Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3703/2025 23.12.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçılar İddiaçı2 və İddiaçı1 cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “torpaq sahəsinə çəkilmiş xərcin verilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: əsassız varlanma, əmlakda edilmiş yaxşılaşdırmalara çəkilmiş xərcin ödənilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Xıdırov Əhliman Mehman oğlundan və Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlundan ibarət tərkibdə, Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 10 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(107)70/2025 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh1 tərəfindən verilmi ş kassasiya şikayəti üzrə mülki işə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları:
1. Göyçay rayonu, Qızılağac kəndində yerləşən 1,34 ha torpaq sahəsi 2011-ci il tarixli alqı-satqı müqaviləsi ilə Cavabdeh1 mülkiyyətinə keçmişdir.
2. Həmin kənddə yerləşən 1 ha torpaq sahəsi İddiaçı2 və İddiaçı1 istifadəsində olmuşdur.
3. Göyçay Rayon Məhkəməsinin 23 oktyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh1 iddiası təmin edilməklə, sonuncunun mülkiyyətində olan 1,34 ha torpaq sahəsinin 0,77 ha hissəsindən İddiaçı1 və İddiaçı2 çıxarılmaları qət edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçılar İddiaçı2 Məhyəddın oğlu və İddiaçı1 cavabdehlər Cavabdeh1 və Ca vabdeh2 qarşı iddia ərizəsi ilə, sonra isə Azərbaycan Respublikası MPM-in 53-cü maddəsinə əsasən ərizələrlə məhkəməyə müraciət edərək, torpaq sahəsinə aqrotexniki qulluğa və meyvə tinglərinin alınmasına çəkilmiş xərcə görə 21840 manat məbləğində pulun və iddia ərizəsi qaldırılarkən ödənilmiş 30 manat məbləğində dövlət rüsumunun Cavabdeh1 alınıb İddiaçı1 ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişlər.
5. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı Razı Dursunov 02 avqust 2004-cü ildə Göyçay rayonunun Qızılağac kənd bələdiyyəsi ərazisində yerləşən Mollahacılı kəndinin “qarajın qabağı” adlanan ərazidə 1,00 hektar torpaq sahəsini X2na 2000 ABŞ dolları ödəməklə almışdır. Mərhum X1 Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin Göyçay rayon Şöbəsinə ərizə ilə müraciət edərək, ona 10 iyun 2000-ci il tarixdə Göyçay rayonu Qızılağac kəndi keçmiş Qafur Qasımov adına kolxozun X12 Komissiyasının aktı ilə verilmiş 1998-cı ildən faktiki istifadəsində olan 1,00 hektar torpaq sahəsini satmaq istədiyini bildirmiş və həmin illərdə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaq sahələrinin alqı-satqı mexanizmi olmadığı üçün mərhum Eldar Qasımov torpaq sahəsini Dövlət Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin Göyçay rayon Şöbəsinin əməkdaşları tərəfindən tərtib edilmiş akt və sxematik plana əsasən İddiaçı1 satmışdır. Həmin vaxtdan torpaq sahəsi iddiaçının faktiki istifadəsində və sahibliyində olmuşdur. O, torpaq sahəsini təmizlətmiş, gübrə vermiş, aqrotexniki qulluq etmiş və 300 ədəd xurma, alça, nar ağacları əkmişdir. Məhkəməyə təqdim etdiyi Göyçay rayonu Qızılağac kənd bələdiyyəsinin 1 sentyabr 2019cu il tarixli, 189 saylı arayışında göstərilən aqrar islahatı zamanı nöqsan və çatışmazlıqlar və yerdəyişmələrdən sui-istifadə edərək sahibliyində olan torpaq sahəsinə 2018-ci ildə mülkiyyət hüququnu qeydə aldıran Cavabdeh1 15 ildən sonra, yəni 22 aprel 2019-cu il tarixdə iddiaçıya və digər şəxslərə qarşı zəbt edilmiş torpaq sahəsindən çıxarılma, torpaq sahəsinə yenidən daxil olmağa qadağa edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Göyçay Rayon Məhkəməsinə müraciət etmiş, məhkəmənin 23 oktyabr 2020-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddiası təmin edilmiş, Göyçay rayonu Qızılağac kəndində yerləşən hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən RX ******* nömrəli