Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-2873/2025 24.09.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 Məhərrəm oğluna və Cavabdeh2 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: ümumi birgə mülkiyyətdə olan əmlakın naturada bölünməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər X9 (məruzəçi hakim), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı daşınmaz əmlakın və torpaq sahələrinin naturada ayrılması tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 23 iyun 2025-ci il tarixli 2(103)-2641/2025 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı kassasiya şikayətinə 24 sentyabr 2025 -ci il tarixdə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları: 1. ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 67,50 kv.m olan fərdi yaşayış evinin “B” tikilisi iddiaçının, “A” tikilisi isə cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 paylı mülkiyyətindədir və hər üçünün mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır.
2. Fərdi yaşayış evinin yerləşdiyi 344 kv.m torpaq sahəsi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində tərəflərin ümumi mülkiyyətində olan əmlak kimi qeydə alınmış, torpaq sahəsi üzərində paylar müəyyən edilməmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, sonrad an iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə verərək ünvan 2 ünvanında (yeni qaydalarla ünvan 3ında və onun ətrafında yerləşən cəmi 285 kv.m. torpaq sahəsinin iddiaçının, A tikilisinin payçılar X4 və Cavabdeh1 xüsusi mülkiyyəti, A tikilisinin altında və onun ətrafında ümumilikdə 58 kv.m. torpaq sahəsinin Cavabdeh1 xüsusi mülkiyyəti hesab edilərək hal-hazırkı və texniki pasportdakı mövcud, texniki vəziyyətə uyğun olaraq evin və torpaq sahələrinin naturada ayrılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
4. İddiaçı iddia ərizəsində göstərmişdir ki, fərdi yaşayış evi 0,0344 ha torpaq sahəsindən ibarət olmaqla, texniki pasporta və faktiki vəziyyətə əsasən əvvəldən birbirindən təcrid olunmuş “A" və “B" tikililərindən ibarətdir. İlk əvvəl hər iki tikili X3 məxsus olmuşdur. xx.xx.1999- cu il tarixdə o, 18 kv.m olan “A" tikilisini rəsmi alqı-satqı müqaviləsi əsasında Cavabdeh1 satmışdır və onun mülkiyyətindədir. Həmin vaxtdan Cavabdeh1 həmin tikilidə yaşamış, ora sahiblik etmişdir. Evin digər sahəsinin ona heç bir aidiyyatı olmamışdır. “B” tikilisi və ətrafında olan torpaq sahəsi iddiaçının sahibliyində, sərəncamında və istifadəsində olmaqla xüsusi mülkiyyətindədir. “A" tikilisinin önündə olan kiçik torpaq sahəsi də Cavabdeh1 istifadəsində olmuş, daha sonra o, həmin sahəni mətbəx və dəhliz kimi inşa edərək, evinə birləşdirmişdir. Yuxarıda qeyd edilən evə dair Dövlət Reyestrindən çıxarışlar da mövcuddur. Çıxarışlarda hər iki mülkiyyətçinin torpaq sahələri cəm olaraq, 0.0344 ha, tikililərin ümumi sahəsi isə 67,50 kv.m olaraq qeyd edilmişdir. Buna səbəb, evin və torpağın nat urada ayrılmaması, ünvanı bir olduğu üçün torpağın və tikililərin sahəsinin hər iki mülkiyyətçinin çıxarışında eyni göstərilməsi olmuşdur. 2021-ci il tarixdə Cavabdeh1 əsassız olaraq iddia etməyə başlamışdır ki, çıxarışda qeyd edilən torpaq sahəsinin yarısı ona məxsusdur. Daha sonra o, cavabdehlər İddiaçı, X5 və X11rşı “torpaq sahəsinin qanunsuz sahiblikdən geri qaytarılması və digər” tələblərə dair iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinə müraciət etmişdir. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(011)-330/2022 nömrəli qətnaməsi ilə iddia təmin edilməmiş və qətnamə qanuni qüvvəyə minmişdir.
