Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-4078/2025 19.02.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-nə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: podrat müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icra edilməməsi, novasiya, öhdəliklərin qarşılıqlı icrası Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-nə qarşı “mənzilin təhvil verilməsi və kirayə haqqının ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(103)-3780/2025 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı və cavabdeh "xxxx" MM C tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə 19 fevral 2026-cı il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, M.Mehdizadə küçəsi, bina 2, 9 nömrəli mənzil İddiaçı xüsusi mülkiyyətində olmuş mənzil sökülməsi üçün 15 fevral 2018-cı il tarixli podrat müqaviləsi əsasında "xxxx" MMC-yə təhvil verilmişdir.
2. Tərəflər arasında bağlanmış 15 fevral 2018-cı il tarixli müqavilənin şərtlərinə əsasən Xətai rayon İcra Hakimiyyətinin 11 sentyabr 2017-ci il tarixli 245 saylı sərəncamına əsasən "xxxx" MMC-nin Xətai rayonu, Mehdi Mehdizadə küçəsi ev 2 mənzil 9-da yerləşən, istismar müddəti başa çatmış və qəzalı vəziyyətdə olan “Mülkiyyətçi”-yə məxsus mənzilin söküntüsünü və bu sahədə yeni yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, bu binada “Mülkiyyətçi”-nin söküntüsü nəzərdə tutulmuş mənzilinin faktiki ölçülmüş sahə üzrə 135 m2 əvəzinə, sahəsi 200 m2 olan mənzili “Mülkiyyətçi”-nin mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürmüşdür.
3. Müqavilənin 2.2.3-cü bəndinə görə yeni tikiləcək binanın bünövrəsi qoyulduqdan sonra 18-24 ay müddətində tikinti işləri başa çatdırılmalı və mənzil təmir edilərək təhvil verilməli idi.
4. Müqavilənin 2.1.1-ci bəndində mənzil təhvil verilənədək cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ayda 800 manat müvəqqəti yaşayış məqsədi ilə kirayə haqqı ödənilməli idi.
5. Müqavilədə dəyişikliklər edilməsi barədə 25 yanvar 2025-ci il tarixli sazişin surətindən görünür ki, iddiaçıya təhvil verilməli olan mənzilin sahəsi artırılaraq 270,40 kv.m müəyyən edilmiş (blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 )), mənzilin təmirsiz təhvil verilməsi razılaşdırılmış, qeyd edilmişdir ki, müqavilədəki sahədən fərqli kv.m qiyməti kirayə, təmir güzəştli satış olaraq razılaşdırılır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək,sonradan iddia tələbini dəyişərək “İnşaat Konstruksiyaları" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti ilə İddiaçı arasında bağlanan 25 yanvar 2025-ci il tarixli müqaviləyə əsasən hər ay üçün 800 manat hesablanmaqla, 45 ay üçün ümumilikdə 36.000 manat kirayə haqqının cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsinə və blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümum i sahəsi 270.40 kv.m. olan mənzilin İddiaçı təhvil verilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, o, “İnşaat Konstruksiyaları" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (VÖEN **********) ilə aralarında bağlanan xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə qeyd edildiyi kimi cavabdeh şirkət Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin 11 sentyabr 2017-ci il tarixli 245 saylı sərəncamına əsasən, ona məxsus Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Mehdi Mehdizadə küçəsi (keçmiş Axundov küçəsi), ev 2-də yerləşən 9 saylı mənzilin istismar müddətinin başa çatması və qəzalı vəziyyətdə olması səbəbi ilə