Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1484/2021 05.04.2021 ALİ MƏHKƏMƏ İddiaçı Cavabdehnə qarşı iddia tələbinə və Cavabdeh qarşılıqlı iddia tələbinə dair iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: çoxmənzilli binanın idarə olunması, xərclər və kommunal xidmətlər, sahə mülkiyyətçilərinin hüquqları və vəzifələri Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Hüseynov Abiddin Qabil oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlundan və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, Şahvələdov Ümüd Nadir oğlunun katibliyi, iddiaçının vəkili Vəkil, cavabdehin nümayəndəsi X6 və vəkili X7 iştirakı ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-1540/2020 nömrəli iş üzrə 27 fevral 2020-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı və Cavabd eh MMM tərəfindən ayrılıqda verilmiş kassasiya şikayətlərinə dair işə 05 aprel 2021-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları «xxxx» Mənzil Tikinti Kooperativi (bundan sonra – MTK) ilə «xxxx» X5 (bundan sonra – cavabdeh) arasında bağlanmış 27.12.2006-cı il tarixli müqavilə ilə ünvan 1 ünvanındakı 1 girişli yaşayış binasının idarəetmə və istismarı 01.01.2007-ci il tarixdən 20 illik müddətə sonuncuya tapşırılmışdır. “xxxx” MTK ilə İddiaçı (bundan sonra – iddiaçı) arasında bağlanmış 26.11.2009-cu il tarixli müqaviləyə əsasən MTK, ünvan 2 ünvanı üzrə tikiləcək binanın tikintisi başa çatdıdan sonra həmin binanın 11-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 218 kv.m. olan, 4 otaqlı, 26 saylı mənzili payçıya verməyi, payçı isə həmin mənzi li qəbul etməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Müqavilənin 3.2-ci maddəsinin “b” və “c” bəndlərinə əsasən iddiaçı tikintisi başa çatdıqdan sonra tikiləcək bina Kooperativin balansına alınan tarixdən etibarən payçıya ayrılmış mənzilin və binanın ümumi sahəsindən onun payına düşən hissəsinə proporsional olaraq binanı idarəçiliyə götürən və sakinlərə xidmət göstərən müəssisəyə kommunal, istismar və xidməti xərclərinin (ilk dəfə 12 ay qabacadan) vaxtlı-vaxtında ödənilməsini, öz payına düşən hissəsinə proporsional olaraq binanı idarəçiliyə götürən və sakinlərə xidmət göstərən müəssisə ilə müqavilə bağlamağı öz öhdəsinə götürmüşdür. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, D.Əliyeva küçəsi, 204 saylı evin 26 saylı ümumi sahəsi 178,7 kv.m. olan mənzili (bundan sonra – mənzil) 15.05.2010-cu il tarixdə iddiaçının adı na xüsusi mülkiyyət hüququ ilə daşınmaz əmlakın dövlət reystrində qeydiyyata alınmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat İddiaçı cavabdehə qarşı ilkin iddia ərizəsi, sonradan iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizələrlə məhkəməyə müraciət edərək, ona məxsus olan mənzil üzərində cavabdeh tərəfindən sahiblik və istifadə hüququna yaradılmış maneələrin aradan qaldırılması, ona məxsus olan mənzildə təmir işlərinin aparılması üçün cavabdeh tərəfindən maneə yaradılmasının qadağan olunması və liftdən istifadəyə şərait yaradılması, həmin mənzilə su, elektrik enerjisi, təbii qazın verilməsinin bərpa olunması vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, mənzili alsa da orada yaşamamışdır. 2018-ci ilin yanvar ayının sonları, fevral ayının əvvəlləri mənzildə təmir işləri aparmaq istəmişdir. Bu vaxt cavabdehin əməkdaşları ona bildirmişlər ki, onun 13335 manat kommunal xidmətlərə görə borcu var, əgər həmin məbləğ ödənilməzsə onun evinə gedən elektrik xətti kəsiləcək, liftdən istifadə etməsinə, eləcə də, onun evində usta işləməsinə imkan verməyəcəklər. Halbuki, bina sakinləri elektrik enerjisini birbaşa olaraq «xxxx» ASCdən aldıqlarına görə elektrik enerjisi cavabdeh tərəfindən kəsilə bilməz. Hazırda cavabdehin qanunsuz şəkildə ondan tələb etdiyi 13335 manatı ödəmədiyindən ona məxsus olan evə verilən elektrik xətti kəsilmiş, liftdən istifadə etməsinə məhdudiyyət qoyulmuş, evində təmir işləri aparmasına, ümumiyyətlə binaya usta daxil olmasına məhdudiyy ət qoyulmuşdur. Həmin tarixdən sonra cavabdehdən qeyd edilən mənzilin üzərində olan sahiblik hüququna qarşı yaradılan süni maneələrin aradan qaldırılmasını dəfələrlə xahiş etsə də, bununla bağlı heç bir tədbir görülməmişdir. Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək sözügedən mənzil üçün istifadə edilən kommunal xidmət haqqlarının ödənilməməsinin qanunsuz hesab edilməsi, iddiaçının üzərinə cavabdehin təqdim etdiyi müqavilənin imzalanması və mənzil üzrə yığılmış 14.222 manat 32 qəpik kommunal xidmət haqqı və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumu olmaqla, cəmi 14.252 manat 32 qəpik məbləğində pul vəsaitinin cavabdehə ödənilməsi vəzifəsinin qoyulmasını xahiş etmiş, sonradan tələbin həcminin artırılması barədə ərizə verərək iddiaçıdan 01.12.2009-cu il tarixdən 01.06.2019-cu il tarixə qədər kommunal xidmət haqqı qismində yığılmış 16744 manat 58 qəpik borc və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumu olmaqla, cəmi 16774 manat 58 qəpik məbləğində pul vəsaitinin tutularaq cavabdehə ödənilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsini onunla əsaslandırmışdır ki, hazırda yaranan mübahisəyə səbəb iddiaçının kommunal xidmət haqqını ödəməməsi olmuşdur. İlkin iddia ərizəsində xidmət haqqının ödənilməməsi faktı qeyd olunmuş, özü tərəfindən etiraf edilmişdir, bilavasitə iddia ərizəsində öz əksini tapmışdır. Cavabdeh tərəfindən iddiaçının mənzilinə sahiblik və istifadəsinə heç bir maneə yaradılmamışdır. Belə ki, hazırda həmin mənzildə sürətli təmir işləri davam etdirilir. Materiallar mənzilə qaldırılır, müxtəlif yönümlü ixtisasa malik usta, f əhlə, briqadalar mənzilə gediş-gəliş üzrə işlərini tamamlayırlar. Həmçinin, dövlətin inhisarında olan enerji daşıyıcılarının təchizatında əngəl törədilməmişdir. Liftlərdən istifadə ilə bağlı iddiaçı həm bu iddiaya qədər, həm də hazırda təmir işləri apararkən liftdən istifadə – elektrik enerjisi, baxış, sazlama, təmir və s. xərcləri ödəmədiyindən xidmət – istifadə haqqı ödənilməyən resursdan ödənişsiz – havayı istifadəyə qadağa tətbiq edilmişdir. ünvan 3 ünvanda iddiaçının da mənzili olan bina «xxxx» MTK tərəfindən inşa edildikdən sonra sakinlər tərəfindən məskunlaşmağa başlanmışdır. 2007-ci ilə kimi bina daxili imkanlar hesabına saxlanmış, daha sonra isə cavabdehə idarəçiliyə verilmişdir və kommunal xidmətlər göstərilmişdir. İddiaçının mənzilinə kommunal xidmətlər dövrü dekabr 2009-cu ildə n başlanmışdır. Borclu sakinlər istisna edilməklə, digərləri tərəfindən xidmət haqları ödənilmişdir. «xxxx» MTK ilə iddiaçı arasında imzalanan 26.11.2009-cu il tarixli müqavilənin 3.2-ci bəndinin «b» yarımbəndinə və «c» yarımbəndinə əsasən iddiaçı üzərinə öhdəçilik götürmüşdür ki, payçıya ayrılan mənzilin və binanın ümumi istifadəsindən onun hissəsinə düşən xərcləri vaxtı-vaxtında, ilk dəfə 12 ay qabaqcadan ödəyəcək və xidmət müqaviləsi imzalayacaq. Qanuni əsasla uzun müddətdir ki, cavabdeh mənzil-kommunal xidmətləri həyata keçirir. Cavabdehin sakinlərə təqdim etdiyi tariflərə bina üzrə real xərclərin aylar və ya illər üzrə cəm halda hesablanması və ümumi xərclərin binanın ümumi kvadratına bölünərək hər bir metr kvadrat üçün əmsal çıxarılması, daha sonra isə həmin əmsalın sakinlərin istifa dəsində olan ümumi sahəyə vurulması yolu ilə icra edilmişdir. Sakinlərlə cavabdeh arasında imzalanan fərdi müqavilələr ilə xidmətlər göstərilmiş və xidmət haqları yığılmışdır. Qeyd edilən ünvanda su, elektrik, qaz təchizatına onlar tərəfindən maneələr yaradılmamışdır. Belə ki, bina üzrə qaz, işıq, su təchizatı dövlət tərəfindən təmin edilir, Dövlət sayğacları quraşdırılıb. Bundan başqa, ilk iddiaya görə iddiaçı aralarında müqavilə olmamasına istinad etmişdir. Halbuki, 08.04.2017-ci il tarixli müqavilə poçt vasitəsi ilə iddiaçıya göndərilmişdir və iddiaçı tərəfindən qəbul edilmişdir. İddiaçı xidmət müqaviləsinin imzalanması və ya digər