Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-1718/2025 02.07.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: kredit borcunun tutulması, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X3 (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı “kredit üzrə borcun qaytarılması və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(105)11/2025 nömrəli, 9 yanvar 2025-ci il tar ixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 02 iyul 2025-ci ildə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin Xaçmaz filialı ilə Cavabdeh2 (bundan sonra borcalan) arasında bağlanmış 29 avqust 2013-cü il tarixli 28 XK saylı kredit müqaviləsinə (bundan sonra - Kredit müqaviləsi) əsasən, Bank borcalana dövriyyə əmtəə mallarının alınması üçün illik 20% dərəcəsi ilə 48 ay müddətinə 70000 manat məbləğində kredit vermişdir. 2. 29 avqust 2013-cü il tarixli ipoteka müqaviləsinə (bundan sonra - İpoteka müqaviləsi) əsasən, kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icrasını təmin etmək məqsədilə Cavabdeh1 (bundan sonra – İpoteka qoyan) xüsusi mülkiyyətində olan Xaçmaz rayonunun Qaraqurtlu kən dində 0.09 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 799.1 kv.m ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli, 7 otaqlı fərdi yaşayış evi (bundan sonra - ipoteka predmeti və ya ev) bank qarşısında ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Müqavilə üzrə ipoteka predmeti 177.400 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti iddia ilə məhkəməyə müraciət edərək sonradan iddia tələbinin həcminin artırılmasına dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək Cavabdeh2 54718,67 manat məbləğində əsas borcun, 23988 manat məbləğində faiz borcunun, 8991 manat gecikdirilmiş faiz borcunun, ümumilikdə 87697,67 manat məbləgində kredit borcunun, məhkəmə qətnaməsi çıxarılan günədək hesablanacaq kreditdən istifadəyə görə əla və faiz borcunun, mübahisənin məhkəmə vasitəsi ilə həll edilməsi üçün ödənilmiş 30 manat məbləgində dövlət rüsumunun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat rüsum məbləğinin tutulub İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin xeyrinə ödənilməsi, ödəmənin Cavabdeh2 ilə bank arasında bağlanmış xx.xx.2013-cü il tarixli, 28 XK nömrəli kredit müqaviləsinin təminatı qismində banka ipotekaya qoyulmuş, Azərbaycan Respublikası ƏMDK yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Xaçmaz Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş xx.xx.2012- ci il tarixli, RX seriyalı, ******* nömrəli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışa əsasən Cavabdeh1 xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan Xaçmaz rayonunun Qaraqurtlu kəndindəki 0,09 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 799,1 kv.metr ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli, 7 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilərək, həmin ipoteka predmetinin açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilən pul vəsaitinin yuxarıda göstərilən pul tələblərinin təmin edilməsi üçün İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə ödənilməsi, ipoteka predmetinin satıldıqdan sonra 1 ay müddətinə boşaldılması və Cavabdeh1 həmin əmlakdan çıxarılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin 29 iyun 2018-ci il tarixli, 2(067)-9/2018 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Rövşən Xəlilov) İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin cavabdehlər Cavabdeh2 və Cavabdeh1 qarşı kredit üzrə borcun qaytarılması və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh2 54153,95 manat məbləğində əsas, 8176,09 manat məbləğində faiz, 200 manat gecikdirilmiş faiz borcunun, iddia ərizəsi üzrə ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun və ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi haqqında bildirişin dövlət qeydiyyat orqanında qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat məbləğində pulun alınaraq İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin xeyrinə ödənilməsi, tələbin Cavabdeh2 ilə bank arasında bağlanmış xx.xx.2013-cü il tarixli, 28 XK nömrəli kredit müqaviləsinin təminatı qismində banka ipotekaya qoyulmuş, tam mülkiyyət hüququ üzrə Cavabdeh1 məxsus olan, Xaçmaz rayonunun Qaraqurtlu kəndində 0,09 ha torpaq sahəsinə və həmin sahənin üzərində yerləşən 799,1 kv.metr ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli, 7 otaqlı fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi, Cavabdeh1 məxsus olan, Xaçmaz rayonunun Qaraqurtlu kəndində 0,09 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 799,1 kv.metr ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli, 7 otaqlı fərdi yaşayış evinin hərrac yolu ilə satılması, satışdan əldə edilən vəsait hesabına kredit müqaviləsi üzrə 54153,95 manat məbləğində əsas, 8176,09 manat məbləğində faiz, 200 manat gecikdirilmiş faiz borcunun, həmçinin ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumunun, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsinə dair bildirişin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması üçün ödənilmiş 30 manat rüsumun İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin hesabına ödənilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 150000 manat məbləğində qiymətləndirilməsi, ekspertiza tədqiqatının dəyəri 150 manat məbləğində pulun Cavabdeh2 alınaraq "xxxx" məhdud məsuli yyətli cəmiyyəti hesabına keçirilməsi, ekspertiza tədqiqatının dəyəri 145 manat məbləğində pulun Cavabdeh2 alınaraq X2 hesabına keçirilməsi qət edilmişdir.
