Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-734/2026 13.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iddia tələbinə dair mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: müqavilə öhdəliyinin icra edilməməsi, zərərin əvəzinin ödənilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətlərinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. Cavabdeh MTK ilə İddiaçı arasında ##.##.2018-ci il tarixdə bağlanmış müqavilədən sonuncu öz mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən faktiki 75 kv.metrdən ibarət yaşayış sahəsini sökülmək üçün “xxxx" MMC-yə təhvil verməyi, qarşı tərəf isə mənzilləri qəbul etməyi və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində inşa ediləcək çoxmənzilli binasında onun üçün nəzərdə tutulmuş mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür. MTK söküləcək mənzilin faktiki 75 kv.m olan sahəsindən 2.7 kv.m sahənin əvəzinə 4000 manat ödənildikdən sonra qalan 72.3 kv.m sahəyə isə nəzərdə tutulmuş 20 faiz əlavə ediləcək 86.5 kv.m təşkil edir. Müqavilənin 2.2.4-cü maddəsinə əsasən veriləcək sahə, layihəyə uyğun ölçüdən az olduğu təqdirdə yaranan nisbətin pul şəklində verilməsi MTK-nın hüquq və vəzifələrinə aid edilmişdir;
3. Tərəflər arasında bağlanmış ##.##.2022-ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əlavəyə görə, 86.5 kv.m təmirli sahəsinə təmir xərcinin əvəzinə 8.5 kv.m sahə əlavə olunaraq, inşa edilən binanın 1-ci blok 15-ci mərtəbəsində 95 kv.m təmirsiz mənzili və qalan 0.15 kv.m sahənin dəyərini 260 manatın iddiaçıya verilməsi şərtləndirilmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, cavabdehin üzərinə şəhərsalma qaydalarına və normalarına uyğun olaraq 95 kv.m təmirsiz mənzilin ona qeyd-şərtsiz, dərhal təhvil verilməsi və mənzil təhvil verilən günə qədər, ödənilməmiş aylıq kirayə pullarının, müqavilədə nəzərdə tutulmuş digər ödənişlərin ödənilməsi öhdəliyinin qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. Iddia tələbi işin yuxarıda qeyd olunan hallarına istinad edilməklə belə əsaslandırılmışdır ki, tərəfindən müqavilə şərtləri tam icra olunaraq, mənzilini sökülmək üçün vaxtında təhvil verməsinə baxmayaraq, cavabdeh üzərinə düşən öhdəlikləri vaxtında yerinə yetirməmiş, 24 ay ərzində binanı inşa edib yekunlaşdırmamışdır. Bu günə qədər müqavilə və müqaviləyə əlavənin şərtləri yerinə yetirilməmiş, mənzil ona təhvil verilməmiş, hər hansı ödəniş edilməmiş, hətta 2023-cü ilin əvvəlindən bu günə qədər kirayə haqqı belə ödənilməmişdir. Belə ki, müqavilə ilə ona verilməsi nəzərdə tutulmuş mənzili cavabdeh başqa şəxsə satmış və həmin evin faktiki sahibi vardır. Eləcə də, həmin mənzilin ümumi sahəsi 95.0 kv.m. yox, cəmi 86.06 kv.m-dir. Belə ki, tərəfindən “Müstəqil Ekspertiza Mərkəzi”nə müraciət edilmiş, həmin mərkəz tərəfindən verilmiş ** saylı, ##.##.2023-cü il tarixli mütəxəssis rəyi ilə bu hal müəyyən edilmişdir.
6. Daha sonra iddiaçı iddia ərizəsinə əlavə təqdim edərək aşağıdakıları xahiş etmişdir: ona müqaviləyə görə verilməli olan sahənin tam verilməsinin (faktiki ölçülərlə) təmin edilməsi və ya fərqin bu günkü qiymətlə ödənilməsi barədə qərar qəbul edilməsi, əlavə kv.m. verilərsə, əlavənin bugünkü qiymətlə pulunun onun tərəfindən ödənilməsi, köhnə mənzilə təmirə çəkilən xərci ümumi xərcdən çıxmaq şərti ilə və ya ona verilən müqavilədə göstərilən əksik kv.m. sahənin dəyərini bu günkü qiymətlə ödənilməsinin təmin edilməsi.
7. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli rəyi ilə mübahisəli mənzilin ümumi tikinti sahəsinin 95 kv.m, faktiki sahəsinin (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda) isə 88.5 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
8. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ##.##.2024-cü il tarixli rəyində aşağıdakılar qeyd olunmuşdur: Mübahisəli mənzilin mövcud ümumi tikinti sahəsinin 95,0 kv.m, faktiki sahəsinin (müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan) 83,41 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
9. Cavabdeh birinci instansiya məhkəməsindəki icraatda iclasında iştirak etməmişdir. 10.Nəsimi Rayon Məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-**/**** nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, cavabdeh tərəfindən ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə 01 əlavədə göstərilən şərtlərə uyğun ölçüdə təmirsiz verilməli (95 kv.m) mənzilin iddiaçıya faktiki təmirsiz verilmiş (83,41 kv.m) mənzillə ölçülərində yaranan nisbət fərqinin (11,59 kv.m) müqaviləyə əlavə bağlandığı anda (##.##.2022-ci il) mövcud olan qiymətlərə uyğun pul şəklində iddiaçıya ödənilməsi, qalan hissədə iddianın təmin edilməməsi qət edilmişdir ( hakim:N.Abbasov). 11.Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən ona razılaşdırılmış həcmdə mənzil təhvil verilməsi müqabilində üzərinə düşən öhdəlikləri tam icra etmiş, cavabdehin təhvil verdiyi mənzili qəbul etdikdə müqavilə öhdəliklərinin lazımınca icra edilmədiyini aşkar etmiş, icranın qüsuru barəsində pretenziya etmişdir. 12.Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçılarla bağlanan sonuncu müqavilə tərəfi Cavabdeh MTK olmuş bununla da, öhdəliyin icrasını tələb etmək hüququ sonuncuya keçmişdir. Odur ki, tələb Cavabdeh MTK-ya yönəlməlidir. 13.Tərəflər arasında olan münasibətlərin mübahisələndirilməyən halı ondan ibarətdir ki, iddiaçılarla “xxxx” MMC arasında ##.##.2018-ci il tarixli müqavilə bağlanılarkən faktiki 75 kv.m təmirli əvəzinə 86.5 kv.m təmirli mənzilin verilməsi nəzərdə tutulmuş, ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavədə isə qarşılıqlı razılıqla 86.5 kv.m təmirli mənzilin əvəzinə 95 kv.m təmirsiz mənzilin verilməsi müəyyənləşdirilmişdir. 14.Tərəflər arasında olan münasibətlərin mübahisələndirilən halı isə müqavilə üzrə qəbul edilmiş sahə əvəzinə verilməsi razılaşdırılmış sahənin reallıqda azlıq təşkil etməsi təşkil edir. 15.Təhvil verilən mənzilin sahəsinin müqavilədə müəyyən edilən razılaşmaya uyğun olmaması halı iş üzrə təyin edilmiş 3 ekspertiza tədqiqatının nəticəsi ilə sübut edilmişdir. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin sonuncu rəyində iddiaçı tərəfindən təhvil alınmış mənzilin faktiki sahəsinin 83.41 kv.m olması müəyyən edilmişdir. 16.Məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı təmirli mənzilinin əvəzinə daha artıq kv.m olan təmirsiz mənzilin ona verilməsi şərti ilə mülkiyyətində olan mənzilinin sökülməsinə razılıq vermişdir. Cavabdehin hərəkətləri öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi kimi qiymətləndirilməlidir. Belə ki, o, müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyə uyğun olaraq razılaşdırılmış ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir. Odur ki, iddia qeyd edilən hissədə iddia qismən təmin edilməklə, iddiaçıya veriləcək olan sahəsi 95 m2 yaşayış sahəsinin faktiki olaraq 83.41 m2 olması müəyyən edildiyindən həmin fərq cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir. 17.Məhkəmə iddianın “95 kv.m mənzil təhvil verilən günə qədər kirayə haqqının ödənilməsi” hissəsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, həmin hissədə iddia əsassız olduğundan təmin edilməməlidir. Belə ki, ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavə 95 kv.m iddiaçıya verilməsi razılaşdırıldıqdan sonra, həmin ilin noyabr ayından yaşayış binası istismara qəbul edilmiş, eləcə də iddiaçı kvadrat metri müqavilədə göstərilmiş ölçüdə olmasa da, mənzilini təhvil almış, mənzildə müəyyən işlər aparmışdır. Odur ki, hazırki iddia ilə mənzillərin ölçüsündə olan fəqrin iddiaçıya ödənilməsi hissəsində iddia təmin edildiyindən “95 kv.m mənzil təhvil verilən günə qədər kirayə haqqının ödənilməsi” hissədə iddia tələbi öz aktuallığını itirilmiş hesab edilir. 