çıxarışla Cavabdeh1 mülkiyyətinə verilmiş 1,34 ha torpaq sahəsinin 0,77 ha hissəsindən iddiaçının çıxarılması qət edilmişdir. Bu illər ərzində iddiaçı torpaq sahəsinə aqrotexniki qulluğa, torpaq vergisinə, sudan istifadə haqqına və digər işlərə aşağıda göstərdiyi məbləğdə pul xərcləmişdir: Calaq meyvə ağaclarının alınmasına 220 x 5,5 manat - 1210 manat; Torpağa üzvi gübrə verilməsinə (nəqliyyat və fəhlə pulu daxil olmaqla) - 14 il ərzində cəmi 2770 manat; Torpağa mineral gübrə verilməsinə - 14 il ərzində cəmi 1,74 manat; Texnika vasitəsi ilə aqrotexniki işlərin görülməsinə - 14 il ərzində cəmi 1,29 manat; Torpaq vergisi və torpağın suvarılmasına görə - 14 il ərzində cəmi 1,74 manat; Digər xərclərə görə (sahənin hasarlanmasına dəmir materiallar alınması, qaynaq edilməsi, sahənin hər il təmizlənməsi, budama işləri və sair) – 3,01 manat, nəzarətçiyə görə (bir ildə 720 manat o lmaqla 14 il ərzində) – 10080 manat. İddiaçının 2004-2005-ci illər ərzində torpaq sahəsinə çəkdiyi xərcləri yeni Azərbaycan manatı ilə dəyərləndirə bilmədiyi üçün iddia tələbində həmin xərcləri göstərməmişdir. Həmçinin, Cavabdeh1 22 aprel 2019-cu il tarixdə torpaq sahəsindən çıxarılma, torpaq sahəsinə yenidən daxil olmağa qadağa edilməsi və mülkiyyət hüququnun bərpa edilməsi tələbinə dair iddia ərizəsi ilə Göyçay Rayon Məhkəməsinə müraciət etdikdən sonra mübahisə məhkəmə tərəfindən araşdırıldığı üçün 2020-ci ildə torpaq sahəsinə xərc çəkməmiş və bağa nəzarətçi qoymamışdır. 16 il ərzində iddiaçının istifadəsində olan torpaq sahəsinə aqrotexniki qulluq etməklə torpaq sahəsini lazımi keyfiyyətdə saxlamış və buna görə 21840 manat pul xərcləmişdir.
6. Azərbaycan Respublikası Kənd Təsərrüfatı Na zirliyinin Meyvə bitkilərinin becərmə texnologiyası şöbəsi tərəfindən verilmiş mütəxəssis rəyinə əsasən, Göyçay rayonu Mollahacılı kəndində yerləşən 1,34 ha torpaq sahəsinin 0,77 ha hissəsində aparılmış hesablamaların nəticələrinə əsasən 0,77 ha torpaq sahəsində qarışıq meyvə bağının salınmasına 824,0 manat, cavan və məhsuldar xurma, alça və nar bitkilərinə aqrotexniki qulluq işlərinə (13 il ərzində) 7693 manat, cəmi 8228,5 manat maliyyə vəsaiti xərclənə bilər.
7. Göyçay Rayon Məhkəməsinin 17 mart 2023-cü il tarixli, 2(046)-30/2023 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim İ.Fəttahov) iddia qismən təmin edilərək, Cavabdeh1 8228,5 manat məbləğində pulun və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun alınaraq iddiaçı X5 verilməsi qət edilmişdir.
8. Birinci instansiya məhkəməsi mütəxəssis rəyin ə istinad etməklə mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, hazırda cavabdehin mülkiyyətində olan torpaq sahəsindən iddiaçı 20 il ərzində istifadə etmiş, qeyd edilən torpaq sahəsinin münbitləşməsinə və meyvə ağaclarının əkilməsinə xərc çəkmişdir.
9. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 21.2, 1096.1 və 1096.2-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 78.1, 80, 81 və 217-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
10. İddiaçı1 apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın tam təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
11. Həmçinin, Cavabdeh1 аpellyаsiyа şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi bar ədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
12. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən X8 iş üzrə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişdir.
13. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 05 dekabr 2023-cü il tarixli, 2(107)-1122/2023 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim E.Hüseynovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər G.Cavadova və V.Məlikov) iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, cavabdehin apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iddia rədd edilmişdir.
14. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticə ilə bağlı qeyd etmişdir ki, mülki hüquq pozuntularının (deliktlərin) anlayışı Mülki Məcəllənin 1096-cı maddəsində müəyyən olunmuşdur. Hazırkı mübahisədə bu anlay ışa uyğun gələn heç bir əlamət yoxdur. Cavabdeh mülki hüquq pozuntusu (delikt) törətməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən Mülki Məcəllənin 1096.1-ci və 1096.2-ci maddələrinin tətbiqində səhvə yol vermiş və Cavabdeh1 hüququnun pozulması ilə nəticələnən qanunsuz qətnamə qəbul edilmişdir. Torpaq sahələrinin aqrar islahatlar nəticəsində fiziki şəxslərin mülkiyyətinə verilməsi də, buna dair hüquq müəyyənedici sənədlərlə təsdiq olunmalıdır. Müəyyən olunur ki, iddiaçının X2na 2000 ABŞ dolları ödəməklə satın-aldığını bəyan etdiyi 1 ha torpaq sahəsi sonuncunun mülkiyyətinə nə aqrar islahat zamanı, nə də başqa əsaslarla verilmişdir. Eldar Qasımov mülkiyyətində olmayan torpaq sahəsini heç bir qanuni əsas olmadan iddiaçının istifadəsinə verdiyindən, sonuncunun həmin torpaq sahəsinə sahib liyinin də qanuni əsası olmamışdır. Yəni iddiaçının torpaq sahəsinə sahibliyi cavabdehə münasibətdə “vicdanlı sahib” hesab edilə bilməz.
15. Qanunun tələbinə görə, əmlaka sahiblik etdiyini iddia edən şəxs öz yaxşılaşdırmalarını məhz əmlakın mülkiyyətçisindən tələb edə bilər və bu tələb hüququ əmlakın sahibindən alındığı andan yaranır.
16. Belə ki, iş materialları ilə müəyyən olunur ki, cavabdeh mübahisə predmeti olan torpaq sahəsini 2011-ci ildə hazırkı iş üzrə üçüncü şəxs qismində cəlb edilmiş X3 alqısatqı yolu ilə almış və 2018-ci ildə həmin torpağa mülkiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə aldırmışdır.
17. Göründüyü kimi, iddiaçı Əbülfət Osmanovun mülkiyyətində olmuş torpaq sahəsində yaxşılaşdırmalar aparmışdır. İddiaçı həmin torpaq sahəsinə yalnız 2020-ci ildə yiy ələnmişdir. Torpaq sahəsi iddiaçının istifadəsinə hazırkı iş üzrə cavabdeh deyil, həmin torpaq sahəsinə heç bir hüququ olmayan Eldar Qasımov tərəfindən verilmişdir. Ona görə də iddiaçı mübahisə predmeti olan torpaq sahəsinə vicdanlı sahiblik etdiyini iddia etsə də, cavabdehə münasibətdə “vicdanlı sahib” olmadığından hazırkı iddia tələbi cavabdehə yönələ bilməz.
18. Belə ki, iddiaçı ilə cavabdeh arasında torpaqdan istifadəyə dair hər hansı bir razılaşma olmamışdır. İddiaçı1 Cavabdeh1 mülkiyyətlərində olan 1,34 ha torpaq sahəsinin bir hissəsini (qanuni qüvvəsini almış məhkəmə qətnaməsinə əsasən 0,77 ha) özbaşına zəbt etmişdir. İş materialları və tərəflərin izahatları ilə müəyyən edilir ki, tərəflər arasında nə müqavilələrdən əmələ gələn, nə də qanundan əmələ gələn öhdəliklər yaranmışdır.
19. Eyni zamanda, məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, iddiaçı reyestrin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyasına güvənərək mübahisəli torpaq sahəsini əldə etmişdir. Yəni onun əldə etdiyi torpaq sahəsi hər hansı yüklülükdən və məhdudiyyətdən azad torpaq sahəsi olmuşdur.
20. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Konstitusiyasının 13, 29, 60, 72, Mülki Məcəlləsinin 140, 152.1, 21.1, 21.2, 135.10, 157.7, 425.1 və 1094-cü, Torpaq Məcəlləsinin 84-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.1, 77.1 və 88-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. c) Kassasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
21. İddiaçı1 kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilm əsini xahiş etmişdir.
22. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 20 may 2024-cü il tarixli, 2(102)-1374/2024 nömrəli qərarı ilə (hakim Ə.Nurməmmədovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Z.Babayev və A.Hüseynov) kassasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Şəki Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 05 dekabr 2023-cü il tarixli, 2(107)- 1122/2023 nömrəli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiya məhkəməsinə göndərilmişdir.
