Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3829/2025 15.01.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC və Bakı şəhəri Binəqədi rayon icra şöbəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının hakimləri Xıdırov Əhliman Mehman oğlu (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC və Bakı şəhəri Binəqədi rayon icra şöbəsi müstəqil tə ləb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)4297/2025 nömrəli, 25 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 01 noyabr 2013-cü il tarixli, 2(103)-4820/2013 saylı icra vərəqəsinə əsasən, 10 sentyabr 2009-cu il tarixli 286 saylı kredit müqaviləsi üzrə 55.650 manat əsas borc və 16.630 manat faiz borcu və iş üzrə ödənilmiş 20 manat məbləğində dövlət rüsumu İddiaçı tutularaq, "xxxx" ASC-nin hesabına keçirilməli, tutma ipoteka ilə yüklü edilmiş mülkiyyət hüququ ilə cavabde h İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə yönəldilməli və həmin mənzilin açıq hərracda satılmalı, satışdan əldə edilmiş vəsait hesabına borcun ödənilməli, artıq qalan hissənin cavabdehə qaytarılmalı, mənzil satıldıqdan sonra ən geci bir ay ərzində cavabdehin mənzildən çıxarılmalıdır.
2. Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən Binəqədi rayon İcra şöbəsinə, habelə “Kapital Bank" ASC və İddiaçı ünvanlanmış açıq hərracın keçirilməsinə dair xx.xx.2020-ci il tarixli 01 №-li bildirişə əsasən, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin, Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/15K saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubu üzrə ipoteka qoyula n Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzilinə dair ilkin satış qiyməti 322000 manat olmaqla hərracının keçirilməsi xx.xx.2020-ci il tarixə saat 11:00-17:00-dək təyin edilmişdir.
3. Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən Binəqədi rayon İcra şöbəsinə, habelə “Kapital Bank" ASC və İddiaçı ünvanlanmış açıq hərracın keçirilməsinə dair xx.xx.2020-ci il tarixli 02 №-li bildirişə əsasən, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin, Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/15K saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubu üzrə ipoteka qoyulan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzilinə dair satış qiyməti 15% az olmaqla 273700 manat olmaqla hərracın keçirilməsi xx.xx.2020-ci il tarixə saat 11:00-17:00-dək təyin edilmişdir.
4. Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən “Kapital Bank" ASC və İddiaçı ünvanlanmış ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklifə əsasən, ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzili təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə yəni 205.275 manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunmuşdur.
5. İpoteka saxlayana ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün hərracın yekunları barədə 47/04-03 №-li 18 noyabr 2020-ci il tarixli protokola əsasən, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4820/2013 saylı xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsinin, Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin xx/xx-60623/13K saylı xx.xx.2020- ci il tarixli sifariş məktubunun və “Kapital Bank" ASC-nin 135000/4757 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli məktubunun icrasına əsasən X1 məxsus Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzili dəyəri 205.275 manat olmaqla ipoteka saxlayan "xxxx" ASC tərəfindən əldə edilmişdir.
6. Bakı şəhər Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-5458/2021 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən, cavabdehlər Nümayəndə və X5 yetkinlik yaşına çatmayan övladları xx.xx.2007-ci il təvəllüdlü X6 və xx.xx.2013-cü il təvəllüdlü X7 ilə birlikdə 'Kapital Bank” ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsində yerləşən 14 saylı evin 7 saylı mənzilindən çıxarılmalı, mənzil tamamilə boşaldılaraq, mülkiyyətçi "xxxx" ASC-yə təhvil verilməli, cavabdehlər İ ddiaçı, Nümayəndə, X2 və onun yetkinlik yaşına çatmayan övladları xx.xx.2007-ci il təvəllüdlü X3 və xx.xx.2013-cü il təvəllüdlü X4 "xxxx" ASC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsində yerləşən 14 saylı evin 7 saylı mənzil üzərindəki istifadə hüquqlarına xitam verilməlidir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