5. Əmlak Ekspert Mərkəzinin 21 dekabr 2016-cı il tarixli rəyinə əsasən, ipoteka predmetinin həmin tarixə olan bazar dəyərinin 150.000 manat təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
6. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 22 may 2018-ci il tarixli 23456 saylı ekspert rəyinə əsasən, borcalanın Banka əsas borc üzrə 54153,95 manat, faiz borcu üzrə 8176,09 manat məbləğində kredit borcu olduğu müəyyən olunmuşdur.
7. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iş materialları ilə təsdiq olunduğu kimi borcalan bankdan aldığı krediti müqavilə ilə müəyyən edilmiş müddət ərzində qaytarmamaqla müqavilə öhdəliklərini yer inə yetirməmişdir. İddianın rədd edilmiş hissəsində isə məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, dəbbə pulu tənasübsüz surətdə yüksək hesablanmışdır, bu səbəbdən də azaldılmalıdır. Bundan əlavə, evin satıldıqdan sonra 1 ay müddətində boşaldılması tələbi təmin edilə bilməzdi, belə ki, ev satıldıqdan sonra evin mülkiyyətçisi müəyyən olunduqda bu barədə iddia tələbini mülkiyyətçinin qaldırmaq hüququ yaranacaqdır.
8. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.2, 307.1, 307.2, 307.3, 309.1, 317.1, 319.1, 385.1, 425.1, 443.1, 448.1, 449.1, 460, 465.2-ci, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 34.1.1, 34.1.2, 36, 39.3.3, 41.2, 47.5, 59.3 və 59.4-cü maddələri ilə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat
9. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin iddianın qismən təmin olunması hissəsində ləğv edilərək, dəqiqləşdirilmiş iddia tələbinin tam təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. İddiaçının apellyasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, Bank tərəfindən 28 iyun 2018-ci il tarixdə iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair növbəti ərizə verilmişdir, lakin birinci instansiya məhkəməsi bu ərizəni nəzərə almamışdır. Bankın dəqiqləşdirilmiş iddia tələbinin tam olaraq təmin edilməməsi hissəsində qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması səbəbindən əsassızdır. Bu səbəbdən də qətnamə qismən ləğv edilməli və iddia tam təmin edilməlidir. Faiz borcunun hansı tarixədək hesablanmalı olmasına dair məsələ Azərb aycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin (bundan sonra – Mülki Məcəllə) 424.2 və 424.3-cü maddəsinin tələbləri baxımından həll edilməlidir. Belə ki, faiz borcu kredit öhdəliyinin icra müddətinin son tarixinədək deyil, müqavilənin ləğvi barədə məhkəmə qərarının qüvvəyə minməsi tarixinədək, yəni müqavilənin ləğvi anınadək hesablanmalıdır. Qətnamənin qəbul edildiyi tarixdən onun qanuni qüvvəyə minməsinə qədər keçən müddət üçün tərəflərin kredit müqaviləsi üzrə öhdəlikləri qüvvədə olacağından bank qeyd edilən dövr üçün də kredit faizinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Bundan başqa, Mülki Məcəllənin 449.4-cü maddəsindən aydın olur ki, kreditin qaytarılma müddətindən asılı olmayaraq kreditdən istifadəyə görə faizlər əsas borcun banka ödənildiyi günədək hesablanmalıdır. İşə baxan biri nci instansiya məhkəməsi maddi hüquq pozuntusuna yol verərək, hazırki iş üzrə faizlərin hesablanması ilə bağlı həmin maddələri tətbiq etməmişdir. Bundan başqa, birinci instansiya məhkəməsi həmçinin illik 5% dərəcəsi