23. Kassasiya kollegiyası hesab etmişdir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməməsi barədə düzgün nəticəyə gəlməmiş və maddi hüquq normalarının tətbiqində səhvə yol vermişdir.
24. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, mülki münasibət lərdə vicdansız sahib dedikdə, əmlak üzərində sahiblik hüququ olmadığını bilən və ya bilməli olan sahib başa düşülür. Lakin işin məhkəmələr tərəfindən araşdırılmış hallarından məlum olur ki, iddiaçılara münasibətdə vicdanlılığı istisna edən hal mövcud deyildir, iddiaçılar mübahisəli torpağın onlara satılan torpaq olduğunu güman edərək həmin sahədən istifadə etmişlər. Beləliklə, iddiaçıların Cavabdeh1 mülkiyyətində olan 0,77 ha torpaq sahəsinə sahibliyi qanunsuz, lakin vicdanlı olmuş, əşyanın mülkiyyətçisi olan Cavabdeh1 iddiaçılar tərəfindən edilmiş yaxşılaşdırmalar baxımından əsassız varlanmışdır.
25. Bundan başqa, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin iddiaçılara “vicdansız sahib” kimi yanaşması düzgün olmamaqla yanaşı, vicdanlı olmayan sahibin belə bir iddia irəli sürə bilməməsi kimi qənaəti də Mülki Məcəllənin 157.6-cı maddəsinin məzmuna zidd olmuşdur. Həmin maddəyə görə, istər vicdanlı sahib, istərsə də vicdansız sahib isə öz növbəsində əmlakdan gəlirin mülkiyyətçiyə düşdüyü vaxtdan sonra əmlaka sərf etdiyi zəruri məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini mülkiyyətçidən tələb edə bilər.
26. Həmçinin işə yenidən baxılarkən nəzərə alınmalıdır ki, əşyadan ayrıla bilməyən əlavələr sıx fiziki bağlılıq və ya qarışma nəticəsində əsas əşyanın tərkib hissəsi kimi onun mülkiyyətçisinə məxsus olur. Əşyanın mülkiyyətçisi onun bütün tərkib hissələrinin mülkiyyətçisidir. Əşyaya əlavə edilmiş yaxşılaşdırmalar onun ümumi dəyərini artırdığı üçün mülkiyyətçi dəyərin artdığı həcmdə varlanmış olur. Başqa sözlə, artmış dəyər müvafiq yaxşılaşdırmaları ona çəkilmiş xərclərlə birlikdə özündə ehtiva edir. Ona görə də yaxşılaşdırmaları götürə bilməyən sahib həm yaxşılaşdırmanın dəyərini, həm də bu dəyərin əmələ gəlməsi üçün çəkilmiş xərci mülkiyyətçidən tələb edə bilməz. Bu baxımdan torpaq sahəsində çoxillik bitkilərin əkilməsi nəticəsində həmin bitkilərin dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən torpaqdan ayrılması mümkün deyilsə belə bitkilər artıq əşyanın (torpaq sahəsinin) tərkib hissəsinə çevrilir. Torpağa bağlı olan çoxillik bitkilər (ağaclar) bazarda satılmadığından onların ayrıca dəyərini müəyyən etmək mümkün olmadığı halda həmin bitkilərin uzun illər ərzində ərsəyə gəlməsi üçün çəkilmiş xərclərin yaxşılaşdırmanın dəyəri kimi qiymətləndirilməsi Mülki Məcəllənin 157.7-ci maddəsinin məqsədlərinə cavab vermir.
27. Oxşar vəziyyətlərdə vicdanlı sahib mülkiyyətçidən yaxşılaş dırmalarını tələb etdikdə həmin yaxşılaşdırmaların dəyəri torpaq sahəsinin bu cür yaxşılaşdırmalarla birlikdə dəyəri ilə belə yaxşılaşdırılmalardan əvvəlki (onlar olmadan) dəyəri arasındakı fərq əsasında müəyyən edilməlidir. ç) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində birinci icraat
28. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 10 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(107)-70/2025 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim Ə.Məcidovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər E.Mehdiyev və T.Musayev) İddiaçı1 və Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətləri qismən təmin edilmiş, Göyçay Rayon Məhkəməsinin 17 mart 2023cü il tаrixli, 2(046)-30/2023 nömrəli qətnaməsi ləğv edilərək, iddia tələbi qismən təmin edilmiş, Cavabdeh1 yaxşılaşdırmaların dəyəri olaraq 14.000 manat və dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 30 manat məbləğində pulun alınaraq iddiaçı X5 verilməsi qət edilmişdir.
