Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2591/2021 25.05.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızının cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4 və Cavabdeh5 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: ilkin alqı-satqı müqaviləsi ilə bağlı problemlər ) Hakimlər Xəlilov İsmayıl Kamil oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Əliyev Ələsgər Əliabbas oğlu və Əhmədova Mehparə Tofiq qızından ibarət tərkibdə, Babayeva Məlahət Əfqan qızının katibliyi, İddiaçı X1, Üçüncü şəxsin vəkili Vəkil3, Cavabdeh2 və vəkili Vəkil1 iştirakları ilə, İddiaçı və mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızının cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4 və Cavabdeh5 qarşı “yaşayış evindən və torpaq sahəsindən çıxarılma tələbi” barədə iddialarına dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-4969/2020 nömrəli 26 avqust 2020-ci il tarixli qətnaməsindən üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Binəqədi bələdiyyəsinin 04.08.2004-cü il tarixli, 136 saylı qərarı ilə Binəqədi rayonu, 9-cu mikrorayon, C.Cabbarlı küçəsində, qərara əlavə edilmiş cizgiyə uyğun olaraq 500 kv.m torpaq sahəsinin fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün X2 mülkiyyətinə alğı-satqı yolu ilə ayrılmışdır (hər kv.m. 20.800 manat ödəmək şərti ilə). N.Həmidov həmi n torpaq sahəsi üzərində yarımçıq tikili inşa etmiş və sonradan torpaq sahəsini və onun üzərində inşa etdiyi yarımtikilini heç bir rəsmiləşmə aparmadan, ancaq adına etibarnamə rəsmiləşdirməklə Ç.Ələsgərova 100.000 manata satmışdır. Sonra, Ç.Ələsgərov etibarnamə ilə (N.Həmidovun nümayəndəsi kimi) həmin torpaq sahəsini və onun üzərində yerləşən yarımtikilini 300.000 manata İddiaçı satılmasına dair gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması barədə razılığa gəlmişlər və 22.12.2015-ci il tarixdə “İlkin alğısatqı müqaviləsi” bağlanmışdır. Daha sonra, yəni 13.02.2020-ci il tarixdə İddiaçı (N.Həmidovun etibarnamə əsasında nümayəndəsi) ilə M.Kərimova arasında ilkin müqavilə bağlanmış, müqaviləyə əsasən İddiaçı yuxarıda qeyd olunan torpaq sahəsini və üzərində tikilmiş ikimərtəbəli çardaqlı evi və həyətində bir mərtəbəli tikilini M.Kərimovaya satmağı və buna müvafiq olaraq tərəflər öz aralarında bu barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş alğı-satqı müqaviləsi bağlamağı öz öhdələrinə götürmüşlər. Torpaq sahəsinə dair İddiaçıla müqavilə bağlandıqdan sonra Ç.Ələsgərovun keçmiş arvadı uşaqları ilə birlikdə həmin evə daxil olaraq orada yaşamağa başlamışlar. Ona görə İddiaçı hazırkı mübahisəni başlatmış və sonradan adına müqavilə bağlanan M.Kərimova da həmin mübahisəyə qoşularaq cavabdehlərin evdən çıxarılmalarını tələb etmişlər. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 53-cü maddəsinə əsasən “iddia tələbinin həcminin dəyişdirilməsi barədə” ərizə ilə Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, 9cu mikrorayon, Cəfər Cabbarlı küçəsində yerləşən və Binəqədi bələdiyyəsinin 136 saylı, 04.08.2004-cü il tarixli qərarına uyğun olaraq ayrılmış 500 kv.m torpaq sahəsindən və onun üzərində inşa edilmiş tikililərdən cavabdehlərin çıxarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Binəqədi bələdiyyəsinin 136 saylı, 04.08.2004-cü il tarixli qərarı ilə Binəqədi rayonu, C.Cabbarlı küçəsində fərdi yaşayış evi tikmək məqsədilə 500 kv.m torpaq sahəsi (iş üzrə tərəf olmayan) X3 ayrılmışdır. Daha sonra həmin Bələdiyyə ilə N.Həmidov arasında torpaq sahəsinin mülkiyyətə verilməsi haqqında 74 saylı, 04.08.2004-cü il tarixli müqavilə bağlanılmış, N.Həmidov tərəfindən torpaq sahəsinin ta m dəyəri Bələdiyyəyə ödənilmiş və həmin torpaq sahəsində fərdi yaşayış evi inşa edilmişdir. 