Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1338/2022 13.04.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı İddiaçı cavabdeh "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: müqavilə üzrə artıq ödənilmiş pul vəsaitinin geri qaytarılması tələbi) Hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Hüseynov Abiddin Qabil oğlu və Xələfov İlqar Rəhim oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-7993/2021 nömrəli iş üzrə 25 avqust 2021-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. "xxxx" Açı q Səhmdar Cəmiyyəti-satıcı ilə İddiaçı-alıcı arasında bağlanmış 19 fevral 2013-cü il tarixli 16698 nömrəli mənzilin alqı-satqı müqaviləsinin surətindən və məzmunundan görünür ki, satıcı Bakı şəhərində, Sabunçu rayonu ərazisində 2595 nömrəli məhəllədə Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsi, 5 nömrəli binanın, 1-ci blok, 9-cü mərtəbə, 90 nömrəli iki otaqdan ibarət, ümumi sahəsi 103 kv.metr olan mənzili alıcıya satmağı, alıcı isə bu müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş qaydada tərəflər arasında razılaşdırılmış şərtlər daxilində aldığı mənzilin dəyərini (qiymətini) satıcıya ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür (1.1-ci bənd). Bu müqavilənin 1.1-ci bəndində qeyd edilən mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin divarlarının və arakəsmələrin sahəsi, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahələr də daxildir (1.2-c i bənd). Satıcı satdığı mənzili binanın tikinti işləri tam başa çatdıqdan sonra alıcıya təhvil verməyi, alıcı isə mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür (1.3-cü bənd). Mənzilin dəyəri (qiyməti) tərəflərin razılığı ilə 57.341,55 (əlli yeddi min üç yüz qırx bir manat əlli beş qəpik) manat məbləğində müəyyən olunmuş və alıcı mənzilin qiymətini hər ay 759,49 (yeddi yüz əlli doqquz manat qırx doqquz qəpik) manat olmaqla, 36 (otuz altı) ay müddətinə ödəməyi öhdəsinə götürür (2.1-ci bənd); 2. "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Mənzil Təhvil Komissiyasının sədri və iki nəfər üzü ilə Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsi, 2595 nömrəli məhəllə, 5 nömrəli binanın, 1-ci blok, 9-cü mərtəbə, 90 nömrəli (yeni nömrəsi 96) iki otaqdan ibarət, ümumi sahəsi 103 kv.metr olan mə nzilin sahibi İddiaçı arasında bağlanmış 19 fevral 2013-cü il tarixli aktın surətindən və məzmunundan görünür ki, Akkord Sənaye Tikinti İnvestisiya Korporasiyası” Açıq Səhmdar Cəmiyyəti-satıcı Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsi, 2595 nömrəli məhəllədə 5 nömrəli binanın, 1-ci blok, 9-cü mərtəbə, 90 nömrəli iki otaqdan ibarət, ümumi sahəsi 103 kv.metr olan mənzili 16698 nömrəli 19 fevral 2013-cü il tarixli müqavilənin 3.1.2.3-cü maddəsinə uyğun olaraq təhvil verir, İddiaçı-alıcı isə təhvil alır. Tərəflərin bir-birinə qarşı binanın və mənzilin inşa olunmasına dair heç bir pretenziyası mövcud deyildir; 3. "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin 26 may 2017- ci il tarixli 10 nömrəli arayışının surətindən və məzmunundan görünür ki, Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxan ov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsi, 2595 nömrəli məhəllə, bina 5, blok 1, 9-cu mərtəbə, ümumi sahəsi 103 kv.metr olan 90 nömrəli mənzil üçün İddiaçı 19 fevral 2013-cü il tarixli 16698 nömrəli müqaviləyə dair heç bir borcu yoxdur;
4. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinin İddiaçı etibarnamə üzrə nümayəndəsi X1 ünvanladığı 17 fevral 2020-ci il tarixli **********68 nömrəli məktubunun məzmunundan görünür ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə məxsus mənzilin sahəsinin dəqiqləşdirilməsi üçün mühəndisin göndərilməsi ilə bağlı ********** nömrəli, 29 yanvar 2020-ci il tarixli ərizəyə 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsində baxılmışdır. Müraciətlə əlaqədar olaraq idarənin mütəxəssisi ünv anda olarkən məlum olmuşdur ki, sözügedən mənzil iki otaqlı, yaşayış sahəsi 39,4 kv.metr, köməkçi sahəsi 42,8 kv.metr, ümumi sahəsinin 82,2 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir (eyvan sahəsi ümumi sahəyə 0,3 əmsalı ilə daxil edilmişdir (8,2x0,3=2.4)). Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq olunmuş tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarının 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sa hələri0,3; şüşəbənd və lociyalar-0,5; eyvanlar (verandalar)-1,0 azaltma əmsallarına vurmaqla hesablanır.