təkliflər barədə bildiriş verməmiş, qəsdən müqaviləni imzalamaqdan yayınmışdır. Dəfələrlə iddiaçının nümayəndəsinə bu barədə bildirilmiş, təmirə başlayanda b ütün ödənişlərin ödəniləcəyinə söz verilmişdir. İddiaçı uzun müddətdir ki, mənzilə sahiblik edir. İddiaçının mənzildən istifadə etməməsi ümumi xərclər üzrə ödənişləri icra etməməsinə haqq qazandırmır. Həmçinin, hazırda iddiaçı onların kommunal xidmətlərindən istifadə edir, lift ilə qalxıb-düşür, onun materialı lift ilə qaldırılır, onun mənzilinə verilən su nasosları onlar tərəfindən ödənilən elektrik enerjisinin hesabına mümkün olur, mənzil mühafizə edilir, torpağın icarə haqqı ödənir, dövriyyədən şirkət üzrə hesablanan vergilər və digər ödənişlər yerinə yetirilir. Göründüyü kimi, iddiaçı etiraf etməsə də, aralarında müqavilə münasibətləri mövcuddur və tərəflər onun şərtlərinə vicdanlılıqla əməl edib, öhdəliklərini yerinə yetirməlidirlər. Məhkəməyə təqdim edilmiş, cavabdehin XMS-21 nömrə li, 06.05.2019-cu il tarixli arayışına əsasən ümumi sahəsi 218 kv.m. olan həmin mənzil üzrə dekabr 2009-dekabr 2016-cı illər üçün (218 kv.m. x 0,60 manat=130,80 manat aylıq borc x 85 ay) 11118 manat; yanvar 2017-may 2019-cu illər üçün isə (218 kv.m. x 0,89 manat=194,02 manat aylıq borc x 29 ay) 5626,58 manat olmaqla, cəmi 16744,58 manat borc hesablanmışdır. Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 2(006)-232/2019 nömrəli iş üzrə 24 may 2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə (hakim C.Tağıyev) ilkin iddia təmin edilmiş, iddiaçıya məxsus olan mənzil üzərində sahiblik və istifadə hüququna dair cavabdeh tərəfindən yaradılmış maneələrin aradan qaldırılması, iddiaçıya mənzilində təmir işlərinin aparılmasına cavabdeh tərəfindən maneə yaradılmasının qadağan olun ması və liftdən istifadəyə şərait yaradılması, iddiaçıya məxsus olan mənzilə su, elektrik enerjisi və təbii qazın verilməsinin bərpa edilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması, qarşılıqlı iddianın qismən təmin edilməsi, iddiaçıdan 24.04.2015-ci il tarixdən 24.04.2018-ci il tarixədək kommunal xidmət haqqı qismində yığılmış 4689,20 manat borcun tutularaq cavabdehə ödənilməsi, qarşılıqlı iddianın qalan hissəsinin rədd edilməsi qət olunmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsi ilkin iddia tələblərini əsaslı sayarkən hesab etmişdir ki, cavabdehin müqavilə əsasında idarəçiliyinə və istismarına qəbul etdiyi binada ilkin iddiaçının öz mülkiyyətindən sərbəst, maneəsiz istifadə etməsinə dair tətbiq etdiyi hər hansı məhdudiyyət qanunsuz, yolverilməzdir. Mənzilə su, elektrik enerjisi və qazın verilm əsinə dair məhdudiyyətlər həmin xidmətləri göstərən müvafiq təşkilatlar tərəfindən mülkiyyətçi ilə bağlanmış müqavilələr əsasında qanuni yollarla məhdudlaşdırıla bilər. Lakin mülkiyyətçinin mənzilinin yerləşdiyi binanın idarəçiliyi və istismarı ilə məşğul olan cavabdehin qaz, su və işıqla bağlı göstərilən səlahiyyətlərinin olması qanunvericiliklə müəyyən edilməmişdir. Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələblərinə hüquqi qiymət verərək onu qismən əsaslı hesab etmiş, qeyd etmişdir ki, iddiaçı qarşılıqlı iddiaya etirazın əsası kimi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqın yazılı müqavilə əsasında ödənilməli olmasını, belə bir müqavilənin isə aralarında bağlanmadığını göstərmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, tə rəflər arasında kommunal xidmətlərlə bağlı müqavilə bağlanması faktı mövcud olmasa da, iddiaçının cavabdehlə belə bir müqavilə bağlamasının zəruriliyi qanunvericiliyin tələblərindən irəli gəlir. Lakin onun belə müqavilə olmadığı halda kommunal xidmət haqlarını ödəməli olmamasına dair dəlillərini məhkəmə əsassız saymışdır. Belə ki, istifadə etdiyi liftin istismarı, eləcə də mənzilinə verilən suyun nasos vasitəsilə həyata keçirilməsi zamanı istifadə edilən elektrik enerjisinin haqqını, daha sonra binada onun yaşadığı mənzilin