Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3722/2025 16.12.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti, Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi, X2 qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: icraata xitam, işə məhkəmədə baxılmalı deyildirsə) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının hakimləri Baxışova Vüsalə Ələkbər qızı (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi (hazırda Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti), Daşınmaz Əm lakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi, X2 qarşı “müqavilənin etibarsızlığı, çıxarışın ləğvi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2023-cü il 27 dekabr tarixli 2(103)-6/2023 nömrəli qərardadından iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə 16 dekabr 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2-1(112)-63/2022 nömrəli qərarı ilə Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m olan zirzəminin Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti MKTD-nin Nərimanov Rayon Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin balansında olmasına dair daşınmaz dövlət əmlakı haqqında Reyestrdə aparılmış q eydiyyatın (qeydiyyat №1133, əmlakın reyestr nömrəli ***-*******9003) etibarsız hesab edilməsi qərara alınmışdır.
2. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin İnzibati Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 21(103)-780/2023 nömrəli qərarı ilə apellyasiya şikayətləri təmin edilməmiş, Bakı İnzibati Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2-1(112)-63/2022 nömrəli qərarı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
3. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-1(102)1892/2023 nömrəli qərarı ilə kassasiya şikayətləri qismən təmin edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 2-1(103)-780/2023 nömrəli qərarı ləğv edilmiş, iddia mümkün sayılmamışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
4. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, sonradan idd ia tələbinə dəqiqləşmə verərək Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılmasına dair xx.xx.2018-ci il tarixli hərrac protokolunun, Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə Fərid Rüstəmov arasında Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılmasına dair xx.xx.2018-ci il tarixli 3851 saylı müqavilənin etibarsız sayılması, DƏDRX-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən Fərid Rüstəmovun adına həmin qeyri-yaşayış sahəsinə dair xx.xx.2018-ci il tarixli, RX seriyalı ******* saylı çıxarışın ləğv edilməsi, MKTB-nin balansında olmasına dair daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışın etibarsız sayılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
5. Bakı Şəhəri Nərimanov Rayo n Məhkəməsinin 04 sentyabr 2018-ci il tarixli, 2(001)30880/2018 nömrəli qətnaməsi ilə iddia qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılmasına dair xx.xx.2018-ci il tarixli hərrac protokolu, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə X4 arasında Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılmasına dair xx.xx.2018-ci il tarixli, 3851 saylı müqavilənin etibarsız sayılması, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən X1 adına Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə dair xx.x x.2018-ci il tarixli, Seriya RX ******* saylı çıxarışın ləğv edilməsi, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi tərəfindən X2 6300 manat məbləğində pulun geri qaytarılması, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
6. Həmin qətnamədən cavabdeh X4 və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən ayrı-ayrılıqda apellyasiya şikayətləri verilmişdir.
7. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 22 yanvar 2019-cu il tarixli, 2(103)-905/2019 saylı qərardadı ilə Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)3088/2018 saylı iş üzrə 04 sentyabr 2018-ci il tarixli qətnaməsi Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin Bakı şəhər İcra Hakimiyyəti Mənzil Kommunal Təsərrüfa tı Departamenti Nərimanov Rayon Mənzil Kommunal Təsərrüfatı Birliyinin balansında olmasına dair daşınmaz dövlət əmlakı haqqında Reyestrdən çıxarışın etibarsız sayılması tələbinə aid hissədə ləğv edilmiş, həmin hissədə mülki işin icraatına xitam verilmişdir.
8. Məhkəmə iclasında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi X3 bildirmişdir ki, hazırkı mübahisə inzibati xarakterli olduğu üçün analoji işlər üzrə qətnamələr yuxarı istansiya məhkəmələri tərəfindən demək olar ki, hamısı aidiyyət məsələsinə görə ləğv olunub, icraata xitam verilibdir. Ona görə də, hazırkı iş üzrə qətnamə ləğv olunmalı və işin icraatına xitam verilməlidir.
9. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-6/2023 nömrəli, 27 dekabr 2023-cü il tarixli qərardadı ilə apellyasiya şikayətləri qismən təmin edi lmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılmasına dair xx.xx.2018-ci il tarixli hərrac protokolu, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi ilə X4 arasında Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin satılmasına dair xx.xx.2018-ci il tarixli, 3851 saylı müqavilənin etibarsız sayılması, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən X1 adına Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinə dair xx.xx.2018-ci il tarixli, Seriya RX ******* saylı çıxarışı n ləğv edilməsi tələbləri üzrə mülki işin icraatına xitam verilmişdir.
10. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddianın mahiyyətindən göründüyü kimi, tələbin əsasını hərracın nəticələrinin ləğvi təşkil edir. Hazırda iddia tələbi məhz həmin hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə müqavilənin etibarsız hesab edilməsindən ibarətdir və Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinə (hazırda Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə), həmçinin digər şəxslərə qarşı yönəldilmişdir. Mübahisəsi gedən daşınmaz əmlakın sərəncamvericisi qismində Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi çıxış etmişdir. Göründüyü kimi, hazırkı iddianın əsasını inzibati mübahisənin həlli ilə bağlı yaranan və inzibati orqanın (Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin) xx.xx.2016-cı il tarixli, 151 nömrəli sərəncamı təşkil edir. Odur ki, baxılan iş üzrə hüquq münasibəti dövlət tərəfindən xüsusi qaydada tənzimlənən publik hüquq münasibətlərinə (dövlət əmlakının icarəyə verilməsi və özəlləşdirilməsi) aiddir, həmin hüquq münasibəti bununla bağlı qəbul olunmuş xüsusi qaydalara əsasən normativ hüquqi aktlarla müəyyən olunmuş inzibati orqan tərəfindən həyata keçirilir; iddiaçı isə faktiki olaraq həmin münasibət çərçivəsində qəbul edilmiş qərarın (özəlləşdirmə qərarının nəticələrinin) qanunsuz olduğunu iddia edir. Nəzərə alınmalıdır ki, mübahisələndirilən əqd dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin rəsmiləşdirilməsi qaydalarına əsasən bağlandığı və ya tərtib edildiyi üçün həmin münasibətlər də qeyd olunan publik hüquq münasibətlərinin tərkib hissəsi kimi qiymətləndirilməlidir.
11. Məhkəmə öz hüquqi mövqeyini “Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi haqqında” Qanunun 22.1-ci maddəsinə, “Azərbaycan Respublikasında Dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin İİ Dövlət Proqramı”nın 4.6.4-cü bəndinə, Yerli icra hakimiyyəti orqanlarının sərəncamında olan, habelə yaşayış binalarında yerləşib dövlət vəsaiti hesabına inşa edilmiş qeyri-yaşayış sahələrinin özəlləşdirilməsi Qaydaları”nın 4.2.1-ci bəndinə, “İnzibati icraat haqqında” Qanunun 1.1-ci, 1.2-ci maddələrinə və Mülki Prosessual Məcəlləsinin 261.0.1-ci maddəsinə istinadən əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
12. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək apellyasiya isntansiyası məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(103)-6/2023 nömrəli iş üzrə qərardadından şikayət vermə müddəti nin buraxılmasının üzürlü hesab edilməsi və kassasiya şikayətinin baxılması üçün Ali Məhkəməyə göndərilməsi barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
13. Kassasiya şikayətini belə əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə iş üzrə qeyd olunan qərardadı qəbul edərkən iddiaçını və iddiaçının nümayəndəsi və vəkilini məlumatlandırmamış, çəkişmə, hüquq bərabərliyi prinsipini təmin etməmiş, qəbul edilmiş qərardadın isə surəti göndərilməmişdir.
