Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-894/2026 15.05.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçı İddiaçı cavabdeh “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativinə qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: “pul” tələbi; Mülki mübahisənin kateqoriyası: Müqavilə münasibətlərindən irəli gələn mübahisələr; Öhdəliklərin icra edilməməsi ) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X1 (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, iddiaçı İddiaçı cavabdeh “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativinə qarşı “pul” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsindən cavabdeh “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativinin kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. Işin halları
1. “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativi ilə İddiaçı arasında bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli, ****** nömrəli payçı müqaviləsinə əsasən “MTK” Bakı şəhəri, Yasamal r-nu, H.Zərdabi pr., 3166 məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan В binası, 7 bloku, 6-cı mərtəbə, * saylı, 2 otaqlı mənzili tikib və iddiaçının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. "Payçı" bu müqaviləyə əsasən 1.1-ci bənddə göstərilən ünvanda В binası, 7 bloku, 6-cı mərtəbə, * saylı, 2 otaqlı mənzili qəbul etməyi, bu Müqavilədə göstərilən müddətdə və qaydada mənzil üzrə tələb olunan bütün ödənişləri ödənilməsini və həmçinin yaşayış kompleksində xidmət göstərəcək şirkətə kommunal ödənişi etməyi öhdəsinə götürür.
2. Həmin müqavilənin 2-ci bəndinə əsasən müqavilənin ümumi dəyəri 233 112 manat məbləğində vəsait təşkil edir. Müqavilə dəyərinin ilkin ödənişi 42%, yəni 97907 manat məbləğində vəsait təşkil edir. Müqavilə dəyərinin qalan 58%, yəni 135205 manat məbləğində hissəsi "Payçı" ilə “xxxx” ASC arasında 120 ay müddətinə bağlanacaq kredit müqaviləsinə əsasən "Payçı"ya veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödənilməsi ilə həyata keçiriləcək. Mənzilin planı və cizgidə əhatə olunan sahəsi bu müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan Əlavə № *-də göstərilmişdir.
3. Həmin müqavilənin 8.11-ci bəndinə əsasən cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütünaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə görə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.
4. “xxxx” ASC və iddiaçı arasında bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən ipoteka qoyan mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus olan əmlakını ##.##.2024-cü il tarixli MI******* saylı kredit müqaviləsinə və ##.##.2024-cü il tarixli ** nömrəli əlavə sazişə əsasən yaranmış öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi məqsədilə ipoteka saxlayanın xeyrinə ipoteka ilə yüklü edir. Ipoteka predmetinin təsviri və olduğu yer: Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti, ev 202B, mənzil 228 Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202В, M6, m3 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 78.5 kv/m olan mənzil təşkil edir. Öhdəliyin ölçüsü (məbləği): illik 9 faiz dərəcəsi ilə verilmiş 135205 manat 00 qəpik (yüz otuz beş min iki yüz beş manat sıfır qəpik) təşkil edir.
5. Cavabdeh MTK-nın ##.##.2024-cü il tarixli, ******/******/* nömrəli arayışa əsasən ünvan 1 ünvanında yaşayan idddiaçıya ondan ötrü ki, həqiqətən o, Bakı şəhəri ,Yasamal r-nu ,H.Zərdabi pr. 3166 məhəllə ünvanında tikilən 20 mərtəbəli В yaşayış binasının 7 blokunda 6 mərtəbədəki * saylı mənzilin dəyərinin bu göstərilən hissəsini ödəmişdir: ilkin dəyəri: 88,3 x 2 640 = 233 112 manat, ödənilmişdir: 97 907 manat, qalıq borc: 135 205 manat.
6. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsi Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayоnu, Həsənbəy Zərdabi prospekti, ev 202B, mənzil 228 (Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3) ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 78.50 kv.m olan mənzil xüsusi mülkiyyət kimi iddiaçının adına ##.##.2024-cü il tarixdə qeydiyyata alınmışdır.
Iş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları:
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
7. Iddiaçı cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqaviləyə əsasən cavabdeh MTK-ya ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 25872 manat ödənişin cavabdeh MTK-dan alınaraq iddiaçıya geri qaytarılması və dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 167,62 manat pulun cavabdeh MTK-dan alınaraq iddiaçıya verilməsi barədə qərar qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
8. Iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında ## #### 2024-cü il tarixli, ****** saylı müqaviləyə əsasən, cavabdeh Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3 ünvanında yerləşən mənzili tikib iddiaçıya verməyi öhdəsinə götürüb. Bağlanmış müqaviləyə əsasən ümumi dəyər 233112 manat təşkil edib. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv/m olaraq qeyd edilmiş və bunun müqabilində iddiaçı cavabdeh MTK-ya 233112 manat ödəmişdir. Lakin ƏMDK-in yanında DƏDRX-ın Bakı Şəhər Ərazi Dairəsi tərəfindən ## ##### 2024 -cü il tarixdə iddiaçıya verilmiş 011013001162- 05301-****** reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən mənzilin faktiki sahəsi 78.5 kv/m müəyyən edilmişdir. Belə ki, cavabdeh MTK tərəfindən mənzilin sahəsi hesablanarkən bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də ümumi sahəyə daxil edilmişdir. Halbuki, bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən sahəyə daxil edilmir. Bununla da tikinti şirkəti mənzilin sahəsini 88.3 kv/m qeyd edərək məbləği şişirtmiş, iddiaçıdan qanunsuz olaraq əlavə pul almışdır. Bununla əlaqədar cavabdeh MTK-ya ərizə ilə müraciət edilsə də, müraciətlərinə baxılmamışdır.
9. Cavabdeh MTK iddiaya etirazını elektron kabinet vasitəsilə məhkəməyə təqdim edərək, iddiaçının cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair iddiası əsassız olduğundan iddianın təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmiş və etirazını onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı cavabdeh MTK-ya qarşı pul tələbinə dair Yasamal rayon məhkəməsində iddia qaldırmışdır. Hesab edib ki, iddia əsassızdır və buna görə də iddia təmin edilməməlidir. ## #### 2024-cü ildə iş üzrə iddiaçının sədrinə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr., 3166-cı məhəllə ünvanında inşa etdiyi yaşayış binasında 2 otaqlı, 88.3 kv.m ümumi sahəsi olan mənzilin pulunu hissə-hissə və ya tam şəkildə ödəmək şərti ilə ona satılması barədə ərizə ilə müraciət etmişdir. Ərizəyə baxılmış və iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında ## #### 2024-cü ildə Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, H.Zərdabi pr., 3166-cı məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan В binası, 7-ci bloku, 6-cı mərtəbə, 2 otaqlı, * nömrəli mənzilin tikintisinə dair ****** saylı “Payçı” müqaviləsi bağlanmışdır. Müqaviənin ümumi dəyəri 233.112 manat təşkil etmişdir. Müqavilə imzalanarkən “Payçı” müqavilənin ümumi dəyərinin 42%-ni, yəni 97.907 manatını ödəmiş, qalan 58%-nin dəyəri isə, yəni 135.205 manat hissəsini isə bankla arasında 120 ay müddətinə bağlanılan kredit müqaviləsinə əsasən, ona veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödənilməsi ilə həyata keçirilmişdir. Iddiaçı mənzilinə mülkiyyət hüququnun təsdiq edilməsi üçün müraciət etmiş və aidiyyatı qurum ona ##.##.2024-cü il tarixli, reyestrdən çıxarış təqdim etmişdir. Çıxarışa əsasən mənzilin sahəsi 78.5 kv.m müəyyən olunmuşdur. Hesab edir ki, mənzilin qanunvericiliyə uyğun əmsallar tətbiq etməklə hesablanması və faktiki sahəsi müqavilədə göstərilən sahə eynilik təşkil etdiyindən iddia əsassızdır.
10. Iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə elektron kabinet vasitəsilə iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqaviləyə əsasən cavabdeh MTK-ya ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 32419 manat ödənişin cavabdeh MTK-dan alınaraq iddiaçıya geri qaytarılması və dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 189,22 manat pulun cavabdeh MTK-dan alınaraq iddiaçıya verilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında ## #### 2024-cü il tarixli, ****** saylı müqaviləyə əsasən, cavabdeh MTK Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3 ünvanında yerləşən mənzili tikib iddiaçıya verməyi öhdəsinə götürüb. Bağlanmış müqaviləyə əsasən ümumi dəyər 233112 manat təşkil edib. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv/m olaraq qeyd edilmiş və bunun müqabilində iddiaçı cavabdehə 233112 manat ödəmişdir. Lakin ƏMDK-in yanında DƏDRX-ın Bakı Şəhər Ərazi Dairəsi tərəfindən ## ##### 2024-cü il tarixdə iddiaçı verilmiş 011013001162-05301-****** reyestr nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən mənzilin faktiki sahəsi 78.5 kv/m müəyyən edilmişdir. Belə ki, cavabdeh MTK tərəfindən mənzilin sahəsi hesablanarkən bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr də ümumi sahəyə daxil edilmişdir. Halbuki, bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən sahəyə daxil edilmir. Bununla da tikinti şirkəti mənzilin sahəsini 88.3 kv/m qeyd edərək məbləği şişirtmiş, iddiaçıdan qanunsuz olaraq əlavə pul almışdır. Bununla əlaqədar cavabdeh MTK-ya ərizə ilə müraciət edilsə də, müraciətlərinə baxılmamışdır. Beləliklə iddiaçı müqaviləyə əsasən cavabdeh MTK-a ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 25872 manat ödənişin cavabdeh cavabdeh MTK-dan alınaraq iddiaçıya geri qaytarılması və dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 167,62 manat pulun cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Daha sonra keçirilmiş ekspertizaya əsasən, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin ## ##### 2025-ci il tarixli, **/***** saylı ekspertiza rəyində müəyyən edilib ki, mənzilin sahəsi 76,2 kv/metrdir və cavabdeh MTK tərəfindən tərtib olunmuş müqavilədə göstərildiyi sahə ilə (88.3 kv/m) faktiki sahə arasında 12,28 kv/m fərq var. Bu sahə üzrə isə aydındır ki, iddiaçı 32419 manat (kv/m üçün 2640 manat) əlavə pul ödəmişdir. Bununla da cavabdeh MTK-a ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 32419 manat ödəniş cavabdeh MTK-dan alınaraq iddiaçıya geri qaytarılmalıdır.
12. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025-ci il tarixli, **/*****/**** nömrəli ekspert rəyinə əsasən rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”-na əsasən, iddiaçının mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən * nömrəli mənzilin ümumi sahəsinin 72,85 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən * nömrəli mənzilin ümumi sahəsi müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı, şaxtalar nəzərə alınmadan sahəsinin 76,02 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən * nömrəli mənzilin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, arakəsmələrin, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə nəzərə alınmaqla sahəsinin 89,0 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən * nömrəli mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların ortasından hesablanmaqla 84,6 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən * nömrəli mənzilin faktiki sahəsi (76,02 kv.metr) ilə müqavilə şərtləri nəzərə alınmaqla müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahəsi (88,3 kv.metr) arasında 12,28 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir.
13. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-***/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (A.Oruclu) iddianın qismən təmin edilməsi, iddiaçı İddiaçı mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayоnu, Həsənbəy Zərdabi prospekti, ev 202B, mənzil 228 (Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3) ünvanında yerləşən mənzil üçün artıq ödənilmiş 9768 (doqquz min yeddi yüz altmış səkkiz) manat və dövlət rüsumu olaraq ödənilmiş 117,68 (bir yüz on yeddi manat altmış səkkiz qəpik) manat məbləğində pulun cavabdeh “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativindən tutularaq iddiaçı İddiaçı ödənilməsi, iş üzrə aparılmış məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası ilə bağlı 100 (bir yüz) manat məbləğində ekspertiza xərcinin cavabdeh “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativindən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (X4, Kod 210005, VÖEN 1401555071, Müxbir hesab AZ41NABZO1360100000000003003944, S.W.İ.F.T. BIK: CTREAZ22, MEM VÖEN 1700326621, AZ34CTRE00000000000002088501) köçürülməsi qət edilmişdir.
14. Məhkəmənin mövqeyinə əsasən iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli, ****** nömrəli payçı müqaviləsinə əsasən cavabdeh MTK Bakı şəhəri, Yasamal r-nu, H.Zərdabi pr., 3166 məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan В binası, 7 bloku, 6-cı mərtəbə, * saylı, 2 otaqlı mənzili iddiaçının mülkiyyətinə verməyi, iddiaçı isə ümumi dəyəri 233112 manat olan mənzili qəbul etməyi, 97907 manat ilkin ödəniş etməklə, qalan 135205 manat məbləğində hissəsini “xxxx” ASC ilə arasında 120 ay müddətinə bağlanacaq kredit müqaviləsinə əsasən veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin ayrılmaz tərkib hissəsi olan * nömrəli əlavəyə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti В binası, 7-ci blok, 6-cı mərtəbə, * nömrəli mənzilin ümumi sahəsi cizgidə əhatə olunmuş sahə, yəni çöl divarların ortasından hesablanmaqla 88,3 kv.metr təşkil edir. Iddiaçı müqavilə şərtlərinə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəliyi tam icra etmiş, mənzilin dəyərini cavabdeh MTK-ya ödəmişdir. Mənzilə çıxarış aldıqdan sonra çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin 78.5 kv.m qeyd olunduğunu görmüş və müqavilədə göstərilən mənzilin ümumi sahəsi ilə (88.3 kv.m) çıxarışda göstərilən ümumi sahəsi (78.5 kv.m) arasında olan fərq (9.8 kv.m) üçün artıq ödədiyi 25872 manatın cavabdeh MTKdan tutularaq ona geri qaytarılması tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
15. Məhkəmə tərəfindən sözügedən mənzilin ümumi sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub olmamasını yoxlamaq məqsədilə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. Ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən * nömrəli mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların ortasından hesablanmaqla 84,6 kv.metr təşkil etdiyi, mənzilin faktiki sahəsi (76,02 kv.metr) ilə müqavilə şərtləri nəzərə alınmaqla müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahəsi (88,3 kv.metr) arasında 12,28 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, müqaviləyə əsasən cavabdeh MTK-ya ödənilmiş 233112 manat məbləğində puldan 32419 manat (12.28 kv.m x 2640 manat) ödənişin cavabdeh MTK-dan alınaraq iddiaçıya geri qaytarılmasını xahiş etmişdir.
