Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2645/2025 03.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC, Cavabdeh1 ASC və "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iş üzrə QƏRARI (Açar sözlər: hərrac nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu (məruzəçi hakim), Əhmədov Əhməd Abbas oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC, Cavabdeh1 ASC və "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı hərracın yekunları barədə protoko lun, ipoteka predmetinin əldə olunması barədə müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-2567/2025 nömrəli, 2025-ci il 13 may tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 03 sentyabr 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)-301/2019 nömrəli qətnaməsinə əsasən İddiaçı və X1 "xxxx" İKB ASC-nin xeyrinə 17.707,93 ABŞ dolları əsas, 13.076,43,41 ABŞ dolları faiz və 668.29 ABŞ dollari cərimə borcu, illik 5% faizlə hesablanmış 83.5 ABŞ dolları məbləğində zərər olmaqla, cəmi 31536.15 ABŞ dolları (ödəniş günü üçün Azərbay can Respublikasi Mərkəzi Bankının müəyyən etdiyi rəsmi valyuta məzənnəsinə uyğun olaraq Azərbaycan manati ilə) məbləğində kredit borcu, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumu və ipoteka predmetinə tutma haqqinda bildirişin qeydiyyatı üçün ödənilmiş 10 (on) manat dövlət rüsumu, 20 (iyirmi) manat xidmət haqqı tutulması, tutmanın cavabdeh İddiaçı məxsus Baki şəhəri, Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsində yerləşən 3 otaqlı, 52.41 kv.m ümumi sahədən ibarət 55 nömrəli evin 6 nömrəli mənzilinə yönəldilməsi, mənzil açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilən vəsait hesabına "xxxx" İKB ASC-nin təmin edilmiş tələbləri ödənilməsi, tutma mənzilə yönəldikdən və mənzil satıldıqdan 1 ay sonra mənzilin boşaldılması qət edilmişdir.
2. Bakı şəhəri Nizami rayon İcra Şöbəsinin x x.xx.2021-ci il tarixli mənzilin hərracda satılması barədə sifarişi əlavə edilmişdir.
3. Market reklam və elanlar qəzetinin xx.xx.2021-ci il tarixli buraxılışında yerləşdirilmiş məlumata əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair ilkin hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair məlumat paylaşılmışdır. 4. xx.xx.2021-ci il tarixli 001 nömrəli məktuba əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair ilkin hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair bildiriş İddiaçı göndərilmişdir. Əmlakın ilkin satış qiyməti 70.000 manat həddində qiymətləndirilmişdir.
5. İş materiallarına ilkin hərracın baş tutmaması barədə xx.xx.2021-ci il tarixli 08 nömrəli protokol əlavə edilmişdir.
6. Market reklam və elanlar qəzetinin xx.xx.2021 -ci il tarixli buraxılışında yerləşdirilmiş məlumata əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair təkrar hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair məlumat paylaşılmışdır. 7. 09.04.2021-ci il tarixli 41 nömrəli məktuba əsasən müəyyən olunur ki, İddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanına dair təkrar hərracın xx.xx.2021-ci il tarixdə keçirilməsinə dair bildiriş İddiaçı göndərilmişdir.
8. Hərracın yekunları barədə əmlakın alqı-satqısı barədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə əsasən müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanı 46625 manat dəyərində Cavabdeh1 ASC tərəfindən əldə edilmişdir. 9. ünvan 1 ünvanı xx.xx.2022-ci il tarixli qeydiyyata əsasən Cavabdeh1 ASC-nin mülkiyyətindədir. Mülkiyyət hüququnun əldə edilmə əsasını hərracın yekunları barədə protokol və alqı-satqı müqaviləsi təşkil edir. 10. xx.xx.2021-ci il tarixli Y-07 nömrəli protokola əsasən müəyyən edilir ki, ünvan 1 ünvanı 46625 manat dəyərində Cavabdeh1 ASC tərəfindən əldə edilmişdir.