14. Bundan əlavə, Dövlət Əmlak Komitəsinin xüsusi hüquq münasibətlərinin bərabər hüquqlu subyekti kimi çıxış etdiyindən, onunla fiziki şəxs arasındakı münasibətlərdən (o cümlədən icarə, əmlak kirayəsi, podrat, alqı-satqı, tapşırıq, xidmətlərin göstərilməsi və s. müqavilələrdən və ya əqdlərdən) irəli gələn mübahisə olduğundan Nərimanov Rayon Məhkəməsi haqlı olara q işə baxıb qətnamə qəbul etmişdir.
15. Kassasiya şikayəti Azərbaycan Respublikası MPM-nin 14, 24.2, 263.6-cı maddələrinə və İnzibati və mülki hüquq münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyətinə dair Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun 10 aprel 2015-ci il tarixli, 4 nömrəli qərarının 5.2 və 6.3-cü bəndinin tələblərinə istinadla əsaslandırılmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
16. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
17. Maddə 261.0. Hakim iş üzrə icraata aşağıdakı hallarda xitam verir: 261.0.1. iş məhkəmədə və ya mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalı deyildirsə;...
18. Maddə 262.1. İş üzrə icraata xitam verilməsi barədə məhkəmə qərardad çıxarır.
19. Maddə 262.4. İşin icraatına xitam verildikdə, eyni tərəflər arasında, eyni predmet haqqında və eyni əsaslar üzrə mübahisə barəsində məhkəməyə müraciət edilməsinə yol verilmir.
20. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır.
21. Maddə 418.6. Hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması qətnamənin və ya qərardadın ləğv edilməsinə yalnız o halda əsas olur ki, qətnamə və ya qərardad Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun maddi və ya prosessual hüquq normalarının tətbiqi ilə bağlı məhkəmə təcrübəsinə dair məsələlər üzrə iz ahlarına, habelə bu Məcəllənin 418-1.3-cü maddəsində nəzərdə tutulan Ali Məhkəmənin mülki və kommersiya kollegiyalarının mübahisəli hüquqi məsələyə dair hüquqi mövqeyinə zidd olsun və həmin izahlarda təsbit olunmuş hüquqi mövqedən fərqli yanaşmanın tətbiqi zərurəti kifayət qədər əsaslandırılmasın. Kassasiya baxışının hədləri
22. Qanunun tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsin in faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
23. Hazırkı kassasiya şikayətində qərardad iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərini iş materialları ilə birgə araşdıraraq hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməlidir. 25. “İnzibati və mülki hüquq münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyətinə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun 6.2 və 6.3-cü bəndlərinə 09 oktyabr 2024-cü il tarixdə dəyişiklik edilərək qeyd edilmişdir ki, “6.2-ci bənd- Eyni faktiki və hüquqi hallara əsaslanmaqla torpağın ayrılmasına dair inzibati akt və müqavilə bir iddiada mübahisələndirildikdə, həm i nzibati aktın, həm də müqavilənin ləğvinə və ya etibarsızlığına dair işə bir icraat daxilində inzibati məhkəmələrdə baxılmalıdır. Bundan fərqli olaraq, torpağın ayrılmasına dair inzibati akt deyil, inzibati aktın özünün qanuniliyi ilə bağlı olmayan əsaslarla yalnız müqavilə mübahisələndirildikdə, işə mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalıdır. Məhkəmələr icraatlarında olan işlərə baxarkən inzibati aktın və onunla əlaqəli olan müqavilənin birlikdə və ya ayrılıqda mübahisələndirilməsi məsələsini irəli sürülən dəlilləri nəzərə almaqla tərəflərlə müzakirə etməli və prosessual qənaətə nail olmaq üçün müvafiq hüquqi yardım göstərməlidirlər. 