Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-789/2026 13.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh Cavabdeh qarşı iddia tələbinə dair mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: etibarsız əqd, sahiblik iddiası Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər:
2. Cavabdeh Cavabdeh ##.##.2023-cü il tarixli sadə yazılı formada tərtib edilmiş iltizamla, iddiaçı İddiaçı aldığı 87000 manat pulu ##.##.2024-cü il tarixədək qaytarmağı öhdəsinə götürmüşdür;
3. ##.##.2024-cü il tarixli notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizələrin surətindən görünür ki, üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs “xxxx” ASC-də ona məxsus və istifadəsində olan ************* nömrəli abonent kodunun, “Azəriqaz” IB-də ona məxsus və istifadəsində olan *************** nömrəli abonent kodunun, “xxxx” ASC-də ona məxsus və istifadəsində olan *************** nömrəli abonent kodunun iddiaçı İddiaçı adına dəyişdirilməsinə və sonuncu ilə yenidən müqavilə bağlanmasına etiraz etmədiyini bəyan etmişdir;
4. ##.##.2025-ci il tarixli notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizələrin surətindən görünür ki, Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs ##.##.2024-cü il tarixdə verdiyi ərizələrdən niyyətinin dəyişməsi səbəbindən imtina etmişdir;
5. Suraxanı rayonu Bülbülə Bələdiyyəsi tərəfindən verilmiş yerli (bələdiyyə) büdcənin vergi ödəyicisi olan fiziki şəxsin uçota alınması haqqında şəhadətnamənin surətindən görünür ki, İddiaçı Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bülbülə qəsəbəsi, Deputat küçəsi ünvanında yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evi üzrə vergi ödəyəcisi qismində uçota alınmışdır;
6. Iddiaçı İddiaçı tərəfindən “xxxx” ASC-yə ünvanlanmış ##.##.2025- ci il tarixli məktubun və “Azəriqaz” IB-yə ünvanlanmış ##.##.2025-ci il tarixli məktubun surətindən görünür ki, ünvan 2 ünvanında onun adına qeydə alınmış işıq və qaz sayğaclarının fəaliyyətinin (xəttin) dayandırılmasını xahiş etmişdir.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. Iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 2 ünvanında yerləşən torpaq sahəsindən və həmin torpaq sahəsində yerləşən fərdi yaşayış evindən ailəsi ilə birlikdə cavabdeh Cavabdeh və qeyrilərinin çıxarılması, həmin torpaq sahəsinin və onun üzərindəki evin iddiaçı X oğlunun sahibliyinə verilməsi və məhkəmə xərcinin cavabdehdən tutularaq iddiaçının xeyrinə ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir
8. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ona məxsus ünvan 2 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evindən və torpaq sahəsindən məhrum olunmuşdur. Belə ki, cavabdeh tərəfindən sözügedən ünvandakı torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən fərdi yaşayış evi iddiaçıya borclu olduğu 87000 manatın qarşılığında verilmişdir. Cavabdeh iddiaçıdan 2022-ci ilin yay aylarında ona, ailə üzvlərinə və digər tanışlarına pensiya düzəltmək adı ilə müxtəlif vaxtlarda ümumilikdə 87000 manat məbləğində pul almış və daha sonra qaytarmaqdan qərəzli olaraq imtina etmişdir. Onun bu hərəkətləri barədə Nizami RPIyə şikayət edilmiş və cavabdehin barəsində AR CM-in 178-ci maddəsi ilə cinayət işi başlanmışdır. Iddiaçı, həmçinin yaxınlarına və tanışlarına görə cavabdehə vermiş olduğu məbləği özünə məxsus digər torpaq sahəsini sataraq yaxınlarına və tanışlarına qaytarmışdır. ##.##.2023-cü il tarixdə cavabdeh Nizami RPI-nin müstəntiqinin yanında iltizam yazaraq iddiaçıya olan borcunu 4 ay müddətində, yəni ##.##.2024-cü il tarixə kimi qaytaracağına dair öhdəlik götürmüşdür. Qeyd olunan vaxtda öhdəliyini yerinə yetirmədiyindən cavabdeh pulun əvəzi kimi ona məxsus sözügedən fərdi yaşayış evini iddiaçıya verməklə razılaşma əldə edilmişdir. Fərdi yaşayış evinin və torpaq sahəsinin çıxarışı olmadığından həmin daşınmaz əmlaklar Bülbülə bələdiyyəsində bələdiyyə sənədinə əsasən torpaq sahəsinin və mülkün istifadəçisi iddiaçının adına rəsmiləşdirilməsi aparılmışdır. Bundan əlavə, cavabdehin anası Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs ##.