Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-3859/2024 26.12.2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı ilk iddia tələbi, Cavabdeh İddiaçı qarşı qarşılıqlı iddia tələbinə dair iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: (icarə müqaviləsi üzrə borc, icarəçi tərəfindən icarə obyektinin yaxşılaşdırılmasına çəkilmiş xərcin ödənilməsi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X2 (məruzəçi), Əliyev Zaur Əli oğlu və Babayev Zəki Baba oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı “müqaviləyə xitam verilməsi, icarə haqqı borcunun tutulması, icarə predmetinin qaytarılmasına” dair ilk, Cavabdeh MMC-nin cavabdeh İddiaçı qarşı “icarə obyektinə çəkilmiş yaxşılaşdırma xə rcinin və digər borcun tutulması” tələbi barədə qarşılıqlı iddiasına dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-4693/2024 nömrəli, 2 avqust 2024-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 26 dekabr 2024-cü il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanan 4 noyabr 2019-cu il tarixli sadə yazılı formada bağlanmış icarə müqaviləsinə əsasən, iddiaçı mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 390 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini Cavabdeh MMC-yə 10 il müddətinə icarəyə vermişdir.
2. Aylıq icarə haqqı 4050 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
3. İcarə müqaviləsinin 7.1.6-cı bəndində obyektin icarəçi tərəfindən təmir edilməsi icarəçinin öhdəliyi olaraq nəzərdə tutulmuşdur.
4. İcarə müqaviləsinin 1.5-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, icarəçinin apardığı təmir və yenidən qurma işlərinin nəticəsində yaranmış və ayrılması sahəni zədələnmədən mümkün olmayan dəyişikliklər və quraşdırılmış avadanlıqlar sahənin ayrılmaz hissəsi hesab olunur və bu halda müqavilənin qüvvədə olma müddəti 10 il bitdikdən sonra icarəçi həmin dəyişiklikləri aradan qaldırmağa, icarəyə verən isə onların dəyərini ödəməyə borclu deyil.
5. İcarə müqaviləsinin 10.2.2-ci bəndində qeyd edilmişdir ki, müqavilənin tələbləri hər hansı tərəflə pozulduqda digər tərəfin tələbi ilə digər tərəfi xəbərdar etməklə müqavilə pozula bilər. 6. xx.xx.2022-ci il tarixdə icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə pretenziya göndərilərək 10 ay üçün 40 500 manat icarə haqqı borcunun ödənilməsi tələb edilmiş, icarə müqaviləsinə xx.xx.2022-ci il tarixdə vaxtından əvvəl xitam veriləcəyi bildirilmişdir.
7. İşin mübahisəsiz halıdır ki, icarəçi tələb edilən 10 aylıq dövr üzrə 40500 manat icarə haqqını ödəməmişdir. 8. 2022-ci ilin sentyabr ayında icarə müqaviləsi vaxtından əvvəl birtərəfli qaydada ləğv edilərək qeyri-yaşayış sahəsi başqa hüquqi şəxsə icarəyə verilmişdir.
9. İşin mübahisəsiz halıdır ki, Cavabdeh MMC İddiaçı əri Eldar Şirinov vasitəsi ilə 19747 manat dəyərində mal- material təqdim etmiş, icarə borcuna görə materialların dəyəri ödənilməmişdir.
