Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2649/2025 03.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdeh "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: pul tələbi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu (məruzəçi), Əhmədov Əhməd Abbas oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı "pul" tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2806/2025 nömrəli, 13 may 2025-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 03 sentyabr 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati bi nasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Cavabdeh MMC tərəfindən verilən 00629 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli mədaxil qəbzinə əsasən, İddiaçı tərəfindən 028/01 saylı müqaviləyə əsasən 2729 manat məbləğində əlavə sahə üçün pul ödənilmişdir.
2. Birinci tərəf İddiaçı və ikinci tərəf "xxxx" MMC arasında bağlanan xx.xx.2018ci il tarixli müqaviləyə əsasən, həmin müqaviləyə əsasən “əmlak mülkiyyətçisi” bu Müqaviləyə əsasən Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri tərəfindən qeydiyyata alınmış RX seriyalı, ******* №-li, xx.xx.2017-ci il tarixli Çıxarış ilə öz mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 58,6 kv.met rdən (faktiki 66,5 kv.metr) ibarət yaşayış sahəsini sökülmək üçün Cavabdeh MMCyə təhvil verməyi, bu Müqavilə ilə şərtləndirilmiş müddətdə və qaydada “Tikinti şirkəti” tərəfindən həmin ərazidə yeni inşa ediləcək çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasında onun üçün nəzərdə tutulmuş mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürür (1.1.1). “Tikinti şirkəti” ünvan 2 ünvanda yerləşən “Əmlak mülkiyyətçisinin” mülkiyyətində olan yaşayış sahəsinin sökülməsini və həmin ərazidə yeni çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, inşa etdiyi binada 79,73 kv.metr təmirli mənzili “əmlak mülkiyyətçisinin” mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür (1.1.2). “Tikinti şirkəti” inşa edəcəyi çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi başa çatdırana və “əmlak mülkiyyətçisini” mənzil ilə təmin edən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədi ilə “Əmlak mülkiyyətçisinə” konpensasiya şəklində aylıq 450 (dörd yüz əlli) manat məbləğində kirayə haqqını əvvəlcədən ilk ödəniş gününə istinad edilməklə 3 ayda bir dəfə ödəyir. “Əmlak mülkiyyətçisinin” kommunal borcları olduğu halda “tikinti şirkəti”həmin məbləğləri ona veriləsi kirayə haqlarından tutaraq ödənişlərini təmin edəcəkdir (1.2)
3. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Abbas Zamanov küçəsi, ev 26, mənzil 51 (Yeni qaydalarla: AZ 1007, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Abbas Zamanov küçəsi, 26, M10, m2) İddiaçı adına **********32-05301-093014 reyestr nömrəsi ilə qeydə alınmışdır. Həmin mənzilin yaşayış sahəsi 38,9 kv.m olmaqla ümumi sahəsi 75,7 kv.m təşkil edir. 4. 27 may 2021-ci il tarixli 028/01 nömrəli müqaviləyə Əlavə 01-yə ə sasən, “əmlak mülkiyyətçisi”nə veriləcək 79,7 kv.metr nəzərdə tutulan təmirli mənzilə 7,7 kv.metr sahə əlavə olunaraq ümumi sahəsi 87,4 kv.metr təşkil edir (1.1.1.2). Mənzilə əlavə olunmuş 7,7 kv.metr təmirsiz sahənin 1 kv.metr satış qiyməti 1.700.0 (bir min yeddi yüz) manat təşkil edir (1.1.1.3). 