##.2024-cü il tarixli notarial qaydada təsdiq olunmuş ərizəsinə əsasən, evin elektrik enerjisi, su, qazın abonentliyini də iddiaçının adına keçirmişdir. Həmin ərazidə hər kəsin daşınmaz əmlakı üzərində yalnız bələdiyyə sənədi mövcuddur. 2024-cü ilin aprel ayından Bülbülə bələdiyyəsi tərəfindən vergi ödəyicisi olan fiziki şəxs kimi iddiaçı uçota alınmış, hal-hazırkı dövrə qədər torpaq və əmlak vergisinin ödənişlərini həyata keçirmişdir. Lakin buna baxmayaraq, cavabdeh və onun ailə üzvləri iddiaçının evindən istifadə etməkdə davam edirlər. Halbuki ev ona verildiyi gündən oradan istifadə hüquqlarını itiriblər. Əslində cavabdeh və onun yaxınlarının sözügedən evdən istifadələri formal xarakter daşıyır və eyni zamanda da iddiaçının mülkiyyətçi kimi hüquqlarını pozur. Əvvəla, cavabdeh və onun yaxınlarının əvəzinə kommunal xərclərdə əlavə ödənişlər etməli olur. Ikincisi, cavabdehlərlə heç bir qohumluq əlaqəsi yoxdur ki, onunla birgə əmlakdan istifadə etsinlər. Üçüncüsü isə cavabdeh və onun yaxınlarının mənzildə qalması iddiaçının həmin mənzillə bağlı istifadə etmək, icarəyə vermək və s. hərəkətlər etmək hüquqlarını məhdudlaşdırır. Dəfələrlə cavabdeh və onun yaxınlarının könüllü olaraq iddiaçının mənzilindən çıxması barədə onlarla danışıqlar aparılmağa çalışılsa da, heç bir nəticə əldə edilməmişdir.
9. Iddiaçının nümayəndəsi iddia tələbinin məzmununa uyğun izahat vermişdir.
10. Cavabdeh izahatında bildirmişdir ki, iddiaçı ilə anası Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs arasında alqı-satqı olmamışdır. X hansısa yolla evi öz adına keçirmişdir.
11. Cavabdehin anası - Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmişdir. 12.Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs izahatında bildirmişdir ki, mübahisəli evin sənədi yoxdur. Iddiaçı X onlara ev üçün çıxarış almağa kömək etməli idi. O, Xı tanımamış, qızı Aynurun sözünə görə notariusa getmişdir. Notariusda özü qol çəkib ərizə vermişdir. Pulu Aynur götürməli idi. Pulun nə səbəbə götürülməsini bilmir. Bildiyinə görə, Aynurun pul söhbəti var idi. Mübahisəli evi Hövsandakı evinin satışından əldə olunan pulla almışdır. Belə ki, evini satıb üç ev almışdır. Biri balaca qızına, biri Aynura, biri də özünə. Balaca qızı ilə eyni həyətdə qalır. Aynura aldığı ev ilə aralarında isə bir az məsafə var. O, notarisa gedib Xın adına ərizə versə də altı ay sonra ərizəsindən imtina etmişdir. Həmçinin bələdiyyəyə heç vaxt getməmişdir. 13.Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat zamanı, həmçinin X1, X2, X3 şahid qismində izahat vermişlər. 14.Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *(***)-***/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilmişdir (hakim: S.Miriyeva) 15.Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iş üzrə üçüncü şəxsin evin kommunal xidmətləri üzrə abonent kodlarının iddiaçının adına keçirilməsinə dair notarial ərizələr verməsi, iddiaçının yeni abonent, eləcə də həmin ünvan üzrə yerli (bələdiyyə) büdcəsinin vergi ödəyicisi kimi qeydə alınmış olması, tərəflərin izahatları və şahid ifadələri əsasında sübuta yetirilir. 16.Məhkəmə bu nəticəyə gəlmişdir ki, cavabdeh iddiaçıya olan borcu qarşılığında üzərində mülkiyyət hüququnun qeydə alınmadığı, lakin anası tərəfindən ona alınmış və sahibliyində olan fərdi yaşayış evini borc qarşılığında iddiaçının sahibliyinə vermişdir. Bu baxımdan iddiaçı öz sahibliyinə verilmiş mübahisəli evdən onun keçmiş sahibi və həmin evə heç bir hüququ olmayan digər şəxslərin çıxarılmasını, eləcə evin yerləşdiyi torpaq sahəsi ilə birlikdə onun sahibliyinə verilməsini tələb etməkdə haqlıdır. 17.Məhkəmə mövqeyini Mülki Məcəllənin 11.1, 152.5, 157.2, 157.4, 157.8, 158, 164.1, 165.1, 165.2, 180.1, 180.2, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
18. Cavabdeh apellyasiya şikayəti vermiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
