Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1116/2025 22.04.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: qonşunun və ya başqasının torpaq sahəsində inşa edilmiş tikili, çıxıntılı bina) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və X1 ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-6704/2024 nömrəli, 17 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı və cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətlərinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Abşeron rayonu, Saray qəsəbəsində ye rləşən 0,2477 ha torpaq sahəsi 16 mart 2016-cı ildən İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı), 1,0 ha torpaq sahəsi isə 13 fevral 2016-cı ildən Cavabdeh MMC-nin (bundan sonra – cavabdeh və ya MMC) xüsusi mülkiyyətindədir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı məhkəməyə müraciət edərək, ona məxsus torpaq sahəsini zəbt etməsi ilə bağlı real zərər qismində 272.470 manat, əldən çıxmış fayda qismində 144.000 manat olmaqla, cəmi 416.470 manat pulun cavabdehdən tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
3. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, ona məxsus torpaq sahəsi cavabdeh tərəfindən qeyri-qanuni zəbt edilmiş və həmin torpaq sahəsində yanacaqdoldurma məntəqəsi tikilmişdir. Bununla əlaqədar iddiaçıya real zərərlə yana şı, əldən çıxmış fayda da ödənilməlidir.
4. İddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş "xxxx" MMC-nin 01 mart 2024-cü il tarixli rəyində qeyd olunmuşdur ki, iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin 0.1467 ha hissəsi yanacaqdoldurma məntəqəsinin naturada faktiki istifadə etdiyi torpaq sahəsinin hüdudları daxilində yerləşir. 0,1467 ha torpaq sahəsinin daxilində sahəsi 79 m2 və 4862 m olmaqla iki tikili mövcuddur. İddiaçının xüsusi mülkiyyətində olan kənd təsərrüfatı təyinatlı 0,2477 ha torpaq sahəsinin 01 mart 2024-cü il tarixinə dəyəri 0,01 ha=11.000 manat; 0,2477 ha=272.470 manat təşkil edir.
5. İddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş DƏDRX-nin 4 saylı Abşeron Ərazi İdarəsinin arayışında qeyd edilmişdir ki, ona məxsus 0,2477 ha torpaq sahəsinin bazar dəyəri 100.000 manat təşkil edir.
6. Məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə tikinti-texniki və əmtəəşünaslıq ekspertizaları üzrə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 11 sentyabr 2024-cü il tarixli rəyinə əsasən, cavabdehin faktiki istifadəsində olan 1,52 ha torpaq sahəsi ilə iddiaçının mülkiyyətinə verilmiş 0,2477 ha torpaq sahəsinin koordinatları 1463 kv.m hissədə üst-üstə düşür. 0,2477 ha torpaq sahəsinin (1 sotu 2500 manat) hazırkı dövr üçün bazar qiyməti təqribən 61.900 manat təşkil edir.
7. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi və vəkili iddia ərizəsinə etiraz edərək bildirmişdir ki, cavabdeh torpaq sahəsinə hüquqlarını müəyyən edən sənədi iddiaçıdan daha öncə əldə etdiyindən, tərəflərə məxsus torpaq sahələrinin üst-üstə düşməsi mümkün deyildir. Eyni zamanda, ekspert rəyində əmlakın bazar dəyəri də real dan artıq göstərilmişdir. Mübahisəli torpaq sahəsi ümumiyyətlə kənd təsərrüfatına yararlı deyildir. Həmin torpaq sahəsinin altından müxtəlif növ boru xətləri çəkilmişdir.
8. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-878/2024 nömrəli 11 oktyabr 2024cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim İ.Rüstəmli) iddia qismən təmin edilərək, 36,575 manat məbləğində zərərin əvəzinin cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması, iddianın qalan hissədə rədd olunması qət edilmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi ekspert rəylərinə istinadən qeyd etmişdir ki, iddiaçıya məxsus 0,2477 ha torpaq sahəsinin 1463 kv.m hissəsi həqiqətən də cavabdeh tərəfindən zəbt edilməklə iddiaçının mülkiyyət hüquqları pozulmuşdur. Bu səbəbdən iddiaçının torpaq sahəsindən məhrum olması müqabilində ona dəymiş real zərər cavabdehdən tutu lmalıdır. Zərərin məbləğinə münasibətdə vurğulanmışdır ki, mübahisəli torpaq sahəsinin dəyəri iddiaçı tərəfindən təqdim edilmiş rəydə və arayışda müxtəlif cür göstərilmişdir. Belə olan halda, müstəqil qiymətləndirici kimi məhkəmənin təyin etdiyi ekspertizanın rəyində qeyd olunmuş məbləğ real məbləğ kimi götürülməli və cavabdehdən zəbt edilmiş 1463 kv.m torpaq sahəsinin dəyəri kimi (1 sotu 2500 manat hesablanmaqla) 36.575 manat məbləğində pul tutulmalıdır.
10. Məhkəmə əldən çıxmış fayda tələbini rədd edərkən qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq bu istiqamətdə hər hansı tədbirlər görülməsini təsdiqləyən sübutlar təqdim edilməmişdir.
11. Məhkəmə öz mövqeyini, Mülki Məcəllənin 21.2, 443.4, 1096.1, 1096.2, 1097.1-ci və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 7 7.1, 88-ci maddələri ilə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
12. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin iddianın təmin olunmayan hissəsində ləğv olunmasını, iddianın tam təmin olunmasını xahiş etmişdir.
13. Cavabdeh də apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini, iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
14. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-6704/2024 nömrəli 17 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər A.İsgəndərov – sədrlik edən və məruzəçi, S.Səlimova və K.Əkbərov) apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
15. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşaraq, hesab etmişdir ki, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun və yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırılmışdır. Apellyasiya şikayətlərinin dəlilləri qətnamənin ləğvi və dəyişdirilməsi üçün əsas ola bilməz. Kassasiya şikayətlərinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) İddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri
16. İddiaçı (Vəkil1) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, işin yeni apellyasiya baxışına qaytarılmasını və ya iddianın təmin olunması barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
17. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, məhkəmələr tərəfindən təyin edilən kompensasiya ədalətli hesab edilə b ilməz. İddiaçının təqdim etdiyi, bu sahədə səlahiyyətli dövlət orqanın verdiyi kadastr qiyməti Məhkəmə Ekspertizasi Mərkəzi tərəfindən təqdim edilən qiymətdən təxminən iki dəfə artıqdır. Torpaq sahəsinin kadastr dəyəri hələ onun bazar dəyəri demək deyil. Əmlakın kadastr dəyəri müəyyən bir tarixə əldə edilmiş əmlakın qiymət faktorları əsasında müəyyən edilən qiymətləndirilməsinin nəticəsidir. Bazar dəyəri isə əmlakın bütün xüsusiyyətləri və bazardakı mövcud vəziyyəti nəzərə alınmaqla satıla biləcəyi qiymətidir. Bazar qiyməti kadastr qiymətindən aşağı ola bilməz. Hazırda kadastr qiyməti və bazar qiymətinin müəyyən edilməsi istiqamətində işgüzar adətlər formalaşmadığından məhkəmələr dövlət orqanı tərəfindən müəyyən edilən kadastr qiyməti və bazar qiymətini geniş araşdıran müstəqil qiymətləndi ricinin rəyini nəzərə almamış, bu rəylər arasında kəskin fərqin nədən ibarət olmasını araşdırmamış, təkrar ekspertiza keçirilməsi barədə tədbir görməmişlər. Yalnız cavabdehin xeyrinə olan rəyi nəzərə almaqla, işə formal yanaşmış və qərəzli mövqe tutmuşlar.
