Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1170/2025 24.04.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh Nurəddin qızına, habelə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “mənzilin naturada bölünməsi, bu mümkün olmadıqda mənzilin açıq hərracda satılması, əldə edilən məbləğin mülkiyyətçilərin paylarına uyğun bölünməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: paylı mülkiyyət hüququnun xitamının əsasları, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın hərracdan satılması) Azərbaycan Respublikası Ali M əhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızından və Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 23 dekabr 2024-cü il tarixli, 2(103)5440/2024 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları:
1. İddiaçı və Cavabdeh Nurəddin qızı 21 noyabr 2001-ci il tarixi nikaha daxil olmuş, nikahları 07 yanvar 2010-cu il tarixdə məhkəmə qətnaməsi ilə pozulmuşdur. 2. ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin üzərində 2/5 hissədə İddiaçı, 3/5 hissədə Cavabdeh Nurəddin qızının mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestr ində qeydiyyata alınmışdır.
3. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh Nurəddin qızına mənzilin ona məxsus hissəsinin 60000 manata alması təklif edilsə də, tərəflər arasında razılıq əldə edilməmiş, cavabdeh iddiaçının bununla bağlı ərizəsinə cavab verməmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı Cavabdeh Nurəddin qızına qarşı iddia ərizəsi ilə və sonradan Azərbaycan Respublikası MPM-in 53-cü maddəsinə əsasən ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, tərəflərin əldə etdikləri ünvan 2 ünvanında yerləşən, yaşayış sahəsi 75,3 kv.metr olan 5 otaqlı mənzilin naturada 2/5 hissədə bölünməsi, bu mümkün olmadıqda mənzilin açıq hərracda məcburi satılması və əldə edilən məbləğin ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına müvafiq olaraq bölünməs i barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, nikah pozulduqdan sonra cavabdeh mübahisəli mənzildə iddiaçının həyatına hər cür müdaxilə etməyə başlamışdır. Bununla bağlı iddiaçı mənzilin bölünməsi ilə bağlı məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalmış, nəticədə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 06 sentyabr 2010-cu il tarixli qətnaməsi ilə mənzilə tərəflərin payları müəyyən olunmuşdur. İddiaçı davamlı təhdid və təxribatlara məruz qaldığından, mübahisəli mənzilə köçüb orada yaşaya bilmir. Tərəflərin birlikdə yaşamaları mümkün olmadığından, iddiaçı əmlakın ona aid hissəsinə müstəqil sərəncam vermək istəyir. Oğlunun xeyrinə aliment üzrə borcun ödənilməsi üçün də mənzilin məcburi satışı lazımdır. Mənzilin satış qiymətinin 160.000 manat olması ilə bağlı heç bir mübahisə yoxdur.
6. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş kompleks məhkəmə tikinti-texniki və əmtəəşünaslıq ekspertizası üzrə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 26 fevral 2024-cü il tarixli rəyinə əsasən, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Hüquqlarının Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışında göstərilən ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 98,4 kv.m, yaşayış sahəsi 75,3 kv.m olan 5 otaqlı mənzilin ½ hissəsi üzrə İddiaçı payının Cavabdeh payından tənasübsüz zərər vurmadan naturada ayrılması (bölünməsi) İnşaat Norma və Qaydalarının 2.08.01.89*-nun 1.1., 2.2., 2.4., 2.9. bəndlərinin və Məhkəmə Tikint i-X1 Metodlarının tələblərinə müvafiq olaraq texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilir. Ekspert baxışına təqdim edilmiş ünvan 3 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 98,4 kv.metr olan orta təmirli mənzilin mövcud bazar dəyəri təqribən 177900 (98,40 x 1808 manat) manat, 10% azalma əmsalı tətbiq edilməklə həmin mənzilin likvid dəyəri təqribən (177900-10%) 160000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
7. Birinci instansiya məhkəməsində dindirilmiş ekspert X2 izahatında göstərmişdir ki, tərəflərin ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzil üzərində tərəflərin payları texniki səhv olaraq ½ kimi göstərilmişdir. Rəyə əsasən iddiaçının 2/5 hissədə payının cavabdehin payından naturada bölünməsinin mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir.
8. Birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilmiş "xxxx" MMC-nin 10 may 2024 cü il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən, aparılmış hesablamalar və təhlillərə əsasən fiziki şəxs Cavabdeh Nurəddin qızının müraciəti üzrə ünvan 4 ünvanında yerləşən köhnə tikili 5 mərtəbəli binanın 5-ci mərtəbəsində yerləşən, 5 otaqlı 49 saylı mənzilin təmirinə çəkilmiş xərclərin məbləğ (işçilik və material xərci daxil olmaqla) bazar qiymətləri nəzərə alınmaqla 35159 manat təşkil edir.
9. Bakı şəhəri Nizami Rayon Məhkəməsinin 04 iyul 2024-cü il tarixli, 2(007)231/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Q.Əliyeva) iddia tələbi təmin edilmiş, ünvan 2 ünvanında yerləşən mənzilin açıq hərracdan satılması, həmin mənzilin hərracda satışından sonra əldə olunan pul vəsaitinin 2/5 hissəsinin İddiaçı və 3/5 hissəsinin Cavabdeh Nurəddin qızına verilməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi mövqe yini onunla əsaslandırmışdır ki, mübahisəli mənzilin mülkiyyətçiləri arasında hər kəsin öz payına uyğun natura şəklində bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmadığı, həmçinin cavabdeh iddiaçıya məxsus payın alınmasına razı olmadığı üçün, həmin əmlak açıq hərracdan satılmalı və satış pulu ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməlidir.
11. Məhkəmə hesab etmişdir ki, məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının hazırkı iş üzrə 26 fevral 2024-cü il tarixli saylı rəyi əsaslıdır, işin faktiki halları ilə uyğun gəldiyindən yekun qərar qəbul edilərkən həmin ekspert rəyi əsas götürülməlidir.
12. Məhkəmə bununla bağlı qənaətə gələrkən müəyyən etmişdir ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzə rdə tutulmuş qaydalara iddiaçı tərəfindən əməl edilmişdir. Hansı ki, həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir.
13. Bununla da, müəyyən edilmişdir ki, iddiaçı mübahisəli məsələ ilə bağlı Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etmiş, lakin mübahisənin məhkəmədən kənar həlli imkanı itirildikdən sonra məhkəməyə müraciət etmişdir. Habelə, mənzilin naturada bölünməsinin texniki baxımdan mümkün olmaması ilə ek spert rəyi ilə müəyyən edilmişdir. Ona görə də, məhkəmə hesab etmişdir ki, ümumi mülkiyyətdə olan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi yolu ilə mübahisə həll edilməlidir.
14. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı əmlak üzərində olan payını 60000 manat qiymətləndirərək, cavabdehə payının alınması üçün təklif ünvanlasa da, tərəflər arasında razılıq əldə edilməmişdir. Ekspert rəyində göstərilən məbləğ nəzərə alındığı təqdirdə iddiaçının təklif etdiyi məbləğ ağlabatan məbləğdir.
15. Həmçinin, cavabdeh məhkəməyə mütəxəssis rəyi təqdim edərək, mənzilə 35159 manat məbləğində təmir xərci çəkildiyini qeyd etmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, təmir xərci ilə bağlı tərəflər arasında mübahisə olduğu təqdirdə, cav abdeh bunu ayrıca icraatda mübahisələndirilməlidir. Hazırkı halda isə, mübahisəli mənzilin tərəflərin paylarına uyğun naturada bölünməsinin mümkün olmadığı, həmçinin iddiaçıya məxsus payın cavabdehdən tərəfindən kompensasiya edilməsi ilə bağlı tərəflər arasında razılıq olmadığı müəyyən edildiyindən əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxılmalıdır.
16. Məhkəmə hesab etmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzili hərraca çıxarılmalı, əldə olunan pul vəsait mülkiyyətçilərin paylarına uyğun bölünməlidir.
17. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 220.3, 220.4, 220.5, 220.6-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 88, 103.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
18. Cav abdeh Nurəddin qızı apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı tərəfindən payını 60000 manata satmaq istəməsi barədə ona təklif 28 fevral 2023-cü il tarixdə notariat kontorundan göndərilmişdir. Həmin hal isə payın üçüncü şəxsə satılması ilə bağlı üstünlük hüququndan istifadə ilə əlaqədardır. İddia ərizəsi məhkəməyə 29 avqust 2023-cü il tarixdə verilmişdir. Ekspert rəyi isə 24 fevral 2024-cü il tarixdə verilmişdir. Yəni iddiaçının payını 60000 manata satmaq istəməsi barədə 28 fevral 2023-cü il tarixli məlumat məhkəmədə əsas kimi götürülə bilməzdi. İşin yuxarıda göstərilən hallarından göründüyü kimi iddiaçı nın notariat qaydasında öz payını satmaq niyyətində olması barədə ona göndərdiyi bildiriş payın üçüncü şəxsə satılması ilə bağlıdır. Lakin həmin sənəddən payın üçüncü şəxsə satılacağı barədə hər hansı bir məlumat yoxdur. Bu isə o deməkdir ki, bu hal tərəfin son təklifi kimi qəbul edilə bilməz və Mülki Məcəllənin 218.1-ci maddəsinin tələblərinə ziddir. Çünki həmin maddənin müddəalarında payın açıq hərracdan satışı istisna olunur. Bundan başqa, həm iddiaçı, həm də məhkəmə tərəfindən mülki qanunvericilikdə göstərilən ardıcıllıq pozulmuşdur. Belə ki, məhkəmənin qərardadı əsasında təyin edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin kompleks məhkəmə tikinti-texniki və əmtəəşünaslıq ekspertizasının 26 fevral 2024-cü il tarixli rəyi ilə müəyyən olmuşdur ki, ünva n 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 98,4 kv.m, yaşayış sahəsi 75,3 kv.m olan 5 otaqlı mənzilin paylara uyğun olaraq tənasübsüz zərər vurmadan naturada ayrılması mümkün deyildir. Həmin ekspertiza rəyi ilə mənzilə qiymət qoyulmuş və mənzilin likvid dəyəri 160000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Bundan sonra məhkəməyə mənzilin təmirinə çəkdiyi xərclə bağlı "xxxx" MMC-nin 10 may 2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyini təqdim etmiş və rəydə göstərilir ki, təmirə çəkdiyi xərc 35159 manat təşkil edir. Qanunvericiliyin tələbinə görə iddiaçı öz payının qiymətini ekspertiza rəyində göstərilən qiymətə və təmir xərcləri ilə bağlı qiymətə uyğun olaraq müəyyən etməli və payın alınmasını ona təklif etməli idi. Bu ancaq mənzilin naturada bölünməsinin mümkün olmaması müəyyən edildikdən, yəni ekspertin 26 fevral 2024-cü il tarixli rəyindən sonra edilə bilərdi. Lakin, bu hal baş verməmiş və məhkəmə də yeni yaranmış vəziyyətlə bağlı bu ardıcıllığın olmasını təmin etməmişdir. Göstərilən ardıcıllıq olmadan açıq hərracın təyin edilməsi qanunaziddir. Həmçinin qətnamənin “qət etdi” hissəsində mənzilin açıq hərraca hansı qiymətlə çıxarılacağı da müəyyən olunmamışdır.
20. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 23 dekabr 2024-cü il tarixli, 2(103)-5440/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim X.A.Mərdanovanın sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər V.N.Sadıqov və S.X.Bəhrəmzadə) cavabdehin apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin açıq hərracda satılması hissəsində dəyişdirilərək, mənzilin bazar dəyəri hərracda ilkin satış qiyməti – 177900 manat məbləğində müəyyən edilmiş, qətnamə qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
21. Apellyasiya məhkəməsi, cavabdehin apellyasiya şikayətində qanunvericiliyin tələbinə görə iddiaçının öz payının qiymətini ekspertiza rəyində göstərilən qiymətə və təmir xərcləri ilə bağlı qiymətə uyğun olaraq müəyyən etməli və payın alınmasını ona təklif etməsi ancaq mənzilin naturada bölünməsinin mümkün olmaması müəyyən edildikdən, yəni ekspertin xx.xx.2024-cü il tarixli rəyindən sonra edilməli olduğu halda bu hal baş verməməsi və məhkəmənin də yeni yaranmış vəziyyətlə bağlı bu ardıcıllığın olmasını təmin etməməsinə dair dəlilləri ilə razılaşmayaraq bildirmişdir ki, işin mübahisəsiz hallarından göründüyü kimi mənzilin mülkiyyətçiləri arasında hər kəsin öz payına uyğun natura şək lində bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmamışdır. Bununla yanaşı, birinci instansiya məhkəməsi baxışı zamanı cavabdehin nümayəndəsi və vəkili Vəkil izahat verərək bildirmişdir ki, onlar müvafiq təkliflərini iddiaçıya ediblər, icra mərhələsində də razılıq əldə edilə bilər. Göründüyü kimi, mübahisəli mənzilin paylara uyğun bölünməsi mümkün olmamış, eləcə də cavabdeh iddiaçıya məxsus payın alınmasına razı olmamışdır. Bununla da müəyyən edilir ki, iddiaçı mübahisəli məsələ ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl etmiş, lakin mübahisənin məhkəmədən kənar həlli imkanı itirildikdən sonra məhkəməyə müraciət etmişdir. Habelə, mənzilin naturada bölünməsinin texniki baxımdan mümkün olmaması ilə ekspert rəyi ilə müəyyən edilm işdir.