mühafizəsi, binanın yerləşdiyi torpağın icarə haqqını və cavabdehin binanın istismarı və idarəçiliyi ilə bağlı digər ödənişləri cavabdeh tərəfindən həyata keçirilməsi faktı mübahisəsizdir. Cavabdehin məhkəməyə məlumat xarakterli təqdim etdiyi çoxsaylı “mənzil kommunal x idmət haqqında” müqavilələrin surətlərindən görünür ki, idarəçiliyində və istismarında olan binanın sakinləri kommunal xidmətlərlə bağlı müqavilə şərtlərini razılaşdıraraq bir-birilərinin qarşısında hüquq və vəzifələrini müəyyən etmişlər. Məhkəmə hesab etmişdir ki, onun kommunal xidmət haqlarını ödəməkdən yayınması bir növ hüquqdan sui-istifadə kimi qiymətləndirilir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qarşılıqlı iddiaya əsasən iddiaçının kommunal xidmətlərlə bağlı borcu dekabr 2009 - mart 2018-ci illəri əhatə edir. Cavabdeh borcu iki dövrə ayırır. Belə ki, birinci dövr olan dekabr 2016-cı ilə kimi borc 218 kv.m mənzil sahəsi üçün hər kv.m üçün 0,60 AZN hesabı ilə 85 ayı (11118 AZN) əhatə edir. Borcun ikinci dövrü isə yanvar 2017-ci ildən mart 2018-ci ildə daxil olmaqla 218 kv.m mənzil sahəsi üçün 0,89 AZN olmaqla 16 ayı (3104 AZN) əhatə edir. Məhkəmə iddiaçının hazırkı mübahisə üzrə iddia muddətinin tətbiq edilməsinə dair ərizəsində cavabdehin fəaliyyət göstərdiyi son 3 il ərzində kommunal xidmətə görə ödəniş tələb edə bilməsinə dair dəlili ilə razılaşmışdır. Belə ki, qarşılıqlı iddia tələbi üzrə kommunal xidmət xərclərinə görə tutma yalnız 24.04.2015-ci il tarixdən 24.04.2018-ci il tarixədək (yəni qarşılıqlı iddia verilən vaxtadək) olan dövrü əhatə edə bilər. İddiaçı iddia müddəti tətbiq edilməklə, qarşılıqlı iddianın rədd edilməsini xahiş etdiyindən, bundan öncəki dövrə aid edilən xərclərə dair hissədə iddia iddia müddətinin keçməsi səbəbi ilə təmin edilə bilməz. Cavabdeh iddiaçının qeyd edilən borc məbləğini hesablayarkən mülkiyyətində olan mənzilin sahəsinin ölçüsünü 218 kv.m ilə götürsə də, məhkəmə mənzilin sahəsinin ölçüsünün hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışa əsasən 178,7 kv.m göstərilməsini rəsmi göstərici kimi qəbul etmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, hazırkı mübahisəyə iddia müddəti qismən təmin edilməklə iddiaçıdan cavabdehin xeyrinə kommunal xidmətlərə görə cəmi 4689,2 manat məbləği tutulmalı, qarşılıqlı iddia qalan hissədə təmin edilməməlidir. Məhkəmə qarşılıqlı iddia tələblərinə hüquqi qiymət verməyə davam edərək tələbin iddiaçının üzərinə cavabdehin təqdim etdiyi müqavilənin imzalanması vəzifəsinin qoyulması hissəsinin təmin edilməsini mümkün saymamışdır. Belə ki, mülki qanunvericilik normalarının mənasına görə müqavilə azadlığı fiziki və hüquqi şəxslərin azad surətdə müqavilələr bağlamaq, onların məz mununu müəyyənləşdirməyi ehtiva edən bir anlayışdır. Bütün bunlara əsasən müqavilə bağlayıb-bağlamamaq məsələsini şəxs öz iradəsi ilə həll edir. İnsanın şəxsi marağından yaranan bu iradəsinin formalaşması və ifadəsi onun özünə mənsubdur. Belə olan halda iddiaçının üzərinə məhz cavabdehin təqdim etdiyi müqavilənin imzalanması vəzifəsinin qoyulması qanunvericiliyin tələblərinə ziddir. Qarşılıqlı iddianın qeyd edilən hissədə təmin edilməməsinə baxmayaraq məhkəmənin qənaətinə görə iddiaçının mülkiyyətçisi olan mənzilin yerləşdiyi binanın cavabdehin idarəçiliyində və istismarında olması nəzərə alınaraq tərəflər arasında mənzil kommunal xidməti haqqında müqavilənin bağlanması mənzil qanunvericiliyin tələbidir, lakin bu halda bağlanacaq müqavilənin məzmununun müəyyənləşdirməsi onların iradə ifadə si əsasında və razılaşdırılmış şərtlər əsasında olmalıdır. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – Mülki Məcəllə) 5.3, 6.1.4, 8.2, 16.1, 148.2, 152.1-152.5, 157.4, 324.1, 324.4, 373.3, 389.1, 390.1, 390.3, 390.5, 560.