5. Cavabdeh1 iddia ərizəsinə yazılı etirazında qeyd etmişdir ki, mübahisəli torpaq sahəsi tərəflər arasında bərabər bölünməlidir.
6. Bakı şəhəri Xətai rayon Məhkə məsinin 2(011)-57/2025 nömrəli, 21 yanvar 2025ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, ünvan 4 ünvanında (yeni qaydalarla ünvan 5li fərdi yaşayış evinin altına düşən 46,6 kv.m. (0,0466 ha) torpaq sahəsi, B literli fərdi yaşayış evinin ətrafında olan ümumi sahəsi 239,4 kv.m. (0,02394 ha) olmaqla, cəmi 286 kv.m. (0,0286 ha) torpaq sahəsi İddiaçı xüsusi mülkiyyəti hesab edilərək, həmin torpaq sahəsi və B literli fərdi yaşayış evinin üzərində İddiaçı payının müəyyən edilməklə naturada ayrılması, ünvan 4 ünvanında (yeni qaydalarla ünvan 6 fərdi yaşayış evinin altına düşən 43,1 kv.m. (0,0143 ha) torpaq sahəsi, A literli fərdi yaşayış evinin ətrafında olan ümumi sahəsi 14,9 kv.m. (0,0149 ha) olmaqla, cəmi 58 kv.m. (0,058ha) torpaq sahəsi Cavabdeh1 xüsusi mülkiyyəti hesab edilərək, A literli fərdi yaşayış evinin altında və ətrafında yerləşən, cəmi 58 kv.m. (0,058ha) torpaq sahəsi üzərində Cavabdeh1, A literli fərdi yaşayış evinin üzərində isə Cavabdeh1 və X4 paylarının müəyyən edilməklə naturada ayrılması, tərəflərin adlarına torpaq sahələrinə, habelə "A” və "B” literli fərdi yaşayış evinə dair paya mülkiyyət hüququnu təsdiq edən daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın verilməsi Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə həvalə edilməsi, iddia tələbinin qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
7. Məhkəmə-tikinti ekspertizasının xx.xx.2022-ci il tarixli, 10/23 saylı rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, “A” və “B” tikililərindən başqa əlavə tikili inşa edilmişdir. “A” tikilisinin qarşısında sahəsi 12,25 kv.m mətbəx sahəsi, 10.32 kv.m olan digər tikili inşa edilmişdir. Hər iki tikilinin yola tərəf ayrıca giriş-çıxışı olduğundan “B" tikilisindən istifadə "A” tikilisindən və onun yerləşdiyi torpaq sahəsindən sərbəst istifadəyə maneçilik yaratmır. Hər iki tikili bir-birindən təcrid olunmuşdur. Onlar arasında olan qalan boş torpaq sahəsi 70 kv.m-dir. Tikililər arasında rəsmi bölgü olmadığından mübahisəli torpaq sahəsinin konkret hansı tikiliyə aid olmasını və “A” tikilisinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin zəbt olunubolunmamasını müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Həm iddiaçıya, həm də İddiaçı verilmiş çıxarışlarda daşınmaz əmlakın və torpaq sahəsinin eyni ölçüdə qeyd edilməsinin səbəbi isə “A” və “B” tikililərinin eyni ünvanda yerləşmələri ilə bağlıdır. ƏMDK yan ında DƏDRX Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsi Bakı şəhər 1 saylı Ərazi İdarəsinin xx.xx.2022-ci il tarixdə Məhkəmənin sorğusuna verdiyi cavab məktubunda qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri Xətai rayonu, Əhmədli qəsəbəsi, N.Mahmudov küçəsi, 3 saylı fərdi yaşayış evinin ümumi sahəsinin 67,5 kv.m, yerləşdiyi torpaq sahəsinin 0,0344 ha olduğu üçün hər iki çıxarışda sahələr eyni göstərilmişdir. Hazırda iddiaçı ilə cavabdeh arasında yuxarıda qeyd edilən evlə bağlı mübahisələri davam etməkdədir. Belə ki, cavabdeh iddia edir ki, evin ümumi torpaq sahəsi hər iki mülkiyyətçi arasında bərabər şəkildə bölünməlidir. Cavabdehin əsassız iddiaları, həmçinin ünvanın bir olması səbəbindən ortaya çıxan bir sıra problemlərin həlli naminə tikililərin və torpaq sahəsinin faktiki vəziyyətə və te xniki pasporta əsasən naturada bölünməsi labüddür. Belə olan təqdirdə hər iki tərəfin ünvanı ayrı olmaqla, gələcəkdə yaranacaq digər problemlərin qarşısı alınacaqdır. Fərdi yaşayış evinin texniki pasportunda evin, torpaq sahəsinin faktiki vəziyyəti və ölçüləri dəqiq göstərilsə də, ancaq çıxarışda “A” və "B” tikilisinin, həmçinin də torpaq sahəsinin ölçüləri tam göstərilib.
