Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1566/2025 09.07.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi, inzibati aktlar, icarə və alqı-satqı müqavilələrinin etibarsızlığı, iddia qaldırmaq üçün subyektiv hüququn olmaması Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlu (məruzəçi), Abbasov Aqil Əzizağa oğlu və Vəliyeva Elşanə Rafiq qızından ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “müqavilələrin və çıxarışın etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-51/2025 nömrəli, 28 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları 1. ünvan 1 ünvanında 1-ci mərtəbədə yerləşən 94.9 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi İddiaçı mülkiyyətindədir.
2. Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon İcra Hakimiyyətinin Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin xx.xx.2012-ci il tarixli məktubu ilə həmin ünvanın zirzəmisində yerləşən 38 kv.metrlik qeyri-yaşayış sahəsinin X2 icarəyə verilməsinə və özəlləşdirilməsinə etiraz edilməmişdir.
3. X4 xx.xx.2014-cü il tarixli ərizə ilə Nərimanov rayon İcra Hakimiy yətinə müraciət edərək razılıq məktubunun iddiaçının adına keçirilməsinə etiraz etmədiyini bildirmişdir. 4. xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən həmin ünvanın zirzəmisində yerləşən 36,3 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi tərəfindən Cavabdeh1 6 ay müddətinə icarəyə verilmişdir. 5. xx.xx.2018-ci il tarixdə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinə əsasən qeyri-yaşayış sahəsi Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi tərəfindən Cavabdeh1 8.500 manata satılmışdır.
6. Alqı-satqı müqaviləsi əsasında qeyri-yaşayış sahəsi üzərində Cavabdeh1 mülkiyyət hüququ xx.xx.2018-ci il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmış və reyestrdən çıxarış verilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanında 1-ci mərtəbədə yerləşən ona məxsus 94.9 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin altında yerləşən ümumi sahəsi 38 (36.3) kv.m olan zirzəmi sahəsinə dair Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə Cavabdeh1 Fariz oğlu arasında bağlanmış 11 yanvar 2018-ci il tarixli «Dövlət əmlakının (qeyri-yaşayış sahəsinin) icarəyə verilməsi haqqında» 10004 nömrəli icarə müqaviləsinin, eyni tərəflər arasında bağlanmış «İcarəyə verilmiş əmlakın» xx.xx.2018-ci il tarixli 6855 nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin, həmin müqavilə əsasında Cavabdeh1 Fariz oğlunun adına həmin zirzəmi sahəsinə dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində xx.xx.201 8-ci il tarixdə ********** qeydiyyat nömrəsi ilə aparılmış qeydiyyatın və həmin qeydiyyat əsasında Cavabdeh1 Fariz oğlunun adına verilmiş RX seriyalı, № ******* saylı çıxarışın etibarsız hesab edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin zirzəmisində yerləşən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon İcra Hakimiyyətinin Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin balansında olmuş və X1 istifadəsinə verilmişdir. X4 xx.xx.2014-cü il tarixdə Nərimanov Rayon İcra Hakimiyyətinə ərizə ilə müraciət etmiş və həmin qeyriyaşayış sahəsinə dair Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin 71-8 saylı, xx.xx.2012-ci il tarixli razılıq məktubunun iddiaçının adına keçirilməsinə etiraz etmədiyini bil dirmişdir. Göstərilən tarixdən etibarən qeyri-yaşayış sahəsi onun istifadə və sahibliyində olmuşdur. İddiaçı hazırda ərazidə tikinti-quraşdırma işləri aparan tikinti şirkəti ilə danışıqlar apararkən onun istifadəsində olan qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh1 Fariz oğlunun mülkiyyətində olduğunu və onun adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış verildiyini öyrənmişdir.
9. Məhkəmə iclasında cavabdeh Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi X5 verdiyi izahatında iddia tələbini qəbul etməyərək, qeyri-yaşayış sahəsinin icra hakimiyyətinin qərarı əsasında Cavabdeh1 satıldığını bildirmiş və qeyd etmişdir ki, qeyri-yaşayış sahəsinin özəlləşdirilməsi zamanı hər hansı hüquq pozuntusuna yol verilməmişdir.
10. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 8 dekabr 2021-ci il tarixli, 2(005)2459/2021 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim A.N.Novruzova) iddia təmin edilmişdir.
11. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, çoxmənzilli binanın zirzəmisi mənzil fonduna daxildir və binanın kommunikasıya xətlərinin keçdiyi texniki xidmət sahəsi olmaqla ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə binanın tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə mənsubdur; mənzil fondunun icarəyə verilməsi, yaxud özəlləşdirilməsi isə Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin səlahiyyətinə aid edilməmişdir.
12. Məhkəmə iddiaçı tərəfindən sübut kimi təqdim edilmiş "xxxx" MTK arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə əsasən müəyyən etmişdir ki, ünvan 2 ünvanında binanın zirzəmisində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin istifadəçisi qismində iddiaçının göstərilməsi, qeyri-yaşayış sahəsini n Cavabdeh1 deyil, iddiaçıdan təhvil alınması Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə Cavabdeh1 Fariz oğlu arasında bağlanmış xx.xx.2018-ci il tarixli, 6855 №-li icarəyə verilmiş əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilənin formal xarakterli olduğunu və həmin müqavilə əsasında verilmiş çıxarışın əsassız olduğunu sübuta yetirir.
13. Məhkəmə gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 227, 337 və 339cu maddələrinə, “İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 06 sentyabr 1997-ci il tarixli, 629 nömrəli Fərmanına, «Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” Qanunun 8.1-ci maddəsinə, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.1997-ci il tarixli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Yerli icra hakimiyyəti orqanlarının sərənca mında olan qeyri-yaşayış sahələrinin özəlləşdirilməsi qaydaları haqqında Əsasnamə”nin 2-ci bəndinə, “Azərbaycan Respublikasında Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin İİ Dövlət Proqramı”nın 4.6.4-cü bəndinə, “Yerli icra hakimiyyəti orqanlarının sərəncamında olan, habelə yaşayış binalarında yerləşib dövlət vəsaiti hesabına inşa edilmiş qeyri-yaşayış sahələrinin özəlləşdirilməsi Qaydaları”nın 4.2.1-ci bəndinə istinad etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
14. Cavabdeh Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi özəlləşdirilərkən Bakı Şəhər İcra Hakimiyyəti Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Departamenti Nərimanov Rayon Mənzil-Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin balansında və dövlət mülkiyyətində olmuşdur. Adı çəkilən təşkilatlar xx.xx.2018-ci il tarixli, Ə-57 nömrəli məktubla Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə müraciət edərək göstərilən qeyri-yaşayış sahəsinin boş və istifadəsiz olduğunu və həmin qeyri-yaşayış sahəsinin Cavabdeh1 icarəyə verilməsinə və özəlləşdirilməsinə etiraz etmədiklərini bildirmişlər. Komitə tərəfindən “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa və Azərbaycan Respublikası Prezidentinin “İcarəyə verilmiş dövlət əmlakından səmərəli istifadə olunması tədbirləri haqqında” 629 nömrəli, xx.xx.1997-ci il tarixli Fərmanına uyğun olaraq, həmin sahənin Cavabdeh1 icarəsinə verilməsi barədə xx.xx.2018-ci il tarixli, 05 nömrəli sərəncam verilmiş və onun əsasında xx.xx.2018-ci il tarixli, 10004 nömrəli icarə müqaviləsi bağlanmışdır. Sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin özəlləşdirilməsi barədə Komitə tərəfindən xx.xx.2018ci il tarixli, 19 nömrəli sərəncam verilmiş və “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq icarəçi Cavabdeh1 ilə Komitə arasında bağlanılmış xx.xx.2018-ci il tarixli, 6855 nömrəli alqı-satqı müqaviləsi əsasında özəlləşdirilmişdir. Komitə tərəfindən icarəyə verilmiş əmlak 100 faiz dəyəri ilə icarəçiyə təklif olunur. İcarəçi icarəyə götürdüyü əmlakı almağa razılıq verdikdə onunla alqı-satqı müqaviləsi bağlanır və o, 30 gün ərzində əmlakın dəyərini ödəyir. Göründüyü kimi qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsinin özəlləşdirilməsi ilə əlaqədar dövlət əmlakının özəlləşdirilməsin ə dair qanunvericiliyin hər hansı normalarının pozulmasına Komitə tərəfindən yol verilməmişdir. Və iddiaçının həmin qeyri-yaşayış sahəsi üzərində hər hansı hüququ mövcud olmamışdır. Həmçinin, qeyd olunmuşdur ki, məhkəmə qətnaməsində Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin məhkəmə iclası barədə xəbərdar edilməsi ilə bağlı heç bir sübut olmadan əsassız olaraq məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında tərəflərin lazımi qaydada xəbərdar edildiyi qeyd edilmişdir. Şikayətdə həmçinin qeyd olunmuşdur ki, mübahisəli əmlakın özəlləşdirilməsi Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin inzibati akt olan sərəncamı əsasında həyata keçirilmişdir və həmin inzibati akt qüvvədə qaldığı təqdirdə onun əsasında həyata keçirilmiş özəlləşmənin nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi tələbi irəli sürülə bilməzdi. İddiaçı ilkin olaraq inzibati aktın mübahisələndirilməsi ilə bağlı müvafiq inzibati məhkəməyə müraciət edə, inzibati akt ləğv olunduğu təqdirdə onun nəticəsi olan hərrac protokolunun və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışın etibarsızlığı ilə bağlı iddia ilə ümumi məhkəməyə müraciət edə bilərdi. Lakin iddiaçı özəlləşməyə əsas olmuş inzibati akt ləğv olunmadan həmin inzibati aktın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi ilə bağlı iddia irəli sürmüşdür ki, belə bir tələb də təmin edilə bilməzdi.