16. Məhkəmə hesab edib ki, tərəflər arasında bağlanmış payçı müqaviləsinin ayrılmaz tərkib hissəsi olan * nömrəli əlavədə mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 88.3 kv.m göstərildiyi halda, ekspert rəyinə əsasən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edildiyindən, iddiaçı tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinə münasibətdə müqavilə ilə müəyyən olunmuş ümumi sahəsi arasında fərqə uyğun olaraq artıq ödənilmiş məbləğ ona geri qaytarılmalıdır. Belə ki, müqaviləyə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv.m, satış qiyməti 233112 manat müəyyən olunduğu üçün, 1 kv.min qiyməti (233112/88.3) 2640 manat təşkil edir. Göründüyü kimi, iddiaçı cavabdeh MTK-ya mənzilin müqavilə ilə müəyyən edilmiş 88.3 kv.m ümumi sahəsi ilə mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.m arasında olan 3.7 kv.m fərq üçün 9768 manat (3.7 kv.m x 2640 manat) məbləğində artıq pul ödəmişdir.
19. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2, 385.1, 425.1, 442, 448.1, 567, 568.1, 577.1, 578.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1, 59.2, 59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 1.1, 1.2, 3.8-ci bəndlərinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 76.1, 76.2, 77.1, 88, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat:
20. Qətnamədən narazı qalan cavabdeh MTK apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin e-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir.
21. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ## #### 2024-cü ildə cavabdeh MTK-nın sədrinə Bakı şəhəri Yasamal rayonu H.Zərdabi pr. 3166-cı məhəllə ünvanında inşa etdiyi yaşayış binasında 2 otaqlı, 88.3 kv.m ümumi sahəsi olan mənzilin pulunu hissə-hissə və ya tam şəkildə ödəmək şərti ilə ona satılması barədə ərizə ilə müraciət edib. Ərizəyə baxılmış və iddiaçı ilə cavabdeh MTK arasında ## #### 2024- cü ildə Bakı şəhəri Yasamal rayonu H.Zərdabi pr. 3166-cı məhəllə ünvanında yerləşən yaşayış kompleksində inşa olunan B binası, 7-ci bloku, 6-cı mərtəbə, 2 otaqlı * nömrəli mənzilin tikintisinə dair ****** saylı “Payçı” müqaviləsi bağlanmışdır. Müqavilənin ümumi dəyəri 233.112 manat təşkil edib. Müqavilə imzalanarkən “Payçı” müqavilənin ümumi dəyərinin 42%- ni yəni 97.907 manatını ödəmiş, qalan 58%-nin dəyəri isə, yəni 135.205 manat hissəsini isə bankla arasında 120 ay müddətinə bağlanılan kredit müqaviləsinə əsasən, ona veriləcək kreditin hesabına tam şəkildə ödənilməsi ilə həyata keçirilib. Iddiaçı mənzilinə mülkiyyət hüququnun təsdiq edilməsi üçün müraciət edib və aidiyyatı qurum ona ##.##.2024-cü il tarixli, reyestrdən çıxarış təqdim edib. Çıxarışa əsasən mənzilin sahəsi 78.5 kv.m müəyyən olunub. Iddiaçının cavabdeh MTK-ya qarşı “pul tələbinə dair” iddia ərizəsi Yasamal rayon məhkəməsinin ##.##.2025-ci il tarixli, iş № e-2(004)- ***/**** saylı qətnaməsi ilə qismən təmin edilərək, iddiaçının mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Yasamal rayоnu, Həsənbəy Zərdabi prospekti, ev 202 B, mənzil 228 (Yeni qaydalarla: AZ 1122, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsən bəy Zərdabi prospekti, giriş 202B, M6, m3) ünvanında yerləşən mənzil üçün artıq ödənilmiş 9768 (doqquz min yeddi yüz altmış səkkiz) manat və dövlət rüsumu olaraq ödənilmiş 117,68 (bir yüz on yeddi manat altmış səkkiz qəpik) manat məbləğində pulun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi və iş üzrə aparılmış məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası ilə bağlı 100 (bir yüz) manat məbləğində ekspertiza xərcinin cavabdeh MTK-dan tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülməsi qət edilib. Hesab edir ki, qətnamə əsassız və qanunsuz olduğundan ləğv edilməli və iddia təmin edilməməlidir. Tərəflər arasında yaranan alqı-satqı münasibətləri onların iradə ifadəsinin azadlığı prinsipinə əsaslanır və burada iddiaçının iradəsinin zədələnməsi və ya aldadılma halı mövcud deyil. Bundan başqa tərəflərin imzaladığı Payçı müqaviləsində mənzilin sahəsi ilə bağlı hansı hissələrin hesablanması, çıxarış alınarkən qanunvericiliyə uyğun olaraq əmsalların tətbiqi və fərqin yaranması konkret göstərilib və eyni zamanda bu fərqə (azalmaya) görə şirkətin məsuliyyət daşımadığı yazılıb. Iddiaçı da müqaviləni bəyənib və imzası ilə təsdiq edib. Çoxmənzilli binalarda mənzillərin sahəsinin hesablanması Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” qaydalarına uyğun olaraq aparılır. Qaydaların 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi-yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Göründüyü kimi, mənzilin həm yaşayış otaqları, həm də köməkçi sahələrlə birlikdə balkon, lociya və eyvanların sahələri hesablama zamanı azalmaya məruz qalır. Bu o demək deyil ki, satılan mənzilin faktiki sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən azdır. Cavabdeh MTK Payçıya ümumi sahəni satır və onun dəyərini alır. Əmsal tətbiq etməklə azalma, həmin sahənin faktiki azalması anlamına gəlmir. Tərəflər arasında bağlanmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci maddəsinə görə isə, “Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.” Bu maddə, çıxarışda qeyd olunan sahənin müqavilədə göstərilən "cizgidə əhatə olunmuş sahə"dən fərqlənə biləcəyini və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkətinin məsuliyyət daşımadığını açıq şəkildə qeyd edir. Bu maddə sahənin hesablanması metodlarındakı fərqləri əvvəlcədən proqnozlaşdırır və məsuliyyətdən azad edir. Bu vəziyyətdə alıcının 3.7 kv.m sahənin pulunu tələb etməkdə hüquqi baxımdan haqlı olması əsaslı olmayıb. Bunun səbəbləri:
