Ali Məhkəmə Qərar — İş №2(102)-1023/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1023/2025 06.05.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: müqavilə öhdəliklərinin icra olunması, zərərin əvəzinin ödənilməsi, sübutların qiymətləndirilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və X3 ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-5069/2024 nömrəli iş üzrə 7 noyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsindən İddiaçı və Cavabdeh MTK tərəfindən tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətlərinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları

1. Bakı şəhəri 23 saylı notariat ofisində xx.xx.2020-ci il tarixdə 3M-790 nömrə ilə reyestrdə qeydə alınmış razılaşma müqaviləsi üzrə Cavabdeh MTK (bundan sonra mətndə - cavabdeh MTK) Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu ərazisində Sabit Rəhman, Novruzov qardaşları, Mərdanov qardaşları və Həsən Əliyev adına küçələrin kəsişməsində yerləşəcək ərazidə tikiləcək əmlak kompleksinin Sabit Rəhman küçəsi 4 ünvanında tikiləcək binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsindən sahəsi 262 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi və bir ədəd 6,60 səviyyəsində 30 kv.m-dən az olmayaraq qaraj sahəsinin İddiaçı (bundan sonra mətndə - iddiaçı) istifadəsinə, sahibliyi və mülkiyyətinə əvəzsiz olaraq verməyi öhdəsinə götürmüşdür. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat

2. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi və iddia tələbinin həсminin аrtırılmаsı barədə ərizə ilə məhkəməyə mürасiət еdərək, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu ərazisində Sabit Rəhman, Novruzov qardaşları, Mərdanov qardaşları və Həsən Əliyev adına küçələrin kəsişməsində yerləşən Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin təsdiq etdiyi layihəyə uyğun olaraq qaz, işıq və su ilə təchiz edilməklə və rüsumlar ödənilməklə sahəsi 262 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin və bir ədəd 6,60 səviyyəsində 30 kv.m-dən az olmayaraq qarajın mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması; həmin ərazidə inşa ediləcək əmlak kompleksinin Sabit Rəhman küçəsi 4 ünvanında tikilmiş binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsindən sütun və beton hissə ləri verilən sahəyə daxil edilməməklə üç tərəfi pəncərədən ibarət olması barədə MMC-nin direktoru tərəfindən təsdiq edilən sxem, müqavilə və Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin təsdiq etdiyi layihəyə uyğun olaraq (layihədənkənar tikilmiş qaraj və digər hissələr istisna olmaqla) 262 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsinin cavabdehin üzərinə qoyulması; Sabit Rəhman küçəsi 4 ünvanında tikilmiş binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində yerləşən iddiaçıya aid obyektin yan hissəsində pandusun tikilməsinin və ya ümumiyyətlə obyektin qarşısında və yan hissəsində hər hansı tikinti işlərinin aparılmasının cavabdehə qadağan edilməsi; dəymiş zərərin əvəzi olaraq qeyri-yaşayış sahəsinin aylıq 7800 manat olmaqla 36 ay üz rə icarə haqqına görə (istifadə və mülkiyyət hüquqlarından məhrum olduğu üçün) ümumilikdə 280.800 manat, 30 kv.m-dən az olmayaraq qaraj sahəsinin aylıq 100 manat olmaqla 36 ay üzrə icarə haqqına görə (istifadə və mülkiyyət hüquqlarından məhrum olduğu üçün) ümumilikdə 3600 manat, müqavilə tələbinə uyğun olaraq üç tərəfi pəncərə ilə təşkil olunmuş şəkildə obyekt təqdim edilməməsinə görə özlüyündə obyektin dəyərinin aşağı düşməsi nəticəsində 628.800 manat olmaqla, ümumilikdə 913.200 manat pulun, 1203 manat dövlət rüsumu və 200 manat vəkilə ödənilən xidmət haqqının cavabdeh MTK-dan tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını, MTK-nın əməllərində cinayətin əlamətləri müəyyən edildiyindən vəzifəli şəxsləri barədə xüsusi qərardad çıxarılmaqla, prokurorluğa, eləcə də vergi qanunvericiliy inin tələblərinin pozulması ilə bağlı vergi orqanına məlumat verilməsinin təmin edilməsini хаhiş еtmişdir.

3. İddia ərizəsi və iddia tələbinin həcminin artırılması barədə ərizə onunlа əsаslаndırılmışdır ki, cavabdeh MTK iddiaçı ilə aralarında bağlanmış müqavilə üzrə öhdəliklərini icra etməmiş, nəticədə iddiaçıya külli miqdarda ziyan vurmuşdur. Həmin razılaşdırma müqaviləsində Cavabdeh MMC-nin direktorunun imza və xətti ilə təsdiq olunan “qeyri-yaşayış sahəsinin üç tərəfindən pəncərə” sözlərini yazdığı cizgi-sxem, fotoşəkillər, "xxxx" MMC tərəfindən verilən qiymətləndirmə hesabatı, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri PHŞ-in cavab məktubu, Fövqəladə Hallar Nazirliyi X4 X2 Dövlət Baş Ekspertiza idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihə, iddiaçı ilə mübahisə li qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə götürmək istəyən X10 arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli icarə müqaviləsi, Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə-Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 10/1759 saylı və xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/210/86039/9547 nömrəli rəyləri, eləcə də cavabdehin nümayəndəsinin məhkəmə iclaslarında bildirdiyi fikirlər və etiraflar iddia tələbilərini tam təsdiq edir. Belə ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqaviləyə əlavə edilmiş Cavabdeh MMC tərəfindən tərtib edilərək iddiaçıya təqdim edilmiş cəmiyyətin direktorunun imza, xətti ilə təsdiq etdiyi, eləcə də öz xətti ilə “qeyri-yaşayış sahəsinin üç tərəfindən pəncərə” sözlərini yazdığı cizgi-sxemdən görünür ki, 3 tərəfi açıq şəkildə, yəni hər hansı bir tikili olmadan, 2 tər əfdən 6 ədəd pəncərə, 1 tərəfdən giriş qapısı olduğu və bir tərəfdən qonşu sahə ilə əhatə edildiyi sahədən ibarətdir. "xxxx" MMC-nin rəsmi internet səhifəsinə əlavə etdiyi, eləcə də cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təqdim edilmiş layihədən "xxxx" MMC tərəfindən RÜR MMC-nin sifarişi əsasında layihə hazırlanmış, həmin layihədə iddiaçıya ayrılmış sahənin üç tərəfdən pəncərədən ibarət olması, arxasında hər hansı bir tikilinin olmaması müəyyən edilir. X4 X2 Dövlət Baş Ekspertiza idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihəyə əsasən 3.4 metr hündürlüyündə təbii işiqlanması üçün nəzərdə tutulan iki pəncərə mövcuddur. Lakin faktiki olaraq həmin hissə layihədə nəzərdə tutulmayan, layihədən kənar (qeyri-yaşayış sahəsi - “Qaraj”) tikinti işləri aparılmaqla bağlanmışdır. Belə ki, ər azidə yaşayış binasının blok 7 (2 səviyyəli zirzəmi, 5 mərtəbə+LMŞ)-nin xarakteristikası aşağıdakı kimi olmuşdur. Bina planda “11-15” və “N*-R” oxları arasındakı ölçüləri 27,9x17,6m düzbucaqlı formasında qəbul edilmişdir. Binada 2 səviyyəli zirzəmidə avtodayanacaq, 1-ci (antresollu) və 2-ci mərtəbələrdə qeyri-yaşayış sahələri, 3, 4, 5-ci mərtəbələrdə yaşayış mənzilləri, 23,10 səviyyəsində liftin maşın şöbəsi nəzərdə tutulmuşdur. 2 zirzəmi (avtodayanacaq) + 5mərtəbə (2 qeyri-yaşayış (1-ci mərtəbə 2 səviyyəli) + 3 yaşayış) + LMŞ. Dövlət Baş Ekspertizasında razılaşdırılmış layihə sənədlərindən görünür ki, blok 7-nin 1-ci mərtəbəsinində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin N-R oxlar arasında məsafə 17,6 m təşkil edir. Eləcə də, layihə sənədinin kəsik 1-1 olan sxemində coxmərtəbəli yaşayış binaları nın orta hissəsində 0.00 nöqtəsindən yuxarıda iddiaçıya satılmış qeyri-yaşayış sahəsinin baş tərəfindən pəncərələrinin qarşısında hərhansı bir tikilinin inşa olunması nəzərdə tutulmadığı və həmin hissədən həyətə doğru açılan pəncərələrin yer səthindən nəzərdə tutulmuşdur. Göründüyü kimi, cavabdeh MTK tərəfindən müqavilə şərtləri pozulmuş, qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi gecikdirilmiş və layihə sənədlərinə uyğun olmayan qeyri-yaşayış sahəsi və qaraj təklif edilmişdir ki, bunun nəticəsində də iddiaçıya maddi zərər dəymişdir. Belə ki, iddiaçı ilə mübahisəli qeyriyaşayış sahəsini icarəyə götürmək istəyən X10 arasında xx.xx.2020-ci il tarixdə icarə müqaviləsi bağlanmış, müqavilə 1.3-cü bəndində göstərilən şərtinə görə icarə obyektinin ən gec 2021-ci ilin yanvar ayında Cavabdeh MMC tərə findən təhvil verilməsi nəzərdə tutulduğundan icarəyə verən icarə obyektini xx.xx.2021-ci il tarixdə təhvil-təslim aktı əsasında icarəçiyə təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Lakin cavabdehin vicdansız hərəkətləri ucbatından icarə müqaviləsi icra olunmamışdır. Həmin müqavilənin bağlanması ilə bağlı whatsapp yazışmaları da sübut kimi iş materiallarına əlavə olunmuşdur. Beləliklə də cavabdehin hərəkətləri nəticəsində iddiaçı mülkiyyət hüququ ilə bağlı qanuni gözləntisindən məhrum olmuşdur. Tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən cavabdeh yeni tikiləcək binanın bünövrəsi qoyulduqdan sonra tikinti işlərini 24 ay müddətinə başa çatdıraraq müqavilə şərtlərinə uyğun qaydada iddiaçıya qeyri-yaşayış sahəsini təhvil verməlidir. Binanın bünövrəsi 2019cu ilin yanvar qoyulmasını nəzərə alaraq tikinti işləri 24 aya yəni 2021-ci ilin yanvar ayında başa çatdırılaraq qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçıya təhvil verməli idi. Lakin cavabdeh müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməmiş və bu günə kimi qüvvədə olan layihədə göstərilən sxemə uyğun olaraq 262 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya təhvil verməmişdir. Nəticə etibarı ilə iddiaçı 2021-ci ilin yanvar ayından ona məxsus qeyriyaşayış sahəsini icarəyə verə bilərdi, lakin cavabdehin qanunsuz hərəkətləri nəticəsində iddiaçı icarə müqaviləsində göstərilə tarixdən (xx.xx.2021) bu günə kimi mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verə bilmədiyindən iddiaçı 36 ay müddətində əldə edə biləcəyi icarə gəlirlərindən, yəni mülkiyyət hüququ ilə bağlı qanuni gözləntisindən məhrum olmuşdur.