16. Qətnamədən, həmçinin Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
17. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı hazırkı iddia tələbini irəli sürməkdə müvafiq subyektiv hüquqa malik o lmamışdır. Belə ki, Nərimanov rayonu, Əhmədbəy Ağaoğlu küçəsi 4 ünvanında 1-ci mərtəbədə yerləşən ümumi sahəsi 94.9 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında iddiaçıya məxsus olması həmin ünvandakı mübahisəli sahənin iddiaçıya icarəyə və mülkiyyətinə verilməsi anlamını vermir. Nərimanov Rayon İcra Hakimiyyətinin Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin balansında olmuş mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin X2 verilməsinə dair Birliyinin 71-8 saylı, xx.xx.2012-ci il tarixli razılıq məktubu və X1 həmin məktubun iddiaçının adına keçirilməsinə etiraz etmədiybarədə Nərimanov Rayon İcra Hakimiyyətinə verdiyi xx.xx.2014-cü il tarixli ərizə, o cümlədən də ünvan 2 ünvanında binanın zirzəmisində yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin istifadəçisi qismində iddiaçının adının göstərildiyi, onunla "xxxx" MTK arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilə qanunda nəzərdə tutulmuş icarə müqaviləsi deyildir. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi qanunla müəyyən edilmiş müqavilə əsasında X2, istərsə də İddiaçı və ya "xxxx" MTK-ya icarəyə verilməmişdir. Həmin şəxslərin sözü gedən qeyri-yaşayış sahəsi üzərində sərəncam, istifadə və mülkiyyət hüquqları yoxdur. Bundan başqa, məhkəmənin gətirdiyi dəlillər bir-biri ilə ziddiyyət təşkil edir.
18. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 22 iyul 2022-ci il tarixli, 2(103)4948/2022 nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər N.Cəfərov - sədrlik edən və məruzəçi, E.Mehdiyev və X.Sarıyev) Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti təmin olunmamış, cavabdeh Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin apellyasiya şikayəti təmin olunmuş, birinci instansiya məhkəməsin in qətnaməsi ləğv olunaraq, iddia rədd olunmuşdur.
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, iddiaçı həmin müqavilələri mübahisələndirmək səlahiyyətinə malik deyil, çünki qeyri-yaşayış sahəsi üzərində onun hər hansı hüququ və qanuni mənafeyi mövcud deyil. Mövcud olmayan hüququn və ya qanuni mənafenin pozulması mümkün deyil.
20. Məhkəmə ilk olaraq qeyd etmişdir ki, qeyri-yaşayış sahəsinə münasibətdə iddiaçının adına heç bir hüquq müəyyənedici sənəd yoxdur. İddiaçı başqa bir fiziki şəxsin – X3 Rayon İcra Hakimiyyətinə yazdığı xx.xx.2014-cü il tarixli ərizəyə istinad edir. Bu ərizədə həmin şəxs qeyd edib ki, qeyri-yaşayış sahəsinin ona verilməsinə dair icra hakimiyyətinin razılıq məktubunun iddiaçının adına keçirilməsinə etiraz etmir. Lakin qanunvericiliyə görə belə ərizə hüqu q müəyyənedici sənəd sayılmır. Mülki Məcəllənin 14.1-ci maddəsinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir.