8. Məhkəmə hesab etmişdir ki, fərdi yaşayış evi və onun altına düşən torpaq sahəsində iddiaçı özünə aid payının naturada bölgüsünü tələb etməkdə haqlı olduğundan, habelə keçirilmiş ekspertiza rəyi ilə mübahisəli əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü nəzərə alındıqda iddia həmin hissədə təmin edilməlidir.
9. Məhkəmə öz mövqeyini Mülki Məcəllənin 220.1, 220.2, 220.3, 220.6-cı və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 1 19.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
10. Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti vermiş, qətnamənin ləğv edilməsi və torpaq sahəsinin tərəflər arasında bərabər bölünməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən tərtib olunmuş Bakı şəhəri, Əhmədli qəsəbəsi, Nadir Mahmudov küçəsi, ev
3. Yeni qaydalarla: ünvan 7 ünvanında yerləşən fərdi yaşayış evləri və torpaq sahəsinin bölgü sxemində «A» literli fərdi yaşayış evinin ətrafında olan torpaq sahəsinin ümumi sahəsi 172.0 m2, «B» literli fərdi yaşayış evinin ətrafında olan torpaq sahəsinin ümumi sahəsi 172.0 m2 olması müəyyən edilmişdir. Lakin İddiaçı torpaq sahəsinin əksər hissəsini zəbt etmiş və iddiaçı Cavabdeh1 məxsus hissəsini qanunsuz olaraq X20 və X1. Hazırda mübahisəli torpaq sahəsində heç bir subyektiv hüquqa malik olmayan X20 və X10 qanunsuz tikili inşa etdirmişlər. Birinci instansiya məhkəməsi işin bu hallarına düzgün hüquqi qiymət verməmişdir.
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 23 iyun 2025-ci il tarixli 2(103)-2641/2025 nömrəli qətnaməsi ilə Cavabdeh1 apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, Bakı şəhəri Xətai rayon Məhkəməsinin 2(011)-57/2025 nömrəli, 21 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş, iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilərək, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı (AR Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şə xsin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “daşınmaz əmlakın və torpaq sahələrinin naturada ayrılması” tələbinə dair iddiası rədd edilmişdir. (hakimlər X7 (sədrliyi və məruzəsi ilə), X21 və X2 ibarət tərkibdə)
13. Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 10/4735 nömrəli, 22 noyabr 2024-cü il tarixli rəyi ilə müəyyən edilmişdir ki, torpaq sahəsinin ümumi sahəsi 344 kv.m (0,344 ha) («A» literli fərdi yaşayış evinin altına düşən sahənin 43,1 kv.m (0,0431 ha), «A» literli fərdi yaşayış evinin ətrafında olan torpaq sahəsinin ümumi sahəsi 14,9 kv.m (0,0149 ha), cəmi 58,0 kv.m (0,058 ha), «B» literli fərdi yaşayış evinin altına düşən sahənin 46,6 kv.m (0,0466 ha), «B» literli fərdi yaşayış evinin ətrafında olan torpaq sahəsi nin ümumi sahəsi 239,4 kv.m (0,2394 ha), cəmi 286,0 kv.m (0,286 ha)) təşkil edir. Fərdi yaşayış evlərinin və torpaq sahəsinin faktiki vəziyyətini, planlı yerləşməsini, torpaq sahələrinə ayrı-ayrılıqda giriş-çıxış qapısının olduğunu, tərəflərin hər birinin faktiki istifadəsində olan yaşayış və yardımçı sahənin ümumi sahədən təcrid şəkildə bölündüyünü nəzərə alaraq, fərdi yaşayış evinin faktiki bölünməyə uyğun şəkildə naturada bölünməsi İnşaat Norma və Qaydalarının 2.08.01.89*-nun 1.1,2.2,2.4.,2.9. bəndlərinin və Məhkəmə Tikinti-X8 Metodlarının tələblərinə uyğun olaraq texniki cəhətdən mümkündür.
