Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-658/2026 13.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: podrat müqaviləsindən irəli gələn mübahisə, qüsurlu icra nəticəsində dəymiş maddi ziyanın ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi hakim), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlu ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı “pul” tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli mülki iş üzrə ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı İddiaçı və cavabdeh Cavabdeh MTK tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə ## ### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Tərəflər arasında iki podrat müqaviləsi bağlanmışdır. ##.##.2020-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya Bakı şəhəri Nərimanov rayonu Əbdüləzəl Dəmirçizadə küçəsində yerləşən yaşayış binasının “A” Bloku 1 və 2-ci mərtəbələrdə ümumi sahəsi 400 kv.m olan, ##.##.2021-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, ümumi sahəsi 120 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçıya təhvil verilmişdir. 400 kv.m sahəyə görə iddiaçı tərəfindən 340.000 manat, 120 kv.m sahəyə görə isə 240.000 manat ödəniş edilmişdir.
2. Müqavilələrin 3.2.7-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, tərəflər razılaşırlar ki, daşınmaz əmlakın ümumi sahəsinin dəqiqləşdirilməsi hər iki tərəfin birgə iştirakı ilə tikinti işlərinin son mərhələsi qurtardıqdan sonra aparılacaqdır. Qeyri-yaşayış sahələri iddiaçıya təhvil verilərkən müqavilənin qeyd edilən şərtinə müvafiq daşınmaz əmlakların ümumi sahələrinin dəqiqləşdirilməsi aparıldığı cavabdeh tərəfindən sübut edilməmişdir.
3. 3.2.7-ci bənddə qeyd edilmişdir ki, daşınmaz əmlakın ümumi sahəsinin ölçüsü dedikdə fasad, divar və konstruksiyalarının, mənzillər, qeyri-yaşayış sahələri, ara divarlar, pilləkən meydançasının divarlarının daxili üzü başa düşülür. Mənzilin ümumi sahəsində (mətbəx, tualet, hamam) keçən su və kanalizasiya xətlərinin, havalandırma şaxtalarının sahələri, beton pərdələrin və sütunların sahəsi mənzilin sahəsinin ölçüsünə aid edilir Mənzillərdə (qeyri-yaşayış sahələrində) quraşdırılmış daxili arakəsmələrin tutduğu sahə daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi hesablanarkən ümumi sahənin ölçüsü kimi nəzərə alınır.
4. 3.2.8-ci bənddə qeyd edilmişdir ki, tərəflər müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya digər təşkilatlar tərəfindən aparılan ölçmə metodları ilə tikinti mərhələsi başa çatdıqdan sonra hər iki tərəfin iştirakı ilə aparılan ölçmə metodları arasında yaranan fərqin nəzərə alımayacağı barədə razılığa gəlirlər.
5. Iddiaçı cavabdehin təhvil verdiyi qeyri-yaşayış sahələri üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydə alınması üçün müraciət edərkən cavabdeh tərəfindən ona təhvil verilmiş obyektlərin ümumi sahəsinin 520 kv.m deyil, 461,6 kv.m olduğu, 58.4 kv.m sahənin dəyəri ödənildiyi halda təhvil verilmədiyi müəyyən edilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. Iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, iddiaçı İddiaçı təhvil verilməli olan 58,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin bu günə olan qiyməti 440.920 manat, hüquqi yardıma görə vəkilə ödənilmiş 1000 manat, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 732 manat olmaqla, ümumilikdə 442.652 manat pulun cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. Iddia tələbini onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı təmirə başlayan zaman müəyyən etmişdir ki, 1-ci və 2-ci mərtəbədə almış olduğu sahə 2 pəncərənin orta hissəsinə düşür. Bu səbəbdən də məcbur qalıb hər mərtəbədən 60.0 kv.m olmaqla, ümumilikdə 120 kv.m qeyri-yaşayış sahəsini cavabdehdən alır. Bununla bağlı tərəflər arasında ##.##.2021-ci il tarixli, QYA ** saylı müqavilə imzalanmışdır. Həmin müqaviləyə əsasən 120 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri 240.000 manat (1 kv.m=2000 manat) təşkil etmiş və qeyd olunan məbləğ iddiaçı tərəfindən tam olaraq cavabdehə ödənilmişdir. Bina istismara qəbul edildikdən sonra “Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışlar”da 1-ci və 2-ci mərtəbənin ölçüləri ayrı ayrılıqda 230.80 kv.m. yazılmışdır. Bu isə o deməkdir ki, cavabdeh 520.0 kv.m qeyriyaşayış sahəsinin pulunu ondan alsa da ona cəmi 461.6 kv.m sahə vermişdir. Qeyriyaşayış sahəsinin hüquqi statusunu və texniki göstəricilərini müəyyən etmək üçün “xxxx” MMC tərəfindən araşdırma aparılaraq ##.##.2023-cü il tarixli, 163/KS/23 və ***/KS/** nömrəli rəylər verilmişdir. Həmin rəylər ilə bir daha təsdiq olunur ki, 1-ci və 2-ci mərtəbənin ölçüləri ayrı-ayrılıqda 230.80 kv.metrdir. Belə olan vəziyyətdə cavabdeh 58,4 kv.m sahə əskik verərək müqavilələr üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi tam olaraq icra etməmişdir.