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin (bundan sonra – Mənzil Məcəlləsi) 2.1, 5.3, 6, 12.2, 18, 137.8-137.10, 142.1, 142.2-ci maddələrinə, «Su təchizatı haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 26cı maddəsinin birinci bəndinə, “Qaz təchizatı haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 6-cı maddəsinə və “Elektroenergetika haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 11-ci maddəsinin dördüncü abzasına və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 14.2, 77.1, 88, 103, 217, 218-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(103)-1540/2020 nömrəli iş üzrə 27 fevral 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər – Z.Əliyev (sədrlik edən və məruzəçi), F.Talışinski və R.Eyvazov) iddiaçı və cavabdehin apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisənin hüquqi həlli ilə bağlı qeyd etmişdir ki, Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsinə əsasən iddiaçı bu tələbini irəli sürməkdə haqlı olmuşdur. Belə ki, qeyd edilən mənzil iddiaçının mülkiyyətindədir. Tərəflərin izahatlarından və qarşılıqlı iddianın məzmu nundan görünür ki, cavabdeh kommunal xidmət haqqını ödəmədiyinə istinad edərək iddiaçının mənzildə təmir işləri aparmasına, liftdən istifadəsinə, mənzilə su, elektrik enerjisi və qazın verilməsinə məhdudiyyətlər yaratmaqla onun mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsinə maneçilik yaratmışdır. Göründüyü kimi, ilkin iddia üzrə Mülki Məcəllənin 157.4-cü maddəsinin dispozisiya şərtləri müəyyən olunduğundan, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən ilk iddianın təmin edilməsi qanuni və əsaslıdır. Qarşılıqlı iddia ilə bağlı Kollegiya qeyd etmişdir ki, iddiaçı mənzildə yaşamadığını, cavabdehlə aralarında xidmət göstərilməsinə dair yazılı müqavilə olmadığını, mənzilin yerləşdiyi binanı idarə etmək üçün cavabdehin subyektiv hüququnun olmadığını bildirərək iddiaya etiraz edir. Kollegiya, əvvəlcə onu vurğulamışdır ki, iddiaçının cavabdehin binanın idarə edilməsi üçün subyektiv hüququnun olmaması barədə mövqeyi əsaslı deyil. Ona görə ki, işdə olan «xxxx» MTK ilə cavabdeh arasında bağlanmış 27.12.2006-cı il tarixli ilə «yaşayış binasının idarəetmə və istismarının «xxxx» MMM-ə tapşırılması haqqında» müqavilədən görünür ki, ünvan 1 ünvanındakı 1 girişli yaşayış binasının idarəetmə və istismarı 01.01.2007-ci il tarixdən sonuncuya tapşırılmışdır. Məhkəmə kollegiyası Mənzil Məcəllənin 135.2.4, 137.1, 137.6, 137.8-137.10-cu maddələrinə istinad etməklə hesab etmişdir ki, cavabdeh kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməsini tələb etməkdə haqlıdır. Kollegiya qeyd etmişdir ki, baxılan işdə mübahisəli dövr üzrə tərəflər arasında kommunal xidmətlərlə bağlı müqavilə bağlanması faktı mövcud olmasa da iddiaçının binanı idarə edən təşkilat olaraq cavabdehlə belə bir müqavilə bağlamasının zəruriliyi yuxarıda qeyd olunan normaların tələblərindən irəli gəlir. İşdən görünür ki, cavabdeh iddiaçıya bildiriş ünvanlamaqla müqavilə bağlamağı təklif etsə də, iddiaçı bundan imtina etmişdir. Eyni zamanda, tərəflərin bildirdiklərinə görə, hazırda aralarında müqavilə bağlanmaqla müvafiq ödənişlər həyata keçirilir. Kollegiya, qeyd olunanları nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, sözügedən mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində mülkiyyət hüququ ilə iddiaçının adına 15.05.2010-cu ildən qeydə alındığından həmin tarixdən etibarən binanı idarə edən cavabdehə binanın saxlanılması xərclərini ödəmək öhdəliyi vardır və iddiaçının mənzildən istifadə etməməsi onu bu öhdəlikdən azad etmir. Bundan başqa, iddiaçı idd ia müddətinin tətbiq olunması barədə ərizə təqdim edərək, kommunal xidmətərə görə yığılmış borcun ödənilməsi tələbinin iddia müddətinin keçməsinə görə rədd olunmasını xahiş etmişdir. Kollegiya Mülki Məcəllənin 372.1, 372.2, 373.2, 375.2-ci maddələrinə istinadla qeyd etmişdir ki, hazırkı işdə mübahisə vaxtaşırı ödənilməli olan kommunal xidmət haqqı borcuna görə yarandığından, tələbə üç illik iddia müddəti şamil edilir. Belə olan halda, iddiaçıdan kommunal xidmətlərə görə