mənzilin sökülməsi və bu sahədə yeni yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, onun söküntüsü nəzərdə tutulmuş mənzilinin faktiki ölçülmüş sahəsi üzrə 135 kv.m. əvəzinə, sahəsi 200 kv.m. olan mənzilin verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Bildirir ki, ona məxsus mənzil qeyriyaşayış obyekti olduğu üçün onun əvəzinə sahəsi 135 kv.m. yox, 200 kv.m. olan mənzilin verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. O, müqavilə üzrə öz öhdəliyini yerinə yetirərək ona məxsus Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Mehdi Mehdizadə küçəsi, ev 2-də yerləşən 9 saylı mənzili cavabdeh şirkətə təhvil vermişdir. Müqavilənin 2.1.1-ci maddəsinə əsasən, yeni tikilmiş binada mənzil verilənə qədər onun və ailənin 3 otaqlı mənzildə yaşaması üçün aylıq kirayə haqqı olaraq 800 (səkkiz yüz) manat ödənilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Lakin “İnşaat Konstruksiyaları" MMC (VÖEN **********) ona müəyyən aylarda ödəniş etmişdir. Hesabdan çıxarış məhkəməyə təqdim edilir. Belə ki, müqavilənin 2.2.3-cü maddəsinə əsasən yeni tikiləc ək binanın bünövrəsi qoyulduqdan sonra tikinti işlərinin 18-24 ay müddətinə başa çatdırılacağı və mülkiyyətçiyə mənzilin tam təmir edilib veriləcəyi barədə razılığa gəlinmişdir. “İnşaat Konstruksiyaları" MMC müqavilədə qeyd edilən öhdəlikləri pozaraq nə onun mülkiyyətçi olaraq kirayə haqqını vaxtında və tam şəkildə ödəmişdir, nə də ki müqavilədə nəzərdə tutulan müddətdə mənzili ona tam təmir edib, təhvil vermişdir. "xxxx" MMC onun mülkiyyətçi olaraq hüquqlarını pozmuşdur. Belə ki o, məsələ ilə bağlı “İnşaat Konstruksiyaları" MMC-yə dəfələrlə müraciət etmiş, lakin şirkət onları davamlı şəkildə bəhanələrlə yubatmışdır. Şirkət nə borclu olduğu kirayə haqqını - ümumilikdə 57 ay üçün 45600 manatı ödəmir, nə də mənzili təhvil vermir. Müqavilədə mənzilin verilməsi üçün nəzərdə tutulan 18-24 aylıq müddət isə 2020- ci ildə bitmişdir. 4 ildən çoxdur ki, cavabdehin öz üzərinə götürdüyü müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməsini gözləyirlər. Belə ki, bununla bağlı Bakı şəhəri Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinə müraciət etmiş və İcra Hakimiyyətinin ona vermiş olduğu 2024-cü il tarixli cavab məktubuna əsasən bildirilmişdir ki, “İnşaat Konstruksiyaları" MMC-yə verilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli “Tikintiyə icazə” sənədi və razılaşdırılmış layihə sənədləri əsasında şəhərsalma, tikinti qanunvericiliyinin, tikinti norma və qaydalarının tələblərinə uyğun olaraq çoxmənzilli binaların tikinti-quraşdırma işləri davam etdirilir. Lakin müqaviləyə əsasən, 2020-ci ildə artıq mənzil ona təhvil verilməli idi. Yazıb bildirmək istəyir ki, mənzilini cavabdehə təhvil verən vaxtdan bu günə qədər 8 nəfərlik ailəsi ilə birlikdə kirayədə yaşayır. Kirayə haqqını özü ödəyir. "xxxx" MMC ona 45600 manat kirayə haqqı ödəməlidir.
8. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin (hakim X1) 2(007)-695/2025 nömrəli xx.xx.2025-ci il tarixli qiyabi qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməsi, ünvan 1 ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümumi sahəsi 270.40 kv.m olan mənzilin təmirsiz şəkildə cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilməsi, cavabdeh "xxxx" MMCdən 36000 manat kirayə haqqının cavabdehdən tutulub iddiaçıya verilməsi, məhkəmə xərclərinə aid olan 198 manat dövlət rüsumunun cavabdehdən tutularaq dövlət büdcəsinə ödənilməsi qət edilmişdir.
9. Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, tərəflər arasında müqavilə bağla nılmaqla hər iki tərəf üzərinə öhdəlik götürmüşdür. İddiaçı müqaviləyə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəliyə əməl etsə də, cavabdeh tərəfindən buna əməl edilməmişdir. Belə ki, cavabdeh müqavilədə nəzərdə tutulan mənzili iddiaçıya təhvil verməmiş, müqavilə şərtlərini pozmuşdur. Bu qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab etmişdir ki, blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümumi sahəsi 270.40 kv.m. olan təmirsiz mənzil İddiaçı təhvil verilməlidir. Bununla yanaşı, məhkəməyə təqdim olunan bank hesabından çıxarışdan görünür ki, 2020-ci ilin iyun və noyabr ayları, 2021-ci ilin fevral, mart, aprel, iyun, oktyabr, noyabr və dekabr ayları, həmçinin 2022-ci ilin 12 ayı, 2023-cü ilin 12 ayı və 2024-cü ilin 12 ayı hər ay 800 manat kirayə haqqı olmaqla ümumilikdə 36.000 m anat kirayə haqqı İddiaçı ödənilməmişdir. Beləliklə, məhkəmə 15 fevral 2018-ci il tarixli müqavilədə göstərilən müddəaların "xxxx" MMC tərəfindən pozulduğunu nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, iddia tələbi bu hissədə də əsaslıdır və təmin edilməlidir. Belə ki, "xxxx" MMC ilə İddiaçı arasında bağlanmış 15 fevral 2018-ci il tarixli müqavilənin 2.1.2-ci bəndinə əsasən yeni binanın tikintisi başa çatanadək müvəqqəti yaşayış məqsədi ilə mənzil üçün, mənzili təhvil verdiyi andan aylıq 800 manat kirayə haqqını almaq mülkiyyətçinin hüququdur. Odur ki, məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən 2020-ci ilin iyun və noyabr ayları, 2021-ci ilin fevral, mart, aprel, iyun, oktyabr, noyabr və dekabr ayları, həmçinin 2022-ci ilin 12 ayı, 2023-cü ilin 12 ayı və 2024-cü ilin 12 ayı cəmi 45 ay müddətində kirayə haqqı üçün 36000 manat məbləğində pul İddiaçı ödənilməlidir.
10. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 389,390, 425,430, 442-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 78.1, 80, 119.2, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
11. Cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən apellyasiya şikayəti verilərək, qiyabi qətnamənin ləğv edilməsi, iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılması xahiş edilmişdir.
12. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, tərəflər arasında 25 yanvar 2025-ci il tarixdə imzalanmış sazişə əsasən, blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2), A-9 (99.20 m2), A-10 (112.20 m2) ümumi sahəsi 270.40 kv.m. olan mənzili n İddiaçı təhvil verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Əlavə 70 kv.m yaşayış sahəsinə görə hesablanılmış (169920) məbləğdən kirayə (40800 manat) və təmir xərci (50.000 manat) çıxıldıqdan sonra iddiaçının MMC-yə olan borcu 79120 manat təşkil edir. Qeyd edilənlər həmin sazişdə öz əksini tapmışdır. Təəssüf ki, iddiaçının məhkəməyə verdiyi yanlış məlumat əsasında məhkəmə sazişin şərtlərini araşdırmadan iddia tələbində göstərilənlərə əsasən qiyabi qətnamə qəbul etmişdir. Halbuki, həmin sazişdə 79120 manat borcu olmasına dair qeyddə öz əksini tapmışdır. Məhkəmə işə çəkişmə prinsipi əsasında cavabdeh olaraq MMC-ni məhkəmə prosesinə cəlb etmədən baxmışdır. Nəticə yalnız iddiaçının təqdim etdiyi əsassız müqavilə əsasında qətnamə qəbul edilmişdir.
13. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (hak imlər – Sabit Bəhrəmzadə (sədrlik edən və məruzəçi), Vahid Sadıqov və Xumar Mərdanova) 2025-ci il 1 oktyabr tarixli 2(103)-3780/2025 nömrəli qətnaməsi ilə cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək, Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 2(007)-695/2025 nömrəli xx.xx.2025-ci il tarixli qiyabi qətnaməsinin qismən, “cavabdeh "xxxx" MMC-dən 36.000 manat kirayə haqqı cavabdehdən tutulub iddiaçıya verilsin” hissəsində ləğv edilməsi, iş üzrə yeni qətnamənin qəbul edilməsi, həmin hissədə iddianın rədd edilməsi qət edilmiş, qətnamə mübahisələndirilən digər hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
14. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin imzalanması ilə tərəflər arasında hüquqi nətic ə etibarı ilə podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər yaranmışdır. Həmin münasibətlər çərçivəsində cavabdeh qeyd edilən mənzili iddiaçıya təhvil verməyi, iddiaçı isə bunun qarşılığında cavabdehə mənzilin dəyəri olaraq razılaşdırılmış pul vəsaitini müəyyən edilmiş müddət ərzində ödəməyi və müqavilə üzrə müəyyən edilmiş işləri yerinə yetirməyi öhdəsinə götürmüşdür.