7,67 kv.metr əlavə sahənin dəyəri 13,090.0 (on üç min doxsan) manat təşkil edir (1.1.1.4). “əmlak mülkiyyətçisi” ödəniləcək 13,090.0 (on üç min doxsan) manat məbləğdən 79,7 kv.metr veriləcək mənzilin təmir xərci 10.361,0 (on min üç yüzaltmış bir) manat çıxılaraq, qalan 2729,0 (iki min yeddi yüz iyirmi doqquz) manat məbləği nəğd şəkildə “tikinti şirkəti”nə ödəməyi öhdəsinə götürür (1.1.1.5). “tikinti şirkəti” ünvan 3 ünvanında yerləşən əmlak mülkiyyətçisinin mülkiyyətində olan yaşayış sahəsinin sö külməsini və həmin ərazidə yeni çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, inşa etdiyi binada 87,4 kv.metr təmirsiz mənzili əmlak mülkiyyətçisinin mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür (1.2). İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı iddia ərizəsi və iddia ərizəsinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, əksik verilmiş 11.7 kv.m x 1700 manat=19890 manat olduğundan cavabdehdən iddiaçı tərəfin xeyrinə 19890 manatın tutularaq ödənilməsini xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, 10 may 2018-ci il tarixli 028/01 №-li müqavilə üzrə İddiaçı ünvan 4 ünvanının sakini və mülkiyyətçisi Cavabdeh, "xxxx" MMC/AZ1111, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu Cavad xan küçəsi 2-ci mkr.ev 56, m ənzil 120/ adından X2 (AZE 07993957, xx.xx.2010 Sabunçu RPİ) ilə aşağıdakı məzmunda müqavilə bağladılar. Müqavilənin predmeti: Maddə 1.1.Tərəflər Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 25 fevral 2016-cı il tarixli, 86 saylı Qərarının 1.3 maddəsinin tələblərinin və bu həmin müqavilənin icrası ilə əlaqədar olaraq aşağıda göstərilən məzmunda üzərlərinə öhdəliklər götürdülər. Müqavilənin 1.1.1-ci bəndinə müvafiq olaraq: “əmlak mülkiyyətçisi” bu Müqaviləyə əsasən Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestri tərəfindən qeydiyyata alınmış RX seriyalı, ******* №-li, xx.xx.2017-ci il tarixli Çıxarış ilə öz mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 58,6 kv.met rdən (faktiki 66,5 kv.metr) ibarət yaşayış sahəsini sökülmək üçün Cavabdeh MMC-yə təhvil verməyi, bu Müqavilə ilə şərtləndirilmiş müddətdə və qaydada “Tikinti şirkəti” tərəfindən həmin ərazidə yeni inşa ediləcək çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasında onun üçün nəzərdə tutulmuş mənzili qəbul etməyi öhdəsinə götürür. 1.1.2. “Tikinti şirkəti” ünvan 3 ünvanda yerləşən “Əmlak mülkiyyətçisinin” mülkiyyətində olan yaşayış sahəsinin sökülməsini və həmin ərazidə yeni çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, inşa etdiyi binada 79,73 kv.metr təmirli mənzili“əmlak mülkiyyətçisinin”mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. 1.2. “Tikinti şirkəti” inşa edəcəyi çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi başa çatdırana və “əmlak mülkiyyətçisini” mənzil ilə təmi n edən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədi ilə “Əmlak mülkiyyətçisinə” konpensasiya şəklində aylıq 450 manat məbləğində kirayə haqqını əvvəlcədən ilk ödəniş gününə istinad edilməklə 3 ayda bir dəfə ödəyir. “Əmlak mülkiyyətçisinin” kommunal borcları olduğu halda “tikinti şirkəti” həmin məbləğləri ona veriləsi kirayə haqlarından tutaraq ödənişlərini təmin edəcəkdir. Həmin Müqavilənin 01 saylı Əlavəsinə müvafiq olaraq: 1.1.1.2 bəndinə əsasən “əmlak mülkiyyətçisi”nə veriləcək 79,7 kv.metr nəzərdə tutulan təmirli mənzilə 7,7 kv.metr sahə əlavə olunaraq ümumi sahəsi 87,4 kv.metr təşkil edir. 1.1.1.3 bəndinə əsasən mənzilə əlavə olunmuş 7,7 kv.metr təmirsiz sahənin 1 kv.metr satış qiyməti 1.700.0 manat təşkil edir. 1.1.1.4 bəndinə əsasən 7,67 kv.metr əlavə sahənin dəyəri 13,090. 0 manat təşkil edir. 1.1.1.5 “əmlak mülkiyyətçisi” ödəniləcək 13,090.0 manat məbləğdən 79,7 kv.metr veriləcək mənzilin təmir xərci 10.361,0 manat çıxılaraq, qalan 2729,0 manat məbləği nəğd şəkildə “tikinti şirkəti”nə ödəməyi öhdəsinə götürür. 