11. İcra orqanı icra sənədindən borclu tərəfindən məhkəməyə iddia verilməsi əsası ilə hərracın dayandırılmasını hərrac təşkilatından xahiş etmişdir. Həmin məktub xx.xx.2021-ci il tarixdə 82 nömrəsi ilə "xxxx" MMC tərəfindən qəbul edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
12. İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC-yə qarşı, Bakı şəhəri Nizami rayon İcra şöbəsi üçüncü şəxs olmaqla “hərracın yekunları barədə protokolun, ipoteka predmetinin əldə olunması barədə müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, çıxarışın ləğv edilməsi tələbinə dair” iddia ərizəsi ilə məhkəmə yə müraciət etmişdir.
13. İddiaçının nümayəndəsi-vəkili iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə təqdim edərək, iddia tələbini dəqiqləşdirmiş, Cavabdeh1 ASC və "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsini cavabdeh qismində işə cəlb etmişdir. Ərizə icraata qəbul edilmişdir.
14. İddia tələbini belə əsaslandırılmışdır ki, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)-301/2019 saylı qətnaməsinə əsasən İddiaçı və X1 "xxxx" İKB ASC-nin xeyrinə 17.707,93 ABŞ dollari əsas, 13.076,43,41 ABŞ dollari faiz və 668.29 ABŞ dollari cərimə borcu, illik 5% faizlə hesablanmış 83.5 ABŞ dolları məbləğində zərər olmaqla, cəmi 31536.15 (otuz bir min beş yüz otuz altı dollar, on beş sent) ABŞ dolları (ödəniş günü üçün Azərbaycan Respublikasi Mə rkəzi Bankının müəyyən etdiyi rəsmi valyuta məzənnəsinə uyğun olaraq Azərbaycan manati ilə) məbləğində kredit borcu, iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 20 (iyimi) manat dövlət rüsumu və ipoteka predmetinə tutma haqqında bildirişin qeydiyyatı üçün ödənilmiş 10 (on) manat dövlət rüsumu, 20 (iyirmi) manat xidmət haqqı tutulması, tutmanın cavabdeh İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsində yerləşən 3 otaqlı, 52.41 kv.m ümumi sahədən ibarət 55 nömrəli evin 6 nömrəli mənzilinə yönəldilməsi, mənzil açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilən vəsait hesabına "xxxx" İKB ASC-nin təmin edilmiş tələblərin ödənilməsi, tutma mənzilə yönəldikdən və mənzil satıldıqdan 1 ay sonra mənzil boşaldılması qət edilmişdir. Daşınmaz Əmlakın Reyestri Xidmətinə sorğu ilə müraciət e tdikdə iddiaçı evin satılmasını bilmişdir. Çünki xx.xx.2022-ci il tarixli sorğuda müəyyən olundu ki, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)-301/2019 saylı icra vərəqəsinə Y-07 nömrəli xx.xx.2021-ci il tarixli hərracın nəticələri haqqında yekun protokoluna və hərracın yekunları üzrə əmlakın alıq-satqı barədə müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsi 55, 6 saylı mənzil xx.xx.2022-ci il tarixdə Cavabdeh1 ASC-nin adına qeydiyyatdan keçmişdir. Bununla bağlı hərrac keçirilmiş "xxxx" MMC-yə müraciət etmişdir. Məlum olmuşdur ki, iddiaçının xəbəri və iştirakı olmadan hərraclar keçirilmiş, hətta hərracın baş tutmaması qeyd edilmişdir. Səbail rayon məhkəməsinin yuxarıda qeyd edilən 03 sentyabr 2021-ci il tarixli 2(009)- 301/2019 saylı icra sənədi üzrə ona m əxsus ipoteka predmeti olan əmlak barədə hərracin kecirilməsi Yasamal Rayon İcra şöbəsinin 09 mart 2021-ci il tarixli 07-10 saylı sifarişi əsasında "xxxx"MMC-yə həvalə edilmişdir. 07 aprel 2021-ci il və 21 aprel 2021-ci il tarixlərdə təkrar hərraclar keçirilmişdir. Hər iki hərrac barədə mülkiyyətçi olaraq iddiaçıya məlumat verilməmişdir. İddiaçı hesabdan çıxarış əldə etmiş, orada borcunun olmaması göstərilmişdir. Keçirilmiş hərrac barədə iddiaçıya məlumat verilməmiş, ünvanına bildiriş göndərilməmiş, hərracda iştirak etmək hüququ məhdudlaşdırılmışdır. İlk hərrac keçirilərkən və eyni zamanda ilk hərrac baş tutmadıqdan sonra keçirilmiş ikinci hərrac barədə məlumat verilməmişdir. Sadəcə olaraq bankla hərracın birgə əməkdaşlığı nəticə vermiş, gizli hərrac keçirilməklə formal olaraq protokollar tərtib edərək sonda dəyərindən qatqat ucuz qiymətə banka təhvil verilmişdir.
15. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 2(004)-380/2025 nömrəli 21 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Fariz Əlizadə) iddia təmin edilməmişdir.
16. Məhkəmə iş materiallarına əsasən müəyyən etmişdir ki, İddiaçı hərracın gedişatı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmışdır. Texniki baxımdan müvafiq bildirişlər İddiaçı tərəfindən əldə olunmasa belə, göstərilən xüsusatlar hərracın yekunları barədə protokolun etibarsızlığına dəlalət etmir. Nəzərə almaq lazımdır ki, hərrac təşkilatı və icra orqanının vəzifəsi müvafiq bildirişlərin maraqlı şəxslərə göndərilməsinin təmin edilməsi və subyektlərin lazımi qaydada məlumatlandırılmasıdır. Sözügedən bildirişlər maraqlı şəxslərə göndərildiyi təqdirdə həmin bildirişləri əldə olunub-olunmamasına görə məsuliyyətin hərrac təşkilatı və ya icra orqanının üzərinə qoyulması əsaslı və qanuni hesab edilmir.
17. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı məhkəmə-icra proseslərindən məlumatlı olmuş, özü tərəfindən öhdəliyin icra edilməməsi əsası ilə hərracın keçiriləcəyi zərurətini nəzərə almaqla proseslər barədə maraqlanmaq, məlumat almaq hüququ mövcud olmuşdur. İpoteka predmetinə dair hərracın keçirilməsinə əsas borclu tərəfindən müqavilə öhdəliklərinə əməl edilməməsi çıxış etmişdir. Məhkəmə qətnamələrinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, həmin məhkəmə mübahisələri üzrə cavabdeh İddiaçı məhkəmə iclaslarında iştirak etmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qərarına əsasən müəyyən edilir ki, mübahisə üzrə İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməmişdir.
18. Həmçinin müəyyən edilmişdir ki, hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair mediada və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirmiş və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərmişdir. Bildiriş ipoteka qoyana – onun qeydiyyatda olduğu və faktiki yaşadığı ünvanına göndərilmişdir.
19. İddia tələbinin cavabdeh "Daşınmaz əmlakın dövlət kadastrı və reyestri" publik hüquqi şəxsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə münasibətdə məhkəmə hesab etmişdir ki, idarə hazırkı mülki iş üzrə əsl olmayan cavabdehdir. Belə ki, hazırkı iddia tələbi üzrə həmin orqan cavabdeh qismində deyil, müstəqil tələb irəli sürməyən üçün ş əxs kimi iştirak etməli idi.
20. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, hazırkı mübahisə üzrə diqqət edilməli xüsusi hal Bakı şəhəri Nizami rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli məktubudur. Həmin məktuba əsasən icra orqanı icra sənədindən borclu tərəfindən məhkəməyə iddia verilməsi əsası ilə hərracın dayandırılmasını hərrac təşkilatından xahiş etmişdir. Həmin məktub xx.xx.2021-ci il tarixdə 82 nömrəsi ilə "xxxx" MMC tərəfindən qəbul edilmişdir. Deməli, məktub hərracın yekunlarından 8 gün əvvəl hərrac təşkilatına göndərilsə də, hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın yekunları barədə protokol imzalandıqdan və mənzil ipoteka saxlayanın mülkiyyətinə keçdikdən 4 gün sonra qəbul edilmişdir (çatdırılmışdır). Bu hal, hərracın yekunlarının nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün həm formal baxımdan, həm də mahiyyəti üzrə əsas kimi çıxış edə bilməz. Formal baxımdan həmin məktub göndərilmə tarixindən asılı olmayaraq hərrac yekunlaşdıqdan sonra hərrac təşkilatına daxil olmuşdur. Mahiyyəti üzrə isə borclu müqavilə öhdəliklərini icra etməmiş, məcburi icra hərəkətlərindən məlumatlı olmuş, ipoteka müqaviləsi üzrə tələb ipoteka predmetinə yönəldilməklə mənzil hərracda ipoteka saxlayanın mülkiyyətinə keçmiş və nəticədə, kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyə xitam verilmişdir.
21. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 319.1, 337.1, 414.2, 414.3, 415.2, 416.1, 416.2, “İpoteka haqqında” Qanunun 42.1, 42.3, 43.3, 43.4, 43.5, 43.8, “İcra haqqında” Qanunun 62.1, Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1, 82.3, 216-220, 227, 358, 360 və 362-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellya siya instansiyası məhkəməsindəki icraat
22. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
23. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, Daşınmaz Əmlakın Reyesteri Xidmətinə sorğu ilə müraciət etdikdə iddiaçı evinin satılmasını bilmişdir. Çünki xx.xx.2022-ci il tarixli sorğuda müəyyən olundu ki, Səbail Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(009)301/2019 saylı icra vərəqəsinə, Y-07 nömrəli xx.xx.2021-ci il tarixli hərracın nəticələri haqqında yekun protokoluna və hərracın yekunları üzrə əmlakın alıq-satqı barədə müqaviləyə əsasən Bakı şəhəri, Nizami rayonu, C.Naxçıvanski küçəsi 55, 6 saylı mənzil xx.xx.2022-ci iltarixdə Cavabdeh1 ASC-nin adına qeydiyyatdan keçmişdir. Mənzilinin mülkiyyət sənədi, yəni çıxarışı özündə idi. Həmin çıxarışın əslini bankdan iddiaçıya qaytarmışdılar. Bununla bağlı hərrac keçirmiş "xxxx" MMC-yə müraciət etmişdir. Sonradan məlum olmuşdur ki, onun xəbəri və iştirakı olmadan hərraclar keçirilmiş, hətta hərracın baş tutmaması qeyd edilmişdir. Bu sorğudan sonra məlum olmuşdur ki, Səbail Rayon Məhkəməsinin yuxarıda qeyd edilən 03 sentyabr 2021-ci il tarixli 2(009)-301/2019 saylı icra sənədi üzrə iddiaçıya məxsus ipoteka pedmeti olan əmlak barədə hərracin kecirilməsi Bakı şəhəri Yasamal Rayon İcra şöbəsinin 09 mart 2021-ci il tarixli 07-10 saylı sifarişi əsasında "xxxx" MMC-yə həvalə edilmişdir. 07 aprel 2021-ci il və 21 aprel 2021-ci il tarixlərdə təkar hərraclar keçirilmişdir. Hər iki hərrac barədə mülkiyyətçi olaraq iddiaçıya məlumat verilməmişdir. B u günə kimi rahat oturmağı onunla bağlı olmuşdur ki, hesabdan çıxarış əldə etmiş və orada borcunun olmaması göstərilmişdir. Bundan sonra da mənzilin çıxarışının əsli ona qaytarılmışdır. Bu gün də həmin çıxarışın əsli ondadır. Keçirilmiş hərrac barədə ona məlumat verilməmiş, ünvanına bildirş göndərilməmiş, hərracda iştirak etmək hüququ məhdudlaşdırılmışdır. İlk hərrac keçirilərkən və eyni zamanda ilk hərrac baş tutmadıqdan sonra keçirilmiş ikinci hərrac barədə məlumat verilməmişdir. Sadəcə olaraq bankla hərracın birgə əməkdaşlığı nəticə vermiş, gizli hərrac keçirilməklə formal olaraq protokollar tərtib edərək sonda dəyərindən qat-qat ucuz qiymətə banka təhvil verilmişdir. Öz aralarında elə bir razılaşma etmişlər ki, evin ucuzlaşmış qiyməti qətnamədə göstərilən borcla eyni dəyərdədir. Ümum iyyətlə qiymətləndirmə keçirilərkən məhz buna hesablanmışdır. Çünki müəyyən edilmiş, 15 % və 25 % çıxılmaqla sonda təklifdə qalan