Azərbaycan Respublikası adından Qərar Bakı şəhəri İş № 2(1-8)-936/2026 11.06.2026 ALI MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı İddiaçı cavabdeh Məmmədova (Ömərova) Səadət Əhmədulla qızına və digərlərinə qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əhmədov Əhməd Abbas oğlu (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** saylı qətnaməsindən iddiaçı İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə ## #### 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən, ## ###### 2022-ci il tarixdən Zaqatala rayonu, Beretbinə kəndində yerləşən 2,6262 ha kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsi ümumi birgə mülkiyyət hüququ əsasında Ömərova Səadət Əhmədullah qızı, cavabdeh2 Məmməd oğlu, cavabdeh3, cavabdeh4, cavabdeh1 və X1 adına qeydə alınmışdır.
2. ## ######## 2008-ci il tarixli torpaq sahəsinin alqı-satqısına dair aktdan görünür ki, Ömərova X7 aktı ilə mülkiyyətinə verilmiş 2,63 ha torpaq sahəsindən 0,54 ha saxlamaqla, qalan 2,09 ha torpaq sahəni qonşularına- şimaldan Xəzri Ömərov, cənubdan kolluq (qorunma zolağı), şərqdən Zumrat Musayev olmaqla, ailə üzvlərinin razılığı ilə İddiaçı 2.600 manata satmışdır. Ailə üzvlərinin razılıq ərizələri və satılmış torpaq sahəsinin cizgisi (dövlət aktından surəti) bu akta əlavə olunmuşdur.
3. ## ######## 2008-ci il tarixli ərizələrə əsasən, cavabdeh4, cavabdeh1 və cavabdeh3 mülkiyyətlərində olan pay torpaq sahəsinin bir hissəsinin satılmasına etiraz etməmişlər.
4. ## ######## 2008-ci il tarixli ərizədən görünür ki, cavabdeh3 mülkiyyətində olan pay torpağının bir hissəsinin satılmasına etirazı yoxdur.
5. Zaqatala Rayon Göyəm bələdiyyəsinin ## ### 2025-ci il tarixli arayışdan ki, İddiaçı 2008ci il ildə Ömərova Səadət Əhmədullah qızından ona və ailə üzvlərinə məxsus 2,09 ha pay torpaq sahəsini almış və keçmiş Beretbinə bələdiyyəsi tərəfindən aktla rəsmiləşdirilmişdir.
6. Həmin torpaq sahəsinin vergilərini 2008-ci ildən bu günədək İddiaçı ödəmişdir və onun bələdiyəyə vergi borcu yoxdur. Ödənişlər 2016-cı ildən tətbiq olunmuş bələdiyyələrin avtomatlaşdırılmış məlumat sistemi (BAMS) proqramında öz əksini tapmışdır və arayışa BAMSdan çıxarış əlavə olunmuşdur.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat İddiaçı İddiaçı (bundan sonra- iddiaçı) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdehlər Məmmədova (Ömərova) Səadət Əhmədulla qızı, cavabdeh2, cavabdeh4 cavabdeh1, cavabdeh3 və X1 (bundan sonra- cavabdehlər) mülkiyyətinə Zaqatala rayon AİKnın7.## ######## 2003-cü il tarixli, *** saylı qərarı verilmiş, Zaqatala rayonu, Beretbinə kəndində yerləşən “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Dövlət Aktında, Planşet nömrəsi 0017 olan səhifədə göstərilmiş 26262.33 kv.m torpaq sahəsinin, həmin planşet göstərilən ölçülərdə, yəni 2.09 ha hissəsi üzərində onunla cavabdehlər arasında alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi və həmin torpaq sahəsinin onun mülkiyyətinə verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, 