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi göstərmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin göstərişlərinin yerinə yetirilməsi məqsədi ilə, Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən RX ******* nömrəli çıxarışla Cavabdeh1 mülkiyyətinə verilmiş 1,34 ha torpaq sahəsinin tərkibinə daxil olan 0,77 ha torpaq sahəsinin təklikdə (boş halda) qiymətinin nə qədər olması; üzərində 300 ədəd xurma, alça, nar ağacları ilə birlikdə həmin torpaq sahəsinin qiymətinin nə qədər olmasının müəyyən edilməsi üçün ekspert və qiymətləndirmə təyin edilmişdir. Məhkəmə kollegiyası tərəfindən təyin edilmiş ekspertiza əsasında əldə edilmiş Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 03 aprel 2 024-cü il tarixli ekspert rəyində göstərilmişdir ki, Göyçay rayonu, Qızılağac kənd bələdiyyəsinin ərazisində, Mollahacılı kəndində yerləşən analoji torpaq sahələri barədə məlumat olmadığından, sözügedən mənzilin mövcud orta bazar qiymətini müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
30. Məhkəmənin 07 may 2025-ci il tarixli qərardadına əsasən verilən 21 iyul 2025-ci ildə məhkəmə kollegiyasına daxil olmuş "xxxx" MMC-nin 14 iyul 2025-ci il tarixli qiymətləndirmə rəyində göstərilmişdir ki, torpaq sahəsinə baxış keçirilən zaman müəyyən olunmuşdur ki, sözügedən 0,77 ha torpaq sahəsinin 5 cərgədən ibarət bağ sahəsində cəmi 143 ədəd sağlam və 24 ədəd qurumuş meyvə ağacı olduğu müəyyən edildi. Bunlardan 87 ədəd şərq xurması ağacı, 52 ədəd alça ağacı, 4 ədəd nar kolu sağlam və 7 ədəd şərq xurması ağacı, 17 ə dəd alça ağacı quru vəziyyətdədir. Bütün göstərilənlər nəzərə alınmaqla, aparılmış təhlil və hesablamalar nəticəsində məlum olmuşdur ki, qiymətləndirilən 0,77 ha torpaq sahəsinin 14 iyul 2025-ci il tarixinə: Boş halda bazar qiyməti 11000 manat; Boş halda likvid qiyməti 9000 manat; 143 ədəd ağaclar ilə birlikdə bazar qiyməti 25000 manat; 143 ədəd ağaclar ilə birlikdə likvid qiyməti 21000 manat; 300 ədəd ağaclar ilə birlikdə bazar qiyməti 36000 manat; 300 ədəd ağaclar ilə birlikdə likvid qiyməti 30500 manat təşkil edir.
31. Mübahisəli torpaq sahəsində mövcud olan ağacların sayı ilə bağlı ziddiyyətin müəyyən edilərək, aydınlaşdırılması məqsədilə cavabdehin vəsatətinə əsasən apellyasiya kollegiyası tərəfindən mübahisəli əraziyə yerində baxış keçirilərək, torpaq sahəsində 99 ədəddən çox xurma, 51 ədəddən çox alça və 2 ədəddən çox nar ağaclarının mövcud olması müəyyən edilmişdir. Həmin ağacların bir qismi qurumuş, bir qismi yarpaqları solmuş və bir qismi məhsuldar olmaqla baxımsız vəziyyətdə kolların arasında yerləşir.
32. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi müəyyən etmişdir ki, mübahisəli torpaq sahəsinin 143 ədəd ağacdan ibarət yaxşılaşdırmalarla birlikdə dəyəri ilə belə yaxşılaşdırılmalardan əvvəlki (onlar olmadan) dəyəri arasındakı fərq bazar qiyməti ilə götürüldükdə 14.000 manat, likvid dəyərlə götürüldükdə 12.000 manat təşkil edir.
33. Yaxşılaşdırmaların dəyəri göstərilən üsulla hesablandıqda, xərclərin 14 il və ya 13 il üçün hesablanması əhəmiyyətini itirsə də, apellyasiya şikayətinin dəlilləri yaxşılaşdırmaların dəyərinin az hesablanmış olması hissəsində əsaslı olduğundan iddiaçının apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməlidir.