iddianın qaldırıldığı 24.04.2018-ci il tarixdən əvvəlki üç il üçün yığılmış borcun tutulması, bundan əvvəlki dövr üçün hesablanmış borcun ödənilməsi tələbinin rədd edilməsi əsaslıdır. Kollegiya onu da qeyd etmişdir ki, cavabdeh alqı-satı müqaviləsinə istinad edərək, borc məbləğini mənzilin ümumi sahəsini 218 kv.m. götürməkl ə hesablasa da, daşınmaz əmlakın dövlət reysetrindən əldə olunmuş rəsmi məlumatda mənzilin ümümi sahəsinin 178,7 kv.m. olduğu göstərilmişdir. Odur ki, birinci instansiya məhkəməsinin iddia müddətini tətbiq etməklə, ümumi sahəsi 178,7 kv.m. olan mənzilə görə borcu 24.04.2015ci il tarixdən 24.12.2016-cı il tarixədək olan 20 ay dövr üçün 0,60 AZN hesabı ilə 2144,40 manat, 24.04.2018-ci il tarixədək olan 16 ay dövr üçün isə 0.89 AZN hesabı ilə 2544,80 manat olmaqla, cəmi 4.689,20 manat məbləğində müəyyənləşdirməsi əsaslı olmuşdur. Kassasiya şikayətlərinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) İddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri İddiaçı (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, qarşılıqlı iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı səhv nəticəyə gəlmiş, cavabdehin qarşılıqlı iddia üzrə dəlillərini nə üçün qəbul etdiyini, iddiaçının isə bu hissədə dəlillərini nə üçün qəbul etmədiyini əsaslandırmamış, maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozmuşdur. b) Cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri Cavabdeh (vəkil X8) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir. Kassasiya şikayəti onunla əsasland ırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi və prosessual hüquq normalarını pozmuş, həmçinin səhv tətbiq etməklə işin faktiki hallarını dəqiq araşdırmamış, cavabdehin sübutlarını nəzərə almamış, işin həqiqi hallarına obyektiv qiymət verməmişdir. Kassator şikayətində qeyd etmişdir ki, cavabdeh ən azından iddiaçı üçün özgə işlərini vicdanla tapşırıqsız aparmışdır və buna görə də onun iddiaçıdan muzd tələb etmək haqqı var. c) Kassasiya şikayətlərinə qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətlərinə qarşı etiraz verilməmişdir. ç) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının vəkili iddiaçının kassasiya şikayətinin təmin edilməsini, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması, qarşılıqlı iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar çıxarılmasını, cavabdehin kassasiya şikayətinin təmin olunmamasını xahiş etdi. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdehin nümayəndəsi və vəkili ayrı-ayrılıqda cavabdehin kassasiya şikayətinin təmin edilməsini, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunmasını, işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar çıxarılmasını, iddiaçının kassasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etdilər. Kassasiya baxışının hədləri MPM-in 407.2-ci maddəsinə əsasən kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmədiyi üçün kassasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin belə dəlilləri üzrə araşdırma aparmır və onlara qiymət vermir. MPM-ə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (maddə 416). Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin (maddə 418.3). Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Hazırkı kassasiya icraatı üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktından həm iddiaçı, həm də cavabdeh kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin tam ləğvi xahiş etdiklərindən həmin məhkəmə aktı tam yoxlanılır. Tətbiq edilən hüquq Mülki Məcəllə Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmas ını məhkəmə vasitəsi ilə tələb edə bilər (maddə 157.4). Mənzil Məcəlləsi Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır. Çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aiddir (maddə 43.1, 43.2.4). Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiy yətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir (maddə 109.5). Bu Məcəllənin 120.2-ci maddəsində göstərilən binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirak hüququ vardır (maddə 121). Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağı cəmiyyətin ali idarəetmə orqanıdır və bu Məcəllə, həmçinin nizamnamə ilə müəyyən edilmiş qaydada çağırılır (maddə 125.1). Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağının səlahiyyətləri aşağıdakılardır:... 125.2.4. cəmiyyətin üzvlərinin mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarını müəyyən etmək (maddə 125.2). Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının üm umi yığıncağının cəmiyyətin idarə heyətinin səlahiyyətlərinə aid olan məsələləri həll etmək hüququ vardır (maddə 125.4). Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarə heyətinin vəzifələri aşağıdakılardır: 128.0.3. müvafiq il üçün cəmiyyətin xərclər və gəlirlər smetasını və maliyyə fəaliyyəti haqqında hesabat tərtib etmək, onları təsdiq olunmaq üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim etmək (maddə 128.0). Yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının qanunvericiliyin tələblərinə müvafiq olaraq saxlanmasını təmin edən miqdarda müəyyən edilir (maddə 138.1). Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənzil-tikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı çoxmənzilli binanın yaşayış sahəs inin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarı həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin bu Məcəllənin 44-47-ci maddələrində müəyyənləşdirilən qaydada keçirilən ümumi yığıncağında bir ildən az olmayan müddətə müəyyən edilir (maddə 138.4.). Kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarı qanunvericiliyə əsasən müəyyənləşdirilmiş tariflər əsasında müvafiq fəaliyyət növünü həyata keçirən şəxslərlə bağlanan müqavilələrdə müəyyən edilir (maddə 139.1). Əgər çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi yığıncaqda yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarının müəyyənləşdirilməsi barədə qərar qəbul etməzlərsə, bu miqdar müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilir (maddə 140.3). Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə, mən zil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən, ya da idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur (maddə 141.2). Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir (maddə 141.3). Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 29.12.2015-ci il tarixli qərarı Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərcləri, habelə kommunal xidmətlərə görə haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu xüsusilə vurğulayır ki, belə müqavilələrdə müəyyən olunan xərclər və xidmət haqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 22.09.2020-ci il tarixli qərarı Mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanm ası və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir... Nəzərə almaq lazımdır ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağı cəmiyyətin ali idarəetmə orqanıdır, cəmiyyətin idarə heyətinin səlahiyyətlərinə aid olan məsələləri həll etmək hüququna malikdir (Mənzil Məcəlləsinin 125.1 və 125.4-cü maddələri). Həmin Məcəllənin 125.2.4-cü maddəsinə müvafiq olaraq isə cəmiyyətin üzvlərinin mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarını müəyyən etmək ümumi yığıncağın müstəsna səlahiyyətidir... Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binalarda kommunal xidmətlərdən istifadəyə görə yaranmış borcların ödənilməsinə dair işlərin düzgün araşdırılması üçün vacib əhəmiyyət daşıyan hallar sırasına Mənzil Məcəlləsinin 128.0.