14. Məhkəmə iş üzrə araşdırma apararaq belə nəticəyə gəlmişdir ki, “A” və “B” tikililərin rəsmi qeydiyyatı barədə hüquqi əsaslar olmadan müvafiq texniki pasportlar tərtib edilmişdir ki, ona görə müv afiq icra hakimiyyəti tərəfindən düzəlişlərin aparma hüquqlarına müvafiq inzibati icraat qaydasında araşdırma aparılmalı, torpağın ayrılma mümkünlüyü isə ilk olaraq buna əsas olmuş hüquqlardan irəli gələn əsaslara söykənməlidir. İddiaçının məhz iddia tələbində qeyd etdiyi istəklə və əmlakın faktiki sahiblikdən irəli gələrək, hüquqi əsaslar olmadan tələbdə göstərilənlərə müvafiq, qeyri-bərabər formada, hətta ekspertin rəyində göstərildiyi kimi buna faktiki imkanların yol verildiyi halda belə, yolverilməzdir. Faktiki ayrılmanın mümkünlüyü tikinti-inşaat normaların buna imkan verdiyini müəyyən edir, lakin ümumi mülkiyyətin naturada ayrılması ümumiliyə son qoymaq istəyən həm mülkiyyətçilərin razılıq əsasında iradə ifadəsinə zidd olmamalıdır. Belə ki, hazırda mübahisə predmeti olan torpaq ümumi mülkiyyət kimi qeydə alınmış və mülkiyyətçilərin payları müəyyən edilməyərək dövlət reyestrində paylı mülkiyyət növündə təsbit edilməmişdir. Bundan əlavə, iddiaçı tələbində də məhz onun hüquqlarının üstünlüyü baxımından torpaq sahəsinin faktiki sahiblik əsasında tələbdə göstərilmiş qeyri-bərabər şərtlərdə naturada bölgüdə israrlı olduğundan və cavabdehlə razılıq əsasında bölgüyə etiraz etdiyindən şikayətdə qeyd edilən şərtlərlə barışığa nail olmaq mümkün olmamışdır. Qeyd edilməlidir ki, tərəflərin torpağa dair hüquqları ümumi mülkiyyət formasında təsbit edilmiş və bu baxımdan naturada bölgünün mümkünlüyü ilk növbədə tərəflərin razılaşması ilə mümkün ola bilər.
15. Cavabdeh iddiaçının istəyinə rəğmən torpaq sahəsinin bərabər payda naturada bölgüsünü istəsə də, buna dair iddia tələbi irəl i sürməmiş, apellyasiya şikayətində bu tələbi rəsmi bəyan etmiş olsa da, buna əsasların məhz bu prosessual zamanda yaranmasına dair vəsatətlər vermədiyindən, habelə ümumiyyətlə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada (forma və məzmuna müvafiq) qarşılıqlı iddia verilmədiyindən bunun mümkünlüyü də müzakirə edilməmişdir. Ona görə, bu əsasla hüquqi müstəvidə (tələbdən kənar) müzakirələrin aparılması mülki prosessual qanunvericilyin tələblərinə ziddir.