ilə əsas borca hesablanmış 2248 manat faiz borcunu da təmin etməyərək bir daha səhv nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 24 dekabr 2014-cü il tarixli qərarından görünür ki, bank əsas borca hesablanmış illik 5% məbləğini cavabdehdən tələb edərək öz iddiasında haqlı olmuşdur. Ona görə də müqavilə müddəti bitdikdən sonra, yəni 29 avqust 2017-ci il tarixdən 29 iyun 2018-ci il tarixə illik 5 faiz dərəcəsi ilə əsas borca hesablanmış 2248 manat faiz borcu da borcalandan alınaraq Bankın xeyrinə ödənilməlidir. Birinci instansiya məhkəməs i ipoteka predmetinin satıldıqdan sonra 1 müddətinə boşaldılması hissəsində də “İpoteka haqqında” qanunun 59.3-cü maddəsinin tələblərinə riayət etməyərək səhv nəticəyə gəlmişdir. Bundan əlavə, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini 150000 manat kimi qəbul etsə də, evinin ümumi qiyməti 150000 manat dəyərində deyil, təxminən 110000 manat dəyərində olar, çünki həmin fərdi yaşayış evinin yanından qatar yolu keçir və ipoteka müqaviləsinin bağlandığı tarixdən, yəni 2013-cü il tarixdən hazırki vaxtadək 6 il vaxt ərzində fərdi yaşayış evinin yanında olan dəmir yolu ilə hər dəfə qatar keçərkən fərdi yaşayış evi silkələnir, ona görə də ev vaxtından əvvəl köhnəlir, evin ilkin dəyəri artıq 150000 manat deyil, təxminən 110000 manat dəyərində olmuşdur. Bu səbəbdən yenidən qiymətləndirmə ekspertizası təyin olunmalı və dəmir yolunun yanında olan 0,09 ha torpaq sahəsinin və fərdi yaşayış evinin deformasiyaya uğraması nəzərə alınaraq həmin daşınmaz əmlakın ümumi qiyməti yenidən müəyyən olunmalıdır.
11. Cavabdeh2 qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin olunmaması barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Cavabdehin apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, borcalanın Banka 30.000 manata yaxın ödəniş etməsinə baxmayaraq, Bank hesablamaları düzgün aparmamışdır. Borcalan mühasibatlıq ekspertizasının keçirilməsi barədə məhkəmə iclasında vəsatət qaldırsa da, məhkəmə onun vəsatətini təmin etməmişdir. Bundan əlavə, Bankın nümayəndələri dəfələrlə ipoteka predmeti olan evdə olmuş, onun real bazar qiymətinin 700.000-800.000 manat ol duğunu bilmişlər, lakin evin ilkin satış qiyməti dəyərindən dəfələrlə aşağı qiymətləndirilmişdir. Odur ki, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edilmişdir.
13. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 14 aprel 2022-ci il tarixli, 2(105)-15/22 nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər – T.Q.Məmmədov (sədrlik edən və məruzəçi), Ş.R.Abasov və S.A.Qafari) apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi faiz borcuna aid hissədə ləğv edilmiş, həmin hissədə iddia qismən təmin edilmişdir. Borcalandan 21744,66 manat faiz borcunun iddiaçının xeyrinə tutulması hissəsində təmin edilmişdir. İpoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 580.000 manat məbləğində müəyyən olunması, İpoteka predmeti satıldıqdan sonra evin 1 ay müddətində boşaldılması qət edilmişdir.
14. Apellyasiya məhkəməsi iş materiallarına əlavə edilmiş "xxxx" MMC-nin ipoteka qoyana ünvanladığı 04 fevral 2019-cu il tarixli, 106 saylı məktubuna əsasən, mülkiyyətində olan ipoteka predmetinin satış qiymətinin 650000-700000 manat civarında olduğunu müəyyənləşdirmişdir.