8. Cavabdeh Cavabdeh MTK-nın nümayəndəsi və vəkilinin iddiaya etirazında qeyd edilmişdir ki, iddiaçı artıq ikinci qeyri-yaşayış sahəsini alanda binanın tikintisi başa çatmışdır. Qeyri-yaşayış sahəsi ölçülüb təhvil verilmişdir. Iddiaçı 2-3 ildən çoxdur ki, qeyriyaşayış sahəsindən istifadə edir. 2020-ci ildə iddiaçı 400 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsini aldıqdan sonra avto salon kimi icarəyə vermişdir. Avto salonun da içərisi tamamilə boş olmalıdır ki, maşınlar içəridə yerləşdirilə bilsin. Yəni qeyri-yaşayış sahəsinin arakəsmələri aradan qaldırılmış vəziyyətdə olur. Sonradan 2021-ci il tarixli müqaviləyə əsasən iddiaçı əlavə olaraq 120 kv. metr sahə alır və qeyri-yaşayış sahəsini 2 hissəyə bölür və orada əlavə tikililər edir. Ondan sonra da həmin qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verir. Qeyriyaşayış sahəsinə əlavə olaraq pilləkən qalxır və həmin sahə qeyri-yaşayış sahəsinin içindən ayrılmışdır. Ona görə də ölçülər düz gəlmir. Müqavilə ilə də sonradan çatışmayan sahəyə görə pul tələb edilməsi qadağandır. Çünki bu hal iddiaçıya əvvəlcədən məlum olmuşdur. Iddianın təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
9. Nərimanov Rayon Məhkəməsinin *(***)-**/**** nömrəli iş üzrə ## ##### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Nərgiz Tağıyeva) iddia rədd olunmuşdur.
10. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iş üzrə ekspertiza təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 3-16 **/*- **/**** saylı, ##.##.2024-cü il tarixli rəyinə əsasən, Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativi ilə İddiaçı arasında bağlanmış ## ###### 2020-ci il və ## ###### 2021-ci il tarixli müqavilələrin 3.2.7 ci bəndləri nəzərə alınmaqla qeyri-yaşayış sahələrinin hər birinin ayrıayrılıqda ümumi sahəsinin 230,8 kv.m. təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinin divarlarının və arakəsmələrinin, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə qeyri-yaşayış sahələrinin hər birinin ayrılıqda ümumi sahəsi 250,5 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
11. Məhkəmə iclasında verdiyi rəyi izah etmək üçün dindirilmiş ekspert Ekspert bildirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə Qanunun tələblərinə uyğun hesablama nəzərdə tutulmuşdur. Müqavilənin 3.7.2-ci bəndinə əsasən ümumi sahə 230 kv. metr təşkil edir, çöldən-çölə hesablama aparıldığı zaman isə sahə 250 kv metr olur. Son zamanlar Mənzil Tikinti Kooperativləri tərəfindən müqavilələrdə çöldən-çölə, çöl divarının ortasından yazılır. Oxdan-oxa hesablama da ölçünün çöl divarın ortasından hesablanması deməkdir. Tikinti aparılan zaman çöl divarın qalınlığı adətən 40 sm olur. Ortasında hesablama edildiyi zaman isə 20 sm içəri doğru hesablanır.
12. “xxxx” MMC-nin rəyində ##.##.2023-cü il tarixə iddiaçıya məxsus ünvan 1 ünvanda zirzəmidə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin təmirsiz vəziyyətdə qiyməti 2000-2500 manat, eyni ünvanda 1-ci mərtəbədə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin təmirsiz vəziyyətdə qiyməti 4000-5000 manat qeyd edilmişdir.
13. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli rəyində ünvan 4 8,10,12 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin (daşınmaz əşyanın ölçüsü 230.80 kv.m) 1 kv.metrinin qiyməti tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində aşağıdakı kimi müəyyən olunmuşdur: 1 kv.m: 7500 manat. ünvan 4 8,10,12, zirzəmi, * saylı qaraj (Yeni qaydalarla: ünvan 1) ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin (daşınmaz əşyanın ölçüsü 230.80 kv.m) 1 kv.metrinin qiyməti tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində aşağıdakı kimi müəyyən olunmuşdur: 1 kv.m: 7600 manat.
14. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, hər bir müqavilənin spesifik xüsusiyyətlərindən asılı olaraq həmin müqavilə üçün mühüm hesab edilən şərtlər mövcuddur. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrdə qeyri-yaşayış sahəsinin ölçüsü ilə bağlı razılaşma həmin müqavilənin mühüm şərtidir. Mübahisələndirilən müqavilələrdə isə tikinti mərhələsi başa çatdıqdan sonra müxtəlif ölçmə metodları ilə aparılan ölçmə zamanı yaranan fərqin nəzərə alınmayacağı şərtləşdirilmişdir. Məhkəmə iclasında iddiaçı tərəf tikinti mərhələsi başa çatdıqdan sonra hər iki tərəfin iştirakı ilə ölçmə aparılmadığını bildirsə də, cavabdehin nümayəndəsi qeyriyaşayış 15.sahələri təhvil verilərkən ölçmə aparıldığını, pilləkən meydançasının da nəzərə alınmalı olması barədə razılaşdıqlarını, eskiz layihədə və müqavilədə bunun nəzərdə tutulduğunu, lakin ölçmə aparılması ilə bağlı yazılı akt tərtib edilmədiyini bildirmişdir. Məhkəmə qeyd edir ki, hər iki tərəfin izahatına əsasən 2021-ci ildə artıq binanın tikintisi başa çatmış, qeyri-yaşayış sahələri təhvil verilmiş, iddiaçı isə hər hansı pretenziya irəli sürmədən həmin sahələri qəbul edərək təmir işlərinə başlamışdır. Həmin sahə əvvəllər avtosalon kimi icarəyə verilmiş, sonradan əlavə 120 kv.metr sahə alınaraq, arakəsmələr əlavə edilmişdir. Xüsusilə qeyd edilməlidir ki, təhvil verilməli olan sahələrin qeyri-yaşayış sahələri olduğu nəzərə alınarsa, həmin sahələr təhvil alınan zaman onların sahələrinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmamasının ölçülməməsi ağlabatan deyildir. Hər bir halda müqavilədə hər iki tərəf sonradan müxtəlif ölçmə metodları ilə yaranan fərqin nəzərə alınmayacağını razılaşdırmışlar.
16. Məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 3.2.8-ci bəndlərini nəzərə alaraq və müqavilə şərtlərinin məcburiliyi prinsipini rəhbər tutaraq hesab edir ki, iddiaçı hazırkı iddia tələbini irəli sürməkdə haqlı olmadığından çatışmayan sahəyə görə pulun tutulması və ondan törəyən digər tələblər təmin edilməməlidir.
