Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3144/2025 18.11.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: mənzilə dair bağlanmış müqavilə ilə naturadakı sahə fərqinə görə artıq ödənilmiş məbləğin kompensassiyası, müqavilə azadlığı, sübutetmə vəzifəsi, sübutların qiymətləndirilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Babayev Zəki Baba oğlu (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Baxışova Vüsalə Ələkbər qızından ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı “mənzilin çatışmayan sahəsinə görə pul” tələbinə dair iddiası ilə bağlı mülki iş üzrə Bakı Ape llyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-3237/2025 nömrəli, 12 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı (Vəkil1) tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 18 noyabr 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. Qaranti-İnşaat-2012” MTK (“İcraçı”) ilə X2 (“Sifarişçi”) arasında bağlanmış “Daşınmaz əmlakın sifarişi barədə” 20 noyabr 2021-ci il tarixli 203 nömrəli müqavilədən görünür ki, “İcraçı” ünvan 1 ünvanda yerləşən “C” bloku, 9-cu mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 53,0 kv metr olan 1 otaqlı, 47C saylı mənzil tikib “Sifarişçiyə” təhvil verməyi, “Sifarişçi” isə mənzilin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə m ənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon, və digər bütün köməkçi sahələr daxildir. Müqavilənin 2.1-ci bəndinə əsasən “Sifarişçi” bu müqavilə ilə nəzərdə tutulmuş mənzilin hər kv.metri üçün 1.700 manat, ümumilikdə 90.100 manat məbləğində pulu “İcraçıya” nağd və ya bank hesabı vasitəsilə ödəyir. Müqavilənin 7.4-cü bəndinə əsasən hazırkı müqavilənin 2 nüsxədə Azərbaycan dilində tərtib olunmuşdur və Tərəflərdən hər birində müvafiq olaraq 1 nüsxə saxlanılır.
2. Cavabdeh MTK ilə X2 arasında bağlanmış 203 nömrəli, 20 noyabr 2021-ci il tarixli müqaviləyə 1 saylı Əlavədən isə görünür ki, MTK ilə X2 Bakı şəhəri, M.Sənani küçəsində yerləşən “X4” adlı binada yerləşən mənzildən, qeyri-yaş ayış sahəsindən və ümumi istifadədə olan sahələrdən istifadə olunmasına dair müqavilə bağlamışlar.
3. Cavabdeh MTK tərəfindən verilmiş 20 noyabr 2021-ci il tarixli maliyyə arayışına görə, ünvan 2 ünvanında inşa edilən “X4” yaşayış kompleksində, “C” binası, 9-cu mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 53 kv metr olan 1 otaqlı, 47 saylı mənzilin pay dəyəri İddiaçı tərəfindən hər kv metr üçün 1.700 manat olmaqla, (53 kv metr x1.700 manat) ümumi 90.100 manat tam ödənilmişdir, borcu yoxdur.
4. Cavabdeh MTK üzvlərinin X1 xx.xx.2022-ci il tarixli çıxarışdan görünür ki, vətəndaş İddiaçı kooperativə üzv qəbul olunmaqla, ünvan 3 ünvanında inşa olunan “C” binası, 9 mərtəbədə, 47 nömrəli, 1 otaqlı, ümumi sahəsi 53 kv. metr olan mənzilin payçısı olması təsdiq olunmuşdur.
5. ƏMDK yanında DƏDRX-ə təqdim edilmək üçün hazırlanmış 1 avqust 2022-ci il tarixli maliyyə arayışından görünür ki, İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MTK-nın Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi, 173 ünvanında inşa olunan “C” binası, 9 mərtəbədə, 47 nömrəli, 1 otaqlı, ümumi sahəsi 53 kv. metr mənzilin pay dəyəri tam ödənilmişdir və kooperativə borcu yoxdur.
6. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi, b 153, 155, 171, 173, 175, m.47 (yeni qaydalarla: AZ 1007, ünvan 4 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 40,60 kv.m. olan mənzil İddiaçı adına xx.xx.2022-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
7. İddiaçı tərəfindən Cavabdeh MTK-ya göndərilmiş xx.xx.2022-ci il tarixli pretenziya məktubuna əsasən, İddiaçı 13 kv. m etr üçün artıq ödənilmiş 22.100 manat məbləğində pul vəsaitinin geri qaytarılmasını xahiş etmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları. Birinci instansiya məhkəməsində icraat:
8. İddiaçı (bundan sonra iddiaçı) nümayəndəsi və vəkili Vəkil1 Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə (bundan sonra cavabdeh, yaxud MTK) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, 22.100 manat az verilmiş sahəyə görə ziyanın və 157 manat ödənilmiş dövlət rüsumunun cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
9. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı 20 noyabr 2021-ci il tarixində cavabdeh MTK tərəfindən Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Azadlıq prospekti, X5 küçəsi, Xan Şüşinski, M.Sənani ünvanında inşa edilən “X4” yaşay ış kompleksində, C binası, 9-cu mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 53 kv. metr olan 1 otaqlı, 47 saylı mənzil üçün hər kv metr üçün 1.700 manat olmaqla ümumi 90.100 manat cavabdehə ödəniş edərək mənzil almışdır. 20 noyabr 2021-ci ildə iddiaçıya cavabdeh tərəfindən aşağıdakı məzmunda maliyyə arayışı verilmişdir: ünvan 6 ünvanında inşa edilən “X4” yaşayış kompleksində, C binası, 9-cu mərtəbədə yerləşən, ümumi sahəsi 53 kv. metr olan 1 otaqlı, 47 saylı mənzilin pay dəyəri iddiaçı (Ş/V: AA*******, 2021-11-05 tarixdə ASAN1 tərəfindən verilib, ünvan 7 ünvanda qeydiyyatdadır) tərəfindən hər kv metr üçün 1.700 manat olmaqla, (53 kv metr x 1.700 manat) ümumi 90.100 manat tam ödənilmişdir, borcu yoxdur. 