5. İddiaçı Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin qeyd edilən məlumatına istinad edərək artıq ödənilmiş pul vəsaitinin geri qaytarılması haqqında aşağıdakı tələbi irəli sürmüşdür. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı cavabdeh "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı “artıq ödənilmiş pul vəsaitinin, ödənilmiş dövlət rüsumunun və əlavə xərclərin tutulması” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən onun tərəfindən artıq ödənilmiş 13.225,68 (on üç min iki yüz iyirmi beş manat altmış səkkiz qəpik) manat məbləğində pul vəsaitinin, ödənilmiş 31 (otuz bir) manat məbləğində dövlə t rüsumunun, etibarnamə verilməsi üçün ödənilmiş 11,50 (on bir manat əlli qəpik) manat və hüquqi xidmət üçün vəkilə ödənilmiş 560 (beş yüz altmış) manat məbləğində pulun alınaraq ona verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
7. İddiaçı tələbini belə əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti ilə onun arasında bağlanmış 19 fevral 2013-cü il tarixli mənzil alqı-satqısına dair 16698 nömrəli müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən satıcı qismində çıxış edən "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti Bakı şəhəri,Sabunçu rayonu ərazisində 2595 nömrəli məhəllədə Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsi, 5 nömrəli evin 1-ci blok, 9 mərtəbə, 90 nömrəli iki otaqdan ibarət, ümumi sahəsi 103 kv.metr olan mənzili ona satmağı öhdəsinə götürmüş, alıcı qismində müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsa sən o mənzilin dəyərini tərəflərin razılığı ilə 57.341,55 (əlli yeddi min üç yüz qırx bir manat əlli beş qəpik) manat məbləğində müəyyən olunmuş qiymətin hər ay 759,49 (yeddi yüz əlli doqquz manat qırx doqquz qəpik) manat olmaqla 36 (otuz altı) ay müddətinə ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 3.1.2.1-ci maddəsinə əsasən satıcı bu müqavilənin müddəaları ilə nəzərdə tutulan qaydada və müəyyən edilmiş şərtlər daxilində mənzilin alıcıya verilməsini təmin etməlidir. Mənzilin alicısı kimi bu müqavilə ilə üzərinə qoyulmuş öhdəliyi vaxtında, lazımınca və tam olaraq yerinə yetirmiş və hal-hazırda da onun tərəfindən icra edilir. Lakin bu müqavilə ilə satıcının üzərinə qoyulmuş şərtlər daxilində öhdəliklər yerinə yetirilməmişdir. Müqavilə tərəfi kimi satıcı olaraq onu aldatmışdır. Bununla bağlı onun tərəfindən Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə rəsmi olaraq müraciət edilmişdir. Mütəxəssislərin iştirakı ilə mənzil ölçülmüş və ona təhvil verilmiş mənzil iki otaqlı, yaşayış sahəsi 39,4 kv.metr, köməkçi sahəsi 44,3 kv.metr, ümumi sahəsi 82,2 kv.metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Belə ki, müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən satıcı olaraq ona 103 kv.metr olan mənzil əvəzinə ümumi sahəsi 82,2 kv.metr mənzil verilmişdir. Bununla cavabdehlə onun arasında bağlanmış müqavilənin şərtləri cavabdeh tərəfindən pozulmuşdur. Onun tərəfindən müqavilə şərtləri pozulduğuna görə ödənilmiş ümumi məbləğdən az verilmş 21 kv.metr sahə üçün ödənilmiş məbləğ ona qaytarılmalıdır. Göründüyü kimi, "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti tərəfin dən müqavilə öhdəlikləri lazımınca yerinə yetirilmədiyindən müqavilə şərtləri pozulmuş, nəticədə ona külli miqdarda ziyan vurulmuşdur. Onun tərəfindən 20,8 kv.metr yaşayış sahəsi üçün artıq ödənilmiş pul məbləği onun özünə qaytarılmalıdır. Cavabdehə dəfələrlə etdiyi yazılı və şifahi xəbərdarlıqlara baxmayaraq, aldatma yolu ilə əldə etdikləri pul vəsaitini qaytarmaq istəmirlər.