15. Müqavilədə dəyişikliklər edilməsi barədə 25 yanvar 2025-ci il tarixli sazişdən görünür ki, blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümumi sahəsi 270.40 kv.m. olan təmirsiz mənzilin İddiaçı təhvil verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Göründüyü kimi, tərəflər arasında müqavilə bağlanılmaqla hər iki tərəf üzərinə öhdəlik götürmüşdür. Müqaviləyə əsasən üzərinə götürdüyü öhdəliyə cavabdeh tərəf indən əməl edilməmişdir. Belə ki, cavabdeh müqavilədə nəzərdə tutulan mənzili iddiaçıya təhvil verməmiş, müqavilə şərtlərini pozmuşdur.
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi haqlı olaraq iddia tələbinin bu hissəsini təmin edərək, yəni blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümumi sahəsi 270.40 kv.m. olan təmirsiz mənzili İddiaçı təhvil verilməsi qənaətinə gəlmişdir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddia tələbinin kirayə haqqının ödənilməsinə dair hissəsinin də təmin edilməsinə dair gəlmiş olduğu nəticə ilə razılaşmayaraq qeyd etmişdir ki, müqavilədə dəyişikliklər edilməsi barədə 25 yanvar 2025-ci il tarixli sazişdən, o cümlədən iddiaçının mümayəndəsinin məhkəmə iclasında verdiyi izahatdan müəyyən e dilir ki, tələb edilən kirayə haqqı sazişlə cavabdehin əlavə olaraq əldə etdiyi mənzil sahəsinə görə müəyyən edilmiş borcundan çıxılmaqla yekun borc məbləği müəyyən edilmişdir. Belə olan halda məhkəmə tərəfindən kirayə haqqının tutulması hissəsində iddia tələbinin təmin edilməsi qanuni və əsaslı olmamışdır.
18. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 5.3, 178.8, 385.1, 389.1, 399.1, 404.1, 404.2, 405.1, 425.1, 425.2, 442, 448.1, 452.1, 752.1, 762.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
19. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. Kassasiya şikayəti onunla əsasl andırılmışdır ki, MM-nin 389, 390, 399.1, 430.1, 425.1, 442-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur. İddiaçı öz mülkiyyət hüquqlarından məhrum olmaqla düz 8 il kirayələrdə yaşamış və MTK tərəfindən heç bir ödəniş edilməmişdir. Bu da öz növbəsində iddiaçının maliyyə durumunu əsassız şəkildə çətinləşdirmişdir. Müqavilə MTK tərəfindən tərtib edilmişdir. Apellyasiya instansiya məhkəməsində cavabdehin nümayəndəsi(vəkili) müqavilənin qanuni olmasını və dediklərinin arxasında durduqlarını bildirmişdir. Lakin, məhkəmədən kənar danışıqlarda cavabdeh müqavilənin əsassız olduğunu bildirərək, müqavilə üzrə öhdəliklərini icra etməkdən boyun qaçırmışdır. Müqavilədə 3 mənzil göstərilmişdir. Həmin mənzillərin ümumi sahəsi 270,4 kv.m-dır. Təklif etmişlər ki, 270 m2-dən 59 m2-ni götürsünlər. İddiaçıya qalan s ahə 211 m2 olacaq və artırılmış 11 m2-nin dəyəri iddiaçıya olan 36.000 manat borc məbləği ilə əvəz etsinlər. Lakin, MTK bu təkliflə də razılaşmır. MTK hazırda 194 m2 təklif edir və əlavə olaraq bildirirlər ki, 36.000 manat borcu və 50.000 manat təmir pulunu qeyri-müəyyən müddətdə verəcəklər.
