Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2572/2024 29.10.2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması tələbi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Əliyev Zaur Əli oğlu (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan ibarət tərkibdə, Gəncə Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(104)-416/2024 nömrəli, 05 mart 2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını araşdıraraq aşağıdakıları müəyyən etmişlər ki, xx.xx.2012-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binası Cavabdeh mülkiyyətində olmaqla, həmin qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 0,0231 ha torpaq sahəsi Cavabdeh istifadəsində olmaqla, dövlət mülkiyyətindədir.
2. İddiaçı həmin torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulmasına dair aşağıdakı mübahisəni açmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti (bundan sonra - id diaçı) Cavabdeh (bundan sonra - cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Gəncə şəhəri, Nizami küçəsi, 203 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 2777.9 kv.m torpaq sahəsinə dair aylıq icarə haqqı 300 manat olmaqla Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin Cavabdeh üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, dövlət əmlakının qorunub saxlanılması və ondan təyinatı üzrə səmərəli istifadə olunmasının təmin edilməsi məqsədilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin əməkdaşları tərəfindən aparılan monitorinq zamanı Cavabdeh tərəfindən dövlət mülkiyyətində olan ünvan 2 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerl əşdiyi 2777.9 kv.m torpaq sahəsinin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsi olmadan istifadə edilməsi müəyyən olunmuşdur. Bununla əlaqədar olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən cavabdehə “torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsinin bağlanılması barədə” xx.xx.2023-cü il tarixli, 3-21-3/2-8232/2023 nömrəli məktubla müraciət edilsə də, cavabdeh icarə müqaviləsinin bağlanılmasından imtina etmişdir. Cavabdehin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə həmin ünvanda yerləşən torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsinin bağlanılmasından imtina etməsi qanunsuzdur və məhkəmə qətnaməsi ilə cavabdehin üzərinə Xidmətlə müvafiq icarə müqaviləsinin bağlanılması öhdəliyi qoyulmalıdır. Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tər əfindən verilmiş xx.xx.2020-ci il tarixli, ********** nömrəli çıxarışına əsasən ünvan 2 ünvanındakı qeyri-yaşayış binası cavabdehin mülkiyyətində olsa da, qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 2777.9 kv.m torpaq sahəsi cavabdehin istifadəsində olmaqla dövlət mülkiyyətindədir. Lakin, cavabdeh qanunvericiliyin tələblərinə riayət etməyərək ünvan 3 ünvanındakı qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 2777.9 kv.m torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsinə dair Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin təklifini qəbul etməmişdir. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.1998-ci il tarixli, 93 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiymət i haqqında Əsasnamə”nin 8-ci bəndinə və qiymətləndiricinin rəyinə əsasən, mübahisə predmeti olan torpaq sahəsinin aylıq icarə haqqı 300 manat təşkil etmişdir.
5. Gəncə Şəhər Məhkəməsinin 2(125)-5643/2023 nömrəli, 13 noyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim C.Tağıyev) iddia təmin olunmamışdır.
6. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçı 2777,9 kv.m torpaq sahəsinin cavabdehin istifadəsində olmasını iddia etsə də, həmin torpaq sahəsinin cavabdehin istifadəsində olmasını təsdiq edən sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir. xx.xx.2012-ci il tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli çıxarışdan da müəyyən olunur ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 0,0231 ha torpaq sahəsi cavabdehin istifadəsindədir. Ona görə də məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçının cavabdehin istifadəsində olmayan torpaq sahəsinə dair icarə müqaviləsinin bağlanmasını tələb etməsi əsassızdır. Qanunvericiliyin tələbinə görə fiziki və hüquqi şəxslər müqavilə bağlamaqda azaddırlar.
7. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.2, 390.1, 390.3, 139.1-ci; Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1, 217.4-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
8. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək Gəncə Şəhər Məhkəməsinin 2(125)-5643/2023 nömrəli, 13 noyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsinin ləğv olunması və iddianın təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə qətnamə qəbul edərkən, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən c avabdehin qanuni əsası olmadan faktiki istifadə etdiyini nəzərə almamışdır. Belə ki, dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi üzərindəki qeyri-yaşayış tikilisi cavabdehin mülkiyyətində olsa da, torpaq sahəsi özəlləşdirilməmişdir. Bu halda torpaq ya özəlləşdirilməli, ya da icarə müqaviləsi əsasında istifadə edilməlidir.