1.2. “tikinti şirkəti” ünvan 3 ünvanında yerləşən əmlak mülkiyyətçisinin mülkiyyətində olan yaşayış sahəsinin sökülməsini və həmin ərazidə yeni çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisini həyata keçirərək, inşa etdiyi binada 87,4 kv.metr təmirsiz mənzili əmlak mülkiyyətçisinin mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. İddiaçı aşağıda şərh edəcəyi hallara və müvafiq normalara istinad edərək cavabdehin müqavilədən əmələ gələn öhdəliklərin yerinə yetirməməsi və əsassız varlanması qənaətindədir. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Na zirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxs 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən tərtib olunmuş xx.xx.2023-cü il tarixli, reyestr nömrəsi: **********32-05301-093014 nömrli Texniki Pasporta əsasən: Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Abbas Zamanov küçəsi ev 26, mənzil 51 (yeni qaydalarla: AZ1007, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Abbas Zamanov küç.26, M10, m2) ünvanda yerləşən mənzilin ümumi sahəsi 75,7 kv.metr təşkil edir. Mənzilin sahəsinin hesablanması qanunvericiliyin tələbinə müvafiq olaraq Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli Qərarına əsaslanmışdır. Müqaviləyə 01 saylı Əlavənin 1.1.1.2 bəndinə əsasən iddiaçıya verilməli olan mənzil 79,7 kv.metr sahədən ibarət olm alı idi. Lakin təqdim etdiyi çıxarışdan müəyyən olunur ki, mənzil bu bənddə nəzərdə tutulmuş sahədən 4 kv.metr az verilmişdir. Həmin 1.1.1.2 -ci bəndə müvafiq olaraq 79,7 kv.metr sahədən ibarət olan mənzil təmirli olmalı idi. Yenə də həmin 1.1.1.2-ci bəndə, o cümlədən 1 saylı əlavənin 1.1.1.5-ci bəndinə əsasən ona əlavə, təmirsiz 7,7 kv.metr sahə veriləcəyi halda, həmin 7,7 kv.metr sahənin 13,090 manat təşkil edən ümumi dəyərindən 2729 manat cavabdehə ödəyərək 10361 manat ona güzəşt olunaraq həmin məbləğə özü tərəfindən mənzilini təmir etməli idi. Lakin mənzilinin təmirinə çəkdiyi xərcin və ödədiyi 2729 manat pul vəsaitinin müqabilində cavabdeh müqavilədə nəzərdə tutulan əlavə, təmirsiz 7,7 kv.metr sahəni iddiaçıya təqdim etməmişdir. Bununla da əsassız olaraq iddiaçıdan 2729 manat pul al mış, o cümlədən əlavə sahəni vermədiyi halda mənzil sahəsinin onun hesabına təmir olunmasına nail olmuşdur. Beləliklə, iddiaçıya mənzilinin təmiri üçün çəkdiyi 10361 manat və onlara ödədiyi 2729 manatla birlikdə (10361+2729=13090) manat zərər vurulmuşdur.İddiaçıya verilmiş mənzil sahəsi suvaqsız, daxili qapıları olmadan yalnız çöl qapısı və pəncərələri mövcud olmuşdur. Həmin 1 saylı əlavənin 1.1.1.3-cü bəndinə əsasən təmirsiz 1 kv.metr sahənin satış qiyməti 1700 manat təşkil edir. Beləliklə, cavabdeh iddiaçıya verməli olduğu 79,7 kv.metr mənzil sahəsinin yerinə 75,7 kv.metr sahə verməklə 4 kv.metr sahə vermişdir ki, 1 kv.metr sahənin dəyərinin 1700 manat olmasını nəzərə alaraq buna görə (1700x4=6800) ona 6800 manat zərər vurulmuşdur. Beləliklə, cavabdeh müqavilənin 1.1.2 və 2.2.4-cü bəndlə rini, müqaviləyə 01 əlavənin 1.1.1.2, 1.1.1.5, 1.2-ci bəndlərini pozmuşdur. Cavabdeh həmçinin müqavilənin digər bəndlərinə də riayət etməmişdir. Belə ki, müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən: 1.2. “Tikinti şirkəti” inşa edəcəyi çoxmənzilli, çoxmərtəbəli yaşayış binasının tikintisi başa çatdırana və “əmlak mülkiyyətçisini” mənzil ilə təmin edən günədək onun müvəqqəti yaşayışını təmin etmək məqsədi ilə “Əmlak mülkiyyətçisinə” kompensasiya şəklində aylıq 450 manat məbləğində kirayə haqqını əvvəlcədən ilk ödəniş gününə istinad edilməklə 3 ayda bir dəfə ödəyir. “Əmlak mülkiyyətçisinin” kommunal borcları olduğu halda “tikinti şirkəti” həmin məbləğləri ona veriləsi kirayə haqlarından tutaraq ödənişlərini təmin edəcəkdir. Müqavilənin 2.2.3 bəndinə əsasən: əmlak mülkiyyətçisinə bu müqavilənin 1.2-ci b əndində nəzərdə tutulmuş kirayə haqqının