Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3372/2025 02.12.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 Ağabala qızı, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: mülkiyyətçinin özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri almaq tələbi, vindikasiya Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4 qarşı “mənzildən çıxarılma” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-3616/2025 nömrəli 18 iyul 2025-ci il tarixli qətnam əsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 02 dekabr 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri, Xətai rayonu, R.Məmmədov küçəsi, 26 saylı evin 34 saylı mənzil İddiaçı xüsusi mülkiyyətindədir.
2. Tərəflər arasında şifahi kirayə müqaviləsi bağlanaraq qeyd edilən mənzil cavabdehlərə kirayəyə verilmiş, 2024-cü ilin noyabr ayından kirayə haqqı ödənilməmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı qız iddia ərizəsi və iddia ərizəsinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizə verərək, cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4 şəxsi əşyaları ilə birlikdə ona məxsus Bakı şəhəri, Xətai rayonu, R.Məmmədov küçəsi, 26 saylı evin 34 saylı mə nzilindən məcburi qaydada çıxarılmalarına dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri, Xətai rayonu, R.Məmmədov küçəsi, 26 saylı evin 34 saylı mənzili iddiaçının xüsusi mülkiyyətindədir və cavabdehlər onun tanışı olduğu üçün onları ailəlikcə mənzilə buraxmışdır. Mənzili cavabdehlərə verərkən onlardan tələb etdiyi vaxt mənzili boşaldacaqlarına dair razılıqları olmuşdur. Hazırda ona gərək olduğu üçün mənzilin boşaldılmasını tələb etmiş, cavabdehlər bundan imtina etmişdir. Cavabdeh və ailə üzvləri girişdə yaşayan qonşularla mübahisə edib dalaşdığı üçün ona bir neçə dəfə şikayətlər olmuş, bu səbəbdən də o, cavabdehlərin razılığa əsasən mənzilini boşaltmalarını tələb etsə də, cavabdehlər bundan imtina etmişlər.
5. Cavabdeh1 vəkili və nümayəndəsi Vəkil iddiaya etirazı kimi bildirmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsində kirayə müqaviləsinin ləğvi barədə müddəalar mövcuddur. Maddədə göstərilən əsaslardan heç biri iddiaçının kirayə müqaviləsini ləğv etməsinə əsas vermir. Bundan əlavə 692.4-cü maddəsindən də göründüyü kimi kirayə verən 3 ay müddətində cavabdehə evdən çıxması üçün xəbərdarlıq etməli idi. Lakin iş materiallarından da göründüyü kimi belə bir müraciət iddiaçı tərəfindən edilməmişdir. İddiaçı məhkəmə iclası zamanı da etiraf etmişdir ki, cavabdehlə aralarında kirayə müqaviləsi yazılı qaydada bağlanılmış və növbəti məhkəmə iclasında onu təqdim edəcəyini bildirmişdir. Bunu məhkəmə prosesi zamanı gedən audio-video çəkilişindən də görmək olar. Lakin həm məhkəmə həm də cavabdeh tərəfindən həmin müqaviləni n məhkəməyə təqdim edilməsi barədə tələbinə baxmayaraq növbəti iclas zamanı iddiaçı həmin müqavilənin ümumiyyətlə olmadığını bildirmişdir. Müqavilənin bilərəkdən təqdim edilməməsi bir daha sübut edir ki, iddiaçı tərəf iddia tələbində haqlı deyildir. Belə ki, həmin müqavilənin qiyməti hazırkı ödənilən məbləğdən çox aşağı məbləğdə yazılmış və digər mühüm şərtlər mövcuddur. Mülki Məcəllənin müqavilənin ləğvi bölməsində göstərilir ki, tərəflərdən biri müqaviləni ləğv etmək istəyirsə bu barədə digər tərəfə yazılı bildiriş göndərməlidir. Lakin belə bir bildiriş cavabdehə təqdim edilməmişdir. Yəni müqaviləni təqdim etməmiş olsalar belə, qanuna uyğun olaraq tərəflər aralarındakı hüquq münasibətləri kirayə müqaviləsi münasibətləridir. İddiaçı müqaviləni məhkəməyə təqdim etməkdən imtina etsə də, əsl ində iddiaçı ilə Cavabdeh1 arasında yazılı kirayə müqaviləsi olmuşdur. Cavabdehlər hazırda mənzildə məhz həmin kirayə müqaviləsi əsasında yaşadıqları üçün onların mənzildən çıxarılmasına dair iddia tələbi əsassızdır.
6. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-2629/2025 saylı, 8 aprel 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim L.Şövkətli - Mənsimli) iddia təmin olunmuşdur.
7. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdehlərin iddiaçının mülkiyyətində olan mənzildə qanuni əsaslarla yaşamaları halını sübutetmə vəzifəsi cavabdehlərin üzərinə düşür. Hətta, daha əvvəllər tərəflər arasında kirayə müqaviləsi olmuş olsa belə, hazırda həmin müqavilənin qüvvədə olmasını və həmin müqavilə əsasında cavabdehlərin mənzilə istifadə hüquqlarının qanuni əsaslarla davam etməsini sübut etmək vəzifəsi cavabdehlərin üz ərinə düşür. Lakin iş materiallarında cavabdehlərin iddiaçının mülkiyyətində olan mübahisəli mənzilinə istifadə hüququnun mövcudluğunu təsdiqləyən heç bir sübut aşkar edilməmişdir.
8. Cavabdehlərin hazırda hər hansı hüquqi əsas, o cümlədən iddiaçının razılığı olmadan özünə məxsus əşyalarla birlikdə mübahisəli mənzildən istifadə etməsi iddiaçının öz mülkiyyətinə istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək hüququnu qanunsuz məhdudlaşdırmaqla onun dövlət tərəfindən toxunulmaz elan olunan və müdafiə edilən konstitusion mülkiyyət hüququnu kobud şəkildə pozur.
9. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139.1, 152.1, 152.5, 157.2, 157.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
10. Cavabdeh X2 apellyasiya şikayəti verə rək birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddianın rədd olunmasını xahiş etmişdir.
11. Apellyasiya şikayəti iddiaya etirazla eyni məzmunda əsaslandırılmış, həmçinin qeyd edilmişdir ki, iddiaçı məhkəmə iclası zamanı da etiraf etmişdir ki, cavabdehlə aralarında kirayə müqaviləsi yazılı qaydada bağlanılmış və növbəti məhkəmə iclasında onu təqdim edəcəyini bildirdi. Bunu məhkəmə prosesi zamanı gedən audio-video çəkilişindən də görmək olar. Növbəti iclas zamanı iddiaçı həmin müqavilənin ümumiyyətlə olmadığını bildirmişdir. Müqavilənin bilərəkdən təqdim edilməməsi bir daha sübut edir ki, iddiaçı tərəf iddia tələbində haqlı deyildir.
12. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-3616/2025 nömrəli 18 iyul 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər X4 (sədr lik edən və məruzəçi), X1 və X3) apellyasiya şikayəti təmin olunmamış, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi Cavabdeh1 aid hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
13. Məhkəmə kollegiyası mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında kirayə münasibətlərinin mövcud olduğu işin mübahisəsiz halıdır. İddiaçı iddia edir ki, 2024cü ilin noyabr ayından başlayaraq ona ödəniş ödənilməmişdir. Cavabdeh isə vaxtlıvaxtında ödəniş etdiyini və borcunun olmadığını bildirir.
14. Cavabdeh iddiaya qarşı etirazını əsaslandıran faktları sübut etməlidir. Konkret mülki işdə tərəflərdən hər birinin sübut etməli olduqları faktların dairəsi mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normasının məzmunu nəzərə alınmaqla müəyyən edilir.
15. Cavabdeh kirayə müqaviləsi üzrə mütəmadi ödənişlər etd iyini bildirsə də, ödənişləri təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim etməmişdir.
16. Məhkəmə kollegiyası bunu nəzərə alaraq hesab etmişdir ki, iddiaçının iddiasının faktiki əsası, yəni kirayə haqqının ödənilməməsi, kirayə müqaviləsinin kirayəçi tərəfindən pozulması öz təsdiqini tapır və bu hal özlüyündə kirayə müqaviləsinin ləğv edilməsi üçün müstəqil hüquqi əsas yaradır. Belə ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 685.2, 685.2.1, 685.2.2-ci maddələrinə görə kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə, ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini ləğv edə bilər. Kassasi ya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
17. Cavabdeh1 kassasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
18. Kassasiya şikayətində maddi hüquq pozuntusu kimi, MM-nin 692.4-cü maddəsini pozuntusuna istinad edilsə də, bu normanın hazırkı mübahisəyə hansı səbəbdən tətbiq edilməli olduğu əsaslandırılmamışdır. Prosessual pozuntu kimi isə MPM-nin 2.2-ci maddəsinə istinad edilərək iddianın faktiki və hüquqi əsaslarının nəzərə alınmadığı, prosessual normaların tələblərinə riayət edilmədiyi göstərilmişdir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
19. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
20. Maddə 6
75. Əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür.