4. Cavabdeh MTK iddiaya qarşı etiraz təqdim edilərək bildirmişdir ki, sözügedən ərazidə Cavabdeh MMC tərəfindən inşa olunmuş binanın ilkin layihəsi Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2018-ci il tarixli layihəsi olmuş və Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş İdarəsi tərəfindən həmin ilkin layihə əsasında rəy verilmişdir. Daha sonra ilkin layihədə konstruktiv dəyişiklik edilmədən dəyişikliklər edilmiş və həmin dəyişiklikləri özündə əks etdirən xx.xx.2019-cu il tarixli yeni layihə Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən razılaşdırılmışdır. Bina sonuncu, yəni xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasında inşa olunmuş, istismara hazırlıq və istismara icazə aktı verilmişdir. Həmçinin iş materiallarında olan Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Tikintilərin D övlət Reyestrinin internet səhifəsindən çıxarışdan da görünür ki, MTK tərəfindən inşa olunmuş binanın layihəsi Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş sözügedən xx.xx.2019-cu il tarixli layihədir və tikintiyə icazə və istismara qəbul aktı da məhz həmin layihə əsasında verilmişdir. Eyni zamanda, məhkəmə iclasına dəvət olunan ekspert, iddiaçıya təklif olunan hazırki obyektin mövcud vəziyyətinin ona təqdim edilmiş cizgisxemlə və xx.xx.2019-cu il tarixli layihə ilə eynilik təşkil etdiyini vurğulamışdır. Yalnız iddiaçıya təqdim edilən qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsinə baxan 1 kv.metrlik 2 ədəd pəncərənin olmamasını ekspert qeyd etmişdir. MTK daşınmaz əmlakın dövlət reyestrini tərtib edən və dövlət reyestrindən çıxarış verən orqan olmamaqla, yalnız bina istismara qəbul edild ikdən sonra mənzil-tikinti kooperativi üzvlərinin ümumi yığıncağının qərarını (qanunvericiliklə nəzərdə tutulmuş pay haqqı tam ödənildikdə) təqdim edə bilər ki, iddiaçı tərəfindən iş materiallarına əlavə edilmiş ərizədən görünür ki, MTK 2022-ci ilin əvvələrindən etibarən qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçının təhvil alınmasını təklif etmiş, lakin əsassız səbəblərdən obyektin təhvil alınmasından imtina etmişdir. Bütün məhkəmə iclaslarında iddiaçının istədiyi zaman ümumi yığıncağın protokoldan çıxarışı imza edərək götürəcəyini bildirsələr də, buna məhəl qoymamışdır. Səbəbi kimi isə binanın ilkin layihə əsasında inşa edilmədiyini göstərmişdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, iddiaçı ilə müqavilə imzalanan zaman binanın ilkin layihəsi 1 il 6 av əvvəl dəyişdirilmiş, iddiaçıya təqdim edilən cizgi-sxem məhz sonuncu, yəni xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasında olmuşdur. Ekspert də məhkəmə iclasında bunları bir daha təsdiq etmişdir. Bundan başqa, Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş İdarəsi layihə təsdiq edən qurum deyil, təsdiq edilmiş layihəyə rəy verən qurumdur. İkincisi, iddiaçının layihədənkənar dediyi qaraj və digər hissələr sonuncu layihədə birbaşa əksini tapmış, istismarına icazə verilmiş, çıxarışla təmin olunmuş sahələrdir. Üçüncüsü, iddiaçıya təsdiq edilərək verilmiş sxem, məhz sonuncu, yəni xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasındadır. X1 Bas İdarəsinin rəy verdiyi layihə öz hüquqi qüvvəsini itirmişdir. Bu məsələyə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi xx.xx.2023-cü il tarixli, 16(103)-302/2024 saylı qərardadı son nöqtəni qoymuşdur. Dördüncüsü, iddiaçı bir tərəfdən qeyri-y aşayış sahəsinin bir tərəfdən pəncərəsinin bağlanması nəticəsində kompensasiya tələb edir, digər tərəfdən pəncərə acılması mümkün olmayan tərəfdən pəncərə verilməsini tələb edir. Nəzərə almaq lazımdır ki, Cavabdeh MMC tərəfindən inşa olunmuş 7 binanın və həmin binaların ortasında yerləşən həyətyanı sahənin altında yerləşən 1-ci mərtəbə qeyri-yaşayış sahələri xx.xx.2019-cu il tarixli layihəyə uyğun olaraq vahid şəkildədir və qeyri-yasayış sahəsinin arxa hissəsində pəncərə açılması qeyri-mümkündür. Göründüyü kimi, iddia tələbinin bu hissəsi bir-birini istisna edən ziddiyyətli tələbdir. Belə ki, tələbin “pəncərənin bağlanması nəticəsində tələb edilən kompensasiya verilməsi” hissəsinin ödənilməsi, tələbin digər hissəsinin - “digər tərəfdən pəncərə açılması ” hissəsinin təmin olunmasını istisna edir. Beşincisi və ən önəmli məsələ ondan ibarətdir ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi 2022-ci ilin əvvəllərindən hazırki vəziyyətdədir və ekspertin izahatından da göründüyü kimi, sonuncu və istismara qəbul edilmiş layihə ilə iddiaçıya təqdim edilmiş cizgi sxem eynilik təşkil edir. Yeganə fərq qeyri-yaşayış sahələrinina arxa hissəsində pəncərələrin olmamasıdır. 2 ədəd pəncərədən başqa qeyri-yaşayış sahəsi müqavilə şərtlərinə və layihəyə uyğun şəkildədir. Bu səbəbdən iddiaçı yalnız pəncərələrin bağlanması ilə bağlı kompensasiya tələbi irəli sürə bilər. Məlum olduğu kimi, məhkəmə icrası mümkün olmayan, evni zamanda hüquqi qüvvəsi olmayan layihə əsasında qətnamə qəbul edə bilməyəcəyindən və qeyri-yasayıs sahəsinin təhvilindən cavabdeh boyun qaçırmadığından iddia həmin hissədə də təmin edi lə bilməz. Pandus və ya başqa tikilinin tikilməsinin qadağan edilməsi tələbi ilə bağlı qeyd olunmalıdır ki, yaşayış kompleksi xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasında inşa olunduğundan və həmin layihə əsasında istismara qəbul edildiyindən, MTK-nın borcudur ki, təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olaraq binanı insa etsin. Həmin layihəyə uyğun olaraq iddiaçıya təklif edilən sahədən 5-6 metr kənarda yuxarı hissədə olan həyətyanı sahəyə qalxan pandus və pilləkən tikilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Lakin bu pandus və pilləkən iddiaçıya təqdim edilən qeyri-yaşayış sahəsinin yan tərəfində olan pəncərələrin heç birinin qarşısını kəsmir və gün işiğının qarşısını almır. Əksinə giriş-çıxış yeri olduğundan qeyriyaşayış sahəsini kommersiya fəaliyyətinin həyata keçirilməsi baxımından daha cəlbedici edir. Ümumiyyət lə obyektin qarşısında və yan hissəsində hər hansı bir tikinti işlərinin aparılmasının cavabdehə qadağan edilməsi tələbi ilə bağlı isə qeyd etmək zəruridir ki, əvvəla iddia tələbi dəqiq olmalıdır. Obyektin qarşısında hal-hazırda qəzalı vəziyyətdə olan köhnə yaşayış evləridir ki, gələcəkdə onların sökülməsi və yerində hündürmərtəbəli yaşayış binasının tikilməsi nəzərdə tutula bilər və bu işlər müvafiq dövlət orqanın icazəsilə tikinti norma-qaydalarına uyğun olaraq müxtəlif tikinti şirkətlərinə həvalə edilə bilər. Yan tərəfdə isə yuxarıda qeyd edildiyi kimi təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olaraq pandus və pilləkənin tikilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Həm yuxarıda qeyd edilənlər, həm də Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 16(103)-302/2024 saylı qərardadında əks olunmuş mövqe bax ımından iddia tələbinin bu hissəsi tamamilə əsassızdır və təmin edilə bilməz. Əldən çıxmış fayda qismində icarə haqqı tələbi ilə bağlı ilk öncə qeyd etmək lazımdır ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu ərazisində Sabit Rəhman, Novruzov qardaşları, X12 küçəsi 4 ünvanında tikilmiş binanın 7-ci blokunun bünövrəsi iddiaçı ilə müqavilə imzalanan zaman qoyulmamışdır. Bunun səbəbidir ki, müqavilə imzalanan zaman müqavilədə belə şərt yazılmışdı ki, binanın bünövrəsi qoyulduqdan sonra 2 il müddətinə qeyri-yaşayış sahəsi iddiaçıya təhvil verilməli idi. Əgər binanın bünövrəsi müqavilə imzalanan tarixdə qoyulsaydı, müqavilədə həmin şərtin yazılmasına ehtiyac qalmayacaqdı. İş materiallarına əlavə edilmiş Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi Baş Dövlət Tikinti Müfəttişliyi Tikintidə X6 qeydlərdən göründüyü kimi, binanın 7ci blokunun torpaqqazma işləri 2020-ci ilin may ayının sonlarında olmuşdur. Nəzərə alınsa ki, torpaqqazma işləri ən az 15-20 gün çəksə, daha sonra hazırlıq qatının işlənməsi (4-5 gün), svayların (özüllərin) vurulması (ən az 20- 30 gün), armaturların toxunması (ən az 10 gün), yenidən hazırlıq qatının verilməsi (4-5 gün) nəzərə alınmaqla, bünövrənin qoyulması avqust ayının sonlarına təsadüf edir ki, sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin 2022-ci ilin sentyabr ayının əvvələrinə təhvil verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Lakin bina çox hündürmərtəbəli inşa olunmadığından 2022-ci ilin mart-aprel aylarında qeyri-yaşayış sahəsi istismara hazır vəziyyətdə idi. Bununla bağlı, iddiaçıya şifahi məlumat verilmiş, daha sonra 2022-ci ilin sentyabrında yazılı məlumat verilmişdir ki, həmin ərizə iş materiallarındadır. İddiaçıya hazırda təklif olunan sahədə yeganə qüsur qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində 2 ədəd 1 kv.metrlik pəncərələrin olmaması ilə bağlı ola bilər. Qeyri-yaşayış sahəsində başqa qüsur aşkar edilmədiyindən, iddiaçının 2022-ci ilin əvvəllərindən həmin sahəni qəbul etməsi, təmir edərək həmin sahədən istifadə etməsi mümkün idi. Lakin iş materiallarına əlavə edilmiş videolardan göründüyü kimi, həmin qeyriyaşayış sahəsinin ətrafında bir dənə olsun qeyri-yaşayış sahəsi indiyə qədər icarəyə verilə bilməmiş, bunu bilən iddiaçı sui-istifadə edərək təhvil almaqdan boyun qaçırdığı obyektə görə əsassız varlanmaq niyyətindədir. İddiaçının mövqeyindən belə çıxır ki, məhkəmə mübahisəsi 10 il davam etdiyi müddətdə o qərəzli olaraq, qeyri-vasavıs sahəsini təhvil almaqdan boyun qaçıracaq və həmin 10 il müddətinə icarə haqqı tələb edəcək. Halbuki qeyriyaşayış sahəsi təmirə tam hazır və istismar üçün tamamilə yararlı obyektdir. Yəni iddiaçı obyekti rahatlıqla təhvil alıb, pəncərəyə görə maddi zərər istəyə bilərdi. Lakin bunu etməyərək, hüquqdan açıq şəkildə sui-istifadə etməsini nümayiş etdirməkdədir. Fantastik icarə qiyməti ilə bağlı onu da qeyd etmək lazımdır ki, iddiaçının prokuror olması və Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin tikinti-texniki şöbəsinin rəisi ilə dost olması (keçmiş rəis özü bildirmişdir) qanunsuz və əsassız rəyin verilməsinə gətirib çıxarsa da, şikayətlər sonunda həmin rəy barəsində araşdırılma başlanılmış, həmin şöbənin rəisi vəzifəsindən azad edilmişdir. İş materiallarında olan həmin mütəxəssis rəyləri Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyə tinin sədri, sədr müavinləri, Hüquq departamentinin rəhbəri və Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Xidmətinin və Mərkəzi Bankın tenderlərinin qalibi "xxxx" MMC-yə aiddir. Sözügedən şəxslər bu sahədə ən peşəkar şəxslərdir ki, ekspert rəyində göstərilən mövqedən başqa bütün mütəxəssis rəyləri aşağı-yuxarı bir-birilə eynilik təşkil edir. İddiaçı qaraj sahəsinə görə də icarə haqqı tələb etsə də, yaşayış kompleksinin yeraltı dayanacaqları 2022-ci ilin ortalarından bina sakinlərinin istifadəsinə verilmiş, hətta həmin dayancaqda bahalı parkinq sistemləri quraşdırılmış, bina sakinlərindən əlavə pullu parkinq üçün şərait yaradılmışdır. Məhkəmə gedişatında hakim iddiaçıya qarajda hansı qüsurun olduğunu soruşduqda iddiaçı cavab verə bilməmiş, qeyri-yaşayış sahəsinə görə qəbul etmədiklərini bildirmişdir. 7-c i blokun altında 6.60 səviyyəsində sahəsi 30 m2-dən artıq qaraj sahəsi tam standartlara uyğun şəkildə inşa olunmuş, təmir olunmuş və rənglənmişdir, istifadə üçün 2022-ci ilin ortalarından tam şəkildə yararlıdır. Lakin heç bir qüsur olmadığı halda, iddiaçı qaraj sahəsinin təhvilindən boyun qaçırır, sui-istifadəni davam etdirərək qərəzli şəkildə təhvil almadığı müddət üçün icarə haqqı tələb edir. Bir tərəfdən pəncərənin bağlanması nəticəsində tələb olunan kompensasiya ilə bağlı vurğulanmalıdır ki, qeyri- yaşayış sahəsinin arxa hissəsində pəncərələrin olması ilə bağlı cizgi-sxem məhz direktorun səhvi ucbatından verilmiş, göstərilən səhv onlara aydın olduqdan sonra iddiaçıyla əlaqə yaradılmış, həmin hissədə pəncərənin verilməsinin mümkün olmayacağı iddiaçıya bildirilmiş, bunun əvəzində yan tər əfdən 2 pəncərənin artıq olacağı onun nəzərinə çatdırılmışdır. Daha sonra iddiaçı bununla şifahi olaraq razılaşsa da, sonradan fikrindən yayınmışdır. Təklif edilən qevri-yaşayış sahəsinin mövcud vəziyyəti həm cizgi-sxemlə, həm də sonuncu xx.xx.2019-cu il tarixli layihə ilə eynilik təşkil edir. Yalnız pəncərə hissəsində 2 ədəd 1 kv. metrlik pəncərənin bağlanması halının müşahidə edildiyi və buda obyektin qiymətinə təsir etməsi ekspert tərəfindən bildirilmişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, pəncərə bağlanan hissə qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində yerləşir və obyektin təyinatına uyğun olaraq həmin sahələr köməkçi sahələr kimi (anbar, mətbəx, sanitar qovşaqları, dəhlizlər və s.) istifadə olunmalıdır. Bu sahələrin isə pəncərəsinin olubolmaması qeyri-yaşayış sahəsinə hər-hansı bir əlavə üstünlük vermir ki, məhkəmə iclasında vəkilin bu sualına ekspert cavab verə bilməmiş, sualdan yayınmağa çalışmışdır. Bundan əlavə, ekspert hakimin bağlanmış pəncərələrin əvəzinə əlavə olaraq 2 pəncərənin açılması halının hər hansı kompensasiyaedici təsiri varmı sualına cüzi təsiri var cavabı vermişdir. Nəzərə alınmalıdır ki, bağlanmış iki ədəd 1 kv. metrlik pəncərənin əvəzinə iki ədəd 4.36 kv. metrlik pəncərə əlavə edilmişdir ki, bu da obyektin işıqlanmasına əhəmiyyətli təsir göstərmişdir. Lakin Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli ekspert rəyi qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsinə, yəni həyətyanı sahəyə baxmaması nəticəsində 628.000 manat qiymətinin aşağı düşməsini qeyd etmiş, lakin bunu heç nə ilə əsaslandıra bilməmiş, Bakı şəhərinin ən prestijli küçələrində olan qeyri-yaşayış sahələrinin satış qiymətlərini müqayisə etmiş, həmin binada olan digər qeyri-yaşayış sahələrini kənara qoyaraq, Nəsimi rayonunda yerləşən analoqların əvəzinə Nərimanov rayonunda yerləşən prestijli obyektlərə istinad etmişdir. Üstəlik qiymətləndirmə apararkən qeyri-yaşayış sahəsinə baxış keçirməmişdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, mübahisəli obyektin solunda yerləşən qeyri-yaşayış sahələrinin yalnız giriş hissəsinə pəncərəsi vardır və həmin qeyriyaşayış sahələrinin satış qiyməti ekspertlərin istinad etdiyi saytda 2500 (1 m2) manat civarındadır. Lakin ekspert rəyindən belə çıxır ki, əgər yan pəncərələr də bağlansa və digər qeyri-yaşayış sahələri ilə eynilik təşkil etsə, 2 pəncərəyə görə 628000 manat dəyər itirilmişdirsə, 4 pəncərəyə görə ******* manat, 6 pəncərəyə görə isə ******* manat obyekt in dəyəri itiriləcək. Göründüyü kimi, rəydə qeyd edilən məsələlər ümumiyyətlə məntiqə uyğun gəlmir, qiymət itkisinin müəyyən edilməsi metodologiyası da düzgün seçilməmişdir. Bu qəbildən olan məsələlər, yalnız faiz nisbəti ilə müəyyən edilə bilərdi ki, burada bir neçə faktorlar, təyinat, təmir və s. nəzərə alınmalı idi. Lakin iş materiallarında olan, mütəxəssis rəylərinə diqqət yetirilsə, rahatlıqla professionallıq səviyyəsini müəyyən etmək, tətbiq edilən metodologiyanı, əsaslandırmanı görmək olar.

5. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza üzrə Аzərbаyсаn Rеspublikаsı Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Еkspеrtizаsı Mərkəzinin xx.xx.2023-сü il tаriхli 10/1759 sаylı rəyindən görünür ki, sözügedən ünvanda yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində və ona bitişik sahədə olan qeyri-yaşayı ş sahəsinin iş materiallarında olan layihəyə və sxemə görə, eləcə də sütun və beton hissələri verilən kvadrat metr sahəsinə daxil edilməməklə sahəsi 269.75 kv.m təşkil edir. Lakin iddiaçıya binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində olan sütun və beton hissələri verilən kvadrat metr sahəsinə daxil edilməməklə 150.5 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 27177/26602 saylı rəyi ilə təsdiq edilmiş layihədə nəzərdə tutulmuş sahədən ayrılmışdır. İddiaçıya təqdim edilmiş 111.5 kv.m sahə isə qeyd olunan rəylə təsdiq edilmiş layihədən kənar tikinti (qaraj və sair digər hissəsindən) aparılmış sahədən ayrılmışdır. Belə ki, layihədən kənar tikilmiş 111.5 kv.m sahə üzrə gələcəkdə özgəninkiləşdirilməsi ilə bağlı çıxarış ver ilməsi nəzərdə tutulmur. Rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən, binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində olan qeyri-yaşayış sahəsinin hazırki vəziyyəti yuxarıda göstərilənlərə əsasən iddiaçıya təqdim edilmiş layihəyə və “Pəncərə, qapı” sözləri yazılan çizgi-sxemdə nəzərdə tutulan qeyri-yaşayış sahəsi cavabdeh MTK-nın təqdim etdiyi qeyri-yaşayış sahəsi ilə uyğun gəlməməsi müəyyən olunur. Eyni zamanda tədqiq olunan ünvanda inşa olunmuş çoxmərtəbəli yaşayış binası xx.xx.2019-cu il tarixdə Dövlət Baş Ekspertizasından razılaşdırılmış layihə sənədlərinə uyğun inşa olunmamışdır. Belə ki, razılaşdırılmış layihə sənədlərində binanın baş tərəfində 15 saylı oxdan sonra nəzərdə tutulmamasına baxmayaraq, iddiaçıya satılmış sahənin sxemində və faktiki olaraq 1.85 metr enində uzunluğu boyunca və binanın ümumi eni genişləndirilmiş, eləcə də, binanın iddiaçıya satılmış sahənin baş tərəfində göstərilən pəncərələrin tamamı hörülərək qarşısında tikili (qeyri-yaşayış sahəsi – “Qaraj”) inşa olunmuşdur. Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, iddiçıya verilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihəyə əsasən 3.4 m hündürlüyündə, təbii işıqlanması nəzərdə tutulan iki pəncərə boşluğu mövcud olmalı olduğu halda həmin hissə layihədə nəzərdə tutulmayan, layihədən kənar (qeyri-yaşayış sahəsi “Qaraj”) tikinti işləri aparılmaqla bağlanmışdır. Həmçinin, həmin rəylə təsdiq edilmiş layihəyə əsasən iddiaçıya ayrılmış qeyri-yaşayış sahəsinin yan hissəsində dörd pəncərənin ön t ərəfində nərdivan və giriş nəzərdə tutulmadığı halda, nərdivanla pəncərə funksiyasını yerinə yetirən pəncərənin təbii işıqlanmasının qarşısının bağlanması nəzərdə tutulması müşahidə edilir. Cavabdehin təqdim etdiyi cizgi-sxemi Dövlət Baş Ekspertizasından razılaşdırılmış və binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsi ərazisində olan cizgi-sxemi Cavabdeh MMC tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixdə Dövlət Baş Ekspertizasından razılaşdırılmış layihə sənədlərinə əsasən inşa olunmalı layihə sənədlərinə uyğun deyildir. Qeyd: cavabdeh olan MTK-nın məhkəməyə təqdim etdiyi layihə ilə rəyin təsviri hissəsində göstərilən qanunların tələblərinə uyğun olaraq Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş İdarəsi tərəfindən ekpertizadan keçirilməməsinə baxmayaraq, MTK tərəfindən qeyd olunan layihə əsas ında tikinti işləri aparılmışdır. Faktiki olaraq, MTK-nın məhkəməyə təqdim etdiyi layihə ilə X1 Baş idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihə ziddiyyət təşkil edir. Belə ki, cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş və Dövlət Ekspertiza Baş idarəsi tərəfindən təsdiq edilməyən, yəni cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş layihədə qeyd olunan sahələrin daha artıq olması müəyyən edilir. Bu da onu göstərir ki, ekspertiza baş idarəsi ilə layihə sənədləri razılaşdırmadan MTK tərəfindən verilmiş sifariş əsasında “ARCH Group tərəfindən hazırlanmış layihə əsasında yuxarıda mövcud qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmayan (gələcəkdə hər hansı bir təhlükənin baş verməməsi, yəni uçma, dağılma, bünövrənin çökməsi, binada yükün artıq olması, hər hansı bir hadisənin qarşısının alınması ü çün binanın yükdaşıyan konstruksiyasının texniki vəziyyəti qiymətləndirilmədən bünövrə, konstruksiyaların növü və xüsusiyyətləri müəyyən olunmadan) əlavə tikinti işləri aparılmışdır.

6. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş təkrar ekspertiza üzrə Аzərbаyсаn Rеspublikаsı Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Еkspеrtizаsı Mərkəzinin xx.xx.2024-сü il tаriхli, 316-16/210/8603-9/9547 sаylı rəyindən görünür ki, sözügedən ünvanında yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində və ona bitişik sahədə olan qeyri-yaşayış sahəsinin iş materiallarında olan layihəyə və sxemə görə, eləcə də sütun və beton hissələri verilən kvadrat metr sahəsinə daxil edilməməklə sahəsi 269.75 kv.m təşkil edir. Lakin iddiaçıya binanın 7ci blokunun birinci mərtəbəsində olan sütun və beton hissələri verilən kvadrat metr sahəsinə daxil edilməməklə 150.5 kv.m qeyri-yaşayış sahə Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş İdarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihədə nəzərdə tutulmuş sahədən ayrılmışdır. Həmin obyеktin 111.5 kv.m (262-150,5) sahəsi isə qeyd olunan rəylə təsdiq edilmiş layihədən kənar tikintidən aparılmış tikinti sahəsindən (qаrаj və digər hissəsindən) ayrılmışdır. Yəni 111.5 kv.m sahə üzrə Dövlət Bаş Еkspеrtizа İdаrəsinin xx.xx.2019-сu il tаriхli rəyi ilə təsdiq еdiliş lаyihədə nəzərdə tutulmаmışdır. Mülki iş mаtеriаllаrındа olаn İddiaçıyа təqdim еdilmiş sхеmin pаrаmеtrləri ilə (plаnlı yеrləşməsi, sаhəsi, ölçüləri və s.) tədqiq olunаn obyеktin fаktiki pаrаmеtrləri bахış zаmаnı yеrində müqаyisə olunаrkən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində olan qeyri-yaşayış sahəs inin hazırki vəziyyətinin iddiaçıyа təqdim edilmiş çizgi-sxemə uyğun gəlməməsi müəyyən olunur. Rəyin tədqiqаt hissəsində göstərilənlərə əsаsən iddiçı ilə саvаbdеh аrаsındа bаğаnmış müqаviləyə əlаvə еdilmiş “Pənсərə qаpı” sözləri yаzılаn еskiz-sхеm ilə саvаbdеhin təqdim еtdiyi сizgi-sхеmin Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş lahiyəyə uyğun olmаmаsı müəyyən еdilmişdir. Bеlə ki, binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində olаn sütun və bеton hissələri vеrilən kv.m sаhəsinə dахil еdilməməklə аyrılаn qеyriyаşаyış sаhəsinin yаlnız 150,5 kv.m sаhəsi Dövlət Ekspertiza Baş idarəsinin xx.xx.2019cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihədə nəzərdə tutulmuş sаhədən аyrılmışdır. Həmin obyеktn 11,5 kv.m (262-150.5) sаhəsi isə qеyd olunаn rəylə təsdiq edilmiş layihədən kənаrdа аpаrılmış tikinti sаhəsidən (qаrаj və digər hissəsindən) аyrılmışdır. Yəni 111,5 kv.m sаhəsi Dövlət Bаş Еkspеrtizа İdаrəsinin rəyi ilə təsdiq edilmiş layihədə nəzərdə tutulmаmışdır. iddiaçı ilə саvаbdеh аrаsındа bаğаnmış müqаviləyə əlаvə еdilmiş “Pənсərə qаpı” sözləri yаzılаn еskiz sхеmin binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində olan qeyriyaşayış sahəsinin iddiaçıyа təqdim еdilmiş ümumi sаhəsi 265,0 kv.m olаn сizgi sхеminə uyğun olmаdığı müəyyən еdilmişdir. MTK tərəfindən inşа olunmuş binanın 7-ciblokunun birinci mərtəbəsinin fаktiki vəziyyəti Bаkı şəhəri Nəsimi Rаyon İсrа Hаkimiyyəti tərəfindən xx.xx.2019-сu il tаriхdə rаzılаşdırılmış lаyihəyə uyğun olduğu, lаkin Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olmаdığı müəyyən еdilmişdir. Bununlа bеlə Şəhərsаlmа və Tikinti Məсəlləsinin 88-сi mаddəsinin tələblərinə əsаsən tikinti lаyihələrinin ekspеrtizаdаn kеçirilməsi həmçinin еkspеrtizаdan kеçirilmiş tikinti lаyihələrinə konstruktiv və dаyаnığlığı təsir еdə biləсək dəyişiklilər еdildikdə təkrаr ekspеrtizа tələb olunur. Vüzuаl bахış zаmаnı MTK tərəfindən inşа olunmuş binаdа hər hаnsı təhlükənin bаş vеrməsi, yəni, uçmа, dаğılmа, bünövrənin çökməsi müəyyən olunmаmışdır. Lаkin MTK tərəfindən rаzılаşdırılmış lаyihədən kənаr аpаrılmış tikinti-qurаşdırmа işləri ilə əlаqədаr gələсəkdə hər hаnsı təhlükənin bаş vеrməsi, yəni uçmа, dаğılmа, bünövrənin çökməsi, binаdа yükün аrtıq olmаsı və s kimi bədbəхt hаdisənin bаş vеrməsinə səbəb olасаq qüsu rlаrın müəyyən olunmаsı Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyinin mütəхəssisələri tərəfidən tədqiq olunаn yаşаyış komplеksi üzrə müvаfiq müаyinə işləri аpаrılmаqlа müəyyən olunа bilər. Binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində sütun və bеton hissələri vеrilən kv.m sаhəsinə dахil еdilməməklə üç tərəfi pəncərədən ibаrət olmаqlа 262 kv.m qеyri-yаşаyış sаhəsinin üç tərəfdən pəncərə olduğu hаldа (hər bir pəncərə küçə/yolа bахdığı hаldа) hаzırki ortа bаzаr qiymətlərnə uyğun ümumi dəyəri təqribən ******* mаnаt məbləğində müəyyən еdilir. Binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində sütun və bеton hissələri vеrilən kv.m sаhəsinə dахil еdilməməklə üç tərəfli pənсərədən ibаrət olmаqlа 262 kv.m qеyriyаşаyış sаhəsinin bir tərəfdən pənсərəsinin olmаmаsı/kərpiçlə hörülmüş və yа bаğlаnmış qеyr iyаşаyış sаhəsinin sаhəsinin hаzırki ortа bаzаr qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 890800 mаnаt məbləğində müəyyən еdilir. Qеyd olunаnlаr nəzərə аlınsа binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsinin sütun və bеton hissələri vеrilən kv.m sаhəsinə dахil еdilməməklə üç tərəfli pənсərədən ibаrət olmаqlа 262 kv.m qеyri-yаşаyış sаhəsinin 1 kv.m-nin qiyməti 5800 (262х5800=1519600) mаnаt, həmin qеyri-yаşаyış sаhəsinin bir tərəfdən pənсərəsinin olmаmаsı/kərpiçlə hörülmüş və yа bаğlаnmış qеyri-yаşаyış sаhəsinin sаhəsinin hаzırki ortа bаzаr qiymətlərinə uyğun 1 kv.m qiyməti 3400 mаnаt (262х3400=890800,0) mаnаt olduğu hаldа, qеyri-yаşаyış sаhəsinin hər 1 kv.m üçün 2400 mаnаt fərq təşkil еdir. qеyriyаşаyış sаhəsinə dəyərinin itirilib-itirilməməsi müəyyən еdilməsi hüquqi хаrаktеr dаşıdığındаn bu məsəl əyə son nətiсə də məhkəmə tərəfindən qiymət vеrilə bilər. Həmin ünvanda yerləşən binаnın qеyri-yаşаyış sаhəsinin və onа oхşаr şərаitli sаhələrinin 2022-2023-сü illər üzrə аylıq iсаrə hаqqının ortа bаzаr qiyməti təzminən 7800 mаnаt müəyyən еdilir. Еyni zаmаndа, bu ünvanda yerləşən 30 kv.m sаhəsi olаn iki qаrаjın (hər biri 15 kv.m) 2022 və 2023-сü illər üçün bir аyın icаrə hаqqı hər bir qаrаj üçün 50 mаnаt, сəmi 100 mаnаt təşkil еdir. Tələb və tklifdən, həmçinin tərəflərin qаrşılıqlı rаzılаşmаsındаn аsılı olаrаq müəyyən еdilmiş qiymətdə qismən dəyişiklik olmаsı istisnа еdilmir.

7. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi barədə 07 aprel 2024-cü il tarixli hesabatdan görünür ki, sözügedən ünvanda yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində ümumi sahəsi 262 k v.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətləndirmə tarixinə olan bazar dəyəri 630.100 manat təşkil edir.

8. Azərbaycan Respublikası “X8”nin 15 may 2024-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, həmin ünvanda ünvanında yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində ümumi sahəsi 262 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində, yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxan pəncərə faktiki olaraq bağlandığından və yan hissədə pəncərənin sayının layihə üzrə 4, lakin mövcud vəziyyəti üzrə 6 olduğunu nəzərə alaraq bu müqayisəli dəyişikliyin bazar dəyərinə təsiri təqribən 10% ola bilər. Qeyri-yaşayış sahəsinin arxa tərəfində iki pəncərənin bağlanması ümumi sahənin gün işığından məhdudlaşdırılmasına təxminən ümumi sahənin 10% nisbətində təsiri ola bilər. Qeyd: Rəyin tədqiqat hissəsinə əlavə olunan fotolardan aydın şəkildə görünür ki, obyektin arxa hissəsində mübahisəli 68 kv.m hissəsi günün işıqlı vaxtı normal şəkildə təbii gün işığı ilə normal görüntülənir. Bununla yanaşı sözügedən obyektin təmirsiz vəziyyəti nəzərə alınmalıdır. Sözügedən obyekt binanın digər hissələrində yerləşən qonşu qeyri-yaşayış sahələri ilə müqayisədə istismar baxımından üstünlük təşkil edir ki, bu da həmin obyektin qarşı tərəfdən vitrin pəncərə və qapı ilə, digər yan tərəfdən pəncərələr ilə əhatə olunması, eləcə də layihədə həmin obyektin yan tərəfindən həyətyanı sahəyə giriş-çıxış yolunun nəzərdə tutulmasıdır. 9. “Unıprıce” MMС-nin 06 may 2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyində qеyd еdilmişdir ki, tədqiqat obyekt olan qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv. m-i üçün bazar dəyəri 968,78 + 719,46 + 1041,10= 2729,35 manat, yuvarlaq olaraq 2700 manat təşkil edir. Qeyri-yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi 262 m2 olduğundan 06 may 2024cü il tarixə bazar dəyəri: 262 m2 x 2700 manat = 707.400 manat təşkil edir. Qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində, yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxan pəncərə olacağı təqdirdə həmin qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərində hər hansı bir artımın olma ehtimalı ilə əlaqədar aparılan araşdırma və müşahidə zamanı müəyyənləşdirilmişdir ki, ilkin layihədə qeyriyaşayış sahəsinin arxa (ümumi həyətə baxan hissə) tərəfinə hər biri 1,0 kv.m olmaqla 2 pəncərə nəzərdə tutulmuşdur. Sonradan layihədə аpаrılаn dəyişikliklərdən, zərurətdən ləğv еdilən pənсərələr yаn tərəfə аpаrılmışdır Obyеktin binаnın həyəti nə tərəf olаn hissəsində həyəyаnı sаhəyə bахаn pənсərələri gələсəkdə binаnın həyətinə giriş üçün nəzərdə tutulаn (hаl-hаzırdа tikinti qurаşdırmа işləri gеdir) bахаn hissəsində hər biri 4,3 kv.m olmаqlа yеni 2 pənсərə ilə əvəzlənib. Obyеktin yаn pənсərələrindən həm gələсəkdə binаnın həyətinə kеçid üçün nəzərdə tutulаn küçəyə, həmçinin qismən də S.Rəhmаn küçəsinə görüntü vаrdır. Qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxan pəncərə olacağı təqdirdə həmin qeyriyaşayış sahəsinin bazar dəyərində hər hansı bir artımın olma ehtimalı аzdır və bu еhtimаl mаnsimum qеyri-yаşаyış sаhəsinin bаzаr dəyərinə mаksimum 5-10 % аrtım еdər. Qeyriyaşayış sahəsinin arxa hissəsində yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxan yаş аyış komplеksinin 222 mənzilinin sаkinləri üçün nəzərdə tutulmuş pənсərələrin (hər biri 2,0 kv.m) lаyihədə аpаrılаn dəyişikliklərdən, zərurətdən ləğv еdilib əvəzləndiyi yеni pənsərələr dаhа iri olmаqlа (hər biri 4,36 kv.m) obyеkti dаhа işıqlа və сəlbеdiсi еdir və bu pənсərələr qаrşısındаn yеrləşdirilən hər hаnsı bir məhsullа binаyа giriş üçün nəzərdə tutulаn kеçiddən istifаdə еdən binа sаkinlərinin, həmçinin qismən də S.Rəhmаn küçəsindən istifаdə еdən insаnlаrın diqqətini сəlb еtmək olаr. Həmçinin qеyriyаşаyış sаhəsinin 40 kv.m çoх hissəsinin (giriş qаrılаrı dахil) аlüminium profili şüşə ibаrət olmаsı əlаvə pənсərələrin еffеktivliyini zərurətini аzаldır. Mübahisəli ünvanda fərdi yаşаyış еvlərinin üstünlük təşkil еtdiyi, nəqliyyаtın gеdiş-gəlişinin аzlığı iсаrə qiymətlərinə təsir еdir. Əmlа k komplеksinin S.Rəhmаn küçəsinə bахаn hissəsinin iсаrə dəyəri H.Əliyеv küçəsinə bахаn qеyri-yаşаyış sаhəsinin bir kv.m iсаrə dəyərinin 40%-ni təşkil еləсəkdir. Əmlаk komplеksinin H.Əliyеv küçəsinə bахаn hissəsində qеyri-yаşаyış sаhəsinin 1 kv.m iсаrə dəyəri 25 mаnаt olduğundаn 10 mаnаt təşkil еdəсəkdir (25х40%=10). Qiymətləndirilən qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-i üçün bazar dəyəri 2407,98 + 1605,50+ 2109,91= 6123,39 manat, yuvarlaq olaraq yuvarlaq olaraq 6100 manat təşkil edir. Ümumi sahəsi 262 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsinin dəyəri: 262 m2 x 6 100,0 manat = 1.598.200 manat təşkil edir. Beləliklə, qeyri-yaşayış sahəsinin 1 m2 sahəsinin bu günki bazar dəyərini əmlak kompleksinin H.Əliyev küçəsinə baxan qeyri-yaşayış sahələrinin 1 m2 sahəsinin bazar dəyərinin 6 100 manat və Sabit Rəhman kü çələri tərəfə baxan qeyri-yaşayış sahələrinin 1 m2 sahəsinin bazar dəyərinin 2700 manat olduğunu nəzərə alaraq təqribi 4000 manat üçün müəyyən etmək olar. Əmlak kompleksinin Novruzov qardaşları küçəsinə baxan hissəsi 262 m2 x 4 000 manat = 1.048.00 manat təşkil edir. Əmlak kompleksinin H.Əliyеv küçəsinə bахаn hissəsində birinci mərtəbə ümumi sаhəsi 262 kv.m qеyri-yаşаyış sаhəsinin hər bir kv.m-nin 2022-2024-сü illər üçün iсаrə dəyəri 25 mаnаt təşkil еdəсəkdir. Əmlak kompleksinin Novruzov qardaşları küçəsinə baxan hissəsinin bir tərəfdən H.Əliyev küçəsinə birləşdiyini nəzərə alsaq, kompleksin Novruzov qardaşları küçəsinə baxan hissəsində 1-ci mərtəbədə, ümumi sahəsi 262 m2 olan qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin 2022-2024-cü illər üçün icarə haqqı həmin kompleksin H.Əliyev küçəsinə baxan qe yriyaşayış sahəsinin 1 kv.m icarə dəyərinin 75%-ni təşkil edəcəkdir. H.Əliyev küçəsinə baxan hissəsində 1 kv.m-nin icarə dəyəri 25 manat olduğundan 25 manat x 75% = 18,75 manat, yuvarlaq olaraq 19 manat təşkil edir. 10. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2024-сü il tаriхli mütəxəssis rəyində aparılmış hesablamalara və təhlillərə əsasən sözügedən ünvanda yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində ümumi sahəsi 262 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin həmin tarixə bazar dəyəri 650.000 manat təşkil edir. Aylıq icarə haqqı 1 kv.m üçün (təmirsiz) 8-10 manat aralığında dəyişir. Qeyd: Qeyri-yaşayış sahəsinin daxilində yerləşən müəyyən çöl pəncərələrinin qarşısı tutulduğu üçün əmlakın bazar dəyərinin aşağı olmasına 11%-13% aralığında təsir göstərir. Qeyri-yaşayış sahəsinin həmin tarixə bazar dəyəri isə 650.000 manat təşkil edir.

11. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2024-cü il tarixli rəydə aparılan hesablamaların nəticəsində həmin tarixə ümumi sahəsi 262 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri – 629.000 manat; likvid dəyəri – 550.000 manat müəyyən edilmişdir. Qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m icarə dəyərinin müəyyənləşdirilməsi barədə xx.xx.2024-cü il tarixli rəydə isə həmin tarixə qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m icarə dəyəri 10,5 manat müəyyən edilmişdir.

12. Məhkəmə tərəfindən mübahisəli ünvana yerli baxış keçirilən zaman müəyyən olunmuşdur ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi binanın 7-ci blokunun 1-ci mərtəbəsində yerləşir, qeyri-yaşayış sahəsinə bir neçə pilləkənlə qalxdıqdan sonra birbaşa çöl tərəfdən giriş mövcuddur. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahə sinə giriş binanın məhəlləyə baxan tərəfindəndir, həmin qeyri-yaşayış sahəsi təmirsizdir, bir tərəfdən digər qeyri-yaşayış sahələri ilə qonşudur, içəriyə daxil olarkən uzun düzbucaqlı formada boş sahə, həmin sahənin baş tərəfində isə iki bir birindən aralı pəncərəli daha başqa düzbucaqlı şəklində sahə mövcuddur. Mübahisəli qeyri yaşayış sahəsinin ümumi forması “Г” şəklindədir. Baxış zamanı qeyri-yaşayış sahəsinin uzununa 6 ədəd açılan pəncərənin olduğu müəyyən edildi. İddiaçının vəkili küçəyə baxan 6 pəncərənin çöl hissəsindən pilləkən olacağını bildirərək, yerli müayinə zamanı həmin sahəni iştirak edənlərə göstərdi. Cavabdehin vəkili qeyd edilən sahəyə baxıb həmin məsələnin artıq planda olmadığını, pilləkənin hazırki sahədən kənarda olacağını, üstəlik də qeyri-yaşayış sahəsinin yan tərəfi ndə hündürmərtəbəli binanın tikildiyini göstərərək, bu məsələnin cavabdeh cəmiyyət üçün səmərəli olmadığıni qeyd etdi. Daha sonra yerli müayinədə iştirak edənlər mübahisəli qaraja baxış keçirilməsindən ötrü həmin qarajın yerləşdiyi binanın lifti ilə aşağı endilər. Cavabdehin vəkili qarajın tam hazır olduğunu və istənilən vaxt iddiaçı tərəfindən təhvil alına biləcəyini qeyd etdi. Həmçinin də sədrlik edənin və vəkillərin iştirakı ilə iddiaçıya təhvil verilməli olan qarajın yerləşdiyi sahə iddiaçının vəkilinə göstərildi. Lakin sonuncu qarajın təhvil verilməsi üçün lazımi sənədlərin hazır olmadığını bildirdi.

13. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 27 may 2024-cü il tarixli, 2(005)98/2024 saylı qətnaməsi ilə (sədrlik edən -S.Ədilova) iddia qismən təmin edilərək, cavabdeh MTK-dаn iddiaçını n хеyrinə 70.740 mаnаt, vəkilin göstərdiyi yardıma görə 200 manat və dövlət rüsumuna görə 302,22 manat tutulması, ödənilmiş dövlət rüsumunun 900,78 manat hissəsinin iddiaçının özünə aid edilməsi, iddianın qalan hissədə rədd olunması, məhkəmə tikinti-texniki ekspertiza tədqiqatının dəyəri olan 200 manatın iddiaçıdan tutularaq Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına keçirilməsi, qiymətləndirilmə ekspertizası tədqiqatının dəyəri olan 400 manatın cavabdehdən tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına keçirilməsi qət edilmişdir.

14. Birinci instansiya məhkəməsi “layihədənkənar tikilmiş qaraj və digər hissələr istisna olmaqla 262 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi və qeyri-yaşayış və qaraj sahələrindən istifadə və mülkiyyət hüquqlarından məhrum olduğu üçün 36 ay üzrə icarə haqq ına görə əldən çıxmış fayda” tələblərinə münasibətdə gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən cavabdeh yeni tikiləcək binanın bünövrəsi qoyulduqdan sonra tikinti işlərini 24 ay müddətinə başa çatdıraraq müqavilə şərtlərinə uyğun qaydada iddiaçıya qeyri-yaşayış sahəsini təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür. xx.xx.2022-ci il tarixli istismara hazırlıq aktında tikintinin başlanmasının 2019-cu ilin yanvar ayında olduğu göstərilsə də, xx.xx.2019-cu il tarixdə məhz mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi 7-ci blok deyil, bina kompleksinin 1-ci bloku inşa edilməyə başlanılmışdır. Qeyd edilənlər xx.xx.2019-cu il tarixli layihə və iddiaçı tərəfin təqdim etdiyi "xxxx" proqramından çıxarılmış şəkillərlə də t əsdiq olunur. Beləliklə, cavabdeh MTK tikinti işlərini 24 aya yəni xx.xx.2022-ci il tarixində başa çatdıraraq sözügedən qeyri-yaşayış sahəsini müqavilə şərtlərinə uyğun olaraq iddiaçıya təhvil verməli idi. Habelə iş materiallarında olan, FHN Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi Baş Dövlət Tikinti Müfəttişliyi Tikintidə Dövlət Nəzarəti Jurnalından görünür ki, xx.xx.2020-ci il tarixdə 7-ci binanın torpaq (çalanın qazılması) işlərinin davam etdirilməsi məqsədəuyğun hesab edilmişdir.

15. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı cavabdehin müqavilə üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməməsini və bu günə kimi qüvvədə olan layihədə göstərilən sxemə uyğun olaraq 262 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsini ona təhvil verməməsini iddia еtsə də, işin müəyyən olunmuş faktiki hallarına əsasən, iddi açı ilə müqavilə imzalanan zaman binanın ilkin layihəsi 1 il 6 ay əvvəl dəyişdirilmiş, iddiaçıya təqdim edilən cizgi-sxem məhz sonuncu, yəni xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasında olmuşdur. Belə ki, mühəndis-texniki ekspertizalar şöbəsinin eksperti məhkəmədə sualları cavablandırarkən “əgər pəncərələr nəzərə alınmasa, təqdim olunan cizgi sxemdəki sahə ilə xx.xx.2019-cu il tarixli Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti ilə razılaşdırılmış layihədəki sahə forma və konfiqurasiya cəhətdən uyğunluq təşkil edir”, “Pəncərələr ilə əlaqədar olan uyğunsuzluq o qədər də ciddi bir kənarlaşma deyil”, “dəqiq ölçmələr aparılmadan konkret fikir bildirmək olmasa da, kolonların sayı nəzərə alındıqda ilkin layihəilə razılaşdırılmış layihədəki sahələrin üst-üstə düşdüyünü demək mümkündür”, “bina ilkin layihə ilə de yil, faktiki vəziyyətlə istismara qəbul edilir” kimi izahatlar vermişdir. İddiaçıya təsdiq edilərək verilmiş sxem, məhz sonuncu, yəni xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasındadır ki, Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş İdarəsinin rəy verdiyi layihə öz hüquqi qüvvəsini itirmişdir. Qeyd edilənlər Bakı Apellyasiya Məhkəməsi xx.xx.2023-cü il tarixli, 16(103)-302/2024 saylı qərardadında da öz əksini tapmışdır.

16. Qeyd olunan xüsusatlara əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh MTK tərəfindən xx.xx.2020-сi il tаriхli müqаvilə ilə üzərinə götürdüyü öhdəlikləri (arxa hissədə iki pəncərənin olması istisna olmaqla) yеrinə yetirmiş, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsini və qаrаj sаhəsini 2022-сi ilin əvvəlindən еtibаrən təhvilə hаzır vəziyyətə gətirmişdir. Lakin işin faktiki hallar ından göründüyü kimi, iddiaçı qеyri-yаşаyış sаhəsinin MMC-nin direktoru tərəfindən təsdiq edilən sxem, müqavilə və Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin təsdiq etdiyi layihəyə uyğun olaraq inşа еdilməməsini əsas gətirərək, qeyri-yaşayış sahəsini və qarajı təhvil almaqdan imtina etmişdir.

17. İşin аrаşdırılmış hаllаrındаn məlum olur ki, sözügedən ərazidə Cavabdeh MMC tərəfindən inşa olunmuş binanın ilkin layihəsi Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyətinin xx.xx.2018-ci il tarixli layihəsi olmuş və Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş İdarəsi tərəfindən həmin ilkin layihə əsasında rəy verilmişdir. Daha sonra ilkin layihədə konstruktiv dəyişiklik edilmədən xx.xx.2019-cu il tarixli yeni layihə verilmiş, yeni layihə dəyişikliklərlə birgə Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən razılaşdırılmışdır. Bu baxımdan məhkəmə cavabdehin etirazının dəlili ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, bina sonuncu, yəni xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasında inşa olunmuş, istismara hazırlıq və istismara icazə aktı verilmişdir. Qeyd olunanlar məhkəmə araşdırması zamanı öz təsdiqini tapmış, iddiaçının bununla bağlı dəlilləri isə əsassız olmaqla, qeyri-yaşayış sahəsini və qarajı təhvil almaqdan imtina etməsinə haqq qazandıran heç bir hüquqi əsasa söykənməmişdir.

18. Məhkəmə iddiaçının istinad etdiyi xx.xx.2023-cü il və xx.xx.2024-cü il tarixli ekspert rəylərini mötəbər hesab etməyərək əvvəlcə onu qeyd etmişdir ki, iddiaçının xx.xx.2023-cü il tikinti-texniki ekspertizasına istinad etməsi qanuni hesab edilə bilməz, nə qədər ki məhkəmə tərəfindən təkrar ekspertiza t əyin edilmişdir, bu o deməkdir ki, həmin ekspertiza rəyi ziddiyyətli olmuş və yaxud məhkəmə əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmamışdır. Təkrar tikinti-texniki ekspertizası üzrə Məhkəmə Еkspеrtizа Mərkəzinin xx.xx.2024-сü il tаriхli tikinti-texniki ekspertiza rəyi isə qüvvədə olan qanunvericiliyin tələblərinin pozulması ilə verilmişdir. Göründüyü kimi, müvafiq rəyin nəticəsində mübahisəli qеyri-yаşаyış sаhəsinin yаlnız 150,5 kv.m sаhəsinin Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin xx.xx.2019-cu il tarixli rəyi ilə təsdiq edilmiş layihədə nəzərdə tutulmuş sаhədən ayrıldığı, həmin obyеktn 111,5 kv.m sаhəsinin isə qеyd olunаn rəylə təsdiq edilmiş layihədən kənаrdа аpаrılmış tikinti sаhəsindən (qаrаj və digər hissəsindən) ayrıldığı, 111,5 kv.m sаhənin həmin rəylə təsdiq edilmiş layihədə nəzərdə tutulmаdığı barədə nəticəyə gəlinmişdir. Hansı ki, ekspertin şəhərsalma və tikinti normalarının tələblərini nəzərə almayaraq, qüvvədən düşmüş xx.xx.2018-ci il tarixli layihə əsasında tədqiqat aparması hаzırki iş üzrə obyеktiv rəyin vеrilməsi ilə nətiсələnməmişdir. Qanunverciliyə əsasən, yerli icra hakimiyyəti orqanı, FHN-nin müvafiq qurumu olan dövlət orqanları tərəfindən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi tikinti obyektinə icazə, istismara hazırlıq aktı və istismarına icazə verilmiş, o cümlədən müvafiq dövlət orqanları tərəfindən hər hansı pozuntu aşkar edilmədiyi üçün tikinti işlərinin dayandırılması barədə qərar mövcud deyildirsə, deməli hazırda iddiaçının mübahisələndirdiyi hallar (ekspert rəyinə istinad edərək, MTK tərəfindən rаzılаşdır ılmış lаyihədən kənаr аpаrılmış tikintiqurаşdırmа işləri ilə əlаqədаr gələсəkdə hər hаnsı təhlükənin bаş vеrməsi, yəni uçmа, dаğılmа, bünövrənin çökməsi kimi halların mümkünlüyü, ümumiyyətlə MTK-nın layihədənkənar tikinti işləri aparması və s.), o cümlədən ekspertin gəldiyi nəticə əsassız və qanunauyğun deyildir. Həmçinin, iş materiallarında olan Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Tikintilərin Dövlət Reyestrinin internet səhifəsindən çıxarışdan da görünür ki, MTK tərəfindən inşa olunmuş binanın layihəsi Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş sözügedən xx.xx.2019-cu il tarixli, 13 nömrəli layihədir və tikintiyə icazə və istismara qəbul aktı da məhz həmin layihə əsasında verilmişdir.

19. Qеyd olunduğu kimi, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi 2022-ci ilin əvvəllərind ən hazırki vəziyyətdə olmаsı müəyyən olunmuş və ekspertin izahatından da göründüyü kimi, sonuncu və istismara qəbul edilmiş layihə ilə iddiaçıya təqdim edilmiş cizgi-sxem eynilik təşkil edir. Lakin o da müəyyən olunmuşdur ki, həmin sənədlərdə əksini tapmış qeyriyaşayış sahəsinin arxa hissəsində pəncərələrin olması nəzərdə tutulsa da, faktiki olaraq, bu pəncərələr mövcud deyil. Həm iddiaçı, həm cavabdeh tərəfindən işin mübahisələndirilməyən halıdır ki, qeyri-yaşayış sahəsinin mövcud vəziyyəti 2022-ci ilin əvvəllərindən iddiaçıya təklif olunur.

20. Məhkəmə “mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən çıxarışın verilməsinin təmin edilməsi öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması” tələbini “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.6-cı maddəsinə istinadən əsаssız hesab edərək qeyd etmişdir ki, cavabdeh MTK 2022-ci ilin əvvələrindən etibarən qeyri-yaşayış sahəsini İddiaçı Bəhram oğluna təhvil alınmasını təklif etmiş, lakin sonuncu qeyri-yaşayış sahəsinin və qarajın təhvil alınmasından imtina etmişdir. Cаvаbdеh tərəfin sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinə və 6.60 səviyyəsindəki qaraja mülkiyyəti təsdiq edən çıxarış alınmasının yalnız iddiaçının ona verilmiş müqavilə və protokoldan çıxarış ilə аidiyyаtı orqаnа yaxınlaşması əsаsındа mümkünlüyünə dаir dəlilləri əsaslıdır. Eyni zamanda iddiaçı MTK-nın layihədən kənara çıxaraq qeyri-yaşayış sahəsinin binanın altında deyil, ümumi həyətin altında inşa etməsi səbəbindən həmin sahəyə mülkiyyət hüququnu təsdiqləyən çıxarışı əldə etməyin qeyrimümkün olacağını bildirsə də, MTK tərəfindən təqdim edilmiş müqavilələrdən və çıxarışlardan göründü yü kimi 7-ci blokda digər qeyri-yaşayış sahələrinə müvafiq qaydada çıxarışlar verilmiş və hazırda həmin sahələr üçüncü şəxslərin mülkiyyətindədir.

21. Məhkəmə “Tikintidə Təhlükəsizliyə Nəzarət Dövlət Agentliyi X1 Baş idarəsinin təsdiq etdiyi layihəyə uyğun olaraq (layihədənkənar tikilmiş qaraj və digər hissələr istisna olmaqla) 262 kv.m sahədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi” hissəsində vurğulamışdır ki, belə bir iddia o zaman əsaslı ola bilər ki, mövcud vəziyyətdə iddiaçıya təklif edilən qeyri-yaşayış sahəsindən başqa qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi mümkün olsun və ya iddiaçı ilə razılaşdırılmış cizgi-sxemdən fərqli qeyri-yaşayış sahəsi təklif olunsun. Lakin yuxarıda qeyd olunduğu kimi, cavabdeh MTK iddiaçı ilə müqavilə bağlayan zaman məhz Bakı şəhəri Nəsimi Rayo n İcra Hakimiyyəti ilə razılaşdırılmış layihə üzrə qeyri-yaşayış sahəsini iddiaçıya təklif etmiş, həmçinin də ekspertin izahatından aydın olduğu kimi, iddiaçıya təklif edilən qeyri-yaşayış sahəsinin mövcud vəziyyəti ona təqdim edilən cizgi-sxemlə eynilik təşkil edir, yeganə qüsur 2 ədəd pəncərənin mövcud olmamasıdır ki, qeyri-yaşayış sahəsinin müqavilə şərtlərinə və layihəyə uyğun şəkildə təklif edilməsi bir daha öz təsdiqini tapır. İddiaçı hazırda qüvvədə olmayan layihə üzrə qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsini tələb etməkdə haqlı olmamışdır.

22. Məhkəmə həmçinin də qeyd еtmişdir ki, iddiaçı bir tərəfdən qeyri-yaşayış sahəsinin bir tərəfdən pəncərəsinin bağlanması nəticəsində kompensasiya tələb etdiyi hаldа, digər tərəfdən pəncərə açılması mümkün olmayan hissəsindən pəncərə verilməs ini tələb etməkdə haqlı olmamışdır. Həm də “pəncərənin bağlanması nəticəsində tələb edilən kompensasiya verilməsi” hissəsinin ödənilməsi, tələbin digər hissəsinin “üç tərəfli pəncərədən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi” hissəsinin təmin olunmasını istisna edir. İddiaçı belə olan halda həm “əlavə icra”, həm də “muzdun azaldılması”nı tələb edir. Məhkəmə hеsаb еdir ki, “əlavə icra tələbi” (üç tərəfli pəncərədn ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin təhvil verilməsi”) icrası mümkün olmayan tələb olmaqla, hazırda belə iddianın təmin edilməsi mümkün deyil.

23. Məhkəmə “mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin yan hissəsində pandusun tikilməsinin və ya ümumiyyətlə obyektin qarşısında və yan hissəsində hər hansı bir tikinti işlərinin aparılmasının cavabdehə qadağan edilməsi” tələbini də əsassız s ayaraq qeyd etmişdir ki, yaşayış kompleksi xx.xx.2019-cu il tarixli layihə əsasında inşa olunduğundan və həmin layihə əsasında istismara qəbul edildiyindən, MTK-nın təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olaraq binanı inşa etməsi, yəni Nəsimi Rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən təsdiq edilmiş sonuncu xx.xx.2019-cu il tarixli layihəyə uyğun olaraq iddiaçıya təklif edilən sahədən 5-6 metr kənarda yuxarı hissədə olan həyətyanı sahəyə qalxan pandus və pilləkən tikilməsi onun vəzifəsidir. Həmçinin yеrində müаyinə zаmаnı dа müəyyən еdilmişdir ki, mübаhisəli qеyri-yаşаyış sаhəsinin qarşısında hal-hazırda qəzalı vəziyyətdə olan köhnə yaşayış evləri mövсuddur ki, gələcəkdə onların sökülməsi və yerində hündürmərtəbəli yaşayış binasının tikilməsi nəzərdə tutula bilməsi və bu işlər müvafiq dövlət orqanın icazə silə tikinti norma-qaydalarına uyğun olaraq müxtəlif tikinti şirkətlərinə həvalə edilə bilməsi еhtimаlı çoх yüksəkdir. Yan tərəfdə isə təsdiq edilmiş layihəyə uyğun olaraq pandus və pilləkənin tikilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Həm göstərilənlər, həm də Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 16(103)-302/2024 saylı qərardadında əks olunmuş mövqe baxımından tələbin obyektin qarşısında və yan hissəsində hər hansı bir tikinti işlərinin aparılmasının cavabdehə qadağan edilməsinə dаir hissəsi həm qеyrimüəyyən, həm də əsаssız olduğundаn təmin olunа bilməz.