34. Cavabdehin apellyasiya şikayətini isə apellyasiya məhkəməsi yuxarıda göstərilən səbəblərdən əsaslı hesab etməməlidir.
35. Yaxşılaşdırmaların dəyərinin bazar, yoxsa likvid dəyərlə hesablanmalı olması ilə bağlı apellyasiya kollegiyası qeyd etmişdir ki, “likvidlik” özü iqtisadi termin olaraq biznesdə, yaxud investisiya proseslərində aktivlərin bazarda əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmadan tez reallaşdırıla (satıla) bilməsi qabiliyyətidir. Likvid dəyər bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsi üçün adekvat marketinqin keçirilməsi üçün vaxt məhdudluğu şəraitində mülkiyyətin satılmasından real əldə oluna biləcək pulun məbləğidir. Bu baxımdan aydın olur ki, əmlakın likvid qiyməti onun bazar qiymətinin açıq bazar şəraiti ndə daha asan və tez satılma imkanı verən həddini ehtiva edir. Borcun təminat vasitəsi olan ipoteka predmetinin satışına uzun müddətin sərf edilməsinin qarşısının alınması üçün qanunverici əmlakın real bazar dəyəri ilə deyil, onun daha tez realizə olunmasına imkan verən real bazar dəyərindən nisbətən aşağı, lakin əhəmiyyətli qiymət fərqi olmadan və dəyər itkisi yaratmayan likvid qiymətlə hərraca çıxarılmasını nəzərdə tutmuşdur.
36. Torpaq qanunvericiliyində torpağın normativ və bazar qiymətindən istifadə edilməklə, ümumi qayda olaraq torpaq sahələrinin hərraca çıxarılan ilkin satış qiymətinin torpağın normativ qiymətindən az olmayaraq mövcud bazar qiyməti ilə müəyyən edilməsi şərtləndirilsə də, ipoteka predmeti olan torpaq sahələri ilə bağlı məsələ istisna edilərək, “İpoteka haqqında” Qanu nun tənzimlənmə predmetinə aid edilmişdir.
37. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, hazırkı halda mübahisə predmeti ipoteka münasibətləri olmadığından və torpaq sahəsinin hərraca çıxarılması, tezliklə satılması kimi zərurətlər mövcud olmadığından torpaq sahəsinin dəyərinin likvid qiymətlə müəyyən edilməsinə zərurət yoxdur. Belə olan halda, torpaq sahəsinin dəyəri bazar qiyməti ilə hesablanmaqla, yaxşılaşdırmaların dəyəri 14.000 manat müəyyən edilməlidir.
38. Apellyasiya kollegiyası onu da qeyd etmişdir ki, hazırkı iş üzrə birinci instansiya məhkəməsi iddianı qismən 8228,5 manat həcmində təmin etsə də, iddianın təmin edilməsi əsası iddiaçılar tərəfindən torpaq sahəsindəki yaxışlaşdırmaların edilməsinə çəkilmiş xərclərin hesablanması olmuşdur. Halbuki, yaxşılaşdırmaların dəy əri torpaq sahəsinin bu cür yaxşılaşdırmalarla birlikdə dəyəri ilə belə yaxşılaşdırılmalardan əvvəlki (onlar olmadan) dəyəri arasındakı fərq əsasında müəyyən edilməli idi.
39. Apellyasiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi hazırkı mübahisəni həll edərkən Mülki Məcəllənin 157.6, 157.7, 1091.1, 1091.2 və 1094-cü maddələrinə deyil, həmin Məcəllənin 1096.1 və 1096.2-ci maddələrinə istinad etməkdə yuxarıda göstərilən səbəblərdən haqlı olmamışdır. Ona görə də, qətnamə tamamilə ləğv edilməli, iş üzrə apellyasiya qaydasında yeni qətnamə qəbul edilməlidir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri:
40. Cavabdeh1 kassasiya şikayəti verərək, Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 10 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(107)-70/2025 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilmə si və iddianın təmin edilməməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
41. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən Mülki Məcəllənin 157.6, 157.7, 1091.1, 1091.2, 1094-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 88, 103.1-ci maddələrinin tələbləri pozulmuşdur.
