Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1249/2023 10.04.2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının Cavabdeh MMC-yə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: qiymətləndirmə hesabatının ləğv edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası hakimlər X3 (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə İddiaçı cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjası Cavabdeh MMC-yə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər "xxxx" ASC və Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi) qiymətləndirmə hesabatının ləğv olunması tələbinə dair iddia ərizəsi ilə bağlı Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mü lki Kollegiyasının 2(103)2832/2022 nömrəli iş üzrə 07 dekabr 2022-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçının kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İŞİN HALLARİ
1. Respublika Xammal və Əmtəə Birjası Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli XXX nömrəli Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatına görə, İddiaçı məxsus ünvanndə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin likvid qiyməti 355.000 manat təşkil edir. 2. "xxxx" MMC-nin Sumqayıt şəhəri üzrə icra idarəsinə, İddiaçı, "xxxx" ASC-yə ünvanlandığı xx.xx.2021-ci il tarixli XXX nömrəli Hərrac bilidirişinə əsasən, ünvanndə icarədə olan 0.1220 ha torpaq sahəsində yerləşən binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsində yerləşən ü/s 1.086,56 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsi üzrə hərracın xx.xx.2021-ci i l tarixdə saat 11:00-da keçirilməsi bərədə məlumat verilmişdir. 3. “X5 Mərkəzi” MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli XXX nömrəli hesabatına əsasən, ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 1.086,56 kv.m-dən ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin qiymətləndirilmə tarixinə bazar dəyəri 705.000 manat, likvid dəyəri 634.500 manat müəyyən edilmişdir. 4. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli 0058 nömrəli rəyə görə, ünvanndə yerləşən ümumi sahəsi 1.086,56 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinin bazar qiyməti 600.000 manat, likvid qiyməti 540.000 manat müəyyən edilmişdir.
5. Üçüncü şəxs "xxxx" ASC tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş “XXX" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinə əsasən, sözügüdən əmlakın bazar qiyməti 379.000 manat, likvid qiyməti 342.000 manat, "xxxx" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinə görə, bazar qiyməti 370.000 manat, likvid qiyməti 340.000 manat, “XXX" MMC-nin xx.xx.2022-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyinə əsasən, bazar qiyməti 401.000 manat, likvid qiyməti 350.000 manat müəyyən edilmişdir.
6. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin verdiyi xx.xx.2022-ci il tarixli XXX nömrəli rəyə görə, ünvanndə yerləşən ümumi sahəsi 1.086,56 kv.m. olan qeyri-yaşayış sahəsinin bazar qiyməti 320.000 manat, likvid qiyməti 288.000 manat müəyyən edilmişdir. İŞ ÜZRƏ QƏBUL EDİLMİŞ MƏHKƏMƏ AKTLARİ a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı cavabdehə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ona məxsus ünvanndə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh MMC tərəfindən qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli XXX nömrəli hesabatının ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
8. İddianın əsaslarına görə, real bazar qiyməti 1.000.000 manata yaxın olan əmlakın ilkin satış qiymətinin 355.000 manat qiymətləndirilməsi qanunvericiliyin tələblərini, xususən də “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun müddəalarını pozaraq, mülkiyyətində olan daşınmaz əmlaka real bazar qiymətinə açıq-aşkar uyğun gəlməyən qiymətə hərracdan satımasına nail olmaq istəyərək mülkiyyət hüquqlarını kobud surətdə pozurlar.
9. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-161/2022 nömrəli iş üzrə xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim K.Əmirxanova) iddia rədd edilmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslarına görə, qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh MMC tərəfindən qiymətlən dirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli XXX nömrəli hesabatında göstərilən məbləğlər əmlakın real qiymətinə tam uyğundur.
11. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” AR Qanununun 3, 7, 8-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
12. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə razılaşmayan iddiaçı ondan apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilib, iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
13. Apellyasiya şikayətinin dəlillərinə görə, ipoteka predmeti olan qeyri-yaşayış obyektinin ilkin satış qiyməti düzgün müəyyən edilməmişdir.
14. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının (hakimlər F.Babayev (məruzəçi), Ş.Məmmədova və R.Eyvazov) 2(103)-2832/2022 n ömrəli iş üzrə xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin olunmuş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə çıxarılmış, iddia rədd olunmuşdur.
15. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslarına görə, “...birinci instansiya məhkəməsi Mülki Prosessual Məcəllənin 57.1-ci maddəsinə müvafiq olaraq mübahisəli əmlakın mülkiyyətçisi olan "xxxx" ASC-ni və əmlakın hərracda satışını sifariş edən Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsini işə cəlb edərək məsələnin tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırılmasına nail olmağa çalışmalı olduğu halda, bunu etməmiş, bu hal tam, hərtərəfli və obyektiv olmayan məhkəmə qərarının çıxarılması ilə nəticələnmişdir.... Göründüyü kimi, iddia predmeti olan əmlakın likvid qiymətinin müəyyən edilməsi üçün aparılmış müvafiq tədqiqatların nəticələri arasında fərq müşahidə olunmuşdur. Ekspert rəyinin xüsusi bilik tələb edən suallara aydınlıq gətirilməsi ilə bağlı olduğunu və əmlakın vəziyyəti (qeyri-yaşayış sahəsinin köhnə təmirli olması, əsas binanın bir hissəsində mərtəbə arası örtüyün (panellərin) uçduğunu) və dəyəri ilə bağlı bütün ekspertiza rəylərini müqayisəli şəkildə tədqiq edərək kollegiya belə nəticəyə gəlir ki, ünvanndə yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh MMC tərəfindən qiymətləndirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixli, XXX saylı hesabatında göstərilən məbləğlər əmlakın real qiymətinə tam uyğundur.”
16. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 3, 7, 8-ci maddələrinə istinadla əsas landırmışdır. KASSASİYA ŞİKAYƏTİNİN VƏ ONA ETİRAZİN DƏLİLLƏRİ a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ilə razılaşmayan iddiaçı ondan kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilib, iddianın təmin olunmasını xahiş etmişdir.
18. Kassasiya şikayətinin dəlillərinə görə, əmlak 1.000 kvadrat metrə yaxındır. Əmlak girov qoyulanda 600.000 manat qiymtləndirilib. Bu da olub 2009-cu ildə. Əvvəlki 2010-cu ildə hərraca çxıarılanda 800.000 manat qiymətləndirilmişdi. Ekspertin qiymətləndirici olmaması barədə sənədlər təqdim ediləcəyi və həmçinin yenidən qiymətləndirmə təyin edilməsi barədə vəsaətətə məhkəmə heç bir münasibət bildirməyib. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
19. Kassasiya şikayətinə qarşı üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin etirazının dəlillərinə görə, Bankın məhkəməyə sübut kimi təqdim etdiyi qiymətləndirmə rəylərini verən qiymətləndirmə şirkətləri Azərbaycan Respublikasının İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu tərəfindən əmlak bazarında əmlakların real bazar dəyərini müəyyən edən nüfuzlu və ixtisaslaşdırılmış qiymətləndirmə şirkətləridir və həmin şirkətlərin qiymətləndirmə fəaliyyəti 5 ildən artıqdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin sözügedən əmlakın qiymətləndirməsini həyata keçirən ekspertlərlə bağlı qeyd edir ki, mühəndis-texniki ekspertizalar şöbəsinin aparıcı eksperti X2 ali texniki təhsillidir və tikinti-texniki obyektlərinin tədqiqi ixtisası üzrə 1999-cu ildən ekspert iş stajına malikdir və iqtisad ekspertizaları şöbəsinin böyük eksperti X1 2014-cü ildən ekspert iş stajına malik ali təhsilli və İİ dərəcəli ekspert əmtəəşünasdır. Göründüyü kimi, ekspertlərin təcrübəsi, iş stajı və ixtisasları əmlak qiymətləndirilməsinə imkan verir. TƏTBİQ EDİLƏN HÜQUQ 20. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə
3. Qiymətləndirilməsi mülki qanunvericiliklə nəzərdə tutulan və ya sifarişçi tərəfindən zəruri hesab edilən hər cür əmlak qiymətləndirmə fəaliyyətinin obyektidir; Maddə
7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş bazar və ya di gər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər; Maddə
8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxıla bilər. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. 21. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu: Maddə 51.1 Borclunun əmlakının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa əsasən tərəflərin razılığı, yaxud məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirildiyi, habelə tənzimlənən qiymətlərin tətbiq olunduğu hallar istisna olmaqla, borclunun əmlakını n qiymətləndirilməsi “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq qiymətləndirici tərəfindən həyata keçirilir. İcra məmuru qiymətləndirmə sahəsində ixtisaslaşmış və 5 ildən az olmayaraq fəaliyyət göstərən, ağır və ya xüsusilə ağır cinayətlərə, habelə korrupsiya cinayətləri və qulluq mənafeyi əleyhinə olan cinayətlərə və ya iqtisadi sahədə olan cinayətlərə görə məhkum edilməyən qiymətləndiricini dəvət etməlidir.
22. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi (MPM): Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan s onra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur; Maddə 101.6. Ekspert rəyində aparılmış tədqiqatların müfəssəl təsviri, onlara əsasən çıxarılmış nəticələr və məhkəmə tərəfindən qoyulmuş suallara əsaslandırılmış cavablar verilməlidir. Əgər ekspert ekspertiza apararkən iş üçün əhəmiyyəti olan, haqqında sual qoyulmayan halları müəyyən edirsə, o, bu hallar barədə mülahizələrini öz rəyinə daxil etməyə haqlıdır; Maddə 101.7. Ekspertin rəyi məhkəmədə tədqiq olunur və digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilir; Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir; Maddə 106.1. İşdə iştira k edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir; Maddə 206.1. Ekspertin rəyi məhkəmə iclasında tədqiq edilir və digər sübutlarla birgə qiymətləndirilir və onun məhkəmə üçün qabaqcadan heç bir qüvvəsi yoxdur; Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir; Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır; Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır; Maddə 417.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən: 417.1.1. apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər; Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüqu qun tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır; Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. KASSASİYA BAXİŞİNİN HƏDLƏRİ
23. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilib, işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutla ra və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
24. Kassasiya şikayətində qətnamənin ləğvi xahiş edildiyi üçün, apellyasiya instansiyasının yekun məhkəmə aktı şikayətdə irəli sürülmüş dəlillər üzrə tam yoxlanılır.
25. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən, kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxmışdır. KASSASİYA İNSTANSİYASİ MƏHKƏMƏSİNİN MÖVQEYİ
26. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Həmçinin, iş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normal arının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellylasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin tam yaxud qismən ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
27. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki halları və apellyasiya şikayətinin dəlilləri üzrə lazımi araşdırma aparılmış, sübutetmə yükü düzgün bölüşdürülmüş, sübutlara hüquqi qiymət verilmişdir.
28. Kassasiya şikayətinin dəlillərinə gəldikdə, dəlillərdən əmlakın düzgün qiymətləndirilməməsi və ekspertin qiymətləndirici olmaması barədə sənədlərin təqdim ediləcəyi barədə dəlillər işin hallarının sübut olunmaması, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və qətnamədə ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğu n olmaması ilə bağlı olduğu üçün, hazırkı icraat çərçivəsində belə dəlillər üzrə araşdırma aparılmır və onlara qiymət verilmir.
29. Yenidən qiymətləndirmə təyin edilməsi barədə vəsatətə məhkəmənin münasibət bildirməməsinə dair dəlil isə əsassızdır. Belə ki, iş üzrə təyin olunmuş qiymətləndirmələr və ekspertiza rəyləri yeni qiymətləndirmənin zəruri olmadığına dəlalət edir.
30. Beləliklə, mülki işə kassasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyası yuxarıda qeyd olunanlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişiklik edilmədən saxlanılmalıdır.
31. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası QƏRARA ALDİ: Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegi yasının 2(103)-2832/2022 nömrəli iş üzrə 07 dekabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi dəyişiklik edilmədən saxlanılsın. İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.