24. Məhkəmə “müqavilə tələbinə uyğun olaraq üç tərəfi pəncərə ilə təşkil olunmuş şəkildə obyekt təqdim edilməməsinə görə özlüyündə obyektin dəyərinin aşağı düşməsi nəticəsində 628.800 manat pulun tutulması” tələbinə münasibətdə qey d etmişdir ki, iddiaçıya hazırda təklif olunan qeyri-yaşayış sahəsinin baş tərəfində iki ədəd pəncərələrin olmaması podratın qüsurlu icra edilməsidir. İddiaçı cavabdehin podratı qüsurlu icra etməsi səbəbindən obyektin dəyərinin 628800 manat həcmində aşağı düşməsini xx.xx.2024-cü il tarixli еkspеrt rəyinə istinad edərək, əsaslandırır.

25. Məhkəmə xx.xx.2024-cü il tarixli еkspеrt rəyinə yuxarıda qeyd etdiyi hüquqi mövqeyini dаvаm еdərək rəyin əmtəəşünaslıq üzrə vеrilmiş nətiсələri ilə də rаzılаşmamışdır. Bеlə ki, cavabdehin nümayəndəsi etirazında qeyd etmişdir ki, əmtəəşünаs ekspert ümumiyyətlə həmin əraziyə getməmiş, baxış keçirməmiş, internet üzərindən qiymətləndirmə aparmış, bu zаmаn Nərimanov rayonunda, Azadlıq prospektində yerləşən obyektləri “analoq” kimi istifadə etmiş, faktiki olaraq Nəsimi rayonunda ara məhəllədə yerləşən, giriş-çıxışı məhdud olan, fərdi yaşayış evlərinə baxan küçə ilə Azadlıq prospektini eyniləşdirmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, qeyri-yaşayış sahəsinin və qarajın qiymətləndirilməsi aparılarkən, ekspert analoqlar üzrə müqayisə metodunu səhv seçdiyi üçün cavabdeh tərəfin etirazının dəlilləri işin faktiki hallarına uyğun gəlir.

26. Məhkəmə podratın qüsurlu icrası nəticəsində müəyyən edilməli olan kompеnsаsiyаnın məbləği ilə bağlı nəticəyə gələrkən iş mаtеriаllаrındа olаn "xxxx" MMCnin təqdim еtdiyi rəyi dаhа mötəbər sаyaraq hesab etmişdir ki, həmin rəy iş mаtеriаllаrındа olаn digər rəylərlə (hesabatlarla) müqayisədə daha ətraflı və aydındır. Belə ki, 06 may 2024-cü il tarixli rəydən görünür ki, sözügedən ünvanda yerləşən binanın 7-ci blokunun birinc i mərtəbəsində ümumi sahəsi 262 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 707.400 manat təşkil edir. Həmin qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxan pəncərə olacağı təqdirdə həmin qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərində hər hansı bir artımın olma ehtimalı аzdır və bu еhtimаl mаnsimum qеyri-yаşаyış sаhəsinin bаzаr dəyərinə mаksimum 5-10 % аrtım еdər. Bu baxımdan, mübаhisəli qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxanpəncərənin olmaması səbəbindən onun dəyərinin aşağı düşməsinə görə саvаbdеh MTK-dan iddiaçının хеyrinə tutulmаlı olаn kompеnsаsiyаnın 70740 mаnаt məbləğində müəyyən еdilməsi əsaslı və qanunidir.

27. Məhkəmə iddiaçının təşəbbüsü ilə dindirilmiş şahi din ifadəsinə hüquqi qiymət verərək bildirmişdir ki, hazırki iş üzrə şahidin ifadəsi mübahisəli halın təsdiqlənməsi və ya təkzib edilməsi üçün hər hansı əhəmiyyət kəsb etmir. Şahidin ifadələri iddiaçının əldə çıxmış fayda tələbini irəli sürməkdə əsaslı olub-olmaması baxımından mötəbər sübut sayıla bilməz. İddiaçının özünün təhvil almaqdan imtina etdiyi sahələrə görə əldə edə biləcəyi vəsaitlərdən məhrum olması halının şahid ifadəsi ilə aradan qaldırılması mümkün deyil. Habelə, sübut qismində təqdim edilmiş icarə müqaviləsinin özü qanunvericiliyin tələblərinə əsasən qeydiyyata alınmamışdır. Bundan başqa iddiaçı həmin müqavilənin hələ o vaxtdan bağlanmasını sosial şəbəkə üzərindən aparılmış danışıqlarla təsdiqlənməsinə çalışmışdır. Lakin həmin danışıqların mövcudluğu belə öz-özlüyündə iddi açının əldən çıxmış fayda tələbinin əsaslandırılması üçün kifayət deyildir.

28. İddiaçı tələbində həmçinin сavabdeh MTK əməllərində cinayətin əlamətləri müəyyən edildiyindən vəzifəli şəxsləri barədə xüsusi qərardad çıxarıb, prokurora, eləcə də vergi qanunvericiliyinin tələblərinin pozulması ilə bağlı vergi orqanına məlumat verilməsinin təmin edilməsini göstərsə də, məhkəmə qеyd etmişdir ki, bu tələb dеyil, hüquqi mahiyyət etibarı ilə prosessual vəsatətdir. İşdə iştirak edən şəxslərin vəsatəti və ya işə baxan məhkəmənin öz təşəbbüsü ilə çıxarıla bilər, yəni məhkəmə bu məsələdə tərəflərin vəsatətindən asılı deyil və işə baxarkən tərəflərin və ya digər şəxslərin hərəkətlərində cinayətin əlamətlərini aşkara çıxardığı təqdirdə öz təşəbbüsü ilə müşavirə otağında müstəqil akt şəklində tərtib olun maqla xüsusi qərardad çıxara bilər. Məhkəmə xüsusi qərardad qəbul edilməsi üçün əsas gətirilən halları əsassız hesab etmiş və qeyd olunan halların mülki xarakterli mübahisələr olduğunu, bu səbəbdən də təmin edilməməsi qənaətinə gəlmişdir.

29. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.2, 21.3, 385.1, 386.1, 404.1, 404.2, 425.1, 425.2, 442, 752.1, 763.1, 764.1, 765, 766, 773-cü; Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 75.11, 75.13, 75.15, 80.4, 87, 88.2, 89.1.3, 92.4.1-ci; Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 106.1, 217.4, 217.5, 220.5, 119.1, 121.1, 216220-ci; “Qiymətləndirilmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 7, 15-ci; “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 19.1-ci maddələrinə və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2018-ci il 28 dekabr tarixli 460 nömr əli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Bəzi tikinti obyektlərinə tikintiyə icazə və tikinti obyektinin istismarına icazə verilməsi” Qaydalarına istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat

30. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin iddianın təmin edilməyən hissəsində ləğv edilməsini, iddianın tam təmin edilməsini xahiş etmişdir. Şikayət iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun əsaslandırılmışdır.

31. Cavabdeh də apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməsini, iddianın rədd edilməsini xahiş etmişdir. Şikayət iddiaya qarşı etirazın dəlillərinə uyğun əsaslandırılmışdır.

32. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-5069/2024 nömrəli, 7 noyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər- X.Ə.Sarıyev (sədrlik edən və məruzəçi), G.T.Axundova, F.H.Qasımov) apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.

33. Apellyasiya instansiya məhkəməsi аpеllyаsiyа şikаyətlərinin dəlillərini və iş mаtеriаllаrını аrаşdırıb, həmçinin qeyri-yaşayış sahəsinə yerli baxış keçirməklə hеsаb еtmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında yaranmış mübahisəni düzgün həll etmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun və yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırılmışdır. Kassasiya şikayətlərinin və ona etirazın dəlilləri a) İddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri

34. İddiaçı (vəkili Vək il4) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin iddianın təmin olunmamış hissəsində ləğv edilməsini, işin təkrar apellyasiya baxışına göndərilməsini xahiş etmişdir.

35. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, aralarında bağlanmış müqavilədən aydın görünür ki, tərəfindən müqavilənin şərtlərinə tam əməl edilsə də, cavabdeh müqavilə şərtlərini pozmuş, müqavilədə nəzərdə tutulan əmlakı ona müqavilədə müəyyən edilmiş müddətdə və qaydada təqdim etməmiş, pəncərələrin sayını az etmiş, eyni zamanda həmin pəncərələrin qarşısını kəsməklə, ona lazımı keyfiyyətdə əmlak təqdim etməmişdir. Bu hal onun iddia tələbinin təmin olunması üçün tam əsas idi. Məhkəmə isə aşkar surətdə cavabdehin mövqeyindən çıxış etdiyini nümayiş etdirməklə, cavabdehin vurduğu real zərər barədə iddiaçının təqdim etdiyi mötəbər sübutları qəbul etməkdən imtina etmiş, cavabdehin təqdim etdiyi qiymətləndirməni əsas götürmüş, səbəb olaraq isə daxili inamı rəhbər tutmuşdur.

36. Müqavilənin bəndində birmənalı olaraq binanın birinci mərtəbəsindən 262 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi ayrılması qeyd edilmişdir. Cavabdeh isə müqavilə tələblərini pozaraq, ayrılacaq ərazinin bir hissəsini, yəni 151.5 kv.m hissəsini binanın birinci mərtəbəsindən, 111.5 kv.m hissəsini isə binanın qaraj hissəsindən ayırmışdır. İddiaçıya ayrılan ərazinin 111.5 kv.m hissəsinin qaraj olması hər iki, yəni cavabdehin təqdim etdiyi layihədə, eləcə də FHN tərəfindən təqdim edilmiş qeyd olunan binaya dair tikinti layihəsində, habelə binanın istismara qəbul aktında da öz təsdiqini tapmışdır. Lakin məhkəmə tərəfindən qey d olunanlara hər hansı bir münasibət bildirməmişdir. Halbuki, iddiaçının tələbi müqavilə üzrə binanın birinci mərtəbəsindən 262 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin ayrılmasından ibarətdir.

37. Bundan başqa, məhkəmə layihədə iddiaçı üçün ayrılmış ərazinin arxa hissəsində nəzərdə tutulmuş pəncərənin bağlanmasına görə sonuncuya maddi zərər vurulması qənaətinə gəlmiş, lakin dəymiş maddi ziyanı mövcud və mötəbər olan ekspertiza rəyi deyil, cavabdehin baxış icasında təqdim etdiyi "xxxx" MMC-nin rəyi əsasında qiymətləndirmişdir. Məhkəmə ekspertiza idarəsinin eyni şöbəsi tərəfindən dəfələrlə əraziyə baxış keçirilməsini, Azadlıq prospektinin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu ərazisindən də keçməsini nəzərə almadan, ekspertin baxışa getməməsini, Azadlıq prospektində yerləşən obyektləri analoq kimi göstərməsini əs as göstərib, ekspertiza rəyini subut növü hesab etməmişdir. Halbuki, ekspertiza idarəsinin eyni şöbəsinin əməkdaşları tərəfindən dəfələrlə əraziyə baxış keçirilmiş və bununla bağlı iş materiallarında ekspertiza rəyləri mövcuddur. Hətta, beynəlxalq standartlarda müqayisəli analoqlar da eyni kateqoriyadan olan ərazinin 500 metr ərazidə yerləşən obyektlər qiymətləndirmə üçün əsas götürülə bilər. Bununla yanaşı, ekspertiza rəyində yaşayış sahəsinin qiyməti 20 faiz məbləğdə likvit dəyərlə, yəni aşağı qiymətə hesablanmışdır. Məhkəmə bilə-bilə yalan rəy verilməsinə görə cinayət məsuliyyəti elan edilən üç ekspertin, ekspertiza rəyini qəbul etməyib, heç bir hüquqi məsuliyyəti olmayan cavabdehin nümayəndəsinin sifarişi əsasında mütəxəssis rəyini peşəkar hesab etmişdir. Həmin rəyi isə cavabdehin sifa rişi əsasında hazırlanmaqla, hazırlıq iclasında yox, məhkəmənin baxış mərhələsində təqdim edilmişdir. Hətta, cavabdeh həmin binanın ikinci sırasında yerləşən lahiyyədə və istismar aktında qaraj kimi qeyd edilmiş qeyri-yaşayış obyektlərini “Paşa bank”a girov qoymaqla, kredit götürmüş, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin dəyərini isə 6000-7000 manat arasında qiymətləndirmişdir. Qeyd olunan cəmiyyətin təqdim etdiyi rəydə isə həmin ərazidə olan qeyri-yaşayış sahəsinin 1 kv.m-nin qiymətini 2700 manat kimi müəyyən etmişdir. Halbuki, həmin binada (Nəsimi rayonunun İnqilab prospektinin prestijli küçəsində) yaşayış evinin 1 kv.m-nin qiyməti iddia ərizəsi verilən vaxtda 2000-2500 manat, indi isə 3000 manatdan yuxarı məbləğə təklif olunur (eyni binada satılan əmlaklarla bağlı elanlar iddia ərizəsinə əlavə edilmişdir).