15. Apellyasiya icraatı zamanı iş üzrə keçirilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının 10 iyun 2020-ci il və 3 mart 2021-ci il tarixli qiymətləndirmə hesabatlarına əsasən müəyyənləşdirilmişdir ki, ipoteka predmetinin orta bazar dəyəri 620.000 manat, likvid dəyəri isə 580.000 manat olmuşdur.
16. İş üzrə keçirilmiş məhkəmə-mühasibatlıq ekspertizasının 09 iyul 2021-ci il və 16 fevral 2022-ci il tarixli rəylərindən görünür ki, borcalanın 29 avq ust 2017-ci il tarixə Banka olan borcu ümumilikdə 80772,46 manat, o cümlədən əsas borc üzrə 54153,95 manat, faiz borcu üzrə 26618,51 manat və 17 mart 2017-ci il tarixə olan borcu isə 75898,61 manat məbləğində müəyyən edilir, o cümlədən əsas borc üzrə 54153,95 manat, faiz borcu üzrə 21744,66 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini icraat zamanı müəyyənləşdirilmiş hallara istinadən belə əsaslandırmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnamə qəbul edərkən, “İpoteka haqqında” Qanununu 59.4-cü maddəsini işə tətbiq edərək, ipoteka predmetinin satıldıqdan 1 ay sonra boşaldılması haqqında tələbi təmin etməli idi. Bundan başqa, Bank kredit müqaviləsinin 5.2-ci bəndinə əsasən, faiz borcu hissəsində iddiaçının tələbi haqlı idi. İddiaçı apellyasiya şika yətində qeyd etdiyi borcalandan 29 avqust 2017-ci il tarixindən 29 iyun 2018-ci il tarixədək illik 5 faizlə hesablanmış 2248 manat faiz borcunun tutulmasını xahiş edir. Lakin Bank tərəfindən belə bir iddia tələbi irəli sürülmədiyindən apellyasiya şikayətinin bu dəlili əsassız hesab olunmuşdur.
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.1, 269.2, 269.4, 270.1, 295, 317.1, 385.1, 442, 443.1, 445.1, 445.2, 448.1, 448.2, 449.4, 462.1, 465.2, 467, 739.2, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9, 4.1, 33, 34.1.1, 34.1.2, 39.3.3, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti” haqqında Qanunun 3, 5.7, 5.8 və 6.2-ci maddələrinə istinad etmişdir. c) Kassasiya instansiyasındakı birinci icraat
19. İddiaçı kassasiya ş ikayəti verərək qətnamənin bankın xeyrinə tutulmalı olan pul məbləği və ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv edilib, işin həmin hissələrdə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə işin hallarına tam və hərtərəfli qiymət vermədən qətnamə qəbul etmişdir. Belə ki, əsas borc düzgün hesablanmamış, apellyasiya şikayətində qeyd olunan iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə bağlı dəlilə düzgün və hərtərəfli hüquqi qiymət verilməmişdir. Buna baxmayaraq, hər iki ərizədə əsas borc məbləği eyni olduğundan iddia tələbi bu hissədə tam təmin olunmalı idi. Həm də məhkəmə həmin ərizəyə qiymət verməyərək, faiz borcunu da düzgün müəyyənləşdi rməmişdir. Bundan əlavə, cərimə borcu da kredit müqaviləsində qeyd olunan şərtlərə uyğun hesablandığından tam təmin edilməli idi. Digər dəlil isə ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti ilə bağlıdır. Belə ki, ipoteka müqaviləsində ipoteka predmeti olna daşınmaz əmlakın dəyərinin 177.400 manat məbləğində müəyyən edilməyinə baxmayaraq, həmin əmlakın 5 il sonraki likvid dəyərinin 580.000 manat hesablanmışdır. Ekspert rəyinin məntiqdən kənar olmasına baxmayarq, məhkəmə bu hala formal yanaşmışdır. Prosessual cəhətdən isə məhkəmə ekspert rəyləri arasındaki kifayət qədər ziddiyyətli məqamlar olmasına baxmayaraq, alternativ rəylər almamış, təkrar ekspertiza keçirməmişdir. Əmlakın qiymətləndirilməsi aparılarkən, banka heç bir məlumat verilməmiş, məhkəmə sübutların tədqiqinə formal yanaşmışdır.
21. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 sentyabr 2022-ci il tarixli, 2(102)-4913/2022 nömrəli qərarı ilə (hakimlər X5 (məruzəçi), X4 və X8) İddiaçı Açıq Səhmdar Cəmiyyəti tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 14 aprel 2022-ci il tarixli, 2(105)-15/2022 nömrəli qətnaməsi qismən, yəni ipoteka predmeti olan mənzilin ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi hissəsində ləğv edilmiş və iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmış, qətnamənin mübahisələndirilən qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılması qərara alınmışdır.
22. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə əsasən apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsi ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin müəyyə n edilməsi hissəsində prosessual hüquq normalarının pozuntusu ilə çıxarılmış və bu düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnmişdir. Qeyd edilmişdir ki, ipoteka müqaviləsi bağlandığı tarixdən sonrakı dövrdə daşınmaz əmlak bazarında müəyyən dəyişikliklərin baş verməsi mümkündür. Lakin hazırki iş üzrə məhkəmənin istinad etdiyi hesabat ümumi sözlərlə əsaslandırılmış, mütəxəssisin müəyyən etdiyi qiymətin daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ərazidə oxşar mənzillərə uyğun müqayisə olunmaqla müəyyən edilməsi qeyd olunmamış, ötən müddət ərzində mənzilin qiymətinin 3 dəfə artması əsaslandırılmamışdır
23. Kassasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.1, 269.2, 269.4, 270.1, 317.1, 385.1, 442, 443.1, 445.1, 445.2, 448.1, 448.2, 462.1, 465.2, 467, 739.2, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 1.0.9, 4.1, 34.1., 39.3, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti” haqqında Qanunun 3, 5.7, 5.8 və 6.2-ci maddələrinə istinad etmişdir. d) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki ikinci icraat
24. Təkrar apellyasiya icraatı zamanı iddiaçının nümayəndəsi Vəkil xx.xx.2023-cü il tarixdə vəsatətlə məhkəmə kollegiyasına müraciət edərək, DƏDKR publik hüquqi şəxsinin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 005-28/23 nömrəli rəyi iş üzrə mötəbər sübut kimi qəbul olunmamasını və ipoteka predmetinin həqiqi likvid dəyərinin müəyyən olunması üçün təkrar əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini xahiş etmişdir.
25. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 09 yanvar 2024-cü il tarixli və 07 may 20 24-cü il tarixli 2(105)-50/2024 nömrəli qərardadları ilə iş üzrə təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsinə baxmayaraq, məhkəmə ekspertizasının aparılmasından imtina edilmiş, Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə ekspertizasının aparılmasından imtina edilməsi barədə məlumatlarına əsasən tədqiqat obyektinə baxış keçirilmiş və müvafiq qeydlər aparılmış lakin sualda qeyd olunmuş kənddə yerləşən fərdi yaşayış evinə uyğun analoji internet saytlarında məlumat olmadığı üçün müqayisə metodu ilə tədqiqat aparılması mümkün olmamışdır.
26. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 19 sentyabr 2024- cü il tarixli, 2(105)-50/2024 nömrəli qərardadı ilə iş üzrə təkrar məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmiş və ekspertizanın aparılması Qiymətləndirmə və Consulting M ərkəzinə həvalə edilmiş, Qiymətləndirmə və Consulting Mərkəzinin 03 dekabr 2024-cü il tarixli rəyinə əsasən aparılmış hesablamalara və təhlillərə əsasən Cavabdeh1 mülkiyyətində olan, Xaçmaz rayonu, Qaraqurtlu kəndində yerləşən 0,09 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin 03 dekabr 2024-cü il tarixinə likvid dəyəri 590 000 manat təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
27. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(105)-11/2025 nömrəli, 9 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh2 apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilməsi, Xaçmaz Rayon Məhkəməsinin 29 iyun 2018-ci il tarixli, 2(067)-9/2018 nömrəli qətnaməsinin qismən, ipoteka predmetinin ilkin qiymətinin 150.000 manat məbləğində qiymətləndirilməsi hissəsində dəyişdirilməsi, Cavabdeh1 məxsus olan, Xaçmaz rayonunun Qaraqurtlu kəndində 0,09 ha torpaq sahəsi və həmin sahənin üzərində yerləşən 799,1 kv.metr ümumi sahədən ibarət 2 mərtəbəli, 7 otaqlı fərdi yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin 580.000 (beş yüz səksən) manat müəyyən edilməsi qət edilmişdir (X7 Süleymanovanın sədrliyi və məruzəsi, X1 və X6 ibarət tərkibdə).