18.Məhkəmə iddianın ölçülər arasında “fərqin bu günkü qiymətlə ödənilməsi” hissəsinə münasibətdə bildirmişdir ki, tərəflər arasında ## #### 2022-ci il tarixdə müqaviləyə ** saylı əlavədə iddiaçıya verilməsi nəzərdə tutulmuş 86.5 kv.m. təmirli mənzil sahəsinin əvəzinə ünvan 1 ünvanında yerləşən binanın yerində inşa edilən yeni binanın 1-ci blok, 15-ci mərtəbəsində 95.0 kv.m. təmirsiz mənzil verilməsi və qalan 0.15 kv.m. sahənin dəyəri olan 260 manat pul ödənilməsi şərtləri razılaşdırıldığından, hazırda ölçülər arasında müəyyən edilmiş fərq müqaviləyə əlavə bağlandığı anda (##.##.2022-ci il) mövcud olan qiymətlərə uyğun ödənilməlidir. 19.Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 385.1, 386.1, 442, 448.1, 662, 664, 665-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1, 217.4-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
20. Iddiaçı apellyasiya şikayəti vermiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək və iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
21. Şikayət belə əsaslandırılmışdır ki, qeyd olunan müqavilə 2022-ci il tarixdə bağlandığı zaman həmin ünvanda yerləşən mənzillərin bazar dəyəri 2025-ci il tarixə kəskin dəyişmiş, bağlanmış müqavilə əhəmiyyətli dərəcədə dəyişərək öz əhəmiyyətini itirmiş, hal-hazırda həmin ünvanda yerləşən binanın 1 kv.m sahəsi bazar qiyməti ilə 3.500 manat məbləğində müəyyən olunmaqdadır. Odur ki, bu kimi hallara münasibətdə qətnamə ləğv olunmalıdır.
22. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli rəyi ilə Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Zeynalov küçəsi ünvanında yerləşən mənzillərin cari il və 2022-ci il üzrə 1 kvadratmetrinin 2022-ci il üzrə bazar dəyəri 1834 manat, 2025-ci il üzrə bazar dəyəri 3.100 manat müəyyən edilmişdir.
23. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayəti qismən təmin olunmuş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qismən - cavabdeh Cavabdeh MTK tərəfindən iddiaçı İddiaçı xeyrinə mənzil ölçülərində yaranmış fərqin ödənilməsi barədə iddia tələbinin həll edilməsi hissəsində ləğv edilərək həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilmiş, həmin iddia qismən təmin edilərək cavabdeh Cavabdeh MTK tərəfindən ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə 01 əlavədə göstərilən şərtlərə uyğun ölçüdə təmirsiz verilməli (95 kv.m) mənzilin İddiaçı faktiki təmirsiz verilmiş (83,41 kv.m) mənzilin ölçülərində yaranan nisbət fərqin (11,59 kv.m) ödənilməsi məqsədilə 21.256 manat 06 qəpik məbləğində pulun cavabdeh Cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır (hakimlər: M.Məmmədov - sədrlik edən və məruzəçi, A.Imanov və F.Talışınski).
24. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddiaçı təmirli mənzilinin əvəzinə daha artıq kv.m olan təmirsiz mənzilin ona verilməsi şərti ilə mülkiyyətində olan mənzilinin sökülməsinə razılıq vermişdir. Cavabdehin hərəkətləri öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi kimi qiymətləndirilməlidir. Belə ki, o, müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyə uyğun olaraq razılaşdırılmış ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir. Odur ki, iddiaçıya veriləcək olan sahəsi 95 kv.m. yaşayış sahəsinin faktiki olaraq 83,41 kv.m. olması müəyyən edildiyindən həmin fərqin cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməli olması ilə bağlı aşağı məhkəmənin qənaəti düzgündür.