38. Bundan əlavə, xx.xx.2022-ci il tarixli istismara hazırlıq aktından və məhkəməyə təqdim edilən digər sənədlərdən də görünür ki, cavabdeh xx.xx.2019-cu il tarixdən tikintiyə başlamışdır. Aralarında bağlanmış xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən cavabdeh yeni tikiləcək binanın bünövrəsi qoyulduqdan sonra tikinti işlərini 24 ay müddətinə başa çatdıraraq qeyri-yaşayış sahəsini təhvil verməlidir. Mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verə bilmədiyindən iddiaçı rəy verilən vaxtadək 36 ay müddətində əldə edə biləcəyi icarə gəlirlərindən, yəni mülkiyyət hüququ ilə bağlı qanuni gözləntisindən məhrum olmuşdur.

39. Kassasiya şikayətinin əsası kimi Mülki Məcəllənin 385.1 385.2, 386.1, 387.1, 387.2, 387.3, 442, 443, 448-cu və MPM-in 14.1, 14.2, 24.1, 77.1, 78.1, 88, 111.5, 217.3, 217.4, 418.1, 418.2, 418.3-cu maddələrinə istinad edilmişdir. b) Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri

40. Cavabdeh MTK (vəkili Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməsini, iddianın tam rədd olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.

41. Kassasiya şikayəti belə əsaslanmışdır ki, iddiaçı arxa hissədə pəncərənin olmaması səbəbindən ona külli miqdarda ziyanın iddia etsə də, həmin qeyri-yaşayış sahəsinə istər mütəxəssislər, istər məhkəmə tərəfindən baxış keçirildiyi zaman rahatlıqla aydın etmək olardı ki, arxa hissəyə baxan kiçik ölçülü pəncərələrin olmaması qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərinə hər hansı bir formada təsir edə bilməz. Məlum məsələd ir ki, qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərini müəyyənləşdirən əsas amillər onun yerləşmə mövqeyi, konfiqurasiyası, yerləşmə mövqeyinə görə istifadə təyinatı, əsas küçəyə olan baxışı və s. hallardır. Birinci instansiya məhkəməsində istər iddiaçıya, istərsə də ekspertlərə cavabdehin nümayəndəsi tərəfindən verilmiş “arxa hissəyə baxan pəncərənin olması qeyri-yaşayış sahəsinə hansı üstünlüyü verirdi ki, bazar qiymətinə külli miqdarda təsir göstərə bilsin?” sualına heç bir cavab verə bilməmiş, real zərəri yalnız şifahi mülahizələrlə əsaslandırmışlar. İş materaillarında olan 1 rəydən başqa bütün rəylərdə real zərərin yaranma əsaslarını müəyyən edən bir cümlə belə yoxdur. Məhkəmələr bu tələbə düzgün normanı tətbiq etməyərək, real zərərin olması qənaətinə gəlmişdir. Halbuki, obyektin arxa hissəsin də olan köməkçi sahələrin pəncərələrinin mövcud olub-olmaması, qeyri-yaşayış sahəsinin bazar qiymətinə təsir edə bilməz. Bu baxımdan məhkəmənin pəncərənin olmamasının iddiaçıya 70740 manat dəyərində zərər yetirməsi qənaətinə gəlməsi qanunvericiliyin tələbləri baxımından qəbul edilən deyil.

42. İş materiallarında olan “Əmlak Ekspert Mərkəzi2 MMC tərəfindən tərtib edilmiş rəydən arxa hissədə pəncərə olmaması ilə əlaqədar ən düzgün şəkildə əsaslandırılma verilmiş, lakin məhkəmə vətəndaş mövqeyindən yanaşaraq, iddianı tamamilə rədd etmək əvəzinə qismən təmin edərək, hazırki prosessual normanın tələblərini pozan qətnamə qəbul etmişdir. Məhkəmənin istinad etdiyi "xxxx" MMC tərəfindən tərtib edilmiş mütəxəssis rəyində qiymətə təsirin maksimum 5-10 % aralığında olması qeyd edilsə də, həmin rəyin d igər hissəsində olmayan pəncərələrin əvəzinə yan hissədə pəncərələrin açılmasının kompensasiyaedici təsirinin olması qeyd edilmişdir. Bu hal məhkəmə iclasında dindirilən ekspert tərəfindən də etiraf edilmişdir. Lakin yan tərəfdə çizgi-sxemdən əlavə iki pəncərənin açılması halını məhkəmə ümumiyyətlə diqqətdən kənarda saxlamışdır ki, bu da prosessual normanın düzgün tətbiq edilmədiyini bir daha sübut edir.

43. Kassasiya şikayətinin əsası kimi Mülki Məcəllənin 21.2-ci və MPM-in 88, 217-ci maddələrinə istinad edilmişdir. c) Kassasiya şikayətlərinə qarşı etirazların dəlilləri

44. Kassasiya şikayətlərinə qarşı etirazlar daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:

45. Maddə 60, hissə

1. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsin ə təminat verilir. İnsan Hüquqlarının və X9 X7:

46. Maddə 6, hissə.

1. Hər kəs, onun mülki hüquq və vəzifələri müəyyən edilərkən və ya ona qarşı hər hansı cinayət ittihamı irəli sürülərkən, qanun əsasında yaradılmış müstəqil və qərəzsiz məhkəmə vasitəsi ilə, ağlabatan müddətdə işinin ədalətli və açıq araşdırılması hüququna malikdir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi:

47. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnubərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və yaəmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülkidövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.

48. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun)xeyrinə müəyyən hərəkəti et məlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli,xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isəborcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.

49. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.

50. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkəntərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdəlazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, beləşərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərəmüvafiq surətd ə hərəkət etməlidir.

51. Maddə 425.2. Öhdəlikləri icra edərkən tərəflər müqavilənin yerinə yetirilməsinə zəmin yaratmaq üçün birgə hərəkət etməli və müqavilənin məqsədinə çatmağa maneçilik törədə biləcək və ya öhdəliklərin icrasını təhlükəyə məruz qoya biləcək hər cür hərəkətlərdən çəkinməlidirlər.

52. Maddə 442.Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla vəya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.

53. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur.

54. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavil ə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.

55. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.

56. Maddə 763.1. Əgər məmulatın qüsuru vardırsa, sifarişçi əlavə icra tələb edə bilər. Podratçı öz seçimi ilə ya qüsuru aradan qaldıra bilər, ya da yeni məmulat hazırlaya bilər.

57. Maddə

766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:

58. Maddə 14.1. məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.

59. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.

60. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.

61. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.

62. Maddə

88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.

63. Maddə 97.1. İşə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxsin vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin edə bilər. İşdə iştirak edən şəxsin vəsatəti rədd edildikdə məhkəmə bu barədə əsaslandırılmış qərardad qəbul etməlidir.

64. Maddə 101.7. Ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətlə ndirilir.

65. Maddə 102.1. Ekspertin rəyi kifayət qədər aydın və ya tam olmadıqda, məhkəmə əlavə ekspertiza təyin edə bilər və onun keçirilməsini həmin və ya başqa ekspertə tapşıra bilər.

66. Maddə 102.2. Məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər.

67. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir.

68. Maddə 103.2. Ekspertin rəyi ilə məhkəmənin razılaşmaması iş üzrə qətnamədə və ya qərardadda əsaslandırılmalıdır.

69. Maddə 175.1. Məhkəmə işə baxarkən iş üzrə sübutları bilavasitə tədqiq etməy ə, tərəflərin və üçüncü şəxslərin izahatlarını, şahidlərin ifadələrini, ekspertlərin rəylərini dinləməyə, yazılı sübutlarla tanış olmağa, maddi sübutları müayinə etməyə, səs yazılarına qulaq asmağa, video yazılara baxmağa və işə baxılması ilə əlaqədar digər hərəkətləri etməyə borcludur.

70. Maddə 175.2. Zəruri hallarda iş üzrə sübutların tədqiqi zamanı məhkəmə mütəxəssisin məsləhəti və şərhini dinləyir.

71. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.

72. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri

73. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.

74. Kassasiya şikayətlərində qətnamə tam mübahisələndirldiyi üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi

75. Baxılan işdə mübahisə tərəflər arasında bağlanmış müqavilədən irəli gələn öhdəliklərin cavabdeh tərəfindən pozulması iddiası ilə bağlıdır.

76. Belə ki, tərəflərin notarial qaydada bağladıqları xx.xx.2020-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, Cavabdeh MTK Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu ərazisində Sabit Rəhman, Novruzov qardaşları, Mərdanov qardaşları və Həsən Əliyev adına küçələrin kəsişməsində yerləşəcək ərazidə tikiləcək əmlak kompleksinin Sabit Rəhman küçəsi 4 ünvanında tikiləcək binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsindən sahəsi 262 kv.m qeyri-yaşayış sahəsini və bir ədəd 6,60 səviyyəsində 30 kv.m-dənaz olmayaraq qaraj sahəsini İddiaçı verməyi öhdəsinə götürmüşdür. Bu öhdəliyin İddiaçı məxsus əmlakın sökülməsi əvəzində yarandığı müqavilədə qeyd olunmuşdur.

77. Göründüyü kimi, tərəflər razılaşmışlar ki, İddiaçı məxsus əmlakın qarşılığına ona Cavabdeh MTK tərəfindən bin anın birinci mərtəbəsindən 262 m2 qeyri-yaşayış sahəsi və bir ədəd 6,60 səviyyəsində 30 m2-dən az olmayan qaraj veriləcəkdir. İddiaçı, ona veriləcək sahənin blokda yerləşmə yeri, hansı hissələrdən pəncərələrin olacağı və s. texniki detalları əks etdirən, təsdiq olunmuş cizgi sənədini də məhkəməyə təqdim etmişdir.

78. Bu hal tərəflər arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn hüquq münasibətlərinə dəlalət etdiyi üçün məhkəmələr həmin əqdə dair maddi hüquq normalarını nəzərdən keçirmişlər.

79. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür (§ 55).

80. Buna baxmayaraq iddiaçı məhkəməyə müraciət edərək bildirmişdir ki, cavabdeh müqavilədən irəli gələn öhdəliklərini pozmuş, ona təklif edilən ob yekt razılaşdırılan şərtlərə uyğun olmamışdır. Bu səbəbdən iddiaçı, yuxarıda göstərilən iddia tələblərini irəli sürmüş, cavabdeh isə iddiaya etiraz etmişdir.

81. Belə olan halda, cavabdehin müqavilə öhdəliklərini pozub-pozmaması, əgər pozmuşsa, onun bağlanmış müqavilənin şərtləri, mülki qanunvericiliyin normaları və iddia tələbləri nəzərə alınmaqla iddiaçı qarşısında daşıdığı məsuliyyətin həcminin müəyyən edilməsi işin düzgün həlli üçün əhəmiyyətli olmuşdur.

82. Mülki Məcəlləyə əsasən, öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə, onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla vəya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür (§ 52).

83. Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Еkspеrtizа Mərkəz inin xx.xx.2023-сü il tаriхli 10/1759 sаylı və xx.xx.2024-сü il tаriхli 316-16/2-10/8603-9/9547 sаylı rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, İddiaçı satılmış sahənin sxemində və faktiki olaraq 1.85 metr enində uzunluğu boyunca və binanın ümumi eni genişləndirilmiş, eləcə də, binanın İddiaçı satılmış sahənin baş tərəfində göstərilən pəncərələrin tamamı hörülərək qarşısında tikili (qeyri-yaşayış sahəsi – “Qaraj”) inşa olunmuşdur; iddiaçıya verilən obyеktin 111.5 kv.m (262-150,5) sahəsi müvafiq layihədən kənar tikintidən aparılmış tikinti sahəsindən (qаrаj və digər hissəsindən) ayrılmışdır.

84. Göründüyü kimi, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə ekspertizalarının rəyləri mübahisə obyektinin tərəflər arasında bağlanmış müqavilə şərtlərinə uyğun olmadığı, başqa sözlə, müqavilə öhdəliyinin cavabdeh tərəfindən p ozulması qənaətinə gəlməyə əsas vermişdir.

85. Qanuna əsasən, öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər (§ 53, 57).

86. Belə olan halda, müqavilə üzrə iddiaçıya verilməli olan əmlakın dəyəri ilə faktiki olaraq ona təklif edilən obyektin dəyəri arasındakı fərqin və iddia olunan əldən çıxmış zərər məbləğinin müəyyənləşdirilməsi əhəmiyyətli olmuşdur.

87. Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Еkspеrtizа Mərkəzinin xx.xx.2024-сü il tаriхli 31616/2-10/8603-9/9547 sаylı rəyində göstərilmişdir ki, “Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sa bit Rəhman, Novruzov qardaşları, Mərdanov qardaşları və Həsən Əliyev adına küçələrin kəsişməsində yerləşən əmlak kompleksinin Sabit Rəhman küçəsi 4 ünvanında yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində sütun və bеton hissələri vеrilən kv.m sаhəsinə dахil еdilməməklə üç tərəfi pəncərədən ibаrət olmаqlа 262 kv.m qеyri-yаşаyış sаhəsinin üç tərəfdən pəncərə olduğu hаldа (hər bir pəncərə küçə/yolа bахdığı hаldа) hаzırki ortа bаzаr qiymətlərnə uyğun ümumi dəyəri təqribən 1519600,0 mаnаt məbləğində müəyyən еdilir. ünvan 1 ünvanında yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində sütun və bеton hissələri vеrilən kv.m sаhəsinə dахil еdilməməklə üç tərəfli pənсərədən ibаrət olmаqlа 262 kv.m qеyri-yаşаyış sаhəsinin bir tərəfdən pənсərəsinin olmаmаsı/kərpiçlə hörülmüş və yа bаğlаnmış qеy riyаşаyış sаhəsinin sаhəsinin hаzırki ortа bаzаr qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən 890800,0 mаnаt məbləğində müəyyən еdilir. Qеyd olunаnlаr nəzərə аlınsа, ünvan 2 ünvanında yerləşən binanın 7-ci blokunun birinci mərtəbəsinin sütun və bеton hissələri vеrilən kv.m sаhəsinə dахil еdilməməklə üç tərəfli pənсərədən ibаrət olmаqlа 262 kv.m qеyri-yаşаyış sаhəsinin 1 kv.m-nin qiyməti 5800 (262х5800=1519600) mаnаt, həmin qеyri-yаşаyış sаhəsinin bir tərəfdən pənсərəsinin olmаmаsı/kərpiçlə hörülmüş və yа bаğlаnmış qеyri-yаşаyış sаhəsinin sаhəsinin hаzırki ortа bаzаr qiymətlərinə uyğun 1 kv.m qiyməti 3400 mаnаt (262х3400=890800,0) mаnаt olduğu hаldа, qеyri-yаşаyış sаhəsinin hər 1 kv.m üçün 2400 mаnаt fərq təşkil еdir.

