Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2528/2023 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinin Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər:müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi 03.08.2023 Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının hakimləri Əhmədov Əhməd Abbas oğlu (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 28 fevral 2023-cü il tarixli, 2(103)1443/2023 saylı qətnaməsindən iddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin verdiyi kassasiya şikayəti üzrə işə 03 avqust 2023-cü il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı q ərarı qəbul etdi: İşin halları Milli Gəlirlər Baş İdarəsinin Hüquqi Şəxslərin Dövlət Qeydiyyatı İdarəsinin məlumatına görə, 28 dekabr 1998-ci il tarixdə "xxxx" X8 dövlət qeydiyyatına alınıb, təsisçisi X22 olub. Lakin, Müəssisənin qanuni təmsilçisinin təyin edilməsi barədə hüquqi şəxsin qeydiyyat qovluğunda məlumat yoxdur. Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Başçısının 07 iyun 2006-cı il tarixli, 146 saylı sərəncamı ilə "xxxx" MMM ünvan 1 ünvanda 2 girişli, zirzəmili, 14 (+mansard) mərtəbəli yaşayış binasının inşasına icazə verilib. "xxxx" MMM sifarişinə əsasən ünvan 1 ünvanda, 2 girişli, 14 (+mansard) mərtəbəli, sahəsi 13258,0 kv.metr olan 104 mənzildən (yaşayış üçün istifadə olunan mansardla birlikdə), sahəsi 3726,0 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahələrindən (zirzəmi, 1-ci və 2-ci mərtəbə da daxil o lmaqla) ibarət, ümumi sahəsi 18156,9 kv.metr olan yaşayış binası inşa edilib. 29 noyabr 2019-cu il tarixdə Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tərəfindən Fövqəladə Hallar Nazirliyinin 27 noyabr 2019-cu il tarixli, 0251 saylı müsbət rəyi nəzərə alınaraq 29 noyabr 2019-cu il tarixdən sözügedən yaşayış binasının istismarına icazə verilib. "xxxx" MMC qanuni təmsilçisi 29 aprel 2020-ci ildən 26 noyabr 2012-ci il tarixədək X5, 26 noyabr 2012-ci ildən 01 avqust 2017-ci il tarixədək X10 olub. 10 avqust 2020-ci il tarixdə "xxxx" MMC təşkilati-hüquqi formasına görə İddiaçı Mənzil Tikinti Kooperativinə çevrilib, Nizamnaməsi dövlət qeydiyyatına alınıb və 16 noyabr 2000ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən İddiaçı MTK təsisçisi X17, qanuni təmsilçisi isə X7 olub. Ba kı şəhəri, Xətai rayon məhkəməsinin 09 oktyabr 2006-cı il tarixli, 2-569/2006 saylı qərardadı ilə 08 noyabr 2006-cı il tarixdən İddiaçı MTK həmtəsisçiləri X17 və X11 olub. 07 may 2020-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən 17 iyun 2020-ci il tarixdən İddiaçı MTK təsisçiləri X2, X15, X18, X30 və X7 olub. 08 dekabr 2022-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən 16 dekabr 2022-ci il tarixdən hazırki vaxtadək İddiaçı MTK təsisçiləri X2, X15, X18, X30 və Qanuni nümayəndədur. 16 dekabr 2022-ci il tarixdən hazırki vaxtadək İddiaçı MTK qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndədur. 31 oktyabr 2014-cü il tarixli, 05 saylı alqı-satqı müqaviləsinə əsasən "xxxx" MMM təsisçisi X17, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210-cu məhəllə, 1 saylı, 2 girişli yaşayış binasının 1-ci giriş, 14-cü mərt əbədə yerləşən, 3 otaqlı, sahəsi 114,33 kv.metr olan 145 saylı mənzilini 137.196 manata Cavabdeh satıb. Müqavilə, "xxxx" MMM təsisçisi X17 və Cavabdeh tərəfindən imzalanıb və "xxxx" MMM dairəvi möhürü ilə təsdiq edilib. 31 oktyabr 2014-cü il tarixdə "xxxx" MMM Baş direktoru X17 tərəfindən mənzilin pay haqqını tam məbləğdə ödəməsinə dair Cavabdeh adına maliyyə arayışı verilib. 18 noyabr 2015-ci il tarixli, nömrəsiz alqı-satqı müqaviləsinə əsasən "xxxx" MMM təsisçisi X17, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210-cu məhəllə, 1 saylı, 2 girişli yaşayış binasının 2-ci giriş, 1-ci və 2-ci mərtəbəsində yerləşən 500 kv.metr qeyriyaşayış sahəsini 1.250.000 manata Cavabdeh satıb. Müqavilə, "xxxx" MMM təsisçisi X17 və Cavabdeh tərəfindən imzalanıb və "xxxx" MMM dairəvi möhürü ilə təsdiq ed ilib. 18 noyabr 2015-ci il tarixdə "xxxx" MMM təsisçisi X17 tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin pay haqqını tam məbləğdə ödəməsinə dair Cavabdeh adına maliyyə arayışı verilib. 22 iyun 2016-cı il tarixli, nömrəsiz alqı-satqı müqaviləsinə əsasən "xxxx" MMM təsisçisi X17 Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210-cu məhəllə, 1 saylı, 2 girişli yaşayış binasının 1-ci giriş, 1-ci və 2-ci mərtəbədə yerləşən 1000 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsini 2.500.000 manata X1. Müqavilə, "xxxx" MMM təsisçisi X17 və X12 tərəfindən imzalanıb və "xxxx" MMM dairəvi möhürü ilə təsdiq edilib. 22 iyun 2016-cı il tarixdə "xxxx" MMM təsisçisi X17 tərəfindən qeyri-yaşayış sahəsinin pay haqqını tam məbləğdə ödəməsinə dair X4 adına maliyyə arayışı verilib. 28 noyabr 2017-ci il tarixli, 91 saylı alqı-satqı müqaviləsi nə əsasən "xxxx" MMM təsisçisi X17, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210-cu məhəllə, 1 saylı, 2 girişli yaşayış binasının 2-ci giriş, mansardda yerləşən, 3 otaqlı, sahəsi 117,01 kv.metr olan 295 saylı mənzili (mənzilin nömrəsinə düzəliş edilib) 140.412 manata X1. Müqavilə, "xxxx" MMM təsisçisi X17 və X12 tərəfindən imzalanıb və "xxxx" MMM dairəvi möhürü ilə təsdiq edilib. 28 noyabr 2017-ci il tarixdə "xxxx" MMM Baş direktoru X17 tərəfindən mənzilin (mənzilin nömrəsi 296 göstərilib) pay haqqını tam məbləğdə ödəməsinə dair X4 adına maliyyə arayışı verilib. 01 iyul 2020-ci il tarixdə X12 Bakı şəhərində ölüb, onun ölümündən sonra vərəsələrinin ərizəsinə əsasən 03 fevral 2021-ci il tarixdə notariat orqanında vərəsəlik işi açılıb və onun vərəsələri- arvadı Cavabdeh, övladları Nümayə ndə3, X13, X14 və X19 hesab edilib. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat İddiaçı MTK (bundan sonra iddiaçı) Cavabdeh (bundan sonra cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi, habelə iddia ərizəsinin dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, 28 noyabr 2017-ci il tarixli, 91 saylı, 31 oktyabr 2014-cü il tarixli, 05 saylı müqavilələrin, 18 noyabr 2015-ci il tarixli və 22 iyun 2016 tarixli nömrəsiz müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi, zəbt olunmuş Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210cu məhəllə, 1 saylı binanın, mansardda yerləşən, 3 otaqlı, sahəsi 117,01 kv.metr olan 295 saylı mənzilinin; həmin binanın mansardında yerləşən, 1 otaqlı, sahəsi 59,7 kv.metr olan 294 saylı mənzilinin; habelə həmin binanın 3 otaqlı, sahəsi 114,33 kv.metr ol an 145 saylı mənzillərinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edib. İddia tələbi onunla əsaslandırılıb ki, sözügedən mənzillərin qanunsuz zəbt olunması halının araşdırılması zamanı tərəflər arasında sahəsi 500 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə, habelə iddiaçı ilə mərhum X arasında sahəsi 1000 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair nömrəsiz, heç bir hüquqi əsası olmayan müqavilələrin mövcud olduğu məlum olub. Aparılmış daxili araşdırma nəticəsində qeyd olunan müqavilələrin iddiaçının qanuni təmsilçisi tərəfindən imzalanmadığı və binanın texniki plan sexminə uyğun gəlməyən şəkildə tərtib olunduğu məlum olub. Sözügedən əmlaklardan yalnız sahəsi 730.1 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsi X görülmüş podrat işlərinin əvəzinə verilib və qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsindən X 05 mart 2020-ci il tarixdə notarial qaydada yazılı ərizə verməklə iddiaçının xeyrinə imtina edib. Digər sahəsi 1270 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair nə X, nə də cavabdehin mülkiyyətlərini müəyyən edən hüquqmüəyyənedici sənədləri və ya hüquqları olmayıb. Eyni hallar sözügedən mənzillərə də aiddir və həmin mənzillərə dair müqavilələrin hansı şəkildə bağlandığı və mənşəyi iddiaçıya məlum deyil. Bu səbəbdən də qeyd olunan müqavilələr iddiaçının qanuni təmsilçisi tərəfindən rəsmiləşdirilmədiyindən etibarsız hesab edilməlidir. Cavabdehin nümayəndəsi Vəkil1 isə məhkəmə iclasında iddianı qəbul etməyib izahatında göstərib ki, "xxxx" MMM təşkilati hüquqi forması dəyişərək İddiaçı MTK çevrilib. Cavabdeh, sözügedən binada yerləşən 294 və 295 saylı m ənzilləri iddiaçıdan 28 noyabr 2017-ci il tarixdə alqı-satqı müqaviləsinə əsasən satın alıb. Mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin dəyəri cavabdeh tərəfindən tam məbləğdə iddiaçıya ödənilib. Cavabdeh pulu iddiaçıya ofisdə verib. Mənzillər cavabdeh tərəfindən əsaslı təmir edilib və hazırda onun faktiki istifadəsindədir. Bundan başqa cavabdeh, 31 oktyabr 2014-cü il, 18 noyabr 2015-ci il və 22 iyun 2016-cı il tarixli alqı-satqı müqavilələri üzrə daşınmaz əmlaklara Çıxarışların alınması üçün dəfələrlə iddiaçıya müraciət edərək ümumi yığıncağın protokolunu istəyib, lakin iddiaçı bundan imtina edib. İddiaçıdan imtana məktubunu aldıqdan sonra cavabdeh, Bakı İnzibati Məhkəmədə iddia qaldırıb. İddiaçının hazırki iddia tələblərini qaldırmaqda məqsədi inzibati məhkəmənin icraatında olan həmin işi ləngitməkdən ibarətdir. Cavabdehlə yanaşı digər şəxslərlə bağlanmış müqavilələri də iddiaçı təşkilatın təsisçisi imzalayıb. Bununla yanaşı hazırki iddia üzrə iddiaçı, Mülki Məcəllənin 354.1-ci maddəsində nəzərdə tutulan müddəti də buraxıb. Belə ki, sözügedən əmlaklara sayğacların quraşdırılmasından iddiaçı məlumatlı olub və həmin sayğaclar mənzillərə müvafiq aktlar əsasında quraşdırılıb. Bu səbəbdən də iddiaçının cavabdehə qarşı hazırki iddia tələbləri tam əsassızdır. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 18 noyabr 2022-ci il tarixli, 2(011)-6366/2022 saylı qətnaməsi ilə (hakim Ş.Əliyev) iddia təmin edilərək, 28 noyabr 2017-ci il tarixli, 91 saylı, 31 oktyabr 2014-cü il tarixli, 5 saylı, habelə 18 noyabr 2015-ci il və 22 iyun 2016 tarixli nömrəsiz müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi, Bak ı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210-cu məhəllə, 1 saylı binanın, mansardında yerləşən, 3 otaqlı, sahəsi 117,01 kv.metr olan 295 saylı; həmin binanın mansardında yerləşən, 1 otaqlı, sahəsi 59,7 kv.metr olan 294 saylı; habelə həmin binanın 3 otaqlı, sahəsi 114,33 kv.metr olan 145 saylı mənzillərinin cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq iddiaçıya təhvil verilməsi qət edilib. Məhkəmə gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırıb ki, iddiaçıya məxsus mübahisəli əmlaklar cavabdehin qanunsuz sahibliyindədir. Cavabdeh tərəfindən iddiaçının məlumatı və icazəsi olmadan mansard mərtəbəsində layihədən kənar tikinti-quraşdırma işləri aparılıb. 294 və 295 saylı mənzillər birləşdrilərək zəbt edilib, habelə cavabdeh binanın pilləkən meydançasına müdaxilə edərək orada qeyri-qanuni quraşdırma aparıb. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, cavabdehin qeyd olunan mənzillərə və qeyriyaşayış sahələrinə dair mülkiyyət, sahiblik və istifadə hüququna, həmçinin həmin mənzillərə dair X mülkiyyət hüququna və onun tərəfindən müqavilə bağlanmasının mümkünlüyünə əsas verən hallar məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməyib. Belə olan halda X mübahisəli mənzillər və qeyri-yaşayış sahələri üzrə subyektiv hüquqa malik olmadığından, onun həmin əmlaklara dair bağlamış olduğu müqavilələr də etibarlı sayıla bilməz. Ona görə də iddiaçı, hazırki müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi, həmin mənzillərin (qeyri-yaşayış sahələrinin) cavabdeh tərəfindən boşaldılaraq ona təhvil verilməsi barədə iddia ilə məhkəməyə müraciət etməkdə haqlı olub. Məhkəmə eyni zamanda cavabdehin iddiaçının “iddia müddətini ötürməsi” barədə dəlilinə mün asibətdə qeyd etmişdir ki, iddiaçıya məxsus əmlakların alqı-satqısına dair bağlanmış müqavilələr üzrə iddiaçı tərəf olmayıb. Belə olan halda mübahisəli əmlaklara münasibətdə tərəflər arasında hər hansı bir mülki hüquqi münasibətlər yaranmadığından, cavabeh də mülki hüquq münasibətinin subyekti olmayıb. Buna görə də cavabdehin iddia müddətinin tətbiqi barədə ərizəsi məhkəmə tərəfindən nəzərə alına bilməz. Məhkəmə öz hüquqi mövqeyini Mülki Məcəllənin 14.2.4, 18, 49.2, 52.2, 337.1, 360.1, 560.1, 560.2, 560.3.1-ci maddələrinin və digər maddi, prosessual hüquq normalarının tələbləri ilə əsaslandırıb. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilib, iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qə bul edilməsini xahiş edib. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılıb ki, qeyd edilən müqavilələr iddiaçının rəsmi nümayəndəsi tərəfindən imzalanıb və iddiaçının möhürü ilə təsdiq edilib. Birinci instansiya məhkəməsi müqavilənin bir tərəfinin məhz hüquqi şəxs olmaqla, onlar tərəfindən bağlanan müqavilələrin xarakterik xüsusiyyətinin olmasına hüquqi qiymət verməyib. Hüquqi şəxs tərəfindən bağlanmış müqavilənin etibarlılığı həmin hüquqi şəxsin möhürü ilə təsdiq edilməsi ilə bağlıdır. Məhkəmə müqavilənin məhz möhürlə təsdiqlənməsinə heç bir münasibət bildirməyib. Hüquqi şəxs tərəfindən müqavilənin bağlanması və müqavilənin rəsmi hüquqi qüvvə alması üçün imzalanması və möhür vurulması zəruridir. Digər tərəfdən, məhkəmə onun vicdanlı alıcı olmasına da heç bir münasibət bildirməyib. Mənzillərin iddiaçının mülkiyyətində olmadığı təqdirdə onun satılması da mümkün deyil. O, qanunla müəyyən edilmiş qaydada mübahisələndirilən mənzilləri alıb, mülki iş materiallarında olan maliyyə arayışlarından görünür ki, mənzillərin pay haqqı tam məbləğdə ödənilib. Mənzil Tikinti Kooperativlərinə münasibətdə pay haqqı tam ödənildikdə mənzilə sahiblik və istifadə hüququ yaranır. Habelə, mülki iş materiallarında olan maliyyə arayışlarından məlum olur ki, həmin maliyyə arayışları iddiaçının möhürü ilə təsdiqlənib və imzalanıb. Mənzillər iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən ona təhvil verilib, yəni mənzillərin açarları rəsmi qaydada cavabdehə təqdim edilib. Cavabdeh mənzilləri qəbul edərək, mənzilləri ölçərək müqavilədə nəzərdə tutulan ölçüdə olmasını yoxlayıb. İddiaçının guya mənzilləri cavabdehə təqdim e tməməsi və müqavilənin bağlanmasından xəbəri olmaması işin həqiqi hallarına qətiyyən uyğun deyil. Xüsusən qeyd edilməlidir ki, məhz iddiaçının iştirakı ilə mənzillərə sayğac qoyulub, uzun müddət onların gözü qarşısında cavabdeh tərəfindən mənzillərdə təmir işləri aparılıb. Onun mübahisələndirilən mənzilləri təmir etməyi vicdanlı alıcı olduğunu təsdiqləyən hallardan biridir, mübahisələndirilən sahələrin təmirinə külli miqdarda pul xərcləyib. Alqı-satqı müqavilələrinin etibarsızlığı ilə iddiaçı müddəti də ötürüb. Sözügedən əmlaklara sayğacların quraşdırılması barədə iddiaçı məlumatlı olub. Çünki həmin sayğaclar müvafiq akt əsasında quraşdırılıb və mənzillərin kimə mənsub olduğu həmin aktda qeyd olunub. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin 15 fevral 2023-cü il tarixli məktubundan görü nür ki, qurumun arxiv sənədlərinə əsasən 2014-2017-ci illərdə iddiaçının adından bağlanan müqavilələri təsisçi kimi X imzalayıb. "xxxx" ASC Xətai rayon Sukanal İdarəsi tərəfindən verilmiş 07 fevral 2023-cü il tarixli arayışa və ona əlavə olunmuş sənədlərə görə iddiaçı tərfindən inşa olunmuş sözügedən çoxmənzilli yaşayış binasında sayğaclar məhz iddiaçının 03 aprel 2018-ci il tarixli müraciəti əsasında Xətai Sukanal İdarəsi tərəfindən quraşdırılıb və plomblanıb. Həmin sayğaclara abonent kodu iddiaçının müraciəti əsasında verilib. Abonent kodu verilən zaman aktda sakinlərin siyahı üzrə adları qeyd olunub. Məktuba əlavə edilmiş iddiaçının aidiyyəti Xətai rayon Sukanal İdarəsinə ünvanladığı 03 aprel 2018-ci il tarixli müraciəti Baş direktor kimi X imzalayıb. “Sayğacların qəbulu barədə” 26 may 2018-ci il tarixli Aktda 30, 31, 45 (hazırda 145), 103 (hazırda 295) saylı mənzillərin qarşısında “X” soyadı, 145 saylı mənzilə verilmiş sayğacın kodu 14371845, 295 saylı mənzilə verilmiş sayğacın kodu isə 14371876 qeyd olunub. Həmçinin 102, yəni 294 saylı mənzilin sahibi kimi “X”, abonent kodu kimi 14371847 qeyd olunub. “Ətraflı abonent kartlarında” 145 saylı mənzilin sahibi Cavabdeh, 295 saylı mənzilin sahibi Xv, 294 saylı mənzilin sahibi isə X göstərilib. Həmçinin Bakı şəhəri, Xətai rayonu, Enerji Təchizatı və Satışı İdarəsi tərəfindən verilmiş 06 fevral 2023-cü il tarixli arayışa və ona əlavə olunmuş siyahıya görə 145 saylı mənzilin sahibi Cavabdeh, 294 və 295 saylı mənzillərin sahibi isə X qeyd olunub (siyahını direktoru kimi X imzalayıb). Məhkəmə kollegiyası tərəfindən mübahisəli əml aklara baxış keçirilməsi üçün yerli baxış təyin edilib və yerində müayinə zamanı "xxxx" MMMC-nin sədri X23 şahid qismində dindirilib və sonuncu ifadəsində bildirib ki, “hazırda binanın idarəçiliyini o, həyata keçirir. Binanın təməli 2012-ci ildə qoyulub. Sifarişçi iddiaçı, podratçı isə X Şirkəti (X) olub. Yəni, binanı X tikib. O, da ilk gündən iş icraçısı-prorab olub. 2019-cu ilin noyabr ayının axırlarında təhvil-təslim aktı ilə bina istismara qəbul edilib. 2021-ci il noyabr ayının axırında bina idarəçiliyə verilib və qeydiyyatdan keçib. Qeyri-yaşayış sahəsində o, oturub, göstərişləri isə X verib, qeyri-yaşayış sahəsinin kimə məxsus olduğunu isə bilmir. Qeyriyaşayış sahəsinin açarı onda, həmçinin X3 X olub. Həmçinin qeyri-yaşayış sahələrinin mühafizəçisi də var və sahibinin kim olduğunu bilmir. Qanuni nümayəndə görməsə də, 2-3 ay olar ki, onunla telefon əlaqələri var. X sonra Xv gəlib-gedib. Mənzillərin təmiri 2019-cu ildə edilib. Mübahisəli mənzillər də X tərəfindən təmir edilib. 295 saylı mənzil X, 294 saylı mənzil isə tanımadığı türk vətəndaşının adına olub, sonra X hər iki mənzili birləşdirib və ona deyib ki, mənzili türk vətəndaşından alıb, narahat olma.” Yerli baxış zamanı cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə3 izahatında qeyd edib ki, Çıxarış alınması üçün obyektlər 1000 kv.metr və 500 kv.metr olmaqla bölünməli idi, ancaq faktiki vahid sahədir. Mübahisəli 145 saylı mənzili icarəyə verib, digər 294 və 295 saylı mənzillər isə onun üçün təmir edilirdi. Hər üç mənzil cavabdehin sahibliyindədir, ancaq baxış zamanı açarları olmadığından içərisinə baxış keçirmək mümkün olmadı. Nümayəndə3 bildirdi ki, yerli baxışın yalnız qeyri-yaşayış sahəsi barədə baş tutacağını zənn etdiyindən mənzillərin açarlarını özü ilə götürməyib. Alt qonşu ilə müqayisədə müəyyən edildi ki, 294 və 295 saylı mənzillərdə layihə dəyişikliyi baş verib, iki mənzil birləşdirilib və bir qapı qoyulub. Həmçinin müəyyən olundu ki, binanın yaşayış sahəsi olan hissəsinə giriş arxa tərəfdən olmaqla, 2 girişlidir. Mübahisəli 145 saylı mənzil 1-ci, 294 və 295 saylı mənzillər isə 2-ci girişdə yerləşir. Qeyri-yaşayış sahəsi isə üç girişli olmaqla binanın yola tərəf baxan ön hissəsində yerləşir. İlkin layihə üzrə hər üç girişdən vahid qeyri-yaşayış sahəsinə daxil olmaqla hər hansı bölgü aparılmayıb, qeyri-yaşayış sahəsi binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsini əhatə edir. İkinci mərtəbəyə pilləkən 1-ci və 3-cü gi rişlərdəndir. Sonradan 3-cü giriş tərəfdən 730 kv.metr sahə (1-ci və 2-ci mərtəbə) satılmaqla həmin hissə daş hasar çəkilərək qalan sahədən ayrılıb. Hazırda 1-ci və 2-ci girişdən daxil olduqda hər hansı bölgü olmadan vahid sahə kimi 1-ci və 2-ci mərtəbəni əhatə edən 1500 kv.metr boş vəziyyətdə qeyri-yaşayış sahəsinin olduğu müəyyən edilir. Beləliklə, qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı müəyyən edilir ki, binanın ümumilikdə təqribən 2230 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsi olub, 730 kv.metr satılıb, 1500 kv.metr isə boş vəziyyətdə qalıb. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 28 fevral 2023-cü il tarixli, 2(103)1443/2023 saylı qətnaməsi ilə (hakimlər V.N.Sadıqov sədrlik edən, məruzəçi, A.Ə.İsgəndərov və M.Ə.Rüstəmli) apellyasiya şikayəti təmin edilərək, iş üzrə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməs inin 18 noyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilib, iddia rədd edilib. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırıb ki, mübahisəli 145, 294 və 295 saylı hər üç mənzil cavabdehin sahibliyindədir, ancaq yerli baxış zamanı mənzillərin açarları olmadığından onların içərisinə baxış keçirilməsi mümkün olmayıb. Cavabdehin nümayəndəsi Nümayəndə3 izahatında bildirib ki, yerli baxışın yalnız qeyri-yaşayış sahəsi barədə baş tutacağını zənn etdiyindən mənzillərin açarlarını özü ilə götürməyib. Alt qonşu ilə müqayisədə müəyyən edildi ki, 294 və 295 saylı mənzillərdə layihə dəyişikliyi baş verib, hər iki mənzil birləşdirilib və bir qapı qoyulub. Həmçinin yerli baxış zamanı məhkəmə kollegiyası müəyyən etmişdir ki, binanın yaşayış sahəsi olan hissəsinə giriş arxa tərəfdən olmaqla, 2 giriş lidir. 145 saylı mənzil 1-ci, 294 və 295 saylı mənzillər isə 2-ci girişdə yerləşir. Qeyri-yaşayış sahəsi isə üç girişli olmaqla binanın yola tərəf baxan ön hissəsində yerləşir. İlkin layihə üzrə hər üç girişdən vahid qeyri-yaşayış sahəsinə daxil olmaqla hər hansı bölgü aparılmayıb, qeyri-yaşayış sahəsi binanın 1-ci və 2-ci mərtəbəsini əhatə edir. İkinci mərtəbəyə pilləkən 1-ci və 3-cü girişlərdəndir. Sonradan 3-cü giriş tərəfdən 730 kv.metr sahə (1-ci və 2-ci mərtəbə) satılmaqla həmin hissə daş hasar çəkilərək qalan sahədən ayrılıb. Hazırda 1-ci və 2-ci girişdən daxil olduqda hər hansı bölgü ölmadan vahid sahə kimi 1-ci və 2-ci mərtəbəni əhatə edən 1500 kv.metr boş vəziyyətdə qeyri-yaşayış sahəsinin olduğu müəyyən edilir. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, binanın ümumilikdə təqribən 2230 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsi olub, 730 kv.metr satılıb, 1500 kv.metr isə boş vəziyyətdə qalıb. Həimçinin qeyri-yaşayış sahəsinə daxil olmaq üçün 1-ci və 2-ci girişin qapılarının açarları Nümayəndə3, binanın idarəçisi ("xxxx" MMMC-nin sədri X) və mühafizəçisində olmaqla, həmin sahələr cavabdehin faktik sahibliyində və istifadəsindədir. İddiaçının qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə son zamanlar həmin sahə ilə bağlı maraqlanmağa başlayıb. Bu vaxtadək heç kəs, o cümlədən iddiaçının nə əvvəlki, nə də ki sonrakı (hazırki) təsisçiləri (qanuni təmsilçiləri) qeyri-yaşayış sahəsinə iddialarını bildirməyiblər və həmin sahə ilə heç vaxt maraqlanmayıblar. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, mübahisələndirilən müqavilələr iddiaçının adından təsisçi qismində X tərəfindən imzalanıb və iddi açı təşkilatın möhüri ilə təsdiq edilib. Ədliyyə Nazirliyindən verilmiş rəsmi arayışa görə, 2014-2017-ci illərdə bağlanmış bütün müqavilələr məhz təsisçi X tərəfindən imzalanıb. Digər tərəfdən, iddiaçının müraciəti əsasında mənzillərdə sayğaclar quraşdırılıb, abonent kodu verilib və mənzillərin sahiblərinin adlarını əks etdirən siyahı iddiaçı tərəfindən aidiyyəti qurumlara təqdim edilib. Ətraflı abonent kartlarında 145 saylı mənzilin sahibi kimi cavabdeh, 295 saylı mənzilin sahibi kimi isə X göstərilib. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlillərini araşdırıb qeyd etmişdir ki, 145 və 295 saylı mənzillər cavabdehin faktiki sahibliyində olub, 294 saylı mənzilə münasibətdə isə, müəyyən etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən həmin mənzil X satılıb və həmin mənzilin sahibi sonuncu olub. Belə olan halda iddiaçının həmin mənzilə dair subyektiv hüququ olmadığından, hazırki iddia tələbini də qaldırmağa hüququ olmayıb. Həmin yaşayış sahəsi ilə bağlı mənzili satmış şəxs, yəni X cavabdehə qarşı hazırki iddianı qaldıra bilərdi. Qeyd olunanlara əsasən məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, bağlanmış müqavilələr etibarlı ədq olub və həmin müqavilələrin etibarsız hesab edilməsi üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş hər hansı tələb pozulmayıb. Qeyri-yaşayış sahələrinə münasibətdə isə müəyyən edilmişdir ki, onun ümumi sahəsi 2230 kv.metr olub, həmin qeyri-yaşayış sahəsinin 730 kv.metr hissəsi 2017-ci ildə satılıb, qalan 1500 kv.metr hissəsi isə 1000 kv.metr və 500 kv.metr olmaqla iki müqavilə əsasında Mürvələdovların sərəncamında olub. Həmin ərazi vahid sahə olduğu üçün və yaşa yış binasında başqa qeyri-yaşayış sahəsi olmadığı üçün bununla bağlı əlavə çertyoj çəkilməsinə ehtiyac olmayıb. İki giriş qapısının açarları cavabdehdə, "xxxx" MMMC sədrində, həmçinin mühafizəçidə olub. Qeyri-yaşayış sahəsinə sahibliyi cavabdeh edib və hazırda da onlar sahiblik və istifadə edirlər. Bu səbəbdən də iddia əsassızdır. Məhkəmə kollegiyası işin hallarına nəzərə alıb qeyd etmişdir ki, iddia əsassız olduğundan iddia müddətinin tətbiqinə də ehtiyac qalmır. Digər tərəfdən, hazırki tələbə ümumiyyətlə iddia müddəti tətbiq oluna bilməz. Belə ki, iddiaçının hazırki tələbinin qanuni əsasını əhəmiyyətsiz əqdin nəticələrinin tətbiqi təşkil edir və tələb əvəz edilməz əşya ilə bağlıdır. Bu tələblərə isə iddia müddəti tətbiq olunmur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hüquqi mövqeyini Mülki M əcəllənin 139.1.6, 152.1, 337.1, 337.4-cü maddələrinin, habelə Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 384.0.2-ci maddələrinin və digər maddi, prosessual hüquq normalarının tələbləri ilə əsaslandırıb. Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat Kassasiya şikayətinin, ona qarşı etirazın dəlilləri və işdə iştirak edən şəxslərin izahatları Kassasiya şikayətinin dəlilləri İddiaçı (vəkili Vəkil3) kassasiya şikayəti verərək, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilib, iddianın təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş edib. Kassator, kassasiya şikayətini onunla əsaslandırıb ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının adından bağlanmış əqdin etibarsızlığına dair işə baxarkən, təsisçi X sözügedən müqavilələri bağlamasına dair lazımi səlahiyyətə mali k olub-olmadığını, əgər bu barədə etibarnamə varsa, oradakı səlahiyyətlər verilərkən təmsil olunanın niyyəti, bu niyyətin mübahisəli əmlakın özgəninkiləşdirilməsini əhatə edib-etmədiyini (zəruri olduqda etibarnamədəki iradə bəyanı təfsir edilməklə), etibarnamədən təmsil olunanın, yoxsa təmsilçinin özünün mənafeyinə istifadə olunub-olunmadığını, əqd bağlanarkən təmsilçinin əqdin qarşı tərəflə pis niyyətlə razılığa gəlib-gəlmədiyini tam, hərtərəfli yoxlamalı və nəticəsindən asılı olaraq mübahisəni həll edilməli olduğu halda, müqavilədə adı gedən Xu şahid və ya cavabdeh qismində dindirmədən, iş üzrə düzgün olmayan qətnamə qəbul edib. X özünə məxsus pay hüququnu satmaq niyyətində olsa idi, bununla bağlı notarial qaydada payın alqı-satqısına dair müqavilə bağlamaq hüququndan istifadə edə bilərd i. Məhkəmə, təsisçilərin məhkəmə iclasında iştirakını və dindirməsini təmin etməyib, müqavilələrdəki imzaların iddiaçının təsisçisi X məxsus olub-olmadığını, müqavilələrdəki möhürlərin iddiaçıya məxsus olub-olmadığını, habelə müqavilə blanklarındakı əlyazmaların kimin tərəfindən icra edilməsini ümumiyyətlə araşdırmayıb. Bundan əlavə, həqiqətən iddiaçının təsisçisi X özünə məxsus hissəni cavabdehə və onun mərhum ərinə satmaq niyyətində olmuşdursa, onda ən azından iddiaçı təşkilatla X arasında ilkin alqısatqı müqaviləsi mövcud olmalı, həmin müqavilənin bağlanılması üçün sonuncunun və onun ərinin müqavilənin addan-ada keçirilməsi barədə notarial qaydada təsdiqlənmiş ərizələri olmalı idi. Hazırki vəziyyətdə isə apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd olunan halları nəzərə almadan iddianın rədd edilməsi barədə əsassız qətnamə qəbul edib. İddiaçının təqdim etdiyi sübutlar ümumiyyətlə araşdırılmayıb. Belə ki, sözügedən müqavilələrin tədqiqi zamanı məlum olub ki, həmin müqavilələr qanunvericiliyə əsasən iddiaçının qanuni təmsilçisi və yeganə imza hüququna malik olan səlahiyyətli şəxs tərəfindən imzalanmayıb. Daha sonra, 295 saylı mənzilə dair müqavilədə düzəliş edilərək, 296 rəqəmi 295 rəqəminə dəyişdirilib, maliyyə arayışı isə 296 saylı mənzilə aiddir. Qeyriyaşayış sahələrinə dair müqavilələrə sahənin eskiz sxemi, yerləşməsi və sərhədlərini özündə əks etdirən müvafiq texniki pasportlar əlavə edilmədiyi üçün müqavilənin predmeti mübahisə yaratmaqdadır. 2014-2017-ci illərdə iddiaçının adından bütün müqavilələr X tərəfindən təsisçi qismində imzalanıb. 08 noyabr 2006-cı ildən 07 may 2 020-ci il tarixədək X və arvadı X iddiaçının həmtəsisçiləri kimi qeyd edilib. Halbuki, 16 sentyabr 2006-cı ildən etibarən X16 X ilə rəsmi nikahda olub. İddiaçı tərəfindən "xxxx" ASC hər hansı bir adlı siyahı, mənzillərin kimə məxsus olmasını təsdiq edən heç bir sənəd təqdim edilməyib. Təqdim edilən siyahı isə həmin binada podratçı qismində tikinti işlərini icra edən "xxxx" Şirkətinin rəhbəri X v tərəfindən qanunsuz göndərilib. Belə ki, üç vərəqdən ibarət olan həmin saxta siyahını imzalayan şəxsi müəyyən etmək üçün müraciətləri üzrə verilmiş 03 aprel 2023-cü il tarixli mütəxəssis rəyinə əsasən, həmin siyahının sonuncu vərəqində iddiaçının direktorunun adından başqa şəxs imza edib. İddiaçının qanuni təmsilçisi Qanuni nümayəndə tərəfindən "xxxx" MMMC qanuni təmsilçisi X ünvanlanan çoxsaylı su allar və verilən cavabların qətnamədə əks olunmaması bir daha məhkəmənin işə qeyri-obyektiv baxdığını, faktları ətraflı araşdırmadığını, sübut və dəlillərin qərəzli şəkildə gizlədildiyini və X və onunla əlbir olan şəxslərin əməllərinə düzgün hüquqi qiymət verilmədiyini göstərir. Bundan başqa, binada ümumilikdə 2230 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsi mövcud olub, ondan 730 kv.metr sahə satılıb, 1500 kv.metr sahə isə boş qalıb. Halbuki, məhkəməyə təqdim edilən eskiz layihəsində binanın ümumi qeyri-yaşayış sahəsinin 1800 kv.metr olduğu, yəni boş qalan sahənin 1500 kv.metr deyil, cəmi 1070 kv.metr olduğu müəyyən edilir. İddiaçı tərəfindən 294 saylı mənzilin X, sonuncu tərəfindən isə cavabdehə satıldığı qeyd edilsə də, işdə bu barədə heç bir mötəbər yazılı sübut yoxdur. Kassasiya şikayətinə qarşı eti razın dəlilləri Cavabdeh kassasiya şikayətinə qarşı etiraz təqdim edərək, kassasiya şikayətinin təmin edilmədən, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş edib. Etiraz ərizəsi onunla əsaslandırılıb ki, iddiaçının təsisçisi olmuş X sözügedən müqavilələri bağlamaq səlahiyyətinin olmadığı qeyd olunsa da, işdə olan rəsmi sənədlərlə sübut olunur ki, X v yalnız sözügedən müqavilələri deyil, digər şəxslərlə bağlanmış müqavilələri də təsisçi kimi imzalayıb və həmin müqavilələr rəsmi dövlət orqanları tərəfindən qanuni (legitim) sənəd kimi qəbul edilib. Bu hal Ədliyyə Nazirliyinin 15 fevral 2023-cü il tarixli məktubu ilə də təsdiq olunur və həmin məktubdan görünür ki, həmin dövrdə iddiaçının adından bağlanan müqavilələri X imzalayıb. İddiaçının təsis sənədləri hazırlanarkən, onun hazırki rəhbərləri bütün təsis sənədləri barədə məlumatlı olub və digər müqavilələrin də təsisçi Xtərəfindən imzalandığı onlara bəlli olub. Bundan başqa, 19 dekabr 2022-ci il tarixli mədaxil qəbzindən görünür ki, mübahisələndirilən 145 saylı mənzilə görə cavabdehin adından kommunal ödəniş qismndə "xxxx" MMMC hesabına 50 manat pul ödənilib. Nəzərə alsaq ki, yaşayış binasındakı mənzillər bələdiyyədə fərdi qaydada deyil, binanını mənsub olduğu qurum tərəfindən təqdim olunmuş siyahı əsasında qeydiyyatan keçir. Mürvələdovların da daxil oduğu sakinlərin ümumi siyahısı məhz iddiaçı tərəfindən Xətai bələdiyyəsinə təqdim edilib. Kassasiya şikayətində X Xad olunaraq, Xətai Sukanal idarəsinə təqdim edilmiş siyahının guya Xv tərəfindən təiqdim edildiyi bildirilir. Halbuki, işdə olan rəsmi sənədlərlə bunun əksi təsdiq olunur. Belə ki, "xxxx" ASC-nin Xətai rayon Sukanal idarəsindən əldə olunmuş 07 fevral 2023-cü il tarixli məktubdan görünür ki, sözügedən binada olan mənzillərə sayğacların quraşdırılmasına dair məktub da X tərəfindən imzalanıb. 