Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3789/2025 19.01.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər ASC “Xalq” Bankı, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və Cavabdeh1nə qarşı (Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 9 saylı Qəbələ Ərazi İdarəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: hərracın etibarsız hesab edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlu (məruzəçi), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı A pellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-3937/2025 nömrəli 15 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh ASC “Xalq” Bankı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İsmayıllı Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 2(037)-19/2017 nömrəli icra vərəqəsinə əsasən X3 6 020,33 manat pul vəsaiti alınaraq "xxxx" ASC-yə (bundan sonra – “bank") ödənilməli, borcun ödənilməsi X5 mülkiyyətində olan ipoteka predmetinə - İsmayıllı şəhəri, Məhsəti küçəsində istifadədə olan 0,0588 ha torpaq sahəsində yerləşən 20 nömrəli fərdi yaşayış evinə yönəldilməli, həmin ev açıq hərracda satılmalı, ipoteka predmeti olan fərdi yaşayış evinin hərracda ilkin satış qiyməti 20 000 manat məbləğində müə yyən edilməli, tutma ipoteka qoyulmuş evə yönəldikdən və ev hərracda satıldıqdan sonra X9, X10, X2, İddiaçı Hüseyn oğlu və X6 ən geci 1 ay ərzində fərdi yaşayış evini tərk etmədikdə evdən çıxarılmalıdır.
2. İsmayıllı rayon İcra şöbəsi xx.xx.2021-ci il tarixli 83882\18-45-1 saylı sifariş məktubu ilə "xxxx" MMC-yə ipoteka predmeti olan əmlakın hərracının keçirilməsinin təşkil edilməsi sifariş olunmuşdur. Qeyd olunan məktuba əsasən "xxxx" MMC tərəfindən əmlakın ilkin satış qiyməti 20 000 manat olmaqla xx.xx.2021-ci il tarixində ilkin hərrac, satış qiyməti 17 000 (15% daha az) manat olmaqla 19 mart 2021-ci il tarixində təkrar hərrac keçirilmişdir. 30 mart 2021-ci il tarixində təkrar hərracın baş tutmaması barədə elan kütləvi informasiya vasitəsində (media subyektlərində) dərc edilmişdir. Qeyd olunan hərraclar baş tutmadığından əmlak "xxxx" MMC-nin məktubu ilə təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 % az olmayan qiymətlə, yəni 12 750 manat olmaqla ipoteka saxlayan banka təklif olunmuş, hərracın yekunları barədə 37/09 №-li 29 aprel 2021-ci il tarixli protokolla sonuncu tərəfindən əldə olunmuşdur. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı cavabdehlər banka, "xxxx" MMC-yə və Cavabdeh1nə qarşı (Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi 9 saylı Qəbələ Ərazi İdarəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ”Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı üzrə Hə rrac Mərkəzi” MMC tərəfindən mərhum atası X7 məxsus olan İsmayıllı şəhəri, Məhsəti küçəsi ev 20 də yerləşən fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satılması üçün keçirdiyi hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" MMC-də keçirilmiş hərraclar cavabdehlərin iştirakları olmadan keçirilmiş və həmin əmlakın tələbkar təşkilat tərəfindən balansa götürülməsi barədə hər hansı bir məlumatı olmamışdır. Bu zaman İsmayıllı rayon icra xidməti ipoteka ilə yüklü edilmiş və hərracın yekunları barədə imzalanmış yekun protokolu, fərdi yaşayış sahəsi bank tərəfindən balansına götürüldüyünü gizli saxlamış və əsl həqiqəti bildirməmişdir. Belə ki, əgər bank əmlakını borc əvəzinə götürübsə, o zaman "x xxx" ASC-nin İsmayıllı filialının əməkdaşı kimi özünü təqdim edən Orxan adlı şəxs ona zəng edərək ondan bankın hesabına ödənilməmiş qalan vəsaitin ödənilməsini tələb etmişdir. O da məhkəmə qətnaməsindən sonra xx.xx.2023-cü il tarixində borcundan 4 800 manat məbləğində banka ödəniş etmişdir. Onda sual olunur, hərracdan sonra banka ödədiyi vəsait hansı hesaba işlənib. Cavabdehlər onu yiyəsiz görüb ona qarşı tam qanunazidd hərəkətlər etmiş və ona qarşı qərəzli yanaşılaraq hüquqlarını kobud surətdə pozmuşlar. Onsuz da maddi durumu ağır olduğundan cavabdehlər onu belə hərəkətləri ilə daha da ağır duruma salıblar. Cavabdehlərin tərtib etdikləri hərracın yekunlarına dair protokol və s. hüquqi sənədlər tam qanunsuz və əsassızdır, ona görə də həmin sənədlər ləğv olunmalıdır. Hərracın keçirilməsi va xtı barədə ipoteka qoyana qanunla müəyyən edilmiş müddətlər ərzində məlumat verilməməsi, habelə qanunvericiliyə zidd olaraq hərracın keçirilməsi formal və ya əhəmiyyətsiz pozuntu hesab edilməlidir. Həmçinin mülki qanunvericiliyin məhkəmələrə hərracın nəticələrini yoxlamaq səlahiyyəti verməsi məhz ədalət mühakiməsi orqanının üzərinə müvafiq tələb əsasında qanunu kobud pozmaqla keçirilmiş hərracın nəticələrini etibarsız hesab etmək vəzifəsi qoyur.
5. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı iddia tələbini müdafiə edərək əlavə olaraq bildirmişdir ki, hərrac 2021-ci ildə keçirilib və həmin hərracdan xəbərləri olmayıb. "xxxx" tərəfindən ona zəng vurularaq bildirilir ki, 6.020 manat məbləği ödəyin. xx.xx.2023-cü il tarixdə 4.800 manat məbləğini ödəmişlər və 1.220 manat borcları qalmışdır. Bununl a bağlı dəfələrlə onlara zəng olunub. Sonradan məlumatları olub ki, ev satılıb, balansa götürülüb və bundan məlumatları olmayıb. "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi bildirir ki, bildirişi almışlar, lakin bildirişdə öz imzası yoxdur.
6. Cavabdehin nümayəndəsi və vəkili iddia tələbini qəbul etməyərək bildirmişdir ki, 2017-ci ilin tutmanın əmlaka yönəldilməsinə dair məhkəmə qətnaməsi qüvvəsini alıbsa bunun da nəticəsi hərraca çıxarılması olmalı idi. İşin nəticəsi və məhkəmə qətnaməsinin qüvvəsini alması barədə iddiaçının məlumatı olub. İcra şöbəsi qanun çərçivəsində işini görüb və evi satıb. İpoteka qoyan iddiaçının atası olub və o da vəfat etmişdir. Borc alan isə iddiaçının qardaşı olub. Ödəniş aparılana qədər hesablamalar gedir və sistem tərəfindən hesablanılır. Evin 12.750 manata satılması və 6.023 manat öhdəliyin olması ilə bağlı qeyd edir ki, atanın adına açılmış hesabda fərq indiyə qədər qalır və vərəsəlik müəyyən ediləndən sonra həmin məbləğ çıxarılacaq. Ailənin ödədiyi pullar dəbbə, faiz və s. görə hesablanılıb və bank ona görə həmin pulu götürüb, lakin evin satışından əldə olunan pulun qalığı vəfat etmiş şəxsin adındadır və vərəsəlik müəyyənləşəndən sonra həmin məbləğ qaytarılacaq. Borc olub, ipoteka predmeti olub və bankın balansına keçirilib. Əmlak hazırda bankın balansındadır və 2021-ci ildə çıxarış alınıb.
7. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh "xxxx" MMC-nin nümayəndəsi X12 bildirmişdir ki, xx.xx.2021-ci il tarixdə saat 11:00-da birinci hərrac keçirilib və alıcı olmadığına görə hərrac baş tutmayıb. xx.xx.2021-ci il tarixdə ikinci - sonuncu hərrac keçirilib, sonra isə ev 25% aşağı qiymətlə banka təklif olunub və bank evi balansına götürüb. Hərraclarla bağlı bildiriş göndərilib və qəzetdə elan yerləşdirilib.