10. Cavabdeh apellyasiya şikayətinə etiraz təqdim edərək bildirmişdir ki, iddiaçının apellyasiya şikayətində göstərdiyi dəlillər əsassızdır və həmin dəlillərlə razılaşmır. İddiaçı özünün mənafeyinə uyğun müqavilə bağlanması öhdəliyinin qoyulmasını məhkəmədən xahiş edir və iddia tələbi təmin edilərsə Mülki Məcəllənin 390-cı maddəsinin tələblərinin pozulması və onun sahibkarlıq fəaliyyətinə ciddi ziyan vurulması ilə nəticələnəcəkdir. Ona görə də apellyasiya şikayətinin təmin ed ilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
11. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(104)-416/2025 nömrəli, 05 mart 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Ədil Məmmədov - sədrlik edən və məruzəçi, Şamil Rzaquliyev və Fikrət Mehtiyev) apellyasiya şikayəti təmin edilmədən, Gəncə Şəhər Məhkəməsinin 2(125)-5643/2023 nömrəli, 13 noyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
12. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, müqavilə azadlığından bəhs edən Mülki Məcəllənin 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. Mülki Məcəll ənin 390.3-cü maddəsinə əsasən müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir.
13. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.1.2, 390.1, 390.3-cü; Mülki Prosessual Məcəlləsinin 76.1, 76.2, 77.1, 78.1, 88-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
14. İddiaçı (Vəkil) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, həm Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin altıncı hissəsinə, həm də “Torpaq icarəsi haqqında” AzərbaycanRespublikası Qanununun 4-cü maddəsinin ikinci hissəsinə əsasən Azərbaycan Respublikasında icarə münasibətlərinin obyektləri olan dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada icarə əsasında verilir.
16. Beləliklə, torpaq qanunvericiliyinin qeyd edilən normalarına əsasən dövlət torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada icarə əsasında verilir ki, bu da həmin şəxslərlə icarə müqaviləsi bağlanılmasını tələb edir. Dövlət torpaqlarından mənfəət əldə etmək məqsədilə istifadə edən hüquqi və ya fiziki şəxslərin icarə müqaviləsinin bağlanılması ndan imtina etməsi, bu vəzifənin məhkəmə tərəfindən onların üzərinə qoyulmasını labüd edir. Çünki, dövlət torpaqlarından mənfəət əldə etmək məqsədilə istifadə edilməsi üçün icarə müqaviləsinin bağlanılması torpaq qanunvericiliyinin imperativ tələbidir və qanunvericilik bunu torpaq istifadəçisinin istəyindən asılı etməmiş və bununla bağlı hər hansı istisna nəzərdə tutulmamışdır.
17. Hazırda mübahisə predmeti olan torpaq sahəsi üzərində cavabdehə məxsus qeyriyaşayış obyektləri yerləşdiyindən və mövcud normativ-hüquqi aktlara uyğun olaraq həmin torpaq sahəsinə dair sərəncam vermək səlahiyyəti Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə məxsus olduğundan, Xidmət dövlətin Konstitusiya və digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş mülkiyyət hüquqlarının təmin olunması məqsədilə hazırkı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir. Bu baxımdan Gəncə Apellyasiya Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş hazırkı qərar dövlətin torpaq sahəsi üzərində konstitusiya ilə təmin olunmuş mülkiyyət hüququnun həyata keçirilməsini qanunsuz olaraq məhdudlaşdırmışdır. 18. “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun beşinci maddəsində doqquzuncu hissəsinə əsasən dövlət torpaqlarının icarəyə verilməsi Azərbaycan RespublikasınınTorpaq Məcəlləsi və müvafiq qanunvericiliyi ilə tənzimlənir. Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin səkkizinci hissəsinə əsasən torpaq icarəsinə dair münasibətlər Azərbaycan Respublikasının müvafiq qanunvericiliyi ilə tənzimlənir.
19. Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2000-ci il tarixli, 383 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “AzərbaycanRespublikasında dövlət əm lakının özəlləşdirilməsinin İİ Dövlət Proqramı”nın 9.2-ci bəndinə əsasən Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti fiziki və hüquqi şəxslərin müraciəti əsasında onlara məxsus torpaq sahələrinin satışını həyata keçirə bilər. Üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaq sahələri satın alınması üçün ilk növbədə həmin müəssisə və obyektlərin mülkiyyətçilərinə təklif edilir. Mülkiyyətçilər təklifdən imtina etdikdə həmin torpaq sahəsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada onların icarəsinə verilməlidir.
20. Torpaq münasibətlərini tənzimləyən mövcud qanunvericilik aktlarından göründüyü kimi, iddianın predmeti olan dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun dördüncü maddəsinin i kinci hissənin məqsədləri baxımından icarə münasibətlərinin obyektidir və hazırda həmin torpaq sahəsi mənfəət əldə etmək məqsədilə cavabdehin istifadəsinə ayrıldığından torpaq sahəsinin yalnız icarə müqaviləsi əsasında cavabdehin istifadəsinə ayrıla bilər.
21. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsi hər hansı sübuta əsaslanmadan formal olaraq iddianı əsassız sayması üçün digər bir dəlili kimi iddiaçı tərəfindən iddianın predmeti olan torpaq sahəsinin cavabdehin istifadəsində olmasını təsdiq edən hər hansı sübutun məhkəməyə təqdim edilmədiyini qeyd etmişdir. Halbuki, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən predmeti olan torpaq sahəsinin cavabdehin istifadəsində olmasını təsdiq edən müvafiq sənədlər məhkəməyə təqdim edilmişdir, məhkəmə araşdırması zamanı isə cavabdeh tərəfindən bunun əksini sübut edə n hər hansı sübut məhkəməyə təqdim edilməmiş, həmçinin məhkəmə tərəfindən qeyd olunan halların araşdırılması ilə əlaqədar cavabdehin məhkəmə iclasında iştirak təmin edilməmiş və bununla bağlı hər hansı digər prosessual tədbirlər (ekspert rəyi alınmamış, əraziyə yerində müayinə) görülməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
22. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
23. Maddə 6.1.2. Mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi mülki qanunvericiliyin prinsiplərindən biridir.
24. Maddə 135.4. Əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyala r, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.
25. Maddə
245. Torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilən torpaq sahəsinə hüquqlar binanı (qurğunu) əldə edənə keçir. Torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir.
26. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqaviləl ər də bağlaya bilərlər.
27. Maddə 390.3. Müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi:
28. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
29. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
30. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
31. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, mə hkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
32. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
33. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəm ələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
34. Kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
35. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv ol unması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
36. İddia tələbi Gəncə şəhəri, Nizami küçəsi, 203 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair iddiaçı Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin Cavabdeh üzərinə qoyulması barədədir.
37. Mülki Məcəllənin 390.3-cü maddəsinə əsasən, müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir.
38. Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr bu qənaətə gəlmişlər ki, hazırkı işin halları baxımndan cavabdehin iddiaçı ilə icarə müqaviləsi bağlamağa məcbur edilməsi üçün qanuni əsaslar mövcud deyil.
39. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik ol an apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşır.
40. Məhkəmə tərkibi qeyd edir ki, iddiaçının kassasiya şikayətində istinad etdiyi normalar, iddiaçı dövlət orqanının öz təşkilatı olan daşınmaz əmlakın dövlət reyestri tərəfindən cavabdehin xüsusi mülkiyyət hüququnun qeydə alındığı, ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 0,0231 ha torpaq sahəsinə (habelə binadan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə) dair icarə müqaviləsi bağlamağa məcbur edilməsinə imkan vermir.
41. Bu qənaətə gələrkən kollegiya daşınmaz əşya ilə bağlı mülki qanunvericil ikdə əks olunan “vahid mülkiyyət prinsipi”ni də nəzərə alır.
42. Belə ki, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinə görə, torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir.
43. Bundan başqa, həmin Məcəllənin 245-ci maddəsində nəzərdə tutulur ki, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilən torpaq sahəsinə hüquqlar binanı (qurğunu) əldə edənə keçir. Torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir.
44. Göründüyü kimi, torpaq sahəsi və ona möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşyalarla bağlı qanunvericinin həyata keçirdiyi son tənzimlə mələr vahid daşınmaz əşya (vahid mülkiyyət obyekti) qaydasına işarə edir.
45. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 16 iyun 2023-cü il tarixli qərarında bu məsələlərlə bağlı qeyd etmişdir ki, “...qüvvədə olan qanunvericilikdə torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsi iki müxtəlif yanaşmaya əsasən nizamlanır. Birinci yanaşmaya uyğun olaraq, istənilən tikili yerləşdiyi torpaq sahəsinin mühüm tərkib hissəsi sayılır və onlar birlikdə vahid daşınmaz əşyanı təşkil edirlər. Bununla da, superficies solo cedit prinsipinə ə sasən onlar vahid mülkiyyət hüququ obyekti olaraq nəzərdən keçirilirlər. İkinci yanaşma isə ümumi qayda olaraq, torpaq sahəsini və onun üzərindəki tikilini müstəqil daşınmaz əmlak kimi tanıyır və bundan irəli gələrək hesab edir ki, onlardan hər biri mülkiyyət hüququnun müstəqil obyekti kimi ayrı-ayrı subyektlərə məxsus ola bilərlər. Böyük ehtimalla eyni işin hallarına tətbiq edildiyi zaman fərqli hüquqi nəticələrə gətirib çıxaran hər iki yanaşma Mülki Məcəllənin müxtəlif normalarında əks etdirilmişdir. Belə ki, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin üçüncü cümləsinə, 135.10-cu maddəsinə, 190-cı maddəsinə uyğun olaraq, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ eyni zamanda, həmin sahənin tərkib hissəsinə çevrilən, yəni ondan dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ayrıla bilməyən daş ınmaz əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnu da əhatə edir və bu səbəbdən onlar birlikdə vahid daşınmaz əşya, vahid mülkiyyət obyekti kimi çıxış edirlər. Həmçinin həmin Məcəllənin 227.1 və 231.1.