21. Cavabdeh "xxxx" MMC kassasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
22. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiya məhkəməsində işin hallarının araşdırılması zamanı iddiaçının nümayəndəsinin etirafedici məlumatları və eləcədə işin hallarını əks etdirən sübutlar olsa da məhkəmə birinci instansiya məhkəməsinin qəbul etdiyi qətnamədə yalnız kirayə haqqının rədd edilməsi qənaətinə gəlmiş dir. MMC-nin İddiaçı olan kirayə ödənişi (2025-ci ilin iyul ayına qədər 40800 manat) və təmir xərclərini (50000 manat) nəzərə alaraq tərəflər arasında müqavilədə dəyişikliklər edilməsi barədə 25 yanvar 2025-ci il tarixli saziş imzalanmışdır. Həmin sazişə əsasən, blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2), A-9 (99.20 m2), A-10 (112.20 m2) ümumi sahəsi 270.40 kv.m olan mənzilin İddiaçı təhvil verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Əlavə 70 kv.m yaşayış sahəsinə görə hesablanılmış (169920) məbləğdən kirayə (40800 manat) və təmir xərci (50000 manat ) çıxıldıqdan sonra iddiaçının MMC-yə olan borcu 79120 manat təşkil edir. İddiaçı etiraf etdiyi borcu ödəmədiyi halda mənzilin iddiaçıya təhvil verilməsi həyata keçirilə bilməz. Mübahisəli mənzillərin təhvil verilməsinin mümkün olmamasının əsasları aşağıdakıl ardır. Binanın tikintisi tam başa çatdırılmadığına və bina istismara verilmədiyinə görə mənzillərin iddiaçının istifadəsinə verilməsi faktiki olaraq mümkün deyildir. Tikinti tam yekunlaşdırıldıqdan sonra və liftlər quraşdırıldıqdan sonra binanın bütün sakinlərinə mənzillərin təhvil verilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Hazırda tikintinin həyata keçirilməsi maddi çətinliklərə görə zəif formada davam etsə də binanın təhvil verilməsi uzun bir müddət çəkmə ehtimalı vardır. MMC-nin Xətai rayonu ərazisində inşa etdiyi hündür mərtəbəli binanın inşası zamanı sakin narahatçılıqları zamanı bədbəxt hadisə baş vermişdir. Bu səbəbdən də MMC rəhbəri barəsində ittihamedici hökm qəbul edilmişdir. İnşası bitməyən mənzilin təhvil verilməsinin məsuliyyəti çox ağırdır. Hüquqdan sui-istifadə halının mövcudluğu üçün, ilk növbədə, şəxs müvafiq hüquqdan məqsədi xaricində istifadə etməli və bu hal ədalətsiz nəticənin yaranmasına gətirib çıxarmalıdır. Odur ki, hüquqdan sui-istifadə edilib-edilmədiyini müəyyənləşdirərkən məhkəmələr işin hallarını hərtərəfli və obyektiv araşdırmalı, yaranacaq nəticənin sosial ədalətə və vicdanlılığa sığıb-sığmamasını, aşkar ədalətsizliyə səbəb olub-olmamasınımüəyyən etməli və yalnız bundan sonra müvafiq qərar qəbul etməli idi. Lakin apellyasiya instansiya məhkəməsi iddiaçının MMC-yə borcu olduğunu müəyyən etdiyi halda faktiki olaraq təhvil verilməsi mümkün olmayan bir mənzilin iddiaçıya təhvil verilməsi qənaətinə gəlmişdir. Qətnamədə məhkəmənin əsaslandırdığı sübutlar, bu və ya digər sübutları rədd və ya qəbul etmək üçün istinad etdiyi dəlillər, rəhbər tutduğu qanunlar və ya digər normativ aktlar dəqiq göstərilməmişdir. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
23. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
24. Maddə 385.1.Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
25. Maddə 404.1.Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
26. Maddə 404.2.Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
27. Maddə 442.Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
28. Maddə 452.1.Fərdi-müəyyən əşyanı kreditorun mülkiyyətinə və ya əvəzli istifadəsinə vermək öhdəliyi icra edilmədikdə kreditor həmin əmlakın borclunun əlindən alınmasını və öhdəlikdə nəzərdə tutulan şərtlərlə ona verilməsini tələb edə bilər. Bu hüquq əmlakın üçüncü şəxsə mülkiyyət hüququ ilə verildiyi halda aradan qalxır. Əgər əmlak hələ verilməmişsə, öhdəlik hansı kreditorun xeyrinə daha əvvəl əmələ gəlmişsə, üstünlük o kreditorundur, bunu müəyyənləşdirmək mümkün olmadıqda isə daha əvvəl iddia irəli sürənindir.