42. Belə ki, cavabdeh torpaq sahəsini nə qanunsuz yolla, nə də ki, başqa şəxsin əmlakına qəsb etməklə, məhkəmə tərəfindən təsdiqlənmiş mülkiyyət hüququ əsasında almışdır. Belə olan halda, müqavilə əsasında onun torpağa sahib olması nəticəsində yaranan hər hansı fayda qanuni əldə edilmiş fayda sayılır və əsassız varlanma tərkibi formalaşmır. Əsassız varlanma yalnız “hüquqi əsas olmadan əldə edilmiş fayda” olduqda mümkündür. Cavabdeh1 torpağı 2011-ci ildə alqı-satqı müqaviləsi ilə, hazır vəziyyətdə almışdır. Deməli, bağın dəyəri müqavilə qiymətinə daxil edilmiş və cavabdeh əldə etdiyi faydanın hüquqi əsası - əqddir. İddiaçının çəkdiyini dediyi xərclər Cavabdeh1 mülkiyyətçi olmamışdan əvvəlki dövrə aiddirsə, Mülki Məcəllənin 157.6-cı maddəsi tətbiq edilməməlidir. Bu norma mülkiyyətçiyə gəlir düşdüyü vaxtdan sonra sərf edilmiş zəruri xərclərin əvəzini nəzərdə tutur, yəni cavabdeh mülkiyyətçi olmazdan sonrakı xərclər üçündür, əvvələ yox. Çoxillik ağaclar torpağın tərkib hissəsidir, ayrılmırsa, ayrı “ağac dəyəri” kimi deyil, torpağın yaxşılaşdırma ilə və yaxşılaşdırmasız dəyəri arasındakı fərqlə hesablanmalıdır. Apellyasiya məhkəməsinin “14.000 manat yaxşılaşdırma dəyəri” formulu bu çərçivəni pozur. Cavabdeh reyestrə və alqı-satqıya güvənən vicdanlı alıcıdır. Apellyasiya instansiyası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin prezumpsiyasını və vicdanlı alıcı müdafiəsini nəzərə almadan nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya məhkəməsi fərq metodunu tətbiq etmədən, konkret sübutlarla təsdiqlənməmiş məbləği “bazar dəyəri” kimi götürməklə Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1-ci maddəsindəki sübut etmə yükü qaydasını və Mülki Məcəllənin 157.7-ci maddəsinin tətbiq texnikasını pozmuşdur. Cavabdeh1 mübahisəli torpaq sahəsini 11 may 2011-ci il tarixli notarial qaydada bağlanmış alqı-satqı müqaviləsi əsasında X3 hazır bağ şəklində almış, bağın, ağacların və torpaq sahəsinin ümumi dəyərini ödəməklə mülkiyyət hüququnu qanuni əsasla əldə etmişdir. Bu halda Mülki Məcəllənin 1094 və 1096-cı maddələrinin (“əsassız varlanma”) tətbiqinə əsas yoxdur. Çünki həmin normalar yalnız hüquqi əsas o lmadan əldə edilmiş əmlak və ya fayda hallarında tətbiq oluna bilər. Burada isə cavabdehin mülkiyyət hüququ əqdlə – alqı-satqı müqaviləsi və dövlət qeydiyyatı əsasında yaranmışdır. Apellyasiya məhkəməsi işə baxarkən qanunun tələblərinə zidd qaydada hazırlanmış və sübut əhəmiyyətinə malik olmayan mütəxəssis rəyinə istinad etmiş, lakin həmin rəyin qanunla müəyyən edilmiş tələblərə cavab vermədiyini nəzərə almamışdır.
43. Kassasiya şikayətinə Azərbaycan Respublikası MPM-in 10.8-1 və 414.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yazılı icraat qaydasında baxılmışdır.
44. İddiaçı1 kassasiya şikayətinə etiraz verərək, şikayətin təmin edilməməsi, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdir.
45. Etiraz işin faktiki halları ilə və qəbul edilmiş qərarlara ist inadla əsaslandırılmışdır. Kassasiya baxışının hədləri:
46. Azərbaycan Respublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunubolunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər.
47. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilmədiyindən, hazırkı kassasiya baxışının predmetini kassasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun olaraq həmin qətnamənin maddi və prosessual hüquq normalarına uyğunluğunun iddianın təmin olunan hissəsində yoxlanılması təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq:
48. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 140-cı maddəsinə əsasən reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyr idəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. 157.5-ci maddəsinə əsasən mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən əmlakını geri tələb edərkən, bu şəxsin əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu halda (vicdansız sahib), əmlakın onda olduğu bütün vaxt ərzində onun götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini də tələb edə bilər; vicdanlı sahibdən isə onun əmlaka sahibliyinin qanunsuz olduğunu bildiyi və ya bilməli olduğu vaxtdan və ya əmlakın qaytarılmasına dair mülkiyyətçinin iddiası üzrə məhkəmə bildirişini aldığı vaxtdan götürdüyü və ya götürməli olduğu bütün gəlirlərin qaytarılmasını və ya əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. Bundan başqa vicdansız sahib əmlakın mülkiyyətçisinə əmlakın on da olması ilə bağlı bütün zərərin əvəzini ödəməlidir. Vicdanlı sahib isə əvəzi ödənilərkən yoxa çıxan və ya zərər çəkən əmlakın, o cümlədən əmlakdan gəlir götürdüyünə görə zərərin əvəzini ödəməyə borclu deyildir. 157.6-cı maddəsinə əsasən istər vicdanlı sahib, istərsə də vicdansız sahib isə öz növbəsində əmlakdan gəlirin mülkiyyətçiyə düşdüyü vaxtdan sonra əmlaka sərf etdiyi zəruri məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini mülkiyyətçidən tələb edə bilər. 157.7-ci maddəsinə əsasən vicdanlı sahib əmlaka zərər yetirmədən ondan ayrıla bilən öz yaxşılaşdırmalarını özündə saxlaya bilər. Yaxşılaşdırmaları bu cür ayırmaq mümkün olmadıqda vicdanlı sahib əmlakın dəyərindən artıq olmamaq şərti ilə, onu yaxşılaşdırmaq üçün çəkdiyi məsrəflərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər. 425.1-ci maddəsinə əsasən öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir. 1091.1-ci maddəsinə əsasən əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. 1091.2-ci maddəsinə əsasən əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonrala r aradan qalxmış əsasa söykənir 1094-cü maddəsinə əsasən əsassız varlanmış şəxsin heç bir hüquqi əsas olmadan əldə etdiyi əşyaya çəkilən xərclərin qaytarılması bu Məcəllənin 157.6-cı və 157.7-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilir.
49. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, e kspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddi a tələblərindən kənara çıxa bilər. 416.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 417.1.1-ci maddəsinə əsasən kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. 420-ci maddəsinə əsasən kassasiya instansiyasında işə baxan məh kəmənin qərarında şərh edilən göstərişlər həmin işə yenidən baxan məhkəmə üçün məcburidir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
50. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
51. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən tərəflərin apellyasiya şikayətlərinin dəlillərinə, həm də MPM-in 420-ci maddəsinə uyğun olaraq kassasiya instansiyası məhkəməsinin əvvəlki icraatda irəl i sürdüyü göstərişlərə uyğun araşdırmalar aparılmış və səlahiyyətləri çərçivəsində təqdim olunmuş sübutlara hüquqi qiymət verilməklə (bax bənd 29-39), cavabdehin iddiaçı hesabına əsassız varlanması nəticəsinə gəlmişdir.
52. İş üzrə əvvəlki kassasiya icraatında müəyyən olunmuşdur ki, iddiaçıların Cavabdeh1 mülkiyyətində olan 0,77 ha torpaq sahəsinə sahibliyi qanunsuz olsa da, vicdanlı olmuş, əşyanın mülkiyyətçisi olan Cavabdeh1 iddiaçılar tərəfindən edilmiş yaxşılaşdırmalar baxımından əsassız varlanmışdır.
53. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən işin faktiki hallarının araşdırılmaması, sübutlara düzgün qiymət verilməməsinə dair kassasiya şikayətinin dəlilləri üzrə məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyin ə görə isə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Ə.Ə.İbrahimovun şikayəti üzrə 12 aprel 2004-cü il tarixli Qərarı). Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
54. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hazırkı işin faktiki hallarını tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmış və tərəflər arasındakı mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməli olan maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, iş üzrə qanuni və əsaslı qətnamə qəbul etmişdir. Bu səbəbdən, kassasiya şikayəti təmin edilməməli, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişiklik edilmədən saxlanılmalıdır.
55. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416, 417, 419 və 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Şəki Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 10 sentyabr 2025-ci il tarixli, 2(107)-70/2025 nömrəli qətnaməsi iddianın təmin olunan hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qətidir və qəbul edildiyi and