17. Məhkəmə tədqiq olunmuş sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab etmişdir ki, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair iddiası təmin edilməməlidir.
18. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 390.4, 425.1, 752.1, 762.1, 766-cı maddələrinə, Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 3.8-ci bəndinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
19. Iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin ## ##### 2025-ci il tarixli, *(***)-**/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilərək, iddia tələbinin təmin olunması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. Apellyasiya şikayətində iddia ərizəsindəki dəlillər qeyd edilmiş, əlavə olaraq göstərilmiş ki, tikinti mərhələsi başa çatdıqdan sonra ölçmə aparılmayaraq qeyri-yaşayış sahələri təhvil verilməməsinə baxmayaraq məhkəmənin nəyə görə qeyri-yaşayış sahələrinin ölçülərək qəbul edilməsi qənaətinə gəldiyi məlum deyil. Üstəlik də bununla bağlı sübut sayılan yazılı tərtib olunmuş təhvil-təslim aktı mövcud deyil. Anoloji işlərlə bağlı məhkəmə təcrübəsində mübahisələndirilən yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsinin iddia edən tərəfə təhvil verilib-verilməməsi, təhvil verilmişdirsə bununla bağlı tərəflərin iştirakı ilə tərtib olunaraq imzalanmış təhvil-təslim aktının olması vacib şərt kimi yekun məhkəmə aktında öz əksini tapır. Məhkəmə iclasında demişdi, hazırda da qeyd edir ki, qeyri-yaşayış sahələrinin təhvil verilməsi ilə bağlı cavabdehin qanuni təmsilçisi özü məhkəmədə iştirak edərkən hakimin sualına cavab olaraq bildirdi ki, qeyri-yaşayış sahələrini təhvil vermişəm, baxaram sənədlər olsa təqdim edərəm. Lakin sonradan cavabdeh tərəf belə bir təhvil-təslim aktının olmamasını, qeyri-yaşayış sahəsinin şifahi olaraq iddiaçıya təhvil verilməsini bildirmişdir. Həmin zaman o, bildirmişdir ki, şifahi qaydada qeyri-yaşayış sahələrinin təhvil verilməsi qanunda nəzərə alınmır, əgər bu cür olmuşsa belə, siz onu sübut etməlisiniz. Baxmayaraq ki, qeyri-yaşayış sahələri iddiaçıya təhvil verilməmişdir, təhvil verilmiş olsaydı belə, yenə də tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 3.2.8-ci bəndlərinə istinad edərək iddia tələbinin rədd edilməsi qanunsuzdur. Çünki iddiaçı hüquqşünas deyil, o müqavilələrin 3.2.8-ci bəndlərinin mahiyyətini başa düşməyə bilər. Lakin bu o demək deyil ki, həmin bənd müqavilədə varsa, cavabdeh 520.0 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin pulunu alaraq əvəzində 300 kv.m sahə versə belə, iddiaçı bununla razılaşmalıdır. Digər tərəfdən də həmin bəndlərə istinad edərək iddiaçının aldadılması ortaya dələduzluq cinayətinin olması faktını çıxarır. Belə çıxır ki, cavabdehin niyyəti əvvəlcədən iddiaçının maddi nemət hesab edilən pul vəsaitini əvəzsiz olaraq ələ keçirmək olmuş, daha doğrusu o cinayətdən yayınmaq məqsədilə onsuz da iddiaçı ilə müqavilə bağlayır deyə müqavilə bağlamaq görüntüsü yaradaraq əvvəlcədən niyyət edərək törətdiyi dələduzluq cinayətini pərdələdiyi üçün iddiaçının əmlakını talayaraq ona külli miqdarda maddi ziyan vurmuşdur. Cavabdeh qeyri-yaşayış sahələrini tərəflərin iştirakı ilə ölçü işləri aparılmaqla iddiaçıya təhvil versəydi, onda mübahisələndirilən qətnamə qanuni olardı. Lakin çox təəssüflər olsun ki, məhkəmə tərəflərin hüquq bərabərliyinə, faktlara əsasən və qanuna müvafiq araşdırma aparmaq görüntüsü yaradaraq işin faktiki hallarına və işdə olan sübutlara düzgün qiymət verməməklə Konstitusiyanın qeyd olunan maddəsinin tələblərini pozmuşdur. Iddiaçı olaraq tərəfindən iddia tələbinin tam həcmdə təmin olunması ilə bağlı sübutlar təqdim olunmasına baxmayaraq məhkəmə iddia tələbini rədd etməklə qeyd olunan maddələrin tələblərini pozmuşdur. Belə ki, istər iddiaçı olaraq təqdim etdiyi sübutlarla, istərsə də cavabdehin izahatları və etirazı ilə iddia tələbinin əsaslı olması öz təsdiqini tapır. Məhkəmə qətnaməsi iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmamışdır. Belə ki, məhkəmə qətnamədə qeyd etmişdir ki, bağlanmış müqavilənin şərtləri və tərəflərin müqavilə üzrə üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, tərəflər arasında podrat münasibətləri mövcud olmuş, müqavilənin şərtlərinə əsasən satıcı binanın tikinti işlərini tam başa çatdırdıqdan sonra qeyri yaşayış sahələrini alıcıya təhvil verməyi, alıcı isə müqavilədə şərtləşdirilmiş pul məbləğini qarşı tərəfə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Məhkəmənin bu dəlili işin hallarına münasibətdə qanuni və əsaslı hesab oluna bilməz. Çünki, tərəflər arasında olan müqavilələrin 3.1.7 və 3.2.6-cı bəndlərinə əsasən binanın inşası başa çatandan sonra təhvil-təslim aktı əsasında iddiaçıya təhvil verilməliydi. Müqavilə üzrə qeyri-yaşayış sahələrinin dəyərinin ödənilməsi ilə bağlı qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı qeyri-yaşayış sahələrinin dəyərini tikinti başa çatdıqdan sonra deyil, tikinti davam edən müddətdə hissəhissə həyata keçirmişdir. Bu isə bir daha onu təsdiq edir ki, cavabdeh qeyri-yaşayış sahələrini tərəflərin iştirakı ilə ölçü işləri aparılmaqla iddiaçıya təhvil verməmişdir. Beləliklə də, müəyyən edilmiş hallar iddia tələbinin təmin olunması üçün kifayət etsə də, məhkəmə iddia tələbini rədd etməklə qeyd olunan maddənin tələbini pozmuşdur. Bu hissədə məhkəmə bütün faktiki halları araşdırsa da, həmin hallara düzgün qiymət verməyərək qanunsuz qətnamə qəbul etmişdir. Hesab edir ki, məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş iş üçün əhəmiyyətli olan elə bir hal yoxdur ki, tərəfindən sübut edilməsin. Bununla bağlı qeyd olunmalıdır ki, məhkəmənin qətnamədə gəldiyi nəticə düzgün deyildir. Məhkəmə tərəfindən işin bütün əhəmiyyətli və faktiki halları nəzərə alınmamışdır.
21. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli iş üzrə ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər – Fuad Talışinski (sədrlik edən və məruzəçi), Günel Abbasova və Məmməd Məmmədov) iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilmiş, iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh MTK-ya qarşı “pul” tələbinə dair iddiası qismən təmin edilmiş, cavabdeh Cavabdeh MTK-dan iddiaçı İddiaçı təhvil verilməli olan 58,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin qiyməti 116800 (yüz on altı min səkkiz yüz) manat, hüquqi yardıma görə vəkilə ödənilmiş 1000 (bir min) manat, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 732 (yeddi yüz otuz iki) və apellyasiya şikayəti verilməsi üçün ödənilmiş 366 (üç yüz altmış altı) manat olmaqla, ümumilikdə 118898 (yüz on səkkiz min səkkiz yüz doxsan səkkiz) manat məbləğində pulun cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, iş üzrə keçirilmiş ekspertiza tədqiqatlarının dəyəri 50 (əlli) manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülməsi qət edilmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi istinad etdiyi müqaviləni tam tədqiq etməmişdir. Belə ki, müqavilələrin 3.2.7ci bəndinə
22. görə, daşınmaz əmlakın ümumi sahəsinin dəqiqləşdirilməsi hər iki tərəfin birgə iştirakı ilə tikinti işlərinin son mərhələsi qurtardıqdan sonra aparılacaqdır. Daşınmaz əmlakın ümumi sahəsinin ölçüsü dedikdə fasad, divar və konstruksiyaların, mənzillər, qeyri-yaşayış sahələri, ara divarlar, pilləkən meydançasının divarlarının daxili üzü başa düşülür. Mənzilin ümumi sahəsində (mətbəx, tualet, hamam) keçən su və kanalizasiya xətlərinin, havalandırma şaxtalarının sahələri, beton pərdələrin və sütunların sahəsi mənzilin ümumi sahəsinin ölçüsünə aid edilir. Mənzillərdə (qeyri-yaşayış sahələrində) quraşdırılmış daxili arakəsmələrin tutduğu sahə daşınmaz əmlakın ümumi sahəsi hesablanarkən ümumi sahəsinin ölçüsü kimi nəzərə alınır. Müqavilənin 3.2.8-ci bəndində tərəflər müvafiq icra hakimiyyəti orqanı və ya digər təşkilatlar tərəfindən aparılan ölçmə metodları ilə tikinti mərhələsi başa çatdıqdan sonra hər iki tərəfin iştirakı ilə aparılan ölçmə metodları arasında yaranan fərqin nəzərə alınmayacağı barədə razılığa gəlmişlər. Birinci instansiya məhkəməsi bu müddəalara istinad etsə də, onların etibarlığını müəyyən etməmişdir. Belə ki, istinad edilən əqdlərin 3.2.3-cü bəndinə görə, tikinti fəaliyyətini şəhərsalma haqqında Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyin və normativ-hüquqi aktlarının tələblərinə, tərtib olunmuş layihə sənədlərinə uyğun aparılmasını təmin etmək, habelə əqdin 3.2.5-ci bəndinə görə tikinti fəaliyyətinin keyfiyyətliyini yoxlamaq, həmin fəaliyyətin icrası ilə bağlı texniki nəzarət funksiyasını həyata keçirmək kimi cavabdehin öhdəlikləri təsbit edilmişdir. Buradan görünür ki, bu bəndlər məhkəmənin istinad etdiyi mücərrəd bəndlərlə ziddiyyət təşkil edir və cavabdehin şəhərsalma qaydalarına müvafiq tikinti fəaliyyəti aparmasını təmin etmək öhdəliyini müəyyən edir. Bu isə o deməkdir ki, şəhərsalma qaydalarına müvafiq dövlət reyestrində qeydə alınmış qeyri-yaşayış sahəsinin ölçüləri iddiaçıya müqavilə üzrə təqdim edilməli olan sahə ölçüləri ilə eynilik təşkil edilməlidir.
23. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, Dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışlarda 1-ci və 2-ci mərtəbənin ölçüləri ayrı- ayrılıqda hər biri 230.80 kvadratmetrlə yazılmış, cavabdeh isə 520.0 kvadratmetrlə qeyri-yaşayış sahəsinin pulunu alsa da, cəmi 461.6 kvadratmetrlə sahə vermişdir. Bundan əlavə, cavabdeh tərəfindən mübahisələndirilən qeyri-yaşayış sahələri ölçülərək iddiaçıya təhvil verilməmiş, müqavilələrin mücərrəd olan 3.2.8-ci bəndinin tələblərini özü yerinə yetirməmişdir. Halbuki, müqavilələrin 3.2.8-ci bəndləri müqavilənin standart şərtlərindən kənara çıxaraq vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq sui-istifadəyə şərait yaradan müddəalar kimi etibarsızdır.
24. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, cavabdeh MTK müqavilə öhdəliklərini tam icra etməmiş və 520 kvadratmetr sahənin pulu iddiaçı tərəfindən ödənilsə də, cavabdeh müqavilədə nəzərdə tutulan sahədən daha az sahə verməklə müqavilə öhdəliklərini pozmuşdur. Diqqətə çatdırılmalıdır ki, iddia tələbinin hazırkı dövrə olan qiymətlə hesablanma əsasları zərərlə (əldən çıxmış fayda ilə) bağlı ola bilər ki, zərərlə bağlı tələb mövcud olmadığından məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, tələbin predmeti və əsası müqavilə üzrə öhdəliklərin pozulmasından irəli gələn mübahisə olduğundan və məhkəmənin tələbdən kənar müzakirənin aparılmasının prosessual yolverilməzliyi nəzərə alınaraq, yaşayış sahəsinin dəyərini tərəflər arasında son müqavilə əsasında baş tutmuş əqd üzrə müəyyən edilmiş qiymət, yəni 2000 manat əsasında hesablanmalı olması qənaətinə gəlir.
25. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 385.1, 385.2, 386.1, 386.2, 386.3, 389.1, 420.1, 420.2, 425.1, 425.2, 442, 443.1, 443.2, 443.3, 443.4, 443.5, 443.6, 448.1, 448.2, 560.1, 560.3, 762.1, 762.2, 762.3cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının 3.8-ci bəndinə, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
26. Iddiaçı kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin ## ###### 2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** saylı qətnaməsini qismən - iddia tələbinin təmin olunmayan hissəsində ləğv edərək, iddia tələbinin tam həcmdə təmin olunması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
27. Kassasiya şikayətində Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 127-ci maddəsinin II və VII hissələrinə istinad edilərək qeyd edilmişdir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsi tamamilə haqlı olaraq Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında bağlanmış ##.##.2020-ci il tarixli və ##.##.2021-ci il tarixli müqavilələrin birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən tam tədqiq edilməməsi qənaətinə gələrək şəhərsalma qaydalarına müvafiq dövlət reyestrində qeydə alınmış qeyri-yaşayış sahəsinin ölçüləri iddiaçıya müqavilə üzrə təqdim edilməli olan sahə ölçüləri ilə eynilik təşkil edilməli olması, müqavilələrin 3.2.8-ci bəndləri müqavilənin standart şərtlərindən kənara çıxaraq vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq sui-istifadəyə şərait yaradan müddəalar kimi etibarsız olması və cavabdeh MTKnın müqavilə öhdəliklərini tam icra etməyərək 520 kvadrat metr sahənin pulunu iddiaçıdan alsa da, müqavilədə nəzərdə tutulan sahədən daha az sahə verməklə müqavilə öhdəliklərini pozması qənaətinə gəlmişdir. Lakin iddia tələbinin hazırki dövrə olan qiymətlə hesablanmasının zərərlə (əldən çıxmış fayda ilə) bağlı olmasını əsas gətirməklə zərərlə bağlı tələbin mövcud olmadığını qeyd edərək tələbin predmeti və əsası müqavilə üzrə öhdəliklərin pozulmasından irəli gələn mübahisə olduğundan və məhkəmənin tələbdən kənar müzakirənin aparılmasının prosessual yolverilməzliyi nəzərə alınaraq, qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərini tərəflər arasında son müqavilə əsasında baş tutmuş əqd üzrə müəyyən edilmiş qiymət, yəni 2000 manat əsasında hesablanmalı olması qənaətinə gəlməklə pozuntuya yol vermişdir. Qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrdə qeyri-yaşayış sahələrinin dəyəri 400 kv.m 850 manatdan, 120 kv.m isə 2000 manatdan göstərilsə də, əslində iddiaçı ilə cavabdeh arasında hesablaşmalar 400 kv.m üçün 1700 manatdan, 120 kv.m üçün isə 2300 manatdan aparılmış və ödəniş edilmişdir. Daha doğrusu müqavilələrdə məbləğlərin aşağı qiymətə göstərilməsinin səbəbi o olmuşdur ki, iddiaçıya məxsus ünvan 3 ünvanda yerləşən ** saylı fərdi yaşayış evi olmuş, həmin evi iddiaçı MTK ilə razılaşıb onlara təhvil vermiş, həmin evin müqabilində cavabdeh iddiaçıya 1-ci mərtəbədə 200 kv.m qeyri-yaşayıs sahəsi verməyə, əlavə 200 kv.m isə 1700 satmağa razılaşmışdır. Sonradan əlavə olaraq iddiaçı 120 kv.metrin 1-ci mərtəbədə yerləşən 60 kv.m hissəsinə 1 kv.metrinə 2300 manatdan, 2-ci mərtəbədə yerləşən 60 kv.m hissəsinə isə 1 kv.metri 1700 manatdan olmaqla cəmi 120 kv.m-yə 1kv.metri 2000 manatdan hesablanmaqla 240.000 manat ödəniş edərək həmin sahəni almışdır. Tərəflərin ilkin razılaşması ilə pilot layihə çərçivəsində tərəflər arasında Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, F.Əsədov küçəsi ünvanda yerləşən ** saylı fərdi yaşayış evinin sökülərək satılması ilə bağlı tərəflər notarial təsdiq olunmuş müqavilə bağlamışlar, lakin ev sökülmədiyi üçün həmin müqaviləni qarşılıqlı razılıq əsasında ##.##.2017-ci il tarixdə xitam etdirmişlər. Sonradan isə yuxarıda qeyd olunan vəziyyətdə razılıq əldə olunmuş və ##.##.2021-ci il tarixdə çıxarış əsasında 288.0 kv.m, lakin köməkçi və faktiki sahələr də daxil olmaqla təxminən 500 kv.metrdən artıq yaşayış sahəsi, həmçinin 0.03 hektar torpaq sahəsindən ibarət ev formal olaraq 150.000 manat dəyərləndirilərək alqısatqı həyata keçirilmişdir. Qeyd olunan evdə qeyri-rəsmi iddiaçının 2 qardaşının da payı olmuşdur. Ümumi 288 kv.m hissənin 180 kv.m iddiaçıya məxsus olmuş və həmin hissə müqabilində cavabdeh 200 kv.m qeyri-yaşayış sahəsini ona vermişdir. Cavabdehə satılan evin bu günkü bazar dəyəri milyonlarla manat təşkil edir. Bu o deməkdir ki, həmin ev bu gün də satılsaydı yenə də cavabdehə satılandan qat-qat baha qiymətə satılacaqdı. Çünki, təxminən 8 il müddətində Bakı şəhərində yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin qiyməti bir neçə dəfə artmışdır. Faktiki olaraq MTK tərəfindən 520.0 kv.m əvəzinə 461.6 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi verilmişdir ki, əskik ölçüdə 58,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsini hal-hazırda almaq üçün iddiaçı təxminən 440.920 manat pul xərcləməlidir. “xxxx” MMCnin **** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli rəyi ilə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, F.