8. Cavabdeh "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti iddiaya etiraz edərək bildirmişdir ki, müvafiq iddia tələbi tamamilə əsassız və qanunsuzdur. Belə ki, İddiaçı "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən 19 fevral 2013-cü il tarixli 16698 nömrəli nisyə alqı-satqı müqaviləsi əsasında Bakı şəhəri, Sabunçu rayonu, Bakıxanov qəsəbəsi, Yavər Əliyev küçəsi, 2595-ci məhəllə, bina 5, blok 1, 9cu mərtəbə, iki otaqdan ibarət ümumi sahəsi 103 kv.metr olan 90 nömrəli (təzə nömrəsi 96) mənzili 36 (otuz altı) ay müddətinə ödəmək şərti ilə 57.341,35 (əlli yeddi min üç yüz qırx bir manat otuz beş qəpik) manat qiymətinə almışdır. Mənzil 19 fevral 2013-cü il tarixdə təhvil-təslim aktı ilə İddiaçı təhvil verilmişdir. Onun ötən 7 (yeddi) il müddətində "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı mənzilin sahəsi ilə bağlı heç bir pretenziyası olmamışdır. "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti qeyd olunan binanı Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi tərəfindən təsdiq olunmuş işçi layihəsi əsasında inşa etmiş, həmin layihədə binada qeyd olunan mənzilin sahəsi mövcud qaydalarla hesablanaraq 103 kv.metr təsdiq edilmiş və bina plana uyğun tikilərək dövlət tərəfindən qəbul edilmiş və istismarına icazə verilmişdir. Hazırda qeyd oluna n binadakı mənzillərə reyestrdən çıxarışlar verilir və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestr Xidməti mənzillərə çıxarış verərkən mənzillərin sahəsini Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları əsasında ölçülmüşdür. Həmin qaydalara əsasən mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri-0,3, şüşəbənd və lociyalar-0,5; eyvanlar (verandalar)-1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. Mənzillərə reyestrdən çıxarış verilərkən mənzillərin sahəsi fərqli qaydada hesablandığı üçün alıcılar düşünürlər ki, "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətindən mənzili salarkən onları aldatmışdır. Hamıya məlumdur ki, mənzilin sahəsinin ölçülməsi qayd aları və hesablanması müxtəlif dövrlərdə fərqli olub və qanunvericiliyin dəyişməsi ilə bu hesablamalar dəyişir. "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyəti işçi layihəsini təsdiq edərkən mənzillərin sahəsi mövcud qaydalarla hesablanaraq, Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi tərəfindən təsdiq edilmiş və alqı-satqı müqavilələrində də həmin ölçülər qeyd olunmuşdur. Bundan əlavə mənzil satılarkən müqavilədə mənzilin qiyməti kv.metrlə deyil, vahid qiymətlə müəyyən edilmişdir. Əgər müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi (tikinti sahəsi) 103 kv.metr kimi deyil, yaşayış sahəsi 40,01 kv.metr təşkil edir yazılsaydı da mənzilin qiymətində fərq olmayacaqdır, mənzil eyni qiymətə satılacaqdır. İşçi layihəsindən də göründüyü kimi qeyd olunan mənzilin yaşayış sahəsi (zal və yataq otağının sahə si) 40,01 kv.metr göstərilmişdir. İddiaçı alqı-satqı müqaviləsi (müqavilənin 1.2-ci bəndi) bağlayarkən bilirdi ki, mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin sahəsi, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahələr də daxil edilmişdir. Mənzilin qiyməti də həmin sahələr daxil edilməklə dəyərləndirilmiş və tərəflərin razılığı ilə müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən 36 (otuz altı) ay müddətinə ödəmək şərti ilə 57.341,55 (əlli yeddi min üç yüz qırx bir manat əlli beş) manat müəyyən edilmişdir. Beləliklə, yuxarıda qeyd olunanlara əsasən hesab edir ki, İddiaçı iddia tələbi əsassız olduğu üçün rədd edilməlidir.