1 avqust 2022-ci il tarixində iddiaçıya MTK-nın üzvlərinin X1 Çıxarış təqdim edilərək göstərilmişdi r ki, vətəndaş İddiaçı Kooperativə üzv qəbul olunmaqla, ünvan 3 ünvanında inşa edilən C binası, 9-cu mərtəbə, 47 nömrəli, 1 otaqlı, ümumi sahəsi 53 kv metr olan mənzilin payçısı olması təsdiq edilmişdir. Həmçinin həmin tarixdə iddiaçıya təkrarən 1 avqust tarixində yenidən maliyyə arayışı da təqdim edilmiş və Kooperativə borcunun olmadığı qeyd edilmişdir. Həmin mənzilə 29 avqust 2022-ci il tarixində iddiaçının adına ƏMDX DƏDK RPHŞ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən qeydiyyat nömrəsi: ********** olan Çıxarış əldə edilmişdir. Həmin çıxarışda mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr göstərilmişdir. Mənzilin Texniki Pasportunda mənzilin otaqlarının sahəsi: Dəhliz-4,2 kv metr, Yaşayış otağı – 20,8 kv metr, mətbəx-11,6 kv metr, Sanitar qovşağı – 2,5 kv metr, Balkon -1,5 kv metr göstərilmişdir. Bundan sonra məlum olmuşdur ki, iddiaçıya mənzil 13 kv metr sahə az təqdim edilmişdir. Beləliklə, 1 kv metr görə iddiaçının ödədiyi 1.700 manatdan olmaqla cəmi 22.100 manat iddiaçıya maddi ziyan vurulmuşdur. Əlavə olaraq qeyd etmək istərdi ki, tərəflər arasında 20 noyabr 2021-ci ildə 203 nömrəli müqavilə imzalanmış kimi göstərilmiş, lakin bu müqavilə iddiaçı tərəfindən fiziki olaraq imzalanmamış və bu müqavilənin bir nüsxəsi iddiaçıya təqdim edilməmişdir. İddiaçıya 20 noyabr 2021-ci il tarixli 203 nömrəli müqavilənin 1 nömrəli Əlavəsi yalnız imzaladılaraq təqdim edilmişdir. Həmin 1 saylı Əlavədə mənzildən istifadə olunması qaydaları tənzimlənir. Cavabdeh tərəfindən yalnız maliyyə arayışı iddiaçıya təqdim edilmişdir. Cavabdehlər hündür mərtəbəli yaşayış evi inşa edərək sakinlərə mənzil satışı ilə bağlı peşəkar fəaliyyətlə məşğul olurlar. Analoji müqavilələri mütəmadi olaraq tərtib edir və müştərilərə təklif edirlər. Mənzilin sahəsinin hansı qaydada hesablanması ilə bağlı dəqiq məlumatları onlar müqavilə tərəfinə təklif edirlər. Ona görə tərəflər mənzilin sahəsinin Tikinti və Şərhərsalma qanunvericiliyindən fərqli qaydada hesablamağa qərar vermişdirsə bu barədə müqaviləyə müvafiq qeydlər etməlidirlər, əks təqdirdə sahələrin hesablanması həmin qaydaların təsiri altına düşür. Ona görə müqaviləyə xüsusi olaraq qaydaların salınmamasının iddiaçının ziyanına şərh edilməsi tamamilə əsassızdır. Bundan başqa, yaşayış sahəsinin alınması ilə bağlı oturuşmuş praktika, işgüzar adətlər mövcuddur. Yaşayış sahəsinə ehtiyacı olan şəxsin həmin münasibətlərə girərkən əldə edəcəyi əsas məqsədlərdən bi ri mənzilin yaşayış sahəsinin ölçüsüdür. Müqavilədə yaşayış sahəsinin ölçüsünün göstərilməsi, ilk olaraq alıcının həmin ölçüyə uyğun yaşayış sahəsinə sahib olacağına əminlik verir. Ona görə müqavilədəki qeyri-müəyyən hallar (sahənin Tikinti və Şərhərsalma qanunvericiliyinə uyğun deyil, başqa qaydada hesablanması və.s.) alıcının deyil, tikintini həyata keçirən və mənzil satışı ilə məşğul olan tərəfin ziyanına şərh edilməlidir. Sərbəst bazar iqtisadiyyatının, azad sahibkarlığın reallaşdırılması elementlərindən biri kimi çıxış edən müqavilə azadlığı prinsipi özündə müqavilə tərəfinə seçdiyi kontragentlə müqavilə bağlamaq, onun növü və formasını, habelə bağlanan müqavilənin şərtlərini müəyyən etmək sərbəstliyini ehtiva etməklə yanaşı, tərəfin həmin müqavilə şərtlərindən irəli gələn öhdəliklər üzrə də məsuliyyət daşımasını da nəzərdə tutur. Odur ki, hazırkı işdə tərəflər bağladıqları müqavilənin şərtlərini (mənzilin ümumi sahəsini, onun hesablanma şərtlərini və dəyərini) azad şəkildə özləri razılaşdırmış və üzərlərinə qarşılıqlı öhdəliklər götürmüşlər. Belə olan halda, həmin şərtlərin formal əsaslarla və mülahizələrlə dəyişdirilməsi yolverilməzdir.
10. Məhkəmə tərəfindən iş üzrə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası təyin edilərək müvafiq rəy alınmışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin 2 aprel 2024-cü il tarixli, 10/7929 nömrəli rəyindən görə Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “4” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nöm rəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b.153,171,173,175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44,0 kv metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi sahəsi 53,0 kv metr müəyyən edilmişdir.
11. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra birinci instansiya məhkəməsi) e2(005)-102/2024 nömrəli, 12 iyul 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Nərgiz Tağıyeva) iddianın qismən təmin edilməsi, cavabdeh MTK-dan təhvil verilmiş mənzilin çatı şmayan sahəsinə görə 15.300 manat məbləğində pulun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi, iddianın qalan hissədə rədd olunması qət edilmişdir.
12. Məhkəmə hesab etmişdir ki, mövcud qeyri-müəyyənlik iddiaçının xeyrinə həll edilməlidir. Cavabdeh əksini sübuta yetirə bilmədiyindən məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, tərəflər mənzilin sahəsinə dair müqavilənin mühüm şərti barəsində qanunla müəyyən edilmiş qaydada razılığa gəlməmiş, müqavilənin bir nüsxəsi iddiaçıya təqdim edilməmişdir.
13. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 152.1, 419, 425.1, 762.1 və 766-cı, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 217.3-cü maddələrinə istinad etmişdir. Apelly asiya instansiyası məhkəməsindəki birinci icraat:
14. Qətnamədən cavabdeh MTK apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və edilərək iddia tələbinin rədd olunması barədə yeni qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
15. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci intansiya məhkəməsi tamamilə qanunsuz qətnamə çıxarmışdır, tərəflərindən təqdim edilmiş sübutlara düzgün qiymət verməmiş, cavabdehin əsassız iddiası ilə kifayətlənərək iddianı təmin etmişdir. Belə ki, cavabdeh MTK və İddiaçı arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli 203 saylı müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri v ə sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon, və digər bütün köməkçi sahələr daxildir. Həmin müqavilə iddiaçı tərəfindən məhkəməyə təqdim edilməsə də, tərəflərindən məhkəməyə təqdim edilmişdir. İddiaçının müqaviləni təqdim etməməsində məqsəd onun müqavilənin şərtlərinin ortaya çıxmaması olmuşdur, bu halda iddiasının əsassız olduğu müəyyən edilərdi. Məhkəmə müqavilənin cavabdeh tərəfindən iddiaçıya təqdim edilməməsinə istinad edərək, ehtimal üzərində belə bir şərtin mövcud olmaması qərarına gəlmişdir. Bundan əlavə olaraq, MTK iddiaçıya iki maliyyə arayışı təqdim etmişdir. Sadə maliyyə arayışı iddiaçıya DƏDRX-ə təqdim edilməsi üçün verilmişdir. İddiaçıya təqdim edilmiş digər maliyyə arayışında isə mənzilin sahəsinin hesablanması qaydası nəzərdə tutulmuşdur. Lakin, iddiaçı bundan sui istifadə ed ərək, məhkəməyə yalnız cavabdeh tərəfindən ona təqdim edilmiş sadə maliyyə arayışını təqdim etmişdir. Tərəflərindən digər maliyyə arayışı məhkəməyə təqdim edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsində göstərilmişdir ki, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli maliyyə arayışında “Qeyd-2: Payçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahə daxildir və oxdan-oxa hesablanır” yazısı öz əksini tapmışdır. Həmçinin Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 10/7929 nömrəli rəyindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b. 153, 171, 173, 175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44 kv metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi sahəsi 53 kv metr müəyyən edilmişdir. Məhkəmə həmin ekspertiza rəyinə əsaslanaraq, iddiaçının iddia tələbini təmin etmiş və ona təhvil verilmiş mənzillə müqavilədə təhvil verilməsi nəzərdə tutulan mənzilin ümumi sahəsində 13 kv metr fərq olduğu qənaətinə gəlmişdir. Halbuki məhkəmə nəzərə almalı idi ki, cavabdeh və iddiaçı arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə əsasən, iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon, və digər bütün köməkçi sahələr daxil olmaqla 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzil verilməlidir. Ekspert rəyindən də göründüyü kimi, həmin sahələr hesablanmaqla cavabdehə 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzil verilmişdir. Belə olan halda, mənzilin ümumi sahəsində yaranmış fərqə görə kompensasiya tələb edilməsi absurddur, çünki fərq mövcud deyildir. Birinci instansiya m əhkəməsi iddiaçının izahatları ilə kifayətlənməsi, tərəflərindən təqdim edilmiş sübutlara düzgün qiymət verməməsi və tərəflər arasında əldə edilmiş razılıqdan kənara çıxması cavabdehin hüquqlarının pozulması ilə nəticələnmişdir. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, yalnız müqaviləyə edilmiş əlavələr və cavabdeh tərəfindən ona verilmiş sadə maliyyə arayışını məhkəməyə təqdim etmişdir. İddiaçı müqaviləni niyə məhkəməyə təqdim etməməsi ilə bağlı izahat vermişdir ki, guya ki, cavabdeh MTK ona müqaviləni təqdim etməmişdir və yalnız müqavilələr edilmiş əlavələri təqdim etmişdir. Məhkəmənin belə absurd izahata inanmağı gülüncdür. Əgər şəxsə müqavilənin əlavəsi təqdim edilirsə, müqavilənin əsli necə təqdim edilməyə bilər? Bundan əlavə, şəxs həmin müqaviləyə əlavəni qəbul edirsə, ne cə müqavilənin əslini tələb etməyə bilər? Bundan əlavə olaraq, MTK böyük həcmli lahiyələrin həyata keçirilməsi ilə məşqul olan və peşəkar fəaliyyət göstərən tikinti şirkətidir. Yəni müqavilənin iddiaçıya təqdim edilməməsi absurddur. Məhkəmə bu kimi, əhəmiyyətli olan məsələlərə nəzər yetirməmiş və aydınlaşdırmamışdır. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 10/7929 saylı ekspert rəyində mənzilin ümumi sahəsinin 53 kv metr olduğu, yəni tərəflər arasında əldə edilmiş razılaşmada göstərilən hesablama qaydası ilə, məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, 13 kv metr fərq yaranmışdır. Tərəflərindən həm müqavilə, həm də maliyyə arayışı təqdim edilmiş, maliyyə arayışında ümumi sahənin hesablanması qaydası da əks olunmuşdur. Lakin, məhkəmə bu kimi əhəmiyyətli hallara nəzər yetirməmiş və əsassız qətnamə qəbul etmişdir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli 203 saylı müqavilənin 1.2-ci bəndində nəzərdə tutulan mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasına əsasən, iddiaçıya təhvil verilmiş mənzilin ümumi sahəsi 53 kv metr təşkil edir. Ekspert rəyi ilə bu fakt öz təsdiqini tapmışdır. Hər-hansı yaranmış fərqdən söz gedə bilməz. Məhkəmə ekspert rəyi göstərilən və müqavilə üzrə göstərilmiş mənzilin ümumi sahəsinin eyni olmasına baxmayaraq, kv metrdə fərq yarandığını qeyd etmişdir. Məhkəmənin bu hissədə gəldiyi nəticə işin hallarına uyğun gəlmir.
16. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının (bundan sonra apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(103)-5720/2024 nömrəli, 11 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi i lə (hakimlər Azad İmanov (sədrlik edən və məruzəçi), Məmməd Məmmədov və Fuad Talışinski) cavabdeh MTK-nın apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi yoxlanılan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, bağlanmış müqavilənin şərtləri və tərəflərin müqavilə üzrə üzərinə götürdükləri öhdəliklərin xarakteri onu deməyə əsas verir ki, tərəflər arasında podrat münasibətləri mövcud olmuşdur. Belə ki, daşınmaz əmlakın sifarişi barədə müqavilənin şərtlərinə əsasən icraçı mənzili tikib sifarişçiyə təhvil verməyi, sifarişçi isə mənzilin dəyərini ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Qeyd edilənlər baxımından işin düzgün həlli üçün əhəmiyyət kəsb edən mübahisəli hal podratçının müqavilə öhdəlikl ərini pozaraq sifarişçiyə miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verib-verməməsinin müəyyənləşdirilməsidir.
18. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydalarını müəyyən edən Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3cü maddələrinə əsasən yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitek tura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması” Qaydalarının 3.8-ci bəndinə əsasən mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
19. Lakin müqavilədə mənzilin hesablanmasının xüsusi qaydası, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydadan fərqli hesablanması nəzərdə tutula bilər. Bu zaman müqavilə azadlığı prinsipi əsas götürülməklə müqavilə şərtləri tətbiq edilir. Hazırkı iş üzrə tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə mənzilin sahəsinin hesablanmasının xüsusi qaydasının müəyyən edilib-edilməməsi məsələsi mübahisəlidir. Belə ki, iddiaçı müqavilənin ona təqdim edilməməsinə, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilmiş müqavilənin mötəbər sübut olmamasına, hər səhifəsinin imzalanmamasına, istənilən vaxt cavabdeh tərəfindən həmin müqaviləyə dəyişiklik edilməsinin mümkünlüyünə istinad edir. Cavabdeh isə müqavilənin iddiaçıya təqdim edildiyinə, maliyyə arayışı və müqavilədə mənzilin sahəsinin hesablanması ilə bağlı xüsusi şərt nəzərdə tutulduğuna istinad edərək iddiaya etiraz edir.
20. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, hər bir müqavilənin spesifik xüsusiyətlərindən asılı olaraq həmin müqavilə üçün mühüm hesab edilən şərtlər mövcuddur. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrdə mənzilin sahəsi ilə bağlı razılaşma həmin müqavilənin mühüm şərtidir. Belə ki, özünün yaşayış şəraitini yaxşılaşdırmaq üçün mənzil satın alan şəxsin bağladığı müqavilədə mənzilin sahəsi mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
21. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd etmişdir ki, iddiaçının təqdim etdiyi və məhkəmə sorğusu əsasında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən məhkəməyə göndəril miş sənədlərdən görünür ki, maliyyə arayışı sadə formada tərtib edilmiş və həmin maliyyə arayışında mənzilin sahəsi ilə bağlı hər hansı şərt nəzərdə tutulmamışdır. İddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi sadə formalı maliyyə arayışı xx.xx.2021-ci il tarixlidir. Hər iki tərəfin izahatına əsasən çıxarış əldə etmək üçün MTK tərəfindən iddiaçıya yeni maliyyə arayışı verilmiş, həmin maliyyə arayışı isə 1 avqust 2022-ci il tarixlidir. Müxtəlif tarixlərdə tərtib edilmiş hər iki maliyyə arayışı sadə formalı olmaqla, mənzilin sahəsi ilə bağlı hər hansı müddəanı özündə əks etdirmir. Cavabdehin nümayəndəsi isə DƏDRX-ə təqdim etmək üçün iddiaçıya sadə maliyyə arayışının verildiyini, əsas maliyyə arayışında mənzilin sahəsi ilə bağlı şərtin nəzərdə tutulduğunu bildirmişdir. Həqiqətən də cavabdeh tərəfindən m əhkəməyə təqdim edilmiş xx.xx.2021-ci il tarixli maliyyə arayışında “Qeyd-2: Payçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahə daxildir və oxdanoxa hesablanır” yazısı öz əksini tapmışdır. Lakin məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, həmin şərt müqavilənin mühüm şərti olduğundan maliyyə arayışında deyil, müqavilədə hər iki tərəfin xüsusi razılaşdırılması yolu ilə təsdiq edilməlidir. Belə ki, maliyyə arayışı yalnız pulun ödənilib-ödənilmədiyini özündə əks etdirən hüquqi sənəddir. Bu baxımdan həmin şərtin malliyyə arayışında əksini tapıbtapmamasının hər hansı əhəmiyyəti yoxdur. Buna baxmayaraq hər bir halda qeyd olunmalıdır ki, e yni tarixdə, xx.xx.2021-ci il tarixdə MTK tərəfindən iki fərqli maliyyə arayışı tərtib olunmuşdur, ən azından məhkəməyə təqdim olunmuşdur. Həmin maliyyə arayışlarından sadə formada olanı iddiaçı tərəfindən, mənzilin sahəsi ilə bağlı qeyd olan arayış isə cavabdeh tərəfindən təqdim edilmişdir. Bu baxımdan məhkəmə iddiaçıya mənzilin sahəsi ilə bağlı müddəanın nəzərdə tutulduğu maliyyə arayışının təqdim edildiyini ağlabatan hesab etmir.
22. Məhkəmə kollegiyası daha sonra qeyd etmişdir ki, müqavilə ilə bağlı isə qeyd olunmalıdır ki, iddiaçı müqavilənin ona təqdim edilmədiyini, yalnız müqaviləyə 1 saylı əlavənin, maliyyə arayışı və protokoldan çıxarışın təqdim edildiyini, mənzilin açarları verildiyindən əlavə sənəd istəmədiyini bildirir. Cavabdeh isə müqavilənin qarşı tərəfə təqdim edildiyini, l akin bununla bağlı hər hansı sübut olmadığını, müqavilədə mənzilin sahəsi barədə xüsusi şərt nəzərdə tutulduğunu qeyd edir. Həqiqətən də cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş müqavilənin 1.2-ci bəndində mənzilin sahəsinin hesablanması qaydası ilə bağlı xüsusi şərt əks olunmuşdur. Lakin iddiaçının müqavilənin ona təqdim olunmadığını bildirməsini, cavabdehin isə müqaviləni təqdim etdiyini sübut edə bilməməsini, bu halda iddiaçının bildirdiyi kimi müqavilənin hər səhifəsi imzalanmadığından və müqavilənin digər nüsxəsi iddiaçıda olmadığından müqavilə şərtlərinin eyniliyinin müəyyənləşdirilməsinin mümkün olmadığını nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, göstərilən qeyri-müəyyənlik mənzil tələbatlarını ödəmək üçün müvafiq sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxsə müraciət ed ən istehlakçının xeyrinə həll edilməlidir.
23. Nəzərə alınmalıdır ki, bu cür mübahisələr həll edilərkən ilk növbədə mülki qanunvericiliyin ümumi məqsəd və prinsipləri, eyni zamanda müvafiq münasibətləri tənzimləyən normaların məqsədləri, əqd, onun etibarlılıq şərtləri, ikitərəfli əqd kimi müqavilə, müqavilə azadlığı, müqavilənin standart və qeyri-standart şərtləri əlaqəli şəkildə nəzərdən keçirilməlidir.
24. Xüsusilə istehlak yönümlü standart şərtli müqavilələrdə fiziki şəxs iqtisadi cəhətdən zəif tərəf kimi çıxış edir və hüquqlarının xüsusi müdafiəsinə ehtiyac duyulur. Hazırki işdə isə cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş müqavilədə mənzilin sahəsi ilə bağlı şərtin mühüm şərt olmasına baxmayaraq, həmin şərtin həqiqətən də iddiaçı ilə razılaşdırıldığını, müqavilənin tərkib hissəsinə çevrilib -çevrilmədiyini, mühüm şərt barəsində qanunla müəyyən edilmiş formada razılığa gəlindiyini, müqavilənin surətinin iddiaçıya təqdim edildiyini müəyyən etmək mümkün olmamışdır. Məhkəmə xüsusilə nəzərə alır ki, əgər həmin şərt iddiaçı ilə bağlanmış müqavilədə həqiqətən də nəzərdə tutulmuş olsaydı, bu zaman MTK tərəfindən eyni tarixli iki fərqli maliyyə arayışlarının tərtib edilərək məhkəməyə təqdim edilməsinə ehtiyac duyulmazdı. Belə ki, cavabdehin nümayəndəsi iddiaçıya təqdim edilmiş maliyyə arayışında xüsusi şərtin nəzərdə tutulduğunu qeyd etsə də, iş üzrə təqdim edilmiş sənədlərdən görünür ki, iddiaçıya müqavilə bağlanarkən sadə maliyyə arayışı verilmiş, cavabdeh isə eyni tarixli fərqli maliyyə arayışını məhkəməyə təqdim etmişdir.
25. Məhkəmə kollegiyası bundan başqa qeyd etmişdir ki, İddi açıya miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal verilibverilməməsini müəyyən etmək məqsədilə məhkəmə tərəfindən təyin edilmiş ekspert rəyindən görünür ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “4” dekabr 2012-ci il tarixli 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b.153,171,173,175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44,0 kv. metr. təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir.
26. Nəzərə alınmalıdır ki, hesablamalar ın divarların çöl tərəfindən aparılması, habelə divarların altındakı sahələrin nəzərə alınması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, mövcud olan balkon, terras və bu kimi digər sahələrin əmsallarla real ölçülərindən az həcmdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun deyildir. Həmçinin formalaşmış məhkəmə təcrübəsinə uyğun olaraq azaltma əmsalları tətbiq edilməklə mənzilin sahəsinin hesablanması hüquq müəyyənedici sənədlərin verilməsi zamanı nəzərə alınır, lakin həmin sahələr tərəflər arasında bağlanmış müqavilə üzrə tikilməli olan mənzilin tərkib hissəsi olduğundan müqavilə üzrə mənzil təhvil verilərkən onların sahəsi tam nəzərə alınmalıdır. Bu baxımdan, məhkəmə kollegiyası qeyd edilən qanunvericilik normalarının tələblərini və mövcud məhkəmə təcrübəsini nəzərə alaraq hesab etmişdi r ki, ekspert rəyinə uyğun olaraq, mənzilin faktiki sahəsi 44 kv. metr, azaltma əmsalları tətbiq olunmadan müqavilədə nəzərdə tutulmuş mənzilin sahəsi ilə mənzilin faktiki sahəsi arasında fərq isə 9 kv metr təşkil edir.
27. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, hazırda iddiaçı öhdəliyin qüsurlu icra edildiyinə istinad etdiyindən, öhdəliyin tam və qüsursuz icra olunduğunu sübut etmək yükü bilavasitə cavabdehin üzərinə düşür. Lakin, cavabdeh bu halı təsdiq etmək üçün məhkəməyə heç bir sübut təqdim etməmişdir. Əksinə, ekspert rəyi ilə həqiqətən də mənzilin ümumi (faktiki) sahəsi ilə müqavilədə nəzərdə tutulan sahəsinin ölçüləri arasında fərq olduğu müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi, mənzilin sahəsinin və həcminin hesablanması zamanı cavabdeh tərəfindən yuxarıda sadalanan maddi və prosessual hüquq normalarının tələbləri pozulmuşdur, podratın nəticələri qüsurludur, yəni cavabdehin icra etdiyi podrat, tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə şərtləndirilmiş mənzilin sahəsinə uyğun gəlmir.
28. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 385.1, 421.1, 421.2, 437.1, 568.1, 577.1, 578.1, 752.1 və 762.1-ci və Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1 və 88-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat:
29. Qətnamədən cavabdeh MTK kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın rədd olunması barədə qərar olunmasını xahiş etmişdir.
30. Kassasiya şikayəti belə əsaslandırılmışdır ki, tərəflərindən məhkəməyə təqdim edilmiş həm müqavilə, həm də maliyyə arayı şında mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydası konkret olaraq göstərilmişdir. Həmin müqavilə və maliyyə arayışı iddiaçıya da təqdim edilmiş, lakin iddiaçı bilərəkdən sənədləri məhkəməyə təqdim etməyərək varlanmaq qərarına gəlmişdir. Müqavilə üzrə isə 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzilin iddiaçıya təqdim edilməsi, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 10/7929 nömrəli rəyində öz əksini tapmışdır. Odur ki, cavabdeh tərəfindən öhdəliyinin vicdanlılıqla icra edilməməsindən söhbət gedə bilməzdi.
31. İddiaçı və cavabdeh MTK arasında xx.xx.2021-ci il tarixli 203 saylı müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilənin bağlanmasında iddiaçı özü təşəbbüskar olmuşdur, yəni onun mənzil əldə etmək niyyəti olmuşdur. Müqavilədə mənzilin ümumi sahəsi nin hesablanması qaydası göstərilmişdir və iddiaçı azad surətdə həmin şərtlə razı olaraq müqaviləni bağlamışdır. Həmin müqavilənin 1.2-ci bəndinə əsasən iddiaçıya veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon, və digər bütün köməkçi sahələr daxil olduğu göstərilmişdir.
32. Müqavilənin həmin bəndində mənzilin ümumi sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə göstərilib və iddiaçı bu şərtlərə azad iradəsi ilə razı olub. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra etmiş və 53 kv metr ümumi sahəsi olan mənzili iddiaçıya təhvil vermişdir. İddiaçının daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən əldə etdiyi çıxarışda mənzilin ümumi sahəsin in 40,6 kv metr göstərilməsi, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə bu maddənin müddəalarını pozaraq Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 4 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı və Tikinti Məcəlləsinə istinad etmişdir. O halda məhkəmə bu normativ aktlara istinad edə bilərdi ki, müqavilədə mənzilin hesablanması qaydaları ilə bağlı şərt mövcud olmasın.
33. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, yalnız müqaviləyə edilmiş əlavələr və cavabdeh tərəfindən ona verilmiş sadə maliyyə arayışını məhkəməyə təqdim etmişdir. Müqavilənin məhkəməyə hansı səbəbdən təqdim etməməsi ilə bağlı izahat vermişdir ki, guya ki peşəkar fəaliyyət göstərən MTK ona müqaviləni təqdim etməmişdir və yalnız müqavilələr edilmiş əlavəl əri təqdim etmişdir. Məhkəmənin belə absurd izahata inanmağı gülüncdür. Əgər şəxsə müqavilənin əlavəsi təqdim edilirsə, müqavilənin əsli necə təqdim edilməyə bilər? Bundan əlavə, şəxs həmin müqaviləyə əlavəni qəbul edirsə, necə müqavilənin əslini tələb etməyə bilər? Apellyasiya məhkəməsi tərəfindən göstərilən suallara cavab verilməmiş, məhkəmə tərəflərin bərabərliyi və çəkişmə prinsiplərini pozulmuşdur.
34. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(102)1090/2025 nömrəli, 8 aprel 2025-ci il tarixli qərarı ilə (hakimlər Əhməd Nurməmmədov (məruzəçi), Aqil Abbasov və Rəşad Həsənov) kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin 11 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilərək iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmışdır.
35. Məhkəmə koll egiyası qeyd etmişdir ki, işin müəyyən edilmiş mübahisəsiz hallarına görə xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə və həmin müqaviləyə 1 saylı əlavəyə əsasən cavabdeh MTK tərəfindən iddiaçıya Bakı şəhəri, M.Sənani küçəsində inşa olunmuş “X4” adlı binada yerləşən mənzil 1 kv metri 1.700 manatdan olmaqla cəmi 90.100 manata satılmış, sonuncu tərəfindən həmin məbləğ MTKya ödənilmiş, mənzil iddiaçıya təhvil verilmiş, İddiaçı mənzilə mülkiyyət hüququ 29 avqust 2022-ci il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır. Mülkiyyət hüququnun qeydiyyata alınmasına əsas MTK üzvlərinin ümumi yığıncağına dair 1 avqust 2022-ci il tarixli dair protokol qərarından çıxarış və maliyyə arayışı olmuşdur.
36. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında podrat müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər olsa d a, 20 noyabr 2021-ci ildə 203 nömrəli müqavilə imzalanmış kimi göstərilsə də, lakin bu müqavilə onun tərəfindən fiziki olaraq imzalanmamış və müqavilənin bir nüsxəsi iddiaçıya təqdim edilməmiş, iddiaçı müqavilə şərtlərindən, o cümlədən mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasından məlumatlı olmamış, cavabdeh MTK müqavilə şərtlərini öz mənafeyinə uyğun yazmışdır. Mənzilə mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra 13 kv metr sahənin az verildiyi, ondan 22100 manat vəsaitin artıq alındığı müəyyən olunmuş, mənzilin sahəsinin Tikinti və Şərhərsalma qanunvericiliyindən fərqli qaydada hesablaması barədə müqavilə şərtlərindən məlumatlı olmamışdır.
37. İddianın qismən təmin olunmasına dair birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti ilə razılaşan apellyasiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, tərəflər arasında podrat münasibətləri mövcud olmuş, podratçı MTK müqavilə öhdəliklərini pozaraq sifarişçiyə miqdar (mənzilin sahəsinin həcmi) baxımından qüsurlu mal vermiş, mənzilin ümumi sahəsi Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2 və 59.3-cü maddələrinə əsasən hesablanmamış, bu qaydadan fərqli hesablama nəzərdə tutan, cavabdeh tərəfindən məhkəməyə təqdim edilən və tərəflər arasında bağlanması irəli sürülən 20 noyabr 2021-ci il tarixli müqavilənin şərtlərindən iddiaçının məlumatlı olması müəyyən edilməmiş, müqavilənin hər səhifəsinin iddiaçı tərəfindən imzalanmaması istənilən vaxt cavabdeh tərəfindən həmin müqaviləyə dəyişiklik edilməsinin mümkünlüyünə əsas vermişdir. Cavabdeh müqavilənin qarşı tərəfə təqdim edildiyini, müqavilədə mənzilin sahəsi barədə xüsusi ş ərt nəzərdə tutulduğunu qeyd etsə də, müqavilənin təqdim etdiyini sübut edə bilməməsi, müqavilənin hər səhifəsi imzalanmadığından və müqavilənin digər nüsxəsi iddiaçıda olmadığından müqavilə şərtlərinin eyniliyinin müəyyənləşdirilməsinin mümkün olmadığı nəzərə alınaraq göstərilən qeyri-müəyyənlik mənzil tələbatlarını ödəmək üçün müvafiq sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olan hüquqi şəxsə müraciət edən istehlakçının xeyrinə həll edilməlidir.
38. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəflərin təqdim etdikləri sübutlara tam və hərtərəfli baxmamış, cavabdehin təqdim etdiyi müqavilənin mötəbər olmaması barədə səhv nəticəyə gəlmişdir.
39. Cavabdeh MTK-nın təqdm etdiyi və iş materiallarına əlavə olunmuş 203 nömrəli 20 noyabr 2021-ci il tarixli “Daşınmaz əmla kın sifarişi barədə” 3 vərəqədən ibarət mənzilin ümumi sahəsinin hesablanmasının xüsusi qaydası nəzərdə tutulmuşdur.
40. Müqavilənin surətinin ona verilmədiyini və müqavilənin həmin şərtindən məlumatlı olmadığını göstərən iddiaçı (sifarişçi) İddiaçı müqavilənin üçüncü vərəqəsini imzalamış, bu imzanın ona aid olduğunu mübahisələndirməmişdir.
41. Müqavilənin iddiaçı tərəfindən imzalanmış 3-cü vərəqəsində öz əksini tapan 7.4cü bəndində “Hazırkı müqavilənin 2 nüsxədə Azərbaycan dilində tərtib olunmuşdur və Tərəflərdən hər birində müvafiq olaraq 1 nüsxə saxlanılır.” müddəları təsbit edilmişdir. Yəni iddiaçı müqavilənin bir nüsxəsinin onda saxlanmasını da təsdiq etmişdir.
42. Müqavilənin şərtlərindən iddiaçının məlumatlı olmaması, müqavilənin bir nüsxəsinin iddiaçıya verilməməsi qənaətinə gələn apellyasiya məhkəməsi isə göstərilən halları diqqətdən qaçırmış, bu da düzgün olmayan qətnamənin çıxarılması ilə nəticələnmişdir.