7. İddiaçı cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə qarşı ("xxxx" ASC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “Külək" MMC tərəfindən keçirilmiş 18 noyabr 2020-ci il tarixli 47/04-03 nömrəli İpoteka saxlayana İpoteka predmetinin əldə edilməsi üçün Hərr acın Yekunları barədə Protokolun və 18 noyabr 2020-ci il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 15 sentyabr 2022-ci il tarixli 2(103)-4820/2013 saylı. xx.xx.2013-cü il tarixli icra vərəqəsi Binəqədi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin 1768-6023/15K saylı. 23.092020-ci il tarixli hərracın keçirilməsi barədə sifariş məktubu və “Kapital Bank" ASC-nin 135000/4757 saylı. 18.11-ci il tarixli məktubu əsasında yeganə yaşayış yeri olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 7 nömrəli mənzili xx.xx.2020-ci il tarixdə cavabdeh təşkilatda hərraca çıxarılmışdır. Lakin hərracın təşkili və keçirilməsi zamanı kobud qanun pozuntularına yol verilmişdir. Göründüyü kimi qanunvericiliyin tələbinə əsasən hərrac təşkilatçısı hərracın keçirilməsi barədə mülkiyyət sahibi kimi iddiaçıya bildiriş göndərməli olduğu halda bunu da etməmişdir. Ümumiyyətlə hərracın keçirilməsindən məlumatı 09 sentyabr 2024-cü il tarixdə Binəqədi rayon İcra Şöbəsinin 1768-661-15 nömrəli xx.xx.2024-cü il tarixli məktubu əsasında əldə etmişdir. Bundan əlavə bildirmək istəyir ki, paylı mülkiyyətində olan mənzilin hərrac keçirilən zaman real dəyəri 550.000 (beş yüz əlli min) manatdan artıq olsa da, fərdi yaşayış evi sonda 205.275 (iki yüz beş min iki yüz yetmiş beş) manata satılmışdır. Beləliklə də hesab edir ki, hərracın iştirakçısı ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC cavabdeh təşkilatla qabaqcadan əlbir olaraq mənzili dəyərindən təqribən 345.000 (üç yüz qırx beş min) manat ucuz qiymətə almış və mülkiyyət sahibi olaraq ona xeyli miqdarda maddi ziyan vurulmuşdur. Yuxarıda qeyd olunanlardan aşkar surətdə görsənir ki “Külək" MMC-nin 18 noyabr 2020-ci il tarixdə təşkil etdiyi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu Ə.Naxçıvani küçəsi ev 14 də yerləşən 7 nömrəli mənzillə əlaqədar açıq hərracın keçirilməsi qanun pozuntuları ilə baş tutmuş və hüquqları kobud surətdə pozulmuşdur. Beləliklə də, mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanında yerləşən yaşayış sahəni formal olaraq, qanını pozuntuları ilə baş tutmuş hərrac nəticəsində ilkin qiymətindən (322.000 manat) daha aşağı qiymətə (205.275) ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC-nə satılmışdır. Yuxarıda qeyd olunanlardan açıq-aşkar görünür ki. təşkilatçı tərəfindən hərrac məqsədyönlü olaraq ipoteka saxlayanın mənafeyinə uyğun olaraq birtərəfli qaydada, tam ş əkildə qanun pozuntusu ilə həyata keçirilmişdir. Mülkiyyətində olan əmlakın kimə satılacağı əvvəlcədən planlaşdırılmış, iddiaçıya hərracın keçirilmə vaxtı barədə qanunamüvafiq qaydada məlumat verilməmiş, hərrac şüurlu olaraq birtərəfli qaydada, gizli şəkildə keçirilmişdir. Eyni zamanda, hərrac zamanı mülkiyyət sahibi kimi, mülkiyyətində olan əmlakını qanuni qaydada əldə etməkdən məhrum edilmişdir.
9. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (hakim Səbinə Nuriyeva) 2(005)582/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməməsi, iddia üzrə ödənilmiş dövlət rüsumunun iddiaçıya aid edilməsi qət edilmişdir.
10. Birinci instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, İddiaçı iddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, hərrac təşkilatçısı hərracın keçirilməsi barədə mülki yyət sahibi kimi iddiaçıya bildiriş göndərməli olduğu halda bunu da etməmişdir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, hərrac barədə tərəfin məlumatlandırılması qaydası “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə tənzimlənir. Həmin Qanunun 42.1-ci maddəsinə görə, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir.
11. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “F.Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar” 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarında hüquqi mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, Qanunun hərracın keçirilməsi qaydasını tənzimləyən 42-ci maddə sində təşkilatçının hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirməsi, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərməsi qeyd olunmaqla, elanların verilməsi müddətlərinə və s. dair müddəalar əks etdirilmiş, 43-cü və 44-cü maddələrində isə müvafiq olaraq hərracın baş tutmamış hesab edilməsinin və onun etibarsız sayılmasının nəticələri göstərilmişdir (bu Qanun 09 iyul 2005-ci il tarixdə qüvvəyə minmişdir)… bu maddənin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakı ndan asılı edərək qadağa qoyulmur.
12. Bundan əlavə, “İpoteka haqqında” Qanunun 36.1-ci maddəsinə əsasən poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim edilmiş sayılır. Göründüyü kimi qanunda məcburi qayda kimi bildirişin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə göndərilməsi və kütləvi informasiya vasitələrində, habelə hərrac təşkilatçısının rəsmi internet saytında elanın dərc olunması nəzərdə tutulmuşdur.