2015-ci ildə iddiaçı ev almaq məqsədilə daşınmaz əmlak bazarı ilə maraqlananda həmin evi görüb bəyənmiş və almağa qərara gəlmişdir. N.Həmidovun nümayəndəsi X4 iddiaçı ilə danışıqlar aparmış və onlar ilkin alğı-satqı barədə razılığa gəlmişlər. Onların arasında 22.12.2015-ci il tarixdə notariat qaydasında təsdiq edilməklə “İlkin alğı-satqı müqaviləsi” bağlanmış, N.Həmidovun adından müqaviləni Ç.Ələsgərov imzalamışdır. Müqavilədə qeyd edilir ki, satılacaq torpaq sahəsi və üzərindəki tikililər satıcı N.Həmidovun sahibliyində və istifadəsindədir; satılacaq torpaq sahəsi və üzərindəki tikililər 300.000 manat qiymətləndirilir. İddiaçı həmin məbləği qeyd olunan müqavilə imzalanarkən nağd şəkildə Ç.Ələsgər ova ödəmişdir. Müqavilənin 4-cü bəndində də bu barədə qeyd edilmişdir. Müqavilə bağlandıqdan sonra Ç.Ələsgərov həmin torpaq sahəsini və tikililərin açarlarını iddiaçıya təhvil vermiş, lakin bir müddət sonra iddiaçıya məlum olmuşdur ki, cavabdehlər həmin torpaq sahəsini və üzərindəki evi zəbt etmişlər. Hazırda da həmin cavabdehlər qeyd olunan ünvanda yaşamaqdadırlar. İddiaçı cavabdehlərdən torpaq sahəsini və evi boşaltmağı dəfələrlə tələb etsə də, onun bu tələbi yerinə yetirilməmişdir. Odur ki, cavabdehlərin məcburi qaydada çıxarılmaları üçün məhkəməyə müraciət etmək zərurəti yaranmışdır.
4. Bundan sonra, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs kimi prosesə qoşulan M.Kərimova cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi ilə Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, Binəqədi bələdiyy əsinin 136 saylı, 04.08.2004-cü il tarixli qərarı ilə ayrılmış həmin (mübahisəli) 500 kv.m torpaq sahəsindən, torpaq sahəsinin üzərində inşa edilmiş tikililərdən cavabdehlərin çıxarılması, həmin torpaq sahəsi və tikililər üzərində onun sahiblik və mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
6. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, iş üzrə üçüncü şəxs olan M.Kərimova mübahisəli torpaq sahəsinin və sahənin üzərindəki tikililərin alğı-satıqısı barədə həmin əmlakların mülkiyyətçisi Namik Həmidovun etibarnamə əsasında nümayəndəsi (iş üzrə iddiaçı) İddiaçı ilə razılığa gəlmişdir. Onlar Bakı Şəhəri 46 saylı Notariat Ofisində həmin əmlaklar ilə bağlı 13.02.2020-ci il tarixdə “İlkin alğı-satqı müqaviləsi” bağlamışlar. Alğısatqının predmetlərinin sa tış dəyəri tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə 320.000 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Həmin məbləğdən 20.000 manat M.Kərimova tərəfindən notariusun depozit hesabı vasitəsi ilə İddiaçı ödənilmiş, qalan 300.000 məbləği isə M.Kərimova 5 il müddətinə hissə-hissə ödəməyi öz öhdəsinə götürmüşdür. Həmin müqavilənin 2.4-cü bəndinə əsasən əsas müqavilə tam məbləğin ödənilməsindən sonra 13.02.2025-ci il tarixdə bağlanılmalıdır. Qeyd olunan müqavilənin 3.3-cü bəndinə görə ilkin müqavilə bağlandıqdan dərhal sonra ev onun sahibliyinə və istifadəsinə keçir. Həmçinin, müqavilənin 3.4-cü bəndinə əsasən həmin torpaq sahəsi, üzərində tikilmiş ikimərtəbəli çardaqlı ev və həyətindəki bir mərtəbəli tikili 5 il müddətinə onun sahibliyində və istifadəsində olacaqdır. Buna görə də, göstərilən torpaq sahəsind ən və tikililərdən cavabdehlər çıxarılmalı, qeyd olunan torpaq sahəsi və tikililər üzərində onun sahiblik və mülkiyyət hüquqları bərpa edilməlidir.