8. ASC "xxxx" tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli arayışda qeyd edilmişdir ki, İsmayıllı Rayon Məhkəməsinin e-2(037)- 9/2023 saylı qətnaməsi üzrə X4 ASC “Xalq” Bankının qarşısında təmin olunmuş borcu 3394.22 manat təşkil etmişdir, o cümlədən 2805.41 manat məbləğində zərər, 535 manat məbləğində penya, 53.81 manat məbləğində isə dövlət rüsumu və çəkilmiş xərclər. xx.xx.2023-cü il tarixində X9 tərəfindən 4 800 manat məbləğində ödəniş həyata keçirilmişdir. 3 394.22 manat qeyd olunan qətnamə ilə təmin olunmuş borcun silinməsinə, qalan 1 405.78 manat isə X9 tərəfindən könüllü olaraq ASC “Xalq” Bankı qarşısında xx.xx.2013-cü il tarixli **********07113 №-li Kredit Müqaviləsi üzrə yaranmış, lakin qətnamə ilə təmin olunmamış borcun (1 360.54 manat penya və 45.24 manat rüsum borcu) silinməsinə yönəldilmişdir.
9. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-87/25 nömrəli iş üzrə 24 aprel 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim S.Nuriyeva) iddia təmin edilməmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlaka dair həm ilkin, həm də təkrar hərracın keçirilməsi barədə bildirişlərin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə hərrac təşkilatçısı tərəfindən iddiaçının ünvanı üzrə göndərildiyi, hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirilməsi müəyyən olunmuşdur. İşdə olan sübutlardan hərracın keçirilməsi ilə bağlı qa nunvericiliyin tələblərinə (ilk və təkrar hərracın keçirilməsi, qəzetlərdə elanların verilməsi, bildirişlərin göndərilməsi, alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması və s.) tam riayət olunmasını müəyyən etmişdir.
11. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən mübahisə predmeti olan hərracların etibarsızlığına dəlalət edən və bunun nəticəsində bağlanmış protokolun ləğv edilməsini şərtləndirən hər hansı qanunsuz hərəkətə yol verildiyi müəyyən edilmədiyindən, hərracın özü-özlüyündə etibarsız olması halı isə öz təsdiqini tapmadığından İsmayıllı Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 2(037)-19/2017 nömrəli icra sənədinin icrası ilə əlaqədar "xxxx" MMC-nin təşkilatçılığı ilə keçirilmiş hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün hər hansı hüquqi əsas yoxdur. Bu isə iddia tələbinin təmin edilməsini istisna edir.
12. Birinci instansiya məhkəməsi hüquqi mövqeyini “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 36.1, 39.2, 39.3.3, 41.1, 41.2, 41.3, 41.4, 41.5, 42.5 və 42.6-cı maddələrinə, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.1., 53.2. və 53.3cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 269.1, 317.1, 319.1, 319.4, 415.2 və 416.1-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 124.2 və 217.4-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
13. Qətnamədən narazı qalan iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin tam ləğv edilməsini, iddia tələbinin tam təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir
14. Apellyasiya şikayətinin məzmunu iddia ərizəsinə uyğun əsaslandırılmış və əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, "xxxx" MMC-də keçirilmiş hərraclar cavabdehlərin iştirakları olmadan keçirilmiş və həmin əmlakın tələbkar təşkilat tərəfindən balansa götürülməsi barədə hər hansı bir məlumatı olmamışdır. Bu zaman İsmayıllı rayon icra xidməti ipoteka ilə yüklü edilmiş və hərracın yekunları barədə imzalanmış yekun protokolu, fərdi yaşayış sahəsi bank tərəfindən balansına götürüldüyünü onlardan gizli saxlamış və onlara əsl həqiqət bildirilməmişdir. Hərracın keçirilməsi vaxtı barədə ipoteka qoyana qanunla müəyyən edilmiş müddətlər ərzində məlumat verilməməsi, habelə qanunvericiliyə zidd olaraq hərracın keçirilməsi formal və ya əhəmiyyətsiz pozuntu hesab edilməlidir. Həmçinin mülki qanunvericiliyin mə hkəmələrə hərracın nəticələrini yoxlamaq səlahiyyəti verməsi məhz ədalət mühakiməsi orqanının üzərinə müvafiq tələb əsasında qanunu kobud pozmaqla keçirilmiş hərracın nəticələrini etibarsız hesab etmək vəzifəsi qoyur.