2008-ci il tarixdə Ömərova X9 yerləşən özünün və ailə üzvlərinin xüsusi mülkiyyətində olan 2.62 ha torpaq sahəsinin 2.09 ha hissəsini alqı-satqı müqaviləsi imzalayaraq ona 2.600 manata satmışdır. Həmin vaxtdan həmin torpaq sahəsi onun istifadəsindədir. Torpaq sahəsinin vergisini o ödəmişdir. Həmin torpaq sahəsi alqı-satqı aktı yazılarkən kəndin bələdiyyəsi tərəfindən imzalanaraq möhürlə təsdiqlənmiş və torpaq sahəsinə dair JN-**** saylı Dövlət Aktının müvafiq səhifəsində sxem ilə göstərilmiş və təsdiq edilmişdir. Bundan başqa, cavabdeh Səadət Ömərova keçən il həmin torpaq sahəsi üçün X2 vasitəsilə əvvəl 1.000 manat, sonra 300 manat götürmüşdür. X5 vasitəsilə 500 kq qarğıdalı məhsulu götürmüş və Mehdi Musaherovdan 200 manat götürmüşdür. Bütün bu pullardan ona satılmış torpaq üçün əlavə olaraq almışdır. Hal-hazırda həmin torpaq sahəsini notarial qaydada alqı-atqı etmək istəyirlər, lakin Səadət Ömərova müxtəlif bəhanələr gətirərək alqı-satqıdan yayınır. Alqı-satqıya razılığı onun əri də vermişdir. Hətta ondan tələb edir ki, torpaq sahəsindən çıxsın. Lakin, o ora bu ildə qarğıdalı əkmişdir.
9. Cavabdeh cavabdeh5 iddia tələbinə qarşı etiraz edərək bildirirdi ki, 2005-ci ildən sonra torpağa sərəncam verilməsi barədə əqdlərin mütləq notarial təsdiqlə bağlanmalı olduğunu, 2008-ci il tarixli aktda cavabdehlərin imzalarının olmamasını və onların torpağın alqı-satqısı ilə bağlı razılıqlarının olmadığını qeyd edərək iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. O, əlavə edərək bildirmişdir ki, iddiaçıların ##.##.2008-ci il tarixli akt sənədində göstərilən torpaq sahəsini iddiaçının istifadəsinə verdiyini və satılması ilə bağlı heç bir iradəsinin olmadığını vurğulamışdır. Torpaq hələ də iddiaçıların istifadəsindədir. İddiaçının istinad etdiyi maddi norma, Mülki Məcəllənin 335.2-ci maddəsi ##.##.2005-ci ildən qüvvədən düşmüş və hazırkı münasibətlərə tətbiq oluna bilməz. Tərəflərin münasibətləri hazırda qüvvədə olan alqı-satqıya dair normalarla tənzimlənməlidir. İddianın əsassız olduğunu bildirərək rədd edilməsini tələb etmişdir.
10. Zaqatala Rayon Məhkəməsinin # ####### 2025-ci il tarixli, e-*(***)-***/**** saylı qətnaməsi ilə (hakim Zərifə Məmmədova) iddianın təmin edilərək iddiaçı ilə cavabdeh Məmmədova (Ömərova) Səadət Əhmədulla qızı arasında ##.##.2008-ci il tarixli akta əsasən JN-**** saylı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Dövlət Aktında, Planşet nömrəsi 0017 olan səhifədə göstərilmiş 2.62 kv.m torpaq sahəsinin, həmin planşetdə göstərilən ölçüdə, yəni 2.09 ha hissəsi barədə alqı-satqı müqaviləsinin etibarlı hesab edilməsi və həmin torpaq sahəsinın iddiaçının mülkiyyətinə verilməsi qət edilmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, Zaqatala rayonu, Beretbinə kəndində yerləşən 2.62 ha kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsi ümumi birgə mülkiyyət hüququ əsasında Ömərova Səadət Əhmədullah qızı, cavabdeh2 Məmməd oğlu, cavabdeh3, cavabdeh4, cavabdeh1, X1 məxsusdur. Həmin torpaq sahəsi ##.