Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3384/2021 01.06.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: problemləri ) Mülki Məcəllənin 402-ci maddəsinin (ilkin müqavilə) tətbiqi Hakimlər Xəlilov İsmayıl Kamil oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Əliyev Ələsgər Əliabbas oğlu və Əhmədova Mehparə Tofiq qızından ibarət tərkibdə, Babayeva Məlahət Əfqan qızının katibliyi, İddiaçının vəkili Vəkil1 Boris oğlunun, Cavabdeh və onun vəkili Vəkil2 iştirakları ilə, İddiaçı Cavabdeh qarşı mənzildən çıxarılma tələbinə dair Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(105)-2244/2020 nömrəli 18 noyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən veri lmiş kassasiya şikayətinə Ali Məhkəmənin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Abşeron rayonu Masazır kəndi İstiqlaliyyət küçəsi, 7 saylı evin 26 nömrəli mənzil İddiaçı “xxxx” MMC yaşayış kompleksi tərəfindən verilmiş, Abşeron rayon İH Başçısı tərəfindən onun adına 09 iyul 2013-cü il tarixli 2724 nömrəli mənzilə dair order yazılmışdır. İddiaçı ilə Cavabdeh arasında bağlanmış, 43 saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən qeydə alınmış 21 dekabr 2016-cı il tarixli, 3M-1068 reyestr saylı ilkin alqı-satqı müqaviləsi əsasında Saziş imzalanmışdır. Həmin Sazişə görə İddiaçı “xxxx” MMC yaşayış kompleksi tərəfindən 27.06.2013-cü il tarixdə təqdim edilmiş 6-cı mərtəbə 1ci blok, 2 otaqdan ibarət Abşeron rayonu Masazır qəsəbəsi İstiqlaliyyət küçəsində yerləşən 7 saylı evin ümumi sahəsi 73,6 kv.metrdən ibarət 26 nömrəli mənzili özəlləşdirdikdən, həbsdə və girovda olmaması barədə arayış aldıqdan sonra 60.000 manata gələcəkdə Cavabdeh satmaq, Cavabdeh ilkin olaraq 30000 manat pulu nağd şəkildə ödəməsi, qalan pulu isə 31.05.2017-ci il tarixə qədər hissə-hissə ödəməsi barədə razılığa gəlmişlər. İddiaçı müqavilədə qeyd olunan tarixdə alıcının razılaşdıqları pulun qalan hissəsini verməməsini bildirərək hazırkı mübahisəni başlatmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı Cavabdeh qarşı mənzildən çıxarılma tələbinə dair iddia ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh ona məxsus olan Abşeron rayonu Masazır qəsəbəsi İstiqlaliyyət küçəsi, 7 saylı evin 26 nömrəli mənzilindən çıxarılması ba rədə qətnamə qəbul edilməsini məhkəmədən xahiş etmişdir.
3. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh 21 dekabr 2016-cı il tarixli 43 saylı müqavilənin icrasından yayınır.
4. Abşeron rayon məhkəməsinin 11 fevral 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim C.Səfiyeva) İddiaçı Cavabdeh qarşı mənzildən çıxarılma barədə iddia tələbi təmin edilməmişdir.
5. İddia tələbini təmin edən birinci instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəllənin 402, 404.1, 443.1-ci maddələrinə istinad etmişdir. Məhkəmənin qənaəti belə olmuşdur ki, cavabdeh ilkin müqavilə üzrə götürmüş olduğu öhədliyi vaxtında icra etmədiyi üçün, yəni 30.000 manat pulu 31.05.2017-ci il tarixdə satıcıya vermədiyi üçün mənzildən çıxarılmalıdır. a) Apelyasiya instansiyası məhkəməsindəki İ icraat
6. Sumqayıt Apellyasiya Məhkə məsinin Mülki Kollegiyasının (hakimlər S.Qafari - sədrlik edən və məruzəçi, Ş.Abasov və T.Məmmədov) 18 noyabr 2020-ci il tarixli 2(105)2244/2020 saylı qətnaməsi ilə İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş; Abşeron rayon məhkəməsinin 11 fevral 2020-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş üzrə yeni qətnamə qəbul edilmiş; İddia tələbi təmin edilmiş; Cavabdeh iddiaçı X1 məxsus olan Abşeron rayonu Masazır qəsəbəsi İstiqlaliyyət küçəsi, 7 saylı evin 26 nömrəli mənzilindən çıxarılması qət edilmişdir.
7. Apelyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməsini Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 60-cı maddəsinin İ hissəsi; Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun «N. Manafovun şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının 06 avqust 2008-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair» 13 iyul 2009-cu il tarixli qərarı; Mülki Məcəllənin 157.8, 158.4, 385.1, 386.1, 402.1, 402.3, 425.1., 442, 445.1, 448.1; Mənzil Məcəlləsinin 1.2-ci maddələrinə istinad etmişdir.
8. Apelyasiya Məhkəməsinin də qənaəti belə olmuşdur ki, cavabdeh müqavilə öhdəliklərini yerinə yetirməmiş və razılaşdıqları məbləği ilkin müqavilədə nəzərdə tutulan tarixdə ödəməmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Kassasiya şikayətinin dəlilləri
9. Cavabdeh apelyasiya məhkəməsinin qətnaməsindən kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilərək, iddia tələbinin təmin edilməməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahi ş etmişdir.
10. Kassasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı apelyasiya şikayətində iddia tələbindən kənara çıxaraq tərəflər arasında bağlanmış ilkin alqı-satqı müqaviləsinin ləğv edilməsini və cavabdehin çıxarılmasını tələb etmişdir. Bundan əlavə məhkəmə nəzərə almamışdır ki, əslində istinad olunan müqavilə yarımçıq müqavilədir. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış 21.12.2016-cı il tarixli 3M-1068 saylı, “ilkin alqı-satqı müqaviləsi”-nin əsas və başlıca şərti olmalı olan əsas müqavilənin nə zaman və hansı şərtlərlə bağlanacağı müqavilənin mətnində öz əksini tapmır. Müqavilədə, mənzilin alqısatqısı üçün müəyyən edilən satış qiymətinin 31.05.2017-ci il tarixinə qədər alıcı tərəfindən tam ödənilməli olduğu göstərildiyi halda, satıcının mənzilin özəlləşdirilməsini həyata keçirməkl ə sənədləri hazır vəziyyətə salıb, əsas alqı-satqı müqaviləsini bağlama vəzifəsini təmin etməsi, öz əsasını tapmır. Deməli müqavilənin əsas şərti qeyd olunmamış qalır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
11. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
12. Cavabdeh və onun vəkili Vəkil2 kassasiya şikayətini müdafiə edərək, şikayətin təmin edilməsi barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişlər.
13. İddiaçının vəkili Vəkil1 Boris oğlu kassasiya şikayətinə etiraz edərək, şikayətin təmin olunmaması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
14. Maddə 402.1. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər.
15. Maddə 402.2. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur.
16. Maddə 402.3. İlkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidir.
17. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
19. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
20. Maddə 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin
21. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
22. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
23. Maddə
416. Kas sasiya instansiyası məhkəməsi müstəsna olaraq hüquqi məsələlərə baxmaqla apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
24. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Kassasiya baxışının hədləri
25. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfind ən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi İşin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən halları ondan ibarətdir ki, Abşeron rayonu Masazır kəndi İstiqlaliyyət küçəsi, 7 saylı evin 26 nömrəli mənzil İddiaçı “xxxx” MMC yaşayış kompleksi tərəfindən verilmiş, Abşeron rayon İH Başçısı tərəfindən onun adına 09 iyul 2013-cü il tarixli 2724 nömrəli mənzilə dair order yazılmışdır. İddiaçı ilə Cavabdeh arasında bağlanmış, 43 saylı notariat kontorunun xüsusi notariusu tərəfindən qeydə alınmış 21 dekabr 2016-cı il tarixli, 3M-1068 reyestr saylı ilkin alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Həmin Sazişə görə İddiaçı mənzili özəlləşdirdikdən, həbsdə və girovda olmaması barədə arayış aldıqdan sonra 60.000 manata gələcəkdə Cavabdeh satmaq, Cavabdeh ilkin olaraq 30000 manat pulu nağd şəkildə ödəməsi, qalan pulu isə 31.05.2017-ci il tarixə qədər hissə-hissə ödəməsi barədə razılığa gəlmişlər.