9. Cavabdeh "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi Vəkil iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə 16 sentyabr 2020-ci il tarixli ərizə ilə məhkəməyə müraciət e dərək bildirmişdir ki, İddiaçı iddia müddətini ötürməklə məhkəməyə müraciət etmişdir. Belə ki, iddiaçı ilə mənzil alqı-satqı müqaviləsi 19 fevral 2013-cü il tarixdə bağlanmışdır. Müqavilənin 1.2-ci bəndində mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin sahəsi, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahələrin daxil edildiyi qeyd olunmuşdur. İddiaçı müqaviləni imzalayarkən müqavilə şərtləri ilə tanış və razı olduğunu qeyd etməklə müqaviləni imzalamışdır. Eləcə də o, mənzili həmin tarixdə təhvil-təslim aktı ilə təhvil almış və mənzillə bağlı hər hansı pretenziyasının olmamasını bildirməklə aktı imzalamışdır. Yeddi ildən sonra onun əsassız iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etməsi tam qanunsuzdur.
10. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (hakim G.Əsədova) 05 oktya br 2020-ci il tarixli, 2(005)-2224/2021 nömrəli qətnaməsi ilə iddia rədd edilmişdir.
11. Məhkəmə İddiaçı tərəfindən müvafiq müqavilə üzrə ödənilmiş artıq pul vəsaitini tələb etməsi üçün mülki qanunvericilikdə müəyyən edilmiş 3 (üç) illik müddətin ötürüldüyünü və cavabdeh "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin nümayəndəsi Vəkil tərəfindən iddia müddətinin tətbiq edilməsi barədə ərizə verməsini nəzərə alıb, belə qənaətə gəlmişdir ki, mülki iş üzrə iddia ərizəsinə iddia müddəti tətbiq edilməli və İddiaçı cavabdeh "xxxx" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə qarşı “artıq ödənilmiş pul vəsaitinin, ödənilmiş dövlət rüsumunun və əlavə xərclərin tutulması” tələbinə dair iddiası rədd edilməlidir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər-E.Mehdi yev (sədrlik edən və məruzəçi), N.Cəfərov və X.Sarıyev) 19 oktyabr 2021-ci il tarixli, 2(103)-1390/21 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçıapellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 05.10.2020-ci il tarixli, 2(005)-2224/2020 saylı qətnaməsi ləğv olunmuş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək iddia qismən təmin olunmuş, cavabdeh "xxxx" ASC-dən mənzilə görə artıq ödənilmiş 10.978 (on min doqquz yüz yetmiş səkkiz) manatın və 25 (iyirmi beş) manat dövlət rüsumunun tutularaq İddiaçı ödənilməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət olunmuşdur.
13. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu, Mülki Məcəllənin 5.3, 16.1, 425-ci maddələrinə istinad edərək bildirmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış 19.02.2013-cü il tarixli müqaviləyə əsasən cavabdeh iddiaçıya sahəsi 103 kv.metr olan mənzili satmağı öhdəsinə götürmüş, mənzilin sahəsi müəyyən edilərkən mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin divarlarının və arakəsmələrin sahəsi, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahələr mənzil qanunvericiliyinin tələblərinə uyğun olmayan qaydada hesablanaraq daxil edilmişdir. Cavabdeh iddiaçıya razılaşdıqları 103 kv.metr əvəzinə 83,28 kv.metr sahəsi olan mənzil təhvil vermiş, buna görə 10978 manat (1 kv.m dəyəri olan 556,7 manat x mənzilin sahəsindəki fərq 19,7 kv.metr) artıq pul vəsaiti almışdır. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin 3 illik iddia müddətinin tətbiqi barədə qeyd edilən mövqeyi ilə razı olmamışdır. Məhkəmənin qənaətinə görə, tərəflər arasında olan hazırkı mübahisə daşınm az əmlaka dair müqavilə üzrə artıq ödənilmiş pul vəsaitinin qaytarılması ilə bağlıdır və iddia müddətinin axımının başlanması anı məhkəmə tərəfindən düzgün müəyyən edilməmişdir. Məhkəmə kollegiyası işin müəyyən edilmiş faktiki hallarına əsasən qeyd etmişdir ki, iddiaçı aldığı mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən ölçüyə uyğun gəlməməsini aşkar etdiyi vaxtdan sonra mülki qanunvericiliklə müəyyən edilmiş iddia müddətini ötürmədən məhkəməyə müraciət etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
14. Cavabdeh kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-13902021 saylı, 19 oktyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsinin tamamilə ləğv edilməsini, işin yenidən baxılmaq ü çün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsini xahiş etmişdir.
15. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdehlər məhkəmə prosesində iştirak etmədiyinə görə işə birtərəfli baxılmışdır. Məhkəmə mənzilin qiymətinin kv. metrlə deyil, vahid qiymətlə müəyyən edilməsi, müqavilə şərtlərini özü azad şəkildə qəbul etməsi, akt əsasında mənzili təhvil alarkən heç bir pretenziyasının olmaması faktlarına əhəmiyyət verməmiş, qərəzli və əsassız qətnamə qəbul etmişdir. Hamıya məlumdur ki, mənzilin sahəsinin ölçülməsi qaydaları və hesablanması müxtəlif dövrlərdə fərqli ölub və qanunvericiliyin dəyişməsi ilə bu hesablamalar dəyişir. Akkord işçi layihəsini təsdiq edərkən mənzillərin sahəsi o dövrdəki qüvvədə olan qaydalarla hesablanaraq Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhər salma Baş idarəsi tərəfindən təsdiq edilmiş edilmiş və alqı-satqı müqavilələrində də həmin ölçülər qeyd olunmuşdur. iddiaçı divarları və arakəsmələri, dəhliz və eyvanları, habelə yardımçı sahələri də daxil olmaqla ümumi sahəsi müəyyən edilən mənzilə görə 71.372,41 manat ödəməyi öz iradə ifadəsi əsasında öhdəsinə götürmüşdür. Tərəflər bağladıqları müqavilənin şərtlərini (mənzilin ümumi sahəsini, onun hesablanma şərtlərini və dəyərini) azad şəkildə özləri razılaşdırmış və üzərlərinə qarşılıqlı öhdəlik götürmüşlər.” Akkord qeyd olunan binanı Bakı şəhəri İcra Hakimiyyətinin Memarlıq və Şəhərsalma Baş idarəsi tərəfindən təsdiq olunmuş işçi layihəsi əsasında inşa etmişdir. Həmin layihədə də mənzillərin sahəsi o dövrdəki mövcud qaydalarla hesablanaraq təsdiq edilmişdir. Bina və mənzillər işçi lay ihəsinə uyğun tikilərək dövlət tərəfindən istismara qəbul edilmişdir. Akkord da mənzilləri satarkən müqavilələrdə mənzillərin sahəsini işçi layihəsində təsdiq edilən ölçülərə uyğun yazmışdır. İddiaçı alqı-satqı müqaviləsi (müqavilənin 1.2-ci bəndi) bağlayarkən bilirdi ki, mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin sahəsi, dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahələr də daxil edilib. Mənzilin qiyməti də həmin sahələr daxil edilməklə dəyərləndirilmiş və tərəflərin razılığı ilə müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən 36 ay müddətinə ödəmək şərti ilə 57341,55 manat müəyyən edilmişdir. Mənzillərin sahəsinin ölçülməsi müxtəlif dövrlərdə fərqli olub. Hazırda mənzillərin sahəsi Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq edilmiş tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları əsasında ölçüb müəyyən edirlər. Həmin qaydalara əsasən mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri -0,3; şüşəbənd və lociyalar-0,5; eyvanlar (verandalar)-1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. İddiaçı, kassasiya şikayətinə qarşı etiraz verərək şikayətin dəlillərinin əsassız olduğunu qeyd etmiş, kassasiya şikayətinin təmin olunmamasını və apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir. Tətbiq edilən hüquq.