21. Maddə 689.2. Əgər kirayə müqaviləsində müddət müəyyənləşdirilməyibsə, kirayə hüquq münasibətlərinin istənilən iştirakçısı bu Məcəllənin 690-cı maddəsinin göstərişlərinə uyğun olaraq müqavilənin ləğvinə dair bildiriş verə bilər.
22. Maddə 692.2. Kirayəyə verənin kirayə hüquq münasibətlərinə xitam vermək arzusu aşağıdakı hallarda əsaslı sayılır: Maddə 692.2.1. kirayəçi müqavilə öhdəliklərinin pozulmasında təqsirli olduqda;
23. Maddə 697.1. Kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur.
24. Maddə 685.2. Kirayəyə verən xəbərdarlıq müddətini gözləmədən kirayə müqaviləsini aşağıdakı hallarda ləğv edə bilər: 685.2.1. kirayəçi iki ardıcıl müddət üçün kirayə haqqının və ya onun xeyli hissəsinin ödənilməsini gecikdirdikdə; 685.2.2 ikidən çox müddət üçün iki aylıq əmlak kirayəsi haqqının məbləğinə çatan məbləğdə əmlak kirayəsi haqqının ödənilməsini gecikdirdikdə. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
25. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
26. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansi yası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
27. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
28. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
29. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normal arının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
30. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
31. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kassasiya şikayətinin dəlilləri mübahisələndirilən qətnamənin ləğv edilməsi üçün əsas ola bilməz.
32. MPM-nin 418.4-cü maddəsinə əsasən kassasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq həmin normada nəzərdə tutulmuş pr osessual pozuntulara yol verilməsi apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi üçün əsas olduğundan məhkəmə kollegiyası ilk növbədə işə baxmış məhkəmə tərəfindən həmin pozuntulara yol verilib-verilmədiyini yoxlayaraq bu pozuntulara yol verilmədiyini müəyyən edir.
33. İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, tərəflər arasında kirayə müqaviləsindən irəli gələn hüquq münasibəti olmuşdur. İddiaçı 2024-cü ilin noyabr ayından kirayə haqqı ödənilmədiyi üçün müqaviləni ləğv etmiş olduğunu iddia etmiş, cavabdeh isə bunun əksini sübut edə bilməmişdir. Kirayəverənin 2 ardıcıl ay üçün kirayə haqqının ödənilmədiyi halda kirayə müqaviləsini xəbərdarlıq müddətini gözləmədən ləğv etmək hüququ MM-nin 685.2-ci maddəsində nəzərdə tutulduğundan məhkəmə tərəfindən mü qavilənin ləğv edilməsinin qanunun tələbinə uyğun olduğu müəyyən edilmişdir.
34. İddiaçının hazırkı tələbinin qanuni əsası MM-nin 697.1-ci maddəsidir. Həmin normaya əsasən kirayəçi kirayəyə götürdüyü əşyanı kirayə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra qaytarmağa borcludur. Məhkəmələr tərəfindən mübahisə iş üzrə tətbiq edilməli olan maddi hüquq normalarının tələblərinə uyğun həll edilmiş, hər hansı maddi və prosessual pozuntuya yol verilməmişdir. Kassasiya şikayətində qeyd olunan 692.4-cü maddə kirayə verənin özünün yaşadığı və ən çoxu iki mənzildən ibarət olan yaşayış binasında mənzilin kirayəsi haqqında müqavilə üzrə hüquq münasibətlərinə aid olduğundan hazırkı mübahisə üzrə tətbiq edilə bilməz.
35. Göstərilənlərə əsasən kollegiya belə nəticəyə gəlir ki, kassasiya şikayəti təmin e dilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
36. Şərh olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 416-419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-3616/2025 nömrəli, 18 iyul 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.