6.3-cü bənd- Dövlət və bələdiyyə əmlakının müsabiqə və ya hərrac vasitəsilə mülkiyyətə və ya icarəyə verilməsi ilə bağlı yaranan mübahisələrin məhkəmə aid iyyəti müəyyənləşdirilərkən nəzərə alınmalıdır ki, müsabiqə və ya hərracın keçirilməsi səbəbindən, məqsədindən, sifarişçinin kimliyindən, eləcə də müsabiqə və ya hərraca çıxarılan əmlakın mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, hər bir halda bu cür müsabiqə və ya hərracların təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı münasibətlər mülki-hüquqi xarakter daşıyır və bu münasibətlərdən yaranan mübahisələrə mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalıdır. Müsabiqə və ya hərracı keçirən təşkilatın fəaliyyətini tənzimləyən ümumi hüquq sahəsinə aid edilə bilən ayrıca hüquqi aktın mövcudluğu müsabiqə və ya hərracın mülki-hüquqi xarakterini və qaliblə bağlanmış əqdlərin qarşılıqlı iradə azadlığına əsaslandığını ortadan qaldırmır. Nəzərə alınmalıdır ki, əmlak müsabiqə və ya hərraca dö vlət, yaxud bələdiyyə orqanlarının müvafiq qərarı əsasında çıxarılır. Yalnız belə qərarın qəbulundan sonra hərrac təşkilatına dövlət və ya bələdiyyə əmlakının alqı-satqısı və ya icarəyə verilməsi üçün sifariş verilir, təşkilatçı tərəfindən müvafiq hərəkətlər edilməyə başlanılır. Odur ki, belə hallara hüquq münasibətlərinin xarakteri baxımından iki pilləli münasibətlər nəzəriyyəsi tətbiq olunmalı, əmlakın müsabiqə və ya hərraca çıxarılması haqqında qərarın qəbulu və bilavasitə müsabiqə və ya hərracın keçirilməsi mərhələləri fərqləndirilməlidir. Əmlakın müsabiqə və ya hərrac vasitəsilə mülkiyyətə və ya icarəyə verilməsi barədə qərar inzibati akt kimi qiymətləndirilir. Hər hansı səbəbdən həmin qərarın çıxarılmasının özünün qanunsuz olduğunu iddia edən şəxslər sözügedən məsələni inzibati məhkə mə qaydasında mübahisələndirilə bilərlər. Müsabiqə və ya hərracın təşkili, keçirilməsinin şərtləri və qaydaları, eləcə də nəticələrinin rəsmiləşdirilməsi ilə bağlı mübahisələrə isə mülki məhkəmə icraatı qaydasında baxılmalıdır. Məhkəmələr onu da nəzərə almalıdırlar ki, bu qəbildən olan mübahisələrin aidiyyətinin müəyyənləşdirilməsinə həmçinin 6.2-ci bənddə göstərilmiş qayda tətbiq olunur.”
26. Hazırkı halda iddiaçı tərəfindən mübahisəli əmlakın (Bakı şəhəri Nərimanov rayonu, Xətai prospekti 33 ünvanda yerləşən 20.1 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin) dövlət əmlakı kimi satışa çıxarılması barədə qərar (inzibati akt) deyil, yalnız hərrac və onun hüquqi nəticələri mübahisələndirildiyindən həmin iddia tələblərinə “İnzibati və mülki hüquq münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyətin ə dair” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Plenumunun qərarındakı hüquqi mövqeyə əsasən mülki icraat qaydasında baxılmalı olduğu üçün iş üzrə icraata xitam verilməsi barədə mübahisələndirilən qərardadın məhkəmə təcrübəsinə uyğun olmadığı müəyyən edilir.
27. MPM-nin 418.1-ci maddəsində məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsas kimi nəzərdə tutulmuşdur.
28. Göstərilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayəti təmin edilməli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2023-cü il 27 dekabr tarixli 2(103)6/2023 nömrəli qərardadı ləğv edilərək mülki iş mahiyyəti üzrə baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir.
29. Azərbaycan Respublikası MPM-in 416-417, 419, 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-6/2023 nömrəli, 27 dekabr 2023-cü il tarixli qərardadı ləğv edilsin. İş baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.