7. Üçüncü şəxs M.Kərimovanın iddiası icraata qəbul edilərək İddiaçı iddiası ilə birlikdə baxılmışdır.
8. Bakı şəhəri Binəqədi rayon Məhkəməsinin 04 mart 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə (sədrlik edən hakim M.Rüstəmli) İddiaçı və iş üzrə üçüncü şəxs olan M.Kərimovanın iddiaları təmin edilməmişdir.
9. İddia tələbini rədd edən birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 14.3, 139, 152.1, 157, 178, 337, 352, 402-ci maddələrinə istinad etmişdir.
10. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsindən İddiaçı və üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızı apellyasiya şikayəti vermişlər. a) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki İ icraat
11. B akı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər M.Məmmədov - sədrlik edən və məruzəçi, Ş.Məhərrəmova və V.Ağayev) 26 avqust 2020-ci il tarixli 2(103)-4969/2020 saylı qətnaməsi ilə hər iki apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, hazırki iş üzrə Bakı Şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş 04 mart 2020-ci il tarixli qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
12. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşmışdır.
13. Məhkəmələrin mübahisə ilə bağlı mövqeyi belə olmuşdur ki, iddiaçıların hazırkı tələbi irəli sürməyə subyektiv hüquqları yoxdur.
14. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsindən üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızı kassasiya şikayəti vermişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Kassasiya şikayətinin dəlilləri
15. Üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızı apelyasiya məhkəməsinin qətnaməsindən kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilərək, işə yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
16. Kassasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi düzgün olmayaraq onun subyektiv hüququnun olmaması əsası ilə iddia tələbini rədd etmişdir. Habluki, onun subyektiv hüququ mübahisəli mənzilin alqı-satqısına dair 13 fevral 2020-ci il tarixli ilkin müqavilənin bağlandığı andan yaranmışdır. Belə ki, bağlanmış müqavilənin 3.3. bəndinə əsasən ilkin müqavilə bağlandığı andan əmlaka sahiblik və istifadə alıcıya keçir, sərənam vermək hüququ is ə 2-ci müqavilə 23.12.2025-ci ildə bağlandıqdan sonra alıcıya keçir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
17. Kassasiya şikayətinə qarşı Cavabdeh2 vəkili etiraz göndərərək, kassasiya şikayətinin təmin edilməməsini, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
18. Üçüncü şəxsin vəkili Vəkil3 kassasiya şikayətini müdafiə edərək, şikayətin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Cavabdeh2 vəkili Vəkil1 kassasiya şikayətinə etiraz edərək, şikayətin təmin edilməməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
20. İddiaçı Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 67.1-ci maddəsinin tələblərinə əməl etməmiş, vəkilin iştirak ı olmadan məhkəmə iclasına gəlmişdir. Ona görə məhkəmə kollegiyası onun izahatını dinləməmişdir.