17. Maddə 372.1. Başqa şəxsdən hər hansı hərəkəti yerinə yetirməyi və ya yerinə yetirməkdən çəkinməyi tələb etmək hüququna müddət şamil edilir.
18. Maddə 373.2. Müqa vilə tələbləri üzrə iddia müddəti üç il, daşınmaz əşyalarla bağlı müqavilə tələbləri üzrə iddia müddəti isə altı ildir.
19. Maddə 373.4. Tələblərin ayrı-ayrı növləri üçün bu Məcəllə ilə ümumi müddətə nisbətən qısaldılmış və ya uzadılmış xüsusi iddia müddətləri təyin edilə bilər.
20. Maddə 377.1. İddia müddətinin axımı şəxsin öz hüququnun pozulduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu gündən başlanır. Bu qaydadan istisnalar bu Məcəllə ilə müəyyənləşdirilir.
21. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
22. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulma sı, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
23. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
24. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
25. Maddə
766. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirm ədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər.
26. Maddə
773. Əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir.
27. Maddə 776.1. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi:
28. Maddə
1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən edir.
29. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzi llərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. 30. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
31. Maddə 14.1. Məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquq larının həyata keçməsinə kömək göstərir.
32. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
33. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlarla, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
34. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
35. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq norma larına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
36. Maddə 103.1. Ekspertin rəyi məhkəmə üçün məcburi deyildir və bu Məcəllənin 88-ci maddəsində müəyyən edilmiş qaydalar üzrə məhkəmələr tərəfindən qiymətləndirilir.
37. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
38. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
39. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bü tövlükdə yoxlanılır.
40. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunubolunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
41. Məlum olduğu kimi, hər hansı iddia tələbi üzrə hüquqi dəyərləndirmə prosesi ilk addım kimi iddiaçının tələbinə uyğun gələn qanuni əsasın tapılmasından və məhkəməyə bildirdiyi faktiki halların həmin əsasın dispozisiya şə rtlərinə uyğun olmasının yoxlanılmasından ibarətdir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələb(lər)inin qanuni əsası tapılırsa və faktiki hallar müvafiq maddi hüquq normasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşırsa iddia təmin olunur, uzlaşmırsa (habelə cavabdehin etiraz və müdafiə vasitələri əsaslıdırsa) rədd edilir. İkinci halda hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmış olur. Bu halda əlavə olaraq irəli sürülən dəlillərin araşdırılmasına ehtiyac qalmır, çünki işin həlli üçün bunun əhəmiyyəti yoxdur.
42. Hazırkı işdə isə apellyasiya instansiyası məhkəməsi baxdığı mübahisə üzrə öhdəlik münasibətlərinə və iddia müddətinə dair maddi hüquq normalarına istinad etsə də, tərəflər arasındakı öhdəliklərin nə vaxt icra edildiyini və ya pozulduğunu, buna müvafiq olaraq cavabdehin tətbiq etdiyi iddia müd dətinin əvvəlinin hansı andan hesablandığını lazımi qaydada əsaslandırmamış, bu xüsusatlara dair konkret maddi hüquq normaların dispozisiya şərtləri üzrə hüquqi dəyərləndirmə aparmamışdır.
43. İşdən göründüyü kimi, iddiaçı, cavabdeh tərəfindən inşa edilən binada ona təhvil verilmiş mənzilin sahəsinin müqavilədə göstəriləndən az olduğuna istinad edərək artıq ödədiyi pulun geri qaytarılmasını tələb edir.