18. Bundan başqa, torpaq sahəsi kənd təsərrüfatı təyinatlı olduğundan iddiaçı onun təyinatına uyğun istifadə ediləcəyi təqdirdə əldə edəcəyi gəlir barədə rəy təqdim etmiş, lakin məhkəmələr ona məxsus torpaq sahəsinin böyük bir qisminin dəyərindən aşağı qiymətə cavabdehə keçməsinə yol verməklə, qalan torpaq sahəsinin iddiaçı üçün iqtisadi maraq kəsb edib-etməməsini araşdırmamışlar. Həmçinin, iddiaçıya məxsus kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahəsini cavabdehin mülkiyyətinə verməklə faktiki olaraq iddiaçıya məxsus torpağın da kateqoriya sını da dəyişmişlər. Belə ki, cavabdehə ayrılmış torpaq sahəsi sənaye təyinatlı torpaq sahəsidir. Lakin öz marketinq maraqlarına xidmət etmək məqsədi ilə yolun kənarında yerləşən, iddiaçıya məxsus torpaq sahəsini qeyriqanuni zəbt edərək həmin torpaq sahəsində də yanacaqdoldurma məntəqəsi tikmişdir.
19. Kassasiya şikayətinin əsası kimi, Konstitusiyanın 13, 29-cu, Mülki Məcəllənin 203.3cü, Torpaq Məcəlləsinin 9.3, 12.4 və 13.3-cü və MPM-in 14, 88, 102.2, 217-ci maddələrinə istinad edilmişdir. b) Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri
20. Cavabdeh (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, iddianın rədd olunması barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
21. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı ona məxsus torpaq sahəsinin cavabdeh tərəfindən qeyri-qanuni zəbt edildiyini qeyd etsə də, bununla bağlı hər hansı mötəbər sübutu iddia ərizəsinə əlavə etməmişdir. Yalnız "xxxx" MMC-nin mütəxəssis rəyinə istinad olunmuşdur. Halbuki həmin MMC-nin müvafiq mütəxəssis rəyi verə bilməsi üçün müvafiq lisenziyanın olması müəyyən edilməmişdir. Həmçinin rəydə onun tərəflərə məxsus torpaq sahələrinin koordinatlarının müəyyən edilməsi, eyni zamanda torpaq sahələrinin üst-üstə düşüb-düşmədiklərini müəyyən etmək üçün hansı texniki imkanının və müvafiq elektron (xəritə) məlumat bazasına giriş izninin olub-olmadığına dair hər hansı bir qeyd-şərt də mövcud deyildir. Bundan başqa, torpaq sahəsinin planı və ölçüsünün torpaq sahəsinin kadastr göstəriciləri hissəsində olan “rəqəmli (elektron) kadastr xəritəsindən çıxar ışa diqqətlə baxdıqda iddiaçıya məxsus torpaq sahəsi ilə cavabdehə məxsus torpaq sahəsindən arasında boş zolağın da olduğunu görmək mümkündür.
22. Digər tərəfdən, cavabdehə məxsus “Masazır” yanacaqdoldurma məntəqəsi artıq 2017-ci ildən istismara verilmiş və fəaliyyət göstərir. Lakin iddiaçı 8 ildən çox olan müddətdə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpağı ilə maraqlanmamış, ümumiyyətlə məntəqə tikilən müddətdə və ondan sonrakı illərdə hər hansı bir etirazı olmamışdır. Həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, cavabdehə məxsus torpaq sahəsinin kateqoriyası yaşayış məntəqəsi torpaqlarına aiddir, iddiaçıya məxsus torpaq sahəsinin kateqoriyası isə kənd təsərrüfatı təyinatlıdır. Apellyasiya məhkəməsi isə qeyd olunanları nəzərə almadan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir.
23. Kassasi ya şikayətinin əsası kimi, Mülki Məcəllənin 21.1, 21.2-ci və MPM-in 9.3, 14.2, 77.1, -ci maddələrinə istinad edilmişdir. c) Kassasiya şikayətlərinə qarşı etirazın dəlilləri
24. Kassasiya şikayətlərinə qarşı etiraz təqdim olunmamışdır. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
25. Maddə 13, İ hissə. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
26. Maddə 29, İ hissə. Hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır.
27. Maddə 29, V hissə. Xüsusi mülkiyyət sosial öhdəliklərə səbəb olur.
28. Maddə 29, Vİ. Sosial ədalət və torpaqlardan səmərəli istifadə məqsədi ilə torpaq üzərində mülkiyyət hüququ qanunla məhdudlaşdırıla bilər..
29. Maddə 60, İ hissə. Hər kəsin hüquq və azadlıqlarının inzibati qaydada və məhkəmədə müdafiəsinə təminat verilir. “Azərbaycan Respublikasında insan hüquq və azadlıqlarının həyata keçirilməsinin tənzimlənməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Qanunu:
30. Maddə 3.1. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında və Azərbaycan Respublikasının tərəfdar çıxdığı beynəlxalq müqavilələrdə nəzərdə tutulmuş insan hüquqları və azadlıqları yalnız qanunla məhdudlaşdırıla bilər.
31. Maddə 3.4. İnsan hüquqlarına və ya azadlıqlarına qoyulan məhdudiyyətlər Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında və bu Konstitusiya Qanununda nəzərdə tutulan qanuni məqsədə yönəlməli və həmin məqsədə mütənasib olmalıdır.
32. Maddə 3.5. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 71-ci maddəsinin İİİ hissəsində göstərilən əsaslarla yanaşı, insan hüquqları və azadlıqları digər insanların hüquqlarının və azadlıqlarının həya ta keçirilməsinə təminat verilməsi və onların müdafiə edilməsi məqsədi ilə məhdudlaşdırıla bilər. “İnsan Hüquqlarının və X3 Haqqında” Avropa Konvensiyası (1 saylı Protokol):
33. Maddə Hər bir fiziki və hüquqi şəxs öz mülkiyyətindən maneəsiz istifadə hüququna malikdir. Heç kəs, cəmiyyətin maraqları naminə qanunla və beynəlxalq hüququn ümumi prinsipləri ilə nəzərdə tutulmuş şərtlər istisna olmaqla, öz mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz. Yuxarıdakı müddəalar dövlətin ümumi maraqlara müvafiq olaraq, mülkiyyətdən istifadəyə nəzarəti həyata keçirmək üçün yaxud vergilərin və ya digər rüsum və ya cərimələrin ödənilməsini təmin etmək üçün zəruri hesab etdiyi qanunları yerinə yetirmək hüququnu məhdudlaşdırmır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
34. Maddə 11.1. Mülki hüquq münasibətləri mülk i qanunvericiliklə və ya tərəflərin razılaşması ilə birbaşa tənzimlənmədikdə və onlara tətbiq edilə bilən işgüzar adət olmadıqda həmin münasibətlərə, əgər bu, onların mahiyyətinə zidd deyildirsə, oxşar münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları tətbiq edilir (qanunun analogiyası).
35. Maddə 135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.
36. Maddə 135.9. Əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Mürəkkəb əmlak barəsində bağlanmış əqdin qüvvəsi, əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, onun bütün tərkib hissələrinə şamil edilir.
37. Maddə 135.10. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir. Özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna olmaqla, əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir.
38. Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur.
39. Maddə 152.5. Mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın.
40. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər.
41. Maddə 172.3. Əgər torpaq sa həsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir. Sərhədi pozmuş qonşu pul kompensasiyası ödəməli və bundan sonra onu hər il ödəməlidir.
