Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-4048/2025 03.02.2026 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: paylı mülkiyyətdə olan əşyanın hərracda satılması, əmlakın ilkin satış qiymətinin müəyyən edilməsi, əldə olunmuş vəsaitin paylara münasibətdə bölünməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Abbasov Aqil Əzizağa oğlu (məruzəçi), Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu və Həsənov Rəşad Məhəmməd oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh qarşı “paylı mülkiyyətdə olan mənzilin açıq hərracdan satılması və satış pulunun mülkiyyətçilər arasında paylara mütənasib bölüşdürülməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Gəncə Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(104)-1058/2025 nömrəli 19 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh kassasiya şikayətinə 03 fevral 2026-cı il tarixdə yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. ünvan 1 2/3 hissədə İddiaçı, 1/3 hissədə isə Cavabdeh adına qeydiyyata alınmışdır.
2. Ağstafa Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(015)-442/2023 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı Cavabdeh qarşı yaşayış evinin naturada bölünməsi, yaşayış hüququnun bərpa edilməsi və giriş-çıxış yollarının ayrılması tələbinə dair iddiası təmin edilməmişdir.
3. Ağstafa Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(015)-415/2024 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı Cavabdeh qarşı paylı mülkiyyətdə olan pay əvəzinə dəyərinin müəyyən edilərək pul kompensasiyasının ödənilməsi ilə cavabdehi n paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi tələbinə dair iddiası təmin edilməmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı (bundan sonra “iddiaçı”) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh ilə (bundan sonra “cavabdeh”) paylı mülkiyyətdə olan Ağstafa şəhəri, C.Cabbarlı küçəsi, ev 19, mənzil 5-in hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, cavabdeh iddiaçının oğludur. Mübahisəli evdə cavabdeh ailə üzvləri ilə birgə yaşayır. İddiaçının cavabdehlə münasibətləri korlanmış, birgə yaşamaqları mümkünsüz hala gəlmişdir. Bu səbəbdən də cavabdehlə paylı mülkiyyətdə olan ya şayış evinin paylara uyğun olaraq naturada bölünməsi və girişçıxış yollarının ayrılması barədə tələblə məhkəməyə müraciət etmiş, Ağstafa Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(015)-442/2023 nömrəli qətnaməsinə əsasən yaşayış evinin naturada real bölgüsü tikinti-texniki ekspertizanın rəyinə əsasən mümkün olmamış və iddia tələbi rədd edilmişdir. Daha sonra iddiaçı cavabdehə qarşı paylı mülkiyyətdə olan pay əvəzinə dəyərinin müəyyən edilərək pul kompensasiyasının ödənilməsi ilə cavabdehin paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi tələbinə dair məhkəməyə müraciət etmiş, Ağstafa Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli 2(015)415/2024 nömrəli qətnaməsinə əsasən iddia tələbi təmin edilməmişdir. Bu səbəbdən iddiaçı hazırkı iddianı vermişdir.
6. Birinci instansiya məhkəməsində cavabdeh idd ia tələbini qəbul etməyərək bildirmişdir ki, iddiaçı evdən ona 1 otaq versin, qalan hissəsini də satmaq istəyirsə satsın. Buna razı deyilsə, iddiaçıya 15000 manat pul verir ki, evdən çıxsın. Ya da ki, iddiaçı ona 15000 manat versin o, evdən çıxsın.
7. Birinci instansiya məhkəməsi mənzilin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədilə ekspertiza təyin etmiş, ekspertizanın keçirilməsini "xxxx" MMC-yə tapşırmışdır. 8. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli rəyinə əsasən ilə ünvan 1-in hazırkı bazar qiyməti 32000 manat təşkil edir.