13. Məhkəmə tərəfindən iş materialları ilə cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlaka dair hərracların keçirilməsi barədə bildirişlərin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə hərrac təşkilatçısı tərəfindən iddiaçının ünvanı üzrə göndərildiyi, hərracın keçirilməsinə dair kütləvi info rmasiya vasitələrində (Birja yenilikləri qəzeti 24 oktyabr 2020ci il tarixli 220 №-li və 11 noyabr 2020-ci il tarixli 223 №-li sayında) elan dərc etdirilməsi müəyyən olunmuşdur.
14. Qanunvericiliklə bu qəbildən olan işlər üzrə hərracın keçirilməsinə məsul olan hərrac təşkilatı (hazırki işdə cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC) hərrac iştirakçısının faktiki olaraq yaşadığı ünvanı axtarıb tapmaq və bildirişlərin borclunun bu ünvanına göndərmək, habelə onun özünü şəxsən tapıb, bildirişi şəxsən onun özünə təqdim etmək və ya hərrac barədə özündə məlumatları əks etdirən qəzetləri göndərmək öhdəliyi daşımamışdır. Qanunverici hərrac təşkilatının üzərinə sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirməsi və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərməsi vəzifəsi qoymuşdur. Hərrac təşkilatı qeyd edilən şəxsə mənzilə dair keçirilmiş ilkin və təkrar hərraclara dair sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərməklə və qəzetlərdə elanlar dərc etdirməklə üzərinə qoyulmuş bu öhdəliyi yerinə yetirmişdir. Göründüyü kimi, işdə olan sübutlardan hərracın keçirilməsi ilə bağlı qanunvericiliyin tələblərinə (ilk və təkrar hərracın keçirilməsi, qəzetlərdə elanların verilməsi, bildirişlərin göndərilməsi, alqı-satqı müqaviləsinin bağlanması və s.) tam riayət olunması görünür. Odur ki, məhkəmə ipoteka predmeti üzrə hərrac təşkilatının hərəkətlərini qanunvericiliyə uyğun və əsaslı hesab etmişdir.
15. Digər tərəfdən İddiaçı hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi barədə tələbinin digər əsasını mənzilin ilkin satış qiymətindən daha aşağı qiymətə satılması təşkil edir. Bununla bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, qanunvericiliyə əsasən, borcluya məxsus əmlak yalnız tərəflərin razılığı və ya məhkəmənin qərarı ilə qiymətləndirilmədiyi halda icra məmuru borclunun əmlakının qiymətləndirilməsi üçün qərar qəbul edə bilər. Məhkəmə araşdırması zamanı hərracın keçirilməsi ilə bağlı icra işi materialları Bakı şəhəri Binəqədi rayon icra şöbəsindən tələb olunmuş və sonuncu tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmişdir. İcra işi materialları ilə məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmuşdur ki, İddiaçı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə - Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mən zilinə yönəldilməsi qət edilmiş, bundan sonra qətnamə icra edilməsi üçün icra orqanına – Binəqədi rayon icra şöbəsinə göndərilmişdir. Daha sonra məhkəmə qətnaməsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə icra orqanı qanunvericiliklə üzərinə qoyulmuş vəzifələr üzrə ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini müəyyən etmək üçün (bununla bağlı razılıq olmadığından və mənzilin ilkin satış qiyməti məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmadığından) xx.xx.2016-cı il tarixdə qiymətləndiricinin dəvət edilməsi barədə qərar qəbul edərək, mənzilin qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə xx.xx.2016-cı il tarixli məktubla müraciət etmişdir. Əmlaka baxış keçirmək mümkün olmadığından iş icra olunmadan geri qaytarılmış, bundan sonra icra şöbəsinin xx.xx.2016-cı il tarixli qərarı və eyni tarixli məktubu ilə yenidən mənzil in qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə sifariş olunmuşdur. 16. "xxxx" MMC-nin 09 dekabr 2016-cı il tarixli hesabatı ilə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinin qiyməti 322000 (üç yüz iyirmi iki min) manat müəyyən edilmişdir.
17. İcra şöbəsi əmlakın hərracını təşkil etmək üçün sifariş məktubu ilə hazırki iş üzrə cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə müraciət edərək, əmlakın ilkin satış qiyməti 322000 manat olmaqla hərracının təşkil edilməsini sifariş etmişdir. Bundan sonra cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə dair hərrac təşkil olunmuşdur.