43. İşin yuxarıda qeyd olunan faktiki hallarını və sadalanan qanunvericilik aktları normalarının tələblərini nəzərə alan məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, apellyasiya məhkəməsinin təqdim olunmuş sübutları tam və hərtərəfli araşdırmadan, işin nəticəsi üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən sübutlara lazımi hüquqi qiymət vermədən iş üzrə gəldiyi nəticəsi qanuni və əsaslı sayıla bilməz. Ona görə də qətnamə ləğv edilməli və iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir. İşə yenidən baxan məhkəmə qeyd olunan nöqsanları aradan qaldırmaqla yanaşı işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirləri görməli, araşdırılan sübutlara Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 88-ci maddəsinin tələbləri baxımından düzgün hüquqi qiymət verməlidir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində ikinci icraat:
44. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-3237/2025 nömrəli, 12 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Fərrux Qasımov (sədrlik edən və məruzəçi), Günay Axundova və Məhəmməd Rüstəmli) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi iddianın təmin olunduğu hissədə ləğv edilmiş, həmin hissədə iş üzrə yeni qətnamə çıxarılmaqla iddiaçının cavabdeh MTK-ya qarşı mənzilin çatışmayan sahəsinə görə pul tələbinə dair iddiası rədd edilmişdir.
45. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi öz mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh tərəfindən təqdim edilərək iş materiallarına əlav ə olunmuş 20 noyabr 2021-ci il tarixli, 203 nömrəli “Daşınmaz əmlakın sifarişi barədə” üç vərəqədən ibarət müqavilənin 1.2-ci bəndində, podratçı tərəfindən inşa edilərək sifarişçiyə təhvil veriləcək mənzilin ümumi sahəsinin hesablanması qaydasına dair xüsusi müddəa nəzərdə tutulmuşdur. İddiaçı müqavilənin surətinin ona təqdim olunmadığını və həmin şərtin məzmunundan xəbərsiz olduğunu bildirsə də, o, müqavilənin üçüncü vərəqəsini imzalamış və həmin imzanın ona məxsusluğunu mübahisələndirməmişdir. Müqavilənin iddiaçı tərəfindən imzalanmış üçüncü vərəqəsində əks olunmuş 7.4-cü bəndə əsasən, “Hazırkı müqavilə Azərbaycan dilində 2 nüsxədə tərtib olunmuşdur və Tərəflərdən hər birində müvafiq olaraq 1 nüsxə saxlanılır.” Bu hal müqavilənin bir nüsxəsinin iddiaçıda saxlanmasını və onun məzmunu ilə tanış olmaq imkanına malik olduğunu təsdiq edir.
46. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, tərəflər arasında bağlanmış müqavilələrin 1.2-ci bəndində qeyd olunmuşdur ki, “Sifarişçiyə veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahələr daxildir. Ekspert rəyinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, rəy üzrə gəlinən nəticələr işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən mübahisələndirilməmiş, rəyi şübhə altına alan hər hansı hal müəyyən edilməmişdir və buna görə də həmin rəy mötəbər sübut kimi nəzərə alınmalıdır.
47. Həmin ekspert rəyinin məzmunu bundan ibarətdir ki, Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcə lləsinin 59-cu bəndinə və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “4” dekabr 2012-ci il tarixli 7 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları"na əsasən, Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Möhsün Sənani küçəsi b.153,171,173,175 ünavanında yerləşən 47 saylı mənzilin ümumi sahəsi 40,6 kv metr, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadan, həmçinin bayır və ara divarlarının altı nəzərə alınmadan 44,0 kv metr təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Mənzilin divarlarının və arakəsmələrinin dəhliz və eyvanların sahəsi, habelə yardımçı sahə daxil edilməklə ümumi sahəsi 53,0 kv metr müəyyən edilmişdir.
48. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd etmişdir ki, oxşar işlərlə bağlı məhkəmə təcrübəsi də ondan ibarətdir ki, t ərəflər arasında bağlanmış müqavilədə müqavilə tərəfləri sahənin hesablanması qaydasını müəyyən etdikləri halda müqavilə şərtləri, belə hesablanma qaydası müəyyən edilmədikdə isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hesablama qaydası tətbiq edilir. Hazırkı işdən də müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçıya veriləcək mənzilin sahəsinin hesablanması qaydası barədə tərəflər aşağıdakı məzmunda razılığa gəlmişlər: “Sifarişçiyə veriləcək mənzilin ümumi sahəsinə mənzilin bütün divarlarının oturacaq sahələri, yaşayış otaqları, dəhlizlər, eyvanlar, şaxta, kladovkalar, yük yeri və sanitar qovşaq sahələri, mətbəx, balkon və digər bütün köməkçi sahələr daxildir.”
49. İddiaçıya verilən mənzilin ümumi sahəsi tərəflər arasında bağlanılmış müqavilə ilə eyni olmuş və mənzilin sahəsinin müqavilə şərtlərindən fərqli, yən i az olması müəyyən edilməmişdir.
50. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, müqavilələrin müvafiq bəndində mənzilin ümumi sahəsinin hesablama qaydası açıq şəkildə göstərilib və iddiaçı bu şərtlərə azad iradəsi ilə razı olub. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilə üzrə üzərinə düşən öhdəliyi icra edərək həmin ölçüdə mənzilləri iddiaçıya təhvil vermişdir. İddiaçıların daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən əldə etdiyi çıxarışda mənzilin ümumi sahəsinin az göstərilməsi, cavabdehin öhdəliyini icra etməməsi kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmə isə səhvən Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 4 dekabr 2012-ci il tarixli qərarı və Tikinti Məcəlləsinə istinad etmişdir. O halda məhkəmə bu normativ aktlara istinad edə bilərdi ki, müqavilədə mənzilin hesablanma sı qaydaları ilə bağlı şərt mövcud olmasın.
51. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 385.1, 421.1, 421.2, 437.1, 577.1, 578.1, 752.1, 762.1-ci və Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1, 88, 217.1, 217.3, 384.0.2, 385.1.1, 385.1.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri. Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
52. Qətnamədən iddiaçı (Vəkil1) kassasiya şikayəti verərək apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilərək iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
53. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin tələblərini nəzərə almayaraq Müqavilənin 1.2-ci maddəsinə istinad etmişdir. Halbuki həmin müqavilə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun bağlanılmamışdır. Belə ki, qanunvericiliyin tələbindən də göründüyü kimi mənzilin sahəsinə divarlarının oturacaq sahələri, şaxta, kladovkalar, yük yeri daxil edilməmişdir. Bununla səbəbi ondan ibarətdir ki bu sahələr mənzilin sahəsinə daxil edilmir və bu sahələr yaşayış binasının sahəsinə daxil edilir. Yəni cavabdehin ümumiyyətlə mənzil satışını həyata keçirərkən divarlarının oturacaq sahələri, şaxta, kladovkalar, yük yeri kimi sahələrin satışını həyata keçirə bilməzdi. Həmin sahələr yaşayış binasının ümumi mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi istifadəsində olan sahələrdir. Beləliklə cavabdehin həmin sahələri satmağa subyektiv hüququ olmamışdır. Məhkəmə isə qeyd olunanları nəzərə almamışdır. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi. 5
4. Maddə 6.2. Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər.
55. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
56. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqa vilələr də bağlaya bilərlər.