42. Maddə 172.4. Qonşuluq hüququnun göstərişlərini pozan binalara çıxıntılı binalar haqqında qaydalar tətbiq edilir.
43. Maddə 173.1. Başqa daşınmaz əmlaka keçən çıxıntıları olan binalar və digər qurğular yerləşdikləri daşınmaz əmlakın tərkib hissəsi kimi qalırlar, bu şərtlə ki, həmin əmlakın mülkiyyətçisi onlara əşya hüququna malik olsun. Qonşu ya üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər, ya da bununla barışaraq ağlabatan əvəz ödənilməsini tələb edə bilər.
44. Maddə 173.2. Üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər.
45. Maddə 173.3. Əgər üst tikili əsassızdırsa və hüququna toxunulmuş şəxs, bunu bilsə də, vaxtında etiraz etməzsə, üst tikilini ucaldan şəxsə, şəraitin haqq qazandırdığı hallarda, ağlabatan əvəz ödənilməklə, üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər.
46. Maddə 173.4. Əgər qonşu sahədən binanın uçub torpaq sahəsinə tökülməsi təhlükəsi varsa, mülkiyyətçi qonşudan həmin təhlükənin qarşısının alınması üçün lazımi tədbirlər görməyi tələb edə bilər.
47. Maddə 180.1. Tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normalarını və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, digər tikili, qurğu və ya başqa daşınmaz əmlak özbaşına tikinti sayılır.
48. Maddə 188.1. Əgər müqavilədə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, şəxsin özünə mənsub olmayan materialların emalı yolu ilə hazırladığı yeni daşınar əmlaka mülkiyyət hüququnu materialların mülkiyyətçisi əldə edir. Emalın dəyəri materialların dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə yüksək olduqda, yeni əmlaka mülkiyyət hüququnu vicdanla hərəkət edərək, materialları özü üçün emal etmiş şəxs əldə edir.
49. Maddə 238.1. Daşınmaz əmlak kimi torpaq mülkiyyət hüququnun obyektidir. Torpaq sahəsinin ərazi sərhədləri daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin ixtiyarlı şəxsinin mülkiyyətçiyə verdiyi sənədlər əsasında təyin edilir.
50. Maddə 238.3. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi, əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa və digər şəxslərin hüquqlarını pozmursa, həmi n sahənin üstündə və altında olan hər şeydən istifadə edə bilər. Əgər qanunla ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, yerin təki və faydalı qazıntılar Azərbaycan Respublikasının mülkiyyətidir.
51. Maddə 250.1. Torpaq sahəsi elə yüklü ola bilər ki, onun üstündə və ya altındakı binaya malik olmaq hüququ - özgəninkiləşdirilən və vərəsəlik üzrə keçən hüquq xeyrinə yükləmə aparılan şəxsə mənsub olar. Tikintiyə vərəsəlik hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
52. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
53. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
54. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
55. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
56. Kassasiya şikayətlərində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiy ası məhkəməsinin aktı bütovlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
57. Baxılan işdə məhkəmələr müəyyən etmişlər ki, Abşeron rayonu, Saray qəsəbəsində yerləşən 0,2477 ha torpaq sahəsi İddiaçı, 1,0 ha torpaq sahəsi isə Cavabdeh MMC-nin xüsusi mülkiyyətindədir. Adıçəkilən MMC ərazidə yanacaqdoldurma məntəqəsi kimi istifadə etmək məqsədilə apardığı inşaatla İddiaçı torpaq sahəsinin 1463 kv.m. hissəsinə keçmişdir. Bu fakt məhkəmə ekspertizasının rəyi ilə təsdiq olunur.
58. Bununla əlaqədar İddiaçı torpaq sahəsinin zəbt edilməsinə görə düşdüyü zərərin əvəzi kimi ümumilikdə 416.470 manat pulun Cavabdeh MMC-dən öz xeyrinə tutulmasını tələb edir. Cavabdeh isə iddiaya etiraz edərək tələblərin rədd olunmasını xahiş edir.
59. Məhkəmələr iddianı təmin edərkən Mülki Məcəllənin öhd əliyin icra edilməməsi ilə vurulan zərərin əvəzinin ödənilməsi barədə 443.4-cü, mülki hüquq pozuntuları (deliktlər) haqqında 1096 və 1097-ci maddələrini qətnamələrində qeyd etmişlər. Bununla belə, işin müəyyən olunmuş halları ilə həmin normaların dispozisiya şərtləri arasında uyğunluğun nədən ibarət olmasına dair hüquqi dəyərləndirmə aparmamışlar.
60. Bu hal qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara, tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə və qanunvericiliyə uyğun əsaslandırılmalı olması barədə prosessual hüquq normalarının pozulmasına dəlalət edir (§ 52-53).
61. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarını nəzərə alaraq əvvəlcə onu bildirir ki, təcrübədə bir şəxsin mülkiyyətində olan torpaq sahəsində başqasının tikili inşa etməsi kimi vəziyyətlərə rast g əlinir. Belə vəziyyət müxtəlif səbəblərdən irəli gələ bilər: torpaq sahələrinin dövlət reyestrində qeydə alınmış sərhədləri ilə yerində istifadə olunan sərhədlərin üst-üstə düşməməsi (sürüşmələr olması) və ya reyestr məmurunun döngə nöqtələrini yerində səhv nişanlayıb yanlış sahəni mülkiyyətçiyə göstərməsi ilə əlaqədar sərhədin bilmədən pozularaq binanın tamamının və ya bir hissəsinin qonşunun sahəsində inşa edilməsi; alıcının torpaq sahəsinin qeyri-notarial alqısatqısına güvənərək ərazidə tikinti aparması, yaxud mülkiyyətçinin verdiyi razılıq əsasında başqa şəxsin torpaq sahəsində öz hesabına bina tikməsi və s.
62. Bu kateqoriyadan olan işlərdən görünür ki, tikilinin (və ya onun bir hissəsinin) üzərində inşa edildiyi torpaq sahəsinin mülkiyyətçiləri sonradan həmin tikilinin sökülməsi və ə razinin boşaldılaraq təhvil verilməsi və ya hazırkı işdə olduğu kimi torpaq sahəsinin kompensasiyasının ödənilməsi haqqında iddialar qaldırırlar.
63. Belə iddiaların qanuni və ədalətli həlli üçün torpaq mülkiyyətçisi ilə inşaat aparmış şəxs arasındakı hüquq münasibətlərinin mahiyyətini, onların qarşılıqlı öhdəliklərini, eləcə də mübahisə obyekti olan tikili və torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyətini düzgün şəkildə müəyyənləşdirmək zərurəti meydana çıxır.
64. Kollegiya ilk növbədə onu qeyd edir ki, sözügedən münasibətlər daşınmaz əşya üzərində mülkiyyət hüququnun əhatə dairəsi ilə bağlı bir məsələdir. Torpaq sahəsində başqasının tikili inşa etməsindən doğan belə mübahisədə yaranan ilk sual budur ki, torpaq mülkiyyətçisinin hüququ həmin tikiliyə də şamil olunurmu?
65. Daşınmaz əşya üzərində mü lkiyyət hüququnun əhatə dairəsi üç istiqamətdə nəzərdən keçirilir: mülkiyyətin üfüqi əhatəsi; mülkiyyətin şaquli əhatəsi; mülkiyyətin maddi əhatəsi.
66. Daşınmaz əşyaya mülkiyyət hüququ üfüqi olaraq ərazinin sərhədləri içində qalan torpaq sahəsinin hər tərəfini əhatə edir. Bu sərhədlər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin plan və cizgi sənədləri (koordinatları) ilə müəyyən olunur (MM, m.238.1, ikinci cümlə - § 49).
67. Mülkiyyətin şaquli əhatəsi isə sahənin üzərindəki hava boşluğunu və altındakı torpaq təbəqəsini özündə ehtiva edir (MM,m.238.3, birinci cümlə - § 50). Bu əhatə sahəsi qanunda nəzərdə tutulan hədlərlə və mülkiyyətçinin öz hüququndan istifadə etmək mənafeyinin ölçüsü ilə məhdudlaşdır.