28. Birinci instansiya məhkəməsinin ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 150000 manat məbləğində qiymətləndirilməsi hissəsində razılaşmayan və Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinin 28 noyabr 2023-cü il tarixli, 005-28/23 nömrəli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair rəyinə istinad edən məhkəmə kollegiyası ilk növbə də qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən görünür ki, "xxxx"nin 21 dekabr 2016-cı il tarixli rəyinə istinadən ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti 150.000 manat müəyyən edilmişdir.
29. Şərh olunan rəyləri müqayisəli tədqiq edən məhkəmə kollegiyası, apellyatorun şikayətinin dəlillərini əsaslı hesab edərək, "xxxx"nin 21 dekabr 2016-cı il tarixli rəyi ilə müəyyən edilmiş qiymətlə razılaşmamış və hesab etmişdir ki, həmin qiymət hazırkı şəraitdə ipoteka predmetinin real dəyəri ilə uzlaşmır.
30. Bununla bağlı kollegiya qeyd etmişdir ki, ipoteka müqaviləsinin bağlanılmasından on ildən artıq vaxt keçmişdir. Bu müddət ərzində ölkə ərazisində daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımının olması inkarolunmazdır. İnternet səhifələrindən əldə edilmiş məlumatlardan görünür ki, so n on ildə daşınmaz əmlakın dəyəri iki-üç dəfə artmışdır. İpoteka predmeti olan əmlak fərdi yaşayış evi olmaqla, iki mərtəbədən, 799,10kv.m ümumi sahədən ibarət olmaqla, 0,09 ha torpaq saşəsində yerləşir, yaxşı təmirlirdir. İnternet resurslarından əldə edilmiş məlumatlardan görünür ki, Xaçmaz rayonunda boş torpaq sahəsinin 1 sotunun satış qiyməti 10.000-15.000 manat təşkil edir. Göründüyü kimi fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi yalnız torpaq sahəsinin orta bazar dəyəri təxminən 90.000 manat civarındadır. Belə olan halda 0,09ha torpaş sahəsində yerləşən ümumi sahəst 799,10 kv.m olan iki mərtəbəli yaşayış evinin likvid dəyərinin 150.000 manat təşkil etməsi ağlabatan deyildir.
31. İpoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 5 saylı Xaçmaz Ərazi İdarəsinin 28 noyabr 2023-cü il tarixli, 005-28/23 nömrəli daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə dair rəyinə əsasən 510.000 manat dəyərində müəyyən edilməsi ilə də razılaşmayan məhkəmə kollegiyası sonda qeyd etmişdir ki, göstərilən həmin qiymət əmlakın likvid dəyərini deyil, bazar dəyərini təşkil edir. Qanunvericiliyin tələbinə əsasən ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti onun likvid dəyərini ehtiva edir. Eləcə də rəy əsaslandırılmamış, müqayisəli tədqiqat metodları göstərilməmiş, səthi tərtib edilmişdir. Bu baxımdan göstərilən ekspert rəyini məhkəmə kollegiyası sübut növü olaraq qəbul etməmişdir.
32. Məhkəmə kollegiyası öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 269, 270 və 317-ci; “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 1.0.9, 4, 34 və 39-cu; “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 3, 5 və 6-cı və Mülki Prossesual Məcəlləsinin 372, 384, 402 və 420-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
33. İddiaçı qətnamədən kassasiya şikayəti verərək, Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(105)-11/2025 saylı qətnaməsinin ləğv edilməsini və ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin yenidən müəyyən olunması üçün işin apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmasını xahiş etmişdir.