21. İş üzrə digər cavadehlər məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq iştirak etməmiş, məhkəmə kollegiyası MPMin 415.3-cü maddəsinə əsasən, işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi:
22. Maddə 157.8. Mülkiyyətçi hüquqları mülkiyyətçi olmasa da, bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan əsasla əmlaka sahiblik edən şəxsə də mənsubdur.
23. Maddə 157.4. Əgər mülkiyyətə qəsd və ya başqa maneələr əşyanı götürmədən və ya ondan məhrum etmədən törədilirsə, mülkiyyətçi qəsd edəndən bu hərəkətlərə son qoymağı tələb edə bilər. Bu cür hərəkətlər davam etdirildikdə mülkiyyətçi həmin hərəkətlərə son qoyulmasını məhkəmə vasitəsilə tələb edə bilər.
24. Maddə 402.1. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər.
25. Maddə 402.2. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur.
26. Maddə 402.3. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin
22. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməl idir.
23. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
24. Maddə
416. Kassasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
25. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Kassasiya baxışının hədləri
26. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normaları nın düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
27. Məhkəmə kollegiyası ilk növbədə qeyd edir ki, hazırkı icraatda Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-4969/2021 nömrəli 26 avqust 2020-ci il tarixli qətnaməsi müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızının kassasiya şikayəti əsasında ona aid hissədə (onun iddiasına aid hissədə) yoxlanılır. Digər iddiaçı qətnamədən kassasiya şikayəti vermədiyi üçün qətnamə ona aid hissədə yoxlanılmır.
28. Məhkəmələr müəyyən etmişlər ki, Binəqədi Bələdiyyəsinin 04.08.2004-cü il tarixli, 136 saylı qərarı ilə Binəqədi rayonu, 9-cu mikrorayon, C.Cabbarlı küçəsində 500 kv.m torpaq sahəsinin fərdi yaşayış evinin tikintisi üçün X2 mülkiyyətinə alğı-satqı yolu ilə ayrılmışdır (hər kv.m. 20.800 manat ödəmək şərti ilə). N.Həmidov həmin torpaq sahəsi üzərində yarımçıq tikili inşa etmiş və sonradan torpaq sahəsini və onun üzərində inşa etdiyi yarımtikilini heç bir rəsmiləşmə aparmadan, ancaq adına etibarnamə rəsmiləşdirməklə Ç.Ələsgərova 100.000 manata satmışdır. Sonra, Ç.Ələsgərov etibarnamə ilə (N.Həmidovun nümayəndəsi kimi) həmin torpaq sahəsini və onun üzərində yerləşən yarımtikilini 300.000 manata İddiaçı satılmasına dair gələcəkdə alğı-satqı müqaviləsinin bağlanması barə də razılığa gəlmişlər və 22.12.2015-ci il tarixdə “İlkin alğısatqı müqaviləsi” bağlanmışdır. Son vaxtlar Ç.Ələsgərovun keçmiş arvadı və onunla yaşayan şəxslər evə daxil olaraq orada yaşamağa başlamışlar. Ona görə İddiaçı onların evdən çıxarılmaları barədə iddia irəli sürmüşdür. Məhkəmə gedişi zamanı İddiaçı mübahisəli əmlaka dair torpağın sahibinin adından Mahirə Kərimova ilə analoji ilkin müqavilə bağlamış, onun adına etibarnamə vermiş və sonuncu da prosesə qoşularaq cavabdehlərin evdən çıxarılmalarını tələb etmişdir.