27. Eyni zamanda məhkəmə baxışı zamanı müəyyən edilmişdir ki, keçən müddət ərzində cavabdeh ilki olaraq ödəmiş olduğu 30.000 manatdan başqa iddiaçıya 14.014.99 manat əlavə ödəniş etməsi sübuta yetirilmişdir. Bu halı iddiaçı apelyasiya şikayətində də təsdiq etmiş və ödənilməmiş 13.719.9 manat borcun qalmasını etiraf etmişdir.
28. Apelyasiya Məhkəməsi iddianı təmin edərkən əsaslanması belə olmuşdur ki, tərəflər arasında bağlanmış ilkin müqavilənin şərtlərinə əsasən iddiaçı mənzili özəlləşdirdikdən son ra 60.000 manata cavabdehə satmağı, cavabdeh isə həmin məbləğin əvvəlcə 30.000 manatını, yerdə qalan 30.000 manatı isə 31.05.2017-ci il tarixədək ödəməyi öhdəsinə götürmüş, iddiaçı müqavilə üzrə üzərinə düşən vəzifəni icra edərək 26. mübahisəli mənzili cavabdehin istifadəsinə versə də, sonuncu müqavilədən irəli gələn öhdəliyi icra etməmiş, pul məbləğini ödəməmişdir.
29. Apelyasiya Məhkəməsi öhdəliyin əmələ gəlməsi əsası kimi müqavilənin mövcudluğuna və cavabdehin həmin müqavilənin şərtlərinə riayət etməməsinə əsaslanaraq (Mülki Məcəllənin 385.1, 386.1) öhdəliyin icra edilməməsi ilə bağlı maddi hüquq normalarını (Mülki Məcəllənin 425.1., 442, 445.1. və 448.1. maddələri) tətbiq etməklə iddiaçının əmlak hüquqlarını müdafiə etmək (Mülki Məcəllənin 157.8., 158.4. maddələri ilə) qərarına gəlmi şdir.
30. Apelyasiya Məhkəməsi öhdəliyin əmələ gəlməsinə əsas olan ilkin müqavilə və onun şərtlərini düzgün təfsir etməmişdir. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır (Mülki Məcəllənin 404.1. maddəsi).
31. İlkin müqavilə mülki dövriyyədə son vaxtlar istifadə olunmağa başlamışdır. Ona görə həmin müqavilələrlə bağlı oturuşmuş məhkəmə təcrübəsi də mövcud deyil. Bu səbəbdən məhkəmə kollegiyası ilkin müqavilənin mahiyyəti ilə bağlı şərh verilməsinə zərurət görür.
32. Mülki Məcəllənin 402.1. maddəsinə əsasən ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlak ın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər. Əslində, bu müqavilə əmlaklarla, işlərlə və xidmətlərlə bağlı əsas müqavilə bağlanması öhdəliyini öz üzərinə götürmək barədə razılaşmadır. Ona görə qanunverici belə müqavilələrin dövlət reyestrində qeydə alınmasını nəzərdə tutmamışdır. Daşınmaz əmlaka mülkiyyət və digər əşya hüquqlarının dövlət qeydiyyatının məqsədi daşınmaz əmlaka hüquqların əmələ gəlməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) başqasına keçməsinin və bu hüquqlara xitam verilməsinin dövlət tərəfindən tanınmasıdır. Gələcəkdə müqavilə bağlanması öhdəliyi ilə bağlı müqavilənin dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına zərurət yoxdur.