03 aprel 2018-ci il tarixli müraciətdən görünür ki, sakinlərin adlı siyahısında Aydın Mürvələdov və Cavabdeh da adı olub və onların adlarına da abonent kodu verilib. “Ətraflı abonent kartı”ndan görünür ki, 145 saylı mənzil Cavabdeh, 295 saylı mənzil isə X adınadır və həmin mənzillərə quraşdırılmış sayğaclar 16 iyul 2018-ci il tarixdən aktivdir. xv öldükdən sonra ailə üzvləri bir çox əmlaklara aid sənədləri tapa bilməyiblər və 294 saylı mənzilə aid müqavilə itib. 295 saylı mənzilə dair müqavilədə mənzilin nömrəsi nin düzəlişinə və maliyyə arayışında mənzilin nömrəsinin “296” göstərilməsi isə həmin sənədlərin tərtibi zamanı texniki səhvə yol verilməsi ilə bağlı olub. İddiaçının həmin vaxt və ondan sonra ötən xeyli müddət ərzində mübahisə açmaması onu göstərir ki, iddiaçı həmin müqavilələrin qanuni (etibarlı) olduğunu qəbul edib. Mülki Məcəllənin 358.2-ci maddəsinə əsasən, əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur. İddiaçının kassasiya şikayətində binanın lahiyə sənədlərinin 2016-cı ildə təsdiq olunduğu harda, tikintisinə rəsmi icazəsi olmayan və bilavasitə tikintisinə başlanılmayan binada yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin satışı və müvafiq olaraq guya pul ödənişi edilməsini həqiqəti əks etdirməməsinə dair dəlilinin əsassızlığı ilə bağlı işdə olan, yaşayış binasının istismara verilməsinə dair 29 dekabr 2019-cu il tarixli, 231 saylı icazədən görünür ki, tikintiyə dair icazə 2016-cı ildə deyil, Bakı Şəhər İHB 07 iyun 2006-cı il tarixli, 146 saylı sərəncamı ilə verilib. Digər tərəfdən, yeni tikilmiş yaşayış binalarında mənzillərin və qeyri-yaşayış sahələrinin satılması ilə bağlı formalaşmış təcrübədən o, da məlumdur ki, tikintiyə başlamadan, artıq orada olan sahələrin satışı həyata keçirilir və bu qadağan olunmayıb. Qeyd olunan həmin icazə sənədində sözügedən binada qeyri-yaşayış sahəsinin 3726 kv.metr olduğu qeyd edilib. İşdə iştirak edən şəxslərin izahatları Azərbaycan Respublikası MPM-nin 10.8-1 və 414-cü maddələrinə əsasən işə yazılı icraat qaydasında, yəni məhkəmə iclası keçirilmədən və tərəflər izahatları dinlənilmək üçün ç ağırılmadan baxıldı. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 324.1. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Maddə 324.4. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli əqd) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir. Maddə 324.5. İradə ifadəsinin təfsiri zamanı onun həqiqi məzmunu təkcə hərfi mənaya görə deyil, həm də ağlabatan mühakimə əsasında müəyyənləşdirilməlidir. Maddə 324.6. Əgər nə zahiri ifadəyə görə, nə də başqa hallara görə iradənin məzmunu dəqiq müəyyənləşdirilə bilmirsə, əqd mövcud deyildir. Maddə 329.4. Susmaq bu Məcəllədə və ya tərəflərin razılaşmasında nəzə rdə tutulan hallarda əqdi bağlamaq iradəsinin ifadəsi sayılır. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. Maddə 337.4. etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsı zdır. Maddə 355.1. Əgər əqdin etibarlığı üçüncü şəxsin razılığından asılıdırsa, onda həm razılıq, həm də razılıqdan imtina istər bir tərəfin, istərsə də digər tərəfin qarşısında ifadə edilə bilər. Maddə 355.2. Razılıq üçün müəyyənləşdirilmiş əqd formasına riayət edilməsi tələb olunmur. Maddə
357. Əqd bağlanmasının bəyənilməsi (sonradan verilən razılıq), əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, əqdin bağlandığı andan geriyə təsir qüvvəsinə malikdir. Maddə 358.1. Səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır. Maddə 358.2. Əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur. Maddə 360.
1. Əgər başqa şəxsin (təmsil edilənin) adından əqdi bağlayan şəxsin (təmsilçinin) başqa şəxsin (təmsil edilənin) adından hərəkət etmək səlahiyyəti olmazsa və ya bu səlahiyyət aşılarsa, əqdin digər tərəfinin təmsilçidən həmin əqdin icrasını və ya əqdin bağlanması nəticəsində ona dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ vardır, bu şərtlə ki, başqa şəxs (təmsil edilən) əqdi sonradan bəyənməsin. Maddə 360.2. Təmsil edilən tərəfindən əqdin sonradan bəyənilməsi onun üçün əqdin bağlandığı andan əqd üzrə mülki hüquq və vəzifələr yaradır, dəyişdirir və onlara xitam verir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2 Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1 Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi i stinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə 88 Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. Maddə 407.2 Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Maddə 416.1 Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellya siya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Hazırki iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, məhkəmə aktı bütövlükdə yoxlanıldı. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin hüquqi mövqeyi Əvvəla, kassasiya instansiyası məhkəməsi, hazırda mübahisələndirilən 145, 294 və 295 saylı mənzillərə aid hissədə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi əsaslandırma ilə razılaşır və əlavə araşdırma aparmağa lüzüm görmür. Ona görə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən 145, 294 və 295 saylı mənzillərə aid hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Lakin, kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, iddianı mübahisələndirilən 500 və 1000 kv.metr qeyri yaşayış sahələrinə aid hissədə rədd edərkən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni maddi və prosessual hüquq normalarının tələbləri baxımından lazımi şəkildə araşdırmayıb. Belə ki, işdən görünür ki, həm 5 00 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinə dair cavabdehlə bağlanmış 18 noyabr 2015-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsini, həm də 1000 kv.metr qeyriyaşayış sahələrinə dair mərhum X bağlanmış 22 iyun 2016-cı il tarixli alqı-satqı müqaviləsini satıcı qismində "xxxx" MMM (hazırda İddiaçı MTK çevrilib) qanuni təmsilçisi deyil, təsisçisi X imzalayıb. Halbuki, 10 avqust 2020-ci il tarixdən təşkilati-hüquqi formasına görə kooperativə çevrilmiş İddiaçı MTK işə əlavə edilmiş Nizamnaməsinin 7.5-ci bəndində göstərilir ki, təsisçinin deyil, məhz qanuni təmsilçi kimi Kooperativin Sədrinin kooperativin adından müqavilələr bağlamaq; rəsmi sənədləri imzalamaq; Nizamnaməyə uyğun olaraq kooperativin əmlakı üzərində sərəncam vermək hüququ vardır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd olunan hallara diqqət yetirmədə n, mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinə dair həm cavabdehlə, həm də onun mərhum əri X müqavilələr bağlanılarkən "xxxx" MMM həmin vaxt qüvvədə olmuş Nizamnaməsinin surətini məhkəməyə təqdim etməyi tərəflərə təklif etmədən, həmin Nizamnaməyə baxış keçirib "xxxx" MMM təsisçisinin həmin vaxt Müəssisənin adından alqı-satqı müqaviləsini imzalamaq, Müəssisənin əmlakı üzərində sərəncam vermək hüququnun olub-olmadığını araşdırmadan, mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinə münasibətdə iddiaçının qanuni təmsilçisinin alqı-satqı müqavilələrini sonradan bəyənməsinin nədə və hansı hərəkətlərində ifadə olunduğunu qətnamədə göstərmədən, başqa sözlə gəldiyi nəticəni hər hansı mötəbər yazılı sübutlarla (məsələn: iddiaçının qeyri-yaşayış sahələrini