29. Apelyasiya Məhkəməsi Mahirə Kərimovanın iddiasını rədd edərkən ona əsaslanmışdır ki, ilkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanmalı olduğu halda bu formaya riayət edilməmiş, 22.12.2015-ci il tarixli və 13.02.2020-ci il tarixli ilkin müqavilələr n otarial qaydada bağlanmamış və qeydiyyata alınmamışdır. Halbuki daşınmaz əmlaka dair alğı-satqı müqaviləsi notariat qaydasında təsdiqlənməli və dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. Bu baxımdan məhkəmə hesab etmişdir ki, qeyd olunan müqavilələr hər hansı bir hüquqi nəticəyə səbəb olmur və əhəmiyyətsiz əqdlərdir. Bundan başqa, tərəflər ilkin müqavilə bağlayaraq gələcəkdə əmlakın verilməsi ilə bağlı müqavilə bağlamaq (əsas müqavilə) öhdəliyini üzərilərinə götürürlər. Yəni ilkin müqavilə əmlaka dair istifadə, sahiblik və ya sərəncam hüquqlarının yaranmasına səbəb olmur. Bu hüquqlar yalnız alğı-satqı müqaviləsi (əsas müqavilə) notarial qaydada bağlandıqda (sahiblik, istifadə) və dövlət reyestrində qeydiyyata alındıqdan sonra (sərəncam) əmələ gəlir. Beləliklə, ilkin müqaviləyə əmlakın alıcının mülki yyətinə verilməsi şərti daxil edilsə belə, alıcının mülkiyyət hüququ yarana bilməz. Əqdin (o cümlədən ilkin alğı-satqı müqaviləsinin) etibarlılığı üçün onun bağlanmasında lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) iştirakı, onların arasında iradə və onun bildirilməsi vahidliyinin mövcudluğu, əqdin forma və məzmununun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması vacibdir.
30. Eyni zamanda Apelyasia Məhkəməsi müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxsin də cavabdehlərin mübahisəli əmlakdan çıxarılmaları ilə bağlı iddia irəli sürməsi üçün subyektiv hüququ olmaması qənaətinə gəlmiş və qeyd etmişdir ki, onun həmin torpaq sahəsi və tikililər üzərində sahiblik və mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi tələbi də təmin edilə bilməz. Belə ki, 13.02.2020-ci il tarixli “İlkin alğı-satqı müqaviləsində” də tərəflər mübahisəli əmlakın alqı-satqısına dair əsas müqavilənin 13.02.2025-ci il tarixdə bağlamağı öhdəliklərinə götürmüşlər, yəni mübahisəli əmlak iddiaçının mülkiyyətinə keçməmiş, habelə onun ilkin alğı-satqı müqaviləsinə əsasən əmlak üzərində sahiblik hüququ da yaranmamışdır. Belə olan halda da məhkəmə hesab edir ki, müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxsin də cavabdehlərin mübahisəli əmlakdan çıxarılmaları ilə bağlı iddia irəli sürməsi üçün subyektiv hüququ yoxdur. İlkin alğı-satqı müqaviləsinin mübahisəli əmlakın həmin müqavilə imzalandığı andan müstəqil tələblər irəli sürən üçüncü şəxsin sahibliyinə və istifadəsinə keçməsini nəzərdə tutan hissələri mülki qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlandığından etibarsız sayılırlar və buna görə də həmin şəxs üçün hər hansı hüquqi nəticələr doğura bilməzlər.”
31. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Apelyasiya Məhkəməsinin şərh etdiyi hallar məhkəmənin özünün müəyyən etdiyi işin faktiki hallarına uğun gəlmir. Əvvəla, 22.12.2015-ci il tarixli və 13.02.2020-ci il tarixli ilkin alqı-satqı müqavilələrinin notarial qaydada bağlanmaması barədə Apelyasiya Məhkəməsinin qənaəti işin faktiki halları ilə təkzib olunur. Çünki məhkəmələr hər iki müqavilənin notariat qaydada bağlanmasını təsdiq etmiş, müvafıiq sübutları işə əlavə etmiş, həmin müqavilələr tədqiqat obyekti olmuş, məhkəmə qərarlarının əsaslandırıcı hissəsində onlara istinad edilmişdir.