33. İlkin müqavilələrin reyestrdə qeydə alınmasına nə qa nuni və nədə məntiqi zərurət qalmır. Mülkiyyətdə olmayan, dövlət reyestrində qeydiyatı olmayan əmlakla bağlı ilkin müqavilənin qeydiyatına dövlət nəzarət etməli deyil və bunu öz üzərinə götürmür. Analoji hallarda tərəflər razılaşırlar ki, həmin əmlakın sənədləşmələrini həyata keçirdikdən sonra əmlakın alqı-satqısını həyata keçirəcəklər (əsas müqaviləni bağlayacaqlar). Məhz bundan sonra, əsas müqavilənin bağlanmasından sonra onun dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına zərurət yaranır. Lakin, əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmasına qədər onun barəsində hər-hansı müqavilə bağlanmasını qanunverici istina etmir. Mülki Məcəlləyə daxil edilmiş ilkin müqavilə institutu məhz belə müqavilələrdəndir.
34. Mülki Məcəllənin 402.1. maddəsinin dispozisiya şərtlərindən göründüyü kimi həmin növ m üqavilələr geniş tənzimləmə dairəsinə malikdir. Bura, əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə istənilən razılaşma daxil edilə bilər. Əslində bu institut mülki dövriyyənin sabitliyinə xidmət edir, tərəfləri ilkin razılaşmalarına riayət etməyə, müqavilə münasibətlərində vicdanlı, intizamlı olmağa yönləndirir, tərəfləri gələcəkdə müqavilə bağlamağa qarşılıqlı təminatlandırır. İlkin müqavilə təşkilati müqavilədir, əsas müqavilənin meydana gəlməsinin təminatçısıdır. Onun məqsədi gələcəkdə bu və ya digər müqavilənin bağlanmasını təşkil etməkdir. Adətən bu müqaviləni o vaxt bağlayırlar ki, tərəflər gələcəkdə bağlanacaq müqavilənin əsas şərtləri barədə razılığa gəlirlər, amma onun bağlanmasına maneələr mövcuddur (Məs: alıcı əmlakı almaq üçün hələ kifayət qədər və saitə malik olmur, və yaxud satıcı əmlakı satmaq üçün zəruri olan sənədləşmələri aparmamışdır). Hazırkı işdə olduğu kimi, əmlak sahibi ilkin müqavilə bağlamaqla alıcı tərəfdən əvvəlcədən maliyyə dəstəyi alır, əmlakın özəllşəşdirilməsi və digər məqsədlər üçün zəruri vəsaitə malik olur. Belə bir razılaşmada qanuna zidd heç bir hal yoxdur, əksinə satıcının əldə etdiyi vəsait ona üzərinə götürdüyü öhədəliyi yerinə yetirməyə yardım edir, alıcı da mənzildə yaşayır və istifadə edir. İlkin müqavilə tərəfləri gələcəkdə əsas müqaviləni həyata keçirmək üçün hüquqi cəhətdən bir-birinə bağlayır və hər bir tərəf öz üzərinə müəyyən öhdəliklər götürürlər. Lakin ilkin müqaviləyə elə şərtlər salınmalıdır ki, tərəflərin öhdəliklərinin qarşılıqlı olaraq icra edilməsi təmin edilmiş olsun. Bu zaman gələcəkdə bağlanacaq əsas müqavilə üçün təhlükə yaranmasın, həmin müqavilənin bağlanmasını labüd etsin. İlkin müqaviləyə salınmalı olan şərtlərin hamısı əsas müqavilənin bağlanmasının təminatı rolunu oynamalıdır. Məs: əmlakın dəyəri, əsas müqavilənin nə vaxt bağlanacağı, həmin vaxta qədər hansı tərəfin hansı hərəkətləri etməli olması və.s. Əmlakın dəyəri kimi nəzərdə tutulmuş məbləğin bir hissəsinin ödənilməsi və ya digər hərəkətlərin edilməsi, ilkin müqaviləyə daxil edilməsi qanunsuz deyil, əksinə tərəfləri öz üzərinə götürdüyü öhdəlikləri yerinə yetirməyə qarşılıqlı təminatlandırır. Lakin görülən işin, xidmətin, əmlakın dəyərinin hamısının ilkin müqavilə üzrə ödənilməsi artıq həmin müqavilənin nizamlama dairəsindən kənara çıxır, əsas müqaviləni bağlamağı risk alıtna alır, qarşı tərəfdən asılı vəzi yyətə salır. Əsas müqavilə bağlanmasının təminatı üçün tərəflərin qarşılıqlı təminatı olmalıdır. İlkin müqavilə ilə əmlakın dəyərini alan satıcı, əmlakın özəlləşdirilməsi ilə bağlı sənədləşmələr aparacağına, bir neçə ildən sonra əmlakı alıcıya satacağına dair vədlər təminatsız qalacaq, öhdəliyin icrası təhlükə altına alınacaq.