ödənişini təmin etmək öhdəliyi götürür. Halbuki, cavabdeh ödəməli olduğu aylıq 450 manat kirayə haqqını 2022-ci ilin oktyabr ayından ödənişini dayandırmışdır, baxmayaraq ki, inşaat işləri bu günədək davam edir. Belə ki, məhkəməyə təqdim etdiyi foto şəkillərdən aydın olur ki, inşaat işləri hal-hazırda da aparılmaqla hətta giriş qapılarının pilləkənləri belə quraşdırılmamışdır. Bu da sakinlərin mənzillərinə qalxmaları üçün ciddi təhlükə yaradır. Hesab edir ki, cavabdeh inşaatla əlaqədar bütün tamamlama işlərini başa vurmaqla vətəndaşların təhlükəsizliyini təmin etdikdən sonra, yalnız kirayə haqqının ödənilməsini dayandıra bilərdi. Bununla əlaqədar cavabdehin hazırki günədək kirayə haqqını ödəməli olması qənaətindədir. Belə ki, hesab etmişdir ki, cavab deh hazırda iddiaçıya 5400 manat kirayə haqqı olaraq əlavə ödəniş etməlidir. Göstərilənlərə əsasən cavabdehdən mənzilinin təmiri üçün sərf etmiş olduğu 10361 manat və onlara ödədiyi 2729 manat pul vəsaitinin tutularaq iddiaçıya verilməsi və ya müqaviləyə 01 saylı əlavənin 1.1.1.2 bəndinə əsasən 7,7 kv.metr sahənin iddiaçıya verilməsi, cavabdeh tərəfindən iddiaçıya verilməli olan 79,7 kv.metr mənzil sahəsinin yerinə 75,7 kv.metr sahə verməklə 4 kv.metr sahə az verdikləri üçün, 4 kv.metr sahənin ümumi dəyəri olan 6800 manat pulun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya verilməsi və ya həmin 4 kv.metr mənzil sahəsinin iddiaçıya verilməsinin qət edilməsi xahiş edilmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış 028/01 saylı müqaviləyə 01 saylı edilmiş əlavənin 1.1.1.2. maddəsinə müvafiq olaraq əmlak mülkiyyətçisi nə 87,4 kv.m təşkil edən mənzil sahəsi verilməli idi. Mövcud çıxarışa əsasən faktiki olaraq 75.7 kv.metr mənzil sahəsi verilməsi müəyyən edilir. Tərəflərindən, o cümlədən 3-16-16/2-10/9405 nömrəli ekspert rəyi ilə müəyyən edilir ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları” na əsasən İddiaçı müqavilədə nəzərdə tutulmuş 87.4 kv.m mənzil sahəsindən 11.7 kv.m mənzil sahəsi əskik verilmişdir.
7. Daha sonra iddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 “cavabdehin əsl cavabdehlə dəyişdirilməsi”nə dair vəsatətlə müraciət edərək, e-2(006)397/2024 nömrəli mülki iş ü zrə cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin əsl Cavabdeh ilə əvəz edilməsini xahiş etmişdir.
8. AR Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-10/9405 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 4 dekabr 2012ci il tarixli 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində inşa edilmiş, 15 saylı evin 40 saylı mənzilinin ümumi sahəsinin 75,7 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində inşa edilmiş, 15 saylı evin 40 saylı mənzil ində təmir-tikinti işlərinin aparıldığı müəyyən olunur. Aparılmış təmir-tikinti işlərinin orta bazar dəyərinə uyğun qiymətləri təqribən 21351,9 manat məbləğində təşkil edir (mal-material və xidmət xərcləri və s. daxil olmaqla) və ayrıayrılıqda görülmüş işlər rəyə əlavə edilmiş smetada göstərilmişdir. Aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri 100 manat təşkil etmişdir.
9. AR Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-10/3206 nömrəli ekspert rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində inşa edilmiş, 15 saylı evin 40 saylı mənzilinin (həm içdən-içə, həm çöldən-çölə ölçülər nəzərə alınmaqla) Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsi və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura K omitəsinin Kollegiyasının 4 dekabr 2012-ci il tarixli 7 nömrəli qərarı nəzərə alınmamaqla ümumi sahəsi 87,4 kv.m təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri 100 manat təşkil etmişdir.