9. Ağstafa Rayon Məhkəməsinin 2(015)-47/2025 nömrəli, 05 mart 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia təmin edilərək, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 15 saylı Ərazi İdarəsi tərəfindən veril miş RX seriyalı ******* №-li çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 91 kv.metr olan 2/3 hissədə İddiaçı, 1/3 hissədə isə Cavabdeh adına qeydiyyata alınmış mənzilin (dəyəri 32000 manat olan) açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri olan İddiaçı və Cavabdeh arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi, Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsinin yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 15 saylı Ərazi İdarəsi tərəfindən verilmiş RX seriyalı ******* №-li çıxarışa əsasən ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 91 kv.metr olan mənzil açıq hərracdan satıldıqdan, satış pulu ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçilərin arasında bölündükdən sonra İddiaçı və Cavabdeh həmin mənzilə olan ümumi paylı mülkiyyət hüquqlar ına xitam verilməsi qət edilmişdir. (hakim Natiq Abbasov).
10. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, hazırkı iş üzrə iddiaçı cavabdehlə paylı mülkiyyətində olan mübahisəli yaşayış evinin paylara uyğun olaraq naturada bölünməsi və giriş-çıxış yollarının ayrılması barədə məhkəməyə müraciət etmiş, məhkəmənin xx.xx.2023-cü il tarixli 2(015)-442/2023 nömrəli qətnaməsi ilə iddia tələbi təmin edilməmişdir. Bu səbəbdən iddiaçı cavabdehlə paylı mülkiyyətdə olan mübahisəli yaşayış evinə pul kompensasiyasının ödənilməsi ilə cavabdehin paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi barədə müraciət etmiş, evin dəyəri 30000 manat müəyyən edildiyindən cavabdehin payına uyğun 10000 manat pul kompensasiyası təklif etmişdir. Məhkəmənin xx.xx.2024cü il tarixli 2(015)-415/2024 nömrəli qə tnaməsi ilə həmin iddia tələbi də təmin edilməmişdir. Hazırda iddiaçı paylı mülkiyyətdə olan həmin yaşayış evinin açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi işin müəyyən edilmiş hallarına uyğun olaraq hesab etmişdir ki, Mülki Məcəllənin 220.6-cı maddəsinə əsasən əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edilməlidir.
12. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220, 221-ci maddələrinə və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəala rının şərh edilməsinə dair” Аzərbаycаn Respublikаsı Kоnstitusiyа Məhkəməsi Plenumunun 04 аprel 2014-cü il tаrixli Qərаrına istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
13. Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin əmlakın qiymətinə münasibətdə dəyişdirilməsi, həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnamə qəbul edərkən bir sıra maddi və prosessual hüquq normalarını pozmaqla qərar qəbul edərək, sonda cavabdehin hüquqlarının pozulması ilə nəticələnən qətnamə qəbul etmişdir. Belə ki, məhkəmə mübahisəli evin qiymətləndirilməsinə münasibətdə səthi araşdırma aparmış, həmin ərazidə oxşar şəraitli və eyni kvadratda olan evlərin qiymətinin daha yuxarı olm asını nəzərə almamışdır. "xxxx" MMC-nin ekspert rəyi vermək səlahiyyətinin olmasını təsdiq edən sənəd mövcud deyil. Formalaşan praktikaya uyğun olaraq MMC-lər adətən mütəxəssis rəyi verir, ekspert rəyi əldə olunması üçün isə mülki iş Ədliyyə Nazirliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə göndərilir. "xxxx" MMC-nin əməkdaşı ilə iddiaçının arasında olan gizli söhbət cavabdeh tərəfindən əldə edilmişdir və apellyasiya instansiyasına məlumat veriləcəkdir. Qətnaməyə nəzər salarkən müəyyən edilmiş 32000 manat məbləğin likvid, yoxsa real bazar qiyməti olmasını müəyyən etmək mümkün olmur və sözügedən əmlaka 32000 manat məbləğinin qoyulması anlaşılan deyil. Məhkəmə tərəfindən real bazar qiymətinin əldə edilməsi üçün ekspertiza təyin edilməli və icrası tam şəffaf əsaslarla fəaliyyət göstərən Ədliyyə Naz irliyinin Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinə tapşırılmalı idi. Səthi araşdırma aparmaqla mülkiyyətçinin iradəsinə zidd olaraq onun payının dəyərinin aşağı qiymətə hesablamaqla sonda hərracın realizə edilməsi birbaşa mülkiyyət hüquqlarının da pozulmasına gətirib çıxarmaqdadır. Belə ki, mübahisəli evin yerləşdiyi ərazidə oxşar kvadrata və oxşar şəraitdə olan evlər 40000-45000 manata alınıb satıldığı təqdirdə, həmin evin 32000 manatda qiymətləndirilməsi və bu qiymətlə hərracdan realizə edilməsi, yəni mülkiyyət hüququna xitam verilməsi Dövlətin və Konstitusiya qanununun müdafiə altına aldığı mülkiyyət hüququnu zədələməkdədir. Birinci instansiya məhkəməsi sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verməli o lduğu təqdirdə bunu etməyərək iş üzrə kifayət qədər araşdırma aparmadan, sübutları kifayət qədər tədqiq etmədən qərar qəbul etmişdir.
15. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi mənzilin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi məqsədilə ekspertiza təyin etmiş, ekspertizanın keçirilməsini "xxxx" MMC-yə tapşırmışdır. 16. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli UNİ/A 42-474/2025 nömrəli ekspert rəyinə əsasən mübahisəıdə adı keçən mənzilin bazar dəyəri 37000 manatdır.
17. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(104)-1058/2025 nömrəli, 19 sentyabr 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayətinin qismən təmin edilmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mənzilin dəyərinin 32000 manat müəyyən edilməsi hissəsində dəyişdirilmiş, mənzilinin bazar dəyərinə uyğun ilkin satış qiymətin in 37000 manat müəyyən edilməsi, qətnamənin qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir (hakimlər Şamil Rzaquliyev (sədrlik edən və məruzəçi), Fikrət Mehtiyev, Rüfət Məcidov).
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi mənzilin açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçilərin arasında bölüşdürülməsi nəticəsinə düzgün gəlsə də, mənzilin ilkin satış qiymətini müəyyən edərkən səhvə yol vermişdir.
19. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisəli mənzilin qiymətləndirilməsini "xxxx" MMC-nin rəyinə uyğun müəyyən etsə də, həmin MMC-nin qiymətləndirilmənin aparılmasına dair müvafiq şəhadətnaməsi olmamışdır. Halbuki, belə halda məhkəmə yenidən qiymətləndirmə təyin etməli idi.
20. Apellyasiya instansiyası məhkəm əsi apellyasiya baxışı zamanı alınmış rəyə istinadən hesab etmişdir ki, qətnamə mənzilin qiyməti hissəsində dəyişdirilərək, mübahisəli mənzilin bazar dəyərinə uyğun ilkin satış qiyməti 37000 manat müəyyən edilməlidir.
21. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 152, 213, 220, 221-ci maddələri və “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Аzərbаycаn Respublikаsı Kоnstitusiyа Məhkəməsi Plenumunun 04 аprel 2014-cü il tаrixli Qərаrına istinadla əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
22. Cavabdeh (vəkil Nümayəndə) kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin mənzilin qiyməti hissəsində ləğv edilm əsi, həmin hissədə yenidən araşdrıma aparılması üçün işin apelyasiya baxışına qaytarılması barədə qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
23. Şikayət onunla əsaslandırılmışdır ki, cavabdehin mülkiyyət payının dəyəri həddən artıq ucuz qiymətə dəyərləndirilmiş və bununla da qanunla qorunan hüquqlarının zədələnməsi halı baş vermişdir. Belə ki, mübahisəli evin yerləşdiyi ərazidə oxşar kvadrata və oxşar şəraitdə olan evlər 43000-45000 manata alınıb-satıldığı təqdirdə, həmin evin 37000 manatda qiymətləndirilməsi və bu qiymətlə hərracdan realizə edilməsi, yəni mülkiyyət hüququna xitam verilməsi Dövlətin və Konstitusiya qanununun müdafiə altına aldığı mülkiyyət hüququnu zədələməkdədir. İddiaçının özü də məhkəmə iclasında həmin ərazidə oxşar evlərin 42000-43000 manata olduğunu vurğulamışdır. Qətnamə də qeyd edilmiş ekspert rəyinin mötəbərliyi kifayət qədər qeyri-müəyyəndir. Belə ki, sonuncu mütəxəssis rəyində qoyulan qiymət əmlakın satılması üçün həddən artıq az olmuş, lakin məhkəmə bu halı nəzərə almamışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin müvafiq qərardadı ilə təyin edilmiş qiymətləndiricinin hansı prosedurdan istifadə edərək qiymətləndirmə həyata keçirməsi başa düşülən olmamışdır. Qiymətləndirici mütəxəssis mübahisəli mənzilə baxış keçirməmiş, evin şəraiti ilə tanış olmamışdır. Halbuki mübahisəli evin yerli baxış müayinəsini həyata keçirəcəyi təqdirdə evin kvadratının sənət üzərində göstərilən kvadratdan artıq olduğunun şahidi olacaqdı. Sözügedən mənzil binada yerləşsə də, aşağıdan atmalar qoymaqla artırma edilmişdir və bu səbəbdən də sənət üzərində olan kvadraturadan çox dah a böyükdür. Mütəxəssis evin içərisinə girəcəyi və evin təmirinə baxış keçirəcəyi təqdirdə evin qiymətin daha yuxarı olacağının şahidi olacaqdı. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
24. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 220.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşya mülkiyyətçiləri arasındakı razılaşmaya əsasən onlar arasında bölünə bilər. Maddə 220.2. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər. Maddə 220.3. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yo l vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Maddə 220.4. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər. Maddə 220.5. Mülkiyyətçi bu maddəyə uyğun kompensasiya aldığı andan ümumi əmlakdakı paya hüququnu itirir. Maddə 220.6. Bu Məc əllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin xx.xx.2014-cü il tarixli Qərarı Mülki Məcəllənin 220.6-ci maddəsində ümumi əmlakın bölünməsi ilə bağlı məhkəmənin həmin əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edilməsi səlahiyyəti nə zərdə tutulmuşdur. Məhkəmə tərəfindən belə qərarın qəbul edilməsi bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığının alınması ilə şərtləndirilməmişdir. Həmin maddənin mənasına görə, belə qərar paylı mülkiyyətçilərin birinin iddiası əsasında da qəbul edilə bilər. Mülki Məcəllənin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə böl üşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür. Nəzərə alınmalıdır ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kom pensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaları Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə 06 dekabr 2024-cü il tarixli Qərardadı Bənd 29.... İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanları olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. Bənd
42. Birinci mərhələ üzrə məhkəmə tərəfindən ilk növbədə iddiaçının əşya üzərində mülkiyyət hüququndakı payının naturada bölgüsünün mümkün olub-olmadığı, ayrılan payın vahid daşınmaz əşya konsepsiyasına uyğun gəlib-gəlmədiyi istiqamətində araşdırma aparılmalıdır. Əşyanın xüsusiyyətləri nəzərə alınmaqla onun naturada bölgüsünün aşkar surətdə mümkünsüzlüyü halında məhkəmə hər hansı əlavə araşdırma aparmadan bu mərhələnin yoxlanılmasını yekunlaşdırmaqla, iddiaçının istəyinə uyğ un olaraq ikinci mərhələyə keçid etməlidir. Bənd
49. Kompensasiyanın məbləği ilə bağlı tərəflər arasında mübahisə olmadığı halda məhkəmə iddianı təmin etməklə, tərəflərin qarşılıqlı razılaşmasına uyğun olan məbləği qət etməlidir. Əks halda isə məhkəmə tələb edilən kompensasiyanın məbləğindən asılı olmayaraq, əşyanın bazar qiymətinə uyğun ədalətli kompensasiya məbləğini müəyyən etməli və cavabdeh tərəfin buna razılığı olduğu halda iddia tələbinə münasibətdə iddianın tam və yaxud qismən təmin olunmasına dair qətnamə qəbul etməlidir. Bənd
57. Məhkəmə araşdırması zamanı cavabdehlərdən heç biri kompensasiya ödəmək istəmədikdə və ya hər hansı səbəbdən ödəyə bilmədikdə iddiaçının tələbi əsasında məhkəmə üçüncü mərhələyə keçid etməklə əşyanın birbaşa açıq hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddia çının əşyanın açıq hərracdan satılmasını tələb etmədiyi halda isə məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və ona gələcəkdə yalnız üçüncü mərhələ üzrə iddia qaldırmaq hüququ izah edilməlidir.
60. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə əri zə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.” Bənd
62. Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsinin məzmunundan müəyyən olunur ki, əgər iştirakçılar (paylı mülkiyyətçilər) arasında ümumi paylı mülkiyyət hüququna xitam verilməsi növünə (fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi) dair razılıq olmazsa və ya payının ayrılmasını tələb etməyən mülkiyyətçi tək qalarsa, yəni ümumiliyin davam etdirilməsi mümkün olmazsa, ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bölünməsi yuxarıda qeyd olunduğu kimi payın ayrılmasından fərqli olaraq aşağdakı iki mərhələdən ibarətdir: 1) ümumi paylı mülkiyyətdə olan əşyanın naturada (fizik i) bölgüsü; 2) əşyanın məhkəmə qərarı ilə hərracdan satılması Bənd
63. Birinci mərhələ (əşyanın fiziki bölgüsü) üzrə məhkəmə araşdırmasının predmeti ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılmasının ilkin mərhələsi (əşyadan payın naturada ayrılması) ilə eynilik təşkil etdiyindən bu qərardadın 42-44, 46-cı bəndlərində nəzərdə tutulan qaydalar nəzərə alınmalıdır. Bənd
64. Bu araşdırmanın nəticəsində əşyanın naturada bölgüsünün mümkün olmadığı müəyyən edilərsə, məhkəmə iddiaçıların tələbi əsasında ikinci mərhələyə keçid etməklə əşyanın hərracdan satılmasını qət etməlidir. İddiaçıların əşyanın hərracdan satılmasını tələb etmədikləri halda isə digər tərəfin bununla bağlı qarşılıqlı tələbi yoxdursa, məhkəmə araşdırması yekunlaşdırılmaqla iddia rədd olunmalı və onlara gələcəkdə yalnız ikinci mə rhələ üzrə iddia qaldırmaq hüquqları izah edilməlidir. Bənd
65. Ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur.
66. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mü lkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verilir. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yo l verilmir. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 417.1.2. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadına dəyişiklik ed ə bilər. Maddə 417.1.3. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə və ya tamamilə, yaxud qismən ləğv edib işi yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərə bilər. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədl əri
25. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir
26. Kassasiya şikayətində cavabdeh apellyasiya məhkəməsinin qətnaməsinin mənzilin qiyməti hissəsində ləğv edilməsini xahiş edib. Apellyasiya baxışının predmeti və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi də mənzilin qiyməti hissəsində olub. Bu baxımdan, kollegiya qətnaməni ta m yoxlayır.
27. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən hazırki şikayətə yazılı icraat qaydasında baxılmasını qərara almışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
28. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
29. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddia tələbi, eləcə də apellyasiya şikayəti üzrə düzgün nəticəyə gəlib.
30. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır.
31. İddia tələbi paylı mülkiyyətdə olan və naturada ayrılması mümkün olmayan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib bölünməsi barədədir.
32. İşin müəyyən edilmiş hallarına əsasən, mübahisəli mənzilin mülkiyyətçilərinin paylarına uyğun naturada bölünməsi mümkün deyil, bu barədə qanunu qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi var, eləcə də iddiaçı öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçisi olan cavabdeh tərəfindən ona ödənilməsi təklif etsə də, bununla bağlı razılıq yoxdur.