məbləğ eyni olmalıdır. Ümumiyyətlə qiymətləndirmə keçirilən vaxtı da qanunvericiliyin tələbləri pozulmuşdur. Qiymətləndirmənin özü şübhə doğurur. Beləliklə göründüyü kimi, hərrac mərkəzi tərəfindən kobud qanun pozuntusu ilə keçirilmiş hərracda ipoteka saxlayan qanunsuz yolla o əmlakları əldə edib. Bundan əlavə sonuncu hərrac keçiriləndən bir gün sonra bank tərəfindən əmlak dərhal əldə olunur. Yəni bu müddət heç yaranmış ödənişləri ödəməyə kifayət etmir. Vergilərin ödənməsi üçün vaxt lazımdır. Göründüyü kimi hər şey hazır idi. Ancaq imza və möhür qalmışdır. Hərracda iştirakına mane törədilməsi, iştirakının təmin olunmaması onu sübut edir ki, hərrac qanunsuz keçir ilmişdir. Nəzərə almaq lazımdır ki, Market qəzetinin mövcudluğundan məhkəmə iclasında məlumatı olmuşdur. Ümumiyyətlə hansısa yaxın qohumunun bu qəzetin mövcudluğundan məlumatı yoxdur. O və ailə üzvləri həmin qəzetə abunə yazılmamışlar. Hazırda poçt xidməti göstərilir. Dövlət Poçtundan istifadə etməkdənsə hansısa qeydiyyata alınmamış özəl poçtdan istifadənin özü qanunusuzdur. Ümumiyyətlə qəbzlərdə olan imzalar ona və ailə üzvlərinə aid deyil. Məhkəmə qəbzdə olan imzaların həqiqiliyini araşdırmamışdır. Nəticədə qanunsuz keçirilmiş hərracın nəticəsini tanınmışdır. İcra məmuru tərəfindən keçirilən hərracın dayandırılması xahiş olunur, lakin məktubu gec qeydə alaraq hərracı dayandırmaqdan imtina edirlər. İcra məmurunun göndərdiyi məktubun qəbzini üzə çıxarmırlar. Bu özü də hərracın qanunsuz keç irilməsini təsdiq edir.
24. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (hakimlər – Vahid Sadıqov (sədrlik edən və məruzəçi), Xumar Mərdanova və Sabit Bəhrəmzadə) 2(103)-2567/2025 nömrəli, 2025-ci il 13 may tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək, Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 2(004)-380/2025 nömrəli iş üzrə 21 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
25. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti qanuni və əsaslı olmuşdur. İddiaçının tələbi əsassızdır. Mübahisələndirilən hərracın keçirilməsi zamanı hər hansı qanun pozuntusuna yol verilməsi halı müəyyən edilməmişdir.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, mübahisəli mənzilə dair daşınmaz əmlakın dövl ət reyestrindən verilmiş elektron çıxarışlar törəmə hüquq münasibəti olub, həmin mənzilə dair keçirilmiş açıq hərracın nəticələrinə dair yekun protokoldan, habelə müqavilədən törənmişdir. Buna görə də mübahisəli mənzilə dair keçirilmiş hərracın, buna əsasən tərtib olunmuş protokolun və müqavilələrin etibarsız hesab edilməsinə dair hissədə iddia əsassız olduğundan, törəmə hüquq münasibəti olan mübahisəli mənzilə dair sonrakı alqı-satqı müqaviləsinin və dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışların etibarsız hesab olunması hissəsində də iddia təmin edilə bilməz.
27. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 317.1, 317.2, 319.1, 319.4, 414.2, 415.2, 416.1, 416.2-ci maddələrinə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunun 36.1, 41.2, 41.3, 42.1, 42.3, 43.3, 43.4, 43.5, 43.7, 43.8, 44-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
28. İddiaçı (Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi, iddianın təmin olunması haqqında yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
29. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi sübutları tam araşdırmamış, tətbiq olunmalı hüquq normalarını tətbiq etmədiyinə görə düzgün olmayan nəticəyə gəlmişdir.Apellyasiya instansiyası məhkəməsi sürətli poçt göndərişi qaimələrindəki imzaların İddiaçı məxsus olmasını müəyyən etmək üçün xəttşünaslıq ekspertizası təyin etməmiş, MPM-nin 97-ci maddəsinin tələbini pozmuşdur. Apellyasiya məhkəməsi həmçinin MPM-in 9, 14, 82.3, 88, 97.1, 217, “ İpoteka haqqında” Qanunun 36.1, 42.1, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyanın 60-cı maddəsinin tələblərini pozmuşdur. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi Nizami rayon İcra Şöbəsinin xx.xx.2021-ci il tarixli məktubunun xx.xx.2021-ci il tarixdə 82 nömrə ilə "xxxx" MMC tərəfindən qəbul edildiyini, məktubun 8 gün əvvəl hərrac təşkilatına göndərilsə də, hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın yekunları barədə protokol imzalandıqdan və mənzilin ipoteka saxlayanın mülkiyyətinə keçdikdən 4 gün sonra qəbul edildiyi, bu halın hərracın nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi üçün həm formal baxımdan, həm də mahiyyəti üzrə əsas kimi çıxış edə bilmədiyi barədə əsassız nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, hərracın nəticələri haqqında yekun protokol 22 aprel 2021 tarixdə bağlanmasına baxmayaraq ipoteka predmeti olan mənzil Cavabdeh1 ASC-nin adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində ********** nömrə ilə xx.xx.2022-ci il tarixdə, yəni 1 ildən sonra qeydə alınaraq çıxarış verilmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
30. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
31. Maddə 317.1. Borclu təminat vasitəsi ipoteka olan əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayan daşınmaz əşyanın satılmasını tələb edə bilər.
32. Maddə 317.2. Satış “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir.
33. Maddə 319.1. Əgər borclu icrasını təmin etmək üçün əşyanın ipotekaya verildiyi öhdəliklərin yerinə yetirilməsini gecikdirmişsə, ipoteka saxlayan ipoteka ilə yüklü edilmiş o byekti açıq hərracdan satmaq hüququna malikdir.
34. Maddə 319.4. Açıq hərracdan satışa çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiyməti “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq müəyyən edilir.
35. Maddə 414.2. Hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir.
36. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci 30 gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmi ləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericilikdə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır.
37. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
38. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
39. Maddə 36.1. İpoteka saxlayan bu Qanunun 36.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan məlumatı əks etdirən bildirişi ipoteka qoyanın və ipoteka müqaviləsində qeyd olunan digər şəxsin ünvanına, bildirişin surətini isə ona məlum olan sonrakı ipoteka saxlayana, o cümlədən birgə ipoteka saxlayanlara, habelə “Daşınar əmlakın yükl ülüyü haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən edilən yüklülük sahiblərinə sifarişli poçt göndərişi (məktubu) və elektron üsulla göndərir. Poçt göndərişi vasitəsilə ölkə daxilində göndərilmiş rəsmi bildiriş onun poçta təqdim edildiyi gündən 5 təqvim günü keçdikdən sonra, elektron üsulla göndərilmiş rəsmi bildiriş isə göndərildiyi gündən 3 təqvim günü keçdikdən sonra təqdim olunmuş sayılır.
40. Maddə 41.2. Məhkəmənin qərarı və ya notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilməsi proseduru icra məmuru tərəfindən “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq həyata keçirilir. İcra məmuru ipoteka saxlayanın və ipoteka qoyanın qarşılıqlı razılığına əsasən seçilmiş beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkilata (bundan sonra - hərra cın təşkilatçısı) hərracın keçirilməsi barədə sifarişi verir. Bu razılıq 5 təqvim günü müddətində əldə edilmədikdə icra məmuru sifarişi “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq verir.