68. Mülkiyyətin maddi əhatəsi isə torpaq sahəsində yer alan cismani (fiziki) obyektləri nəzərd ə tutur. Başqa sözlə, sahədə yerləşən və torpaqla möhkəm bağlı olan belə obyektlər – tikili, qurğu, çoxillik əkmələr və s. mülkiyyət hüququnun maddi əhatə dairəsinə daxil olur. Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsində göstərilir ki, torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır (§ 35).
69. Göründüyü kimi, torpaq sahəsində inşa edilmiş tikili mülkiyyətin maddi əhatəsi daxilində qiymətləndirilən bir məsələdir.
70. Tikili dedikdə, ərazinin altında və ya üstündə davamlı qalması məqsədilə inşa edilən, texniki vasitələrlə torpağa bərkidilən hər cür inşaat – bina, qu rğu, körpü, su arxları, anbar, dəmiryolu relsləri və s. nəzərdə tutulur.
71. Qanunvericilikdə və doktrinada qəbul edilən “tərkib hissə” anlayışına və prinsipinə (ümumi qaydaya) görə, torpaq üzərində inşa edilən və dağıdılmadan ondan ayrıla bilməyən tikililər yerləşdikləri əsl daşınmaz əşya olan torpağın tərkib hissəsidir.
72. Əşyanın tərkib hissələri mürəkkəb əşyanı təşkil edən elə bitişik əşyalardır ki, onlar olmadan mürəkkəb əşyanın əmələ gəlməsi və iqtisadi baxımdan ondan gözlənilən faydanı verməsi mümkün olmur. Tərkib hissələr əsas əşya ilə bir bütün – vahid əşya əmələ gətirmək üçün birləşən və bununla da meydana gələn yeni obyektə mürəkkəb əşya olma xüsusiyyətini verən parçalardır. Məsələn, torpaq, daş, qum, armatur, qapı, pəncərə, dam örtüyü birləşərək fərdi yaşayış evini meydana gət irirlər. Sadalanan tərkib hissələrin əsas əşyadan ayrılması əşyanın maddi bütünlüyünü və iqtisadi funksiyasını pozmadan mümkün olmur. Beləliklə, bir iqtisadi məqsəd üçün birləşmiş müxtəlif növlü əşyalar vahid (mürəkkəb) əşya hesab olunurlar.
73. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 135.9-cu və 135.10-cu maddələrində nəzərdə tutulmuşdur ki, əgər müxtəlif növlü əşyalar ümumi təyinat üzrə istifadə edilməsini nəzərdə tutan vahid tam yaradırlarsa, bir əmlak (mürəkkəb əmlak) sayılırlar. Adi anlamda əşyanın tərkibinə daxil olan və dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ondan ayrıla bilməyən hər şey əşyanın tərkib hissəsidir (hər iki maddənin birinci cümləsi - § 36-37).
74. Məlum olduğu kimi, Mülki Məcəllənin 135.10-cu maddəsinin ikinci cümləsində əşyanın mülkiyyətçisinin onun bütün tərkib hissə lərinin mülkiyyətçisi olduğu göstərilərkən özbaşına tikinti ilə bağlı hallar istisna edilmişdir (§ 35).
75. Bununla belə, 28 dekabr 2018-ci il tarixli, 1438-VQD nömrəli Qanunla 135.4-cü maddəyə əlavə edilən “Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir” cümləsində bu cür istisna nəzərdə tutulmamışdır. Eyni məzmunlu dəyişiklik 20 noyabr 2020-ci il tarixli, 198VİQD nömrəli Qanunla Torpaq Məcəlləsinin 4-cü maddənin 4-cü hissəsində edilmişdir.
76. Göründüyü kimi, son illərdə edilən dəyişikliklər qanunvericinin bu hüquq münasibətlərinin tənzimlənməsində vahid daşınmaz əşya və vahid mülkiyyət obyekti prinsipini üstün tutduğunu göstərir.
77. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu da 16 iyun 2023- cü il tarixli qərarında bildirmişdir ki, qanunverici son zamanlar istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də digər aidiyyəti Məcəllələrdə vahid mülkiyyət yanaşmasına üstünlük vermişdir.
78. Bununla belə, sözügedən ümumi qaydanın (vahid mülkiyyət prinsipinin) qanunda nəzərdə tutulan bəzi istisnaları vardır. Məsələn, tikintiyə vərəsəlik hüququ əldə etmiş şəxs başqasının torpaq sahəsinin üstündə və ya altındakı binaya malik olmaq imkanı əldə edir (MM, m.250.1 - § 51). Bu halda, torpaq mülkiyyətçisi həmin hüququn qüvvədə olduğu müddətdə ərazisində yerləşən tikilinin mülkiyyətçisi hesab edilmir, onun torpaq üzərindəki mülkiyyəti binaya malik olan şəxsin (məhdud əşya) hüququ ilə yüklü hala gəlir. Yaxud, qonşunun tikinti zamanı sərhəddi qərəzsiz pozması halında torpaq mülkiyyətçisi buna dərhal eti raz bildirmədikdə nəinki həmin tikiliyə mülkiyyət hüququ əldə etmir, əksinə mövcud vəziyyətə dözməli olur (MM, maddə 172.3) və ya qanuni şərtlər gerçəkləşdikdə üst tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinə mülkiyyət hüququ çıxıntılı bina sahibinə verilir (MM, maddə 173.3).
79. Bu baxımdan torpaq sahəsinə mülkiyyətin maddi əhatəsinə daxil olan tikililərə münasibətdə bu hüququn məhdudlaşdırılmasının baxılan işlə əlaqəli olan bəzi əsasları nəzərdən keçirilməlidir.
80. Aydın məsələdir ki, mülkiyyətçi torpaq sahəsində özünün materialları (vəsaiti) hesabına bina inşa etdikdə ixtilaf yaranmır. Mübahisəli vəziyyət(lər) bir qayda olaraq, mülkiyyətçinin torpaq sahəsində başqasına aid materiallarla tikinti aparıldıqda meydana çıxır. Çünki, daşınar əşya sayılan materiallar (qanunla müəyyən edilmiş qaydada aparılan) inşaatda istifadə olunduqda daşınmaz əşyanın tərkib hissəsinə çevrildiyi andan materialların mülkiyyətçisi həmin əşyalar üzərindəki hüququnu itirir. Təbii ki, tərəflər arasında podrat və ya tapşırıq müqaviləsi bağlandıqda mübahisəli münasibətlərə həmin müqavilələrə aid qaydalar tətbiq olunur. Belə müqavilə münasibəti olmadan başqasına aid materiallarla tikinti inşa edildikdə həmin tikilinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı ixtilaflar ortaya çıxır.
81. Elmi ədəbiyyatda “əsassız tikinti” adlandırılan belə vəziyyətlər üç qrupda təsnif edilir: 1)şəxsin özünə məxsus material ilə başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması; 2)şəxsin başqasına məxsus material ilə öz mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması; 3)şəxsin başqasına məxsus material ilə başqasının mülkiy yətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması.
82. Əsassız tikintini çıxıntılı binadan və özbaşına tikilidən fərqləndirmək lazımdır. Belə ki, çıxıntılı binada torpaq mülkiyyətçisinin öz ərazisində inşa etdiyi binanın və ya qurğunun bir hissəsi qonşunun torpaq sahəsinə keçir. Bu halda tikili eyni anda iki qonşu sahə üzərində yerləşir, başqa əraziyə keçmiş çıxıntı tərkib hissəsi olduğu bina ilə qırılmaz fiziki bağlantıda olur. Əsassız tikintidə isə binanın tamamı qonşunun və ya başqa şəxsin ərazisində inşa edilir.