25. Lakin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı fərqin 2022-ci il üzrə qiymətini müəyyən edilməmişdir. Belə ki, apellyasiya icraatı zamanı iddiaçı vəsatətlə məhkəməyə müraciət edərək, iş üzrə qiymətləndirmə ekspertizasının keçirilməsi barədə qərardad qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
26. “X1” LTD (“xxxx”) MMC-nin MB **/**** nömrəli ##.##.2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Zeynalov küçəsi ünvanında yerləşən mənzillərin cari il və 2022-ci il üzrə 1 kvadratmetrinin 2022-ci il üzrə bazar dəyəri 1834 manat, 2025-ci il üzrə bazar dəyəri 3.100 manat müəyyən edilmişdir. 42. Belə olan halda iş üzrə tərəflər arasında mübahisə predmeti olan fərq yaratmış 11,59 mənzil sahəsinin 2022-ci ilə mövcud olan qiymətinin (11,59 x 1.834 manat =) 21.256,06 manat olduğu müəyyən edilir ki, həmin vəsait cavabdeh MTK-dan tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
27. Rayon Məhkəməsi iddiaçının kirayə haqqının ödənilməsi tələbi ilə bağlı isə düzgün nəticəyə gələrək göstərmişdir ki, ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavə 95 kv.m iddiaçıya verilməsi razılaşdırıldıqdan sonra, həmin ilin noyabr ayından yaşayış binası istismara qəbul edilmiş, eləcə də iddiaçı kvadrat metri müqavilədə göstərilmiş ölçüdə olmasa da, mənzilini təhvil almış, mənzildə müəyyən işlər aparmışdır. Odur ki, hazırkı iddia ilə mənzillərin ölçüsündə olan fərqin iddiaçıya ödənilməsi hissəsində iddia təmin edildiyindən “95 kv.m mənzil təhvil verilən günə qədər kirayə haqqının ödənilməsi” hissədə iddia tələbi öz aktuallığını itirilmiş hesab edilir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
28. Cavabdeh (vəkil: vəkil1 ) kassasiya şikayəti vermiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilərək yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
29. Şikayət belə əsaslandırılmışdır ki, mənzil istismara qəbul edilmiş, iddiaçı mənzildə təmir-tikinti işi aparmışdır. Bu hal Mülki Məcəllənin 425-ci maddəsinə müvafiq olaraq öhdəliyin icra olunduğunu göstərir ki, belə olduğu halda cavabdehin əlavə məsuliyyəti yarana bilməz.
30. Iddiaçı (vəkil: vəkil2 ) kassasiya şikayəti vermiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilərək iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
31. Şikayətin ilk dəlilinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi mənzilin 2022-ci ildə təhvil verildiyini qənaətinə gəlsə də, faktiki təhvil (qüsurlar aradan qaldırıldıqdan sonra) 2024cü ilin oktyabr ayında baş vermişdir. Işin bu halı isə bazar dəyərinin və digər ödənişlərin səhv hesablanmasına səbəb olmuşdur.
32. Şikayətin digər dəlilinə görə müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən cavabdeh tikinti başa çatanadək aylıq 450 manat kirayə haqqı ödəməli idi. Buna baxmayaraq, 2023-cü ilin yanvar ayından 2024-cü ilin oktyabr ayınadək heç bir ödəniş edilməmişdir. Eyn zamanda, cavabdeh bu ödənişləri etdiyini təsdiq edən heç bir sübut təqdim etməmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
33. Iddiaçı qarşı tərəfin verdiyi kassasiya şikayətinə qarşı etiraz ünvanlayaraq, şikayətin əsassız olduğu üçün təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
34. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
35. Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir.
36. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
37. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
38. Maddə 389.1. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır.
39. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
40. Maddə 390.4. Tərəflər bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş müxtəlif müqavilələrin ünsürlərini əhatə edən müqavilə (qarışıq müqavilə) bağlaya bilərlər. Tərəflərin razılaşmasından və ya qarışıq müqavilənin mahiyyətindən ayrı hal irəli gəlmirsə, qarışıq müqavilə üzrə tərəflərin münasibətlərinə qarışıq müqavilədə ünsürləri olan müqavilələrə dair qaydalar müvafiq hissələrdə tətbiq edilir.
41. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
42. Maddə 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.
43. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
44. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur.
45. Maddə 443.2. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
46. Maddə 445.1. Icranı gecikdirmiş borclu gecikdirmə nəticəsində vurduğu zərər üçün və gecikdirmə zamanı təsadüfən baş vermiş icra mümkünsüzlüyünün nəticələri üçün kreditor qarşısında məsuliyyət daşıyır.
47. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
48. Maddə 448.2. Borclu öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır. Borclunu təqsirə görə, yəni qərəzə və ya kobud ehtiyatsızlığa görə məsuliyyətdən qabaqcadan azad etmək olmaz.
49. Maddə 567. Alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
50. Maddə 662.1. Dəyişdirmə müqaviləsinə görə tərəflərdən hər biri başqa tərəfin mülkiyyətinə bir əşyanın müqabilində digər əşyanı verməyi öhdəsinə götürür.