18. İddiaçı qeyd olunan mənzilin dəy ərinin 550.000 (beş yüz əlli min) manatdan artıq olduğunu bildirsə də, məhkəməyə buna dair, habelə ilkin satış qiymətini müəyyən edən "xxxx" MMC-nin rəyini təkzib edən hər hansı bir mötəbər sübut (rəy, hesabat və s.) təqdim etməmişdir. Halbuki, iddiaçının bildirdiyi hallar bilavasitə onun sübutetmə yükü ilə bağlıdır və iddiaçı bu hallara dair sübutetmə vəzifəsi daşıyır.
19. Digər tərəfdən məhkəmə iddiaçının “hərrac nəticəsində əmlakın ilkin qiymətindən (322.000 manat) daha aşağı qiymətə (205.275) ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC-nə satılması” barədə dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, qanunvericiliklə ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə satışa çıxarılması, ümumilikdə ilkin və təkrar olmaqla iki hərracın keçirilməsi imkanı, ilkin və təkrar hərrac baş tutmadığı halda əmlak ın ilkin satış qiymətinin ardıcıl olaraq 15% və 25% azaldılması və təkrar hərracın baş tutmadığı halda ipoteka saxlayanın əmlakı 30 gün müddətində əldə etməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hazırkı mülki iş üzrə mübahisələndirilən - Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzili ilkin satış qiyməti "xxxx" MMCnin rəyinə uyğun olaraq 322000 manat müəyyən olunmuşdur. İlkin hərrac baş tutmadığından əmlakın dəyəri 15% azaldılmaqla 273700 manat olmaqla 06 noyabr 2020-ci il tarixdə təkrar hərracı keçirilmişdir. Mənzilin keçirilmiş ilkin və təkrar açıq hərracda satılmaması – hərracın baş tutmaması səbəbindən məktubla mənzil sonuncu hərrac üzrə müəyyən edilmiş dəyəri qanunvericiliyə uyğun olaraq 25 % azaldılaraq 205275 manata tələbkara təklif olunmuşdur. xx.x x.2020-ci il tarixdə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra qanunla müəyyən olunmuş müddət ərzində (30 təqvim günü) cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən 18 noyabr 2020-ci il tarixdə müvafiq protokol tərtib edilmiş, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzili ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC (nümayəndəsi X12) tərəfindən əldə edilmişdir.
20. Göründüyü kimi, əmlakın hərrac təşkilatı tərəfindən ilkin olaraq 322000 manat ("xxxx" MMC-nin hesabatına) məbləğinə ilkin hərraca, ilkin hərraca baş tutmadığından ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə (322000-15%=273700) təkrar hərraca çıxarılması, hərraclar baş tutmadığından ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz məbləğlə (273700-25%=205275) alması q anunvericiliyin tələblərinə uyğun olmuşdur.
21. İddiaçı iddiasını əsaslı edən müvafiq sübutları məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, mövcud sübutlar məhkəmədə araşdırılmış və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz hüquqi təsdiqini tapmamışdır.
22. Məhkəmə hesab etmişdir ki, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi 14 saylı evin 7 saylı mənzilinin açıq hərracdan satılması Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən hərraca dair qanunvericiliyin tələblərinə müvafiq olaraq keçirilmiş və hərrac mərkəzi hərracın keçirilməsində haqlı olmuşdur.
23. Qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən mübahisə predmeti olan hərracın etibarsızlığına dəlalət edən və bunun nəticəsin də bağlanmış müqavilənin və protokolun etibarsız hesab edilməsini şərtləndirən hər hansı qanunsuz hərəkətə yol verildiyi müəyyən edilmədiyindən, hərracın özü-özlüyündə etibarsız olması halı isə öz təsdiqini tapmadığından Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-nin təşkilatçılığı ilə keçirilmiş hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün hər hansı hüquqi əsas yoxdur. Bu isə iddia tələbinin təmin edilməsini istisna edir.