44. Cavabdeh isə iddiaya etiraz edərək bildirmişdir ki, iddiaçıya müqaviləyə uyğun sahəsi olan mənzil vermişdir.
45. Belə olan halda, iddia tələbinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 752.1, 766-cı maddələri nəzərdən keçirilə bilər. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür. Sifarişçi müqavilənin əlavə icrası üçün müəyyənləşdirilmiş müddət qurtardıqdan sonra əlavə icranı qəbul etmədikdə və müqavilədən imtina etdiyini bildirmədikdə muzdun miqdarını qüsur məmulatın dəyərini nə qədər azaldırsa, o qədər azalda bilər (§ 24-25).
46. Bununla belə, işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal- cavabdehin müqavilə öhdəliklərini pozaraq iddiaçıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal veribverməməsi iş üzrə sübutetmənin predmeti olmuşdur.
47. Nəzərə alınmalıdır ki, sübutetmə dedikdə, iddianın əsaslandığı hüququn və ya buna qarşı etirazın söykəndiyi halların (hadisələrin) olub-olmadığı haqqında məhkəmənin qənaətə gəlməsi üçün həyata keçirilən prosessual fəaliyyət başa düşülür. Bu baxımdan sübutetmənin predmetini tərəflərin mübahisələndirdikləri hal(l ar) təşkil edir. O mübahisəli hallar ki, qanunverici onların mövcud olub-olmamasına hüquqi bir nəticə bağlayır. Başqa sözlə, hansısa halın baş veribverməməsi şəxsin hüququnun yaranması, itirilməsi və s. kimi hüquqi nəticə yaradır. Məhz bu cür halların sübuta yetirilməsi üçün tərəflərin məhkəməyə dəlil təqdim etmələri zəruridir. Bu baxımdan tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğu və ya olmadığı barədə məhkəmənin əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur (§ 32-33).
48. Məlum olduğu kimi hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməyə borcludur (§ 34).
49. Hazırkı işdə iddiaçı, mübahisəli hala dair sübut kimi Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfi ndən verilmiş 17.02.2020-ci il tarixli məlumata istinad edərək, ona müqavilədə nəzərdə tutulduğundan az sahəsi olan mənzil verildiyini bildirmişdir.
50. Apellyasiya instansiya məhkəməsi bu xüsusatı yoxlamaq məqsədilə tikinti-texniki ekspertizası təyin etmişdir. Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 23.08.2021-ci il tarixli rəyinə görə, Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesab anması qaydaları”-na əsasən, sözügedən mənzilin ümumi sahəsi 83,28 m2 təşkil edir.
51. Rəyin təsviri hissəsindən görünür ki, ekspert hesablamanı Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsində və “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydaların ın 3.8ci bəndində nəzərdə tutulan qaydalar və əmsallar üzrə aparmışdır. Apellyasiya məhkəməsi də qətnaməsində həmin normaya istinad etmişdir.
52. Kollegiya nəzərə alır ki, ekspertin rəyi məcburi qüvvəyə malik olmayıb, sübut növlərindən biri kimi məhkəmə tərəfindən qiymətləndirilməlidir.
53. Hazırkı işdə isə alınmış ekspertiza rəyində mənzilin ümumi sahəsi 83,28 m2 göstərilsə də, məhkəmə bu sübutu tətbiq edilməli hüquq normalarına uyğun şəkildə qiymətləndirməmişdir (§ 35-36).
54. Belə ki, apellyasiya məhkəməsi, təyinatı şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən etmək olan Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin (§ 28-30), buna müvaf iq olaraq, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanmasına dair müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydaların hansı meyarlara görə mülki hüquq sahəsindəki müqavilə münasibətlərinə, daha dəqiq desək iddiaçı ilə cavabdeh arasında bağlanmış podrat müqaviləsi üzrə öhdəliklərə şamil edildiyini əsaslandırmamışdır.
55. Bu xüsusatla bağlı nəzərə alınmalıdır ki, hesablamaların divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, teras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyil.