32. Deməli, ilkin müqavilə bağlanarkən Mülki Məcəllənin 402.2-ci maddəsinin tələblərinə riayət edilmişdir. Qeyd olunan normaya görə ilkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərd ə tutulmuş formada bağlanır. Tərəflərin gələcəkdə bağlanması nəzərdə tutduqları müqavilə daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsidir ki, qanunvericiliyin tələblərinə görə belə müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edilməlidir (Mülki Məcəllənin 144 və 647-ci maddələri).
33. İlkin müqavilənin dövlət qeydiyatına alınması barədə qanunvericilikdə birbaşa göstəriş nəzərdə tutulmamışdır və tutula da bilməzdi. Bunu düzgün başa düşmək üçün ilkin müqavilənin mahiyyəti və onun mülki qanunvericilkdəki rolu ilə bağlı şərhə ehtiyac var.
34. Mülki Məcəllənin 402.1. maddəsinə əsasən ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Əslində b u müqavilə barəsində ilkin müqavilə bağlanmış əmlaklarla, işlərlə və xidmətlərlə bağlı əsas müqavilə bağlanması öhdəliyini öz üzərinə götürmək barədə razılaşmadır. Ona görə qanunverici belə müqavilələrin dövlət reyestrində qeydə alınmasını nəzərdə tutmamışdır. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatının məqsədi daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınmasıdır. Gələcəkdə müqavilə bağlanması öhdəliyi ilə bağlı müqavilənin dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına zərurət yoxdur.
35. Bu kontekstdən yanaşaraq kollegiya qeyd edir ki, Apelyasiya Məhkəməsinin həmin müqavilələrin reyestrdə qeydə alınmaması əsası ilə əhəmiyyətsiz əqd kimi dəyərləndir məsi əsassız olmaqla maddi hüquq normasının düzgün tətbiq olunmaması (MM-nini 337.1. maddəsinin) kimi qəbul edilməlidir.
36. İlkin müqavilələrin reyestrdə qeydə alınmasına nə qanuni və nədə məntiqi zərurət qalmır. Mülkiyyətdə olmayan, dövlət reyestrində qeydiyatı olmayan əmlakla bağlı ilkin müqavilənin dövlət qeydiyatına dövlət nəzarət etməli deyil və bunu öz üzərinə götürmür. Analoji hallarda tərəflər razılaşırlar ki, həmin əmlakın sənədləşmələrini həyata keçirdikdən sonra əmlakın alqı-satqısını həyata keçirəcəklər (əsas müqaviləni bağlayacaqlar). Məhz bundan sonra, əsas müqavilənin bağlanmasından sonra onun dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına zərurət yaranır. Lakin, əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına qədər onun barəsində hər-hansı müqavilə bağlanmasını qanunverici isti na etmir. Mülki Məcəlləyə daxil edilmiş ilkin müqavilə institutu məhz belə müqavilələrdəndir.
37. Mülki Məcəllənin 402.1. maddəsinin dispozisiya şərtlərindən göründüyü kimi həmin növ müqavilələr geniş tənzimləmə dairəsinə malikdir. Bura, əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə istənilən razılaşma daxil edilə bilər. Əslində bu institut mülki dövriyyənin sabitliyinə xidmət edir, tərəfləri ilkin razılaşmalarına riayət etməyə, müqavilə münasibətlərində vicdanlı, intizamlı olmağa yönləndirir, tərəfləri gələcəkdə müqavilə bağlamağa qarşılıqlı təminatlandırır. İlkin müqavilə təşkilati müqavilədir, əsas müqavilənin meydana gəlməsinin təminatçısıdır. Onun məqsədi gələcəkdə bu və ya digər müqavilənin bağlanmasını təşkil etməkdir. Adətən bu müqaviləni o vaxt bağlayı rlar ki, tərəflər gələcəkdə bağlanacaq müqavilənin əsas şərtləri barədə razılığa gəlirlər, amma onun bağlanmasına maneələr mövcuddur (Məs: alıcı əmlakı almaq üçün hələ kifayət qədər vəsaitə malik olmur, və yaxud satıcı əmlakı satmaq üçün zəruri olan sənədləşmələri aparmamışdır). Hazırkı işdə olduğu kimi, əmlak sahibi ilkin müqavilə bağlamaqla alıcı tərəfdən əvvəlcədən maliyyə dəstəyi alır, əmlakın özəllşəşdirilməsi və digər məqsədlər üçün zəruri vəsaitə malik olur. Belə bir razılaşmada qanuna zidd heç bir hal yoxdur, əksinə satıcının əldə etdiyi vəsait ona üzərinə götürdüy öhədəliyi yerinə yetirməyə yardım edir.