10. AR İN Dövlət Vergi Xidməti Milli Gəlirlər Baş İdarəsinin Hüquqi Şəxslərin Dövlət Qeydiyyat İdarəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanan xx.xx.2024-cü il tarixli sorğuya cavab məktubuna əsasən, "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti (VÖEN **********) xx.xx.2016-cı il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır və ləğv edilməsi barədə məlumat aşkar edilməmişdir. Eyni zamanda, dövlət reyestr məlumatlarına əsasən "xxxx" MMC-nin təsisçisi “Azəri Tikinit Şirkəti” MənzilTikinti Kooperatividir (VÖEN **********).
11. Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-397/2024 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qət naməsi (hakim - Ramin Xəlilov) ilə iddia tələbi təmin edilmişdir.
12. Məhkəmə xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-10/9405 nömrəli ekspert rəyini hazırkı iş üzrə mötəbər sübut növü qəbul edərək qeyd etmişdir ki, həqiqətən də tərəflər arasında bağlanan müqavilə üzrə cavabdeh şirkət iddiaçıya ümumi sahəsi 87,4 kv.m olan yaşayış sahəsini verməli olduğu halda, iddiaçıya ümumi sahəsi 75,7 kv.m olan (yəni verilməli olan sahədən 11,7 kv.m az) yaşayış sahəsi verilmişdir.
13. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə cavabdeh tərəf üzərinə “ümumi sahə” anlayışını tətbiq etməklə üzərinə 87.4 kv.m sahəsinin iddiaçıya təhvil verilməsinə dair öhdəlik götürmüşdür. Həmin müqavilə bir əsas müqavilədən ibarət olmaqla, ümumi sahənin hesablanma qaydası barədə əlavə akt, müq avilə bəndində şərt razılaşdırılmamışdır. Bu halda isə müqavilədəki “ümumi sahə” anlayışı blanket xarakter daşımaqla Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 12.5-ci maddəsini aktivləşdirmişdir.
14. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, hesab etsək ki, cavabdeh tərəf bunu (ümumi sahənin ölçülərini) daha ayıqlıq göstərərək nəzərə almamışdır, bu halda da belə sözügedən mənzilin sahə ölçüsündə cavabdeh hesablamada səhvlik etmişdir. Belə ki, məhkəmə tərəfindən keçirilmiş ekspertiza rəylərinə əsasən mənzilin azalma əmsalları (Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin 59.2 və 59.3-cü bəndlərində, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 7 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektinin sahəsin in və həcminin hesablanması” qaydalarının 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri (0.3 azaltma) tətbiq edilməməklə sahəsi 80,3 kv.m təşkil etmişdir. Geriyə qalan sahə (87,4- 80,3= 7,1 kv.m sahə) isə mənzil sahibinin həm faktiki, həm fiziki cəhətdən istifadə etməsinin mümkün olmayan sahələrini təşkil etmişdir ki, buda ağlabatan deyildir (həmin sahələri divaraltı, şaxtalar və arakəsmələr təşkil etmişdir). Yəni sözügedən sahələrin sırf mülkiyyətçiyə satılması alıcının hüquqlarının pozulması ilə nəticələnmişdir. Bu halda isə hüquqi məntiq ondan ibarət olmuşdur ki, həmin sahə(lər)ə mülkiyyətçi (alıcı) tərəfindən konstruktiv dəyişiklik edilməsi qeyri-mümkündür (öz sahəsinə sonradan qatılması mənasında).
15. Məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh in hərəkətlərinin öhdəliyin lazımınca icra edilməməsi kimi qiymətləndirilməlidir. Belə ki, o, müqaviləsi üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyə uyğun olaraq razılaşdırılmış ölçüdə mənzili iddiaçıya təhvil verməmişdir.
16. Bundan əlavə məhkəmə subyektiv cavabdehin düzgün seçilməsi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, iddiaçı ilkin olaraq xx.xx.2018-ci il tarixdə "xxxx" MMC ilə müqavilə bağlasa da sonradan edilmiş deyişlik nəticə sonuncu müqavilə (xx.xx.2021-ci il tarixli) Cavabdeh MMC arasında bağlanmışdır. Lakin bundan sonrada sonuncu şirkət hüquqi vəziyyətini xx.xx.2022-ci il tarixdə dəyişərək Cavabdeh MTK –ya çevrilmişdir. Yəni hazırki cavabdehi iddiaçı düzgün seçmişdir.
17. Məhkəmə qeyd edilən halları hesab etmişdir ki, iddia təmin edilməklə, iddiaçıya veriləcək olan ümumi 87,4 kv.m yaşayış sahəsinin f aktiki olaraq 75,7 kv.m olması müəyyən edildiyindən həmin fərq – 19.890 (87,4 – 75,7=11,7; 11,7x1700=19.890) manat cavabdehdən tutulmaqla iddiaçının xeyrinə ödənilməlidir.
18. Məhkəmə təqdim edilən 4 sentyabr 2024-cü il tarixli, 10/3206 saylı ekspert rəyinə münasibətdə isə qeyd etməyi zəruri hesab etmişdir ki, həmin rəy hazırkı iş üzrə məhkəmə tərəfindən mötəbər sübut kimi qəbul edilə bilməzdi. Belə ki, həmin rəy əsasında təqdim edilən ilkin rəydən fərqli olaraq iddiaçıya verilən mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərinə uyğun olması, yəni mənzilin sahəsinin 87,4 kv.m olması müəyyən edilsə də, rəyə nəzər saldıqda görünür ki, sözügedən rəyi tərtib edən ekspert mənzilin sahəsini hesablayarkən azalma əmsallarını tətbiq etməmiş və ümumi sahənin ölçüsündə səhvlik edilmişdir. Halbukı, Azərbaycan Re spublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin 59.2 və 59.3-cü bəndlərində, eyni zamanda Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin xx.xx.2012-ci il tarixli 7 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması” qaydalarının 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri 0.3 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
19. Məhkəmə öz hüquqi mövqeyini əsaslandırarkən Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 6.2, 385.1, 386.1, 442, 752.1, 762.1, 762.2-ci maddələrinə istinad etmişdir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
20. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələblərinin təmi n edilməməsinə dair yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
21. Cavabdeh apellyasiya şikayətində qətnamənin maddi və prosessual hüquq normaları pozulmaqla qəbul edildiyini qeyd etmişdir.
22. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2806/2025 nömrəli, 13 may 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər – İkram Şirinov (sədrlik edən və məruzəçi), Namiq Cəfərov və Elşən Kazımov) apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
23. Məhkəmə kollegiyası cavabdehin apellyasiya şikayətinin dəlilləri ilə razılaşmamış və qeyd etmişdir ki, xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-10/9405 nömrəli ekspert rəyi əsasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Sahib Zeynalov küçəsində inşa edilmiş, 15 saylı evin 40 saylı mənzilinin ümumi sahəsi nin 75,7 kv.m olduğu aşkar edilmişdir. Tərəflər arasında bağlanan müqavilə üzrə cavabdeh şirkət iddiaçıya ümumi sahəsi 87,4 kv.m olan yaşayış sahəsini verməli olduğu halda, iddiaçıya ümumi sahəsi 75,7 kv.m olan (yəni verilməli olan sahədən 11,7 kv.m az) yaşayış sahəsi verilmişdir.
24. Rayon məhkəməsi haqlı olaraq qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə cavabdeh tərəf “ümumi sahə” anlayışını tətbiq etməklə üzərinə 87.4 kv.m sahəsinin iddiaçıya təhvil verilməsinə dair öhdəlik götürmüşdür. Həmin müqavilə bir əsas müqavilədən ibarət olmaqla, ümumi sahənin hesablanma qaydası barədə əlavə akt, müqavilə bəndində şərt razılaşdırılmamışdır. Bu halda isə müqavilədəki “ümumi sahə” anlayışı blanket xarakter daşımaqla Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 12.5-ci maddəsini ak tivləşdirmişdir. Həmin maddəyə əsasən yaşayış sahəsinin ümumi sahəsi vətəndaşların yaşayış sahəsində yaşaması ilə əlaqədar onların məişət və digər ehtiyaclarının ödənilməsi üçün nəzərdə tutulan yardımçı sahələrin (balkon və ya eyvanlar istisna olmaqla) sahəsi daxil olmaqla həmin yaşayış sahəsinin bütün hissələrinin sahəsinin məcmusundan ibarət olması təsbit edilmişdir. Yəni bu halda əgər cavabdeh tərəf ümumi sahənin anlayışına tərəflər arasında müqavilə çərçivəsində müfəssəl aydınlıq gətirməmişlərsə, bu halda mənzilin sahəsinin ölçüləri ilə mövcud qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydalar tətbiq edilir ki, bununla da bağlı xeyli müddətdir ki, oturuşmuş məhkəmə təcrübəsi mövcuddur. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
25. Cavabdeh (vəkil – Vəkil2) kassasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
26. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı iddiasında və tələbində haqsızdır. Apellyasiya instansiya məhkəməsi hüquqları pozulmuş cavabdehə qarşı ədalətsiz və qanunsuz bir qətnamə çıxarmışdır. Məhkəmə qətnamə çıxararkən həm maddi, həm də prosessual hüquq normalarının tələblərini pozmuşdur. İddiaçı ilə bağlanan müqaviləyə əsasən bütün öhdəliklər yerinə yetirilmişdir və cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəlikləri qanunvericiliyə uyğun olaraq yerinə yetirildiyi üçün ona heç bir ziyan dəyməmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz
27. İddiaçı kassasiya şikayətinə qarşı etiraz verərək, şikayətin edilməməsini, qətnamənin dəyişdiril mədən saxlanılmasını xahiş etmişdir. təmin Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
28. Maddə 6.2. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər.
29. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
30. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habe lə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
31. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isəborcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
32. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsindəəmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
33. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
34. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
35. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
36. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
37. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur.
38. Maddə 443.2. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
39. Maddə 448.1. Bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
40. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
41. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçü ncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
42. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
43. Maddə 776.1. Sifarişçi icranın qüsuru barəsində tələbi işin qəbul edildiyi gündən bir il ərzində, binaya aid tələbi isə beş il ərzində irəli sürə bilər. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi
44. Maddə
1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini m üəyyən edir.
45. Maddə 59.1. Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları bu maddənin tələbləri nəzərə alınmaqla müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
46. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
47. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
48. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan i stifadə etməlidir.
49. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
50. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
51. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
52. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
53. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olma masına istinad etməyə yol verilmir.
54. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
55. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
56. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
57. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
58. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə cavabdeh tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
59. Kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasi ya instansiyası məhkəməsi işin hallarını müəyyən edib, sübutlara hüquqi qiymət vermiş olsa da, sözügedən mənzilin çatmayan ümumi sahəsini və həmin sahəyə görə cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı olan zərərin məbləğini düzgün müəyyən etməmişdir.
60. Belə ki, kassasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mənzilə dair Reyestr Xidməti tərəfindən iddiaçının adına verilmiş Texniki Pasporta istinad edərək, müqavilədə mənzilin faktiki sahəsinin 75,7 kv.metr, yəni 11,7 kv.metr əskik olması barədə gəldiyi nəticə ilə razılaşmır.
61. Mülki Məcəllənin 752.1-ci maddəsinə əsasən, podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
62. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikint i Məcəlləsinin 59.2, 59.3-cü maddələrinin mənasına görə, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablandığı halda, bayır, ara divarları, habelə məhəccərlərin, sobanın (buxarın) yerləşdiyi sahələr mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
63. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 07 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3.8-ci bəndinə əsasən, mənzillərin ümumi sahəsiyaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların a zaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) isə 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
64. İşə əlavə edilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli ekspert rəyi və mənzilin texniki pasportu ilə müəyyən olunur ki, mənzilin faktiki sahəsi, yəni yaşayış, yardımçı, eyvan sahələri daxil olmaqla, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda, sahəsi 80,3 kv.metr; əmsallar tətbiq olunan sahə isə 75,7 kv m yaşayış, yardımçı, balkon sahələri və sxemə uyğun daxili divaraltı sahələr nəzərə alınmaqla sahəsi 87,4 kv.metr təşkil edir.
65. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, sözügedən mənzildə üç balkonun olmasını, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda, faktik i olaraq balkondan birinin sahələrinin 1,4 kv.m 0,7 kv.m, 4.4 kv.m olmasını müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda mənzilin faktiki (daxili) sahəsinin cəmi-80,3 kv.metr, azaltma əmsalları tətbiq olunduqda isə mənzilin sahəsinin cəmi-75,7 kv.metr olmasını nəzərə almayıb. Halbuki, Reyestr Xidməti tərəfindən sözügedən mənzilə dair iddiaçının adına verilmiş Texniki Pasportda mənzilin 75,7 kv.metr ümumi sahəsi məhz müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmaqla müəyyən edilib. Yəni, mənzilin sahəsi 1,4 kv.metr olan balkonu 0,3 azaltma əmsalına vurulmaqla sahəsi 0,4 kv.metr; sahəsi 0,7 kv.metr olan balkonu isə 0,3 azaltma əmsalına vurulmaqla sahəsi 0,2 kv.metr, sahəsi 4,4 kv.metr olan balkonu isə 0,3 azaltma əmsalına vurulmaqla sahəsi 1,3 kv.metr müəyyən edilməklə azalıb.
66. Belə olan halda n əzərə alınmalıdır ki, mənzilin balkonlarının faktiki ( 1,4 kv.m, 0,7 kv.m, 4,4 kv.metr) sahələrinin 0,3 azaltma əmsallarına vurulması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, həmin balkonların sahələrinin 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaması, yəni həmin sahələrin azaltma əmsalına vurulmaqla faktiki ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun olmaz.
67. Bu baxımdan kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, müvafiq azaltma əmsalına vurulduqdan sonra mənzilin azalmış ümumi sahəsini nəzərə almadan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin Texniki Pasportda mənzilin ümumi sahəsinin 75,7 kv.metr olmasına əsaslanaraq, əskik sahənin 11,7 kv.metr olmasını müəyyən etməsi, yuxarıda sadalanan normaların tələblərinə uyğun hesab edilə bilməz.
68. Göründüyü kimi, sözügedən müqa vilədə mənzilin ümumi sahəsi 87,4 kv.metr göstərilsə də, cavabdeh iddiaçıya faktiki, yəni müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda ümumi sahəsi 80,3 kv.metr; müvafiq azaltma əmsalları tətbiq oluqduqda isə Texniki Pasportda göstərildiyi kimi ümumi sahəsi 75,7 kv.metr olan mənzil satıb. Yəni, iddiaçıya satılmış mənzilin əskik sahəsi əslində 11,7 kv.metr deyil, 7,1 kv.metr olub. Bu isə onu təsdiq edir ki, müqavilənin predmeti həqiqətən müqaviləyə uyğun gəlmir və cavabdeh müqavilə ilə üzərinə götürdüyü öhdəliyi pozub və iddiaçıya ümumi sahəsi 7,1 kv.metr əskik olan mənzil satıb.
69. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, sözügedən müqavilədə mənzilin 1 kv.metrin qiyməti olan 1.700 manat müəyyən olunmuşdur.
70. Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, kassasiya instansi yası məhkəməsi hesab edir ki, sözügedən mənzilin sahəsi 75,7 kv.metr deyil, faktiki olaraq 80,3 kv.metrdir, yəni cavabdeh iddiaçıya müqavilədə göstərilən sahədən 11,7 kv.metr deyil, 7,1 kv.metr əskik sahəsi olan mənzil satıb, pul hesabı ilə isə 19.980 manat deyil, 12070 manat artıq ödənilmişdir.
71. Qeyd edilməlidir ki, mənzilin sahəsinin hesablanma qaydasını isə dövlət müəyyən edir. Bu hesablama Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 07 saylı Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”na əsasən aparılır. Müqavilə azadlığı tərəflərə həmin qaydaları dəyişmək hüququ vermir. Lakin, tərəflər qiyməti müəyyən etməkdə azaddırlar. Belə ki, müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir (Mülki Məcəllənin 398.1-ci maddəsi).
72. Beləliklə, kassasiya instansiyası məhkəməsi, cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə qismən razılaşır və hesab edir ki, iddia olunan qüsurun naturada aradan qaldırılması mümkün olmadığına görə, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinə qismən- müqavilə əsasında əldə edilmiş mənzilin çatışmayan ümumi sahəsinə görə 19980 manatın cavabdehdən alınıb iddiaçıya verilməsi hissəsində dəyişiklik edilməli, mənzilin əskik sahəsinin qiyməti mütənasib olaraq azaldılmalı, əskik olan 7,1 kv.metr ümumi sahəyə uyğun pul məbləği, yəni 1 kv.metrinin qiyməti 1.700 manat olmaqla, 12070 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya qaytarılmalı və qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
73. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: Kassasiya şikayəti qismən təmin olunsun. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-2806/2025 nömrəli, 13 may 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilsin. "xxxx" MTK-dan İddiaçı xeyrinə 12070 (on iki min yetmiş manat) manat tutulsun. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlansın. Aparılmış ekspertiza tədqiqatının dəyəri (xx.xx.2024-cü il tarixli, 3-16-16/2-10/9405 nömrəli ekspert rəyi) 100 (bir yüz) manat cavabdeh "xxxx" MTK-dan alınaraq, Az.MEM, VÖEN **********, X1 hesabına köçürülsün. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.