57. Maddə 399.1. Müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur.
58. Maddə 407.2. Sadə yazılı müqavilə müvafiq qaydada imzalandığı, notarial qaydada təsdiq edilməli müqavilə isə müvafiq qaydada təsdiq edildiyi andan bağlanmış sayılır.
59. Maddə 405.2. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
60. Maddə 421.1. Ləğvetmə ilə bağlı olmayıb, müqavilə azadlığı və tərəflərin bərabərliyi prinsiplərinə uyğun olaraq onların qarşılıqlı razılaşması il ə müqavilə münasibətlərinin dəyişdirilməsi və ya ona xitam verilməsinin mümkünlüyünü nəzərdə tutur.
61. Maddə 421.2. Tərəflərdən birinin tələbi ilə müqavilə yalnız digər tərəf müqaviləni əhəmiyyətli dərəcədə pozduqda və ya bu Məcəllədə və ya müqavilədə nəzərdə tutulan digər hallarda dəyişdirilə və ya ləğv edilə bilər. Tərəflərdən birinin müqaviləni pozması o zaman əhəmiyyətli pozuntu sayılır ki, bunun digər tərəfə vurduğu zərər nəticəsində o, müqavilə bağlanarkən ümid etməyə haqqı çatanlardan xeyli dərəcədə məhrum olur.
62. Maddə 423.1. Məhz bu məqsədlə bağlanan müqavilənin (razılaşmanın) formasına aid məsələni tənzimləyir. Həmin maddəyə əsasən, müqavilənin dəyişdirilməsi və ya ləğv edilməsi haqqında razılaşma, əgər bu Məcəllədən, müqavilədən və ya işgüzar adətlərdən ayrı qayda irəli gəlmi rsə, müqavilə ilə eyni formada bağlanır.
63. Maddə 437.1. Əgər müqavilənin predmeti fərdi-müəyyən əşyadırsa, kreditor başqa əşyanı, onun dəyəri daha yüksək olsa da, qəbul etməyə borclu deyildir.
64. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
65. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
66. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlirsə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
67. Maddə
773. Əgər sifa rişçi məmulatın qüsurlu olduğunu bilə-bilə pretenziya irəli sürmədən onu qəbul edirsə, bu qüsurlarla bağlı tələb hüququ əmələ gəlmir. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi.
68. Maddə
1. Azərbaycan Respublikasının şəhərsalma və tikinti qanunvericiliyi şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin hüquqi əsaslarını, prinsiplərini, eləcə də dövlətin, bələdiyyələrin, fiziki və ya hüquqi şəxslərin şəhərsalma və tikinti fəaliyyəti sahəsində hüquq və vəzifələrini müəyyən edir.
69. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
70. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarla rının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının “04” dekabr 2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”.
71. Bənd 3.8. Mənzillərin ümumi sahəsi - yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) - 1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablan ır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi.
72. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
73. Maddə 76.1. tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
74. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
75. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
76. Maddə
88. Mə hkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
77. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
78. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
79. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən madd i və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
80. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
81. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər.
82. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin.
83. Maddə
420. Kassasiya instansiyasında işə baxan məhkəməni n qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Kassasiya baxışının hədləri:
84. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
85. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən bütünlüklə mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kasasiya instan siyası məhkəməsinin mövqeyi:
86. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İşə əvvəl baxmış kassasiya instansiya məhkəməsinin göstərişlərinə apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən əməl olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
87. Kassasiya şikayətində apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin hallarına düzgün hüquqi qiymət verilmədiyi, maddi hüquq normalarının düzgün tətbiq edilmədiyi və prosessual hüquq n ormalarının tələblərinin pozulduğu barədə dəlilləri əsassızdır.
88. Məhkəmə kollegiyası həmçinin tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu maddəsinin tələblərini nəzərə almayaraq Müqavilənin 1.2-ci maddəsinə uyğun bağlanılmaması, cavabdehin həmin sahələri satmağa subyektiv hüququnun olmaması, məhkəmənin isə qeyd olunanları nəzərə almaması barədə dəlili ilə bağlı qeyd edir ki, tərəflərin müqavilə azadlığı prinsipini əsas götürərək aralarında bağladıqları müqavilədə mənzilin sahənin hesablanması qaydasını müəyyən etdikləri halda müqavilə şərtləri, müqavilədə belə hesablanma qaydası müəyyən edilmədikdə isə qanunvericiliklə müəyyən edilmiş hesablama qaydası tətbiq edilməsi qanuni və əsaslıdır. Həmçinin işdən görünür ki, iddiaçı müqavilə bağlandıqdan sonra həmin müqavilə şərtlərini mübahisələndirməmiş, qeyd olunan müqavilənin 1.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş şərtlər qüvvədə olmuşdur.
89. Belə ki, Mülki Məcəllənin 390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər.
90. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, kassasiya şikayətinin dəlillərində qeyd olunan hüquqi məsələlərə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən qiymət verilmişdir və məhkəmə kollegiyası həmin əsaslandırılma ilə razılaşır. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək qeyd edir ki, sübutları araşdırmaq və qiymətləndirmək səlahiyyətinə malik olan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərin təqdim etdikləri sübutlar ətraflı araşdırılmış v ə hansı sübutun mötəbər, hansının isə qeyri-mötəbər olduğu müvafiq prosessual normalara əsasən müəyyən edilmiş, bu barədə məhkəmənin gəldiyi nəticələr əsaslandırılmış, düzgün hüquqi nəticəyə gəlinmiş, nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmaqla, mübahisənin maddi-prosessual hüquqi əsasları düzgün müəyyən edilmişdir.
91. Məhkəmə kollegiyası həmçinin qeyd edir ki, kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfind ən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
92. Məhkəmə kollegiyası eyni zamanda qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 12 aprel 2004-cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifad ə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Bu səbəbdən kassasiya şikayətinin dəlilləri əsassız olduğuna görə, həmin dəlillər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz. 93. “Məhkəmə qətnaməsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Plenumunun 24 noyabr 2005-ci il tarixli Qərarının 2.2-ci bəndinə əsasən, məhkəmə qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarına dəqiq əməl edilməklə qəbul edildikdə qanuni hesab edilir. Həmin Qərarın 2.4-cü bəndinə əsasən, qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn qəti nəticəsi onda şərh edilsin, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
94. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir.
95. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
96. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsini n Mülki kollegiyasının 2(103)-3237/2025 nömrəli, 12 iyun 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.