22. Belə olan halda apellyasiya kollegiyası hesab etmişdir ki, mübahisəli mənzilin mülkiyyətçiləri arasında hər kəsin öz payına uyğun natura şəklində bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmadığı, həmçinin cavabdeh iddiaçıya məxsus payın alınmasına razı olmadığı üçün birinci instansiya məhkəməsi həmin əmlak açıq hərracdan satılması və satış pulu ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
23. Bundan başqa, cavabdehin apellyasiya şikayətində qətnamənin “qət etdi” hissəsində mənzilin açıq hərraca hansı qiymətlə çıxarılacağı da müəyyən olunmamasına dair dəlilinə münasibətdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddiaçı iddia ərizəsində mənzilin naturada bölünməsi ilə yanaşı bölünmənin mümkün olmaması zamanı mənzilin açıq hərracda satılması, əldə edilən məbləğin mülkiyyətçilərin paylarına uyğun bölünməsini tələb etmişdir.
24. Apellyasiya kollegiyası Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 02/2024 nömrəli, 06 dekabr 2024-cü tarixli qərardadında formalaşdırılmış mövqeyə uyğun olaraq hesab etmişdir ki, hazırkı vəziyyətdə mübahisəli mənzilin mülkiyyətçiləri arasında hər kəsin öz payına uyğun natura şəklində bölünməsi texniki cəhətdən mümkün olmadığından, həmçinin cavabdeh iddiaçıya məxsus payın alınmasına razı olmadığından həmin əmlak açıq hərracdan satılaraq ilkin satış qiyməti göstərilməlidir.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi ünvan 1 ünvanında yerləşən mənzilin hazırkı orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyərinin müəyyən edilməsinin xüsusi bilik tələb etdiyini və məhkəmənin bu sahədə xüsusi biliyə malik olmamasını, eləcə də qeyd olunan rəyi şübhə altına alan hər hansı halın müəyyən edilməməsini nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, mübahisəli mənzilin hərracdan ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi zamanı məhz Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının 26 fevral 2024-cü il tarixli rəyinə istinad edilməlidir. Odur ki, mübahisəli mənzilin bazar dəyərinə uyğun hərracdan ilkin satış qiyməti 177900 manat məbləğində müəyyən edilməlidir. Bu səbəbdən, cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinin dəlilləri – mənzilin hərracdan ilkin satış qiymət inin göstərilməməsi hissəsində qismən əsaslı olmuşdur.
26. Apellyasiya məhkəməsi hüquqi mövqeyini əsaslandırarkən Mülki Məcəllənin 220.3, 220.4, 220.5, 220.6-cı maddələrinə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 04 aprel 2014-cü il tarixli Qərarına və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü tarixli qərardadına istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
27. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın t əmin edilməməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
28. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 04 aprel 2014-cü il tarixli Qərarının və Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü tarixli qərardadının, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 217.3-cü maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.
29. Belə ki, cavabdeh məhkəməyə mənzilin təmirinə çəkdiyi xərclə bağlı "xxxx" MMC-nin 10 may 2024-cü il tarixli mütəxəssis rəyini təqdim etmiş və həmin rəydə göstərilir ki, təmirə çəkdiyi xərc 35159 manat təşkil edir. Kassator mənzilin naturada ayrılması mümkün olmadıqdan sonra, ekspertiza rəyi ilə müəyyən edilmiş likvid qiymətindən təmirə xərclədiyi pulu çıxmaqla iddiaçıya payına uyğun olaraq pul kompensasiyası təklif etmişdir. Lakin, iddiaçı həmin pul kompensasiyasını almaqdan imtina etmişdir. Deməli artıq o, mənzilin açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməzdi. Lakin, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən bu hal nəzərə alınmamışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən əşyanın bazar qiymətinə uyğun ədalətli kompensasiya məbləği müəyyən edilməmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi yalnız ekspertiza rəyində göstərilən bazar qiymətini əsas götürərək nəticə vermişdir. Lakin, nəzə rə alınmamışdır ki, mənzilin bazar qiymətinin belə yüksək olması onun təmirli olması ilə əlaqədardır.
30. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
31. Kassasiya şikayətinə etiraz verilməmişdir. Kassasiya baxışının hədləri:
32. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunubolunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
33. Kassator kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini bütövlüklə mübahisələndirdiyindən, hazırkı kassasiya baxışının predmetini həmin məhkəmənin qətnaməsinin qanuniliyinin kassasiya şikayətinin dəlilləri əsasında tam yoxlanılması təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq:
34. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13-cü maddəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur. 29-cu maddəsinə əsasə n hər kəsin mülkiyyət hüququ vardır. Mülkiyyətin heç bir növünə üstünlük verilmir. Mülkiyyət hüququ, o cümlədən xüsusi mülkiyyət hüququ qanunla qorunur. Hər kəsin mülkiyyətində daşınar və daşınmaz əmlak ola bilər. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Heç kəs məhkəmənin qərarı olmadan mülkiyyətindən məhrum edilə bilməz.
35. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur. 152.3-cü maddəsinə əsasən istifadə hüququ - əmlakdan (əşyadan) onun faydalı təbii xass ələrini hasil etməyin, habelə ondan fayda götürməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. İstifadədən fayda gəlir, artım, bəhər, törəmə şəklində və başqa formalarda ola bilər. 152.5-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi qanunda və ya müqavilədə müəyyən edilən məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla müəyyənləşdirilmiş hədlərdə əmlaka (əşyaya) sərbəst surətdə sahib ola bilər, ondan istifadə edə bilər və ona dair sərəncam verə bilər, həmin əmlaka başqa şəxslərin sahibliyinə yol verməyə bilər, ona mənsub əmlak barəsində öz mülahizəsi ilə istənilən hərəkətləri edə bilər, bir şərtlə ki, həmin hərəkətlər qonşuların və ya üçüncü şəxslərin hüquqlarını pozmasın, yaxud hüquqdan sui-istifadə olmasın. 157.4-cü maddəsinə əsasən əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etməd ən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər. 213.1-ci maddəsinə əsasən iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur. 213.2-ci maddəsinə əsasən əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər. 214.3-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi ümumi mülkiyyətdən istifadənin müəyyənləşdirilmiş qaydasına əməl etməklə öz hesabına bu əmlakı yaxşılaşdıran əlavələr etmişsə və həmin əlavələr əmlakdan ayrıla bilməzsə, ümumi mülkiyyət hüququnda öz pay ının müvafiq surətdə artırılması hüququna malikdir. 220.1-ci maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. 220.3-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. 220.6-cı maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əs asən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. 221-ci maddəsinə əsasən ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bö lgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
36. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-c i maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 101.7-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir. 103.1-ci maddəsinə əsasən ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə i ştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişikli k edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
37. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
38. Belə ki, hazırkı kassasiya şikayətinin dəlilləri tərəflərin paylı mülkiyyətlərində olan mənzilin hərracdan ilkin satış qiymətinin düzgün müəyyən olunmaması ilə bağlıdır. Kassator dəlillərini belə əsaslandırır ki, mənzildə onun tərəfindən edilən tə mirin dəyəri mənzilin ilkin satış qiymətindən onun xeyrinə çıxmalı, həmçinin cavabdehin bu qaydada iddiaçıya təklif etdiyi kompensasiya qəbul edilmədiyindən iddia rədd edilməlidir.