83. Özbaşına tikiliyə münasibətdə əvvəlcə qeyd edilməlidir ki, onun meyarları Mülki Məcəllənin 180.1-ci maddəsində göstərilmişdir. Belə ki, özbaşına tikili, tikinti məqsədləri üçün ayrılmayan torpaq sahəsində və ya buna lazımi icazələr almadan və ya şəhərsalma və tikinti normaların ı və qaydalarını ciddi surətdə pozmaqla tikilmiş yaşayış evi, qurğu və ya başqa tikilidir (§ 47). Göründüyü kimi, sadalanan meyarlar sırasında tikilinin dövlət reyestrində qeydə alınmaması göstərilməmişdir. Odur ki, şəxsin xüsusi mülkiyyətində olan torpaq sahəsində lazımi inzibati prosedurlara uyğun şəkildə inşa etdiyi, lakin hələ reyestrdən qeydiyyatdan keçirmədiyi tikinti özbaşına tikili sayıla bilməz. Mübahisə olduqda bir tikilinin özbaşına sayılması üçün müvafiq icra hakimiyyəti orqanı (və ya maraqlı tərəf) Mülki Məcəllənin məhz 180.1-ci maddəsində əks olunan şərtləri iddia və sübut etməlidir. Həmin şərtlər isə onu göstərir ki, bu institut daha çox inşaatla bağlı torpaq mülkiyyətçisi ilə inzibati orqanlar arasındakı hüquq münasibətləri baxımından aktualdır. Əsassız tikinti isə torpaq s ahəsinin mülkiyyətçisi ilə inşaatı öz hesabına aparmış şəxs arasında yaranan mülki hüquq münasibətləri ilə bağlıdır. Məsələn, tikinti üçün ayrılan torpaq sahəsində lazımi icazələr almaqla tikinti norma və qaydalarına uyğun aparılan inşaatda müqavilə münasibəti olmadan başqası öz materialı ilə bina tikə bilər. Bu zaman həmin bina özbaşına tikili sayılmayacağı halda, əsassız tikinti hesab ediləcəkdir.
84. Baxılan işin məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından belə görünür ki, Cavabdeh MMC özünə məxsus material ilə İddiaçı mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin 1463 kv.m. hissəsində inşaat aparmışdır.
85. Bu hal bir şəxsin özünə məxsus materiallarla başqasının mülkiyyətində olan torpaq sahəsində inşaat aparması vəziyyətinə uyğun gəlir. Odur ki, mövcud vəziyyətdə tərəflərin bir-birinə q arşı hansı tələb hüquqlarına malik olması nəzərdən keçirilməlidir.
86. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericiliyimizdə bu halı düzünə tənzimləyən maddi hüquq normaları aşkar edilmir.
87. Doğrudur, daşınar əşyalarla bağlı oxşar vəziyyət Mülki Məcəllənin 188-ci (emal) maddəsində nizama salınsa da (§ 48), daşınmaz əşyalara dair mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılması əsaslarında (Vİİİ fəsildə) məhz bu hal barəsində xüsusi tənzimləmə mövcud deyil.
88. Yalnız Mülki Məcəllənin 172.3-cü maddəsində qeyd olunmuşdur ki, “Əgər torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi tikinti zamanı qonşu sahənin sərhədlərini qərəzsiz pozarsa, həmin sahənin mülkiyyətçisi, pozuntu aşkar edilməzdən qabaq və ya aşkar edilən kimi pozucuya etiraz bildirildiyi hallardan başqa, həmin pozuntuya dözməlidir. Sərhədi pozmuş qon şu pul kompensasiyası ödəməli və bundan sonra onu hər il ödəməlidir” (§ 41).
89. Göründüyü kimi, bu normada qonşu torpaq sahəsinin sərhədlərinin qərəzsiz şəkildə pozulması ilə tikinti aparıldıqda buna dərhal etiraz etməyən torpaq mülkiyyətçinin həmin pozuntuya dözmək, pozuntuya yol vermiş mülkiyyətçinin isə müvafiq pul kompensasiyası ödəmək öhdəlikləri nəzərdə tutulmuşdur.
90. Normanın zidd mənasından isə aydın olur ki, inşaat zamanı qonşu sahənin sərhədləri qərəzli şəkildə pozularsa (yəni tikinti aparan şəxs sərhəddi pozduğunu bilirsə və ya bilməlidirsə), yaxud müdaxiləyə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisi pozuntuya dərhal etiraz edərsə, tikilinin sökülməsini, hətta sözügedən pozuntu delikt təşkil etdiyi üçün zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
91. Bu qayda binanın və ya qurğunu n tamamının qonşu mülkiyyətçinin torpaq sahəsində inşa edildiyi hallara aid olduğu kimi, qonşu olmayan başqa bir şəxsin torpaq sahəsində qərəzsiz şəkildə (o cümlədən, torpaq mülkiyyətçisinin şifahi razılığı ilə) öz vəsaiti hesabına aparılmış inşaata da aid edilə bilər.
92. Məhkəmə təcrübəmizdə özünün torpaq sahəsində başqasının tikinti aparmasına razılıq vermiş, bununla da həmin şəxsin tikintiyə münasibətdə vicdanlı sayılmasına öz davranışı ilə səbəb olmuş mülkiyyətçinin sonradan əvvəlki rəftarına zidd şəkildə, müvafiq kompensasiya vermədən həmin tikilinin sökülməsi barədə tələbləri əsassız sayılır. Belə yanaşma, hüquqdan sui-istifadə qadağasına uyğun olduğu kimi (MM, m. 560.1-560.2, 560.3.4), tikili sökülmədən torpağın tərkib hissəsi kimi qaldıqda isə torpaq mülkiyyətçisinin tikili hesabı na əsassız varlanmasının da qarşısını alır.
93. Bu halda torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin ödədiyi kompensasiya müqabilində inşaat aparmış şəxsin tikili üzərindəki hüququ aradan qalxır, torpaqla möhkəm bağlı olan həmin tikili bir iqtisadi dəyər olaraq əvəzini ödəmiş mülkiyyətçiyə qalır.
94. Bununla yanaşı, əksinə bir vəziyyətin meydana çıxması da istisna edilmir. Yəni, göstərilən şərtlər daxilində başqasının ərazisində vicdanlı şəkildə tikili inşa edildikdə və torpaq mülkiyyətçisi də buna dözməyə məcbur olduqda, inşaat aparmış şəxsə həmin torpaq sahəsi üzərində hüququn verilməsi, əvəzində isə ərazinin mülkiyyətçisinə kompensasiya ödənilməsini tərəflərdən birinin tələb etməsi də mümkündür.
95. Baxılan işdə mübahisəli hüquq münasibəti məhz bu xarakterli iddia ilə bağlıdır. Belə ki, cavabdeh “Azpetrol LTD" MMC bir neçə il əvvəl özünə məxsus material ilə İddiaçı mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin bir hissəsində (1463 kv.m.) inşaat aparmışdır. İddiaçı tikilinin sökülməsi və ya ərazinin boşaldılması tələbini irəli sürməmiş, məhrum qaldığı torpaq sahəsinin dəyərinin və düşdüyü zərərin əvəzinin Cavabdeh MMC-dən öz xeyrinə tutulmasını tələb edir.