36. Məhkəmələr hazırkı iş üzrə ilkin müqaviləyə istinad edərək öhdəliyin kimin tərəfindən pozulması məsələsini həll etmişlər. İşə tərəflər arasında bağlanmış ilkin müqavilənin kserosurəti əlavə edilmişdir. Məhkəmə iclas protokolundan həmin müqavilənin hansı mənbədən daxil olması aydın deyil. Eyni zamanda müqavilənin kiçik şriftlərlə yazılmış və kserosurət olan nüsxəsi onun şərtlərini aydınlaşdırmağa çətinlik törədir. Nəzərə almaq lazımdır ki, lazımi sübutların əsli v ə ya lazımi qaydada təsdiq olunmuş surəti təqdim edilir. Əgər baxılan işə sənədin yalnız bir hissəsi aiddirsə, belə olan halda, bu sənəddən təsdiq olunmuş çıxarış təqdim edilir (MPM-nin 89.3. maddəsi).
37. Məhkəmələr analoji işlərə baxılarkən bağlanmış ilkin müqavilənin mahiyyətini ətraflı aydınlaşdırmalı, tərəflərin əsl iradəlirini müəyyən etməlidirlər. Nəzərə alınmalıdır ki, ilkin müqavilə üzrə öhdəliklərin icrası tərəflərin vicdanlı olmasından başqa heçnə ilə təminatlandırılmamışdır. İlkin müqaviləni nizama salan normalarda tərəfin öhdəliklərini yerinə yetirmədiyi təqdirdə hansı hüquqi nəticələrin baş verməsi göstərilməmişdir. Ona görə bir daha qeyd olunur ki, ilkin müqavilədə əsas müqavilənin predmetini, habelə digər mühüm şərtlərini müəyyənləşdirməyə imkan verən şərtlər göstərilməlidi r (MM-nin 402.3. maddsi).
38. Tərəflər arasında bağlanmış ilkin müqavilənin şərtləri işə baxan məhkəmələrin şərh etdiyi qaydada qəbul olunsa, onda həmin müqavilə ilkin müqavilə hesab oluna bilməz və bu müqavilə qarşılıqlı öhdəlikləri təmin edən müqavilə deyil. Beləki, məhkəmələr hesab etmişlər ki, alıcı tərəf mənzilin razılaşdırılmış dəyərini tam olaraq satıcı tərəfə ödəməlidir. Amma, alıcının xeyrinə ediləcək öhdəliklərin nə vaxt icra ediləcəyi, ümumiyyətlə icra edilə biləcəyi ilə bağlı araşdırma aparılmamışdır.
39. İddiaçı mənzilin razılaşdırılmış dəyəri olan 60.000 manat puldan ilkin olaraq 30.000 manat və sonradan yenə 14.014.99 manat əlavə pul almışdır. Lakin iddia ilə məhkəməyə müraciət edəndə cəmi 30.000 manat aldığını israr edirdi. Məhkəmə baxışı zamanı şahid ifadələri ilə sübut ol unmuşdur ki, həqiqətən həmin məbləğdən əlavə satıcı 14.014.99 manat əlavə pul almışdır. Münasibətlərin belə inkişafı fonunda, alıcı mənzilin dəyərini tam olaraq ödləyəcəyi təqdirdə satıcının mənzili bir neçə ildən ( müqavilə şərtlərinə görə 21.12. 2026-cı il tarixdə) sonra özləşdirərək alıcıya satacağına hər-hansı bir zəmanətin olması inandırıcı görünmür. Çünki bağlanmış müqavilə tərəflərin qarşılıqlı öhdəliklərini təminatlandırmamışdır.