34. İddiaçı kassasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, Ali Məhkəmənin Mülki kollegiyası özünün xx.xx.2022-ci il tarixli 2(102)-4913/2022 nömrəli qərarı ilə apellyasiya mə hkəməsinin qətnaməsini qismən – ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti hissəsində ləğv etmiş və həmin hissədə işə yenidən baxılması üçün apellyasiya məhkəməsinə göndərilməsini qərara almışdır. Ali instansiya məhkəməsi “ipoteka müqaviləsi bağlandığı tarixdən sonrakı dövrdə daşınmaz əmlak bazarında müəyyən dəyişikliklərin baş verməsinin mümkünlüyünə, lakin hazırki iş üzrə məhkəmənin istinad etdiyi hesabatın ümumi sözlərlə əsaslandırıldığına, mütəxəssisin müəyyən etdiyi qiymətin daşınmaz əmlakın yerləşdiyi ərazidə oxşar mənzillərə uyğun müqayisə olunmaqla müəyyən edilməsinin qeyd olunmadığına, ötən müddət ərzində mənzilin qiymətinin 3 dəfə artmasının əsaslandırılmağı”na istinad edərək, apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin prosessual pozuntuya yol verməklə çıxarıldığını qeyd etmişdir. İşə yenidən baxan Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası eyni prosessual pozuntuya yol vermiş, ipoteka predmetinə qoyulmuş ilkin satış (likvid) qiymətinin real olub-olmaması ilə bağlı hər hansı əsaslı fikir qeyd etməmişdir. İpoteka predmetinə 2016-cı ildə "xxxx" MMC tərəfindən qoyulmuş 150000 manat qiymətin həmin əmlakın bugünkü real bazar yaxud likvid dəyəri ilə uzlaşmadığı düzdür. 2021-ci ildən indiyə qədər daşınmaz əmlak bazarında qiymət artımı müşahidə olunmuşdur. Ancaq qətnamədə razı olmadıqları hissə apellyasiya məhkəməsinin sübutların qiymətləndirməsi ilə bağlıdır. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsi ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazidə yaşayış məntəqəsi təyinatlı torpaqların bir sotunun 10000-15000 manat arası olduğunu qeyd edir. Əgər biz ipoteka predmetinin bazar deyil, məhz likvid qiymətini müəyyənləşdirmək istəyiriksə, bu intervaldakı qiymətlərin ən aşağı həddini (bir sotu 10000 manatdan) əmsal kimi götürməliyik. Belə olan halda 0,09 ha torpaq sahəsinin qiyməti həmin ərazidə apellyasiya məhkəməsinin qeyd etdiyi kimi 90000 manat olmalıdır. Nəticə etibarilə torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin qiyməti 580000- 90000 = 490000 manat alınır. İş materillarından görünür ki, fərdi yaşayış evinin ümumi sahəsi 799,1 kv.m. olsa da, onun çox az bir hissəsi (187,1 kv.m.) yaşayış sahəsi, böyük hissəsi isə yardımçı sahədir. Məhkəmə Xaçmaz rayonunda yerləşən fərdi yaşayış evinin likvid qiymətinin hansı əsasla məhz 490000 manat müəyyən edildiyinə izah vermir. Çünki iş materiallarından o da görünür ki, fərdi yaşayış evi ən azı 30 il əvvəlki dövrdə tikilmiş və aradan keçən müddət ərzində orada heç bir yaxşılaşdırma işi aparılmamışdır. Deməli, Ali Məhkəmənin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2022-ci il tarixli 2(102)-4913/2022 nömrəli qərarında müəyyən edilmiş göstərişlərə əməl olunmamış, beləliklə də Mülki Prosessual Məcəllənin 420-ci maddəsinin tələbi pozulmuşdur. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
35. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
36. Maddə 269.1. Girov və ipoteka hüququ girov qoyanın əşyası barəsində girov saxlayanın əşya hüququdur və eyni zamanda borclunun girov saxlayan qarşısında pul və ya başqa öhdəliyinin icrasının təmin edilməsi üsuludur.
37. Maddə 269.2. Girov və ipoteka hüququ əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasından ibarətdir.
38. Maddə 269.4. İpoteka daşınmaz əşyalara, habelə rəsmi reyestrdə qeydə alınmalı olan daşınar əşyalara əşya hüquqlarının məhdudlaşdırılmasıdır.