24. Birinci instansiya məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 269.1, 317.1, 319.1, 319.4, 415.2, 416.1, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 36.1, 39.3.3 (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş redaksiya), 41.1, 41.2 (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş redaksiya), 41.3(hüquq münasi bətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş), 41.4 (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş redaksiya), 41.5, 42.1 (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş), 42.5 (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş), 42.6(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş), 43.4 (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş), 43.5 (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş), 43.7(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ), 43.7-1ci(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş), “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.1(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş redaksiya), 53.2, 53.3, 51.1, 61.1(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş redaksiya), 61.2-ci (hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş) maddələrinə, Azərbaycan Resp ublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “F.Cavadov və V.Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar” 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarı və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
25. Qətnamədən İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iş üzrə iddianın təmin edilərək, xx.xx.2020-ci il tarixli 47/04-03 saylı Hərrac Protokolu və "xxxx" ASC ilə bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
26. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, hərracların keçirilməsi, əmlakın dəyərinin müəyyənləşdirilməsi və ipoteka saxlayana təhvil verilməsi ilə bağlı prosedurlar “İpoteka haqqında”,“İcra haq qında” qanunların və müvafiq normativ aktların tələblərinə zidd şəkildə həyata keçirilmişdir. Belə ki: Hərracların keçirilməsi barədə bildirişin iddiaçıya qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə təqdim olunmaması, ilkin satış qiymətinin iddiaçı ilə razılaşdırılmadan və ya müstəqil qiymətləndirici rəyi olmadan müəyyənləşdirilməsi; hərracın şəffaf və açıq şəkildə keçirilməsi ilə bağlı sübutların (iştirakçı sayı, təklif olunan qiymətlər və s.) olmaması; mənzilin real bazar dəyərindən xeyli aşağı məbləğə ipoteka saxlayana verilməsi nəticəsində iddiaçının maddi ziyana uğraması faktları iddiaçının əmlak hüququnun və ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına səbəb olmuşdur. Bu səbəbdən iddiaçı Bakı şəhəri Binəqədi rayonu, Ə.Naxçıvani küçəsi, 14 saylı binanın 7 nömrəli mənzi linin satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracın nəticələrinin və ipoteka saxlayanla bağlanmış əmlak alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsini tələb etmişdir.
27. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər G.Axundova (sədrlik edən və məruzəçi), S.Bəhrəmzadə və F.Qasımov) 2(103)-4297/2025 nömrəli, 25 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə apelyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-582/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
28. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, iddia tələbini təmin etməyən məhkəmənin mövqeyi ilə razılaşmayan iddiaçının apellyasiya şikayəti üzrə dəlilləri iddia ərizəsi ilə eyni əsaslara söykənməklə ondan ibarətdir ki, hərracların keçirilməsi bar ədə bildiriş iddiaçıya qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada və müddətdə təqdim olunmamış, ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti iddiaçı ilə razılaşdırılmadan və ya müstəqil qiymətləndirici rəyi olmadan müəyyənləşdirilmiş, mənzil real bazar dəyərindən xeyli aşağı məbləğə ipoteka saxlayana verilmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbini rədd edən birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq qeyd etmişdir ki, “F.Cavadov və V.Aslanovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 30 dekabr 2008-ci il tarixli Qərarında qeyd olunmuşdur ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 415.2-ci maddəsinin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur.
30. İddiaçının hərracın keçirilməsinə dair bildirişlərin ona çatdırırlmaması ilə bağlı dəlilini kollegiya əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan əmlaka dair hərracların keçirilməsi barədə bildirişlərin sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə hərrac təşkilatçısı tərəfindən iddiaçının ünvanı üzrə göndərildiyi, hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində (Birja yenilikləri qəzeti 24 oktyabr 2020-ci il tarixli 220 №-li və 11 noyabr 2020-ci il tarixli 223 №-li sayında) elan dərc etdirilməsi müəyyən olunmuşdur.
31. İddiaçı ünvanlanmış bildirişlərin çatdırlmasına dair qəbzlərdə imza edilməklə Sultanova qeydi yazılmışdır (i.v.101-102).
32. Kollegiya qeyd edir ki, əmlakın satılması ilə bağlı keçirilmiş hərracların vaxtı, yeri, forması, keçirilmə qaydası barədə bildirişlərin göndərilməməsinə dair iddiaçının dəlilləri öz təsdiqini tapmamışdır.
33. Məhkəmə kollegiyası həmçinin ipoteka predmeti olan mənzilin ilkin satış qiymətinin iddiaçı ilə razılaşdırılmadan və ya müstəqil qiymətləndirici rəyi olmadan müəyyənləşdirilməsi və mənzilin real bazar dəyərindən xeyli aşağı məbləğə ipoteka saxlayana verilməsi ilə bağlı dəlillərini də əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, iş materiallarının tədqiqi ilə müəyyən edilir ki, İddiaçı kredit borcunun tutulması və tutmanın ipoteka predmetinə - Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə yönəldilməsi qət edilmiş, bundan sonra qətnamə icra edilməsi üçün icra orqanına – Binəqədi rayon icra şöbəsinə göndərilmişdir. Daha sonra məhkəmə qətnaməsinin icrasını təmin etmək məqsədi ilə icra orqanı qanunvericiliklə üzərinə qoyulmuş vəzifələr üzrə ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini müəyyən etmək üçün (bununla bağlı razılıq olmadığından və mənzilin ilkin satış qiyməti məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmadığından) xx.xx.2016-cı il tarixdə qiymətləndiricinin dəvət edilməsi barədə qərar qəbul edərək, mənzilin qiymətləndirilməsi üçün "xxxx" MMC-yə xx.xx.2016-cı il tarixli məktubla müraciət etmişdir. Əmlaka baxış keçirmək mümkün olmadığından iş icra olunmadan geri qaytarılmış, bundan sonra icra şöbəsinin xx.xx.2016- cı il tarixli qərarı və e yni tarixli məktubu ilə yenidən mənzilin qiymətləndirilməsi "xxxx" MMC-yə sifariş olunmuşdur. 34. "xxxx" MMC-nin 09 dekabr 2016-cı il tarixli hesabatı ilə Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinin qiyməti 322000 (üç yüz iyirmi iki min) manat müəyyən edilmişdir. İcra şöbəsi əmlakın hərracını təşkil etmək üçün sifariş məktubu ilə hazırki iş üzrə cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC-yə müraciət edərək, əmlakın ilkin satış qiyməti 322000 manat olmaqla hərracının təşkil edilməsini sifariş etmişdir. Bundan sonra cavabdeh Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzilinə dair hərrac təşkil olunmuşdur.