33. Göründüyü kimi, tətbiq edilən maddi hüquq normaları işin müəyyən edilmiş hallarına uyğun olmuşdur.
34. Belə ki, Mülki Məc əllənin 220.3-220.6-cı maddələri paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin ümumi əşyanın bölünməsi və ondan payının ayrılmasını mərhələli şəkildə nizama salır. Bu normalarda müəyyən edilən qaydaya görə ilkin olaraq paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Payın naturada ayrılmasına yol verilmirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Ayrılan mülkiyyətçinin öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi də mümkün olmadıqda məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
35. İşdən görünür ki, hazırki işdə Mülki Məcəllənin 220.3-220.6-cı maddələrində nəzərdə tutulmuş bütün mərhələlərə əməl edilməklə iddia tələbi təmin edilmişdir.
36. Məhkəmə kollegiyası onu da qeyd edir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyaları “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə” 06 dekabr 2024-cü il tarixli Qərardadında müəyyən edilən məhkəmə təcrübəsinə də uyğundur.
37. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası mə hkəməsinin hazırki iş üzrə gəldiyi nəticə və hüquqi qiymətləndirməni qanuni və əsaslı sayır. Bu baxımdan, hazırda qiymət verilməli olan məsələ kassasiya şikayətinin dəlilləridir.
38. Kassasiya şikayətinin dəlillərinə gəldikdə, şikayətin dəlilləri ondan ibarətdir ki, mənzilin dəyəri 43000-45000 manat olduğu halda, mənzil aşağı həddə qiymətləndirilib və istinad edilən qiymətləndirmə rəyi əsaslı deyil.
39. Məhkəmə kollegiyası bu dəlili əsassız sayır. Belə ki, işdən görünür ki, cavabdeh eyni dəlili apellyasiya şikayətində də bildirmiş, apellyasiya instansiyası məhkəməsi yeni qiymətləndirmə rəyi almış və həmin rəydə də mənzilin bazar dəyərinin 37000 manat olması göstərilmişdir. Başqa sözlə, cavabdehin dəlili qismən təsdiqini tapmış, apellyasiya instansiyası məhkəməsi də təsdiq edilən hissədə qətnaməni dəyişməklə mənzilin qiymətini artırmışdır.
40. Bundan əlavə, Mülki Prosessual Məcəllənin 102.1-ci maddəsinə görə ekspertin rəyi kifayət qədər aydın və ya tam olmadıqda, məhkəmə əlavə ekspertiza təyin edə bilər və onun keçirilməsini həmin və ya başqa ekspertə tapşıra bilər. Həmin Məcəllənin 102.2-ci maddəsinə görə isə məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər.
41. Göründüyü kimi, qanunvericilik əlavə və ya təkrar ekspertiza keçirilməsinin şərtlərini müəyyən etmişdir.
42. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, mübahisə tərəfinin ekspert rəyi ilə razı olmaması özüözlüyündə rəyin səhv və ya məhkəmənin rəyi düzgün qiymətləndirməməsi kimi qəıbul edilə, eləcə də əlavə və təkrar ekspertiza keçirilməsi üçün əsas sayıla bilməz. Bütün hallarda mübahisə tərəfi ekspert rəyi ilə razı olmamasını əsaslandırmalı və bunun üçün Mülki Prosessual Məcəllənin 102-ci maddəsində nəzərdə tutulan şərtlər mövcud olmalıdır.
43. İşdən görünür ki, apellyasiya baxışında mütəxəssis rəyi alınandan sonra cavabdeh həmin rəyə etiraz etməmiş, rəyə dair hər hansı fikir bildirməmiş, eləcə də mənzilin dəyəri ilə bağlı alternativ rəy də təqdim etməmişdir.
44. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanlara əsasən belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayəti təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
45. Yuxarıda göstərilənləri və Mülki Prosessual Məcəllənin 416, 417 və 419-cu maddəl ərini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Gəncə Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(104)-1058/2025 nömrəli xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.