16. Məhkəmə belə nəticəyə gəlmişdir ki, iddiaçının tələb etdiyi qeyri-bərabər tərzdə əmlakın naturada bölgüsü üçün hüquqi əsaslar müəyyən edilmədiyindən iddia rədd edilməlidir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllənin 213.1-213.4, 214.1, 220.1, 220.3, 238.1-238.3-cü, Torpaq Məcəllənin 88ci və M ülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 80, 155.1, 155.3, 154.1, 156.1.3-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
18. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsinə dair qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
19. Kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 24, 25, 60-ci, Mülki Məcəllənin 152, 213, 214, 220-ci, Torpaq Məcəllənin 88.1-ci və Mülki prosessual Məcəlləsinin 6, 8.1, 9, 14, 77.1, 88, 217.1, 217.3 və 217.4-cü maddələrinə istinad edərək, onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220-ci maddəsinə əsasən iddiaçının öz tikilisini və torpaq sahəsinin naturada ayrılması hüququnu pozaraq, ədalətsiz qərar qəbul etmişdir. Belə ki, iş materiallarında kifayət qədər sübut və əsas mövcuddur ki, “A” tikilisi əvvəldən, yəni mərhum Məryəm Nurmətovaya məxsus olduğu vaxtdan ayrıca giriş-çıxışa malik tikili olmuşdur. Həmin tikilinin “B” tikilisinə və onun ətrafında yerləşən torpaq sahəsinə heç bir aidiyyatı olmamışdır. Eyni zamanda qeyd olunmalıdır ki, Xətai Rayon İcra Hakimiyyətinin 1998-ci il tarizli 22 may tarixli sərəncamı ilə hər iki tikili Məryam Nurmətovanın adına sənədləşdirilmişdir. Həmin sərəncama əlavə edilmiş cizgidən də, görünür ki, hələ 1998-ci ildə Xətai Rayon İcra Hakimiyyəti sərəncam verərkən qeyd edilən hər iki tikili, onların altında və ətrafında olan torpaq sahəsi də, Məryam Nurmətovanın istifadəsində olmuşdur. Bundan da, əlavə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin sorğusuna cavab olaraq, DƏDRX-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən göndərilmiş sənədlərdən də, görünür ki, qeyd edilən tikililər və torpaq sahəsi ümumilikdə 1998-ci ildən də, çox əvvəlki illərdə Normetovlar ailəsinin istifadəsində olmuş və texniki sənəddə ad və soyadları göstərilmişdir. Məryəm Numetova mülkiyyətçi olaraq, özünə məxsus, ayrıca tikilini Cavabdeh1 satmışdır. Həmin alqı-satqıdan 23 il sonra Cavabdeh1 əsassız olaraq iddia etməyə başlamışdır ki, ünvan üzrə torpaq sahəsinin yarısı ona məxsusdur. Bunun izahı ondan ibarətdir ki, Cavabdeh1 köhnə qeydiyyat vəsiqəsini yeni çıxarışla əvəz etdikdən sonra, həmin çıxarışda torpaq sahəsinin 0,0344 ha yazılmasını görmüş və belə hesab etmişdir ki, orada yazılan sahənin yarısı ona məxsusdur. Çıxarışda nəinki torpaq sahəsi, həmçinin hər iki tikilinin ümumi sahəs i 67,50 kv.m qeyd edilmişdir. Buna səbəb hər iki tikilinin və torpaq sahəsinin eyni ünvanda olmasıdır. Əslində həm tikililər, həm də, torpaq sahəsi bir-birindən təcrid olunmuşdur. Hazırki iş üzrə birinci instansiya məhkəməsi zamanı təyin edilmiş ekspertiza zamanı bu hallar araşdırılmış, tədqiq edilmiş və obyektiv rəy verilmişdir. İddiaçının istəyi həm tikililərin, həm də, torpaq sahəsinin naturada ayrılması olmuşdur ki, tərəflər yeni ünvan alsınlar və faktiki mövcud şəkildə olduğu kimi deyil, hər mülkiyyətçinin ayrıca çıxarışı və texniki pasportu olsun. Təəssüf ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi ədalətsiz qərar qəbul etmişdir.
20. Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 88-ci maddəsi qətnamənin əsaslandırma hissəsində qeyd etmişdir. Bu maddəyə istinad etsək görünür ki, “torpaq sahəsinə m ülkiyyət hüququ da həmin şəxsə tikilinin, qurğunun və ya müəssisənin əvvəlki mülkiyyətçisinə məxsus olan həcmdə və torpaq sahəsindən istifadə üzrə müəyyən edilmiş şərtlər və məhdudiyyətlər qalmaqla keçir” deyə qeyd edilmişdir. Hesab etsək ki, məhkəmə bu maddəni hazırki mübahisəyə düzgün tətbiq etmişdir, o zaman əsaslı iddia rədd olunmamalı idi. Belə ki, bir daha qeyd etmək istəyirəm ki, mülkiyyətçi Məryam Normetova 1999-cu il tarixdə Cavabdeh1 yalnız ayrıca-giriş-çıxışı olan, təcrid şəklində “A” tikilisini satmışdır. X15 məxsus olan həcmdə “A” tikilisini Cavabdeh1 satmışdır. Məhkəmə qətnaməsini həmçinin bu maddə ilə əsaslandırsa da, yekunda düzgün olmayan, ədalətsiz qərar qəbul etmişdir.
21. Kassasiya şikayətinə etiraz verilməmişdir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəl ləsi
22. Maddə
140. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
23. Maddə 141.1. Əgər daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmunu torpaq sahəsi üzərində hüquqa və ya həmin hüququn məhdudlaşdırılmasına dair həqiqi hüquqi vəziyyətə uyğun deyildirsə, hüququ qeydə alınmamış və ya hüququ düzgün qeydə alınmamış şəxs, yaxud mövcud olmayan yüklənmə haqqında qeydin daxil edilməsi ilə hüququ pozulmuş şəxs daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeyddə düzə lişin aparılması üçün belə düzəlişlə hüququna toxunulan şəxsdən razılıq verməsini tələb edə bilər.
24. Maddə 141.2. Bu Məcəllənin 141.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hallarda daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin mötəbərliyinə qarşı etiraz edilə bilər.
25. Maddə 213.1. İki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətində olan əşya onlara ümumi mülkiyyət hüququ əsasında mənsubdur.
26. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər.
27. Maddə 213.3. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir.
28. Maddə 213.4. Ümumi mülkiyyət təyinatı dəyişdirilmədən bölünə bil məyən əşyanın (bölünməz əşya) və ya bu Məcəlləyə görə bölünməli olmayan əşyanın iki və ya bir neçə şəxsin mülkiyyətinə daxil olması zamanı yaranır. Bölünən əşyaya ümumi mülkiyyət bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş hallarda yaranır.
29. Maddə 214.1. Əgər paylı mülkiyyət mülkiyyətçilərinin payları bu Məcəlləyə əsasən təyin edilə bilmirsə və bütün mülkiyyətçilərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilməyibsə, paylar bərabər sayılır.
30. Maddə 215.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir.
31. Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər.
32. Maddə 220.2. Paylı mül kiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər.
33. Maddə 220.3 Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir.
34. Maddə 220.6 Bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satı ş pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
35. Maddə 416.1 Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
36. Maddə 416.2 Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
37. Maddə 417.1.1 Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Kassasiya baxışının hədləri:
38. İddiaçı tərəfindən qətnamə tam mübahisələndirdiyindən, kassasiya baxışının hədlərini apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
39. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş qətnamə maddi və prosessual hüquq normalarının tələbləri pozulmaqla qəbul edildiyindən ləğv edilməlidir.