##.2022-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Torpaq sahəsi mülkiyyətçilərə JN:**** saylı Dövlət Aktına əsasən verilmişdir. ## ######## 2008-ci il tarixdə torpaq sahəsinin 2,09 ha hissəsi cavabdeh tərəfindən sadə yazılı əqd (şahidlərin iştirakı ilə tərtib edilmiş ##.##.2008-ci il tarixli akt) əsasında iddiaçının xeyrinə özgəninkiləşdirilmişdir. Akt əsasında torpaq sahəsinin alqı-satqı qiyməti 2.600 manat müəyyən edilmişdir. Cavabdehlər eyni tarixdə torpaq sahələrinin satılmasına etirazlarının olmaması barədə ərizə vemişlər. Satılmış torpaq sahəsinin cizgisi həmin akta əlavə edilmişdir. İddiaçı, iddia tələbi ilə müraciət edərək Zaqatala rayonu, Beretbinə kəndində yerləşən JN:**** saylı “Torpagın mülkiyyətə verilməsinə dair” Dövlət Aktında, Planşet nömrəsi 0017 olan səhifədə göstərilmiş 26.2 kv.m torpaq sahəsinin, həmin planşet göstərilən ölçülərdə, yəni 2.09 ha hissəsi üzərində onunla cavabdehlər arasında alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi və həmin torpaq sahəsinin onun mülkiyyətinə verilməsini tələb etmişdir. Cavabdeh müdafiəçi ilə təmsil olunmuş və o iddia tələbini qəbul etməmişdir. Cavabdeh torpaq sahəsini istifadə edilməsi üçün iddiaçıya verildiyini və aralarında alqı-satqı münasibətlərinin mövcud olmadığına istinad edərək iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi isə müqavilə bağlandığı tarixdə yəni, ##.##.2008-ci ildə qüvvədə olmuş mülki qanunvericiliyin normalarına əsasən daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilənin notarial qaydasında təsdiq olunmalı olduğuna istinad etmişdir.
12. Məhkəmə həmçinin müəyyən etmişdir ki, Zaqatala rayonu Beretbinə kəndində yerləşən 2,6262 ha torpaq sahəsi cavabdehlərin ümumi birgə mülkiyyətindədir və həmin torpaq sahəsinin 2,09 ha hissəsi barədə cavabdehlər cavabdeh4, cavabdeh1, cavabdeh3 razılığı ilə cavabdeh Məmmədova (Ömərova) Səadət Əhmədulla qızı sərəncam əqdi olan ##.##.2008-ci il tarixdə akt imzalamışdır. Məhkəmədə dindirilmiş şahidlər də bunu təsdiq etmiş və ##.##.2008ci il tarixli aktda alqı-satqı müqaviləsinin bütün mühüm şərtləri qeyd edilmişdir. Həmin əqd onun tərəfi olan iddiaçı tərəfindən tam icra edilmiş və torpaq sahəsinin dəyəri kimi cavabdehlərə 2.600 manat ödənilmişdir. Cavabdeh tərəf də həmin pulu aldığını etiraf etmiş, lakin həmin aktı imzalayarkən əsl iradə ifadəsinin həmin torpağı satmaq deyil, icarəyə vermək olduğunu qeyd etmişdir.
13. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh Ömərova Səadət Əhmədullah qızı torpaq sahəsini istifadə edilməsi üçün iddiaçıya verildiyini və aralarında alqı-satqı münasibətlərinin mövcud olmadığına istinad edərək iddia tələbinin rədd edilməsini xahiş etmişdir. Cavabdehin nümayəndəsi isə müqavilə bağlandığı tarixdə yəni, ##.##.2008-ci ildə qüvvədə olmuş mülki qanunvericiliyin normalarına əsasən daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilənin notarial qaydasında təsdiq olunmalı olduğuna istinad etmişdir.