21. Daha sonra qeyd olunmuşdur ki, qeyri-yaşayış sahəsinin (binanın zirzəmisinin) iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinin (binanın 1-ci mərtəbəsinin) altında yerləşməsi faktı öz-özlüyündə iddiaçının həmin qeyri-yaşayış sahəsinə hüququnun və ya qanuni mənafeyinin olduğunu təsdiq etmir. Nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçının özünün mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsi (binanın 1-ci mərtəbəsi) də başqasının mülkiyyətində olan mənzilin (binanın 2-ci mərtəb əsinin) altında yerləşir. Belə halda, eyni məntiqlə iddiaçının mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış sahəsinə də yuxarı mərtəbədə yerləşən mənzilin mülkiyyətçisinin hüququ və ya qanuni mənafeyi olmalıdır.
22. Həmçinin məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı iddia edir ki, qeyri-yaşayış sahəsi (zirzəmi) onun faktiki istifadəsində olub. Bu fakt həqiqi olub-olmadığından asılı olmayaraq qeyri-yaşayış sahəsinə iddiaçının hüququnun və ya qanuni mənafeyinin olduğunu təsdiq etmir. Qanunvericilikdə belə fakt (faktiki istifadə) daşınmaz əşyaya hüququn və ya qanuni mənafenin yaranmasının əsası kimi nəzərdə tutulmayıb. Bundan başqa, qeyri-yaşayış sahəsindən faktiki istifadə o mənanı verir ki, iddiaçı hüquqi əsas olmadan və heç bir əvəz ödəmədən ona aid olmayan daşınmaz əşyanın faydalı təbii xassələrini hasil edi b. Ölkədə başqaları tərəfindən hüquqi əsas olmadan faktiki istifadə edilən çoxlu sayda daşınmaz əşyalar (torpaq sahəsi, tikili və s.) mövcuddur. Əgər faktiki istifadənin hüquq və ya qanuni mənafe yaratdığı qəbul olunarsa, belə halda həmin şəxslərin də istifadələrində olan əşyalara hüququnun və ya qanuni mənafeyinin yarandığı qəbul olunmalıdır.
23. İddiaçı iddia edir ki, zirzəmi - çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı kimi ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə məxsusdur. Özü həmin binada qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi olduğuna görə hesab edir ki, zirzəmi paylı mülkiyyət hüququ ilə həm də ona məxsusdur. O, bunun hüquqi əsası kimi Mənzil Məcəlləsinin 35.1-ci maddəsinin göstərişinə istinad edir. Bu, yanlış mövqedir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsini n 35.1-ci maddəsində “zirzəmilər ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur” deyiləndə yaşayış sahəsinin mülkiyyətçiləri nəzərdə tutulur, çünki zirzəmi mənzil hüququnun həyata keçirilməsini təmin edir. Mənzil Məcəlləsinin 12.1ci maddəsinə görə yaşayış sahələri mənzil hüququnun obyektidir. Həmin binada iddiaçının yaşayış sahəsi olmadığına görə mənzil hüququ yoxdur, müvafiq olaraq, binanın zirzəmisinə paylı mülkiyyət hüququ da yoxdur. Ümumiyyətlə, Mənzil Məcəlləsində müəyyən olunmuş normalar hazırkı mübahisəyə tətbiq edilə bilməz, çünki iddiaçının mənzil hüququ yoxdur. Mənzil Məcəlləsinin 1.1-ci maddəsinin göstərişi də bunu təsdiq edir. Yuxarıda qeyd olunan izah Mülki Məcəllənin 227.1-ci maddəsinə də aiddir, yəni normada “yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçiləri” deyi ldikdə yaşayış sahəsinin mülkiyyətçiləri nəzərdə tutulur. Maddədə istifadə olunan “yaşayış binası” və “mənzilə xidmət edən” kimi ifadələr onu təsdiq edir ki, bu qayda ilə binada yaşayan şəxslərin mənafeləri müdafiə olunur. İddiaçı yaşayış binasında yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi deyil, o, qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisidir, odur ki, yaşayış binasının zirzəmisinə paylı mülkiyyət hüququ yoxdur. Beləliklə, iddiaçı qeyri-yaşayış sahəsinə (binanın zirzəmisinə) dair icarə və alqı-satqı müqavilələrini mübahisələndirmək səlahiyyətinə malik deyil. Hər hansı müqavilənin qanuniliyinin məhkəmə tərəfindən yoxlanılması üçün əvvəlcə iddiaçının müqaviləni mübahisələndirmək səlahiyyətinə malik olub-olmadığı müəyyən edilməlidir. Bu qayda Mülki Məcəllənin 337-ci maddəsinin və Azərbaycan Respublikası M ülki-Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 4-cü maddəsinin müqayisəli təfsirindən irəli gəlir. Birinci instansiya məhkəməsi işin faktiki hallarını düzgün müəyyən etməmiş və maddi hüquq normasını pozmuşdur. c) Kassasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
24. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(102)5593/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər Abiddin Hüseynov – sədrlik edən və məruzəçi, Əhməd Nurməmmədov və Zaur Əliyev) iddiaçının kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 22 iyul 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmışdır.
25. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətinin dəlillərinə qiymət vermədən, iddiaçının icarə və alqı-satqı müqavilələrinin etibarsızlığını tələb etməklə bağlı subyektiv hüquqa malik olmadığı barədə publik hüquq münasibətlərinə aid məsələni həll etmiş və həmin əsasla iddianı rədd etmişdir. Bununla da, məhkəmə tətbiq edilməli olmayan maddi və prosessual hüquq normalarını mübahisəyə tətbiq etmiş, MPMin 88-ci maddəsinin tələblərini pozaraq, sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verməmişdir. Məhkəmə, həmçinin mübahisənin inzibati məhkəmə icraatı qaydasında qiymət verilməli olan hallarına qiymət verməklə məhkəmə aidiyyəti ilə bağlı qaydaları pozmuşdur. c) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
26. Təkrar apellyasiya b axışı zamanı İddiaçı Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin xx.xx.2018-ci il tarixli, 05 saylı və xx.xx.2018-ci il tarixli, 19 saylı sərəncamlarını inzibati məhkəmə icraatı qaydasında mübahisələndirdiyi müəyyən edildiyindən məhkəmə kollegiyası xx.xx.2023-cü il tarixli qərardadla hazırkı işin icraatını həmin inzibati iş həll edilənədək, yəni inzibati iş üzrə çıxarılacaq məhkəmə qərarı qanuni qüvvəyə minənədək dayandırmışdır. İcraatın dayandırılmasına səbəb olan hal aradan qalxdıqdan sonra hazırkı işin icraatı təzələnmişdir.
27. Məhkəmə kollegiyası inzibati iş üzrə çıxarılmış məhkəmə qərarlarını öyrənərkən müəyyən etmişdir ki, Bakı İnzibati Məhkəməsinin 12 oktyabr 2023-cü il tarixli, e-2-1(112)7837/2023 nömrəli qərardadı ilə İddiaçı cavabdeh Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı “sərəncamları n ləğv edilməsi” tələbinə dair iddiası mümkün sayılmamış, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının 24 aprel 2024-cü il tarixli, 2-1(103)910/2024 nömrəli qərardadı ilə iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək birinci instansiya məhkəməsinin qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Eləcə də, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli, 2-1(102)2135/2024 saylı qərardadı ilə iddiaçının kassasiya şikayəti mümkün sayılmamışdır
28. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 28 yanvar 2025-ci il tarixli, 2(103)-51/2025 nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər Akif İsgəndərov - sədrlik edən və məruzəçi, Səadət Səlimova və Məhəmməd Rüstəmli) apellyasiya şikayətləri təmin olunmuşdur. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 08 dekabr 20 21-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilərək iş üzrə yeni qətnamə çıxarılmışdır. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə qarşı icarə və alqı-satqı müqaviləsinin, həmin müqavilə əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində aparılmış qeydiyyatın və çıxarışın etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair iddiası təmin olunmamışdır.
29. Məhkəmə kollegiyası inzibati iş üzrə çıxarılmış məhkəmə qərarlarını öyrənərkən müəyyən etmişdir ki, məhkəmələr iddianın mümkünsüzlüyünə dair nəticəyə gələrkən qeyd etmişlər ki, iddiaçı mübahisə predmeti olan əmlaka dair hər hansı hüququnun mövcudluğu ilə bağlı biri digərini tamamlayan mötəbər dəlillərə (hüquqmüəyyənedici sənədlərə) istinad etməmiş, bu hallar məhkəmə araşdırması zamanı da təs diqini tapmamış və hər hansı mötəbər sübutla dəstəklənmədiyi halda, yalnız şifahi göstərilənlərə əsasən onun hazırkı tələbi irəli sürmək üçün subyektiv hüquqa malik olması qənaətinə gəlmək mümkün deyildir.
30. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə iddiaçı hazırkı işdə mülki məhkəmə icraatı qaydasında irəli sürülən tələblər üzrə də hər hansı subyektiv hüququa malik deyildir. Belə ki, iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin yerləşdiyi binada yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi deyil, o, həmin binada yalnız qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisidir və bu baxımdan mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin digər paylı mülkiyyətçilərlə yanaşı həm də ona məxsus olması barədə onun dəlili əsaslı sayıla bilməz. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Mülki Məcəllənin 227.1-ci maddəsində “yaşayış binasının tərkib hissəsi mülkiyyətçiləri” deyilərkən yaşayış sahəsinin mülkiyyətçiləri nəzərdə tutulur və bu baxımdan iddiaçının yaşayış binasının zirzəmisinə paylı mülkiyyət hüququ mövcud deyildir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
31. İddiaçı (Vəkil1) qətnamədən kassasiya şikayəti verərək ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
32. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, yeni apellyasiya baxışı zamanı da apellyasiya instansiyası məhkəməsi əvvəlki apellyasiya baxışının nəticələri üzrə qəbul edilmiş və kassasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən ləğv edilmiş qətnamədə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mübahisə üzrə gəldiyi nəticəni təkrarlayaraq yekun nəticə çıxarmışdır. İstinad edilən sə nədlərdən də müəyyən olunur ki, son nəticəsi özəlləşdirilmə olub Cavabdeh1 adına mülkiyyət hüququna dair çxarışın verilməsi ilə nəticələnmiş bütün hərəkətlərin başlanğıcı, o cümlədən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı yaranmış mülki hüquq münasibətlərinin başlanğıcı qeyri-yaşayış sahəsinin müraciət edən şəxsə icarəyə verilməsinə və özəlləşdirilməsinə etiraz edilməməsi ilə bağlı balanssaxlayıcı tərəfindən verilmiş razılıq məktubu olmuşdur. Başqa sözlə, həmin razılıq məktubu olmasa, qeyri-yaşayış sahəsinin əvvəla istifadəsi, daha sonra icarəsi (icarə müqaviləsinin bağlanılması), daha sonra isə özəlləşdirilməsi mümkün olmaz, ola bilməzdi.
33. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin Mülki Məcəllənin 227.1-ci maddəsinə istinad edərək iddiaçının mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin tərkib his səsi olduğu binada yaşayş sahəsinin deyil, qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi olduğuna görə yaşayış binasının zirzəmisinə paylı mülkiyyət hüququnun olmamasına dair çıxardığı nəticəni, həmin maddənin «yaşayış binasının mənzildən kənarda və ya mənzil daxilində yerəşən, birdən çox mənzilə xidmət edən ümumi otaqları, dayaq konstruksiyaları, mexaniki, elektrik, sanitariya-texniki və digər avadanlığı, habelə yerləşdiyi torpaq sahəsi ümumi paylı mülkiyyət hüquqi ilə yaşayış binasının tərkib hissələri mülkiyyətçilərinə mənsubdur» müddəasının yalnız binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçilərinə aid olub, eyni binanın qeyri-yaşayış sahələrinin mülkiyyətçilərinə aid olmaması kimi izah etməsini də doğru hesab etmir. b)Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
34. Kassasiya şikayətinə qarşı etir az daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
35. Maddə 4.1. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər.
36. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
37. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
38. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
39. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
40. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
41. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
42. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
43. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməl idir.
44. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam yoxlanılır.
45. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən hazırki şikayətə yazılı icraat qaydasında baxılmasını qərara almışdır Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
33. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən təkrar apellyasiya baxışı zamanı mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, bununla da, Azərbaycan Respublikası MPM-nin 420-ci maddəsinin tələblərinə riayət olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya inst ansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
34. Kassasiya şikayətinin dəlillərində qeyd olunan hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir və məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə razılaşır.
35. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
36. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 12 aprel 2004-cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olma masına istinad etməyə yol verilmir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. 37. “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 24 noyabr 2005-ci il tarixli Qərarının 2.2-ci bəndinə əsasən, məhkəmə qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarına dəqiq əməl edilməklə qəbul edildikdə, qanuni hesab edilir. Həmin Qərarın 2.4-cü bəndinə əsasən, qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
38. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
39. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
40. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-51/2025 nömrəli, 28 yanvar 2025-ci il tarixli qətnam əsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.