19. Cavabdeh şikayətini obyektiv araşdırmanın aparılmaması, təqdim olunmuş sübutların düzgün qiymətləndirilməməsi, işə qərəzli yanaşılması, iddia verilərkən ilkin vaxtlarda Bakı şəhər Nizami RPI-də cavabdeh barəsində Cinayət Məcəlləsinin 178-ci maddəsi ilə cinayət işinin aparıldığı, barəsində həbs qətimkan tədbiri seçildiyi, sonradan iddiaçının borcunu qaytaracağı barədə iltizam verdiyi, həmin vaxt 14000 manat iddiaçıya ödədiyi, hazırda borcunun qalmadığı, iddiaçının tələbinin əsassız olması, mübahisəli ünvanda yerləşən evin ona məxsus olmaması, torpaq sahəsinin və onun üzərindəki qanunsuz tikilinin anasına - iş üzrə üçüncü şəxs Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs məxsus olması, ona aidiyyatının olmaması, həmin əmlakları borc qarşılığında iddiaçıya verməməsi, belə bir razılaşmalarının olmamasını, evin dəyərinin qat-qat baha olması, onun 87000 manat qarşılığında iddiaçıya verilməsinin heç bir məntiqi əsasının olmaması, komunalların addan-ada keçəməsi üçün anası tərəfindən ərizə verilməsinin səbəbinin bankdan kredit götürülməsinin mümükün olması üçün evə çıxarış alınması zərurətinin olması, iddiaçının tanışları vasitəsilə qanunsuz tikiliyə sənəd alacağını vəd etməsi ilə əsaslandırılmışdır.
20. Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs apellyasiya şikayəti vermiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddianən rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
21. O, şikayətini məhkəmə tərəfindən işin hallarının obyektiv araşdırılmaması, təqdim olunmuş sübutların düzgün tədqiq edilməməsi, məhkəmə icraatı barədə ona vaxtında məlumat verilməməsi, halbuki ünvan 1 ünvanında yerləşən mübahisəli evin qanunsuz tikili olmaqla, onun sahibliyində olması və onun vəsaiti hesabına əldə olunması, qızı olan cavabdehə aidiyyatının olmaması, evin komunallarının iddiaçının adına keçirilməsi barədə ərizə versə də, bunu cavabdehin iddiaçıya olan borcun əvəzi olaraq verməməsi, borcun ödənilməsi üçün bankdan kredit götürmək lazım olması, ərizələrin yalnız evin sənədlərinin hazırlanması (çıxarışın alınması) üçün verilməsi, evin dəyərinin 400000 manat həddində olması, lakin borc məbləğinin 87000 manat olması, belə olan halda iddiaçının göstərdiklərinin heç bir məntiqə sığmaması, onun iddiaçı qarşısında hər hansı borcunun olmaması, iddiaçının hazırkı tələbinin əsassız olması, daşınmaz əmlaklar üzərində hər hansı hüquqlarının yaranmaması və s. kimi əsaslandırmışdır.
22. Iddiaçı apellyasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, üçüncü şəxs şikayətdə qızına (cavabdehə) təcili pul lazım olduğu, evin rəsmi reyestrdə qeydiyyatdan keçmədiyindən girov qoyulub pul götürülə bilmədiyi, bu səbəbdən cavabdehin bildirməsi əsasında evə iddiaçının pul vəsaiti hesabına və ilkin olaraq iddiaçının adına çıxarış alınması, daha sonra Xın pulun və zəhmət haqqının ödənildikdən sonra Xın evi geri qaytaracağını bildirmişdir. Bundan sonra, üçüncü şəxs razılıq verərək, notariusa getdiyini bildirmişdir. Lakin, birinci instansiya məhkəməsində izahat verən üçüncü şəxs evin məhz cavabdehə məxsusluğunu təsdiq etmişdir. Həmçinin, üçüncü şəxs izahatında iddiaçını tanımadığını, qızının təkidi ilə notariusa getdiyini, iddiaçı ilə qızı arasında borcla bağlı məsələyə görə getdiyini bildirərək, əsl niyyətlərinin evin borcun əvəzi olaraq verildiyini təsdiq etmişdir. Bütün bu qeyd olunanlar və işin faktiki halları onu təsdiq edir ki, cavabdeh tiklini borcun əvəzi olaraq, iddiaçıya vermiş, tərəflər bu barədə razılıq əldə etmiş, razılığın nəticəsi olaraq bələdiyyədə müvafiq rəsmiləşmə aparılmış, iddiaçı tərəfindən müvafiq bələdiyyə ödənişləri edilməkdədir, bundan başqa komunnal xətlər iddiaçının adına keçirilmişdir. Bütün bu qeyd olunan hallar onu təsdiq edir ki, iddiaçı özbaşına tikili üzərində sahiblik hüquq əldə etmiş, lakin qarşı tərəf iddiaçının hüquqlarını pozmaqdadır. Həmçinin, nəzərə alınmalıdır ki, tikili özbaşına olsa da, Ali Məhkəmənin çoxsaylı oxşar işlərlə bağlı qərarları, Avropa Məhkəməsinin qanunsuz tikilərlə bağlı mövqeyi nəzərə alındığında, iddiaçının mülkiyyət hüququna qəsd olunmuş, bu pozuntu hazırda da davam edir.