Əsədov küçəsi 8,10,12 (yeni qaydalarla: ünvan 2) ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.metrinin qiyməti tələblə təklifin qarşılıqlı təsiri nəticəsində 7500 manat-7600 manat müəyyən olunmuşdur. Yuxarıda qeyd olunan qiymətlərlə orta hesabat aparan zaman təhvil verilməli olan 58,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin bu günə olan qiyməti 440.920 manat təşkil edir. (58.4:2=29.2 kv.m; 29.2 kv.m x 7500 manat=219.000 manat; 29.2 kv.m x 7600 manat=221.920 manat; 219.000+221.920= 440.920) Lakin çox təəssüflər olsun ki, məhkəmə kollegiyası qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərini hal-hazırki bazar dəyərinə uyğun deyil, tərəflər arasında son müqavilə əsasında baş tutmuş əqd üzrə müəyyən edilmiş qiymət, yəni 2000 manat əsasında hesablanmalı olması qənaətinə gələrək işin faktiki hallarına və işdə olan sübutlara düzgün qiymət verməməklə Konstitusiyanın qeyd olunan maddəsinin tələblərini pozmuşdur. Əgər iddiaçı olaraq hazırkı iddia tələbi çərçivəsində cavabdehdən mübahisələndirilən qeyri-yaşayış sahəsinin (58.4 kv.m) icarə haqqı tələb edilsəydi, məhkəmə kollegiyası haqlı olaraq həmin hissədə iddia tələbini təmin etməzdi ki, iddia ərizəsində bu tələb yoxdur. Lakin iddia ərizəsində əldən çıxmış fayda olaraq hər hansı bir tələb qoyulmayıb deyə bu hissədə məhkəmənin iddia tələbini təmin etməməsi istənilən halda qanuni hesab edilə bilməz. Qeyd olunan hissədə ayrıca iddia vermək isə məhkəmənin iş yükünü artırılması ilə nəticələnəcəkdir.
28. Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinə əsasəniddiaçı olaraq iddia tələbinin tam həcmdə təmin olunması ilə bağlı sübutlar təqdim olunmasına baxmayaraq məhkəmə kollegiyası iddia tələbini qismən təmin etməklə qeyd olunan maddələrin tələblərini pozmuşdur. Belə ki, istər iddiaçı olaraq təqdim edilmiş sübutlarla, istərsə də iş materiallarında mövcud olan mütəxəssis və ekspert rəyləri ilə iddia tələbinin əsaslı olması öz təsdiqini tapır.
29. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin *(***)- ****/**** saylı ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
30. Kassasiya şikayətində AR Mülki Məcəlləsinin 389.1-ci və 450.1-ci maddələrinə istinad edilərək qeyd edilmişdir ki, mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır, öhdəliyin lazımınca icra edilmədiyi halda dəbbə pulunun və zərərin əvəzinin ödənilməsi borclunu, əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, öhdəliyin naturada icrasından azad etmir. Həm birinci instansiya məhkəməsi, həm də apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının tələbinə əsasən cavabdeh Cavabdeh MTKdan 58,4 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin verilməməsinə görə həmin sahənin bazar dəyəri ilə pul tutulmasını əsaslı hesab etmişdir. Halbuki tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2020 və ##.##.2021-ci il tarixli müqavilələrdə öhdəliyin pul öhdəliyi deyil, əmlakın naturada verilməsi öhdəliyi nəzərdə tutulmuşdur. Müqavilələrdə öhdəliyin pul ekvivalenti ilə əvəz olunması barədə heç bir şərt mövcud deyil. Mülki Məcəllənin 389.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtləri tərəflərin razılığı ilə müəyyən edilir və məhkəmə həmin şərtləri dəyişə bilməz. Məcəllənin 450-ci maddəsinə görə isə öhdəlik icra edilmədikdə zərərin əvəzinin ödənilməsi əgər tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə və ya bu Məcəllədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa öhdəliyin naturada icrasından azad etmir. Yəni öhdəlik naturada icra olunmalıdır və yalnız qanun və ya müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş hallarda pul əvəzi tələb oluna bilər.
31. Kassasiya şikayətində MPM-nin 217.3-cü maddəsinə istinadən qeyd edilmişdir ki, qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Məhkəmə qətnamə yalnız müqavilədə qeyd edilən şərtlər ilə tərəflərin razılaşmasına istinad edərək əsaslandırmış və işin faktiki hallarına qiymət verməmişdir. 218.3-cü maddəyə əsasən- hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin həm birinci instansiya məhkəməsi, həm də apellyasiya instansiyası məhkəməsi prosessual qanunvericiliyin bu tələbinə əməl etməmişdir. Qeyd olunan maddələrin mənasına görə, işə baxan məhkəmə iş üzrə toplanmış və məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutları qiymətləndirməlidir. Bunun üçün işin konkret halları və həmin halları təsdiq edən, işin həli üçün əhəmiyyətə malik olan sübutlar müəyyən olunmalıdır. Eyni zamanda, məhkəmə qətnamə çıxararkən iddia tələblərindən kənara çıxmamalı və iddiaçının dispozitiv hüququnu pozmamalıdır. Lakin Bakı Apelyasiya Məhkəməsi qəbul etdiyi qətnamə ilə bu maddələrdən fərqli yanaşma tətbiq edərək düzgün olmayan qətnamə çıxarmışdır.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
32. Kassasiya şikayətlərinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
33. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
34. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
35. Maddə 386.2. Bu Məcəllənin 385-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş öhdəliklər müqavilənin hazırlanması əsasında da əmələ gələ bilər.