40. İlk növbədə qeyd edilməlidir ki, məhkəmə tərəfindən apellyasiya baxışının hədlərinin müəyyən edilməsi ilə bağlı prosessual qanunvericiliyin tələbinə riayət edilməmişdir. Belə ki, MPM-nin 372.6-cı maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsin in qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2011-ci il tarixli qərarında qeyd edilmişdir ki, şikayətin dəlilləri tərəfin qətnaməni mübahisələndirdiyi hissəsi ilə bağlı dəlillərdə özünü büruzə verir. Qətnamə tamamilə mübahisələndirildiyi halda şikayətin dəlilləri onun bütün hissələrinin əsassızlığı ilə bağlı, hissəvi mübahisələndirildikdə isə məhz həmin hissəsinin əsassızlığı ilə bağlı olmalıdır. Bu dəlillər şikayətin obyektini müəyyən edir.
41. İddia ərizəsindən görünür ki, iddiaçı tərəfindən həm tərəflərin paylı mülkiyyətində olan fərdi yaşayış evinin, həm də birgə mülkiyyətdə olan torpaq sahəsinin naturada bölünməsi barədə iddia qaldırılmış, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən paylı mülkiyyətdə olan fərdi yaşayış evinin bölünməsi hissəsində iddia rədd edilmişdir. İddianın rədd edildiyi hissədə məhkəmə qətnaməsi iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməmiş, qətnamədən yalnız cavabdeh tərəfindən apellyasiya şikayəti verilərək qətnamənin tam ləğv edilməsi xahiş olunsa da, dəlillər yalnız torpaq sahəsinin düzgün bölünməməsi ilə bağlı olmuşdur. Belə olan halda məhkəmə apel lyasiya şikayətinin dəlillərinə əsasən iddianın təmin edildiyi hissədə mübahisələndirilən qətnaməni hansı səbəbdən tam ləğv etdiyini əsaslandırmalı olduğu halda qətnamədə belə bir əsaslandırma yoxdur.
42. Kollegiya kassatorun Cavabdeh1 yalnız “A” tikilisinin satıldığı, xx.xx.1999-cu il tarixli müqavilə əsasında hər hansı torpaq sahəsi satılmadığı barədə dəlilləri ilə bağlı qeyd edir ki, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində “A” və “B” tikililərinin yerləşdiyi 0,0344 torpaq sahəsi tərəflərin birgə mülkiyyətində olan əmlak kimi qeydə alındığından və MM-nin 140 və 141-ci maddələrinə əsasən reyestr qeydində düzəliş aparılmadığı təqdirdə qeydin həqiqiliyi prezumpsiyası qüvvədə olduğundan bu dəlillər əsassızdır.
43. Kollegiya kassasiya şikayətinin bu dəlili ilə razılaşır ki, “A” tikilisi Cavabdeh1 tərəfindən xx.xx.1999-cu il tarixli müqavilə əsasında əldə edildiyindən tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin alqı-satqı predmeti olub-olmadığına hüquqi qiymət verərkən apellyasiya instansiyası məhkəməsi müqavilə bağlandığı vaxt qüvvədə olmamış (xx.xx.2000-ci il tarixdən qüvvəyə minmiş) Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 88-ci maddəsinə istinad etməklə maddi hüquq normasının tətbiqində səhvə yol vermişdir. MPM-nin 217.2-ci maddəsinə əsasən qətnamə mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır.
44. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddianın rədd edilməli olduğuna dair mövqeyini belə əsaslandırmışdır ki, hazırkı halda cavabdeh ümumi mülkiyyətdə olan torpaq sahəsinin bərabər, iddiaçı isə qeyri-bərabər, faktiki vəziyyətə uyğun bölünməsini tələb etdiyindən, qeyri-bərabər bölgü üçün isə qanuni əsaslar olmadığından iddia təmin edilə bilməz.
45. Kollegiya apellyasiya məhkəməsinin bu mövqeyi ilə razılaşmayaraq qeyd edir ki, MM-nin 220.3-cü maddəsində mülkiyyətçilərin ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədiyi hallarda mülkiyyətçinin payın naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb etmək hüququ nəzərdə tutulur. Yəni mülkiyyətçilər arasında əmlakın bölünmə şərtləri barəsində razılaşma olmadığı halda tərəflər bu mübahisənin həll edilməsi üçün məhkəməyə müraciət etmək məcburiyyətində qalır. Belə olan halda məhkəmə mübahisəni mülki qanunvericiliyin müvafiq münasibətləri tənzimləyən normaları əsasında həll etməlidir.
46. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın ideal və real bölgüləri mümkündür. İdeal bölgü əşyanın fiziki cəhətdən bölünmədən əşya üzərində mülkiyyət hüququnda payların müəyyən edilməsini, real bölgü isə əşyanın fiziki cəhətdən mülkiyyətçilər arasında paylarına müvafiq olaraq faktiki bölünməsini nəzərdə tutur. İdeal bölgüdən fərqli olaraq, real bölgüdə hər bir mülkiyyətçi (və ya ayrılan mülkiyyətçi) öz hissəsi üzərində tam mülkiyyət hüququna malik olmaqla, fərdi mülkiyyətçi halına gəlir.
47. Nəzərə alınmalıdır ki, torpağın naturada ayrılması (real bölgü) barədə iddia tələbinə hüquqi qiymət verilməsi üçün bu iddiaya baxan məhkəmə eyni zamanda ayrılmaq istəyən mülkiyyətçinin payını (ideal bölgü) müəyyənləşdirilməlidir.
48. Paylı mülkiyyətdə olan əşyanın mülkiyyətçilər aras ında bölünməsi və ya mülkiyyətçinin əşyadakı payının ayrılması ilə bağlı məsələləri nizamlayan Mülki Məcəllənin 220 və 221-ci maddələrinin məzmunundan belə nəticəyə gəlmək olar ki, bölünmə və ayrılma anlayışları eynilik təşkil etməməklə, fərqli hüquqi mexanizmləri nəzərdə tutur. Paylı mülkiyyətdə olan əşyadan mülkiyyətçilərin birinin (və ya bir neçəsinin) payının ayrılması proseduru Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələri, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi ilə əşya üzərində iştirakçıların paylı mülkiyyət hüquqlarına xitam verilməsi proseduru isə 221-ci maddəsi ilə tənzimlənir. (Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaları Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 02/2024 saylı q ərardadı)
49. Kollegiya qeyd edilənlərə əsasən hesab edir ki, hazırda tərəflərin ümumi mülkiyyətində olan torpaq sahəsinin üç mülkiyyətçisi olduğu və mülkiyyətçilərdən yalnız birinin öz payının ayrılmasını tələb etdiyi nəzərə alınarsa mübahisə MM-nin 220.3-220.6-cı maddələri tətbiq edilməklə həll edilməli, iddia tələbinə hüquqi qiymət verilərkən eyni zamanda MM-nin 213.3-cü, 214.1-ci maddələrinin tələbləri nəzərə alınmalıdır.
50. Kollegiya həmçinin qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, MM-nin 214.1-ci maddəsi daşınmaz əmlak mülkiyyətçiləri arasındakı münasibətlərə tətbiq edildiyi halda MM-nin 144.1-ci maddəsinin tələbinə əsasən “mülkiyyətçilərin razılaşması” ifadəsi mülkiyyətçilər arasında ümumi əmlakdakı paylarla bağlı notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə kimi başa düşülməlidir. Belə ki, MM-nin 144.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməli olduğundan mülkiyyətçilər arasında payların qeyri-bərabər bölgüsü haqqında şifahi və ya konklyudent hərəkətlərlə (hasarın çəkilməsi və s) ifadə olunan razılaşma MM-nin 329.1-ci maddəsinə əsasən (qanunla müəyyən edilmiş forma tələblərinə riayət etməməklə bağlanılmış əqd) etibarsızdır.
51. Azərbaycan Respublikası MPM-in 418.1-ci maddəsinə əsasən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsasdır.
52. Göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, mübahisələndirilən qətnamə ləğv edilərək iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılmalıdır.
53. Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2641/2025 nömrəli 23 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə qaytarılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.