14. Eyni zamanda məhkəmə araşdırmasında müəyyən edilmişdir ki, ##.##.2008-ci il tarixli akta əsasən JN:**** saylı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Dövlət Aktında, Planşet nömrəsi 0017 olan səhifədə göstərilmiş 26262.33 kv.m torpaq sahəsinin, həmin planşet göstərilən ölçülərdə, yəni, 2.09 ha hissəsi həmin dövr üçün icarə haqqı üçün yüksək məbləğ hesab edilən 2600 manat qarşılığında alqı-satqı münasibətləri əsasında alınmış, bələdiyyə tərəfindən torpağın sərhədləri müəyyən edilməklə ayrılaraq təhvil verilmiş və həmin vaxtdan etibarən iddiaçı tərəfindən istifadə edilmişdir.
15. Məhkəmə həmin torpaq sahəsinin cavabdehin iddia etdiyi kimi icarəyə verilmiş olması və əslində bağlamaq istədikləri əqdin icarə müqaviləsi olmasına münasibətdə qeyd etmişdir ki, bütün sübutların birlikdə təhlili zamanı tərəflər arasında icarə münasibətlərinin olması ağlabatan deyil və cavabdehin öz hüququndan sui-istifadə nəticəsində əvvəlki rəftarına zidd digər rəftar göstərməsidir ki, bu da hüquq münasibətləri iştirakçılarının vicdanlı olması və hüquqdan sui-istifadəyə yol verilməsi prinsipləri ilə ziddiyyət təşkil edir.
16. Birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, iddiaçı ilə cavabdeh Məmmədova (Ömərova) Səadət Əhmədulla qızı arasında ##.##.2008-ci il tarixli akta əsasən JN:**** saylı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Dövlət Aktında, Planşet nömrəsi 0017 olan səhifədə göstərilmiş 26262.33 kv.m torpaq sahəsinin, həmin planşet göstərilən ölçülərdə, yəni, 2.09 ha hissəsi barədə alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış hesab edilməli və həmin torpaq sahəsi iddiaçının mülkiyyətinə verilməlidir.
17. Birinci instansiya məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini AR Mülki Məcəlləsinin 152, 144, 213, 222, 329, 331, 337, 560, 567, 568, 646, 648-ci, habelə MPM-nin 77.1, 81, 217.3 və 217.4-cü maddələrinə istinad etmişdir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
18. Cavabdeh Məmmədova (Ömərova) Səadət Əhmədulla qızı apellyasiya şikayəti verərək, iş üzrə Zaqatala Rayon Məhkəməsinin # ####### 2025-ci il tarixli, e-*(***)-***/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə, torpaq sahəsinin cavabdehin iddia etdiyi kimi icarəyə verilmiş olması və əslində bağlanmaq istənilən əqdin icarə müqaviləsi olmasına münasibətdə qeyd etmişdir ki, bütün sübutların birlikdə təhlili zamanı tərəflər arasında icarə münasibətlərinin mövcudluğu ağlabatan sayılmamışdır. Cavabdehin öz hüququndan sui-istifadə edərək əvvəlki rəftarına zidd hərəkət etməsi hüquq münasibətlərinin vicdanlı olmasını və hüquqdan sui-istifadəyə yol verilməsini prinsipinə ziddiyyət təşkil etmişdir. Cavabdeh, iddia tələbinin əsassız olduğunu əsaslandırarkən Mülki Məcəllənin 335.2-ci maddəsinin ##.##.2005-ci il tarixdə qüvvədən düşdüyünü və tərəflər arasında müqavilə münasibətlərinin 2008-ci ildə yaranmasını qeyd etmiş, həmçinin müqavilənin notarial qaydada bağlanmamasını əsas götürmüşdür. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun İ.K.Rəcəbovun şikayəti ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının # #### 2005-ci il tarixli qərarına əsasən, daşınmaz əşyaların alqı-satqısı haqqında müqavilə yazılı formada bağlandıqda və notariat qaydasında təsdiqləndikdə etibarlı sayılmalıdır. ## #### 2005-ci ildən əvvəl qüvvədə olmuş MM-in 335.2ci maddəsinə görə, məhkəmə yalnız yazılı formada tərtib edilən müqaviləni etibarlı sayırdı. Hazırkı iş üzrə tərəflər arasında ##.##.2005-ci ildən əvvəl heç bir yazılı müqavilə bağlanmamışdır. Bu səbəbdən, torpağın alqı-satqısı ilə bağlı notariatdan kənar müqavilənin (aktın) etibarlı sayılması qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır. Buna görə apellyasiya şikayətinin təmin edilməsi xahiş edilmişdir.
20. Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər Əyyub Kərimov sədrlik edən, məruzəçi, Elçin Hüseynov və Zülfüqar Sadıqov) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, iş üzrə Zaqatala Rayon Məhkəməsinin # ####### 2025-ci il tarixli, e-*(***)-***/**** saylı qətnaməsi ləğv edilmiş, yeni qətnamə qəbul edilmiş, iddia tələbi təmin edilməmişdir.
21. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmayaq qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iş üzrə düzgün nəticəyə gəlmədiyindən apellyasiya şikayəti təmin edilərək qətnamə ləğv olunmalı və iddia tələbi təmin edilməməlidir.
22. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi ilk növbədə qeyd etmişdir ki, iddiaçı hazırkı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdehlərin mülkiyyətinə Zaqatala rayon AİK-nın ## ######## 2003-cü il tarixli, *** saylı qərarı verilmiş Zaqatala rayonu, Beretbinə kəndində yerləşən JN:**** saylı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Dövlət Aktında, Planşet nömrəsi 0017 olan səhifədə göstərilmiş 26262.33 kv.m torpaq sahəsinin, həmin planşet göstərilən ölçülərdə, yəni, 2.09 ha hissəsi üzərində onunla cavabdehlər arasında alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi və torpaq sahəsinin onun mülkiyyətinə verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
23. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin torpaq sahəsinin satılmaması, əslində icarəyə verilməsi ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, ## ######## 2008-ci il tarixli “Torpağın alqı-satqısına dair” Akta əsasən Ömərova Səadət Əhmədullah qızı ƏN-**** nömrəli Dövlət aktı ilə mülkiyyətinə verilmiş pay torpaq sahəsinin bir hissəsini 2,63 ha torpaq sahəsinin 0,54 ha saxlamaqla, qalan 2,09 ha sahəni qonşular: şimalda Xizri Ömərov, cənubda kolluq (qorunma zolağı), şərqdə Səadət Ömərova, qərbdə Zumrat Musayev, ailə üzvlərinin razılığını nəzərə almaqla Beretbinə kənd sakini İddiaçı razılaşdırılmış qiymətə- 2600 manata birdəfəlik və nağd ödəmə yolu ilə satmışdır.
24. Ailə üzvlərinin razılıq ərizələri və satılmış torpaq sahəsinin cizgisi (dövlət aktından surəti) bu akta əlavə edilmişdir.
25. Bundan başqa məhkəmə onu da qeyd etmişdir ki, ## ######## 2008-ci il tarixli cavabdeh1M tərəfindən verilmiş ərizə əsasən cavabdeh4 mülkiyyətində olan pay torpağın bir hissəsinin satılmasına etirazı olmamışdır. ## ######## 2008-ci il tarixli cavabdeh1M tərəfindən verilmiş ərizəyə əsasən cavabdeh1 mülkiyyətində olan pay torpağın bir hissəsinin satılmasına etirazı olmamışdır. ## ######## 2008-ci il tarixli cavabdeh1M tərəfindən verilmiş ərizədən görünür ki, cavabdeh3 mülkiyyətində olan pay torpağın bir hissəsinin satılmasına etirazı yoxdur.