23. Iddiaçı izahatında əlavə olaraq bildirmişdir ki, tərəflər arasında borcla bağlı yazılı iltizam olsa da, borcun qaytarılmadığı təqdirdə mübahisəli daşınmaz əmlakın iddiaçıya verilməsi ilə bağlı yazılı razılaşma bağlanmamışdır. Bütün bu məsələr tərəflər arasında şifahi formada razılaşdırılmışdır. Məhz buna görə də cavabdehin anası evə dair kommunalların iddiaçının adına keçirilməsi ilə yazılı ərizələr vermişdir. Səs yazısında olan danışıqlar həqiqətən tərəflər arasında aparılmışdır. Belə ki, cavabdehə məxsus mübahisəli evin sənədləri olmadığından onun sənədləşdirilməsi üçün tərəfindən cəhdlər edilmiş, danışıqlar da bununla bağlı aparılmışdır. Mübahisəli evə dair kommunal xidmətlərə görə müqavilələr və bələdiyyə sənədləri iddiaçının adına qeydə alınsa da, ev iddiaçının faktiki sahibliyinə və istifadəsinə verilməmişdir. Cavabdeh tərəf evi boşaldaraq iddiaçıya təhvil verməkdən imtina etmiş, razılaşmanı pozmuşdur. Bu səbəbdən də iddiaçı məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmışdır. Hesab edirlər ki,birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qanuni və əsaslıdır, apellyasiya şikayətinin təmin olunmamasını xahiş edirlər.
24. “xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli ETM***/Q/** saylı qiymətləndirmə rəyinə əsasən ünvan 2 ünvanındakı 0,045 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən 200 kv.m sahəsi olan fərdi yaşayış evinin hazırkı tarixə Respublika daxili orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri (daşınmaz əmlakın özbaşına tikili olması, torpaq sahəsinə dair isə hər hansı hüquq müəyyənedici sənədinin olmaması nəzərə alınmaqla) təqribən 176000,0 (yüz yetmiş altı min) manat (200,0 kv.m x 1100,0 man – 20%) məbləğində müəyyən edilmişdir.
25. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayətləri təmin olunmuş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək, iddia rədd edilmişdir (hakimlər: R.Eyvazov - sədrlik edən və məruzəçi, F.Abdıyev və C.Musayeva).
26. Məhkəmə kollegiyası mövqeyini aşağıdakı formada əsaslandırmışdır:
27. Iddiaçının tələbinə görə - cavabdeh ona olan 87000 manat borcunun əvəzində, qarşılıqlı razılıq əsasında mübahisəli daşınmaz əmlakı (Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bülbülə qəsəbəsi, Deputat küçəsi ünvanında yerləşən ** nömrəli fərdi yaşayış evi və onun yerləşdiyi torpaq sahəsi) onun mülkiyyətinə vermiş, bu məqsədlə cavabdehin anası olan üçüncü şəxs notariat qaydasında təsdiq olunmuş ərizələrlə evə dair kommunal xidmətlərə dair müqavilələrin iddiaçının adına keçirilməsinə dair razılıq ifadə etmiş, həmçinin qeyd edilən əmlak üzrə yerli bələdiyyə tərəfindən vergi ödəyəcisi qismində uçota alınmış, lakin cavabdeh tərəf sonradan əmlakı boşaldaraq ona təhvil verməmişdir.