10. İddiaçı nümayəndəsi tərəfindən təqdim edilmiş Azərbaycan Respublikası Ticarət və Sənaye Palatası “Azərekspertiza” Birliyinin 12 oktyabr 2023-cü il tarixli 109 saylı rəyi ilə mütəxəssis r əyində icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsində aparılmış təmir-tikintiyə çəkilmiş xərcin real bazar qiymətinin – 56237,76 manat olduğu qeyd edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a)Birinci instansiya məhkəməsində icraat
11. İddiaçı Cavabdeh MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, onunla cavabdeh arasında bağlanmış 4 noyabr 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinə vaxtından əvvəl xitam verilməsi, 10 ay müddətində ödənilməyən 48600 manat məbləğində icarə haqqının Cavabdeh MMC-dən tutularaq ona ödənilməsi, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 390 kv.m olan ona məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması və MMC-nin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılaraq, əmlakın iddiaçıya təhvil verilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. İddia tələbi belə əsaslandırı lmışdır ki, aralarında bağlanmış icarə müqaviləsinin bir neçə şərtləri cavabdeh tərəfindən pozulmuşdur. Belə ki, müqavilənin 4.2-ci və 7.1.2-ci bəndləri pozularaq 12 aydır ki, icarə haqqı ödənilmir. Hazırkı günə qədər MMC tərəfindən 48600 manat məbləğində vəsait bank hesabına köçürülməmişdir. Eyni zamanda müqavilənin 7.1.4 və 7.1.6-cı bəndləri pozulmuş, qeyri-yaşayış sahəsi cəmiyyət tərəfindən təmir edilməmişdir. İcarə haqqının ödənilməməsi, eyni zamanda müqavilənin digər şərtlərinin pozulması səbəbilə dəfələrlə telefon vasitəsilə, eyni zamanda rəsmi qaydada cavabdehə müraciət edilərək ödənilməyən icarə haqqının ödənilməsini və müqaviləyə xitam verilərək qeyri-yaşayış sahəsinin geri təhvil verilməsi tələb edilmişdir. Lakin hər müraciətində nəticəsi olmayan vədlər verilmişdir. Sonuncu dəfə iddiaçı tərəfindən 11 avqust 2022-ci il tarixdə cavabdehə pretenziya məktubu göndərilmiş, məktubda icarə müqaviləsinin 10.2.2-ci bəndi rəhbər tutularaq, 11 sentyabr 2022-ci il tarixdən müqaviləyə vaxtından əvvəl xitam veriləcəyi, eyni zamanda 48600 manat məbləğində vəsaitin 30 gün ərzində icarə müqaviləsinə edilmiş 1 saylı Əlavədə qeyd olunan bank hesabına köçürülməsinin həyata keçirilməsi və qeyriyaşayış sahəsinin təhvil verilməsi bildirilmişdir. Lakin pretenziya məktubu heç bir müsbət nəticə verməmiş və cavabdeh tərəfindən əmlak təhvil verilməmiş, borcun ödənilməsi istiqamətində heç bir tədbir görülməmişdir.
13. Cavabdeh MMC İddiaçı qarşı qarşılıqlı iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət edərək, İddiaçı 360.517 manat, dövlət rüsumu kimi ödənilmiş 638 manat pulun tutularaq, MMC-nin timsalı nda X1 ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
14. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, müqavilənin şərtlərinə və aralarında olan razılığa görə qeyri-yaşayış sahəsində icarəçi tərəfindən təmir-abadlaşdırma işlərinə başlanılmış və mütəmadi olaraq icarə haqqı icarəyə verənin bank hesabına hər ay ödənilmişdir. Covid-19 pandemiyası ilə əlaqədar 2020-ci ilin mart ayından Bakı şəhərində tətbiq edilən məhdudiyyətlərlə bağlı obyektin təmir işlərində ləngimələr olmuşdur. Belə ki, təmir işləri aparmaq istədikdə nəzarət orqanları bunun qarşısını almışdır. Digər tərəfdən, iddia tələbində qeyd edilmiş təmir işlərinin aparılmamasının iddiaçıya aidiyyəti olmamışdır. Cavabdeh öz biznesini aparmaq məqsədilə həmin obyektdə