35. Kollegiya qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən "xxxx" MMC-nin 09 dekabr 2016-cı il tarixli hesabatının mübahisələndirilməsi də iş materialları ilə müəyyən olunmur.
36. Birinci instansiya məhkəməsi iddiaçının “hərrac nəticəsində əmlakın ilkin qiymətindən (322.000 manat) daha aşağı qiymətə (205.275) ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC-nə satılması” barədə dəlillərinə münasibətdə qeyd etmişdir ki, qanunvericiliklə ipoteka predmeti olan əmlakın likvid qiymətlə satışa çıxarılması, ümumilikdə ilkin və təkrar olmaqla iki hərracın keçirilməsi imkanı, ilkin və təkrar hərrac baş tutmadığı halda əmlakın ilkin satış qiymətinin ardıcıl olaraq 15% və 25% azaldılması və təkrar hərracın baş tutmadığı halda ipoteka saxlayanın əmlakı 30 gün müddətində əldə etməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur.
37. İpoteka predmeti olan Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzili ilkin satış qiyməti "xxxx" MMC-nin rəyinə uyğun olaraq 322000 manat müəyyən olunmuşdur. İlkin hərrac baş tutmadığından əmlakın dəyəri 15% azaldılmaqla 273700 manat olmaqla 06 noyabr 2020-ci il tarixdə təkrar hərracı keçirilmişdir. Mənzilin keçirilmiş ilkin və təkrar açıq hərracda satılmaması – hərracın baş tutmaması səbəbindən məktubla mənzil sonuncu hərrac üzrə müəyyən edilmiş dəyəri qanunvericiliyə uyğun olaraq 25 % azaldılaraq 205275 manata tələbkara təklif olunmuşdur. xx.xx.2020-ci il tarixdə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra qanunla müəyyən olunmuş müddət ərzində (30 təqvim günü) cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən 18 noyabr 2020-ci il tarixdə müvafiq protokol tərtib edilm iş, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, Əcəmi Naxçıvani küçəsi 14 nömrəli binanın 7 nömrəli mənzili ipoteka saxlayan “Kapital Bank" ASC (nümayəndəsi X12) tərəfindən əldə edilmişdir.
38. Göründüyü kimi, əmlakın hərrac təşkilatı tərəfindən ilkin olaraq 322000 manat ("xxxx" MMC-nin hesabatına) məbləğinə ilkin hərraca, ilkin hərraca baş tutmadığından ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə (322000-15%=273700) təkrar hərraca çıxarılması, hərraclar baş tutmadığından ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz məbləğlə (273700-25%=205275) alması qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmuşdur.