28. Cavabdeh (eləcə də, eyni mövqedən çıxış edən üçüncü şəxs) iddiaya etiraz edərək, aralarında mübahisəli daşınmaz əmlakın borc əvəzinə iddiaçıya verilməsinə dair hər hansı razılaşmanın olmamasını, iddiaçı tərəfindən bu istiqamətdə məhkəməyə mötəbər sübutların təqdim olunmamasını, daşınmaz əmlakın iddiaçının faktiki sahibliyinə verilməməsini, ümumiyyətlə daşınmaz əmlakın cavabdehə məxsus olmamasını, üçüncü şəxsin isə iddiaçı qarşısında hər hansı öhdəliyinin olmamasını, üçüncü şəxsin əmlakın sənədləşdirilməsi (çıxarış alınması) məqsədilə kommunal xidmətlərin iddiaçının adına keçirilməsinə razılıq verməsi, bu barədə tərəflər arasında danışıqlarla bağlı müvafiq səs yazılarının olmasını, eyni zamanda əmlakların dəyərinin borc məbləğindən dəfələrlə yüksək olmasını, bu cür əvəzləşdirmənin heç bir məntiqi əsasının olmamasını və s. göstərmişlər.
29. Iddiaçı cavabdehin ona 87000 manat pul ödəməli olmasına dair məhkəməyə sadə yazılı formada iltizam təqdim etsə də, sonradan həmin pul vəsaitinin əvəzinə müvafiq daşınmaz əmlakın təqdim olunmasına dair yazılı razılaşmanın mövcudluğu ilə bağlı sübut təqdim edə bilməmiş, razılaşmanın şifahi bağlanmasını qeyd etmişdir. Qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericlik tərəflər arasında razılıq əsasında öhdəliyin icrası əvəzinə müəyyən əşyanın verilməsi və s. əvəzləmə üsulları ilə öhdəliyə xitam verilməsi imkanını müəyyən etmişdir.
30. Lakin belə razılaşma qanunvericiliyin tələblərinə uyğun formada bağlanmaqla, etibarlılıq şərtlərinə cavab verməlidir.
31. Bu hal xüsusilə, daşınmaz əmlakların müqəddaratını həll edən müvafiq əqdlərin (razılaşmanın) bağlanması zamanı gözlənilməlidir. Qanunvericliyə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ və digər əşya hüquqların əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı üçün onun daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınması tələb olunur. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Həmçinin, daşınmaz əmlak barəsində həmin əmlaka barəsində sahiblik və istifadə hüququna dair bağlanmış müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməli və yalnız bundan sonra həmin müqavilələrin hüquqi qüvvəsi yarandığı nəzərə alınmalıdır (MM, 139.1, 144.1, 146.1).
32. Işdən görünür ki, mübahisəli yaşayış sahəsi özbaşına tikli olmaqla, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamışdır. Belə olan halda onun barəsində şəxsin sərəncam hüququ (onu satmaq, bağışlamaq, icarəyə vermək, digər əqdlər bağlamaq hüququ) da yarana bilməz (MM, 180.2). Həmçinin, yuxarıda da qeyd edildiyi kimi müvafiq razılaşma ilə bağlı iddiaçı tərəfindən məhkəməyə hər hansı sübut (sadə yazılı müqavilə və s.) təqdim olunmamış, eləcə də iş materialları ilə bu hal öz təsdiqini tapmamışdır. Eyni zamanda, evə dair kommunal xidmətlərə dair müqavilələrin iddiaçının adına rəsmiləşdirilməsinə dair üçüncü şəxs tərəfindən ərizələr verilməsi və iddiaçının adına müvafiq sənədləşmələrin (yerli vergi uçotu və s.) aparılması halları da vəziyyəti dəyişdirməməklə, sonuncunun müvafiq daşınmaz əmlak üzərində hər hansı əşya hüquqlarının yaranmasını ehtiva etməmişdir. Bununla yanaşı, Bülbülə bələdiyyəsinin sədri tərəfindən mübahisəli yaşayış sahəsinin sahibi kimi iddiaçının adına müvafiq arayış (kartoçka) tərtib etməsi və arayışda bunun əsası kimi “bələdiyyə sənədi” qeyd etməsi qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmamaqla, etibarsızdır (arayışda bələdiyyə sənədinin nədən ibarət olması açıqlanmamışdır).
33. Iddiaçı məhkəməyə müvafiq torpaq sahəsinin bələdiyyə tərəfindən ona ayrılmasına (satılması, istifadəyə verilməsi və s.) dair hər hansı qərar təqdim etməmişdir. Daşınmaz əşyalar üzərində hüquqların yaranması isə qanunvericiliklə dəqiq müəyyən olunmuşdur və qanuni əsas olmadan hər hansı bələdiyyə tərəfindən daşınmaz əmlakın (xüsusilə yaşayış sahəsinin) kimə məxsus olması barədə belə arayışların verilməsi heç bir hüquqi nəticə doğurmamaqla, qanunvericiliyin tələbləri ilə uzlaşmır.