29. Maddə 531.1. Öhdəliyə tərəflər arasında mövcud olmuş ilkin öhdəliyin eyni şəxslər arasında digər predmet və ya icra üsulu (novasiya) nəzərdə tutan başqa öhdəliklə əvəz edilməsi haqqında tərəflərin razılaşması ilə xitam verilir.
30. Maddə 752.1.Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
31. Maddə 753.2. Əgər müqavilədə nəzərdə tutulan iş həcminin yerinə yetirilməsi üçün muzdun əsasları müqavilə bağlandıqdan sonra sifarişçinin sərəncamları əsasında dəyişmişdirsə, onda dəyərin artması və ya a zalması nəzərə alınmaqla yeni qiymət razılaşdırılmalıdır.
32. Maddə 753.3. Əgər sifarişçi müqavilədə nəzərdə tutulmayan əlavə işlərin görülməsini tələb edirsə, podratçının həmin işləri yerinə yetirməyə görə ayrıca muzd almaq hüququ vardır.
33. Maddə
769. Əgər müqavilədə muzdun hissə-hissə ödənilməsi nəzərdə tutulmursa, sifarişçi podratçının muzdunu iş yerinə yetirildikdən sonra ödəməlidir.
34. Maddə
770. Əgər müqaviləyə görə və ya işin xarakterinə əsasən iş qəbul edilməyirsə, sifarişçi yerinə yetirilmiş işi qəbul etməyə borcludur. İşi qəbul etdikdə sifarişçi muzd ödəməlidir.
35. Maddə 441.1. Tərəflərdən birinin öhdəliyi icra etməsi müqaviləyə uyğun olaraq digər tərəfin öz öhdəliklərini icra etməsi ilə şərtləndirildikdə qarşılıqlı icra sayılır.
36. Maddə 441.3. Əgər müqavilədə şərtləşdirilm iş öhdəliyin icrası tam həcmdə həyata keçirilməzsə, qarşılıqlı icra öhdəsinə düşən tərəf öz öhdəliyinin icrasını dayandıra bilər və ya həyata keçirilməmiş icraya müvafiq hissədə icradan imtina edə bilər.
37. Maddə 441.4. Əgər digər tərəf müqavilədə şərtləşdirilmiş öhdəliyinin icrasını həyata keçirmədiyinə baxmayaraq öhdəliyin qarşılıqlı icrası həyata keçirilərsə, digər tərəf öz öhdəliyini icra etməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
38. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
39. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nə ticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
40. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
41. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
42. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin v ə ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
43. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
44. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən iddianın rədd edildiyi hissədə, cavabdeh tərəfindən isə iddianın təmin edildiyi hissədə mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
45. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilməməli, cavabdehin kassasiya şikayəti qismən təmin edilməlidir.
46. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən tərəflər arasındakı mübahisənin podratla bağlı hüquq münasibətindən irəli gəldiyinə düzgün hüquqi qiymət verilmişdir.
47. Kollegiya ilk növbədə iddiaçının kassasiya şikayəti ilə bağlı qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi 45 ay üçün ümumilikdə 36.000 manat kirayə haqqı borcunun cavabdehdən tutulmasına dair hissədə qanuni və əsaslıdır. Belə ki, iddiaçının bu tələbi ilə bağlı cavabdehin öhdəliyinin qanuni əsası olub-olmadığının müəyyən edilməsi üçün tərəflər arasında bağlanmış podrat müqaviləsinin şərtləri məhkəmə tərəfindən n əzərdən keçirilmiş və müəyyən edilmişdir ki, 15 fevral 2018-cı il tarixli müqavilədə yeni inşa ediləcək binada mənzil təmirli şəkildə iddiaçıya təhvil verilənədək cavabdehin ayda 800 manat kirayə haqqı ödəmək öhdəliyi olsa da 25 yanvar 2025-ci il tarixli saziş bağlanarkən əvvəlki müqavilə üzrə tərəflərin hüquq və öhdəlikləri novasiya qaydasında dəyişdirilmiş, yeni şərtlərin bir hissəsi, yazılı sazişdə öz əksini tapmış, bir hissəsi isə şifahi olaraq razılaşdırılmışdır.