cavabdehə və onun mərhum əri X təhvil verməsinə dair akta; cavabd ehin qeyri-yaşayış sahələrinə görə kommunal xərcləri ödəməsinə dair qəbzlərə, cavabdehin qeyri-yaşayış sahələrində təmir işləri aparmasına dair digər sübutlara və sair) əsaslandırmadan, yalnız bir şahid ifadəsinə və mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinə daxil olmaq üçün 1-ci və 2-ci giriş qapılarının açarlarının cavabdehin oğlu Nümayəndə3 olmasına əsaslanaraq, iddianı mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinə aid hissədə rədd etməsi qanuni və əsaslı sayıla bilməz. Çünki qeyd olunan hallar mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinin iddiaçının qanuni təmsilçisi tərəfindən cavabdehə təhvil verildiyi və iddiaçının qanuni təmsilçisinin sözügedən alqı-satqı müqavilələrini sonradan bəyənməsi anlamına gəlməyə açıq-aşkar əsas vermir. Nəzərə alınmalıdır ki, Mülki Məcəllənin 358-ci maddəsinə görə, səlahiyyətsiz şə xsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır. Əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur. Hazırki halda "xxxx" MMM adından təsisçi kimi X mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinə dair cavabdehlə və onun mərhum əri X bağladığı sözügedən müqavilələr, səlahiyyətli şəxsin, yəni Müəssisənin qanuni təmsilçisinin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilməsi mülki iş materialları ilə təsdiq edilmədiyi üçün etibarlı sayıla bilməz. Çünki qanunun mənasına görə, səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əqd bağlaması o, halda etibarlı sayıla bilər ki, həmin əqdin bağlanması bilvasitə səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verdiyi razılığı) ilə həyata keçirilmiş olsun və ya səlahiyyətli şəxs sonradan həmin əqdi bəyənsin. Mülki Məcəllənin səlahiyyət verilməyən şəxsin əqd bağlaması adlanan 360.2-ci maddəsinə görə, təmsil edilən tərəfindən əqdin sonradan bəyənilməsi, onun üçün əqdin bağlandığı andan əqd üzrə mülki hüquq və vəzifələr yaradır, dəyişdirir və ona xitam verir. Mülki hüququn bəyənmə- sonradan verilən razılıq institutunu nəzərdə tutan Mülki Məcəllənin 357-ci maddəsinə görə, əqd bağlanmasının bəyənilməsi, əgər bu Məcəllə ilə və ya tərəflərin razılaşması ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, əqdin bağlandığı andan geriyə təsir qüvvəsinə (ex tunc) malikdir. Səlahiyyət verilməyən şəxsin bağladığı əqdin təmsil edilən tərəfindən bəyənilməsi, əqd bağlanan zaman əqdi bağlayan şəxsin səlahiyyətə malik olması kimi qiymətləndirilir və təmsil edilən şəxs üçün bütün müvafiq hüquqi nəticələrə (mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı) səbəb olur. Sonradan verilən razılığın nə zaman verilməsindən asılı olmayaraq, o əqdin bağlandığı andan əqdin tərəfi hesab edilir. Hüquqi təbiətinə görə əqdin bəyənilməsi birtərəfli əqd olaraq qəbul edilir, belə ki, onun bağlanması üçün yalnız təmsil edilən şəxsin iradə ifadəsi zəruri və yetərlidir. Mülki Məcəllənin 355.2-ci maddəsinin “razılıq üçün müəyyənləşdirilmiş əqd formasına riayət edilməsi tələb olunmur” müddəası mahiyyət və məzmun etibarı ilə məhz bəyənmə hallarına aiddir. Bu nöqteyi-nəzərdən də hüquqi baxımdan məcburi forma şərtinə tabe tutulan müəyyən bir əqdə dair təmsil olunanın müəyyən hərəkətləri və rəftarı (məsə lən, əqd üzrə icra olunanların qəbul edilməsi, əşyaya dair sənədlərin verilməsi, uzun müddət ərzində əşyadan əqd üzrə qarşı tərəfin öz əşyası kimi fasiləsiz və bariz istifadəsinə etiraz etməməsi və sair) onun tərəfindən əqdin bəyənilməsinə dəlalət edir. Bu baxımdan, kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, sözügedən alqı-satqı müqavilələrinin bağlanmasına zahirən razılığı olmayan iddiaçının qanuni təmsilçisinin həmin müqavilələr barədə xəbərdar olub-olmadığı, həmin müqavilələri bəyəndiyini göstərən hərəkət və rəftarlara yol verib-vermədiyi və sair işin halları tam, hərətəfli və obyektiv araşdırılmadan, iddianın rədd edilməsi və ya iddiaçının qanuni təmsilçisinin alqısatqı müqavilələrinin bağlanmasına razılığının olması qənaətinə gəlinməsi mülki hüququn vicdanlılıq və hüquqdan sui-is tifadənin yolverilməzliyi prinsiplərinə zidd nəticənin yaranmasına səbəb olar. Ona görə də kassasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlillərini qismən əsaslı sayıb belə qənatə gəlir ki, sözügedən alqı-satqı müqavilələrinin iddiaçının qanuni təmsilçisi tərəfindən imzalanmaması (ona razılıq verməməsi) nəticəsində sonradan bəyənilməsi barədə hazırki iddiaya yenidən apellyasiya qaydasında baxılarkən ilk növbədə tərəflərin vicdanlılığının və davranışlarının ardıcıllığının müəyyən edilməsi üçün, işin bütün müvafiq halları araşdırılmalı və yalnız bundan sonra iddianın mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinə aid hissədə əsaslılığına düzgün hüquqi qiymət verilməlidir. Digər tərəfdən işdən görünür ki, mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinə dair 18 noyabr 2015-ci il tarixli və 22 iy un 2016-cı il tarixli müqavilələr bağlanarkən "xxxx" MMM qanuni təmsilçisi x olub. İddiaçı ilk gündən sözügedən müqavilələrin etibarlılığını, həmin müqavilələrin ümumiyyətlə "xxxx" MMM-nin təsisçisi X tərəfindən imzalanmadığını, müqavilələrdəki möhürün Müəssisəyə məxsus olmadığını mübahisələndirir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, qeyd olunan hallar üzrə heç bir araşdırma aparmadan, "xxxx" MMM qanuni təmsilçisi olmuş X, təsisçisi olmuş X hazırki mübahisəli məsələyə münasibətlərini öyrənmədən, müqavilələrdəki imzaların, möhürün həqiqiliyini yoxlamadan, mübahisəli qeyri-yaşayış sahələrinin nə vaxt, hansı sübutla cavabdehə təhvil verildiyini, onun qeyri-yaşayış sahələrinə faktiki sahibliyinin, istifadənin nədə ifadə olunduğunu lazımi şəkildə araşdırmadan, yalnız iddiaçının nə əvvəlki, nə də sonrakı qanuni təmsilçilərinin qeyri-yaşayış sahələrinə iddialarını bildirməmələrini və həmin qeyriyaşayış sahələri ilə maraqlanmamalarını əsas tutub, sözügedən alqı-satqı müqavilələrinin Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmamaqla bağlandığı qənatinə gəlib. Halbuki, iddiaçı, ilk gündən iddia edir ki, qeyri-yaşayış sahələrinə dair müqavilələrin mövcudluğu onlara yalnız mənzillərə dair araşdırma aparılarkən məlum olub. Mülki qanunverciliyə görə, əqdin əsas səmti və yönümü hüquqi nəticə əldə olunmasından ibarətdir. Hüquqi nəticəyə səbəb olmaq üçünsə əqdin etibarlı olması tələb edilir. Əqd etibarlı olduqda gözlənilən hüquqi nəticə əmələ gəlir. Əqd isə ancaq müəyyən tələblər