39. Göründüyü kimi, Respublika Xammal və Əmtəə Birjasının "xxxx" MMC tərəfindən hərrac keçirilməsi zamanı “İpoteka” haqqında Qanunun tələblərinə əməl edilmişdir. İddiaçı t ərəfindən dəlillərini təsdiq edən hər hansı mötəbər sübut məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
40. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşmış və hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında yaranmış mübahisəni düzgün həll etmiş, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmış, iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun və yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırılmışdır. Bu baxımdan birinci instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
41. Apellyasiya məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 317.1, 317.2, 414.1-414.5, 415.5, 416.1, 416.2, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 41.2(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş redaksiya), 42.1(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ), 43.4(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ), 43.5(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ), 43.7(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ), Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
42. İddiaçı (vəkili Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-4297/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilərək iddianın təmin olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
43. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır k i, iş üzrə hərracın keçirilməsini sifariş edən icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirməmişdir. Mənzil hərraca çıxarılan vaxtda həqiqi dəyərini daha da artırmışdır. Həmçinin nəzərə alınmalıdır ki, mənzil ipotekaya qoyularkən onun qiymətləndirilməsi illər öncəki mülki dövriyyə şəraitinə uyğun şəkildə müəyyənləşdirilmişdir. Hazırda isə həmin mənzilin dəyəri hərrac üçün müəyyən olunmuş satış qiymətindən dəfələrlə artıqdır. Ancaq icra məmuru “İcra haqqında” Qanunun tələblərinə zidd olaraq, əmlakda yenidən qiymətləndirmə həyata keçirməmiş, bununla da, əmlak dəyərindən qat-qat aşağı qiymətləndirilməklə hərraca çıxarılmış və hərrac keçirilmişdir. Belə ki, mənzil qiymətləndirilərkən mövcud bazar qiymətlərinə uyğun hallar tətbiq edilməklə mənzilin istifadədə olma vəziyyəti, təmirli ol ubolmaması ilə bağlı məsələlər, mənzildə istifadədə olan vəsaitlərin keyfiyyəti və dəyəri, şəhərdə yerləşdiyi yer kimi hallara diqqət olunmalı idi. Həmin ərazidə yerləşən torpaqların 1 sotunun dəyəri 50.000 manat olmaqla yanaşı mübahisəli torpaq sahəsinin üzərində həmçinin tikili də mövcuddur. Belə bir qiymətləndirmə və təklif ədalətsiz və qərəzlidir və bütün hallar bankın xeyrinə uyğunlaşdırılmışdır. Bundan başqa, paylı mülkiyyətdə olan mənzilin real bazar dəyəri həmin dövrdə 550.000 (beş yüz əlli min) manatdan artıq olmasına baxmayaraq, hərrac zamanı mülkiyyətin ilkin qiyməti əsassız şəkildə 322.000 manat, son satış qiyməti isə cəmi 205.275 (iki yüz beş min iki yüz yetmiş beş) manat müəyyən edilmiş və mənzil ipoteka saxlayan "xxxx" ASC-nin mülkiyyətinə verilmişdir. Bu faktlar göstərir ki, hərracın təşkilatçısı "xxxx" MMC ilə ipoteka saxlayan "xxxx" ASC əvvəlcədən əlbir olaraq, hərracı mülkiyyətçinin maraqlarına zidd və birtərəfli qaydada təşkil etmiş, nəticədə iddiaçıya təxminən 345.000 (üç yüz qırx beş min) manat məbləğində maddi ziyan vurulmuşdur. Beləliklə satış qiyməti əmlakın real bazar dəyərindən kəskin şəkildə aşağı müəyyən edilmiş, bu da hərracın şəffaf və obyektiv keçirilmədiyini, formal xarakter daşıdığını və nəticələrin qabaqcadan yönləndirildiyini göstərir.
44. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdir ilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququdursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir. Lakin hərrac təşkilatı tərəfindən hərrac keçirilən zaman İddiaçıya heç bir məlumat verilməmiş və bununla bağlı 30 gün qalmış bildiriş göndərilməmişdir. Cavabdeh Hərracın keçirilməsi ilə bağlı bildirişlərin tələbkara çatmasına dair sübutlar təqdim edilməmiş, əmlak hərracda satılmadığı halda, tələbkara təklif olunması barədə qaydalara riayət edilməmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 15 sentyabr 2022-ci il tarixli, 2(103)- 4820/2013 saylı qərarı əsasında tərtib edilmiş 01 noyabr 2013-cü il tarixli icra vərəqəsi Binəqədi Rayon İcra və Probasiya Şöbəsin in icraatına daxil edilərək 1768-6023/15K nömrəli icra işi üzrə icraya yönəldilmişdir. Həmin icra sənədinin icrası çərçivəsində borclunun yeganə yaşayış yeri olan ünvan 3 ünvanında yerləşən 7 nömrəli mənzil 18 noyabr 2020-ci il tarixdə "xxxx" MMC tərəfindən açıq hərraca çıxarılmışdır. Lakin qeyd olunan hərracın təşkili və keçirilməsi zamanı İcra Haqqında Azərbaycan Respublikasının Qanunu, Mülki Məcəllə, həmçinin “İpoteka haqqında” Qanun və digər normativ hüquqi aktların tələbləri kobud şəkildə pozulmuşdur. Belə ki, qanunvericiliyin tələbinə əsasən, hərracın təşkili barədə mülkiyyətçi şəxsə — yəni iddiaçıya — qabaqcadan yazılı qaydada bildiriş göndərilməli, ona hərracda iştirak etmək imkanı yaradılmalı, hərracın vaxtı, yeri və şərtləri barədə məlumat verilməlidir. Lakin bu tələblərə əməl ed ilməmiş, iddiaçıya hərracın keçirilməsi barədə heç bir məlumat verilməmişdir. İddiaçı hərracın keçirilməsindən yalnız 09 sentyabr 2024-cü il tarixdə Binəqədi Rayon İcra Şöbəsinin 05 sentyabr 2024-cü il tarixli, 1768-661-15 nömrəli məktubu vasitəsilə xəbərdar olmuşdur. Bu hal açıq şəkildə