96. Məhkəmə tərkibi nəzərə alır ki, qonşuluq hüququnun göstərişlərini pozan binalara çıxıntılı binalar haqqında qaydaların tətbiq edilməsi Mülki Məcəllənin 172.4-cü maddəsində açıqca göstərildiyi üçün (§ 42), eyni şərtlər daxilində başqasının ərazisində inşa edilmiş binanın və ya onun yerləşdiyi torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti ilə bağlı mübahisəli münasibətlərə də qanunun analogiyası qaydasında həmin normaya uyğun olaraq, çıxıntılı bin alar haqqında qaydalar tətbiq edilə bilər.
97. Belə ki, Mülki Məcəllənin 11.1-ci maddəsinə əsasən, mülki hüquq münasibətləri mülki qanunvericiliklə və ya tərəflərin razılaşması ilə birbaşa tənzimlənmədikdə və onlara tətbiq edilə bilən işgüzar adət olmadıqda həmin münasibətlərə, əgər bu, onların mahiyyətinə zidd deyildirsə, oxşar münasibətləri tənzimləyən mülki qanunvericilik normaları tətbiq edilir (qanunun analogiyası).
98. Bu səbəbdən kassasiya instansiyası məhkəməsi çıxıntılı bina institutunun mahiyyətinə və şərtlərinə aydınlıq gətirməyi zəruri hesab edir.
99. Çıxıntılı bina - bir torpaq sahəsində inşa edilən binanın həmin sahənin sərhədlərini aşaraq ona bitişik olan qonşu sahənin zəmininə, torpağın altına və ya üzərindəki hava boşluğuna keçən tikilidir (məsələn, A şəxsinin inşa etdiyi binanın qonşu B-nin torpaq sahəsinə 2 metr enində 10 metr uzunluğunda keçən hissəsi çıxıntılı binadır).
100. Bu cür vəziyyət həm çıxıntılı binanı inşa etmiş şəxsin, həm də belə bina ilə torpaq sahəsinə müdaxilə olunmuş mülkiyyətçinin qanundan irəli gələn hüquq və öhdəliklərini doğurur. Əşyaya bağlı olaraq meydana gələn bu hüquq və öhdəliklər kontekstində əvvəlcə çıxıntılı binanın və onun zəbt etdiyi torpaq sahəsinin hüquqi vəziyyəti, sonra isə həmin daşınmaz əşyaların sahiblərinin bir-birinə qarşı irəli sürə biləcəyi tələblər nəzərdən keçirilməlidir.
101. Çıxıntılı binanın hüquqi vəziyyəti Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin birinci cümləsində aşağıdakı kimi nəzərdə tutulmuşdur: “Başqa daşınmaz əmlaka keçən çıxıntıları olan binalar və digər qurğular yerləşdikləri daşınmaz əmlakın tərkib h issəsi kimi qalırlar, bu şərtlə ki, həmin əmlakın mülkiyyətçisi onlara əşya hüququna malik olsun” (§ 43).
102. Göründüyü kimi, qanunverici bu tənzimləmə ilə “torpağa bağlı olan torpağa aiddir” qaydasından (MM-in 135.4-cü maddəsində əks olunan vahid mülkiyyət prinsipindən) istisna hal müəyyən edərək göstərmişdir ki, çıxıntılı bina, ərazisinə keçdiyi torpaq sahəsinin deyil, bina sahibinin daşınmaz əşyasının tərkib hissəsi sayılır. Bu şərtlə ki, çıxıntılı binanı inşa edənin müdaxilə etdiyi torpaq sahəsinə əşya hüququ mövcud olsun. Burada tikintini həmin torpaq sahəsinə keçirmək səlahiyyətini özündə ehtiva edən bir məhdud əşya hüququndan söhbət gedir (məsələn, servitut). Bu hüququ verən mülkiyyətçi çıxıntılı binanın yaratdığı məhdudiyyətə dözmək öhdəliyini üzərinə götürür. Bununla da çıxıntılı bina, səthində (altında və ya üstündə) yerləşdiyi torpaq sahəsinin yox, bağlı olduğu əsas tikilinin tərkib hissəsi sayılır.
103. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 173.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur ki, üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər (§ 44).
104. Beləliklə, çıxıntılı binanın onu inşa edənin əşyasının tərkib hissəsi sayılması üçün birinci imkan bina sahibinin həmin tikili üçün əvvəlcədən bir əşya hüququna malik olmasıdır.
105. İkinci imkan isə ondan ibarətdir ki, bina inşa etmiş şəxsin belə bir əşya hüququ mövcud olmasa da, qanunda nəzərdə tutulan şərtlərin gerçəkləşməsinə görə müdaxilə etdiyi torpaq mülkiyyətçisindən məhdud əşya hüququ (servitut, tikintiyə vərəsəlik hüququ) və ya tam əşya hüququ (mülkiyyət hüququ) tələb etmək səlahiyy əti olsun. Bu cür səlahiyyət bir qayda olaraq, müqavilədən deyil, çıxıntılı binanın artıq inşa edilmiş olmasından, məhdudiyyətə məruz qalmış torpaq mülkiyyətçisinin buna vaxtında etiraz etməməsindən və digər qanuni şərtlərin mövcudluğundan irəli gəlir. Buna müvafiq olaraq, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinin də məruz qaldığı məhdudiyyətə dözmək kimi qanundan irəli gələn, əşyaya bağlı öhdəliyi yaranır.
106. Göstərilən şərtlər daxilində çıxıntılı binanı inşa edən şəxs yeni hüquqi vəziyyət doğuran bir subyektiv hüquqa malik olur və bu hüququndan istifadə etdikdə torpaq mülkiyyətçisi ilə aralarında öhdəlik münasibəti yaranır. Bu münasibət çərçivəsində ərazinin mülkiyyətçisi çıxıntılı bina sahibinin xeyrinə bir servitut qurmaq və ya müdaxilə olunan torpaq sahəsinin mülkiyyətini ona keçirmək, bi na sahibi isə ağlabatan əvəz ödəmək öhdəliyi altına düşür.
107. Təbii ki, bu öhdəliklərin icrasına dair tərəflər arasında qarşılıqlı razılaşma olduqda notarial formada bağlanan müqavilə əsasında bir tərəfə əvəz verilə, digərinin xeyrinə isə dövlət reyestrində müvafiq qeydiyyat aparıla bilər.
108. Mübahisə halında isə bina sahibinə əşya hüququnun verilməsinə, torpaq mülkiyyətçisinə ödəniləcək kompensasiyanın məbləğinə məhkəmə tərəfindən qərar verilməli, həmin öhdəliklərin eyni anda icra edilməli olması qərarda göstərilməlidir. Bu qərar mübahisəni qəti şəkildə həll etməklə, yeni hüquqi vəziyyəti yaradır, onun əsasında dövlət reyestrində aparılan qeydiyyat isə (qurucu deyil) açıqlayıcı mahiyyətdə olur. Qeydiyyatın dəqiq şəkildə aparıla bilməsi üçün çıxıntılı binanın sahibinə əşya hüququ veril ən torpaq sahəsinin sərhədləri qərarda göstərilməlidir.
109. Kassasiya məhkəməsi vurğulayır ki, müqavilə olmasa belə, torpaq mülkiyyətçisinin üzərinə bu cür yükün qoyulması mülkiyyət hüququnun pozulması kimi qiymətləndirilə bilməz. Ona görə ki, əvvəla, mülkiyyət hüququ sahibinə təmin etdiyi imkanlarla yanaşı, qanundan irəli gələn öhdəlikləri də özündə ehtiva edir. Bu səbəbdən Mülki Məcəllənin 152.5-ci maddəsi mülkiyyətçinin qanunda müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərlə, habelə qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarınının pozulmaması, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmaması nəzərə alınmaqla öz əşyasına sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək hüququnu tanımışdır (§ 39). İkincisi, mülkiyyət hüququ zəruri olduqda, qanunda nəzərdə tutu lan əsaslarla, qanuni məqsədlərlə (o cümlədən başqa şəxslərin hüquq və mənafelərinin qorunması üçün) mütənasib şəkildə məhdudlaşdırıla bilər. Bu imkan Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29-cu maddəsinin V və Vİ hissələrində, “Azərbaycan Respublikasında insan hüquq və azadlıqlarının həyata keçirilməsinin tənzimlənməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Qanununun 3.1, 3.4, 3.5-ci maddələrində, habelə İnsan Hüquqlarının və X3 X2 1 saylı Protokolunun 1-ci maddəsində göstərilmişdir (§ 27-28, 30-33).