34. Göründüyü kimi, iddiaçının təqdim etdiyi qeyd edilən sübutlar daşınmaz əmlak üzərində əmlak (əşya) hüquqlarının yaranmasına qanuni əsas təşkil edə bilməz. Həmçinin, mübahisəli yaşayış sahəsi sonradan faktiki olaraq da iddiaçının sahibliyinə verilməmişdir (qarşı tərəf bu halı mübahisələndirməmişdir). Əksinə, tərəflər arasında olan qarşılıqlı danışıqlarla bağlı səs yazılarında (səs yazışı apellyasiya baxışı zamanı tərəflərin iştirakı ilə tədqiq olunmuşdur) cavabdeh mübahisəli əmlaka çıxarış almaq üçün bələdiyyə qərarı və s. sənədlərin lazım olduğunu, başqa şəxsin daha “ucuz” qiymətə sənədləşməyə kömək edəcə biləcəyini bildirir, iddiaçı isə öz növbəsində razılıq istəyərək, sənədləşmə ilə bağlı məsələlərin onun tərəfindən həll ediləcəyini, bunun üçün müəyyən pul vəsaitinin tələb olunmasını və s. bildirmişlər. Tərəflər həmin danışıqların məhz üçüncü şəxs tərəfindən kommunal xidmətlərə görə ərizə verildiyi ərəfədə aparlıdığını da təsdiq etmişlər. Lakin həmin danışıqlarda mübahisəli əmlakın borcun əvəzinə iddiaçıya verilməsi, yaşayış sahəsinin boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməli olması və s. bu istiqamətində hər hansı fikir bildirilməmiş, həmçinin danışıqların ümumi məzmunundan da belə qənaətə gəlmək mümkün olmamışdır.
35. Işdən görünür ki, mülki işə birinci instansiya məhkəməsində baxılarkən cavabdeh hazırlıq icraatında iştirak etməmiş, göndərilən poçt göndərişləri müxtəlif qeydlərlə (ünvan düzgün deyil, yaşamır) məhkəməyə qaytarılmış, məhkəmə isə həmin şəxsin iştirakının təmin olunması istiqamətində zəruri prosessual hərəkətləri yerinə yetirmədən, işin məhkəmədə baxılmasına təyin olunması barədə qərardad qəbul etmişdir. Üçüncü şəxs isə yalnız məhkəmə baxışı zamanı icraata cəlb edilmiş, cəmi bir iclasda iştirak etmiş və həmin iclasda də yekun məhkəmə aktı qəbul edilmişdir.
36. Göründüyü kimi, həmin şəxslərin birinci instansiya məhkəməsində dinlənilmə hüquqları məhdudlaşmış, sübutlarını təqdim emək üçün kifayət qədər imkanları olmamışdır. Halbuki, istər cavabdeh, istərsə də üçüncü şəxs şifahi məhkəmə baxışı zamanı mübahisəli əmlakı borc əvəzinə iddiaçıya verməmələrini, aralarında belə bir razılaşmanın olmamasını, kommunal xidmətlərə dair müvafiq razılığın başqa məqsədlə (evin sənədləşdirilməsi) verilməsini, bu barədə aralarında danışıqların olmasını, bələdiyyə tərəfindən iddiaçının adına verilmiş sənədlərdən isə ümumiyyətlə məlumatlı olmamalarını və s. bu kimi izahatları vermiş, məhkəmə isə cavabdehin hazırlıq iclaslarında iştirak etməməsinə, üçüncü şəxsin isə məhkəmə baxışı zamanı icraata cəlb olunmasını nəzərə almamış, onlara zəruri sübutlarını təqdim etməyi təklif etməmiş, yalnız iddiaçının təqdim etdiyi birtərəfli sübutlara əsaslanmaqla yekun məhkəmə aktı qəbul etmiş, nəticədə ədalətli məhkəmə araşdırması hüququ (prinsipi) pozulmuşdur.
37. Məhkəmə kollegiyası qeyd edilənləri və MPM-nin 372-ci maddəsinin tələblərini nəzərə alaraq apellyasiya baxışı zamanı tam və obyektiv araşdırmanın təmin olunması üçün bəzi sübutların (səs yazısı, mütəxəssis rəyi və s.) qəbul edilməsini mümkün hesab etmiş, həmin sübutlar çəkişmə prinsipinə əsasən tərəflərin iştirakı ilə tədqiq olunmuşdur. Bununla yanaşı, birinci instansiya məhkəməsində dindirilmiş şahidlərin ifadələrindən də tərəflər arasında müvafiq razılığın olması nəticəsinə gəlmək mümkün deyildir (bəzi şahidlər bu halı təsdiq etməmiş, bəziləri isə bunu məhz iddiaçıdan eşitdiklərini bildirmişlər). Əksinə, şahidlərin ifadələrindən mübahisəli əmlakın gələcəkdə cavabdeh tərəfindən baha qiymətə satılaraq borcların bağlanması kimi danışıqların olması müəyyən edilir.