sübut edir ki, hərrac qanunvericiliyin şəffaflıq, aşkarlıq və bərabərlik prinsiplərinə zidd olaraq, gizli və birtərəfli qaydada həyata keçirilmişdir. İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, hərracın keçirilməsi barədə nə ilkin, nə də təkrar mərhələ üzrə iddiaçıya qanuni qaydada məlumat verilməmiş, 30 gün əvvəl yazılı bildiriş göndərilməmişdir. Cavabdeh təşkilat tərəfindən nə hərracın keçirilməsi, nə də satışın mümkün olmaması halında əmlakın borcluya təklif olunması kimi zəruri prosedurlar həyata keçirilməmişdi r. Göründüyü kimi, hərrac təşkilatçısı tərəfindən məlumatlandırma yükümlülüyünün yerinə yetirilməməsi nəticəsində ilkin hərracın baş tutmaması iddiası da əsassız olmuş, bu isə növbəti – təkrar hərracın keçirilməsini hüquqi baxımdan qeyri-legitim hala gətirmişdir. Nəticədə, ipoteka predmetinin bazar dəyəri nəzərə alınmadan, obyektiv qiymətləndirmə aparılmadan, süni şəkildə endirilmiş qiymətlərlə satışa çıxarılması hüquqi maraqların kobud şəkildə pozulmasına səbəb olmuşdur.
45. Kassasiya şikayəti əsaslandırılarkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 415.2, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217-ci maddələrinə istinad edilmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
46. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq
47. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
48. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
49. Maddə 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.
50. Maddə 414.1. Əgər müqavilənin mahiyyətindən ayrı qayda irəli gəlmirsə, o, hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər. Müqavilə hərracı udan şəxslə bağlanır.
51. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir v ə onların adından və ya öz adından çıxış edir.
52. Maddə 414.3. Bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər.
53. Maddə 414.4. Hərrac auksion və ya müsabiqə formasında keçirilir. Ən yüksək qiymət təklif etmiş şəxs auksionda hərracı udmuş sayılır, hərracın təşkilatçısının qabaqcadan təyin etdiyi müsabiqə komissiyasının rəyinə əsasən ən yaxşı şərtlər təklif etmiş şəxs isə müsabiqə üzrə hərracı udmuş sayılır.
54. Maddə 414.5. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, hərracın formasını satılan əmlakın mülkiyyətçisi və ya satılan əmlak hüququnun sahibi müəyyənləşdirir.
55. Maddə 415.5. Hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri ha qqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Hərracı udmuş şəxs protokolu imzalamaqdan boyun qaçırarsa, verdiyi behi itirir. Protokolu imzalamaqdan boyun qaçıran hərrac təşkilatçısı hərracı udan şəxsə behi ikiqat məbləğdə qaytarmalı, habelə hərracda iştirak etmək nəticəsində dəyən zərərin əvəzini ödəməlidir.
56. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
57. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
58. Maddə 41.2(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş redaksiya). Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yö nəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərracın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir.
59. Maddə 42.1(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ). Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir.
60. Maddə 43.4(hüquq münasibətin in yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ). İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
61. Maddə 43.5(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş ). Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymət ilə, hərracın iştirakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan s atan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
62. Maddə 43.7(hüquq münasibətinin yarandığı vaxt qüvvədə olmuş).Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
63. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və o nlardan istifadə etməlidir.
64. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
65. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
66. Maddə 217.2. Qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
67. Maddə 217.4. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
68. Maddə 407.2.Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmi yyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
69. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
70. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
71. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
72. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
73. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, ara şdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
74. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
75. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
76. Məh kəmə kollegiyası bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi işdəki sübutları araşdırmış, onlara, habelə kassasiya şikayətində göstərilən hüquqi hallara mülki prosessual normalara əsasən hüquqi qiymət verməklə yuxarıdakı qənaətə gəlmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır və əlavə hüquqi dəyərləndirmə aparılmasına lüzum görmür.
77. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuş dur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
78. Yuxarıda qeyd edilənlərə görə də kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
79. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutub məhkəmə kollegiyası qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-4297/2025 nömrəli, 25 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.