1. X2 təşkil edir: yuxarıdakı maddələrə əsasən tərəflər müqavilənin məzmununu sərbəst şəkildə müəyyənləşdirə bilərlər. Bu azadlıq çərçivəsində, müqavilənin 8.11-ci maddəsi tərəflər arasında sahə fərqliliklərinin yaranma ehtimalını və bununla bağlı tikinti şirkətinin məsuliyyət daşımayacağını əvvəlcədən razılaşdırıb. Alıcı bu müqaviləni imzalayarkən bu şərtlə razılaşmış hesab olunur. 2. Məsuliyyətin Imtinası: Müqavilənin 8.11-ci maddəsi aydın şəkildə bildirir ki, çıxarışda verilən sahənin mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilməsi ilə bağlı yaranan fərqə görə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır. Bu, şirkəti bu cür fərqlər səbəbilə pul tələbindən qoruyan bir müddəadır. 3. X5: Maddə 8.11, fərqin səbəbini də izah edir: "daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün" fərq yarana bilər. Yəni, müqavilə bu tip fərqliliklərin yaranmasının hüquqi bazasını izah edir. Ekspertin hesablaması (çöl divarların ortasından) belə, müqavilənin özündə nəzərdə tutulan "cizgidə əhatə olunan sahə"dən fərqlənə bilər, lakin bu fərq müqavilənin 8.11-ci maddəsi ilə əhatə olunur. Alıcı, müqavilənin 8.11-ci maddəsindəki şərti qəbul edərək müqaviləni imzaladığı üçün, müqavilədə göstərilən sahə ilə çıxarışda göstərilən sahə arasındakı fərqə görə tikinti şirkətindən pul tələb etmək hüququna malik deyil. Müqavilədəki bu bənd, tikinti şirkətini bu cür hallardan irəli gələn iddialardan qoruyur. Əgər alıcı bu maddə ilə razı deyildisə, müqavilə imzalanmazdan əvvəl bu şərtin dəyişdirilməsini tələb etməli idi. Müqavilə bağlandıqdan sonra, tərəflər müqavilənin şərtlərinə əməl etməyə borcludurlar. Tərəflər arasında bağlanmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci maddəsinə görə isə, “Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.” Məhkəmə mənzilin ekspert rəyində göstərilən sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahəsi arasında fərqin yarandığını qeyd edirsə, onda belə bir sual yaranır: məhkəmə niyə müqaviləyə lazımi hüquqi qiymət verməmişdir? Qeyd olunanlardan göründüyü kimi, məhkəmə iş üzrə hüquqi sənədləri tam araşdırmayaraq, şirkət tərəfindən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsinin 88.3 kv.m göstərildiyini qeyd edir. Halbuki, tərəflər arasında bağlanılmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci bəndindən açıqaydın görünür ki, mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların altının tam sahəsi nəzərə alınmaqla 88.3 kv.m təşkil edir. Bundan başqa, ekspert 3-cü sual üzrə rəyində bildirir ki, mənzilin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, arakəsmələrin, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə nəzərə alınmaqla 89.0 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bu özlüyündə mənzilin faktiki sahəsi deməkdir ki, müqavilədə göstərilən sahəsdən də 0,7 kv.m artıqdır. Məhkəmə isə buna hər hansı qiymət verməyib. Məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan əsas fakt odur ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 8.11-ci maddəsi (“Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.”) məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmamış və həmin maddənin hüquqi nəticələrə təsiri qiymətləndirilməmişdir. Qətnamədə şirkət tərəfindən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsinin 88.3 kv.m müəyyən edildiyi fakt kimi göstərilsə də, bu tərəflər arasında bağlanmış müqavilə ilə təsdiqlənməmiş və məhkəmə tərəfindən müqaviləyə lazımi hüquqi qiymət verilməmişdir.
22. Qətnamədən iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin e-*(***)-***/**** saylı, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddia tələbinin tam təmin edilməsini xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə sübutları qiymətləndirmədən və ekspertiza rəyini nəzərə almadan əsassız qərar qəbul edib. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv.m göstərilib və iddiaçı bu əsasla ödəniş edib.## ##### 2024cü il tarixli dövlət reyestr çıxarışına görə mənzilin faktiki sahəsi 78.5 kv.m-dir. Ekspertiza rəyi (##.##.2025, №**/*****) göstərib ki, mənzilin faktiki istifadəyə yararlı sahəsi 76.2 kv.m-dir. Bu, müqavilədə göstərilən sahədən 12.1 kv.m azdır. Cavabdeh MTK sahəni hesablarkən qanunsuz olaraq bayır və ara divarları da ümumi sahəyə daxil etmiş, bununla da müqavilə qiymətini süni şəkildə artırmışdır. Məhkəmə isə bu halları tam qiymətləndirmədən, ekspert rəyi içərisindəki çöl divarların ortasından hesablanmış 84.6 kv.m ölçüsünü əsas götürmüş və yalnız 3.7 kv.m fərqə görə 9768 manatın geri ödənilməsinə qərar vermişdir. Bununla da hesab edir ki, məhkəmənin qərarı qanunsuz və əsassızdır, Yasamal Rayon Məhkəməsinin ## ### 2025-ci il tarixli qərarı ləğv edilməli, iddiaçının iddiasının tam təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməlidir. "Istehlakçıların Hüquqlarının Müdafiəsi Haqqında" Qanunun 16-cı maddəsinə əsasən, qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hüquqlarla müqayisədə istehlakçının hüquqlarını məhdudlaşdıran müqavilə şərtləri etibarsız sayılır. Istehlakçının hüquqlarını məhdudlaşdıran müqavilə şərtlərinin tətbiqi nəticəsində istehlakçıya zərər dəyibsə, onlar təqsirkar şəxs tərəfindən tam həcmdə ödənilməlidir. Istehlakçı hüquqları dövlət tərəfindən qorunur və mülkiyyətçinin ödəniş etdiyi məbləğin müqabilində düzgün və tam şəkildə sahibləndiyi əmlaka uyğun xidmət göstərilməlidir. Şirkət, istehlakçıya yanlış məlumat verərək əlavə pul tələb edib və onun istehlakçı hüquqlarını pozub. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinə əsasən, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Mənzilin sahəsinin yalnız daxili istifadəyə yararlı hissəsi – yəni bayır və ara divarlar, eləcə də texniki sahələr çıxılmaqla – hesablanmalı olduğu göstərildiyi halda, məhkəmə bu tələbi tətbiq etməmişdir. Halbuki, ## #### 2024-cü il tarixli, ****** saylı müqavilədə cavabdeh MTK mənzilin sahəsini 88.3 kv.m olaraq göstərmiş, lakin bu rəqəmi müəyyən edərkən qanuna zidd şəkildə bayır və ara divarları da daxil etmişdir. Ekspertiza isə faktiki istifadəyə yararlı sahənin 76.2 kv.m olduğunu müəyyən etmişdir. Bu əsas fərqə baxmayaraq, məhkəmə qanuna uyğun real ölçünü əsas götürməmişdir. Yasamal Rayon Məhkəməsi qətnaməsində cavabdeh MTK müqavilənin 8.1-ci və 8.11-ci maddələrinə istinadla məsuliyyətdən azad olduğunu əsas kimi qəbul etmişdir. Lakin bu müddəalar hüquqi baxımdan istehlakçının əsas hüquqlarını məhdudlaşdırır və bu səbəbdən etibarsız sayılmalıdır: 8.11-ci maddə tam hüquqi azadolma yaratmır, tikinti şirkətinin müqaviləyə birtərəfli şəkildə məsuliyyəti istisna edən müddəa əlavə etməsi iddiaçının hüquqlarını məhdudlaşdırmaq məqsədi daşıyır. Bu isə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə və qanunlarınaziddir. Mülki Məcəllənin 420.1-cimaddəsinə əsasən təklifetmiş tərəfə müqavilənin digər tərəfindən çəkilmiş xərclər üçün tənasübsüz surətdə yüksək əvəz (çəkilmiş xərclərin tənasübsüz surətdə yüksək əvəzi) tələb etmək hüququ verən müddəalar etibarsız sayılırş Məcəllənin 420.2-ci maddəsinə əsasən müqavilənin standart şərti müqaviləyə daxil edilmiş olsa da, etimad və vicdanlılıq prinsiplərinə zidd olaraq müqavilənin digər tərəfi üçün zərərlidirsə, etibarsızdır. Bu zaman həmin şərtlərin müqaviləyə daxil edildiyi şərait, tərəflərin qarşılıqlı maraqları və sair nəzərə alınmalıdır. Məhkəmə mənzilin ümumi sahəsinin dəqiq ölçüsünü müəyyən etmək üçün təqdim edilmiş ekspertiza rəyindəki müxtəlif ölçüləri düzgün təhlil etməmişdir. Ekspertiza mənzilin istifadə üçün yararlı sahəsini 76.2 kv.m göstərmişdir. Lakin məhkəmə bu sahəni nəzərə almamış və yalnız çöl divarların ortasından ölçülmüş 84.6 kv.m ölçüsünü əsas götürmüşdür. Bu isə müqavilə üzrə real ödəmə öhdəliyinin müəyyən edilməsində əsaslı fərq yaradır. Məhkəmə müqavilənin hüquqi mahiyyətini qiymətləndirərkən, mənzilin sahəsinin hesablama üsulunun tikinti qanunvericiliyinə (59.3-cü maddəyə əsasən isə mənzilin ümumi sahəsi hesablanarkən bayır və ara divarların, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmamalıdır. Bu, cavabdeh tərəfin müqavilədə göstərdiyi sahənin süni şəkildə şişirdildiyini sübut edir.) zidd olduğunu nəzərə almamışdır. Bayır və ara divarların sahəyə daxil edilməsi qanunsuzdur və bu, qiymət artımına səbəb olmuşdur. Ekspert rəyində göstərilmiş 76.2 kv.m istifadəyə yararlı sahə barədə nəticə heç bir əsaslandırma verilmədən rədd edilmiş və bu fərqə görə ödənilmiş məbləğ (32419 manat) nəzərə alınmamışdır. Ekspertiza rəyinin bütövlükdə sübut kimi qiymətləndirilməsi tələb olunduğu halda, yalnız cavabdeh üçün əlverişli hissəsi əsas götürülmüş, bu isə MPM-nin 88 və 217.4-cü maddələrinin pozulması deməkdir. Məhkəmə tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə göstərilən 88.3 kv.msahənin faktiki istifadəyə yararlı sahədən (76.2 kv.m) əhəmiyyətli dərəcədə fərqləndiyini qəbul etməmişdir. Bunun əvəzinə, formal olaraq müqavilədə göstərilən “çöl divarların ortasından” ölçünü əsas götürərək yalnız 3.7 kv.m fərqi tanımışdır. Beləliklə, məhkəmə cavabdeh tərəfindən müqavilə qiymətinin şişirdilməsi və iddiaçıya qarşı əlavə ödəniş tələbi ilə bağlı əsaslı hüquqi və faktiki halları düzgün qiymətləndirməmiş, nəticədə iddianın yalnız qismən təmin olunmasına dair qərarçıxarmışdır. Yasamal Rayon Məhkəməsi qətnaməsində cavabdehin müqavilənin 8.1-ci və 8.11-ci maddələrinə istinadla məsuliyyətdən azad olduğunu əsas kimi qəbul etmişdir. Lakin bu müddəalar hüquqi baxımdan istehlakçının əsas hüquqlarını məhdudlaşdırır və bu səbəbdən etibarsız sayılmalıdır: 8.11-ci maddə tam hüquqi azadolma yaratmır: Tikinti şirkətinin müqaviləyə birtərəfli şəkildə məsuliyyəti istisna edən müddəa əlavə etməsi istehlakçının hüquqlarını məhdudlaşdırmaq məqsədi daşıyır. Bu isə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 422 və 447-ci maddələrinə, həmçinin "Istehlakçıların hüquqlarınınmüdafiəsi haqqında" qanunaziddir. Ekspertiza müstəqil və peşəkar qurum tərəfindən aparılıb: Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi dövlət orqanıdır və onun rəyinin hüquqi qüvvəsi yüksəkdir. Onlar ölçmələri mövcud tikinti normalarına əsasən aparmışlar (məsələn, “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”). Sahə fərqi əhəmiyyətlidir və alıcı aldatmaya məruz qalıb: 12.28 kv.m fərq sadəcə texniki uyğunsuzluq deyil – bu fərq qiymətlə ciddi maddi itkiyə səbəb olmuşdur. Alıcı mənzilin müqavilədə göstərilən sahəsinə əsasən ödəniş etmişdir və əmlakın real dəyəri bu əsasla hesablanmışdır. 7. Şirkətin məsuliyyətdən tam imtinası ictimai maraqlara ziddir: Əgər bu praktika legitim sayılarsa, gələcəkdə digər tikinti şirkətləri də bu modeldən istifadə edərək alıcıların hüquqlarını pozacaq. Bu isə istehlakçıların hüquqlarını təhlükə altına alır və ədalət prinsipinə ziddir.