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-3937/2025 nömrəli, 15 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilərək iddia tələbi təmin edilmişdir. İpoteka predmeti olan, mərhum X7 məxsus İsmayıllı şəhəri Məhsəti küçəsi ev 20 də yerləşən fərdi yaşayış evinin ipoteka saxlayan "xxxx" ASC tərəfindən əldə olunması ilə bağlı hərracın yekunları barədə xx.xx.2021-ci il tarixli, 37/09 saylı protokol və “hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı bar ədə” xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilə etibarsız sayılsın və bununla əlaqədar olaraq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində həmin ev üzərində "xxxx" ASC-nin mülkiyyət hüququna dair aparılmış qeydiyyat yazısı ləğv edilmişdir (hakimlər Akif İsgəndərov (sədrlik edən və məruzəçi), Məhəmməd Rüstəmli və Səadət Səlimovadan ibarət tərkibdə)
16. Məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi hərrac protokolunun etibarsız hesab edilməsi tələbini rədd edərkən işin faktiki hallarına və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun nəticəyə gəlməmiş, maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir.
17. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, ipoteka predmeti olan İsmayıllı şəhəri, Məhsəti küçəsində istifadədə olan 0,0588 ha torpaq sahəsində yerləşən 20 nömrəli fərdi yaşayış evi üzrə 2 mart 2021-ci il və 19 mart 2021-ci il tarixlərdə ilkin və təkrar hərraclar keçirilmiş, ipoteka predmeti təkrar hərracda da satılmadığından tələbkar "xxxx" ASC-yə təklif olunmuş, lakin tələbkar təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməmişdir. Təkrar hərracın baş tutmaması isə ipoteka qoyan üçün ipotekaya xitam verilməsindən ibarət “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müəyyən hüquqi imkanların yaranması ilə nəticələnir. 18. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi hüquq münasibətlərinin müəyyənliyini və sabitliyini yaratmaq, habelə ipoteka saxlayanı öz hüquqlarından vaxtında istifadə etməsi üçün intizamlandırmaq məqsədini daşıyır. İpoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imk anından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edilməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarar. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır və ikinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmədikdə, ipoteka qoyan mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam v erilməsini tələb edə bilər (Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair” 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarı).
19. Beləliklə, ilkin və təkrar hərracların keçirilməsi, təkrar hərracda satılmadığından ipoteka predmetinin tələbkar "xxxx" ASC-yə təklif olunması və tələbkarın təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməməsi iş materialları ilə təsdiq olunur.
20. Məhkəmə kollegiyası hərracın baş tutmamasının elan olunduğu günün bu barədə xx.xx.2021-ci il tarixdə qəzetdə elan verildiyi gündən hesablanması ilə bağlı cavabdehin dəlili ilə razılaşmayaraq hesab etmişdir ki, hərracın baş tutmamasının elan olunduğu günün əvvəli nin göstərilən tarixdən başlanması tərəflərin hüquq bərabərliyi prinsipinə ziddir. Belə ki, hərrac onun keçirildiyi gün ya baş tutur, ya da baş tutmur. Hərrac iştirakçıları, o cümlədən ipoteka saxlayan bu barədə elə həmin gün məlumatlı olur və bu barədə qəzetdə elanın nə vaxt dərc olunmasının əhəmiyyəti yoxdur. Ona görə də “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulan bir aylıq müddətin əvvəli elə hərracın keçirildiyi gün əsas götürülməklə hesablanmalıdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
21. Cavabdeh ASC “Xalq” Bankı (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli, 2(103)-3937/2025 saylı qətnaməsinin ləğv olunması və iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilm əsini xahiş etmişdir.
22. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiya məhkəməsi iş üzrə maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir. Belə ki, həmin normaların dispozisiya şərtlərinin yaranması üçün zəruri əsaslar, Mülki Məcəllənin 337.1 və 416-cı maddələri və “İpoteka haqqında” Qanunun 44-cü maddəsi baxımından əqdin Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac nəticəsində bağlanması halı, “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi baxımından isə İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməməsi halı mövcud deyildir. Lakin apellyasiya instansiya məhkəməsi həmin normaları baxılan iş üzrə tətbiq edərək mübahisələndirilən qətnamədə ipoteka predmetinin təkrar hərrac da satılmadığından tələbkar Banka təklif edilməsi və tələbkar Bankın da hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində sözügedən əmlakı əldə etməməsinin iş materialları ilə təsdiq olunmasını qeyd etməklə, həmin hissədə səhv nəticə gəlmişdir.
23. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin hüququn tətbiqi üzrə qeyd edilən mübahisəli hüquqi məsələ ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaların məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edən 14 dekabr 2022ci il tarixli Qərardadın mövcudluğundan xəbəri olmamış və Bankın etibarnamə üzrə nümayəndə və eyni zamanda vəkilinin həmin hüquqi mövqeyə dair səsləndirdiyi dəlilinə isə düzgün hüquqi qiymət verilməmiş və fikrin hüquq bərabərliyi prinsipinə zidd olduğu bildirilmişdir. a) Kassasiya şikayətinə qarş ı etirazın dəlilləri
24. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
25. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu (mübahisəli hüquq münasibəti yaranan zaman qüvvədə olan redaksiyada)
26. Maddə 43.1. Hərracın təşkilatçısı aşağıdakı hallardan biri baş verdikdə hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyimediadavə özünün rəsmi internet saytındaməlumat dərc etdirir:
27. Maddə 43.1.1. hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə;
28. Maddə 43.1.2. hərracın iştirakçısı olmadıqda;
29. Maddə 43.1.3. hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticə ləri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə;
30. Maddə 43.1.4. hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə, bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın.
31. Maddə 43.7-1. Təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
32. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
33. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onla rdan istifadə etməlidir.
34. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
35. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
36. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
37. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
38. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Kassasiya baxışının hədləri
39. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
40. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
41. Məhkəmə kollegiyası mübahisələndirilən qətnaməni kassasiya şikayətinin dəlilləri əsasında yoxlayaraq bu qənaətə gəlir ki, iddianın təmin edilməsi hissəsində apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verilmişdir.
42. Belə ki, işə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr tərəfindən müəyyən edilmiş mübahisəsiz hallardan görünür ki, 19 mart 2021-ci il tarixdə təkrar hərrac keçirilmiş, 30 mart 2021-ci il tarixdə təkrar hərracın baş tutmaması barədə ela n kütləvi informasiya vasitəsində (media subyektində) dərc edilmiş, əmlak "xxxx" MMC-nin məktubu (2021-ci il 30 mart tarixli) ilə təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 % az olmayan qiymətlə, yəni 12 750 manat olmaqla ipoteka saxlayan banka təklif olunmuş, hərracın yekunları barədə 37/09 №-li 29 aprel 2021-ci il tarixli protokolla sonuncu tərəfindən əldə olunmuşdur.
43. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi isə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci (mübahisəli hüquq münasibəti yaranan zaman qüvvədə olan redaksiya) maddəsində nəzərdə tutulmuş 30 günlük müddətin təkrar hərracın baş tutmaması ilə bağlı media subyektlərində verilmiş elanın tarixindən deyil, təkrar hərracın keçirildiyi gündən hesablanmalı olması qənaətinə gəlməklə iddianı təmin etmişdir.
44. Məhkəmə kollegiyası bu qənaətlə razı laşmayaraq qeyd edir ki, “İpoteka haqqında” Qanunun İpoteka haqqında” Qanunun 43.1-ci maddəsində deyilir ki, hərracın təşkilatçısı hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə, hərracın iştirakçısı olmadıqda, hərracı udmuş iştirakçı hərracın nəticələri barədə protokol imzalamaqdan imtina etdikdə, hərracı udmuş iştirakçı bu Qanunla müəyyən olunmuş müddətdə alış qiymətini tamamilə ödəmədikdə (bu şərtlə ki, ipoteka saxlayanın razılığı ilə həmin müddət uzadılmasın) hərracın baş tutmadığı barədə hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində və özünün rəsmi internet saytında məlumat dərc etdirir.
45. Göründüyü kimi qanunverici hərrac təşkilatları tərəfindən hərracın yekunlarına dair elanların həm hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsind ə (media subyektlərində), həm də özünün rəsmi internet saytında dərc edilməsini tələb edir. 46. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsini həmin Qanunun 43.1-ci maddəsinin məzmunu baxımından təhlil etdikdə belə qənaət hasil olur ki, təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsi anı hərrac təşkilatının media subyektlərində və özünün rəsmi internet saytında bununla bağlı məlumatı dərc etdirdiyi gün hesab olunur və ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsi üçün nəzərdə tutulmuş 30 günlük müddət növbəti gündən (Mülki Məcəllə, Maddə 368) hesablanmağa başlayır. Bu mövqe Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 2022-ci il 14 d ekabr tarixli Qərardadının 36-38-ci bəndlərində də öz əksini tapmışdır.