36. Madddə 386.3. Danışıqların iştirakçısı digər iştirakçının təqsirli hərəkəti nəticəsində bağlanmayan müqavilənin bağlanması üçün çəkdiyi xərclərin əvəzini ödəməyi digər iştirakçıdan tələb edə bilər.
37. Maddə 389.1. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır.
38. Maddə 420.1. Təklif etmiş tərəfin sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olmayan fiziki şəxslər barəsində tətbiq etdiyi müqavilənin standart şərtlərində aşağıdakılar etibarsız sayılır: -420.1.4. təklif etmiş tərəfə vəd olunmuş işi dəyişdirmək və ya ondan imtina etmək hüququ verən müddəalar, bir şərtlə ki, bu barədə razılaşma müqavilənin digər tərəfi üçün qeyri-məqbul olsun (dəyişiklik edilməsi şərti); -420.1.5. təklif etmiş tərəfə müqavilənin digər tərəfindən çəkilmiş xərclər üçün tənasübsüz surətdə yüksək əvəz (çəkilmiş xərclərin tənasübsüz surətdə yüksək əvəzi) tələb etmək hüququ verən müddəalar.
39. Maddə 420.2. Müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır.
40. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
41. Maddə 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
42. Maddə 442.Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
43. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur.
44. Maddə 443.2. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
45. Maddə 443.3. Əgər bu Məcəllədə və ya müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, zərər müəyyənləşdirilərkən öhdəliyin icra edilməli olduğu yerdə kreditorun tələbini borclunun könüllü ödədiyi gün mövcud olmuş qiymətlər, tələb könüllü ödənilmədikdə isə məhkəmənin qərar çıxardığı gün mövcud olmuş qiymətlər nəzərə alınır.
46. Maddə 443.4. Əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən kreditorun onu əldə etmək üçün gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri nəzərə alınır.
47. Maddə 443.5. Borclu icranı gecikdirdikdə kreditor ona öhdəliyin icrası üçün zəruri vaxt təyin edə bilər. Əgər borclu öhdəliyi bu müddətdə də icra etməzsə, kreditor öhdəliyin icrası əvəzinə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
48. Maddə 443.6. Əgər əlavə müddətin təyin edilməsinin hər hansı nəticə verməyəcəyi aydındırsa və ya zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququndan dərhal istifadəyə hər iki tərəfin mənafeləri əsas götürülməklə haqq qazandıran xüsusi hallar mövcuddursa, əlavə müddət təyin edilməsi zərurəti yoxdur.
49. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
50. Maddə 448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Borclunu təqsirə görə, yəni qərəzə və ya kobud ehtiyatsızlığa görə məsuliyyətdən qabaqcadan azad etmək olmaz.
51. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir.
52. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
53. Maddə 762.3. Podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur.
54. Maddə 766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
55. Maddə 773. Əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir.
56. Maddə 775. Əgər podratçı qüsuru bilərəkdən gizlədərsə, sifarişçinin məmulatın qüsuru ilə bağlı hüquqlarını istisna edən və ya məhdudlaşdıran razılaşmaya istinad edə bilməz.
Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsi
57. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
58. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
59. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
Kassasiya baxışının hədləri
60. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
61. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktından həm iddiaçı, həm də cavabdeh tərəfindən iddianın təmin edildiyi və rədd edildiyi hissələrdə mübahisələndirildiyindən qətnamə tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
62. Məhkəmə kollegiyası aşağıdakılara əsasən mübahisələndirilən qətnaməni qismən əsaslı hesab edir.
63. Işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, cavabdeh Cavabdeh MTK tərəflər arasında bağlanmış podrat müqavilələri üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi qüsurlu (razılaşdırılmış kəmiyyətə uyğun olmayan icra) icra edərək 520 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi üçün ödəniş edildiyi halda, təhvil verilmiş sahə 461,6 kv.m (58,4 kv.m əskik) olmuşdur.
64. Birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, podratın nəticəsinin qüsurlu icra edildiyi müəyyən edilsə də, müqavilələrin 3.2.8-ci bəndinə əsasən iddia təmin edilə bilməz. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə qeyd edilən bəndin iddianın təmin edilməsini istisna etdiyinə dair birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşsa da, hesab etmişdir ki, bu bəndin məzmunu müqavilənin digər bəndlərinə uyğun olmadığından vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq sui-istifadəyə şərait yaradan müddəalar kimi etibarsızdır.
65. Kollegiya apellyasiya məhkəməsinin bu mövqeyi ilə razılaşmayaraq qeyd edir ki, müqavilələrin 3.2.8-ci bəndi hazırkı iddia tələbinin təmin edilməsinin qarşısını almır. Belə ki, tərəflər sifarişçiyə təhvil verilməli olan qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sahəsinin hansı qaydada ölçülməli olduğunu müqavilələrin 3.2.7-ci bəndində müəyyən etmiş, 3.2.8ci bənddə isə ümumi sahənin hər hansı orqan tərəfindən 3.2.7-ci bənddə müəyyən edilmiş qaydadan fərqli qaydada hesablanmasının podratçı üçün gələcəkdə hər hansı öhdəlik yaratmayacağını razılaşdırmışlar. Müqavilə azadlığı prinsipinə uyğun olaraq podrat müqaviləsinin tərəfləri arasında belə bir razılaşma əldə edilməsi mümkündür və mülki qanunvericiliyin tələbinə zidd deyil.