38. İlkin müqavilə tərəfləri gələcəkdə əsas müqaviləni həyata keçirmək üçün hüquqi cəhətdən bir-birinə bağlayır və hər bir tərəf öz üzərinə müəyyən öhdəliklər götürürlər. Bu zaman gələcəkdə bağlanacaq əsas müqavilə üzrə nəzərdə tutulmuş məbləğin bir hissəsinin ödənilməsi və ya digər hərəkətlərin edilməsi, həmin müddəaların ilkin müqaviləyə daxil edilməsi qanunsuz deyil, əksinə tərəfləri öz üzərinə götürdüyü öhdəlikləri yerinə yetirməyə qarşılıqlı təminatlandırır. Ona görə ilkin müqavilə bağlanarkən əmlakın dəyəri olaraq razılaşdırılmış vəsaitin bir hissəsinin satıcıya verilməsi və yaxud əmlakın alıcının istifadəsinə verilməsində qanunsuz heç bir hal yoxdur.
39. Beləliklə, yuxarıda şərh olunanlara yekun vuraraq kollegiya qeyd edir ki, daşınmaz əmlaka münasibətdə ilkin müqavilə etibarsız əqd deyil. Bununla bağlı Apelyasiya Məhkəməsinin mövqeyi maddi hüquq normasının düzgün tətbiq edilməməsinin nəticəsidir. Eyni zamanda nəzərə alınmalıdır ki, heç bir halda həmin müqavi lələrin dövlət reyestrində qeydiyyatına zərurət yoxdur. Bu müqavilə tərəflərin gələcəkdə əsas müqaviləni bağlamalarına dair öhdəlik götürmələri barədə razılaşmasıdır.
40. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, işə baxan məhkəmələr yuxarıda qeyd olunan hallara aydınlıq gətirdikdən sonra Mahirə Kərimovanın ilkin müqavilə bağlanmış əmlaka dair hər-hansı hüquqa malik olması məsələsi ilə bağı dəyərləndirmə aparmalı idilər.