38. Həmçinin, Nəsimi Rayon Polis Idarəsinin IŞ-də aparılan cinayət təqibi üzrə təqdim olunmuş bəzi materialların surətlərindən də tərəflər arasında müvafiq razılaşmanın olması görünmür. Əksinə, vurulmuş ziyanın ödənilməsi haqqında protokoldan görünür ki, cavabdehin oğlu tərəfindən iddiaçıya 14000 manat pul vəsaiti ödənilmiş, sonuncu cavabdehdən şikayətinin və tələbinin olmaması barədə notarita qaydasında təsdiq olunmuş ərizə təqdim etmişdir.
39. Bununla yanaşı, işdə olan sübutlardan mübahisəli əmlakın məhz cavabdehə məxsus olması ilə bağlı da hər hansı sübut mövcud deyildir. Əksinə, işin hallarından görünür ki, yaşayış sahəsinə dair kommunal xidmətlərə dair müqavilələr üçüncü şəxsin adına olmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsi isə mübahisəli ünvanda yerləşən evin üçüncü şəxsə deyil, cavabdehə məxsus olması qənaətinə gəlsə də, tərəflərin izahatında bu hal konkret olaraq öz təsdiqini tapmamışdır. Əksinə, üçüncü şəxs əvvəl ona məxsus olan evin satılaraq, yeni 3 ev alındığını bildirmişdir (evlərdən birini kiçik qızına, digərini qızı Cavabdeh, birini isə özünə almışdır. O, əlavə etmişdir ki, o özü kiçik qızı ilə bir həyətdə öz evində yaşayır. Digər qızı Cavabdeh evi isə onlardan kənardadır). Lakin, mübahisəli ünvandakı evin konkret cavabdehə məxsus olmasını təsdiq etməmişdir. Iddiaçı da öz növbəsində bu halı təsdiq edən sübutlar təqdim etməmişdir. Lakin yuxarıda qeyd edilənlər nəzərə alınmaqla hətta həmin daşınmaz əmlakın faktiki sahibinin cavabdeh olması nəzərə alınsa belə, yenə də iddiaçının tələblərinin qanuni və hüquqi əsasları mövcud deyildir.
40. Bundan başqa, cavabdeh tərəfin (həmçinin, üçüncü şəxsin) iddiaya qarşı etirazının digər dəlili evin dəyərinin borc məbləğindən dəfələrlə çox olması, belə olan halda isə əvəzləşəmənin ağlabatan olmaması ilə bağlı olmuşdur. Cavabdehin nümayəndəsi apellyasiya baxışı zamanı qiymətləndirici rəyini (“xxxx” MMC-nin ##.##.2025-ci il tarixli rəyi) təqdim edərək, mübahisəli daşınmaz əmlakın bazar dəyərinin 311400 manat olmasını iddia etmiş, iddiaçı tərəf isə həmin qiymətin dəfələrlə şişirdilmiş olmasını, əmlakın sənədlərinin olmamasını, özbaşına tikili olmasını, şəhərdən kənarda yerləşməsini, cavabdehin həmin evi 110000 manata satışa çıxarmasını və s. bildirmişdir. Məhkəmə kollegiyası etirazın bu dəlilini tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmaq üçün iş üzrə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin olunmuş, müvafiq rəy alınmışdır. Göründüyü kimi, mütəxəssis rəylərinə əsasən də, mübahisəli əmlakın dəyəri tərəflər arasındakı borc məbləğindən ən azı iki dəfə çoxdur. Belə olan halda isə, tərəflərin borc məbləği qarşılığında (87000 manat) mübahisəli ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinin normal şərtlər əsasında qeyd olunan borc məbləğinə münasibətdə əvəzləşdirilməsi normal məntiqə də sığmır.
41. Iddia tələbinin digər hüquqi əsasları barədə aşağıdakılar qeyd edilmişdir:
42. Hazırkı halda iddiaçının mübahisəli daşınmaz əmlak (həm torpaq sahəsi, həm də onun üzərində inşa edilmiş fərdi yaşayış evi) üzərində mülkiyyət (digər əşya) hüququnu təsdiq edən sübutlar məhkəməyə təqdim olunmamış, əksinə tikilinin özbaşına tikili olması mübahisə doğurmamışdır. Belə olan halda, iddiaçının iddia ərizəsində istinad etdiyi, mülkiyyətin müdafiəsinə yönələn MM-nin 152, 157 və s. bu kimi normaların dispozitiv şərtləri mövcud deyildir.