təmir işləri aparmışdır. İcarəyə verənlə icarəçi arasında olan razılığa əsasən qeyri-yaşayış sahəsində MMC tərəfindən qeyd olunan materiallar alınmış, qarşılıqlı iddia ərizəsində sadalanmış təmir-abadlıq işləri aparılmışdır. Hər iki mərtəbədə təmir işləri üçün alınan materiallara və işçilərə verilən iş pullarının ümumi məbləği 138270 manat təşkil etmişdir. Bu barədə sənədlər məhkəməyə təqdim edilmişdir. Bundan başqa, iddiaçının etibarnamə üzrə nümayəndəsi olan əri Eldar Şirinov tərəfindən MMC-dən ümumi məbləği 19.747 manat təşkil etməklə mallar götürülmüş və hazıra kimi dəyəri ödənilməmişdir. Beləliklə, İddiaçı bu günə MMC-yə 158017 manat pulu ödəməməklə ziyan vurmuşdur. 4 noyabr 2019-cu il tarixli “İcarə Müqaviləsi”nin 3.1.6 bəndində qeyd edilmişdir ki, icarəyə verən 10 il ərzində icarəçini obyektdən çıxarmaq hüququna malik deyil, əks h alda icarəyə verən icarə haqqının 50 mislini ödəməlidir. Bu da 50x4050=202.500 manat təşkil edir. Beləliklə, icarə müqaviləsində nəzərdə tutulmuş şərtlər pozulduqda 202.500 manat Cavabdeh MMC-yə ödəmə öhdəliyini iddiaçı öz üzərinə götürmüşdür. İcarə haqqının ödənilməsində yaranmış fasilə ilə bağlı 08 iyul 2022- ci il tarixdə əsassız olaraq MMC-yə 2021-ci ilin mənfəət vergisi üzrə kameral qaydada əlavə vergi hesablanmış və həmin məbləğin dövlət büdcəsinə ödənilməsinin təmin edilməsi məqsədi ilə vergi orqanı tərəfindən mövcud bank hesablarında pul vəsaitinin məxaric əməliyyatları üzrə dondurulması haqqında müvafiq bank idarəsinə sərəncam göndərilmişdir. Qeyd olunan sərəncamlar əsasında bank hesablarda olan pul vəsaitlərinin dondurulması nəticəsində heç bir məxaric əməliyyatlarının aparılması mümkün olmamışdır. Vergi orqanları ilə uzunmüddətli yazışmalar nəticəsində hesablama barədə qərarın ləğv edilməsi ilə əlaqədar bank hesablarına göndərilən sərəncamlar 26 sentyabr 2022-ci ildə geri çağırılmışdır. Bunun məntiqi nəticəsi olaraq icarə müqaviləsində göstərilən məbləğlərin ödənilməsində fasilə yaranmışdır. Bu barədə iddiaçiya dəfələrlə məlumat verilmişdir. İddiaçının nümayəndəsi Eldar Şirinov daha artıq icarə haqqı ödəyə biləcək şirkət taparaq müqaviləni pozmağa çalışmışdır. MMC bir cəmiyyət olaraq müqavilə öhdəliklərinə həmişə sadiq qalmaqla öz üzərinə düşən öhdəlikləri yerinə yetirmişdir. Lakin iddiaçının etibarnamə üzrə nümayəndəsi X4 heç bir əsas və səbəb olmadan qeyd olunan obyektin qıfılını qanunsuz olaraq qıraraq, ora daxil olmuş və qapının qıfıllarını dəyişməklə başqa b ir şirkəti ora yerləşdirmək qərarına gəlmişdir. Bunu obyektin şüşələrinə vurulmuş elanlar təsdiq etmişdir. Cavabdeh tərəfindən obyektdə aparılan təmir işlərinə süni surətdə yaradılmış maneələr cavabdehi başqa yer icarəyə götürərək orada təmir işlərinə başlamağa məcbur etmiş və bunun nəticəsi olaraq əlavə vəsaitlər xərclənmiş və hazırda da xərclənir.
15. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 2(011)-48/2024 nömrəli, 16 may 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim İ.Abbasova) ilk iddia təmin edilməmiş, qarşılıqlı iddia qismən təmin olunaraq, İddiaçı 133250,44 manat və 19.747 manat pul vəsaitlərinin Cavabdeh MMCnin xeyrinə tutulması qət edilmiş, qarşılıqlı iddia qalan hissədə təmin olunmamışdır.
16. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, icarə müqaviləsi daşınmaz əmlakla bağlı bağlandığı halda notariat qay dasında təsdiqlənmədiyindən və daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığından etibarsız əqd kimi qiymətləndirilməlidir.
17. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iş üzrə tikinti texniki və məhkəmə mühasibatlıq ekspertizaları təyin edilmiş, Azərbaycan Respublikasının Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/2026-9/2215 saylı, 15 avqust 2023-cü il tarixli ekspert rəyində tikinti texnika ekspertizası üzrə ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 390 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsində MMC-nin faktiki sahibliyində və istifadəsində olduğu müddətdə çəkilmiş təmir-tikinti işlərinin təqribi ümumi dəyərinin mövcud bazar qiymətlərinə uyğun olaraq 133250,44 manat məbləğində müəyyən olunduğu qeyd edilmişdir. Mühasibatlıq ekspertizası üzrə icarə müqaviləsinə əsasən MMC tərəfin dən cəmi 68.540,00 manat məbləğində icarə haqqı ödənildiyi müəyyən edilmişdir.
18. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı tərəf təmir-tikinti xərclərinin daha az olduğunu iddia etsə də, bunu mötəbər sübutlarla təsdiq edə bilməmişdir.
19. Məhkəmə hesab etmişdir ki, icarə müqaviləsi əsasında icarəyə götürdüyü qeyriyaşayış sahəsindən məhrum olunduğundan onun tərəfindən həmin qeyri-yaşayış sahəsinin təmir-tikintisinə sərf edilmiş pul vəsaiti iddiaçıdan tutulmalıdır. Belə ki, 15 avqust 2023-cü il tarixli ekspert rəyi ilə də qeyri-yaşayış sahəsində MMC-nin faktiki sahibliyində və istifadəsində olduğu müddətdə çəkilmiş təmir-tikinti işlərinin təqribi ümumi dəyəri mövcud bazar qiymətlərinə uyğun olaraq 133250,44 manat məbləğində müəyyən edilmişdir. Həmçinin, MMC-nin göndərdiyi dekor metlaxa görə 19.747 manat məbləğində pul vəsaitinin icarə müqaviləsi üzrə borca görə silinməsi təsdiq edilmiş və iddiaçının nümayəndəsi tərəfindən etiraf edilmişdir. Qeyd edilən pul vəsaitlərinin İddiaçı tutulmaması iddiaçının əsassız varlanmasına səbəb ola biləcəyindən 133250,44 manat və 19.747 manat pul vəsaitlərinin İddiaçı MMC-nin xeyrinə tutulması ədalətli olmaqla yanaşı tərəflərin mənafeyinə uyğun olmuşdur.
20. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 144, 146.1, 337, 393, 404, 700, 1091-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
21. İlk iddia üzrə iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və ilk iddia tələbinin təmin edilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
22. Apellyasiya şikayəti onunla ə saslandırılmışdır ki, cavabdeh MMC icarəyə verənin razılığı ilə tikinti işləri apardığını sübut edən heç bir sübutu məhkəməyə təqdim edə bilməmişdir. Bu baxımdan da MMC “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə əsasən, apardığı tikinti işlərini öz hesabına sökməli olduğu halda bunun tamamilə əksini edərək İddiaçı qarşı iddia qaldırmışdır. Məhkəmə icarə müqaviləsinin etibarsızlığı qənaətinə gəlsə də, iddia müddəti ilə bağlı nüansları nəzərə almamışdır. Belə ki, müqavilənin etibarsızlığının nəticələri ilə bağlı tələblərin irəli sürülməsi üçün iddia müddəti keçdiyindən və iddaçı İddiaçı MMC-nin iddia tələbinin rədd edilməsi barədə ərizə verməyinə baxmayaraq, qanunsuz olaraq MMC-nin xeyrinə qərar çıxarılmışdır. MMC icarə obyektindən 10 ay müddətində istifadə etməsinə baxma yaraq, müqavilənin şərtlərini pozaraq ödəməli olduğu 48600 manat məbləğində icarə haqqını ödəməmiş, bununla da əsassız olaraq varlanmışdır.
23. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-4693/24 nömrəli, 2 avqust 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Akif İsgəndərov (sədrlik edən və məruzəçi), Vahid Sadıqov və Məhəmməd Rüstəmli) İddiaçı apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 16 may 2024-cü il tarixli qətnaməsi qismən - ilkin iddianın rədd olunması və qarşılıqlı iddianın qismən təmin edilməsi hissəsində ləğv edilərək həmin hissədə yeni qətnamə çıxarılmış, ilk iddia qismən təmin olunaraq İddiaçı ilə Cavabdeh MMC arasında bağlanmış 4 noyabr 2019-cu il tarixli icarə müqaviləsinin xx.xx.2022-ci ildə vaxtından əvvəl ləğv edilmiş (xitam verilmiş) hesab edilməsi, Cavabdeh MMC-dən İddiaçı xeyrinə 20753 manat pul vəsaiti tutulması, ilk iddianın qalan hissədə və qarşılıqlı iddianın apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə, yəni İddiaçı 133250,44 manat və 19.747 manat pul vəsaitlərinin Cavabdeh MMC-nin xeyrinə tutulması hissəsində təmin edilməməsi qət edilmişdir.
24. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işə baxılarkən mübahisələndirilən hissədə işin halları düzgün müəyyən edilməmiş, qətnamə çıxarılarkən maddi və prosessual hüquq normalarının pozuntusuna yol verilmiş, həmin normalar düzgün tətbiq olunmamış, qətnamədə göstərilmiş nəticələr işin həqiqi hallarına uyğun olmamışdır. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi ilk öncə hər iki tələb üzrə iddianın faktiki əsası kimi istinad olunan icarə mü qaviləsinin etibarsız olduğu qənaətinə gəlmiş və bu qənaətin əsasında və bu qənaətdən çıxış edərək qalan bütün tələblərə qiymət vermişdir. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin bu qənaəti ilə razılaşmayaraq ilk növbədə məhkəmənin əqdi etibarsız sayarkən istinad etdiyi halın, yəni daşınmaz əmlakın (qeyriyaşayış sahəsinin) icarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiqinin zəruri olub-olmaması ilə bağlı mülki qanunvericiliyin tələblərini diqqətə çatdırmağı məqsədəmüvafiq saymışdır.
25. Məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış və onların özlərinin də mübahisələndirmədikləri icarə müqaviləsini etibarsız saymaqla iş üzrə yanlış nəticəyə gəlmişdir. Belə ki, Mülki Məcəllədə yaşayış binasının tərkib hissəsindən istifadə h üququnun əmələ gəlməsi və həyata keçirilməsinə dair (MM-in 228.2-ci maddəsi), servitutun verilməsinə dair (MM-in 256.2-ci maddəsi), ipotekanın yaranmasına dair (MM-in 307.7-ci maddəsi), renta ödənilməsinə dair (MM-in 865.2) müqavilələrdən fərqli olaraq daşınmaz əmlakın kirayəyə və ya icarəyə verilməsi barədə müqavilələrin notariat qaydasında təsdiq edilməsini müəyyən edən xüsusi norma mövcüd deyil. Digər normativ hüquqi aktlarda da belə qayda müəyyən edilməmişdir. Yalnız “Torpaq icarəsi haqqında” Qanunun 10-cu maddəsində və Torpaq Məcəlləsinin 56-cı maddəsində müəyyən edilmişdir ki, xüsusi mülkiyyətdə olan torpaqların icarəyə verilməsi notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə əsasında həyata keçirilir. Həmin müddəalar isə torpaqların icarəyə verilməsi barədə müqavilələrə aiddir. Mülki Məcə llənin 139 və 144-cü maddələri icarə və ya kirayə müqavilələrinə aid deyil. Belə ki, həmin maddələr Mülki Məcəllənin 5-ci fəslinə aid “Əşya hüququnun əsas anlayışları” adlı 1-ci paraqrafına aiddir. Daşınmaz əmlakın icarə və kirayə müqavilələri əsasında yaranan hüquqlar isə əşya hüquqlarına aid deyil. Bundan əlavə, Mülki Məcəllənin 144.1-ci maddəsinin tələblərinə görə daşınmaz əmlakın dövlət reyestri obyektlərinə dair sərəncam verilməsi haqqında müqavilələr notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Mülkiyyət hüququnun tərkib hissəsi olan sərəncam hüququnun anlayışı isə Mülki Məcəllənin 152.4-cü maddəsində göstərilmişdir. Həmin maddənin tələbinə görə sərəncam hüququ - əmlakın (əşyanın) hüquqi müqəddəratını təyin etməyin hüquqi cəhətdən təmin edilmiş imkanıdır. Lakin əmlakın kirayə və ya icarəyə verilməsi onun hüquqi müqəddəratını təyin etmək anlamına gəlmir. Çünki əmlakın kirayə və ya icarəyə verilməsi yalnız ona sahiblik və istifadə edən şəxsin tam və ya qismən dəyişməsinə səbəb olur, bilavasitə əmlakın hüquqi müqəddəratı isə dəyişməz qalır. Mülki Məcəllənin 394-cü maddəsi də daşınmaz əmlakın icarə və ya kirayə verilməsi müqavilələrinə aid deyil. Belə ki, həmin maddənin tələbinə görə bir tərəfin daşınmaz əşyaya mülkiyyəti və ya digər əşya hüquqlarını digər tərəfə vermək və ya əldə etmək barədə öhdəlik götürdüyü müqavilə notariat qaydasında təsdiqlənməlidir. Göründüyü kimi, həmin maddədə əşyaya mülkiyyətin və ya digər əşya hüquqlarının verilməsi məsələləri tənzimlənir. Lakin qeyd olunduğu kimi, daşınmaz əmlakın icarə və kirayə müqavilələri əsasında yaranan hüquqlar əşya hüquqları na aid deyil.