39. Maddə 270.1. Girov və ipoteka müqavilə üzrə əmələ gəlir.
40. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər. İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
41. Maddə 1.0.9. ilkin satış qiyməti - bu Qanunun tələblərinə uyğun olaraq ipoteka predmetinin bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün müvafiq marketinq keçirilməsi vaxtının məhdudluğu şəraitində ipoteka predmetinin satış (likvid) qiymətidir.
42. Maddə 4.1. Əgər ipoteka müqaviləsi ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka saxlayanın tələbi əsas borc, faizlər, öhdəliyin ic ra edilməməsi və ya lazımınca icra edilməməsi, o cümlədən gecikdirilməsi nəticəsində dəbbə pulu və (və ya) vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi və ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi ilə əlaqədar icra qeydinin aparılması, məhkəmə xərclərinin və digər xərclərin ödənilməsi də daxil edilməklə tam həcmdə təmin edilir.
43. Maddə 34.1. İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququnun yaranmasına əsas verən hallar aşağıdakılardır: 44. 34.1.1. əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin icrasının 90 təqvim günü və daha çox müddətə gecikdirilməsi.
45. Maddə 39.3. Məhkəmə ipotekapredmetinə tutmanın yönəldilməsi haqqında qərar qəbul edərkən qərarda aşağıdakıları göstərməlidir: 46. 39.3.3. ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti. İlkin satış qiyməti ipoteka qoyanla ipoteka saxl ayanın razılaşması əsasında, mübahisə olduqda isə müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında məhkəmə tərəfindən müəyyən edilir; Kassasiya baxışının hədləri
47. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
48. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instans iyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiya məhkəməsinin mövqeyi
49. Kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri mübahisələndirilən qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
50. Apellyasiya baxışının predmeti olan hissə ipoteka qoyulmuş daşınmaz əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlı hissə olmuş və işə ilk dəfə baxmış kassasiya instansiyası məhkəməsinin hüquqi mövqeyi əmlakın ilkin satış qiyməti ilə bağlı təkrar araşdırma aparılması olmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən əmlakın likvid dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün təkrar ekspertiza keçirilmiş və Qiymətləndirmə və Consulting Mərkəzinin 03 dekabr 2024-cü il tarixli rəyinə əsasən Xaçmaz rayonu, Qaraqurtlu kəndində yerləşən 0,09 ha torpaq sahəsinin üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin 03 dekabr 2024-cü il tarixinə likvid dəyərinin 590 000 manat təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur.
51. İddiaçı kassasiya şikayətində qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən ipoteka predmetinin qətnamədə Əmlak Ekspert Mərkəzinin xx.xx.2016-cı il tarixli rəyinə əsasən qeyd edilmiş ilkin satış qiyməti (150.000 manat) əmlakın hazırkı real likvid dəyərinə uyğun olmaması ilə razılaşsa da apelyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş qiyməti də real qiymətdən yüksək hesab edir.
52. MPM-nin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. İddiaçı ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş qiymətindən daha aşağı olduğuna dair sübut təqdim edə bilmədiyindən məhkəm ənin iş materiallarında olan ekspert rəylərini qiymətləndirməklə əmlakın real qiymətinə daha uyğun olan rəy əsasında ilkin satış qiymətini müəyyənləşdirməsi prosessual normaların tələblərinə uyğundur.
53. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 407.2-ci maddəsinə əsasən kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Maddə 416.1-ci maddəyə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün t ətbiq edilməsini yoxlayır.
54. Qeyd edilən normalara əsasən iddiaçının sübutlara-ekspert rəylərinə düzgün hüquqi qiymət verilməməsi ilə bağlı dəlilləri kassasiya baxışının predmeti ola bilməz.\
55. İşə baxmış məhkəmə tərəfindən maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq edilmiş, kassasiya şikayətində qeyd edilmiş normaların pozuntusuna yol verilməmişdir.
56. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
57. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417, 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(105)-11/2025 nömrəli, 9 yanvar 2025-ci il tarixli qətna məsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.