51. Maddə 662.2. Dəyişdirmə müqaviləsinə alğı-satqı haqqında göstərişlər müvafiq surətdə tətbiq edilir.
52. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
53. Maddə 766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
54. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
55. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
56. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
57. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
58. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
59. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
60. Kassasiya şikayətlərində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Məhkəmə kollegiyası vurğulayır ki, aşağıda aparılan hüquqi dəyərləndirmə MPM-in 416.1-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya şikayətlərində irəli sürülmüş dəlillərlə bağlıdır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
61. Tərəflər arasındakı mübahisə müqaviləyə görə verilməli olan sahənin tam verilməsinin təmin edilməsi və ya müqavilədə razılaşdırılmış həcmdə verilməmiş sahənin bugünkü qiymətlə ödənilməsi, habelə ödənilməmiş aylıq kirayə pullarının və digər ödənişlərin cavabdehdən tutulması ilə bağlıdır.
62. Cavabdeh iddianın rədd edilməsini xahiş etsə də, məhkəmələr müəyyən etmişlər ki, cavabdeh təşkilat tərəflər arasında bağlanmış müqavilədən irəli gələn öhdəliyini vaxtında və lazımi şəkildə yerinə yetirməmişdir.
63. Cavabdeh iddiaçıya 95 kv.m təmirsiz mənzili təhvil verməli olduğu halda 83,41 kv.m. mənzil vermişdir. Beləliklə, müqavilədə nəzərdə tutulandan 11,59 kv.m. az sahə iddiaçıya təqdim olunmuş, bu hal ekspertiza tədqiqatı ilə öz təsdiqini tapmışdır. Bu səbəbdən əşyanın həcm baxımından qüsuru, təhvil verilməsi, habelə kirayə haqlarının ödənilməsi ilə bağlı tərəflər arasında mübahisə yaranmışdır.
64. Iddiaçı bildirir ki, 83,41 kv.m. mənzili 2024-cü ilin oktyabr ayında qəbul etsə də, cavabdeh təşkilat 11,59 kv.m. fərqin dəyərini verməmiş və qeyd olunan vaxtadək kirayə haqlarını ödəməmişdir.
65. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi 11,59 kv.m. fərqin dəyəri ilə bağlı qiymətləndirmə apararaq müəyyən etmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, S.Zeynalov küçəsi ünvanında yerləşən mənzillərin cari il və 2022-ci il üzrə 1 kvadratmetrinin 2022-ci il üzrə bazar dəyəri 1834 manat, 2025-ci il üzrə bazar dəyəri 3.100 manat təşkil etmişdir.
66. Iddiaçı sözügedən fərqin hazırkı dəyərini tələb etsə də məhkəmə 2022-ci ilə olan qiyməti əsas götürərək 21.256,06 manatın (11,59x1.834 manat = 21.256,06) cavabdehdən tutulmasını qət etmiş, lakin bu mövqeyini lazımi şəkildə əsaslandırmamışdır.
67. Bu xüsusatla bağlı kassasiya məhkəməsi qeyd edir ki, iddiaçı ona 11,59 kv.m. az sahə təqdim edilməsi ilə bağlı müqavilə öhdəliyinin pozulması nəticəsində düşdüyü zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edir.
68. Mülki qanunvericiliyimizə görə borclu, bir qayda olaraq onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir və öz öhdəliklərinin hər bir təqsirli pozuntusu (hərəkət və ya hərəkətsizlik) üçün məsuliyyət daşıyır (§ MM, § 47-48).
69. Mülki Məcəllənin 443-cü maddəsinə əsasən, öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir (§ 44-45).
70. Həmin Məcəllənin 21.2-ci maddəsinə görə zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür (§ 34).
71. Qeyd edilən normalar onu göstərir ki, müqavilə bağlandıqdan sonra öhdəliyini pozan borclu, bunun nəticəsində kreditora dəyən zərərlərin əvəzini ödəmələdir. Zərər dedikdə, yalnız real zərər deyil, həm də öhdəliyin vaxtında və ya tam şəkildə icra edilməməsi nəticəsində kreditorun adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər - əldən çıxmış fayda başa düşülür. Bu baxımdan kreditor eyni əmlakı almaq üçün bahalaşma səbəbindən daha artıq vəsait xərcləməlidirsə, borclu öz öhdəliyinin pozuntusu ilə səbəb olduğu həmin bahalaşma fərqini də ödəməyə borcludur. Belə olan halda apellyasiya məhkəməsinin mübahisə obyekti olan 11,59 kv.m. sahənin dəyərini mövcud qiymətlə deyil, 2022-ci ildəki qiymətlə hesablaması qanuni və əsaslı olmamışdır. Ona görə də qətnamə iddiaçının şikayəti əsasında həmin hissədə ləğv edilməklə yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.