66. Kollegiya qeyd edilən hissə istisna olmaqla iddianın təmin edildiyi hissədə məhkəmənin gəldiyi nəticəni maddi hüquq normalarının tələbləri baxımından düzgün hesab etdiyindən bu hissədə qətnamənin ləğvi üçün əsaslar müəyyən etmir.
67. Cavabdeh MTK-nın kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh qeyri-yaşayış sahələrini iddiaçıya təhvil verərkən müqavilələrin 3.2.7-ci bəndində nəzərdə tutulmuş qaydada ümumi sahələrin faktiki ölçüsünü dəqiqləşdirməmiş, rəsmi təhvil-təslim aktı tərtib edilməmişdir. Kollegiya hesab edir ki, təhvil verilmiş sahələrin faktiki ölçüsü ilə müqavilə ilə razılaşdırılmış ölçü arasındakı fərq gizli qüsur (ölçü aparılmadan adi gözlə görmək mümkün olmadığı üçün) olduğundan iddiaçı tərəfindən qeyri-yaşayış sahələrinin faktiki təhvil alınması sifarişçinin qüsurla bağlı tələb hüququnu aradan qaldırmır. Qüsur barədə podratçı tərəfindən məlumat verilməməsi qüsurun gizlədilməsinə bərabər tutulur və MM-nin 775-ci maddəsində qeyd edilir ki, podratçı qüsuru bilərəkdən gizlətdiyi halda sifarişçinin məmulatın qüsuru ilə bağlı hüquqlarını istisna edən və ya məhdudlaşdıran razılaşmaya istinad edə bilməz. Tərəflər arasında bağlanmış podrat müqavilələrində müqavilə şərtlərinə uyğun gəlməyən icraya görə sifarişçinin hüquqlarını məhdudlaşdıran hər hansı şərt yoxdur.
68. Kollegiya sifarişçinin qüsurlu icraya görə pul tələb etmək hüququ olmadığı, yalnız naturada icranı tələb etmək hüququ olduğuna dair cavabdehin kassasiya şikayətindəki mülahizələri əsassız hesab edərək qeyd edir ki, MM-nin 766-cı maddəsi icra qüsurlu olsa da, müqavilədən imtina etməmiş sifarişçiyə müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini azaltdığı qədər azaltmaq hüququ verir. Hazırkı işin hallarına görə əlavə icranın mümkünlüyü müəyyən edilmədiyindən və ödəniş tam həyata keçirildiyindən sifarişçi həm MM-nin 766-cı maddəsinə əsasən əskik sahəyə görə ödədiyi muzdun geri qaytarılmasını, həm də MM-nin 443-cü maddəsinə əsasən öhdəliyin pozulmasına görə dəymiş maddi zərərin ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir.
69. Apellyasiya məhkəməsi iddiaçının cavabdehdən müqavilə öhdəliyinin icra edilməməsinə görə zərər tələb etmək hüququ olduğunu qəbul etsə də, bu barədə tələb irəli sürülmədiyini qeyd edərək iddianı qismən təmin etmişdir. Kollegiya apellyasiya məhkəməsinin bu mövqeyini əsassız hesab edərək qeyd edir ki, iddiaçının iddia ərizəsində tələbin qanuni əsası kimi konkret normaya istinad edib-etməməsindən asılı olmayaraq işin faktiki hallarına görə iddianın qanuni əsasını müəyyənləşdirmək və tətbiq edilməli olan hüququ tətbiq etmək “iura novii curia” – “məhkəmə hüququ bilir” prinsipinə əsasən məhkəmənin vəzifəsidir.
70. Iddia tələbinin dəyişdirilməsi barədə ##.##.2025-ci il tarixli ərizədə iddiaçı pul tələbini belə əsaslandırmışdır ki, müqavilələrin bağlandığı tarixdən daşınmaz əmlakların bazar qiymətləri artdığından o hazırda eyni ərazidə cavabdeh tərəfindən təhvil verilməmiş 58,4 kv.m ölçüdə qeyri-yaşayış sahəsi əldə etmək üçün 440.920 manat pul ödəməlidir. Pul tələbinin qeyd edilən qaydada əsaslandırılması belə qənaətə gəlməyə əsas verir ki, iddiaçı cavabdehdən yalnız əskik sahəyə görə ödədiyi muzdun geri qaytarılmasını deyil, eyni zamanda bazar qiymətlərindəki artıma görə fərqin, yəni məruz qaldığı maddi zərərin tutulmasını xahiş etmişdir.
71. Apellyasiya məhkəməsi iddiaçının zərərlə bağlı tələbi olmadığını qeyd etdiyi halda, təqdim edilməmiş 58,4 kv.m qeyri yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nə görə 2000 manat olmaqla cavabdehdən ümumilikdə 116.800 manat pul tutmuşdur. Halbuki iddiaçı 400 kv.m sahə ilə bağlı ##.##.2020-ci il tarixli müqavilə üzrə 1 kv.m sahəyə görə 900 manat (340.000:400) ödəniş etdiyindən, zərərlə bağlı tələb olmadığı halda məhkəmə yalnız həmin məbləğdə muzdun geri qaytarılması barədə qətnamə qəbul edə bilərdi.
72. Qeyd edilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, iddia tələbinin rədd edildiyi məhkəmənin nəticəsi maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərinə uyğun olmadığı üçün həmin hissədə ləğv edilərək yeni baxışa qaytarılmalıdır.
73. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanları nəzərə alaraq belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayətləri qismən təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli mülki iş üzrə ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi qismən- iddiaçı İddiaçı iddia tələbinin rədd edildiyi hissədə ləğv edilməli, iş həmin hissədə yenidən apellyasiya baxışına göndərilməli, qətnamə iddianın təmin edildiyi hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
74. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Kassasiya şikayətləri qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli mülki iş üzrə ## ###### 2025-ci il tarixli qətnaməsi qismən- iddiaçı İddiaçı iddia tələbinin rədd edildiyi hissədə ləğv edilsin. Iş həmin hissədə yenidən apellyasiya baxışına göndərilsin. Qətnamə iddianın təmin edildiyi hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.