Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-385/2026 08.04.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının Iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər cavabdeh1 və cavabdeh2 qarşı “mənzildən çıxarılma” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: mülkiyyətin müdafiəsi, əmlakın başqa şəxsin qeyri-qanuni sahibliyindən geri tələb edilməsi, yaşayış sahəsindən çıxarılma) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: Işin halları:
1. ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 0,02 ha olan torpaq sahəsi X2 mülkiyyətində olmuş, sonuncu ## ### 2020-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi ilə həmin torpaq sahəsini Iddiaçı satmış, qeyd olunan əmlak üzərində Iddiaçı mülkiyyət hüququ ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi və həmin fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi 0,02 ha kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
2. cavabdeh1 və cavabdeh2 qeyd olunan fərdi yaşayış evində faktiki yaşayırlar.
3. Əvvəllər iddiaçı cavabdeh1 cavabdeh Iddiaçı və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Gəncə Ərazi Idarəsinə qarşı “daşınmaz əmlaka çıxarışların etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ilə məhkəməyə müraciət etmiş, həmin iddia Gəncə Şəhər Məhkəməsinin ## ######## 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə rədd edilmiş, qeyd olunan qətnamə Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2023-cü il tarixli qərarı ilə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək, iş üzrə icraata Azərbaycan Respublikası MPM-in 261.0.1-ci maddəsinə əsasən, yəni iddiaya mülki mühakimə icraatı qaydasında məhkəmədə baxılmalı olmaması ilə əlaqədar xitam verilmişdir.
4. Gəncə Inzibati Məhkəməsinin ## ###### 2024-cü il tarixli qərardadı ilə iddiaçı cavabdeh1 cavabdeh Iddiaçı və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin * saylı Gəncə Ərazi Idarəsinə qarşı “sənədlərdə düzəliş edilməsi” tələbinə dair iddiası iddiaçının subyektiv hüququ olmaması əsası ilə mümkün sayılmamışdır. Həmin qərardad Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Inzibati kollegiyasının ## #### 2024-cü il tarixli qərardadı ilə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. Iddiaçı Iddiaçı cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehlərin iddiaçının mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən evdən çıxarılmalarına dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. Iddia onunla əsaslandırılmışdır ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ev iddiaçının xüsusi mülkiyyətindədir. Cavabdehlər isə onun evinin keçmiş sahibinin qohumlarıdır. Onlar evin kilidini qıraraq evə daxil olmuşlar. Bununla bağlı polisə müraciət edilsə də, sonuncu tərəfindən hazırkı işin mülki iş olması bildirilmişdir.
7. Gəncə Şəhər Məhkəməsinin ## #### 2025-ci il tarixli, *(***)-*/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim C.Tağıyev) iddia təmin edilmişdir.
8. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, iddiaçının iddia etdiyi fərdi yaşayış evi onun mülkiyyətində olmaqla rəsmi reyestrdə qeydiyyata alınmışdır.
9. Belə olan halda, cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 iddiaçının mülkiyyətində olan Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, XXX küçəsində yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evində qalmalarının hüquqi əsası olmadığından onlar həmin evdən çıxarılmalıdırlar.
10. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29, 60cı, Mülki Məcəllənin 157.4-cü və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
11. Cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişlər.
12. Apellyasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli torpaq sahəsi 2006-cı ildə cavabdehlər tərəfindən bələdiyyədən alınmışdır. Mübahisəli ev həmin ildə tikilmişdir. Bundan sonra DƏDKRX-ə getdikdə bildirilmişdir ki, torpaq sahəsinin 2 sot hissəsi mübahisəlidir və tikilmiş ev də həmin hissəyə düşür. Iddiaçı evi deyil, torpağı almış və özünə qapı açaraq evə girmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən evin iddiaçı tərəfindən kimdən alınması, nə vaxt alınması və nə qədər pul ödənilməsi araşdırılmamışdır.
13. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakim A.Isgəndərovanın sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər R.Mamedov və A.Bayramov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
14. Birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşan apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, cavabdeh cavabdeh1 ayrılmış 0,06 ha torpaq sahəsi ilə bağlı Daşkəsən rayonu Quşçu bələdiyyəsinin ## ###### 2006-cı il tarixli * saylı qərarı olsa da, həmin torpaq sahəsinin planda yerləşməsini, sərhədlərini və digər zəruri texniki göstəricilərini əks etdirən sxem və ya plan və ölçü sənədi olmadığından həmin torpaq sahəsinin sərhədlərini, koordinatlarını, yerləşməsini və iddiaçıya məxsus torpaq sahəsi ilə eynilik təşkil edib-etməməsini müəyyən etmək mümkün deyil. Həmçinin, cavabdehlər ona satılmış 0,06 ha torpaq sahəsinin cizgi-sxemi və ya yerquruluşu planından çıxarışı, o cümlədən mübahisəli torpaq sahəsinin və fərdi yaşayış evinin onlara məxsusluğunu təsdiq edəcək hər hansı bir sənədi məhkəməyə təqdim edə bilməmişlər. Belə olan halda, cavabdehlər cavabdeh2 və cavabdeh1 iddiaçının mülkiyyətində olan Gəncə şəhəri, Nizami rayonu, XXX küçəsində yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evində qalmalarına heç bir hüquqi əsas yoxdur.
15. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı Iddiaçı mübahisəli torpaq sahəsini keçmiş mülkiyyətçi XXXdan qiyməti 1200 manat olmaqla alması Gəncə şəhəri * saylı notariat ofisində 4Ə-XXX reyestr nömrə ilə təsdiq edilmiş ## ### 2020-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi ilə öz təsdiqini tapır.
16. Həmçinin, hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən ## ###### 2021-ci il qeydiyyat tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışla müəyyən olunur ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evi Iddiaçı tam mülkiyyət hüququ ilə xüsusi mülkiyyətində olan 0,02 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Mülki Məcəllənin 152.1, 152.5, 157.4-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri
18. Cavabdeh cavabdeh1 kassasiya şikayəti verərək, Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29-cu, Mülki Məcəllənin 152.1, 152.5-ci, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 142-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.
20. Belə ki, məhkəmə Daşkəsən rayon Quşçu Bələdiyyəsinin ## ###### 2006-cı il tarixli qərarı ilə kassatora ayrılmış torpaq sahəsinin iddiaçı Iddiaçı 0,02 h torpağı ilə üst-üstə düşüb eynilik təşkil etməsini müəyyən etmək mümkün olmadığının qətnamədə göstərdikdə, bu halın yəni torpaqların üst-üstə düşməsi ilə bağlı araşdırma aparılması ilə bağlı heç bir addım atmamışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi təqdim edilən sübutları araşdırmamışdır. Iddiaçı torpağı alqı-satqı müqaviləsi ilə aldığı üçün, onun torpağının plan sxemi vardır. Məhkəmə ekspertiza təyin edib, həqiqəti müəyyən etməli idi.
21. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
22. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz verilməmişdir.
Kassasiya baxışının hədləri:
23. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
24. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən kassasiya baxışının hədlərini həmin qətnamənin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir.
Tətbiq edilən hüquq:
25. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. 29-cu maddəsinə əsasən hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz.
26. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır. 140-cı maddəsinə əsasən reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 157.2-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər.
27. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 9.1-ci maddəsinə əsasən ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
28. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
29. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi cavabdehin hazırkı kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə oxşar olan apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun araşdırmalar aparmış, iş üzrə sübutetmə yükünü düzgün bölüşdürmüş və səlahiyyətləri çərçivəsində işin hallarına hüquqi qiymət verilmişdir. Məhkəmə kollegiyası gəlinən nəticə ilə tam razılaşır.
30. Kassasiya şikayəti üzrə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, cavabdehin mübahisəli evin ona məxsus olması, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən ekspertiza keçirilməməsinə dair dəlilləri əsassızdır.
31. Belə ki, Mülki Məcəllənin 140-cı maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
32. Hazırkı halda, cavabdeh iddiaçının mübahisəli fərdi yaşayış evi və torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədləri və müvafiq olaraq sonuncunun mülkiyyət hüququna dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydini inzibati məhkəmə icraatı qaydasında mübahisələndirmiş, lakin iddiası Gəncə Inzibati Məhkəməsinin ## ###### 2024-cü il tarixli qərardadı ilə mümkün sayılmamışdır. Həmin qərardadın məzmunundan müəyyən olunur ki, cavabdeh1 ayrılmış 0,06 ha torpaq sahəsi ilə bağlı Daşkəsən rayonu Quşçu bələdiyyəsinin ## ###### 2006-cı il tarixli * saylı qərarı olsa da, həmin torpaq sahəsinin planda yerləşməsini, sərhədlərini və digər zəruri texniki göstəricilərini əks etdirən sxem və ya plan və ölçü sənədi olmadığından həmin torpaq sahəsinin sərhədlərini, koordinatlarını, yerləşməsini və X1 məxsus torpaq sahəsi ilə eynilik təşkil edib-etməməsini müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
33. Odur ki, cavabdehin mübahisəli yaşayış sahəsində istifadə və başqa əşya hüququnun olmaması, buna baxmayaraq orada yaşamaqla iddiaçının mülkiyyət hüquqlarını məhdudlaşdırılması müəyyən edildiyindən, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin hazırkı iş üzrə mövqeyi əsaslı olmuşdur.
34. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişiklik edilmədən saxlanılmalıdır.
35. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Cavabdeh cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.