72. Kirayə haqlarının ödənilməsi tələbinə münasibətdə birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, ##.##.2022-ci il tarixli müqaviləyə əlavə 95 kv.m iddiaçıya verilməsi razılaşdırıldıqdan sonra, həmin ilin noyabr ayından yaşayış binası istismara qəbul edilmiş, eləcə də iddiaçı kvadrat metri müqavilədə göstərilmiş ölçüdə olmasa da, mənzilini təhvil almış, mənzildə müəyyən işlər aparmışdır. Odur ki, hazırki iddia ilə mənzillərin ölçüsündə olan fəqrin iddiaçıya ödənilməsi hissəsində iddia təmin edildiyindən “95 kv.m mənzil təhvil verilən günə qədər kirayə haqqının ödənilməsi” hissədə iddia tələbi öz aktuallığını itirilmiş hesab edilir. Apellyasiya məhkəməsi də bu mövqe ilə razılaşmışdır.
73. Kassasiya məhkəməsi aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, qeyd edilənlər sözügedən həmin tələbin rədd edilməsi üçün yetərli əsaslandırma hesab edilə bilməz.
74. Belə ki, tərəflər arasında ##.##.2018-ci il tarixdə bağlanmış müqaviləyə əsasən, tikinti şirkəti inşa edəcəyi çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini başa çatdırana və əmlak mülkiyyətçisini təmirli mənzillə təmin edən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədilə əmlak mülkiyyətçisinə kompensasiya şəklində aylıq 450 manat kirayə pulu ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür.
75. Göründüyü kimi, iddiaçı mənzillə təmin edilən günədək ona aylıq kirayə məbləğinin ödənilməsi cavabdehin öhdəliyi olmuşdur. Məhkəmələr bu öhdəliyin aradan qalxmasını yaşayış binasının istismara qəbul edilməsi ilə əlaqələndirsələr də, nəzərə almamışlar ki, həmin hal tərəflər arasındakı mülki hüquqi münasibətləri ilə bağlı deyil. Bu münasibətləri tənzimləyən hüquq qaydaları müqavilə şərtləri və mülki qanunvericilik normalarıdır.
76. Iddiaçı bildirir ki, mənzil qüsurlu olduğundan aralarında mübahisə yaranmış, tikinti şirkəti öhdəliyini 2024-cü ilin oktyabr ayında natamam şəkildə icra etmiş, yəni o, mənzili həmin vaxt təhvil almışdır. Bununla belə, cavabdeh təşkilat 2023-cü ilin yanvar ayından etibarən ona kirayə haqqı ödəməmişdir. Ona görə də 2023-cü ilin yanvarından 2024-cü ilin oktyabr ayınadək olan dövr üzrə kirayə pulunun cavabdehdən onun xeyrinə tutulmaması əsaslı deyil.
77. Kassasiya məhkəməsi hesab edir ki, göstərilən dövr üzrə kirayə haqqının ödənilməsi tələbinin düzgün həlli üçün məhkəmə tərəflər arasındakı həqiqi münasibəti, o cümlədən, mənzilin hansı tarixdə təhvil verilməli olduğunu, hansı tarixdə təhvil verildiyini, icranı və ya onun qəbulunu hansı tərəfin gecikdirdiyini, bu hala icranın qüsurunun təsir edib-etmədiyini, müqavilə şərtlərini və əhəmiyyət kəsb edən digər halları araşdıraraq məsələyə qanunvericiliyə uyğun şəkildə əsaslandırılmış hüquqi qiymət verilməlidir. Ona görə qətnamə iddiaçının şikayəti əsasında həm də bu hissədə ləğv edilərək yeni baxışa qaytarılmalıdır.
78. Yuxarıda qeyd edilənlər nəzərə alındıqda, məhkəmə tərkibi həm də bu qənaətə gəlir ki, cavabdehin kassasiya şikayətinin təmin edilməsi, iddianın təmin olunmuş hissəsində qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsaslar mövcud deyil.
79. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416, 417, 419 və 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Iddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilsin. Cavabdehin kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi müqaviləyə görə iddiaçıya verilməmiş 11.59 kv.m. hissədə fərqin əvəzi və kirayə haqqı tələbinə aid hissədə ləğv edilərək yenidən baxılması üçün həmin məhkəməyə göndərilsin. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.