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydaya riayət olunması faktının yoxlanılması daxildir. MPM Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, ilkin iddianın təmin edilməsi hissəsində apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. Qətnamənin həmin hissədə ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. Qarşılıqlı iddia tələbinə münasibətdə qeyd olunmalıdır ki, mənzil qanunvericiliyinə əsasən kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ qanunla müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən 1 ay sonra binanın idarə edilməsi ilə bağlı kooperativin səlahiyyətləri bitir. Mənzil Məcəlləsinin 109.5-ci maddəsinin imperativ göstərişinə müvafiq olaraq həmin müddət ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilməli və hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir. Qanunvericiliyə əsasən, kommunal xidmətlərin məbləğini müəyyən etmək səlahiyyəti məhz çoxmənzilli binanın sa hə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağına məxsusdur. Qanunun mənasına görə xidmətlərin məbləği ya ümumi yığıncağın özü tərəfindən müəyyən edilməli, yaxud da müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi normativlərə uyğun hesablanmalıdır. Binanın idarəetmə orqanı çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağıdır və binanın idarəetmə üsulunu seçmək səlahiyyətinə sahibdir. İxtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılmadığı çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqqın miqdarı ümumi yığıncaqda müəyyən edilir. Əgər yığıncaqda həmin haqqın miqdarının müəyyənləşdirilməsi barədə qərar qəbul edilməzsə, bu miqdar müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilir. Mülkiyyətçilər sözügedən haqqı yazılı müqavilə əsasında ödəməlidirlər (Mənzil Məc əlləsinin 125, 128.0.3, 138.1, 138.4, 139.1, 140.3, 141.2). Mənzil qanunvericiliyinin istinad olunan normaları ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 29.12.2015-ci il və 22.09.2020-ci il tarixli qərarlarında ifadə edilmiş hüquqi mövqelərə görə mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir. Çoxmənzilli binalarda ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə müqavilələrdə göstərilən xərclər və xidmət haqları görülən işlərə və xidmətlərə uyğun hesablanmalı, real qiymətləri əks etdirməlidir, eləcə də sahə mülkiyyətçilərinin sosial, iqtisadi və maddi vəziyyəti nəzərə alınmaqla aydın və ağlabatan olmalıdır. Mənzil Məcəlləsinin 125.2.4-cü maddəsinə müvafiq olaraq isə cəmiyyətin üzvlərinin mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarını müəyyən etmək ümumi yığıncağın müstəsna səlahiyyətidir. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binalarda kommunal xidmətlərdən istifadəyə görə yaranmış borcların ödənilməsinə dair işlərin düzgün araşdırılması üçün vacib əhəmiyyət daşıyan hallar sırasına Mənzil Məcəlləsinin 128.0.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmu ş qaydaya riayət olunması faktının yoxlanılması daxildir. Lakin baxılan iş üzrə qarşılıqlı iddianın təmin edilmiş hissəsində mübahisə həll edilərkən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işdə olan sübutlara tətbiq edilməli olan yuxarıda sadalanan maddi hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verilməmişdir. Ona görə də qətnamə qarşılılqı iddianın təmin edilmiş hissəsində ləğv edilməli, iş həmin hissədə yeni apelyasiya baxışına göndərilməli, işə yenidən baxılarkən MPM-in 88-ci və Mənzil Məcəlləsinin bu Qərarın əsaslandırıcı hissəsində sadalanan maddələrinin tələblərinə cavab verən yeni məhkəmə aktı qəbul edilməlidir. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda ifadə edilmiş hüquqi mövqelərə əsasən cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlillərini əsassız hesab edir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM -in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh kassasiya şikayəti təmin edilməsin. İddiaçı kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-1540/2020 nömrəli iş üzrə 27 fevral 2020-ci il tarixli qətnaməsi qismən – qarşılıqlı iddianın təmin olunmuş hissəsində ləğv edilsin və həmin hissədə iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılsın. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.