47. MPM-in 418.1-ci maddəsinə əsasən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulmasıapellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
48. Həmçinin həmin Məcəllənin 418.6-cı maddəsinə görə hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması qətnamənin və ya qərardadın ləğv edilməsinə yalnız o halda əsas olur ki, qətnamə və ya qərardad Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun maddi və ya prosessual hüquq normalarının tətbiqi ilə bağlı məhkəmə təcrübəsinə dair məsələlər üzrə izahlarına, habelə bu Məcəllənin 418-1.3cü maddəsində nəz ərdə tutulan Ali Məhkəmənin mülki və kommersiya kollegiyalarının mübahisəli hüquqi məsələyə dair hüquqi mövqeyinə zidd olsun və həmin izahlarda təsbit olunmuş hüquqi mövqedən fərqli yanaşmanın tətbiqi zərurəti kifayət qədər əsaslandırılmasın.
49. Göründüyü kimi apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə zidd olmaqla yanaşı maddi hüququn tətbiqi üzrə vahid məhkəmə təcrübəsinin (Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə 2022-ci il 14 dekabr tarixli Qərardadı) pozulmasına səbəb olmuşdur.
50. Bundan başqa o da qeyd edilməlidir ki, ipoteka qanunvericiliyi baxımından hərrac kr editorun tələb hüquqununun ipoteka qoyanın mülkiyyətində olan əşyaya – ipoteka predmetinə yönəldilməsi vasitəsidir. Beləliklə, hərrac ipoteka hüququnun reallaşdırılması vasitəsi olduğu üçün bu münasibətlərin tərəfi əsas borclu deyil, ipoteka saxlayanla və ipoteka qoyandır. Təsadüfi deyil ki, “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1-ci maddəsində hərrac təşkilatçısının hərracın keçirilməsinə dairməhz ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana bildiriş göndərməli olduğu göstərilmiş, əsas borcluya belə bir məlumatın verilməsi nəzərdə tutulmamışdır.
51. Bu qayda ondan irəli gəlir ki, əsas (şəxsi) borclunun hüquqi marağı (mənafeyi) özünün tərəf olduğu öhdəlik münasibətlərinin çərçivəsini aşmır. Borclunun vəzifəsi əsas öhdəliyi kreditorun xeyrinə vaxtında və lazımınca icra etməklə məhdudlaşır. İpoteka isə kred itorun (tələb hüququnun təminatı kimi) əşya hüququ olmaqla ipoteka qoyanın mülkiyyət hüququnun məhdudlaşdırılmasıdır.
52. Nəticə etibarilə, ipoteka predmetinin hərracdan satılması əsas borclunun əleyhinə bir vəziyyət yaratmır, əmlak marağını pozmur. Odur ki, əsas borclu Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsinin məqsədi baxımından maraqlı şəxs sayıla bilməz.
53. Bu səbəbdən də əsas borclunun hərracın keçirilməsi barədə ona məlumat verilməməsinə görə, yaxud ipoteka qoyana bildiriş göndərilməməsinə istinad edərək öz adından hərracın etibarsız sayılmasına dair iddia qaldırmaq hüququ yaranmır.
54. Lakin apellyasiya instansiyası bu istiqamətdə, yəni iddiaçının ipoteka qoyan deyil, əsas borclu olmaqla, hazırkı tələblə məhkəməyə müraciət etmək üçün subyektiv hüquqa malik olmaması məsələsinə hüquqi qiym ət verməmişdir.
55. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi tam ləğv edilərək iddianın təmin olunmaması barədə yeni qərar qəbul edilməlidir.
56. Eyni zamanda iddia təmin edilmədiyindən MPM-in 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri iddiaçıya aid edilməlidir.
57. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 15 sentyabr 2025-ci il tarixli 2(103)-3937/2025 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin. İddia tələbinin təmin edilməməsi barədə yeni qərar qəbul edilsin. İddia üzrə ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilsin. İddiaçı 276 (iki yüz yetmiş altı) manat e kspertiza xərci tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına (hesab: Az.MEM VÖEN **********, X1 KOD 210005 VÖEN ********** Müxbir hesab AZ 41NABZ********************4 SWİFT BİK CTREAZ 22) ödənilsin. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.