26. Beləliklə cavabdehlər özlərinə məxsus olan torpaq sahəsinin bir hissəsini faktiki olaraq ## ######## 2008-ci il tarixdə iddiaçıya satmışlar. Lakin, qeyd edildiyi kimi, daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq notarial qaydada təsdiq edilməmişdir.
27. Apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin əsaslandırması ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, cavabdehlərin əsaslandığı ## #### 2005-ci il tarixli AR Qanunu ilə qüvvədən salınmış Mülki Məcəllənin 335-ci maddəsi ilə əqdin notariat formasına riayət edilməməsinin nəticələri müəyyən edilirdi. Həmin maddəyə əsasən, əgər tərəflərdən biri notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən boyun qaçırırsa, əqdi icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı saymaq ixtiyarı vardır. Bu halda əqdin sonradan notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb edilmir.
28. Məhkəmə kollegiyası həmçinin müəyyən etmişdir ki, tərəflər arasında alğı-satqı ## ######## 2008-ci il tarixdə bağlanmışdır. Yəni, tərəflər arasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsi AR Mülki Məcəlləsinin 335-ci maddəsi ## #### 2005-ci il tarixli AR Qanunu ilə qüvvədən salındıqdan sonra bağlanmışdır.
29. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır. Bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Beləliklə qanunvericiliyin tələbinə əsasən qeyd edilən tarixdən sonra daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqavilələri notarial qaydada bağlanmalı idi.
30. Məhkəmə kollefiyası tərəflərin tələblərinə riayət etməməsinə münasibətdə hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbini təmin etməkdə haqlı olmamışdır.
31. Məhkəmə kollegiyası son olaraq qeyd etmişdir ki, torpaq sahəsi geri tələb ediləcəyi halda torpağın alınması üçün ödənilmiş pulun geri qaytarılması tələbi ilə cavabdehlərə qarşı iddia qaldıra bilər.
32. Beləliklə məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticəni əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi işi tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmamış, tərəflər arasında yaranmış mübahisəni düzgün və iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun həll etməmişdir. Odur ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməli və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək iddia tələbi təmin edilməməlidir.
33. Apellyasiya məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini AR Konstitusiyasının 13, 29-cu, Mülki Məcəllənin 139.1, 152.1, 213-cü maddələrinin tələblərinə istinad etmək əsaslandırmışdır.
Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinin dəlilləri
34. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, iş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, e-*(***)-****/**** saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
35. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli torpaq sahəsi iddiaçı və cavabdehlər arasında alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış və həmin vaxtdan etibarən torpaq sahəsi iddiaçının aşkar sahibliyində və istifadəsində olmuşdur. Torpaq sahəsinə dair həmin dövrdə qüvvədə olmuş sənədlərin əsli iddiaçıya təhvil verilmiş və işə əlavə edilmiş bələdiyyənin və icra nümayəndəliyinin arayışlarından məlum olmuşdur ki, 2008-ci ildən bu günədək həmin torpaq sahəsi iddiaçının istifadəsində olmaqla həmin əmlakın bütün vergiləri onun tərəfindən ödənilmişdir. Alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsinə etiraz edən cavabdehlər hazırda iddiaçıya ziyan vurmaq məqsədilə alqı-satqını notariusda rəsmiləşdirməyə razılaşmamışlar. Ziyan vurmaq isə ondan ibarət olmuşdur ki, 2008-ci ildə 2600 manata alınan torpaq sahəsinin hazırki bazar dəyəri 20.000 manat təşkil edir. Cavabdehlər torpaq sahəsini iddiaçının əlindən alaraq 20.000 manata başqa şəxslərə satmaq istəyirlər. Məhkəmə qətnamədə müəyyən etmişdir ki, bəli, cavabdeh tərəf torpaq sahəsini satmış və alqı-satqıya dair bütün praktik hərəkətləri yerinə yetirmişdir. Lakin məhkəmə zamanı əvvəlki rəftara zidd hərəkət edərək məhkəməyə yalan ifadə verərək, torpağı satmadığını, icarəyə verdiyini demişdir, məhkəmə onun bu hərəkətini tərəfə ziyan vurmaq kimi qəbul etmişdir. Belə ki, qətnamə ilə cavabdehlərin mülkiyyət hüququ pozulmuş, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən iddiaçının təqdim etdiyi sübutlar səthi qiymətləndirilməmişdir.
Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası
36. Maddə 13. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
37. Maddə 29. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
38. Maddə 139.1. Mülkiyyət hüququ və daşınmaz əmlaka digər hüquqlar, bu hüquqların məhdudlaşdırılması, əmələ gəlməsi, başqasına keçməsi və xitamı dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Mülkiyyət hüququ, istifadə hüququ, ipoteka, servitutlar, habelə daşınmaz əmlaka digər hüquqlar bu Məcəllədə və qanunvericilikdə nəzərdə tutulan hallarda qeydə alınmalıdır.
39. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
40. Maddə 157.1. Mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnun tanınmasını tələb etmək ixtiyarı vardır.
41. Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur.
42. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər.
43. Maddə 213.6. Ümumi mülkiyyətin hər bir mülkiyyətçisi ümumi mülkiyyətdə olan əşya barəsində üçüncü şəxslərə qarşı tələblər irəli sürə bilər. Ümumi mülkiyyətin hər bir mülkiyyətçisi əmlakı yalnız bütün mülkiyyətçilərin xeyrinə tələb edə bilər.
44. Maddə 329.1. Əgər qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır.
45. Maddə 335.2. (## #### 2005-ci il tarixədək olan redaksiyada) Əgər tərəflərdən biri notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən boyun qaçırırsa, əqdi icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı saymaq ixtiyarı vardır. Bu halda əqdin sonradan notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb edilmir.
46. Maddə 394. Bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir.
47. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
48. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
49. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
50. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
51. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
52. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
53. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
54. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
Kassasiya baxışının hədləri
55. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
56. İddiaçı apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin tam ləğv olunmasını xahiş etdiyindən, hazırkı kassasiya baxışının predmetini kassasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun olaraq apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir.
Kassasiya instansiyası məhkəməsinin hüquqi mövqeyi
57. Kassasiya məhkəməsi, apellyasiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi işə baxarkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini hazırki mülki mübahisəyə düzgün tətbiq etmiş və işdə, iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlillərinə əsasən iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin kassasiya qaydasında ləğv edilməsi və ya dəyişdirilməsi üçün əsaslar yoxdur.
58. İddiaçı kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin işə baxarkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozduğunu, iş üzrə düzgün olmayan qətnamə qəbul etdiyini göstərsə də, kassasiya instansiyası məhkəməsi onun bu dəlilləri ilə razılaşmır.
59. Belə ki, işdən görünür ki, iddiaçı hazırkı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək cavabdehlərin mülkiyyətində olan Zaqatala rayon AİK-nın ## ######## 2003-cü il tarixli, *** saylı qərarı verilmiş Zaqatala rayonu, Beretbinə kəndində yerləşən JN:**** saylı “Torpağın mülkiyyətə verilməsinə dair” Dövlət Aktında, Planşet nömrəsi 0017 olan səhifədə göstərilmiş 2.62 ha torpaq sahəsinin, həmin planşet göstərilən ölçülərdə, yəni, 2.09 ha hissəsi üzərində onunla cavabdehlər arasında alqı-satqı müqaviləsinin bağlanmış hesab edilməsi və torpaq sahəsinin onun mülkiyyətinə verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
60. Apellyasiya məhkəməsi apellyasiya şikayətinin torpaq sahəsinin satılmaması, əslində icarəyə verilməsi ilə bağlı dəlillərinə münasibətdə müəyyən etmişdir ki, ## ######## 2008-ci il tarixli “Torpağın alqı-satqısına dair” Akta əsasən Ömərova Səadət Əhmədullah qızı ƏN-**** nömrəli Dövlət aktı ilə mülkiyyətinə verilmiş pay torpaq sahəsinin bir hissəsini 2.62 ha torpaq sahəsinin 0.54 ha hissəsi saxlamaqla, qalan 2.09 ha hissəsini qonşular: şimalda Xizri Ömərov, cənubda kolluq (qorunma zolağı), şərqdə Səadət Ömərova, qərbdə Zumrat Musayev olmaqla, ailə üzvlərinin razılığı ilə iddiaçıya razılaşdırılmış qiymətə, yəni 2.600 manata satmışdır. Cavabdeh Ömərova Səadət Əhmədullah qızı ailə üzvlərinin razılıq ərizələri və satılmış torpaq sahəsinin cizgisini (dövlət aktının surətini) bu Akta əlavə etmişdir.