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiya məhkəməsi) ##.##.2025-ci il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər- A.N.Imanov (sədrlik edən və məruzəçi), M.A.Məmmədov və F.Ş.Talışinski) cavabdeh “xxxx” MTK-nın nümayəndəsi və vəkili Vəkil və iddiaçı İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin e-*(***)-***/**** nömrəli, ##.##.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
25. Apellyasiya instansiyası qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən sözügedən mənzilin ümumi sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olub-olmamasını yoxlamaq məqsədilə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmişdir. Ekspert rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Həsənbəy Zərdabi prospekti 202B ünvanında inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış binasının 6-cı mərtəbəsində yerləşən * nömrəli mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların ortasından hesablanmaqla 84,6 kv.metr təşkil etdiyi, mənzilin faktiki sahəsi (76,02 kv.metr) ilə müqavilə şərtləri nəzərə alınmaqla müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahəsi (88,3 kv.metr) arasında 12,28 kv.metr fərq olduğu müəyyən edilmişdir. 26.
27. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, müqavilə öhdəlikləri üzrə fərqin 3.7 kv.m. olması və hər kvadrat metri üçün 2640 manat təşkil etməsi nəzərə alınmaqla cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərinə əməl edilməməsi nəticəsində iddiaçı tərəfindən cavabdehə 9768 manat əsassız pul vəsaiti ödənilmişdir. Kollegiya iddiaçının iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsi ilə bağlı qeyd edir ki, müqavilə öhdəlikləri üzrə fərqin 3.7 kv.m. olması iş materialları ilə təsdiq edildiyindən cavabdeh tərəfindən ona geri qaytarılan məbləğ 9768 manat (3.7 kv.m x 2640 manat) təşkil edir.
28. Kollegiya yuxarıda qeyd olunanlara əsasən hesab etmişdir ki, iş materiallarından göründüyü kimi, cavabdeh apellyasiya şikayətində iddianın rədd edilməsini xahiş etsə də, istinad etdiyi halların həqiqiliyini əsaslandıra bilməmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyası hər iki apellyasiya şikayətinə münasibətdə hesab etmişdir ki, tərəflər nə birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı, nə də apellyasiya icraatı zamanı isitnad etdiyi halların əsaslılığını təkzib edən sübut təqdim etməmişdir. Şikayətlərdə qeyd olunanlar yuxarıda qeyd olunanlara əsasən əsaslı sayıla və təmin edilə bilməz.
30. Kollegiya hesab etmişdir ki, məhkəmə xərcləri ilə bağlı məhkəmə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, iddia qismən təmin edildiyindən iş üzrə ödənilmiş 187,26 manat məbləğində dövlət rüsumunun 117.68 manat məbləği və 100 manat məbləğində məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası xərci cavabdehə aid edilməlidir.
31. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı qismən təmin etməklə mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və digər qeyd edilən halları nəzərə almaqla iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Hazırkı halda apellyasiya şikayətləri təmin edilmədiyindən iş üzrə apellyatorlar tərəfindən apellyasiya şikayətinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatlara aid edilməlidir.
32. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 125-ci maddəsinin VII hissəsinə,127-ci maddəsinin VII hissəsinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.1, 21.2, 385.1, 425.1, 442, 448.1, 567, 568.1, 577.1, 578.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarına, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1,59.2,59.3-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 9, 14.2, 77.1, 78.1, 119.1, 217.4, 382, 384.0.3, 385, 392, 393 maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır.
Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri
a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
33. Cavabdeh MTK (vəkil Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin mülki kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsini ləğv etməklə, işin yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə Qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
34. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, maddi hüquq normalarının tələblərinə uyğun olaraq tərəflər arasında yaranan alqı-satqı münasibətləri onların iradə ifadəsinin azadlığı prinsipinə əsaslanır və burada iddiaçının iradəsinin zədələnməsi və ya aldadılma halı mövcud deyil. Çoxmənzilli binalarda mənzillərin sahəsinin hesablanması Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli ** nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş "Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması" qaydalarına uyğun olaraq aparılır. Qaydaların 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi- yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Göründüyü kimi, mənzilin həm yaşayış otaqları, həm də köməkçi sahələrlə birlikdə balkon, lociya və eyvanların sahələri hesablama zamanı azalmaya məruz qalır. Bu o demək deyil ki, satılan mənzilin faktiki sahəsi müqavilədə göstərilən sahədən azdır. MTK Payçıya ümumi sahəni satır və onun dəyərini alır. Əmsal tətbiq etməklə azalma, həmin sahənin faktiki azalması anlamına gəlmir. Bundan başqa tərəflərin imzaladığı Payçı müqaviləsinin 8.11-ci maddəsinə görə isə, “Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır." Bu maddə, çıxarışda qeyd olunan sahənin müqavilədə göstərilən "cizgidə əhatə olunmuş sahə"dən fərqlənə biləcəyini və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkətinin məsuliyyət daşımadığını açıq şəkildə qeyd edir. Bu maddə sahənin hesablanması metodlarındakı fərqləri əvvəlcədən proqnozlaşdırır və məsuliyyətdən azad edir. Iddiaçı da müqaviləni bəyənib və imzası ilə təsdiq edib. Bu vəziyyətdə alıcının 3.7 kv.m sahənin pulunu tələb etməkdə hüquqi baxımdan haqlı olması əsaslı olmayıb. Bunun səbəbləri: 1. X2 Təşkil Edir: yuxarıdakı maddələrə əsasən tərəflər müqavilənin məzmununu sərbəst şəkildə müəyyənləşdirə bilərlər. Bu azadlıq çərçivəsində, müqavilənin 8.11-ci maddəsi tərəflər arasında sahə fərqliliklərinin yaranma ehtimalını və bununla bağlı tikinti şirkətinin məsuliyyət daşımayacağını əvvəlcəpen razılaşdırıb. Alıcı bu müqaviləni imzalayarkən bu şərtlə razılaşmış hesab olunur. 2. Məsuliyyətin Imtinası: Müqavilənin 8.11-ci maddəsi aydın şəkildə bildirir ki, çıxarışda verilən sahənin mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilməsi ilə bağlı yaranan fərqə görə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır. Bu, şirkəti bu cür fərqlər səbəbilə pul tələbindən qoruyan bir müddəadır. 3. X5: Maddə 8.11, fərqin səbəbini də izah edir: "daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün" fərq yarana bilər. Yəni, müqavilə bu tip fərqliliklərin yaranmasının hüquqi bazasını izah edir. Ekspertin hesablaması (çöl divarların ortasından) belə, müqavilənin özündə nəzərdə tutulan "cizgidə əhatə olunan sahə"dən fərqlənə bilər, lakin bu fərq müqavilənin 8.11-ci maddəsi ilə əhatə olunur. Alıcı, müqavilənin 8.11-ci maddəsindəki şərti qəbul edərək müqaviləni imzaladığı üçün, müqavilədə göstərilən sahə ilə çıxarışda göstərilən sahə arasındakı fərqə görə tikinti şirkətindən pul tələb etmək hüququna malik deyil. Müqavilədəki bu bənd, tikinti şirkətini bu cür hallardan irəli gələn iddialardan qoruyur. Əgər alıcı bu maddə ilə razı deyildisə, müqavilə imzalanmazdan əvvəl bu şərtin dəyişdirilməsini tələb etməli idi. Müqavilə bağlandıqdan sonra, tərəflər müqavilənin şərtlərinə əməl etməyə borcludurlar.