40. Ona görə məhkəmələr hazırkı mübahisəni həll edərkən müqavilənin ilkin müqaviləyə uyğunluğunu yoxlamalı idilər. Qarşılıqlı öhdəliklərin təminatı, bir tərəfin üstün vəziyyətə düşməsi, digər tərəfin öhdəliyini icra etməsinin təminatsız qalması əmlakın razılaşdırılmış dəyərinin hamısının ödənilməsi hallarına istinad etməklə həmin müqaviləyə qiymət verilməl i idi.
35. Müqavilənin görünən şərtləri belədir ki, satıcı qıssa müddət ərzində mənzilin bütün dəyərini alır, alıcı isə əvəzində heç nə almır və satıcıdan asılı vəziyyətdə qalır, satıcının mənzili nə vaxt özəlləşdirəcəyi, nə vaxt hazır vəziyyətə gətirəcəyi bəlli olmur. Ümumiyyətlə, satıcının bu hərəkətləri nə vaxta icra edəcəyi, 21.12.2026-cı il tarixdə mənzili alıcıya satmağa fiziki imkanının olub-olmayacağı məlum deyil. Belə şərtlər ilkin müqavilənin mahiyyətinə uyğun deyil. İlkin müqavilə alqı-satqı müqaviləsi deyil, ilkin müqavilə əsas müqavilənin gələcəkdə bağlanmasına dair öhdəlik razılaşmasıdır. Ona görə gələcəkdə satılacaq əmlakın dəyərinin bəri başdan alınması həmin müqavilələrin nizamlama predmeti ola bilməz.
42. Satıcının, mənzili özəlləşdirdikdən, həbsdə və girovda olmaması b arədə arayış aldıqdan sonra eyni vaxtda qalıq pulunu alaraq mənzilin alqı-satqısını həyata keçirməli olmaları barədə şərtin salınması halında tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin ilkin müqavilə olması qəbul edilə bilərdi. Çünki belə şərtlər tərəflərin qarşılıqlı öhdəliklərini təminatlandırmış olardı və əsas müqavilənin bağlanması real görünə bilərdi.
43. Hazırkı halda məhkəmələrin qənaəti belədir ki, cavabdeh mənzili tərk etməli, müqavilə şərtləri onun tərəfindən pozulduğu üçün vermiş olduğu vəsaitlər də geri qaytarılmamalıdır. Belə qənaət qanuni və ədalətli hesab oluna bilməz.
44. Ona görə işə yenidən baxılarkən məhkəmə ilk növbədə mülki-prosessual qanunvericiliyin 14.3. maddəsinə əsasən tərəflərə mübahisəni barışıqla yekunlaşdırmaq barədə təklif irəli sürməlidir.
45. Tərəflər mübahisə ilə bağlı barışığa gəlmədikləri təqdirdə məhkəmə ilkin müqavilə ilə bağlı yuxarıda şərh edilənlərə uyğun olaraq tələbin əsası kimi istinad olunan əqdin (ilkin müqavilənin) etibarlı müqavilə olub-olmamasına qiymət verməli və onun nəticəsindən asılı olaraq qərar qəbul edilməlidir.
46. Nəzərə almaq lazımdır ki, əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda is ə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir (Mülki Məcəllənin 337.3-337.5 maddələri).
47. Yuxarıda şərh edilənlər belə qənaətə gəlməyə əsas verir ki, Apelyasiya Məhkəməsi mübahisənin həllində maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir ki, buda qətnamənin ləğv olunması üçün əsasdır.
48. Şərh edilənlərə və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417, 418, 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
41. Q Ə R A R A A L D İ: Cavabdeh kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Sumqayıt Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(105)-2244/2020 nömrəli 18 noyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi ləğv olunaraq, iş yenidən baxılması üçün apellyasiya baxışına gön dərilsin. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.