61. Apellyasiya məhkəməsi işə əlavə edilmiş sübutları tədqiq edərək müəyyən etmişdir ki, cavabdehlər özlərinə məxsus qeyd olunan torpaq sahəsinin bir hissəsini faktiki olaraq ## ######## 2008-ci il tarixdə iddiaçıya satmışlar. Lakin, qeyd edildiyi kimi, daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq notarial qaydada təsdiq edilməmişdir. Halbuki, ## #### 2005-ci il tarixli AR Qanunu ilə qüvvədən salınmış Mülki Məcəllənin 335-ci maddəsində əqdin notariat formasına riayət edilməməsinin nəticələri nəzərdə tutulmuşdur.
62. Həmin Maddəyə əsasən, əgər tərəflərdən biri notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb olunan əqdi tamamilə və ya qismən icra etmişsə, digər tərəf isə əqdin notariat qaydasında təsdiqlənməsindən boyun qaçırırsa, əqdi icra etmiş tərəfin tələbi ilə məhkəmənin əqdi etibarlı saymaq ixtiyarı vardır. Bu halda əqdin sonradan notariat qaydasında təsdiqlənməsi tələb edilmir.
63. Apellyasiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında alğı-satqı ## ######## 2008ci il tarixdə bağlanmışdır. Yəni, tərəflər arasında bağlanmış alğı-satqı müqaviləsi AR Mülki Məcəlləsinin 335-ci maddəsi ## #### 2005-ci il tarixli AR Qanunu ilə qüvvədən salındıqdan sonra bağlanmışdır.
64. Belə olan halda apellyasiya məhkəməsi haqlı olaraq qeyd etmişdir ki, qanunla başqa hal müəyyən edilməmişdirsə, qanunla və ya tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd etibarsızdır. Bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Beləliklə qanunvericiliyin tələbinə əsasən qeyd edilən tarixdən sonra daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqavilələri notarial qaydada bağlanmalı idi.
65. Apellyasiya məhkəməsi tərəflərin qanunun tələblərinə riayət etməməsinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbini təmin etməkdə haqlı olmamışdır. Ona görə də torpaq sahəsi cavabdehlər tərəfindən geri tələb ediləcəyi halda, iddiaçının onlara qarşı torpağın satın alınması üçün ödədiyi pulun, torpağın yaxşılaşdırılmasına görə və.s çəkdiyi zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə ayrıca birinci instansiya məhkəməsində iddia qaldıra bilər.
66. Göstərilənlərə əsasən, kassasiya məhkəməsi iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə razılaşmır və hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi işə baxarkən qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələblərini nəzərə alaraq, işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirərək düzgün hüquqi nəticəyə gəlmiş, maddi və prosessual hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verməmiş, habelə mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini hazırkı mülki mübahisəyə düzgün tətbiq etmişdir. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin edilmədən, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
67. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi
Q ə r a r a aldı: İddiaçı İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməsin. İş üzrə Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının ## ###### 2026-cı il tarixli, *(***)- ****/**** saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.