35. Həm daxili qanunvericilik, həm də beynəlxalq konvensiyalar tələb edir ki, dövlətdaxili məhkəmələr bütün kateqoriya işlərdə çıxardıqları qərarları əsaslandırsınlar. Məhkəmənin qərarı qanuni və əsaslı olmalıdır. Məhkəmə qərarı iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Məhkəmə özü tərəfindən müəyyən olunmuş işin hallarını və qənaətini formalaşdıran sübutları, bu və ya digər sübutları rədd etmək üçün istinad etdiyi dəlilləri və rəhbər tutduğu qanunları qərarda göstərməklə onu hüquqi cəhətdən əsaslandırılmalıdır. Maddələrin mahiyyəti baxımdan məhkəməyə təqdim edilmiş sübutlar və işin halları məhkəmə tərəfindən hərtərəfli və tam araşdırılmalıdır. Hazırkı iş üzrə məhkəmə qərar qəbul edərkən işin hallarını lazımi qaydada qiymətləndirmədən, hərtərəfli və tam araşdırmadan yekun qərar qəbul etmişdir. Belə ki, Bakı Apelyasiya Məhkəməsi qətnaməsində qeyd edir ki, "Birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış payçı müqaviləsinin ayrılmaz tərkib hissəsi olan * nömrəli əlavədə mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 88.3 kv.m göstərildiyi halda, ekspert rəyinə əsasən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edildiyindən, iddiaçı tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinə münasibətdə müqavilə ilə müəyyən olunmuş ümumi sahəsi arasında fərqə uyğun olaraq artıq ödənilmiş məbləğ ona geri qaytarılmalıdır." Tərəflər arasında bağlanmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci maddəsinə görə isə, "Cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi Yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.” Məhkəmə mənzilin ekspert rəyində göstərilən sahəsi ilə müqavilədə göstərilən sahəsi arasında fərqin yarandığını qeyd edirsə, onda belə bir sual yaranır: məhkəmə niyə müqaviləyə lazımi hüquqi qiymət verməmişdir? Qeyd olunanlardan göründüyü kimi, məhkəmə iş üzrə hüquqi sənədləri tam araşdırmayaraq, şirkət tərəfindən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsinin 88.3 kv.m göstərildiyini qeyd edir. Halbuki, tərəflər arasında bağlanılmış Payçı müqaviləsinin 8.11-ci bəndindən açıq-aydın görünür ki, mənzilin ümumi sahəsi çöl divarların altının tam sahəsi nəzərə alınmaqla 88.3 kv.m təşkil edir. Bundan başqa, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ##.##.2025ci il tarixli, **/*****/**** nömrəli ekspert rəyinə əsasən, ekspert 3-cü sual üzrə bildirir ki, mənzilin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, arakəsmələrin, dəhliz və eyvanların sahəsi, şaxtalar, habelə yardımçı sahə nəzərə alınmaqla 89.0 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bu özlüyündə mənzilin faktiki sahəsi deməkdir ki, müqavilədə göstərilən sahədən də 0,7 kv.m artıqdır. Məhkəmə isə buna hər hansı qiymət verməmişdir. Məhkəmə tərəflərin müqavilədə razılaşdırdığı ölçü metodunu, 8.11-ci maddəni, ekspertin təqdim etdiyi alternativ ölçülərin hüquqi fərqini qiymətləndirməmişdir. MPM 88-in tələb etdiyi obyektiv və tam qiymətləndirmə aparılmamışdır. Apellyasiya məhkəməsinin qərarında: - müqavilənin 8.11ci maddəsinin hüquqi nəticəsi şərh olunmamışdır - niyə 84.6 kv.m ölçü digər ölçülərdən üstün tutulduğu izah edilməmişdir - niyə müqavilədəki məsuliyyətdən azadolma şərti nəzərə alınmadığı əsaslandırılmamışdır. Bu isə MPM 220.4-ün açıq pozuntusudur və qətnamənin ləğvi üçün mütləq əsas yaradır. Məhkəmə "sahə fərqi var → pul qaytarılmalıdır" nəticəsi çıxarmış, lakin, müqavilədə sahə fərqi üçün MTK-nın məsuliyyət daşımadığı, ekspertin müxtəlif ölçülər təqdim etdiyi, hansı ölçünün tətbiq olunmalı olduğu barədə hüquqi qiymət verilmədiyi tamamilə nəzərə alınmamışdır. Bu da MPM-nin 390-cı maddəsinin birbaşa pozulmasıdır.
36. Kassasiya şikayətinin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllənin 324.1, 390.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88, 220.4 və 390-cı maddələrinə istinad edilmişdir.
b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
37. Iddiaçı etiraz təqdim edərək cavabdeh “xxxx” MTK tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq:
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi:
38. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
39. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
40. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli,xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
41. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
42. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
43. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
44. Maddə 567. Alğı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
45. Maddə 568.1. Satıcı alqı-satqı müqaviləsində nəzərdə tutulan əşyanı alıcıya verməyə borcludur.
46. Maddə 577.1. Alıcıya verilməli əşyaların miqdarı alğı-satqı müqaviləsində müvafiq ölçmə vahidləri ilə və ya pulla ifadə olunur. Əşyaların miqdarı haqqında şərt müqavilədə onun müəyyənləşdirilməsi qaydasının təyin edilməsi yolu ilə razılaşdırıla bilər;
47. Maddə 578.1 Satıcı alqı-satqı müqaviləsini pozaraq alıcıya müqavilədə müəyyənləşdirildiyindən az miqdarda əşya verdikdə, alıcı, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, çatışmayan miqdarda əşya verilməsini tələb edə bilər və ya verilmiş əşyadan və onu ödəməkdən imtina edə bilər, əşya ödənilmiş olduqda isə ödədiyi pul məbləğinin qaytarılmasını tələb edə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin
48. Maddə 59.1. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
49. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır;
50. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının ## ###### 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydaları:
51. Bənd 1.1. Bu Qaydalar “Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin təsdiq edilməsi, qüvvəyə minməsi və bununla bağlı hüquqi tənzimləmə haqqında” Azərbaycan Respublikasının 2012-ci il ## #### tarixli ***-IVQ nömrəli Qanununun tətbiqi barədə” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il # ######## tarixli *** nömrəli Fərmanının 3.1-ci bəndinin və Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.1-ci maddəsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə hazırlanmışdır və tikinti obyektlərinin, o cümlədən yaşayış, ictimai, istehsalat binalarının sahəsinin və həcmlərinin hesablanması qaydalarını müəyyən edir.
52. Bənd 1.2. Bu Qaydaların tələbləri mülkiyyət formasından asılı olmayaraq dövlət orqanları, sifarişçilər, layihəçilər, podratçılar və şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin digər subyektləri üçün məcburidir.