39. Kassasiya kollegiyası ilk olaraq qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadında göstərilmişdir ki, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması məsələsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3 - 220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi məsələsi is ə həmin Məcəllənin 221-ci maddəsi tətbiq edilməklə, bu qərardadın əsaslandırıcı hissəsində qeyd olunan hüquqi mövqelərə uyğun həll olunmalıdır. İddia tələbinin hansı formada ifadə olunmasından asılı olmayaraq, qaldırılan iddianın predmeti ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və ya payın ayrılmasından ibarət olduğundan, məhkəmələr həmin tələbin qanuni əsasını təşkil edən maddənin dispozisiya şərtlərinə uyğun olaraq, mübahisənin qanunla müəyyən edilmiş ardıcıllıq gözlənilməklə hər bir mərhələ üzrə həll edilməsinin mümkünlüyünü aydınlaşdırmalıdırlar. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyadan payın naturada ayrılması mümkün olmadıqda, iddiaçının tələbi üzrə məhkəmələr əşyanın bazar qiymətinə uyğun ədalətli kompensasiya məbləğini müəyyən etməli və cavabdeh tərəfin buna münasibəti baxımında n müvafiq qərar qəbul etməlidirlər. Ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi və əşyadan payın ayrılması barədə işlərə baxılarkən məhkəmələr qətnamənin nəticə hissəsində icra qaydası qismində əşyanın bazar dəyərinə uyğun hərracdan ilkin satış qiymətini göstərməlidirlər.
40. Qərardadın 62-ci maddəsində isə izah olunmuşdur ki, Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyi n davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağıdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fiziki) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması.
41. Hazırkı işdən müəyyən olunur ki, mübahisəli əmlak iki nəfərin paylı mülkiyyətində olaraq, onlardan biri (iddiaçı) ayrılmaq istədiyindən, bu tələb paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi barəsindədir.
42. Belə olan halda isə, Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinə görə cavabdehin iddiaçıya hərracdan kənar kompensasiya ödəməklə, əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu saxlamaq imkanı yoxdur. O, yalnız ümumi prosedur çərçivəsində hərracda iştirak edib, daşınmaz əmlakı əldə edə və qalibi olduğu qiymətlə id diaçıya payının dəyərini ödəyərək, əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu saxlaya bilər.
43. Yəni, cavabdeh də hərracda iştirak edərək, mənzili əldə etmək hüququna malik olduğundan, onun mənzilin hərracdan yekun satış qiymətinin iddiaçının payına uyğun hissəsini, yəni faktiki ədalətli kompensiyanı ödəməklə, əmlakı tam mülkiyyətinə keçirtmək imkanı qalmaqdadır. Tərəflərin birgə əşyanın qiyməti ilə bağlı razılığa gəlməmələrinin iddianın rədd olunması üçün əsas kimi Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində nəzərdə tutulmamışdır.
44. Mənzilin təmirinin dəyərinin nəzərə alınmaması barədə kassasiya şikayətinin dəlili həmçinin əsassızdır.
45. Belə ki, cavabdeh mənzili öz hesabına etdiyi yaxşılaşdırma nəticəsində dəyərinin əhəmiyyətli artmasını iddia etdiyi halda, Mülki Məcəllənin 214.3-cü maddəsinə əsasən t ələb irəli sürməlidir. Lakin, belə tələb olmadığı üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsi Mülki Prosessual Məcəlləsinin 218.3-cü maddəsini düzgün tətbiq etməklə, mövcud iddiaya baxmışdır.
46. Daşınmaz əmlakın satış dəyərinin düzgün müəyyən olunmamasına dair cavabdehin dəlili üzrə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iş materiallarına əsasən həmin qiymətin müəyyən edilməsi məqsədi ilə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən ekspertiza rəyi alınmışdır. Cavabdeh tərəf həmin rəyi mübahisələndirməmiş, onun düzgün olmamasını təsdiq edən sübutları işin faktiki hallarını araşdıran məhkəmələrə təqdim etməmişdir.
47. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, ekspert rəyi sübut növlərindən biri olmaqla, digər sübutlarla müqayisədə qabaqcadan müəyyən edilmiş üstünlüyə malik olmasa da, məhkəmənin qərardadı əsasın da keçirilmiş ekspertizanın rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksəkdir. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisəni həll edərkən iş üzrə apellyasiya məhkəməsində keçirilmiş ekspert rəyini birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilmiş rəylərə münasibətdə daha mötəbər olmasını əsaslandırmaqla, MPM-in 88, 101.7 və 103-cü maddələrinin tələblərinə riayət etmişdir.
48. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə tam razılaşaraq hesab edir ki, həmin məhkəmə hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir. Kassa siya şikayətinin dəlilləri əsassızdır, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğvi üçün qanuni əsas deyildir.
49. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416, 417, 419 və 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 23 dekabr 2024-cü il tarixli, 2(103)-5440/2024 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.