56. Odur ki, cavabdehin müqavilədə göstərilən sahəni real olaraq iddiaçıya verib-vermədiyi yerində (mənzilin içərisində) ölçmə i şləri aparılmaqla müəyyən edilə bilər.
57. Bu araşdırmanın nəticəsindən asılı olaraq cavabdehin iddiaçı qarşısındakı müqavilə öhdəliklərini tam olaraq icra edib-etməyi aydınlaşdırılmalı və iddia tələbinə yekun hüquqi qiymət verilməlidir.
58. O da nəzərə alınmalıdır ki, məmulatın qüsurlu olduğu müəyyən edilsə belə, sifarişçinin əşyanı qəbul edərkən qüsurdan xəbərdar olub-olmaması, əgər olmamışsa bu halı hansı andan bilməsi və ya bilməli olması mübahisənin düzgün həlli baxımından əhəmiyyət kəsb edir.
59. Belə ki, cavabdeh birinci instansiya məhkəməsində iddia müddətinin tətbiqinə dair ərizə vermişdir.
60. Qanunvericiliyə görə, əgər sifarişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir. Bundan başqa, sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər (§ 26-27).
61. Apellyasiya məhkəməsi iddia müddətinin əvvəlini hesabladığı vaxtı aydın şəkildə ifadə etməmişdir. Qətnamədə həmin vaxt “mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən ölçüyə uyğun gəlməməsini aşkar etdiyi vaxtdan” kimi qeyd olunmuşdur. Əgər bununla iddiaçının 17.02.2020-ci il tarixdə Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətindən aldığı məlumat nəzərdə tutulura, iddia müddətinin əvvəlinin hansı səbəbdən həmin tarixdən hesablanmalı olması əsaslandırılmamışdır.
62. Belə ki, iddia müddətinin axımı şəxsin öz hüququnun pozulduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu gündən başlanır (§ 20).
63. Cavabdeh mənzili iddiaçıya 19.02.2013-cü il tarixdə təhvil verdiyini bildir ərək bu barədə aktı məhkəməyə təqdim etmişdir.
64. Belə olan halda apellyasiya məhkəməsi mənzilin iddiaçı tərəfindən təhvil alındığına dair akta, bu zaman onun daxili sahəsinin həcmi barədə məlumatlı olub-olmadığına, əgər olmamışsa mənzildə təmir işlərinin nə zaman görüldüyünə, belə işlərin görülməsinə dair podratçılarla adətən kv.m. ölçü vahidi ilə razılaşma aparıldığı halda iddiaçının istinad etdiyi qüsurla bağlı öz hüququnun pozulduğunu bilməli olub-olmamasına dair hüquqi qiymətləndirmə aparmamışdır.
65. Kollegiya hesab edir ki, qüsur aşkar edildiyi təqdirdə yuxarıdakı xüsusatlar üzrə lazımi dəyərləndirmə aparılmaqla, iddiaçının məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edib-etmədiyinə, yaxud bu qüsur üzrə iddiaçının hüququnun pozulmasını bildiyi və ya bil məli olduğu məqama, buna müvafiq olaraq tələb üzrə iddia müddətinin keçibkeçmədiyinə mülki qanunvericiliyin normaları əsasında hüquqi qiymət verilməlidir.
66. Hazırkı işdə isə apellyasiya instansiyası məhkəməsi yuxarıda qeyd edilən halları nəzərə almamış, sadalanan maddi və prosessual hüquq normalarını tətbiq etməmiş,həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradılmasına, qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmasına dair prosessual hüquq normalarına əməl etməmişdir (§ 31, 37). Bununla da iş üzrə düzgün olmayan qətnamə çıxarılmışdır.
67. Ona görə də qətnamə ləğv edilməli, yuxarıda göstərilən hallar nəzərə alınmaqla, mübahisənin yenidən araşdırılması və nəticəsindən asılı olaraq m üvafiq qərarın qəbul edilməsi üçün iş apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir.
68. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-1390/2021 nömrəli iş üzrə 19 oktyabr 2021-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilsin. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir. Sədrlik edən: Zaur Əliyev Hakimlər: Abiddin Hüseynov İlqar Xələfov