110. O da qeyd edilməlidir ki, Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsində göstərilən “başqa daşınmaz əmlak” dedikdə, başqasına məxsus, lakin xüsusi mülkiyyətə əlverişli olan torpaq sahəsi nəzərdə tutulur. Yəni, ümumi yol, meydan və ictimai ehtiyaclar üçün təxsis edilmiş digər yerl ərə çıxmış üst tikililər barəsində bu norma tətbiq edilə bilməz.
111. Çıxıntılı binaya dair hüquq münasibətləri çərçivəsində tərəflərin irəli sürə biləcəkləri iddia növləri və şərtləri isə aşağıdakılardan ibarətdir.
112. Bina sahibi müdaxilə etdiyi torpaq sahəsi üzərində ona əşya hüququnun verilməsini tələb edə bilər. Tələbin qanuni əsası Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsidir. Bu maddəyə görə, əgər üst tikili əsassızdırsa və hüququna toxunulmuş şəxs, bunu bilsə də, vaxtında etiraz etməzsə, üst tikilini ucaldan şəxsə, şəraitin haqq qazandırdığı hallarda, ağlabatan əvəz ödənilməklə, üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər (§ 45).
113. Normanın dispozisiya şərtlərindən göründüyü kimi tələbin təmin olunması üçün: 1) üst tikili əsassız olmalı; 2) torpaq mülkiyyətçisi bunu bilmiş və vaxtında etiraz etməmiş olmalı; 3) hal və şərait tikilini aparmış şəxsə haqq qazandırmalı; 4) torpağın mülkiyyətiçisinə ağlabatan əvəz ödənilməlidir. Sadalanan şərtlərin hamısı mövcud olmalıdır. Bu tələbə iddia müddəti də şamil olunmur.
114. Üst tikilinin əsassız olması dedikdə, bina sahibinin hər hansı əşya hüququna (məsələn, tərəflərin razılaşması ilə MM-in 173.2-ci maddəsində əks olunan servituta) malik olmaması nəzərdə tutulur.
115. Etiraz isə mülkiyyətçi (və ya məhdud əşya hüququ sahibi) tərəfindən çıxıntlı binanın əsassız inşa edilməsini tikinti aparan şəxsə (və ya onun təmsilçisinə) bildirən və üst tikilinin sökülməsini tələb edən iradə bəyanıdır. Etiraz məcburi bir formaya tabe olmayıb, hər hansı (şifahi, yazılı və s.) şəkildə bina sahibinə çatdırıla bilər.
116. E tirazın hansı müddətdə edilməli olması qanunda dəqiq göstərilməmişdir. Odur ki, həmin şərt təfsir edilərkən Mülki Məcəllənin anoloji münasibəti tənzimləyən 172.3-cü maddəsindəki qaydaya uyğun olaraq, etirazın müdaxilə aşkar edilən kimi (dərhal) bildirilməsi əsas götürülməlidir. Etiraz haqqını itirən mülkiyyətçi qanuna əsasən çıxıntılı binaya dözməyə borclu olur. Bu halda o, ədalətli əvəz tələb edə bilər.
117. Hal və şəraitin tikilini aparmış şəxsə haqq qazandırması dedikdə, bina sahibinin başqasının ərazisinə keçdiyini bilməməsi, bu səbəbdən vicdanlı olması, yaxud torpaq mülkiyyətçisinin buna açıq formada və ya qapalı şəkildə (davranışı ilə) razılıq verməsi, binanın dəyərinin zəbt etdiyi torpağın dəyərindən əhəmiyyətli dərəcədə çox olması, qonşuların bu vəziyyətdə uzun illər etirazsız yaşa ması və ona arxayın olmaqla görülmüş digər işlər, söküntünün tənasübsüz surətdə böyük xərclər hesabına başa gələcəyi və mühüm zərərə səbəb olacağı, çıxıntılı binanın altındakı torpaq sahəsinin mülkiyyətçiyə real bir fayda təmin etməməsi və s. hallar nəzərdə tutulur.
118. Binanın tamamı başqasının ərazisində inşa edildikdə Mülki Məcəllənin 172.3-cü maddəsində əks oluna şərtin - bina inşa etmiş şəxsin sərhəddi qərəzsiz pozması (bu halı bilməməklə vicdanlı olması, mülkiyyətçisinin özünün tikintiyə razılıq verməsi və ya vermiş hesab olunması) xüsusilə əhəmiyyət kəsb edir.
119. Ağlabatan əvəz isə torpaq mülkiyyətçisinin məhrum olduğu sahənin ədalətli kompensasiyasını özündə ehtiva edir. Mübahisə halında həmin məbləği məhkəmə işin konkret hallarını nəzərə almaqla müəyyənləşdirməlidir.
120. Torpa ğın mülkiyyətçisi isə aşağıdakı tələb hüquqlarına malikdir: a)Torpaq sahəsinə müdaxilə edən tikilinin sökülməsi.
121. Çıxıntılı bina qonşunun mülkiyyət hüququna müdaxilə təşkil etdiyi üçün mülkiyyətçi bu cür qəsdə və ya maneçiliyə son qoyulmasını Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsinə əsasən tələb edə bilər (neqator iddia). Eyni zamanda həmin Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin ikinci cümləsində nəzərdə tutulmuşdur ki, qonşu üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər.
122. Bununla belə, məhkəmə müdaxilənin qanuni bir əsasa söykənib-söykənmədiyini də araşdırmağa borcludur. Belə ki, binanı inşa etmiş şəxsin çıxıntı ilə müdaxilə etdiyi sahəyə əşya hüququ (servitut və s.) vardırsa, yaxud həmin şəxs MM-in 173.3-cü maddəsi çərçivəsində mülkiyyətçidən əşya hüququ tələb etmək səlahiyyətinə malikdirsə (§ 1 02108, 112), müdaxilə qanunsuz hesab edilmir. Bu şərtlər daxilində mülkiyyətçinin qanuna əsasən çıxıntılı binaya dözmək öhdəliyi yarandığı üçün neqator iddianın təmin olunması istisna olunur.
123. Tikilinin sökülməsini tələb etmək hüququna malik olan mülkiyyətçi, həmçinin əmlakına dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsini mülki hüquq pozuntusu (delikt) çərçivəsində həmin Məcəllənin 1097.1-ci maddəsinə əsasən tələb edə bilər. b)Torpaq sahəsinin bina çıxan hissəsinə və ya tamamına münasibətdə bina sahibinə əşya hüququ verilməklə ona ağlabatan əvəz ödənilməsi.
124. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, tərəflərin öz aralarında bu məzmunda razılığa gəlmələri mümkündür. Belə ki, torpağın mülkiyyətçisi söküntü tələb etmədən məhrum qaldığı torpağa görə ona bina sahibi tərəfindən əvəz ödənilməsinə razılaşa və qarşılığında həmin sahəyə dair sonuncuya servitut verə bilər. Mülki Məcəllənin 173.1-ci maddəsinin ikinci cümləsi və 173.2-ci maddəsi bu cür münasibətləri tənzimləyir: “Qonşu ya üst tikiliyə qarşı etirazını bildirə bilər, ya da bununla barışaraq ağlabatan əvəz ödənilməsini tələb edə bilər. Üst tikiliyə hüquq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində servitut kimi qeydə alına bilər”.