53. Bənd 3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Mənzildaxili pilləkənin altındakı sahə, hündürlüyü döşəmədən konstruksiyanın altına qədər 1,6 metr və daha az olduqda pilləkən olan yerləşgənin sahəsinə daxil edilmir. Mansarda mərtəbəsində yerləşən mənzilin sahəsi təyin edilərkən tavanın hündürlüyü 2,7 metrdən az olan hissənin sahəsi 0,7 azaltma əmsalına vurulmaqla hesablanır. Eyni zamanda, mansardada yerləşən mənzilin hündürlüyü 2,7 metrdən az olan hissənin sahəsinin həmin mənzilin ümumi sahəsinin 50%-dən çox olmasına yol verilmir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
54. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
55. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
56. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
57. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlarla, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
58. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
59. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
60. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
61. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
62. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
63. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
64. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində
65. nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
66. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
67. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
Kassasiya baxışının hədləri
68. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
69. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh MTK tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
70. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə hüquqi qiymət verərək belə qənaətə gəlir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilmişdir.
71. Belə ki, “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativi ilə İddiaçı arasında bağlanmış ##.##.2024-cü il tarixli, ****** nömrəli payçı müqaviləsinin 8.11-ci bəndinə əsasən cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütünaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edilir. Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə bilər və bununla bağlı yaranan fərqə görə tikinti şirkəti heç bir məsuliyyət daşımır.
72. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq hesab etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış payçı müqaviləsinin ayrılmaz tərkib hissəsi olan * nömrəli əlavədə mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 88.3 kv.m göstərildiyi halda, ekspert rəyinə əsasən mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edildiyindən, iddiaçı tərəfindən mənzilin ümumi sahəsinə münasibətdə müqavilə ilə müəyyən olunmuş ümumi sahəsi arasında fərqə uyğun olaraq artıq ödənilmiş məbləğ ona geri qaytarılmalıdır. Belə ki, müqaviləyə əsasən mənzilin ümumi sahəsi 88.3 kv.m, satış qiyməti 233112 manat müəyyən olunduğu üçün, 1 kv.min qiyməti (233112/88.3) 2640 manat təşkil edir. Göründüyü kimi, iddiaçı İddiaçı cavabdeh “xxxx” Mənzil-Tikinti Kooperativinə mənzilin müqavilə ilə müəyyən edilmiş 88.3 kv.m ümumi sahəsi ilə mənzilin çöl divarların ortasından hesablanmaqla ümumi sahəsi 84.6 kv.m arasında olan 3.7 kv.m fərq üçün 9768 manat (3.7 kv.m x 2640 manat) məbləğində artıq pul ödəmişdir.
73. Kassasiya kollegiyası yuxarıda qeyd edilən əsaslandırma ilə razılaşmır. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış payçı müqaviləsinin 8.11-ci bəndində cizgidə əhatə olunmuş sahəyə daxili divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, sütunaltı sahələr, qonşu ilə ortaq divarların alt sahəsinin yarısı, xarici divarların altının tam sahəsi, eyvan və lociyaların tam sahəsi daxil edildiyi, Azərbaycan Respublikası Iqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestrində qeydiyyata alındıqda, daxili və qonşu divaraltı sahə, şaxtaların sahəsi, beton sütunların alt sahələri qeyd edilmədiyindən və eyvan, lociyaların sahəsi isə müvafiq əmsallarla nəzərə alındığı üçün çıxarışda verilən sahəsi mənzilin cizgi ilə əhatə olunan sahəsindən fərqli göstərilə biləcəyi və bununla bağlı yaranan fərqə görə tikinti şirkətinin heç bir məsuliyyət daşımadığı razılaşdırılsa da məhkəmələr , o cümlədən apellyasiya instansiyası məhkəməsi mənzilin ölçüsü müəyyən edilərkən xarici divarların altının tam sahəsi deyil, xarici divarların ortasından hesablanmalı olduğunu kifayət qədər əsaslandırmamış, mənzilin ölçüsü tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə və prosessual hüquq normalarının tələbinə uyğun araşdırılmamış, tərəflər arasında başğlanmış müqavilənin 8.11-ci bəndinə prosessual hüquq normalarının tələbinə uyğun hüquqi qiymət verilməmişdir.
74. Sübutların araşdırılması və onlara hüquq qiymət verilməsi ilə əlaqədar prosessual hüquq normalarının tələbi apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən yuxarıda göstərilən qaydada pozulması düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnmişdir. Həmçinin prosessual hüquq normalarının yuxarıda göstərilən qaydada pozulması maddi hüquq normalarının da düzgün tətbiq edildiyi qənaətinə gəlməyə imkan vermir.
75. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə aktlarının əsaslandırılmış olması iş üzrə tərəflərdə qəbul edilmiş qərarın qanuni və ədalətli olduğuna inam yaratmaqla yanaşı, ümumilikdə məhkəmə hakimiyyətinə olan etimadın möhkəmlənməsinə xidmət edir.
76. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun «Məhkəmə qətnaməsi haqqında» ## ###### 2005-ci il tarixli * saylı qərarının birinci bəndində qeyd edilir ki, məhkəmə qətnaməsi mülki və kommersiya mübahisələrindən irəli gələn işlər üzrə ədalət mühakiməsinin yekun aktı olduğu üçün onun qəbul edilməsi ilə mübahisəli hüquq münasibətlərində müəyyənlik yaranmalı, pozulmuş və mübahisə edilən hüquqların və qanunla qorunan mənafelərin real bərpası təmin olunmalıdır.
77. Məhkəmələr tərəfindən qəbul edilmiş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (N.Əbilovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## #### 2008-ci il tarixli qərarı).
78. Məhkəmə, özü tərəfindən müəyyən olunmuş işin hallarını və qənaətini formalaşdıran sübutları, bu və ya digər sübutları rədd etmək üçün istinad etdiyi dəlilləri və rəhbər tutduğu qanunları qətnamədə göstərməklə onun hüquqi cəhətdən əsaslandırmalıdır. Məhkəmə sübutları sadalamaqla kifayətlənməməli, hər bir sübutun, o cümlədən şahid ifadələrinin məzmunu qətnamədə şərh edilməli, sübutlar əlaqələndirilməli, araşdırılan sübutların qəbul edilib-edilməməsinin səbəbləri aydın göstərilməlidir (S.Əliyevanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun ## ### 2006-cı il tarixli qərarı).
79. Ona görə də cavabdeh “xxxx” MTK tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilməli və iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilməlidir.Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən göstərilən hissədə işə yenidən baxılarkən şərh edilən nöqsanlar aradan qaldırılmalı, maddi və prosessual hüquq normalarının tələbinə uyğun qanuni və əsaslı məhkəmə aktı qəbul edilməlidir.
80. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutub məhkəmə kollegiyası
qərara aldı:
Cavabdeh “xxxx” MTK tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ##.##.2025-ci il tarixli, *(***)-****/**** nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilsin və iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.