əsasında etibarlı ola bilər. Mülki qanunvercilikdə əqdin etibarlı olması şərtləri dörd qrupa bölünüb: əqd in subyekt tərkibinə aid edilən şərt (yəni əqdi bağlamış şəxslər həmin əqdi bağlamaq üçün fəaliyyət qabiliyyətinə malik olmalıdır), əqdin məzmununa aid olan şərt (yəni bağlanmış əqd qanuni olmalı, qanunvericiliyin tələblərinə uyğun gəlməlidir), əqddə iradə və iradə ifadə etmənin vəhdətinə aid edilən şərtlər (tərəflər nə istədiklərini və bunun üçün nə etdiklərini aydın dərk etməlidirlər), əqdin formasına aid edilən şərtlər (yəni, bağlanmış əqd şifahi, sadə yazılı və ya notarial qaydada təsdiqlənməli olmasına riayət edilməlidir). Bu şərtlərin hamısı olduqda bağlanmış əqd etibarlı olur və əqd üzrə tərəflər üçün hüquqi nəticələr doğurur. Lakin göstərilən şərtlərdən birinə əməl edilməməsi əqdin etibarsızlığına səbəb olur. Əqdin etibarsızlığı dedikdə- Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanan və məzmununda nəzərdə tutulmuş mülki-hüquqi münasibətləri yaratmayan, yalnız özünün etibarsızlığı ilə bağlı nəticələrə səbəb ola bilən əqd anlaşılır. Bu baxımdan kassasiya instansiyası məhkəməsi, iddiaçının kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə qismən razılaşır və hesab edir ki, mübahisələndirilən alqı-satqı müqavilələrinin etibarlılığı üçün onun Mülki Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmamaqla bağlanması tələb olunur. Lakin hazırki halda həmin müqavilələrin subyekt tərkibinə aid edilən şərt pozulub, yəni səlahiyyətsiz şəxs qeyri-yaşayış sahələrinə dair sərəncam verib, səlahiyyətli şəxsin isə həmin müqavilələri sonradan bəyənməsinə dair işdə heç bir sübut yoxdur. Ona görə də işə yenidən apellyasiya qaydasında baxılarkən ilk növbədə qeyd olunan nöqsanlar aradan qaldırı lmaqla yanaşı, sözügedən müqavilələrin etibarlılığı bir daha yolanılmalı, səlahiyyətli şəxsin sonradan həmin müqavilələri bəyənməsinə dair hərəkətləri araşıdırılmalı və yalnız bundan sonra iddianın qeyri-yaşayış sahələrinə aid hissədə əsaslı olub-olmamasına hüquqi qiymət verilməlidir. Digər tərəfdən, apellyasiya instansiyası məhkəməsi ümumiyyətlə mübahisəli qeyriyaşayış sahələrinin texniki vəziyyəti ilə bağlı heç bir araşdırma aparmayıb və qətnamədə binada ümumilikdə təqribən 2230 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin olduğunu, ondan 730 kv.metrinin satıldığını, 1500 kv.metrinin isə boş qaldığını göstərsə də, işdə bu barədə heç bir mötəbər yazılı sübut yoxdur. Əksinə, iddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi eskiz layihəsində binanın ümumi qeyriyaşayış sahəsinin 1800 kv.metr olduğu, yəni boş qalan sah ənin 1500 kv.metr deyil, cəmi 1070 kv.metr olduğu qeyd edilib. Belə olan halda apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə müvafiq ekspertiza keçirib sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin texniki vəziyətini, ümumi ölçüsünü, cavabdehə və onun mərhum əri X satılan hissəni müəyyən etməklə qeyd olunan suallara aydınlıq gətirməli idi. Mülki Prosessual Məcəlləsinin 97.1-ci maddəsinin mənasına görə məhkəmə, mülki iş üzrə əhəmiyyət kəsb edən halların müəyyən edilməsi məqsədi ilə elm, texnika, incəsənət və ya digər peşə (sənət) sahələri üzrə, habelə müvafiq tədqiqatın metodikası üzrə xüsusi biliyə ehtiyac yarandıqda ekspertiza təyin edə bilər. Mülki prosessual qanunvericilikdə ekspertizanın keçirilməli olduğu xüsusi bilik sahələrinin dəqiq siyahısı göstərilməsə də, formalaşmış məhkəmə təcrübəsi nəticəsi ndə belə qənaətə gəlmək olar ki, hüquqi biliklər və hamı üçün aşkar olan ümumi məsələlər istisna olmaqla, xüsusi bilik tələb olunan istənilən sualların aydınlaşdırılması üçün iş üzrə ekspertiza təyin edilə bilər. Nəzərə alınmalıdır ki, ayrı-ayrı hallarda ekspert rəyində əks olunan məlumatların həqiqiliyinə olan təminat kifayət qədər yüksək olsa da, bu hal da ekspert rəyinin “xüsusi”, “müstəsna” sübut kimi qiymətləndirilməsi üçün əsas ola bilməz və ekspertin rəyi də məhkəmə iclasında tədqiq edilməli və işə əlavə edilmiş digər sübutlarla yanaşı qiymətləndirilməlidir (Mülki Prosessual Məcəllənin 103.1 və 205.1-ci maddələri). Bu baxımdan, kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, işdə olan sübutları təhlil etmədən, onların mötəbərliyini yoxlamadan, işin bu və ya digər faktiki hallarını n müəyyən edilmiş və ya müəyyən edilməmiş hesab edilməsi yolverilməzdir və işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hesab olunan hər bir halı barəsində məhkəmənin gəldiyi yekun nəticə işdə olan sübutlarla təsdiq olunmalıdır. Məhkəmə yalnız sübutları sadalamaqla kifayətlənməməli, onları əlaqəli şəkildə şərh etməli, bu və ya digər sübutun qəbul edilib-edilməməsinin səbəblərini qətnamədə aydın izah etməlidir. “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 24 noyabr 2005-ci il tarixli, 4 saylı qərarında da məhkəmələrə məhz bu qaydalara əməl etmələri tövsiyyə olunub. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 418.1-ci maddəsinə əsasən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını n ləğv edilməsi üçün əsasdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsi, yuxarıda göstərilənləri və sadalanan maddi, prosessual hüquq normalarının tələblərini nəzərə alıb hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi qismən iddianın- mübahisələndirilən qeyri-yaşayış sahələrinə aid hissədə ləğv edilməli, mülki iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmalı, qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: İddiaçı "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. İş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 28 fevral 2023-cü il tarixli, 2(103)-1443/2023 saylı qətnaməsi qismən iddianın- "xxxx" X8 ilə Cavabdeh arasında Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210-cu məhəllə, 1 saylı binanın 2-ci giriş, 1 və 2ci mərtəbəsində yerləşən sahəsi 500 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanmış 18 noyabr 2015-ci il tarixli, nömrəsiz müqavilənin, habelə "xxxx" X8 ilə X12 arasında Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi, 1210-cu məhəllə, 1 saylı binanın 1-ci giriş, 1 və 2ci mərtəbəsində yerləşən sahəsi 1000 kv.metr olan qeyri-yaşayış sahəsinə dair bağlanmış 22 iyun 2016-cı il tarixli, nömrəsiz müqavilənin etibarsız hesab edilməsinin rədd edilməsi hissələrində ləğv edilsin, mülki iş həmin hissələrdə yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məh kəməsinə qaytarılsın, qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.