43. Işin mübahisəsiz halıdır ki, iddiaçı heç bir zaman mübahisəli daşınmaz əmlakın faktiki sahibi olmamış, əmlak üzərində sahibliyi və qanuni istifadəni həyata keçirməmişdir. Beləliklə, işin faktiki hallarından və qanunvericilyin qeyd edilən normalından göründüyü kimi, cavabdeh tərəfin mübahisəli yaşayış sahəsindən istifadə etməsi (yaşaması) və ona sahibliyi həyata keçirməsi iddiaçıya münasibətdə qanunsuz olmamış, iddiaçının isə ümumiyyətlə sahiblik hüququ yaranmamışdır. Yuxarıda da qeyd edildiyi kimi, kommunal xidmətlərin və yerli bələdiyyə vergisinin iddiaçının adına olması halı da vəziyyəti dəyişdirmir.
44. Göründüyü kimi, iddiaçı tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları əsaslandıra və sübut edə bilməmişdir. Iddianın hazırki vəziyyətdə müvafiq tələb (subyektiv) hüquqlarının mövcudluğu müəyyən edilməmişdir.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
45. Iddiaçı kassasiya şikayəti vermiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddianın təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
46. Şikayət belə əsaslandırılmışdır ki, cavabdehin 87.000 manat öhdəliyinin müqabilində öz əmlakını iddiaçıya verməsi həm cavabdehin yazılı iltizamı, həm şahid ifadələri, mənzilin kommunal xidmət müqavilələrinin cavabdehin anasının razılığı ilə iddiaçının adına keçirilməsi ilə təsdiq olunsa da, apellyasiya məhkəməsi işdəki bu sübutlara düzgün hüquqi qiymət verməmişdir. Əmlakın iddiaçıya verilməsinə dair müqavilənin şifahi bağlanması onun özbaşına tikili olması ilə əlaqədar olmuşdur. Lakin işə baxan məhkəmə kollegiyası mövcud hala Mülki Məcəllənin 329.3-cü maddəsinin tələbi baxımından qiymət verməmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
47. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
48. Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
49. Maddə 144.1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Təsdiqləmə zamanı notarius və ya qanunla müəyyən edilmiş hallarda bu cür notarial hərəkəti etməyə hüququ çatan digər vəzifəli şəxslər əşyaya dair sərəncam verən tərəfin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlamalıdır. Onlar təsdiqlədikləri müqavilənin yanlışlığı üçün məsuliyyət daşıyır.
50. Maddə 164.2. Sahiblikdən məhrum olan onun üçün qanunsuz sahibdən sahibliyin qaytarılmasını tələb edə bilər. Sahiblikdən məhrumetmə faktik sahib və ya onun hüquq sələfi barəsində səhv addım olduqda və sahiblik məhrumetmədən əvvəlki ildə əldə edildikdə iddia istisna edilir.
51. Maddə 329.1. Əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır.
52. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
53. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
54. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
55. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
56. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
57. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
58. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
Kassasiya baxışının hədləri
59. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
60. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyi üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
61. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
62. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan apellyasiya məhkəməsi işin hallarını araşdıraraq bu qənaətə gəlmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında 87.000 manat borcun əvəzində mübahisəli daşınmaz əmlakın iddiaçıya verilməsi barədə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun bağlanılmış etibarlı müqavilə yoxdur. Belə ki, mübahisəli ev özbaşına tikili olduğundan dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamış, buna görə də həmin əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun başqasına keçirilməsi mümkün deyil. Kommunal xidmətlərin və vergi uçotunun iddiaçının adına keçirilməsi də onun əmlak üzərində hər hansı əşya hüququnu yaratmır. Apellyasiya məhkəməsi iddianı həm də sahibliyin müdafiəsinə dair normalarla yoxlamış və müəyyən etmişdir ki, iddiaçı əşya üzərində sahiblik qazanmadığı üçün onun tələbi bu əsasla da təmin edilə bilməz.
63. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
64. Mübahisəli əmlakın özbaşına tikili olmasından dolayı ona dair müqavilənin şifahi formada bağlanması halına Mülki Məcəllənin 329.3-cü maddəsinin tələbi baxımından düzgün hüquqi qiymət verilməsi barədə dəlilə münasibətdə məhkəmə kollegiyası bildirir ki, həmin Məcəllənin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur (§ 49,51,53).
65. O da qeyd edilməlidir ki, işin faktiki halları kassasiya instansiyası məhkəməsinin araşdırma predmetini təşkil etmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
66. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
67. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
68. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası
Qərara aldı:
Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının *(***)-****/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.