41. Maddə 41.3. Hərracın təşkilatçısına sifariş “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa müvafiq qaydada tərtib olunur və hərraca çıxarılan ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətini əks etdirir.
42. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı icra məmurundan sifarişi aldığı gündən 5 iş günü müddətində hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində və özünün rəsmi internet saytında elan dərc etdirir və bu barədə ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərir. Elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 20 təqvim günü qalmış verilir (göndərilir). Hərrac sifarişin alındığı gündən 30 təqvim günündən gec olmayaraq keçirilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, keçirilmə qaydası, satışa çıxarılan ipoteka predmetinin yerləşdiyi ərazi və təsviri, ilkin satış qiyməti, hərrac addımı (ilkin satış qiymətinin 3 faizindən artıq olmamaqla), hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi məbləğində beh ödəməlidir.
43. Maddə 42.3. İstənilən şəxs, o cümlədən ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan hərracda alıcı qismində iştirak edə bilər. Hərracı sifariş edən icra qurumunun və hərrac t əşkilatının əməkdaşlarının, habelə əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirən şəxslərin birbaşa və ya dolayı yolla hərracda alıcı qismində iştirak etməsinə yol verilmir.
44. Maddə 43.3.Hərracın baş tutmaması barədə elanın dərc edildiyi gündən sonra 10 təqvim günü müddətində ipoteka saxlayan ipoteka qoyanla müqavilə əsasında ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə ala bilər.
45. Maddə 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 20 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
46. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərracın təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiyməti ilə, hərracın işt irakçısı olmadığına görə hərracın baş tutmadığı səbəbə görə isə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxara bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hərracın keçirilməsi xərclərinin və hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini açıq hərracdan satan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
47. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetin i satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
48. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
49. Maddə
44. Bu Qanunla müəyyən edilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsində nəzərdə tutulmuş nəticələrə səbəb olur. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
50. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
51. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
52. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
53. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
54. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
55. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
56. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə ap ellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
57. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
58. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
59. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prose ssual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
60. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
61. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticəl ənən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apelyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
62. Belə ki, iddiaçı hərracın nəticələrinin etibarsız sayılmasını tələb edir və dəlili ondan ibarətdir ki, hərracın keçirilməsi barədə ona məlumat verilməmişdir. İddiaçının istinad etdiyi bu qayda “İpoteka haqqında” qanunun 42.1-ci maddəsində, tələb etdiyi hüquqi nəticə isə Mülki Məcəllənin 416.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuşdur.
63. İşə baxmış məhkəmələr də işin hallarını həmin maddi hüquq normaları əsasında yoxlamış, iddianın təmin olunması üçün “İpoteka haqqında” qanunun 42.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş dispozisiya şərtləri olmadığı qənaətinə gələrək iddianı rədd etmiş dir. Məhkəmələr müəyyən etmişdir ki, hərrac təşkilatı qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq hərracın keçirilməsini təşkil etmiş və bununla əlaqədar tərəflərin rəsmi qeydiyyatda olduqları ünvanlara müvafiq bildirişlər göndərilmiş, bildirişlər alınmış, qəzetdə elanlar vermişdir.
64. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq bildirir ki, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “F.Cavadov və V. Aslanovun şikayəti ilə əlaqədar” 30 dekabr 2008-ci il tarixli qərarında hüquqi mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, Mülki Məcəllənin 415.2-ci maddəsinin məzmununda nəzərdə tutulan bildiriş ümumiyyətlə hüquqi təbiətinə görə birtərəfli əqd kimi qeyri-məhdud şəxslər dairəsinə ünvanlanan təklif (oferta) hesab edilir və bu maddədə hərracın keçirilməsini bildirişin yazılı surətdə bilavasitə borcluya, yaxud da tələbkara göndərilməsindən və onların məcburi iştirakından asılı edərək qadağa qoyulmur.
65. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara mülki prosessual normalara əsasən hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır.
66. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416- 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 13 may 2025-ci il tarixli 2(103)2567/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qər