88. Həmin rəydə o da qeyd edilmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən binаnın q еyriyаşаyış sаhəsinin və onа oхşаr şərаitli sаhələrinin 2022-2023-сü illər üzrə аylıq iсаrə hаqqının ortа bаzаr qiyməti təzminən 7800,00 mаnаt müəyyən еdilir. Еyni zаmаndа, ünvan 1 ünvanında yerləşən 30 kv.m sаhəsi olаn iki qаrаjın (hər biri 15 kv.m) 2022 və 2023-сü illər üçün bir аyın icаrə hаqqı hər bir qаrаj üçün 50 mаnаt, сəmi 100 mаnаt təşkil еdir.

89. Məhkəmələr MTK-nın binanın müvafiq icra hakimiyyəti orqanları ilə apardıqları layihələndirmə-icazə işlərinə, binanın inşasının layihəyə uyğunluğu ilə bağlı həmin qurumların məlumatlarına istinad edərək qeyd olunan ekspertiza rəylərini mötəbər sübut kimi qəbul etməmişlər.

90. Apellyasiya məhkəməsi Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli əmtəəşünaslıq rəyi ilə də rаzılаşmadığını onunla əsaslandırmışdı r ki, ekspert ümumiyyətlə həmin əraziyə getməmiş, baxış keçirməmiş, internet üzərindən qiymətləndirmə aparmış, bu zаmаn Nərimanov rayonunda, Azadlıq prospektində yerləşən obyektləri “analoq” kimi istifadə etmiş, faktiki olaraq Nəsimi rayonunda ara məhəllədə yerləşən, giriş-çıxışı məhdud olan, fərdi yaşayış evlərinə baxan küçə ilə Azadlıq prospektini eyniləşdirmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, qeyri-yaşayış sahəsinin və qarajın qiymətləndirilməsi aparılarkən, ekspert analoqlar üzrə müqayisə metodunu səhv seçdiyi üçün cavabdeh tərəfin etirazının dəlilləri işin faktiki hallarına uyğun gəlir. Ona görə də işdə olan, "xxxx" MMC-nin 06 may 2024-cü il tarixli təqdim еtdiyi rəy dаhа mötəbər sаyılmışdır. Bu rəyə əsasən, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sabit Rəhman, Novruzov qardaşları, Mərdanov qardaşl arı və Həsən Əliyev adına küçələrinin kəsişməsində inşa olunmuş əmlak kompleksinin Sabit Rəhman küçəsi 4 ünvanında yerləşən 7-ci blokunun birinci mərtəbəsində yerləşən ümumi sahəsi 262 kv.m-dən ibarət olan qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 707400,0 manat təşkil edir. Həmin qeyri-yaşayış sahəsinin arxa hissəsində yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxan pəncərə olacağı təqdirdə həmin qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərində hər hansı bir artımın olma ehtimalı аzdır və bu еhtimаl mаnsimum qеyri-yаşаyış sаhəsinin bаzаr dəyərinə mаksimum 5-10 % аrtım еdər. Apellyasiya kollegiyası bu nəticəyə gəlmişdir ki, mübаhisəli qeyriyaşayış sahəsinin arxa hissəsində yəni binanın həyətinə tərəf olan hissəsində həyətyanı sahəyə baxan pəncərənin olmaması səbəbindən onun dəyərinin aşağı düşməsinə görə саvаbdеh MTK-dan iddiaçının хеyrinə tutulmаlı olаn kompеnsаsiyаnın 70740 mаnаt məbləğində müəyyən еdilməlidir.

91. Kollegiya aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, məhkəmlərin bu xüsusatlar üzrə mövqeləri maddi və prosessual qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmamışdır.

92. Ona görə ki, əvvəla, binanın layihələndərilməsi, yəni inşaatın müvafiq layihərə uyğun olub-olmamsı ilə bağlı MTK-nın müvafiq icra hakimiyyəti orqanları ilə apardığı işlər inzibati hüquq münasibətləri baxımından əhəmiyyət kəsb edir. Cavabdehin iddiaçı qarşısında öhdəliklərinin və məsuliyyətinin dairəsini isə bağladıqları müqavilənin şərtləri və mülki qanunvericiliyin tələbləri müəyyənləşdirir. Odur ki, hazırkı mülki işin ədalətli həlli üçün tərəflərin bağladıqları müqavilə üzrə öhdəliklərini icra edi b-etməmələri, bu çərçivədə cavabdehin iddiaçıya təklif etdiyi obyektin müqavilədə razılaşdırılan şərtlərə cavab veribverməməsinin düzgün müəyyənləşdiirlməsi əhəmiyyətlidir. Başqa sözlə, MTK-nın iddiaçı ilə bağldığı müqavilə şərtlərindən kənara çıxmasının nədən ibarət olması və bu cür kənarlaşmanın iddiaçının almalı olduğu əşyanın dəyərini hansı həcmdə azaltması aşkara edilməlidir. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin tikinti-texniki ekspertizası üzrə verilmiş rəylər bu xüsusatlar nəzərə alınmaqla qiymətləndirilməmişdir.

93. İkincisi, iddiaçıya təklif olunan obyektin qüsuruna görə əşyanın dəyərinin hansı məbləğdə azalmasına dair əmtəəşünaslıq rəyləri arasında əhəmiyyətli uyğunsuzluq vardır. Məhkəmələr bu qədər böyük həcmdə fərqin nədən qaynaqlandığını, Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası M ərkəzinin ekspertinin analoqlar üzrə müqayisə metodunu səhv seçməsi, "xxxx" MMC-nin rəyinin daha mötəbər olması barədə mövqelərini lazımi şəkildə əsaslandırmamış, zəruri olduqda bu xüsusat üzrə əlavə və təkrar ekspertiazanın keçirilməsini təmin etməmişlər.

94. Halbuki, mülki prosessual qanunvericilik mübahisələrin həlli zamanı məhkəmələrə işə baxılarkən kömək üçün zəruri texniki, digər bilik və düşüncəyə malik olan şəxslərə – mütəxəssislərə müraciət etmək; yazılı və ya maddi sübutları məhkəməyə təqdim etmək mümkün olmadıqda və ya məhkəməyə gətirmək çətin olduqda onları olduğu və ya saxlandığı yerdə müayinə və tədqiq etmək; işə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün işdə iştirak edən şəxsin vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin etmək imkanları vermişdir (§ 63).

95. Nəzərə alınmalıdır ki, ekspert rəyi sübutlardan biri olmaqla, onun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. İşin hallarından asılı olaraq, yaxud qanunun birbaşa göstərişinə əsasən məhkəmə ekspertiza rəyini məhkəmə prosesi zamanı tədqiq etməli, tərəflərlə müzakirə etməli və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirməlidir (§ 64,67).

96. Əgər verilmiş ekspert rəyində anlaşılmazlıqlar və qeyri-müəyyənliklər, yaxud rəyin mötəbərliliyinə şübhələr varsa MPM-in 175-ci maddəsində ifadə edilmiş məhkəmə baxışının bilavasitəliyi və şifahiliyi prinsipinə görə hakim bu məsələni aydınlaşdırmaq üçün ekspertin rəyini, mütəxəssisin məsləhət və şərhini dinləməyə borcludur. Eyni zamanda zərurət olarsa MPM-in 206-cı maddəsinə müvafiq olaraq məhkəmə əlavə və ya təkrar ekspertiza təyin edə bi lər (§ 65-66, 69-70).

97. Məhkəmənin sübutlardan biri kimi ekspert rəyi və ya onun müəyyən hissələri ilə razılaşmamaq hüququ vardır və MPM-in 103.2-ci maddəsinə əsasən, bu halı qətnamədə əsaslandırmalıdır (§ 68).

98. İddiaçının kassasiya şikayətinin dəlillərindən biri də ondan ibarətdir ki, ona təklif olunan obyektin 111.5 m2 sahəsinin qаrаj və digər hissədən verilmənə görə cavabdehin müqavilə öhdəliyini pozmasına məhkəmə münasibət bildirməmişdir.

99. Kollegiya bildirir ki, obyektin 111.5 m2 sahəsinin qаrаj və digər hissədən verilməsinin cavabdehin müqavilə öhdəliyini pozmasına dəlalət edib etmədiyinə, əgər edirsə, (sahənin baş tərəfindəki pəncərələrin bağlanmış olması ilə yanaşı) bu faktın da əşyanın dəyərini hansı həcmdə azaltması aydınlaşdırılmalıdır.

100. İddiaçının kassasiya şikayətin in diğər bir dəlili odur ki, cavabdeh öhdəliyini pozduğu üçün iddiaçı mübahisə predmeti olan qeyri-yaşayış sahəsini icarəyə verə bilmədiyindən əldə edə biləcəyi icarə gəlirlərindən məhrum olmuşdur.

101. Kollegiya qeyd edir ki, yuxarıda göstərilən araşdırmaların nəticəsində müqavilə öhdəliyinin cavabdeh tərəfindən lazımınca yerinə yetirilməməsi aşkar ediləcəyi halda, iddiaçının öhdəliyin icra edilməməsi ilə vurulan zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə tələbinə də mülki qanunvericiliyin aidiyyəti normaları çərçivəsində yekun hüquqi qiymət verilməlidir.

102. Baxılan işdə yuxarıda qeyd edilənlər nəzərə alınmamış, həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradılmasına, qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmasına dair prosessual hüquq normalarına əməl edilməmişdir (§ 62, 71).

103. Nəzərə alınmalıdır ki, məhkəmə aktlarının əsaslandırılmış olması qəbul edilmiş qərarın iş üzrə tərəflərdə qanuni və ədalətli olduğuna inam yaratmaqla yanaşı, ümumilikdə məhkəmə hakimiyyətinə olan etimadın möhkəmlənməsinə xidmət edir. Eyni zamanda məhkəmə aktı elə şəkildə tərtib olunmalıdır ki, onun qanuniliyini yoxlayan yuxarı instansiya məhkəməsi ifadə olunmuş qənaətin əsaslı olub-olmadığını, habelə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini müəyyənləşdirə bilsin.

104. Məhkəmə kollegiyası vurğulayır ki, iş üzrə əhəmiyyət kəsb edən halları müəyyən etmədən və onlara qiymət vermədən, səthi və formal mülahizələrlə iddianın həlli barədə qətnamə əsaslandırılmış məhkəmə aktı kim i qəbul edilə bilməz. Məhkəmə qərarlarının qanunvericiliyin tələblərinə əməl olunmadan, əsaslandırılmamış qaydada çıxarılması həmin qərarları ədalət mühakiməsinin aktı kimi qəbul etməyə imkan vermir.

105. Bu qaydalara riayət edilməməsi Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası ilə təminat verilən hüquq və azadlıqların məhkəmə müdafiəsi hüququnun, İnsan Hüquqlarının və X9 X5 6-cı maddəsində əks olunmuş ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət edir (§ 45-46).

106. İnsan Hüquqları üzrə Avropa Məhkəməsinin qərarlarında dəfələrlə qeyd edilmişdir ki, tərəflərin təqdim etdiyi arqumentlərin və sübutların düzgün şəkildə araşdırılmasını təmin etmək milli məhkəmələrin vəzifəsidir (Elsholz Almaniyaya qarşı iş üzrə 2000-ci il 13 iyul tarixli, Blucher Çex Respublikasına qarşı iş üzrə 2 005-ci il 11 yanvar tarixli, Van de Hurk Hollandiya qarşı iş üzrə 1994-cü il 19 aprel tarixli qərarlar).

107. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu qərarlarında vurğulamışdır ki, məhkəmə, özü tərəfindən müəyyən olunmuş işin hallarını və qənaətini formalaşdıran sübutları, bu və ya digər sübutları rədd etmək üçün istinad etdiyi dəlilləri və rəhbər tutduğu qanunları qətnamədə göstərməklə onun hüquqi cəhətdən əsaslandırmalıdır. Məhkəmə sübutları sadalamaqla kifayətlənməməli, hər bir sübutun, o cümlədən şahid ifadələrinin məzmunu qətnamədə şərh edilməli, sübutlar əlaqələndirilməli, araşdırılan sübutların qəbul edilib-edilməməsinin səbəbləri aydın göstərilməlidir. Məhkəmələr tərəfindən qəbul edilmiş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, zid diyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır (S.Əliyevanın şikayəti üzrə 31 may 2006-cı il tarixli, N.Əbilovun şikayəti üzrə 13 iyun 2008-ci il tarixli qərarlar).

108. Qeyd olunanları nəzərə alaraq, kassasiya kollegiyası bu qənaətə gəlir ki, yuxarıda göstərilən araşdırmalar nəticəsində tələblərə yenidən qiymət verilməsi zəruri olduğundan hər iki tərəfin kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi bütövlükdə ləğv edilməli, iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.

109. Təkrar apelyasiya baxışında tərəflərin izahatları və dəlilləri dinlənilməli, mübahisəli hallar, habelə bu hallar üzrə sübutetmə yükü düzgün müəyyən edilməklə işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradılmalı, təqdim olunmuş sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam bax dıqdan sonra onlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verilməli, tərəflərin dəlillərinin hansı səbəbdən qəbul edilib-edilməməsi əsaslandırılmalı, ədalətli məhkəmə araşdırması hüququ təmin olunmaqla mübahisəyə qanunvericiliyə uyğun qaydada yekun hüquqi qiymət verilməlidir.

110. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayətləri qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-5069/2024 nömrəli iş üzrə 7 noyabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.