48. Məhkəmə tərəflərin izahatları, yazılı ərizələri və sazişin üzərindəki qeydlərə əsasən müəyyən etmişdir ki, tərəflər arasında 2025-ci ildə razılaşma aşağıdakı kimi olmuşdur: iddiaçıya 15 fevral 2018-cı il tarixli müqaviləyə əsasən cavabdeh tərəfindən təhvil verilməli olan 200 kv.m sahəsi olan mənzildən (və ya mənzillərdən) əlavə veriləcək 70,40 kv.m sahə üçün ödənilməli olan 168960 manat (70,40x 1 kv.m-in qiyməti 2400 manat) puldan 40800 manat iddiaçının kirayədə qalması üçün cavabdehin ödəməli olduğu borc (51 ay üçün) və 50.000 manat mənzilin təmiri üçün nəzərdə tutulan xərc çıxılmaqla iddiaçı tərəfindən cavabdehə podrat müqaviləsi üzrə təhvil verilməli olan mənzilə görə 78.160 manat ödəniş ediləcəkdir.
49. Kollegiya hesab edir ki, tərəflər arasında bağlanmış yeni sazişə əsasən əsasən cavabdeh tərəfindən iddiaçıya 51 ay üçün kirayə xərci olaraq ödənilməli olan 40.800 manat əvəzinə inşa etdiyi binada əlavə mənzil sahəsi verilməsi razılaşdırıldığından MM-nin 531.1ci maddəsinə əsasən cavabdehin kirayə xərci ödəmək öhdəliyi xitam olunmuşdur. İddiaçının 25 yanvar 2025-ci il tarixli sazişə istinad edərək cavab dehdən həm 270,40 kvm sahəsi olan mənzil, həm də kirayə xərci tələb etməsi əsassız olduğundan iddia tələbinin rədd edildiyi hissəyə düzgün hüquqi qiymət verilmişdir. Buna görə də iddiaçının kassasiya şikayətinin təmin edilməsi üçün əsaslar müəyyən edilmir.
50. Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, iddiaçının tələbinin rədd edilməsi üçün hər hansı əsas yoxdur. Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən düzgün olaraq müəyyən edilmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış podrat müqaviləsinə əsasən cavabdehin öhdəliyi yeni inşa etdiyi binada 25 yanvar 2025-ci il tarixli sazişdə qeyd edilmiş ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verilməlidir.
51. Kassatorun binanın hazırda yaşayış üçün tam hazır olmaması və tikinti işlərinin tam başa çatdırılmaması ilə bağlı dəlilləri ilə ba ğlı kollegiya qeyd edir ki, cavabdeh tərəfindən 15 fevral 2018-cı il tarixli podrat müqaviləsində nəzərdə tutulmuş öhdəliyin icra müddəti başa çatdığından sifarişçinin müqavilə predmeti olan mənzilin təhvil verilməsini tələb etmək hüququ yaranmışdır. Binanın hazırda yaşayış üçün yararlı vəziyyətdə olmaması məhkəmə tərəfindən bu iddianın rədd edilməsi üçün əsas ola bilməz.
52. Lakin kollegiya cavabdehin kassasiya şikayətini qismən əsaslı hesab edərək qeyd edir ki, podrat müqaviləsi üzrə yaranmış öhdəliklər MM-nin 441.4-cü maddəsinə əsasən ikitərəfli və qarşılıqlı öhdəliklərdir. Yəni bu müqavilə üzrə tərəflərin bir-biri qarşısında həm hüquq, həm də vəzifəsi vardır. Sifarişçinin podratçıdan razılaşdırılmış vaxtda işin təhvil verilməsini tələb etmək hüququ və yerinə yetirilmiş işi təhvil alark ən şərtləşdirilmiş muzdu ödəmək vəzifəsi, podratçının isə öhdəliyi razılaşdırılmış müddətdə icra etmək vəzifəsi və iş təhvil verilərkən şərtləşdirilmiş muzdu almaq hüququ vardır.
53. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, tərəflər arasında ilk dəfə 15 fevral 2018-cı il tarixli müqavilə bağlanarkən iddiaçı cavabdeh tərəfindən inşa ediləcək binadan ona veriləcək mənzilin dəyərini öz mülkiyyətində olan mənzili təqdim etməklə ödəmiş olduğundan həmin müqavilə üzrə podratçıya borcu qalmamışdır. Lakin tərəflər arasında bağlanmış 25 yanvar 2025-ci il tarixli sonuncu sazişə əsasən müqavilənin predmeti, yəni təhvil verilməli olan mənzilin (və ya mənzillərin) həm sahəsi (270,40 kv), həm də tərəflərin öhdəlikləri (mənzilin podratçı tərəfindən təmirsiz vəziyyətdə təhvil verilmə si və sifarişçinin podratçıya 78160 manat əlavə ödəniş etməsi) dəyişdirilmişdir.
54. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının podrat müqaviləsi üzrə cavabdehə borcu olduğunu müəyyən etdiyi halda, qətnamədə podratçıya olan qalıq borcun məbləği və hansı müddətdə ödənilməli olduğuna MM-nin 769-cu, 770-ci maddələrinin tələblərinə uyğun hüquqi qiymət verməmişdir. Qeyd edilən normalara əsasən müqavilədə ayrı qaydada nəzərdə tutulmamışsa sifarişçi işi qəbul edərkən muzdu podratçıya ödəməyə borcludur.
55. Kollegiya qeyd edilən maddi hüquq normalarının tələblərini nəzərə alaraq hesab edir ki, podratçıdan öhdəliyinin icrasını tələb edən sifarişçi qarşılıqlı olaraq öz öhdəliyinin icrasını təmin etməyə borclu olduğundan iş üzrə qəbul edilmiş qətnamə iddianın təmin edildiyi hissədə dəyişdirilərək ünvan 1 ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümumi sahəsi 270.40 kv.m olan mənzil təmirsiz şəkildə, İddiaçı tərəfindən qalıq 78160 manat borc cavabdehə ödənilməklə təhvil verilməlidir.
56. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası belə nəticəyə gəlir ki, iddiaçının kassasiya şikayəti təmin edilməməli, cavabdehin kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il 1 oktyabr tarixli, 2(103)- 3780/2025 nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edildiyi hissədə dəyişdirilməli, ünvan 1 ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümumi sahəsi 270.40 kv.m olan mənzil təmirsiz şəkildə, İddiaçı tərəfindən qalıq 78160 manat borc cavabdehə ödənilməklə "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilməli, İddiaçı tərəfindən 78160 manat borcun cavabdehə ödənilməsi ilə mənzilin "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilməsi eyni vaxtda icra edilməli, qətnamə iddianın rədd edildiyi hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
57. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Cavabdeh "xxxx" MMC-nin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il 1 oktyabr tarixli, 2(103)3780/2025 nömrəli qətnaməsi iddianın təmin edildiyi hissədə dəyişdirilsin. ünvan 1 ünvanında inşa olunan yüksək mərtəbəli yaşayış binasının blok 1, mərtəbə 5, mənzil A-8 (59.00 m2 ), A-9 (99.20 m2 ), A-10 (112.20 m2 ) ümumi sahəsi 270.40 kv.m olan mənzil təmirsiz şəkildə, İddiaçı tərəfindən qalıq 78160 manat borc cavabdehə ödənilməklə "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilsin. İddiaçı tərəfindən 78160 manat borcun cavabdehə ödənilməsi ilə mənzilin "xxxx" MMC tərəfindən iddiaçıya təhvil verilməsi eyni vaxtda icra edilsin. Qətnamə iddianın rədd edildiyi hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.