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi müvafiq binanın tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsusdur. Yuxarıda qeyd edilən birinci yanaşmanın normativ hüquqi təsbitinin digər nümunəsi kimi Mülki Məcəllənin tikintiyə vərəsələlik hüququnu nizamlayan 250-254-cü maddələrini və təminat qeydi institutunu təsbit edən 147-ci maddəsini göstərmək olar. Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin ikinci cümləsində əks olunan hüquqi müddəalar torpaqla möhkəm bağlı olan əşyaların (binalar, qurğular, çoxillik əkmələr və.s.) müstəqil daşınma z əşya olduğunu və belə əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnun onların bağlı olduğu torpaq sahəsinin mülkiyyətçisindən fərqli şəxslərə məxsus olmasının mümkünlüyünü bildirir (tikintiyə vərəsəlik hüququna dair qaydalar tətbiq edilmədən). Eyni zamanda, Mülki Məcəllədə torpaq sahəsinin üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin torpaq sahəsindən istifadə hüququnun olmasına dair normalar da mövcuddur (Mülki Məcəllənin 241.3 və 243-cü maddələri). Onu da qeyd etmək lazımdır ki, bu iki ziddiyyətli yanaşmanın eyni normativ hüquqi aktda əks olunması təkcə Mülki Məcəllə üçün deyil, torpaq sahəsi və tikililərlə bağlı münasibətləri nizamlayan digər normativ hüquqi aktlar üçün də səciyyəvidir. Bunların sırasında Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsini, Azərbaycan Respublikas ının Mənzil Məcəlləsini və Torpaq Məcəlləsini qeyd etmək olar. Həmçinin nəzərə almaq lazımdır ki, son zamanlar qanunverici tərəfindən istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də yuxarıda göstərilən Məcəllələrdə üstünlük daha çox müvafiq məsələni nizamlayan birinci yanaşmaya verilir. Buna misal kimi, Azərbaycan Respublikasının 28 dekabr 2018-ci il tarixli Qanunu ilə Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinə üçüncü cümlənin əlavə edilməsini, habelə Torpaq Məcəlləsinə sonradan edilmiş dəyişiklikləri və adları çəkilən Məcəllələrə nisbətən daha gec qəbul edilmiş Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 37-ci maddəsini, Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsini göstərmək olar. Lakin qeyd etmək lazımdır ki, birinci yanaşmaya keçid qeyri-ardıcıl şəkildə, ikinci yanaşmaya əsaslanan hüquq normalarının hüquqi qüvvəsinin paralel olaraq saxlanılması ilə müşayiət olunur. Məsələn, Mülki Məcəllənin 245-ci maddəsinin ikinci cümləsinin qüvvədə olan redaksiyasına əsasən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən müvafiq torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ da əldə edənə keçir. Göstərilən hüquq normasının təhlilindən göründüyü kimi, burada, bir tərəfdən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə məxsus olan binanı (qurğunu) əldə edənin eyni zamanda müvafiq torpaq sahəsi (binadan (qurğudan) istifadə üçün zəruri olan hissə) üzərində də qanuna uyğun olaraq mülkiyyət hüququnu əldə etməsi göstərilir. Digər tərəfdən isə müvafiq hüquqi müddəa ümumiyyətlə binanın (qurğunun) torpaq sahəsindən m üstəqil olan daşınmaz əmlak kimi nəzərdən keçirən ikinci yanaşmanı əks etdirir. Belə yanaşma hazırda Torpaq Məcəlləsinin eyniməzmunlu 88-ci maddəsinin 3-cü hissəsində də müşahidə olunmaqdadır. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsinə münasibətdə yuxarıda göstərilən yanaşmalardan yalnız birinin (həmin yanaşmanın əks olunduğu hüquq normalarının) qanunvericilikdə saxlanılması və nəticədə qeyd olunan məsələnin hüquqi nizamlanmasındakı qeyri-ardıcıllığın aradan qaldırılması hüquqi müəyyənlik prinsipinin tələbləri baxımından məqsədəmüvafiqdir”.
46. Göründüyü kimi, Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun qeyd edilən qərarında da qanunverici tərəfindən son illərdə istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də digər qanunlarda vahid mülkiyyət yanaşmasına üstünlük verildiyi vurğulanmışdır.
47. Belə olan halda, iddianın təmin olunması yuxarıda qeyd olunan maddi hüquq normalarına və hüquqi mövqelərə zidd bir nəticə əmələ gətirmiş olardı.
48. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir. Ona görə də kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
49. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(104)-416/2024 nömrəli, 05 mart 2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi an