Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2785/2025 23.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər “X2 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və Cavabdeh2 (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsi, Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi və X7 cəlb edilməklə) qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: hərracın nəticələri barədə protokolun etibarsız hesab olunması və çıxarışın ləğv edilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlu (məruzəçi), Əhmədov Əhməd Abbas oğlu və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər “X2 Mərkəzi” Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti və Cavabdeh2 qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsi, Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi və X7 cəlb edilməklə) “hərracın nəticələri barədə protokolun etibarsız hesab olunması və çıxarışın ləğv edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il 16 may tarixli 2(103)-2598/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh2 və üçüncü şəxs X7 tərəfindən ayrı-ayrılıqda verilən kassasiya şikay ətlərinə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsində yerləşən 183 saylı evin 29ci mənzili birgə nikah müddətində əldə edilmiş əmlak olduğuna görə ½ hissədə X3, ½ hissədə İddiaçı payları müəyyən olunmuşdur.
2. Mənzilin bölünməsi barədə tərəflər arasında razılıq olmadığına görə X3 iddiası əsasında Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(006)-181/2023 nömrəli qətnaməsi ilə həmin mənzilin hərracda satılması, hərracda ilkin satış qiymətinin 294.000 manat məbləğində müəyyən edilməsi, mənzilin satışından əldə olunan pul vəsaitinin paylara uyğun olaraq 1/2 hissəsinin X4, 1/2 hissəsinin İddiaçı verilməklə bölüşdürülməsi qət edilmişdir.
3. Nəsimi Rayon Məhkəməsin in xx.xx.2023-cü il tarixli 2(006)-181/2023 nömrəli qətnaməsi icraya yönəldilmiş, Nəsimi rayon İcra şöbəsinin icra məmuru xx.xx.2024-cü il tarixdə icraata başlamaq haqqında qərar qəbul etmiş və tələbin könüllü icra olunması barədə bildiriş göndərilmişdir. Nəsimi rayon İcra şöbəsi xx.xx.2024-cü il tarixli məktubla “X2 Mərkəzi” MMC-yə mənzilin açıq hərracda satışının təşkil edilməsi və əldə olunmuş vəsaitin Nəsimi rayon İcra şöbəsinin depozit hesabına köçürülməsini xahiş etmişdir. 4. “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən açıq hərracın keçirilməsi barədə bildiriş tərəflərə göndərilmiş və mənzilin ilkin satış qiyməti 294000 manat müəyyən edilməklə hərracın keçirilməsi tarixi xx.xx.2024-cü il tarixə saat 11:00-a təyin olunmuşdur.
5. Daha sonra “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən açıq hərracın keçirilməsi barədə bildiriş tərəflərə göndərilmiş və mənzilin hərracda satış qiyməti 264600 manat müəyyən edilməklə hərracın keçirilməsi tarixi xx.xx.2024-cü il tarixə saat 11:00-a təyin olunmuşdur. 6. “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən açıq hərracın keçirilməsi barədə bildiriş növbəti dəfə tərəflərə göndərilmiş və mənzilin satış qiyməti 235200 manat müəyyən edilməklə hərracın keçirilməsi tarixi xx.xx.2024-cü il tarixə saat 11:00-a təyin olunmuşdur. xx.xx.2024-cü il tarixdə keçirilən hərrac nəticəsində alıcı Cavabdeh2 hərracdakı satış qiyməti 235200 manat olmaqla mübahisəli mənzili almış və xx.xx.2024-cü il tarixdə 235200 manat pul vəsaitini Nəsimi rayon İcra şöbəsinin depozitinə ödəmişdir.
7. Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsindəki 183 saylı evin 29-cu mənzili üzərində Cavabdeh2 mülkiyyət hüququ xx.xx.2024-cü i ldə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır.
8. Qiymətləndirmə Xidməti Mərkəzi” MMC-nin İddiaçı xx.xx.2024-cü il tarixdə ünvanladığı məktubundan görünür ki, aparılmış araşdırmalar, təhlillər və hesablamalar nəticəsində, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 324 məhəllədə yerləşən 14 mərtəbəli binanın 9-cu mərtəbəsində 192 kv.m-dən ibarət 39 saylı mənzilin hissəsinin bazar dəyəri 508000 (beş yüz səkkiz min) manat təşkil etmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
9. İddiaçı (bundan sonra - iddiaçı) cavabdeh “X2 Mərkəzi” MMC-yə, 3-cü şəxslər Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri P ublik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfər küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli hərracın yekunlarına dair protokolun və hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
10. Daha sonra iddiaçı iddia tələbinin dəqiqləşməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh “X2 Mərkəzi” MMC-nin (bundan sonra cavabdeh) Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli açıq hərracın nəticələri haqqında protokolun etibarsız hesab edilməsi və Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 s aylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarışın ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
11. X7 müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs kimi işə cəlb olunmuşdur.
12. İddia tələbi işin yuxarıda qeyd olunan hallarına istinadən onunla əsaslandırılmışdır ki, Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin sifarişi əsasında cavabdeh “X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən ilkin satış qiyməti 294.000 manat müəyyən edilməklə xx.xx.2024-cü il tarixdə hərrac keçirilmiş, mənzil 294.000 manata satılmadığından, ikinci dəfə satış qiyməti 264.600 manat müəyyən edilməklə xx.xx.2024-cü il tarixdə hərrac keçirilmiş, mənzil yenə də satılmadığından üçüncü dəfə satış qiyməti 235.200 manat müəyyən edilməklə xx.xx.2024-cü il tar ixdə hərrac keçirilərək mənzil satılmışdır. Cavabdeh hərrac təşkilatı, İcra şöbəsi və digər şəxslərlə əlbir olub mənzilin qanunsuz yollarla satılmasına nail olmuşdur. Mənzilin hərraca çıxarılmasından iddiaçının xəbəri olsa da, səlahiyyətli təşkilatlar qanunun tələblərini pozaraq iddiaçıya vaxtında və lazımı qaydada heç bir məlumat verməmişlər və nəticədə əmlakın mülkiyyətçisi kimi qanunla qorunan hüquqlarına qəsd edilmişdir. Çünki hərracın təşkilatçısı olan cavabdeh MMC qanunun tələbinə əsasən hərracın keçirilmə tarixinə 1 ay qalmış iddiaçıya bu barədə rəsmi məlumat verməli idi, lakin məqsədli və planlı şəkildə nəinki 1 ay qalmış, hətta 1 aydan da az vaxt (xx.xx.2024-xx.xx.2024) içində 3 dəfə qanunsuz hərrac keçirlərək saxtakarlıq yolu ilə mənzil real bazar qiymətinin təxminən yarısına sat ılmışdır. Hərrac təşkilatı qərəzli olaraq və hüquq pozuntularına yol verməklə qeyri-obyektiv, qanunsuz hərrac keçirməklə iddiaçının əmlak hüquqlarını kobud sürətdə pozaraq məhdudlaşdırmış və mülkiyyətdə olan mənzilin özgəninkiləşdirilməsinə şərait yaratmışdır. Bundan başqa, iddiaçı Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsini rəsmi olaraq xx.xx.2023cü il tarixdə qəbzə imza etməklə almışdır. Lakin qətnamə xx.xx.2023-cü il tarixdə qanuni qüvvəsini almışdır. Göründüyü kimi bu hissədə də iddiaçının məhkəməyə çatımlılıq hüquqları pozularaq apellyasiya şikayəti verməsinə müdaxilə olunmuşdur. Qeyd olunan qətnamədən mənzilin dəyərinin müəyyən olunması hissəsində apellyasiya şikayəti vermək niyyətində idi. Çünki qeyd olunduğu kimi mənzilin müəyyən olunmuş dəyəri reallı ğı əks etdirmir. İddiaçıya vaxtında və lazımı qaydada xəbərdarlıq edilmədən qanunsuz olaraq hərrac keçirildiyi üçün hərracın nəticələri haqqında protokol etibarsız hesab edilməli, mənzilə dair Cavabdeh2 adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarış ləğv edilməlidir.
13. Cavabdeh “X2 Mərkəzi” MMC-nin etibarnamə üzrə nümayəndəsi iddianı qəbul etməyərək bildirmişdir ki, iddia tələbi tamamilə əsassızdır. Belə ki, Nəsimi rayon İcra Şöbəsi xx.xx.2024-cü il tarixli 911-301012/24-5-33 saylı sifariş məktubu ilə hərrac mərkəzinə müraciət edərək, Nəsimi rayonu Bəşir Səfəroğlu küçəsi 183 sayı evin 29 saylı mənzilin satışının təşkil edilməsini xahiş etmişdir. Qeyd edilən sifarişin icrasından irəli gələrək, hərrac təşkilatçısı tərəfindən qanunvericilikdə müəyyən edilmiş qaydada elanlar ver ilmiş, icra sənədi üzrə tərəflərə və sifarişçiyə bildirişlər poçt vasitəsi ilə göndərilmişdir. Əlavə olaraq isə İddiaçı ilə telefon vasitəsi ilə əlaqə saxlanılıb, Whatsapp vasitəsi ilə bildirişlərin şəkilləri göndərilmiş, hərracın keçiriləcəyi vaxtı və yeri haqqında ətraflı məlumatlar verilmişdir. İddiaçı keçirilən hərracların hamısında iştirak etmişdir. xx.xx.2024cü il tarixdə keçirilən hərrac nəticəsində mənzil hərracın qalibi X1 və bununla bağlı qanuna müvafiq qaydada açıq hərracın nəticələri haqqında 06/01 nömrəli protokol tərtib edilmiş və sifarişçi tərəfindən həmin protokol təsdiq edilmişdir. Bütün bunlardan İddiaçı məlumatlı olmuş, keçirilən bütün hərrac proseslərində iştirak etmiş və bununla bağlı olaraq videoçəkilişlər məhkəməyə təqdim edilmişdir. Qeyd olunanlara əsasən “X2 Mərk əzi” MMCyə münasibətdə iddia tələbinin rədd olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
14. Cavabdeh2 etibarnamə üzrə nümayəndəsi (vəkili) Vəkil2 məhkəmə iclasında iddia tələbini qəbul etməyərək bildirmişdir ki, Cavabdeh2 qanunla müəyyən edilmiş qaydada hərracda iştirak etmiş və hazırda mübahisələndirilən mənzili hərracın qalibi olaraq almış və buna dair müqavilə imzalamışdır. Hərracı udmuş şəxs Cavabdeh2 mənzilə dair ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli çıxarış almışdır. Lakin Cavabdeh2 aldığı mənzilə köçmək istəsə də, iddiaçı mənzili boşaltmaq niyyətində deyildir. Belə ki, mülkiyyətçi Cavabdeh2 İddiaçı qarşı mənzildən çıxarılma tələbinə dair Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət etmişdir. Hərracın keçirilməsi qaydası mülki qanunvericiliyinin tələblərinə uyğun olar aq keçirilmişdir. Həmin əmlakın ilkin satış qiyməti Nəsimi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə 294.000 manat məbləğində müəyyən edilmiş, sonradan daha iki hərrac keçirilmiş və həmin əmlaka dair alğı-satqı müqaviləsi bağlandıqdan sonra onun tərəfindən əmlakın dəyəri icra şöbəsinin depozit hesabına ödənilmişdir. Hazırkı iddia ərizəsi mülkiyyətçinin mənzildən çıxarılma tələbinə dair Nəsimi Rayon Məhkəməsinə müraciət etməsindən sonra qaldırılmış, iddiaçı hərrac keçirilən zaman buna dair heç bir iradını bildirməmiş, digər mülkiyyətçinin payını almaqda üstünlük hüququndan istifadə etməmişdir. Hazırkı halda iddia tələbinin təmin olunacağı halda vicdanlı alıcı kimi onun hüquqları pozulmuş olur. Çünki iddiaçının pulu qaytaracağı halda, mənzilin əvvəlki digər mülkiyyətçinin pul u qaytaracağı sual altındadır. Qeyd olunanlara əsasən iddia tələbinin rədd olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
15. Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X7 məhkəmə iclasında iddianı qəbul etməyərək bildirmişdir ki, hərracın nəticələrinə dair protokolun və müqavilənin etibarsızlığı üçün hər hansı bir əsas yoxdur. Ərizədə göstərilənlər həqiqəti əks etdirmir. Hərracın keçirilməsi zamanı qanunvericiliyin tələbləri hər hansı bir formada pozulmamışdır. Sadəcə hazırkı iddia əvvəlki vaxtlar olduğu kimi yalnız işin qərəzli şəkildə yubadılması məqsədilə verilmişdir ki, nəticədə onun qanunla qorunan mülkiyyət hüquqları kobud surətdə pozulmuşdur. Bundan başqa, iddiaçının gətirdiyi arqumentlərdən biri də odur ki, guya əvvəlki qətnamədə mənzilin satış qiyməti onun faktiki dəyərindən a şağı göstərilmişdir. Lakin mübahisəli mənzilin ilkin satış qiymətinin müəyyən edildiyi qətnamə artıq çoxdan qanuni qüvvəsini almışdır və bu səbəbdən də mənzilin ilkin satış qiyməti mübahisə predmeti ola bilməz. Bundan əlavə, mənzilin açıq hərracdan satılması zamanı mənzilin dəyərinin ½ hissəsi ona ödənilmiş və o, əldə etdiyi məbləği artıq xərcləmiş və həmin məbləği geri qaytarmaq iqtidarında deyildir. Qeyd olunanlara əsasən iddia tələbinin rədd olunması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
16. Bakı şəhəri, Suraxanı Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra - birinci instansiya məhkəməsi) e-2(010)-116/2025 nömrəli, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmişdir (hakim L.Talıbova).
17. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, iş materiallarında olan, h ərrac təşkilatçısı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş hərracın keçirilməsi ilə bağlı sənədlərdən və videoçəkilişlərdən müəyyən olunub ki, iddiaçı mənzilin açıq hərracda satılmasına dair keçirilmiş hərraclarda iştirak etmiş, bununla bağlı tam məlumatlı olmuşdur. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malik olsa da, iddiaçı bu hüququndan istifadə etməmiş və mənzil açıq hərracdan satıldıqdan və başqa şəxsin mülkiyyətinə qeydiyyata alındıqdan sonra iddiaçı məhkəmədə iddia qaldıraraq həmin mənzili almaq niyyətində olduğunu bildirmişdir.
18. Bundan əlavə, həmin mənzilin digər keçmiş mülkiyyətçisi X7 məhkəmə iclasında izahat verərək mənzilin aç ıq hərracda satılması ilə bağlı olaraq ödənilmiş pul vəsaitini icra şöbəsinin depozitindən götürdüyünü, həmin pul vəsaitini artıq xərclədiyini və geri qaytarmaq imkanının olmadığını qeyd etmişdir.
19. İşin hallarından görünür ki, mənzilin hərraca çıxarılmasına dair qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qətnaməsi qəbul edilmiş, bu qətnamənin məcburi icraya yönəldilməli olduğunu bilən və bilməli olan İddiaçı qətnamənin icraya yönəldilməsindən xeyli müddət keçdikdən sonra hərracda iştirak edərək əmlakı almaqda üstünlük hüququndan istifadə etməyərək, yalnız hərracın nəticəsini mübahisələndirmişdir. Lakin iş materiallarından müəyyən edildiyi kimi tərəflər arasında paylar xx.xx.2022-ci il tarixdən müəyyən olunmuş və iddiaçı həmin gündən bu qədər müddət ərzində icra sənədi üzrə payların ayrılmalı olma sı istiqamətində heç bir addım (digər mülkiyyətçiyə kompensasiya ödəməsi kimi) atmamışdır.
20. Məhkəmə hesab edib ki, iddiaçının borclu kimi icra sənədinin icrasına münasibəti, onun aradan uzun müddət keçdikdən sonra hərracın nəticələrini mübahisələndirməsindəki əsas niyyətinin (mənzildən cıxmaq kimi niyyətinin olmaması, icra sənədinin icrasını gecikdirmək, icraya süni maneə törətmək) müəyyən edilməsi baxımından əhəmiyyətlidir.
21. Hərracın nəticələrinin etibarsız hesab olunacağı halda hər bir tərəf öz aldığının qaytarmalı olmasına dair vəzifələrin daşıyıcısına çevrilir. Həmin məbləğin isə keçmiş mülkiyyətçi X7 tərəfindən qaytarılması işin mübahisəli halıdır. Bu halda vicdanlı əldə edən kimi Cavabdeh2 mülkiyyət hüquqları pozulur, halbuki qanunvericiliyin tələbinə əsasən daşınmaz əmlakın dö vlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları qorunmalıdır.
22. Beləliklə, qeyd edilənlərə əsasən məhkəmə, iddia tələbi ilə mübahisələndirilən hərracın nəticəsinin etibarsızlığı üçün heç bir əsas olmadığı, bununla da iddianın təmin edilməməli olduğu nəticəsinə gəlib.
23. Birinci instansiya məhkəməsi öz mövqeyinin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139-1.1, 139-1.1.2, 152.1, 152.2, 152.3, 152.5, 157.2, 218.1, 414.1, 414.2, 415.1, 415.2, 415.5, 416.1 və 416.2-ci və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 107, 119.1, 217.2, 217.3 və 217.4-cü maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
24. İddiaçı apellyas iya şikayəti verərək, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın təmin olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
25. Apellyasiya şikayətini iddia ərizəsinin məzmununa uyğun əsaslandırmışdır və əlavə olaraq göstərmişdir ki, "xxxx" MMC xx.xx.2024-cü il tarixli məktubu və əlavə olunmuş rəsmi sənədlərə əsasən mübahisəli mənzilin bazar dəyərini 508.000 (beş yüz səkkiz min) manat müəyyən etmişdir. Məhkəmə bu sənədi nəzərə almadan, hətta qətnamədə belə münasibət bildirmədən mənim mənzilimin ikiqat ucuz satışına şərait yaratmış, mənə maddi və mənəvi ziyan vurmuşdur.
26. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının (bundan sonra-apellyasiya instansiya məhkəməsi) xx.xx.2025-ci il tarixi, 2(103)-2598/2025 nömrəli qətnaməsi ilə apellyasiya ş ikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilərək yeni qətnamə çıxarılmış, iddia tələbi təmin edilərək “X2 Mərkəzi” MMC-nin Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzili barədə keçirilmiş xx.xx.2024-cü il tarixli açıq hərracın nəticələri haqqında protokolun etibarsız hesab edilməsi, həmin hərrac protokolu əsasında Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Bəşir Səfəroğlu küçəsi, 183 saylı evin 29 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 adına verilmiş ********** qeydiyyat nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən verilmiş çıxarışın ləğv edilməsi və həmin əmlak üzərində iddiaçının (1/2 hissədə) və X3 (1/2 hissədə) müvafiq olaraq mülkiyyət hüquqlarının bərpasına dair qeydlər aparıl ması qət edilmişdir (hakimlər F.Babayev (sədrlik edən və məruzəçi), C.Musayeva və F.Abdıyev).
27. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edib ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi maddi hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edilmişdir və məhkəmənin qətnamədə göstərdiyi nəticələr işin hallarına uyğun gəlmir.
28. Məhkəmə kollegiyası bildirib ki, işin hallarından da göründüyü kimi mənzilin 1/2 hissəsi X4, 1/2 hissəsi İddiaçı verilməklə bölüşdürülməsi barədə məhkəmə qətnaməsinin icrası üçün hərrac təşkilatçısı tərəfindən xx.xx.2024, xx.xx.2024 və xx.xx.2024-cü il tarixlərdə ümumilikdə 3 dəfə olmaqla hərrac keçirilmiş, hərrac “İpoteka haqqında” Qanununun 42-43-cü maddələrinə uyğun olaraq aparılmış və həmin normaların tələblərinə ə sasən təkrar hərracların keçirilməsi zamanı mübahisəli əmlakın dəyərində müvafiq olaraq azalmalar olmuş, nəticədə Cavabdeh2 tərəfindən 235200 manata alınmışdır. Kollegiya hesab edib ki, hərracın yuxarıda qeyd edilən formada aparılması qanuna zidd olmuşdur.
29. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının xx.xx.2024-cü il tarixli Qərardadının 61-ci bəndinə əsasən paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması proseduru isə “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələrinin tələbləri nəzərə alınmadan Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsinə, “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəalarına, eyni zamanda Azərbaycan Respub likası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 2021-ci il 24 noyabr tarixli 02/2021 nömrəli qərardadında qeyd olunmuş hüquqi mövqelərə uyğun həyata keçirilməlidir.
30. Sözügedən qərardadda qeyd edilən “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-43-cü maddələri isə ipoteka predmeti olmuş əmlakın ilkin və təkrar hərraclarının aparılması qaydaları və bu zaman əmlakın dəyərinin düşməsinin mümkünlüyünə dair müddəaları əks etdirir. Bu isə onu deməyə əsas verir ki, ipoteka predmeti olmayan və paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması zamanı adıçəkilən qanunla müəyyən olunan prosedur qaydalarının aparılması və dolayısı ilə əmlakın dəyərinin aşa ğı salınması yolu ilə təkrar hərracın aparılması yolverilməzdir.
31. Həmin mövqe öz əksini Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 2021-ci il 24 noyabr tarixli 02/2021 nömrəli qərardadında da tapmışdır. Belə ki, həmin qərarda qeyd olunmuşdur ki, icra sənədi üzrə tutmanın borclunun mülkiyyətindəki ipoteka predmeti olmayan əmlakına yönəldilməsi zamanı hərracın qanunun analogiyası üzrə “İpoteka haqqında” Qanunda müəyyən edilmiş qaydalara uyğun aparılmasının mümkünlüyü qənaətinə gəlinməsi üçün girov predmeti olan əmlakların bu statusa malik olmayan əmlaklara münasibətdə fərqləndirici xüsusiyyətlərinə diqqət yetirilməlidir. Hüququn ümumi prins iplərinə əsasən statusları yüklülük baxımından eyni olmayan əmlaklarla bağlı münasibətlərə qanunverici ayrı-ayrı qaydalar tətbiq edir. Belə ki, ilk növbədə “İpoteka haqqında” Qanun xüsusi olaraq mülki hüquqi müqavilələrdən irəli gələn öhdəliklərin icrasının təmin edilməsi ilə bağlı ipotekanın yaranması əsaslarını, onun dövlət qeydiyyatını, təmin olunmuş borcun və digər mülki hüquqi öhdəliyin ipoteka hesabına ödənilməsi qaydalarını, tərəflərin hüquq və vəzifələrini müəyyən edir, habelə bu sahədə digər münasibətləri tənzimləyir. Bu baxımdan, “İpoteka haqqında” Qanunun 42, 43-cü maddələri, hərracın Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsindən fərqlənən xüsusiyyətlərini özündə əks etdirməklə, yalnız ipoteka predmeti olan əmlakın hərracda satılmasının xüsusi qaydasını müəyyən edir. İpoteka predmeti olma yan əmlaka icra sənədi üzrə tutmanın yönəldilməsi və hərracdan satılması proseduru isə Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəaları ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsi hərracın keçirilməsinin ümumi qaydasını müəyyən edir. İpoteka predmeti olmayan əmlakın hərracının “İpoteka haqqında” Qanunun tələblərinə uyğun keçirilməsi həmin tələbkarın ipoteka saxlayanla eyniləşdirilməsi anlamına gəlir. Eyni yanaşma borclunun vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakına və girov predmeti olan qiymətli kağızlarına aid olmayan əmlaklarına da aiddir. Belə ki, istinad edilən kateqoriyaya aid olmayan əmlaklara digər qanunlarda nəzərdə tutulmuş xüsusi normaların tətbiqi borclu şəxslərin qanunda xüsusi bir göstəriş olmadığı halda müəyyən məhrumiyyətlərə məruz qalmasına səbəb olur. Halbuki, hər kəsin hüquq və azadlıqları Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında (bundan sonra Konstitusiya) və qanunlarında müəyyən edilmiş əsaslarla, habelə digərlərinin hüquq və azadlıqları ilə məhdudlaşır. Hüquq və azadlıqların məhdudlaşdırılması dövlət tərəfindən gözlənilən nəticəyə mütənasib olmalıdır (Konstitusiyanın 71-ci maddəsinin İİ hissəsi).
32. Qeyd edilənlərin məcmusu olaraq kollegiya hesab edib ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmetinə, vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlaka və girov predmeti olan qiymətli kağızlara aid olmayan əmlaklarına tələbin yönəldilməsi və hərracdan satılması qaydaları Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 45.6, 45.7, 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə tənzimlənir və bu münasibətlərə qanunun analogiyası üzrə digər qanunvericilik aktlarında nəzərdə tutulmuş hərrac qaydalarının tətbiq edilməsi əsassız olduğundan, o cümlədən əmlakın mülkiyyətçisi və ya mülkiyyətçilərinin əsassız olaraq maliyyə itkilərinə məruz qalması ilə nəticələndiyindən həmin normaların tətbiqi ilə həyata keçirilmiş hərrac hüquqazidd hesab edilməlidir.
33. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin Cavabdeh2 vicdanlı əldə edən olması və hazırkı iddianın təmini nəticəsində onun hüquqlarının pozulacağı ilə bağlı mövqeyi ilə razılaşmayaraq bildirib ki, daşınmaz əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı vicdanlılığın əsaslarına dair Mülki Məcəllənin 140 və 148.2-ci maddələrinə əsasən reyestrin məzmununun qeyridəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirən in adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir.
34. Göründüyü kimi mülki qanunvericilikdə daşınmaz əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı vicdanlılığın əsasları dəqiq şəkildə təsvir olunmuş, alıcının vicdanlı hesab edilə bilməsi üçün hüquq münasibətinin qarşı tərəfinin reyestr üzrə həmin əmlakın mülkiyyətçisi olmasına prezumpsiyasının olması, həmçinin şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bilməməsi əsas gətirilmişdir. Hazırki işin halları is ə bu normanın tətbiq dairəsindən uzaq olmaqla, keçmiş mülkiyyətçi, hərrac təşkilatı və yeni mülkiyyətçi arasındakı münasibətlərin düzgün aydınlaşdırılmasından irəli gəlir.
35. Belə ki, alıcı, yəni hazırkı halda Cavabdeh2 X2 Mərkəzi” MMC tərəfindən təşkil olunmuş hərracda iştirak etmiş və əmlakı 235200 manata almışdır. Göründüyü kimi Cavabdeh2 hazırkı mübahisədə qarşılıqlı münasibətdə olduğu subyekt hərrac təşkilatı olmaqla sonuncu tərəfindən hərrac prosedurlarına əməl olunmaması və bunun nəticəsində əldə etdiyi əmlak üzərindəki mülkiyyət hüquqlarını da istisna edir.
36. Məhkəmə kollegiyası qeyd edib ki, vicdanlılıq institutunun ən önəmli ünsürü əldə edən şəxsin bu əldə edilmənin qanuni əsaslara söykənmədiyini bilməməsi və ya bilməli olmaması ilə əlaqədardır. Hazırkı işdə də yuxarıda göstər ildiyi kimi ipoteka predmeti olmayan əmlak təkrar hərraclara məhz ipoteka predmetinə tətbiq edilən qaydalara uyğun olaraq çıxarılmış və Cavabdeh2 iştirak edərək 235200 manat ödəməyə razı olduğu hərrac da qanunazidd olaraq əmlakın qiymətinə azalma tətbiq edilməklə keçirilmişdir. Bu halda şəxsin qanunun tələblərini bilməməsi onun həm də bilməməli olması mənasına gəlməməlidir. Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 72.3-cü maddəsinə əsasən qanunu bilməmək məsuliyyətdən azad etmir. Bütün qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, Cavabdeh2 vicdanlı əldə edən olması və hazırkı iddianın təmini nəticəsində onun hüquqlarının pozulacağı ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi əsassız hesab edilməlidir.
37. Məhkəmə kollegiyası, kassasiya şikayətinin dəlillərini təhlil etməkdə davam edər ək bildirib ki, iddiaçı öz şikayətində mənzilin bazar dəyərinin 508.000 manat olması və bu barədə qiymətləndirmə rəyinin olması, hərracın keçirilməsi zamanı isə ilkin satış qiymətinin həmin məbləğə uyğun müəyyənləşdirilməli olmasına dair mövqe sərgiləmişdir. Bununla bağlı ilk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında ilkin satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilmə sə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmayıb. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər (Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mül kiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə qərardadı 06 dekabr 2024-cü il tarixli qərardadı, 60cı bənd).
38. Qeyd edilənlər onu deməyə əsas verir ki, iddiaçının məhz əmlakın dəyərinin reallığı əks etdirməməsi ilə bağlı arqumenti hazırda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin apelyasiya qaydasında ləğvinə əsas təşkil etmir və iddiaçı bu barədə MPMin 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə məhkəmədə iddia qaldıra bilər.
39. Kollegiya həmçinin qeyd edib ki, hərrac nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi hazırkı halda restitusiya qaydasının tətbiq edilməsini istisna edir. Belə ki, yuxarıda da qeyd edildiyi kimi istər iddiaçının əmlakın ilkin satış dəyəri ilə bağlı narazılığı və bununla bağlı mülki prosessual qanunvericiliy ə əsasən məhkəməyə müraciət etmə ehtimalı, həm də əmlakın satışı nəticəsində paylı mülkiyyət sahiblərinə ödənilmiş məbləğlərlə bağlı dəqiq olmayan məlumatlar məhz hazırki məhkəmə icraatı çərçivəsində restitusiyanın tətbiqini çətinləşdirməklə qeyri-müəyyən şəraitin yaranmasına gətirib çıxaracaqdır. Həmçinin hərrac nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi ilə əlaqədar hərrac prosedurunun yenidən aparılması zamanı əmlakın ilkin satış qiymətinin yenə də son mülkiyyətçi Cavabdeh2 tərəfindən ödənilməsi ehtimalı mövcud olmaqla mülki dövriyyənin səmərəliliyi baxımından restitusiya məsələsinin zəruri olduqda ayrıca icraat qaydasında baxılması daha məqsədəmüvafiq olardı.
40. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 140., 148.2. 337.1., 337.2., 337.3, 415.1., 415.2., 416.1 və 416.2-ci və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2., 77.1 və 88-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
41. Qətnamədən Cavabdeh2 (onun vəkili Vəkil4) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-2598/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
42. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılıb ki, apellyasiya instansiyası işə baxarkən hərracın keçirilməsini tənzimləyən yeni normanı nəzərə almadığından və eləcə də alıcının vicdanlı alıcı olduğunu nəzərə almadan, alıcının əmlakın məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş ilkin qiymət in ödəyərək endirimlərlə iddiaçıya ödəyə biləcək zərərin qarşısının alınması barədə təklifini nəzərə almadan, işə mahiyyəti üzrə baxaraq, işi tam araşdırmadan, tərəflərə barışıq təklifi etmədən qanunvericiliyin zamana görə qüvvəsinin iddiaçıya daha zərər ola biləcəyini ümumiyyətlə nəzərə almadan bu nəticəyə gəlmişdir. Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyinin Kollegiyasının 24 oktyabr 2024-cü il tarixli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “İcra sənədinin icrası ilə bağlı borclunun əmlakının elektron hərracda satılması Qaydası”nın 4.8-cü bəndinə əsasən ilk hərracın keçirilməsi zamanı satışa çıxarılan əmlakın ilkin qiymətinin ən azı 70 faizini (minimum satış qiyməti), ikinci hərracda ilkin qiymətinin ən azı 60 faizini minimum satış qiyməti), üçüncü hərracda isə ən azı 50 faizini (minimum satış q iyməti) təşkil edən təklif verildikdə hərrac baş tutmuş hesab edilir. Qaydanın 4.9-cu bəndinə əsasən hərraca çıxarılan əmlakı minimum satış qiyməti ilə almağa razılıq verən yalnız 1 iştirakçı olduqda həmin iştirakçı, iki vəya daha çox iştirakçı olduqda isə ən yüksək məbləği təklif edən iştirakçı hərracın qalibi hesab edilir. Yəni qeyd edilən hərrac etibarsız hesab edilsə hərrac yenidən keçirilməlidir. Yeni hərrac isə qeyd edilən qaydanın tələblərinə əsasən həyata keçirilməlidir ki, apellyasiya məhkəməsini yanaşması ilə həmin əmlakın dəyərinin 50 faizinədək azalmalar olacaqdır. Bu isə həmin əmlakın dəyərini 235200 manata deyil, 147000 manata qədər düşməsinə səbəb olur. Bu iddiaçıya əlavə zərərin dəyməsinə səbəb olacaqdır. Hesab edir ki, məhkəmə yeni normanı nəzərə alaraq işi araşdırmalı, il kin olaraq tərəflərə barışıq təklif etməli idi. Bundan başqa məhkəmə işdə olan sübutlara, tərəflərin yeni təkliflərinə, eləcə də yeni qanunvericiliyə uyğun işi araşdırmamaqla yanaşı, alıcının vicdanlı alıcı olmasına münasibət bildirməmişdir. Belə ki, hərracın keçirilməsinə əsas olan qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə aktında hərracın tərəf olmayıb, tərəflərlə qohumluğu yoxdur. Alıcı bir kənar vətəndaş olaraq əmlakı almışdır və vicdanlı alıcıdır. Hərracın ləğvi vicdanlı alıcıya zərər vurmaqdadır. Alıcının 235200 manatı 1 ildən artıqdır ki, Ədliyyə Nazirliyinin Bakı şəhəri, Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin depozit hesabına ödəmiş, hərrac xərclərini hərrac təşkilatının bank hesabına ödəmişdir. Ödənilmiş 235200 manat vəsaitin tən yarısını digər mülkiyyətçi İcra şöbəsindən əldə etmişdir. Mübahisələndiril ən hərracda satılan əmlakın 2 mülkiyyətçisi olmuşdur. 1 mülkiyyətçi hərracın nəticələrini qəbul etmiş və vasaiti almışdır. İddiaçı özü hərrac prosesində iştirak etmiş, hərracın qalibini görmüş, hərracın keçirilməsinə etiraz etməmişdir. İddiaçı keçmiş həyat yoldaşı ilə mübahisəsini davam etdirmək niyyəti ilə mübahisəni yaradıb. Bu isə iddiaçının hüquqdan sui-istifadə etməsinin göstəricisidir.
43. Qətnamədən həmçinin üçüncü şəxs X7 da (vəkili Vəkil5) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiya məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-2598/2025 saylı, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsini və işin yenidən araşdırılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılması barədə qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
44. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərinin pozulması ilə qəbul edilib. İddiaçı mənzilin mülkiyyətçisi kimi deyil, paylı mülkiyyətçilərdən biri kimi qəbul edilməlidir. İddia tələbi mülkün tamlığına dair deyil, payı hissəsində yoxlanılmalı idi. Vəfa Məmmədova paylı mülkiyyətçi olaraq öz payına münasibətdə hərracın nəticələrini qəbul edir və iddiaçının iddiasını qərəzli və əsassız hesab edib. Belə ki, məhkəmə aktı ilə mənzil 294.000 manata qiymətləndirilmişdir. Əmlakın hərraca çıxarılan qiyməti mübahisə predmeti deyil. İddiaçı əsassız olaraq hesab edir ki, hərracın keçirilməsindən məlumatsız olmuşdur. Məhkəmə prosesində iddiaçının hər bir hərrac prosesində iştirak etməsi barədə video görüntü məhkəməyə təqdim edildikdən sonra iddiaçının məhkəməni yanıltmağa çalışdığı məlum olmuşdur. İddi açı hesab edir ki, əmlak ilkin dəyərinə satılmalı idi. Cavabdeh iddiaçıya əmlakın ilkin dəyəri ilə olan fərqi ödəyərək barışıq təklif etmiş iddiaçı bu təklifi də qəbul etməmişdir. İddiaçı mənzilin kilidini dəyişib V.Məmmədovanı mənzilə buraxmır. Paylı mülkiyyətçini mülkündən məhrum edir. Hərracdan 2 gün əvvəl iddiaçı V.Məmmədovaya barışıq təklif edib bildirib ki, “əmlakın dəyəri 400 000 manatdır, mən sənə 200 000 manat verirəm ərizəni icradan geri götür, əmlak hərracda satılmasın”. V.Məmmədova onunla razılaşır. Hərraca 1 gün qalmış hər iki tərəfin vəkillərinin iştirakı ilə görüş keçirilir. İddiaçı özü gəlmir. Vəkili onunla telefonla əlaqə saxlayır. Lakin iddiaçının yalan vədi ilə öncə V.Məmmədovadan ərizə alıb hərracı ləğv etdirmək və sonra onu oyalamaq kimi taktiki yol tutduğu məlum olur. Apellyasiya instansiyası diqqət etsəydi məlum olardı ki, mübahisələndirilən hərracın nəticələri etibarsız hesab edildiyi təqdirdə yenidən hərrac keçirilməlidir. Yeni hərrac isə artıq yeni norma ilə həyata keçirilməlidir ki, bu da iddiaçının iddiasında qeyd etdiyi ilkin qiymətlə hərracda satılmalı tələbinin əksinə əmlakın dəyəri 50% endirimə qədər düşəcəkdir. Hərracın nəticələri etibarsız hesab edilərsə, keçiriləcək yeni hərrac icra işi üzrə tələbkar, paylı mülkiyyətçi V.Məmmədovanın hüquqları ciddi şəkildə pozulacaqdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
45. Kassasiya şikayətinə etiraz daxil olmamışdır. Mülki işə tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
46. Maddə
140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
47. Maddə 148.2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir.
48. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
49. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə, əqd bağlandığı andan etibarsızdır.
50. Maddə 337.3 Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəf indən etibarsız sayılıbsayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir.
51. Maddə 415.1. Auksionlar və müsabiqələr açıq və qapalı ola bilər. Açıq auksionda və açıq müsabiqədə istənilən şəxs iştirak edə bilər. Qapalı auksionda və qapalı müsabiqədə yalnız bu məqsəd üçün dəvət olunan şəxslər iştirak edirlər.
52. Maddə 415.2. Qanunvericilikdə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, təşkilatçı hərracın keçirilməsini onun keçirilməsinə ən geci otuz gün qalmış bildirməlidir. Bildirişdə hərracın vaxtı, yeri və forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, o cümlədən hərracda iştirakın rəsmiləşdirilməsi, hərracı udan şəxsin müəyyənləşdirilməsi, habelə başlanğıc qiyməti haqqında və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş digər məlumatlar olmalıdır. Əgər hərracın predmeti müqavilə bağlamaq hüququ dursa, qarşıdakı hərrac barəsində bildirişdə bunun üçün verilən müddət göstərilməlidir.
53. Maddə 416.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfindən etibarsız sayıla bilər.
54. Maddə 416.2. Hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
55. Maddə 14.1. məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
56. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
57. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur
58. Maddə 217.4 Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlara əsaslandırır.
59. Maddə 218.1 Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunubolunmadığını müəyyən edir.
60. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində iş in hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
61. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
62. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiall arında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
63. Hazırkı kassasiya şikayəti Cavabdeh2 və üçüncü şəxs X7 tərəflərindən qətnamə tam mübahisələndirdiyindən apelyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
64. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilm ir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
65. Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin mövqeyinə görə, şikayətdə fundamental vacib hüquqi məsələlərin qaldırılmadığı təqdirdə, yuxarı instansiya məhkəmələrinin, xüsusən məhkəmə baxışının predmetini yalnız hüquqi məsələlərin təşkil etdiyi kassasiya instansiyası məhkəmələrinin şikayəti yalnız ona aid müvafiq qanunvericiliyə istinad etməklə rədd etmələri məqbul hesab oluna bilər (Avropa İnsan hüquqları Məhkəməsinin “Məzahir Cəfərov Azərbaycana qarşı” işi üzrə).
66. Bu baxımdan işin hallarına nəzər salındıqda görünür ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan normaları baxımından iddia tələbi ilə bağlı məsələlər lazımi qaydada araşdırılm ışdır. Kassasiya şikayətlərində irəli sürülən mahiyyətcə eyni dəlillər, iddianı rədd edən brinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslandırmasını təşkil edirdi və apellyasiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini ləğv etməklə, həmin dəlillərə kifayət qədər ətraflı qiymət vermişdir. Apelyasiya məhkəməsinin araşdırmalarını yetərli hesab edərək, onun qəbul etdiyi qərarın nəticələri ilə razılaşmaq və təsdiqi ilə kifayətlənmək mümkündür. Odur ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsində ətraflı şərh olunmuş həmin məsələləri təkrarlamağa lüzum qalmır.
67. Bununla yanaşı, məhkəmə kollegiyası əlavə olaraq aşağıdakıları qeyd etməyi zəruri sayır.
68. Cavabdeh2 işə baxılarkən hərracların qanuniliyinə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Kollegiyasının 24 oktyabr 20 24-cü il tarixli Qərarı ilə təsdiq edilmiş “İcra sənədinin icrası ilə bağlı borclunun əmlakının elektron hərracda satılması Qaydası”nın müddəaları əsasında qiymət verilməli olduğu barədə dəlilləri əsassızdır. Çünki işdən göründüyü kimi nəticələri mübahisələndirilən hərraclar xx.xx.2024-cü il, xx.xx.2024-cü il və xx.xx.2024-cü il tarixlərdə keçirilib. Kassatorun istinad etdiyi “İcra sənədinin icrası ilə bağlı borclunun əmlakının elektron hərracda satılması Qaydası” isə hərracların keçirilməsindən sonra qəbul edilib.
69. Mülki qanunvericiliyin zamana görə qüvvəsini tənzimləyən Mülki Məcəllənin 7-ci maddəsinə görə, Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 149-cu maddəsinin Vİİ hissəsində nəzərdə tutulanlar istisna olmaqla, mülki qanunvericilik müddəalarının geriyə qüvvəsi yoxdur və onlar qüv vəyə mindikdən sonra əmələ gəlmiş münasibətlərə tətbiq edilir. Qanunla birbaşa nəzərdə tutulmuş hallarda mülki qanunvericiliyin geriyə qüvvəsi ola bilər. Mülki hüquq subyektlərinə ziyan vurarsa və ya onların vəziyyətini pisləşdirərsə, mülki qanunvericiliyin geriyə qüvvəsi ola bilməz.
70. Mülki Məcəllənin 7.1-ci maddəsində əksini tapan müddəa, hüquqi müəyyənlik və sabitlik prinsiplərinə əsaslanır. Qanunun geriyə qüvvəsinin olmaması, yeni qanunun yalnız onun qüvvəyə mindiyi andan sonrakı hüquqi münasibətlərə şamil edilməsini nəzərdə tutur.
71. Bundan başqa, Cavabdeh2 vicdanlı əldə edən kimi hüquqlarının qorunmalı olduğu barədə dəlillər də əsassızdır. Belə ki, apelyasiya instansiyası məhkəməsi haqlı olaraq müəyyən etmişdir ki, hərracın keçirilmə qaydası qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olma mışdır. Çünki “İcra haqqında” Qanunun 84 və davamı maddələrinə əsasən icra məmuru tərəfindən satış yalnız qanunda nəzərdə tutulmuş qaydada və icra sənədinin tələbinə uyğun aparılmalıdır. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının 24 noyabr 2021-ci il tarixli, 02/2021 nömrəli qərardadında da qeyd edilmişdir ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracda satılması zamanı “İpoteka haqqında” Qanunun 42-43-cü maddələrinin müddəaları yalnız ipoteka predmeti olan əmlaklara tətbiq edilə bilər və digər hallarda bu qaydaların tətbiqi qanunsuz sayılmalıdır. Hazırkı işdə satılan əmlak ipoteka predmeti olmayıb, paylı mülkiyyətdə olan mənzil olmuşdur. Buna baxmayaraq, "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka əmlakına xas olan qaydada ardıcıl şəkildə satış qiymətinin a zaldılması yolu ilə təkrar hərraclar keçirilmiş, nəticədə mənzil ilkin müəyyən edilmiş 294.000 manat dəyərindən xeyli aşağı - 235.200 manata satılmışdır. Beləliklə, hərracın keçirilmə proseduru “İcra haqqında” Qanunun tələblərinə, məhkəmə qətnaməsinin icra olunma məqsədinə və ədalət prinsiplərinə zidd olmuşdur.
72. Ənənəvi olaraq daşınmaz əmlakların dövriyyəsi zamanı vicdanlılıq daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyasına əsaslanır. Lakin əmlakın dövriyyəsi hərrac üsulu ilə həyata keçirildiyi hallarda, hərracın keçirilməsi zamanı qanunun normalarına riayət olunması əlavə şərt kimi çıxış edir. Bu şərt, əşyanı hərracdan əldə edən şəxsin mülkiyyət hüququnun legitimliyinə təsir edə bilər. Çünki vicdanlı əldə etmə hüquqi sabitlik və dövriyyənin etiba rlılığı prinsiplərini təmin etməyə yönəlib, lakin bu institut yalnız qanuni əmlak əldə etmə hallarında tətbiq oluna bilər. Ümumi olaraq vicdanlı əldə etmə üç əsas şərtin mövcudluğunu nəzərdə tutur: əldə etmə hüquqi əsasla (müqavilə, hərrac və s.) baş verməlidir; əldə edən şəxs özgəninkiləşdirənin mülkiyyətçi olmadığını bilməməlidir; əldə etmə prosesi qanuni hərəkətlərin nəticəsində baş verməlidir.
73. Əgər əldə etmə qanunsuz hərracın nəticəsidirsə, o zaman əldə etmə hüquqi əsasdan məhrumdur və vicdanlılıqdan bəhs etmək mümkün deyil. Hərrac təşkilatı tərəfindən paylı mülkiyyətdə olan mənzilin ipoteka qaydası ilə təkrar hərraca çıxarılması və qiymətin aşağı salınması qanuna ziddir. Bu səbəbdən, hərrac etibarsız icra hərəkəti hesab olunur və bu hərracın nəticəsində əldə edilən mülkiyyət hüquq unun qorunması mümkün deyil, çünki alıcının hüququ qanunsuz prosedurdan törəmişdir. Mülki hüquqda vicdanlı əldə edən yalnız etibarlı hüquqi əsas olduqda qorunur. Bunun üçün əldə edən şəxs əmlakı əldə edərkən onun hüquqi vəziyyətinin qeyri-müəyyən olduğunu bilməmiş və bilməməli olmalıdır. Lakin hazırkı iş üzrə müəyyən edilmişdir ki, alıcı Cavabdeh2 mübahisəli mənzili hərracda əldə etmiş, həmin hərrac isə qanunsuz qaydada, ipoteka predmeti olmayan əmlaka dair normativ tələblərin pozulması ilə keçirilmişdir. Baxılan işdə hərrac etibarsız olduğuna görə Cavabdeh2 əmlak əldə etməsi hüquqi əsasdan məhrumdur və nəticə etibarilə vicdanlı əldə etmə institutunun müdafiəsindən yararlana bilməz. Hərracın nəticələrinin etibarsız sayılması və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən Cavabdeh2 adına verilmiş çıxarışın ləğv edilməsi qanuna və ədalət prinsiplərinə uyğundur.
74. Kollegiya bildirir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işdəki sübutlar araşdırılmış, onlara və iddiaçının dəlillərinə qanunvericiliyə uyğun hüquqi qiymət verilməklə yuxarıdakı qənaətə gəlinmiş və məhkəmənin gəldiyi nəticə əsaslandırılmışdır. Kassasiya kollegiyası apellyasiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə və əsaslandırma ilə razılaşır.
75. Kassasiya şikayətlərinin digər dəlilləri mahiyyəti etibarilə, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması və qətnamədə ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmaması ilə bağlıdır. Qeyd olunmalıdır ki, işin faktiki halları ilə bağlı dəlillər üzrə kassasiya icraatında araşdırma aparılmır, onlara qiymət verilmir. Çünki kassasiya icraatı yalnız məsələnin hüquqi tərəfi ilə, yəni şikayət verilən qətnamədə qanun pozuntularının mövcudluğu və ya onun olmamasına dair şikayətdə qoyulmuş məsələlərə cavab verilməsi ilə məhdudlaşır. Kassasiya instansiyası məhkəməsi sübuta yetirilməyən halların əlavə araşdırılması vəzifəsini öz üzərinə götürmədən mülki prosesdə rəhbər tutulan hüquqi həqiqət prinsipinə uyğun olaraq, yalnız iş üzrə müəyyən edilmiş hallara hüququn düzgün tətbiq edilib-edilmədiyini yoxlayır.
76. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən işin hallarının araşdırılması üçün tərəflərə lazımi şərait yaradıldığından və onların dəlillərinə hüquqi qiymət verildiyindən iş üzrə maddi və prosessual hüquq normaları düzgün tətbi q olunmuşdur, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas təşkil etmir.
77. Məhkəmə kollegiyası yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, qərara aldı: Kassasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2025-ci il 16 may tarixli 2(103)2598/2025 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.