125. Belə, razılaşma olmadıqda torpağın mülkiyyətçisi iddia qaldırmaqla həmin təminatları məhkəmə yolu ilə əldə etmək hüququna malikdir. İddianın hüquqi əsasını Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsi təşkil edir (normanın tətbiq şərtləri üçün bax: §112-119).
126. Kassasiya kollegiyası xüsusi olaraq vurğulayır ki, bu tələbi irəli sürmək həm də ərazi mülkiyyətçisinin hüququdur. Ona görə ki, bina sahibi həmin tələbi irə li sürmədiyi təqdirdə onun yaratdığı mövcud faktiki vəziyyətlə torpaq mülkiyyətçisi iradəsi əleyhinə, özü də qeyri-müəyyən müddətə mülkiyyətinin bir qismindən məhrum edilmiş, yaxud məhdudlaşdırılmış vəziyyətdə qalır. Bu isə yolverilməz bir vəziyyətdir.
127. Məlum olduğu kimi, bəzi hallarda vaxtında etiraz edilməmiş çıxıntılı binanın sökülməsi üçün əsaslar olmur, bina sahibi də buna görə kompensasiya ödəməkdən boyun qaçırır. Belə olan təqdirdə torpaq mülkiyyətçisi çıxıntı olan hissədə əmlakına sahiblik və ya ondan istifadə imkanından ya tamamilə məhrum olur (məsələn, qonşu ərazidə tikilmiş bina 3 metr enində, 10 metr uzunluğunda onun ərazisinə keçdiyi üçün 30 kv.m. həcmində torpaqdan ümumiyyətlə yararlana bilmir), ya istifadə imkanı məhdudlaşır (məsələn, qonşu ərazidə tikilmiş binanın eyvan ı ikinci mərtəbədən 10 kv.m.həcmdə mülkiyyətçinin hava sahəsinə çıxdıqda eyvanın altındakı torpaqdan istifadə mümkün olsa da, həmin ərazidə şaquli istiqamətdə qurğu qura bilmir), ya da çıxıntının həcminə və ya xarakterinə görə torpaq sahəsinin iqtisadi təyinatından umulan fayda itmiş olur (məsələn, 0.06 ha həyətyanı torpaq sahəsinin çıxıntılı binanın altında qalması səbəbindən 0.02 ha.sahədə fərdi yaşayış evi inşa etmək mənasız olur).
128. Göstərilən hallarda torpaq mülkiyyətçisinin ədalətli əvəz almaq imkanından məhrum edilməsinin heç bir ağlabatan səbəbi və qanuni əsası olmur. Onun tələbi əsasında əvəz ödənilməsi qət edildikdə isə torpağa dair əşya hüququnun bina sahibinə verilməsi məntiqi zərurətdən irəli gəlir. Əks təqdirdə torpaq mülkiyyətçisi əsassız varlanmış olardı.
129. O da qeyd edilməlidir ki, bina sahibinə konkret olaraq hansı (ən uyğun) əşya hüququnun verilməsini məhkəmə hər işin konkret halına (torpaqdan məhrumiyyətin dərəcəsinə, xarakterinə və s.) görə müəyyən etməlidir. Məsələn, yuxarıda çəkilən 1-ci misalda torpaq sahəsinin çıxıntı olan hissəsinin mülkiyyəti (tam əşya hüququ), 2-ci misalda eyvanın məhdudiyyət sahəsinə servitut (məhdud əşya hüququ) verilə, 3-cü misalda isə torpaq sahəsinin tamamının mülkiyyəti bina sahibinə keçirilə bilər.
130. Bu səbəbdən qanunverici məsələnin həllini işin halları baxımından hakimin mülahizə sərbəstliyinə buraxaraq, Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsində tənzimləməni “üst tikiliyə əşya hüququ və ya torpağa mülkiyyət hüququ verilə bilər” şəklində ifadə etmişdir. c) Binadan irəli gələn təhlükənin qarşısının alınması üçün lazımi tədbirlər görməyi tələb etmək hüququ. Bu tələbin əsası və şərtləri MM-in 173.4-cü maddəsində əks olunmuşdur (§ 46).
131. Kassasiya məhkəməsi çıxıntılı binalar haqqında qaydaları şərh etdikdən sonra təkrarən diqqəti ona cəlb edir ki, baxılan işdə İddiaçı mülkiyyətində olan torpaq sahəsindəki tikililərin sökülməsini deyil, Cavabdeh MMC tərəfindən və həmin cəmiyyətin vəsaiti hesabına inşa edilmiş tikililərin yerləşdiyi torpaq sahəsinin 1463 kv.m. hissəsinin əvəzinin ödənilməsini tələb edir.
132. Odur ki, iddiaya Mülki Məcəllənin 11.1, 172.3, 172.4 və 173.3-cü maddələri çərçivəsində, yuxarıda göstərilən hüquqi mövqelərə uyğun şəkildə baxılmalı və mübahisənin həllinə dair yekun məhkəmə aktı çıxarılmalıdır.
133. Beləliklə, bütün qeyd edilənlər nəzərə alındıqda məhkəmə tərkibi bu qənaətə gəlir k i, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddianın qanuni əsaslarını düzgün müəyyən etməmiş, iddianın “272.470 manat real zərər”, yəni torpağın dəyəri hissəsində gəldiyi nəticə üzrə işdəki ekspertiza rəylərini mötəbərlilik (torpağın həqiqi dəyərini əks etdiribetdirməməsi) baxımından düzgün qiymətləndirməmiş, iddiaçıya kompensasiya ödənildiyi halda cavabdehə müvafiq torpaq sahəsi üzərində əşya hüququnun verilməsi məsələsini ümumiyyətlə həll etməmiş, nəticə etibarilə düzgün olmayan qətnamə çıxarmışdır.
134. Kollegiya onu qeyd edir ki, apellyasiya məhkəməsi “144.000 manat əldən çıxmış fayda” tələbini zərərin sübuta yetirilməməsi əsası ilə rədd etməkdə də haqlı olmamışdır. Ona görə ki, mövcud vəziyyətdə iddiaçı maddi zərərin varlığını sübut edə bilmədikdə, məhrum qaldığı əmlakı hesabına cavabdeh in çəkməli olduğu xərclərdən azad olmaqla varlandığını (qənaət varlanması) sübut etməsi yetərlidir.
135. O da nəzərə alınmalıdır ki, yeni apellyasiya baxışında iddiaçının tələbi Mülki Məcəllənin 173.3-cü maddəsi ilə haqlı sayılacağı təqdirdə iddiada göstərilən “272.470 manat real zərər” və “144.000 manat əldən çıxmış fayda” tələbləri maddi zərər və ya əsassız varlanma çərçivəsində deyil, həmin normada əks olunan “ağlabatan əvəz” şərti altında həm cavabdehə məhdud əşya hüququ veriləcək torpaq sahəsinin dəyəri, həm də ötən müddət ərzində iddiaçının məhrum qaldığı əmlak hesabına cavabdehin qənaət etdiyi vəsait birlikdə qiymətləndirilməklə ədalətli kompensasiyanın ümumi məbləği müəyyənləşdirilməlidir.
136. Bu səbəbdən Kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayətləri qismən təmin olunmalı, apelly asiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, yuxarıda göstərilən hüquq normaları və hüquqi mövqelər əsasında yenidən araşdırılması və nəticəsindən asılı olaraq müvafiq qərarın qəbul edilməsi üçün iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.
137. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayətləri qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-6704/2024 nömrəli iş üzrə 17 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.