41. Məhkəmələr torpağın ilkin sahibi X7 Kərimova arasında bağlanmış 13.02.2020-ci il tarixli “İlkin alğı-satqı müqaviləsi”ni tədqiq etmişlər. Həmin müqavilədən görünür ki, birinci tərəf (mübahisəli) 500 kv.m torpaq sahəsini və sahənin üzərində tikilmiş ikimərtəbəli çardaqlı evi və həyətində bir mərtəbəli tikilini ikinci tərəfə satmağı və buna müvafiq olaraq tərəflər öz aralarınd a bu barədə notariat qaydasında təsdiq edilmiş alğısatqı müqaviləsi bağlamağı öz öhdələrinə götürürlər. Müqavilənin 2.2-cibəndinə əsasən əsas müqavilə üzrə alğı-satqı obyektinin satış dəyəri tərəflərin qarşılıqlı razılığı ilə 320.000 manat məbləğində müəyyən edilir. Müqavilənin 2.3-cü bəndinə əsasən müqavilənin 2.2-ci bəndində nəzərdə tutulmuş əsas müqavilə üzrə alğı-satqı obyektinin satış dəyərindən 20.000 manat məbləğini ikinci tərəf bu müqavilənin bağlandığı tarixdə birinci tərəfə notariusun depozit hesabı vasitəsi ilə ödəyir. İkinci tərəf alqı-satqı obyektinin satış dəyərinin qalan 300.000 manat məbləğini isə 5 il müddətində hissə-hissə ödəməyi öz öhdəsinə götürür. Müqavilənin 3.1-ci bəndinə əsasən birinci tərəf ilkin müqavilə imzalandıqdan dərhal sonra ailə üzvləri ilə birlikdə əmlakı tərk etməli, sözü gedən əmlakla əlaqədar bütün iddialardan imtina etməli və həmin əmlakı ikinci tərəfin sahibliyinə və istifadəsinə verməlidir. Müqavilənin 3.3-cü bəndinə əsasən ilkin müqavilə bağlandıqdan dərhal sonra mənzil ikinci tərəfin sahibliyinə və istifadəsinə keçir, əmlak barəsində sərəncam vermək hüququ isə əsas müqavilə imzalandığı andan ikinci tərəfə keçir.
42. Eyni zamanda işin sübuta yetirilmiş halı ondan ibarətdir ki, torpağın qanuni sahibi X5 əmlakını etibarnamə verməklə Ç.Ələsgərova 100.000 manata satmış, bundan sonra Ç.Ələsgərov həmin etibarnamədən istifadə etməklə torpaq sahəsini və onun üzərində yerləşən yarımtikilini 300.000 manata İddiaçı satılmasına dair “İlkin alğı-satqı müqaviləsi” bağlamış, İddiaçı səlahiyyətlər ona ötürülmüş etibarnamə ilə Mahirə Kərimova ilə an aloji ilkin müqavilə bağlamış, onun adına etibarnamə vermişdir. Deməli işin hazırkı faktiki halı ondan ibarətdir ki, Mahirə Kərimova ilə qanuni sahibin adından bağlanmış ilkin müqavilə və eyni zamanda qanuni sahibin adından Mahirə Kərimovanın adına verilmiş etibarnamə mövcuddur.
43. İşə yenidən baxalırkın məhkəmə ilkin müqavilələrin mahiyyəti ilə bağlı yuxarıda şərh edilən mövqedən çıxış etməklə Mahirə Kərimova ilə bağlanmış müqavilənin şərtlərinin, eləcə də qanuni sahibin (N.Həmidovun) təmsilçisi kimi hazırkı tələbi irəli sürməyə səlahiyətli olub-olmaması, belə tələbin qanuni sahibin iradəsinə uyğun olubolmaması ilə bağlı dəyərldəndirmə aparılmalıdır. Bu zaman nümayəndəliyi nizama salan maddi hüquq normalarının (təmsil olunanın iradə ifadəsinin mövcudluğu ilə bağlı), müqavilə münasibətlər ini nizama salan maddi hüquq normalarının (ilkin müqavilədən çıxış edərək), mülkiyyətçi olmasa da əmlaka sahiblik edən şəxsin hüquqlarının qorunmasına dair maddi hüquq normalarının tətbiqi əsasları ilə bağlı dəyərləndirmə aparmaqla mübahisəni həll etməlidir.
44. Yuxarıda şərh edilənlər belə qənaətə gəlməyə əsas verir ki, Apelyasiya Məhkəməsi mübahisənin həllində maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir ki, buda qətnamənin ləğv olunması üçün əsasdır.
45. Şərh edilənlərə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417, 418, 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Q Ə R A R A A L D İ: Üçüncü şəxs AAAAAAAAAA qızının kassasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-4969/2020 nömrəli iş üzrə 26 avqust 2020-ci il tarixli qətnaməsi kassatorun iddiasının təmin olunmayan hissəsində ləğv olunaraq, həmin hissədə yeni apellyasiya baxışına göndərilsin. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.