26. Məhkəmə kollegiyası tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin qanuna zidd olmadığını və tərəflərin sərbəst iradə ifadəsini əks etdirdiyini nəzərə alaraq həm ilk, həm də qarşılıqlı iddia üzrə tələblərə ilk növbədə həmin müqavilənin tələbləri (şərtləri) baxımından qiymət verilməsini düzgün hesab etmişdir. Tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 7.1.6-cı maddəsində obyektin icarəçi tərəfindən təmir edilməsi icarəçinin vəzifəsi kimi nəzərdə tutulmuşdur. Müqavilədə təmir xərcinin icarəyəverəndən tutulması barədə qeyd olmamışdır. Əksinə, icarə müqaviləsinin 1.5-ci bəndində göstərilir ki, icarəçinin apardığı təmir və yenidənqurma işlərinin nəticəsində yaranmış və ayrılması sahəni zədələnmədən mümkün olmayan dəyişikliklər və quraşdırılmış avadanlıqlar sahənin ayrılm az hissəsi hesab olunur və bu halda müqavilənin qüvvədə olma müddəti bitdikdən sonra icarəçi həmin dəyişiklikləri aradan qaldırmağa, icarəyə verən isə onların dəyərini icarəçiyə ödəməyə borclu deyildir.
27. Hazırkı işdə icarə müqaviləsinin 10 illik müqavilə müddəti bitmədən vaxtından əvvəl xitam verilməsinin səbəbkarı Cavabdeh MMC olmuşdur. Belə ki, məhz icarə haqqı ödənmədiyinə görə iddiaçı cavabdehə pretenziya (xəbərdarlıq) göndərmiş və xx.xx.2022-ci il tarixli həmin xəbərdarlıqda 10 aya görə ödənməmiş 40 500 manat icarə haqqının ödənilməsini tələb etməklə yanaşı icarə müqaviləsinə xx.xx.2022-ci il tarixdən etibarən bir tərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam veriləcəyini bildirmişdir. Xəbərdarlıqdan sonra da icarə haqqı ödənilməmiş və müqaviləyə birtərəfli qaydada vaxtından əvvəl xitam verilmişdir. Müqavilə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsində cavabdehin təqsirli olması mübahisəsiz olduğundan təmir xərci iddiaçıdan tutula bilməz.
28. Cavabdeh qarşılıqlı iddia ərizəsində icarə haqqını ödəmədiyini özü də etiraf etmiş və bunun səbəbini Vergi Xidməti ilə problemi olması, ona mənfəət vergisi üzrə kameral qaydada əlavə vergi hesablanması, həmin məbləğin dövlət büdcəsinə ödənilməsinin təmin edilməsinin tələb olunması və mübahisənin yalnız xx.xx.2022-ci ildə öz həllini tapdığı ilə izah etmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə əvvəla, cavabdehin vergi xidməti ilə, yaxud hər hansı digər orqanla mübahisəsinin olması onu iddiaçı qarşısında icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrasından azad etmir. Digər tərəfdən, işdən, o cümlədən ekspert rəyindən göründüyü ki mi, icarə müqaviləsinin bağlandığı xx.xx.2019-cu il tarixdən müqaviləyə birtərəfli qaydada xitam verildiyi 11 sentyabr 2022-ci ilədək cəmi 68540 manat icarə haqqı ödənilmişdir ki, bu da aylıq icarə haqqının 4050 manat olduğu nəzərə alınmaqla cəmi 17 ayın icarə haqqını təşkil etmişdir. Halbuki, xx.xx.2019-cu ildən 2022-ci ilin sentyabr ayınadək 34 təqvim ayı olub və belə olan halda 17 ay üzrə ödənilməmiş icarə haqqı qalmışdır. İddiaçı isə 17 ay üçün deyil, cəmi 10 ay üzrə 48600 manat icarə haqqının ödənilməsini tələb etmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, MPM-in 218.3-cü maddəsinə əsasən işə irəli sürülən tələb həcmində baxılmalıdır.
30. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, aylıq icarə haqqı müqavilədə 4050 manat nəzərdə tutulduğundan və iddiaçı da yalnız 10 ay üçün ödənilməmiş i carə haqqını tələb etdiyindən 10 ay üzrə öddənilməmiş icarə haqqı 48600 manat deyil, 40 500 manat təşkil etmişdir. İddiaçı özü də cavabdehə göndərdiyi xx.xx.2022-ci il tarixli pretenziya (xəbərdarlıq) məktubunda cavabdehdən məhz 40500 manat icarə haqqının ödənilməsini tələb etmişdir. Həmçinin, iş materialları ilə təsdiq edilmişdir ki, iddiaçının etibarnamə üzrə nümayəndəsi olan əri Eldar Şirinov tərəfindən MMC-dən dekor metlax Avario 1200*600 qiyməti 5.875,2 manat, X7 LLR 1200*600 qiyməti 4320 manat, X7 LLR 600*600 qiyməti 5.587,2 manat, X8 Beige 1200*295 qiyməti 3.964,8 manat olmaqla, ümumi məbləğ 19.747 manat təşkil etməklə məmulatlar MMC-dən götürülmüş və bu vaxta qədər həmin məbləğ ödənilməmiş, nümayəndənin bildirdiyinə görə icarə haqqı borcuna silinmişdir. Bu fakt iddiaçının nümayəndə si tərəfindən məhkəmə iclasında etiraf edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi özü də iddiaçının cavabdeh MMC-dən götürdüyü 19747 manat dəyərində məmulatların dəyərinin icarə haqlarına görə yığılmış borcdan silindiyini müəyyən etmişdir. Buna baxmayaraq birinci instansiya məhkəməsi həmin məbləğin yekunda iddiaçıdan tutulması barədə nəticəyə gəlmişdir.
31. Məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə, icarə haqqının ödənilməmiş hissəsi tələbə əsasən 10 ay olmuşdur. Aylıq icarə haqqı 4050 manat olduğundan, 10 ay üçün bu rəqəm 40500 manat təşkil edir. Bu məbləğdən iddiaçının cavabdeh MMC-dən götürdüyü 19747 manat dəyərində məmulatların dəyəri çıxıldıqda qalan məbləğ 20753 manat təşkil etmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, cavabdehin müqavilə öhdəliyini yerinə yetirməməsi nəticəsində iddia çının uğradığı zərər olaraq məhz bu məbləğ, yəni 20753 manat vəsait cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
32. İddiaçının sonuncu tələbinə münasibətdə məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, həmin tələb öz əhəmiyyətini artıq itirmişdir. Belə ki, işdən mübahisəsiz qaydada müəyyən edilmişdir ki, MMC mübahisəli obyekti 2022-ci ilin sentyabrında tərk etmiş, obyekt başqa hüquqi şəxsin istifadəsinə verilmişdir. Ona görə də iddiaçının sözügedən tələbi əsassız olmaqla, qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması və MMC-nin qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılaraq, əmlakın iddiaçıya təhvil verilməsi hissəsində iddia rədd edilməlidir.
33. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanları nəzərə alaraq qarşılıqlı iddianı da apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə əsassız saymışdır. Birinci instansiya məhkəməsinin h əmin hissədə gəldiyi nəticə ilk növbədə icarə müqaviləsinin etibarsız olması qənaətinə əsaslandığından və hazırda bu qənaətin əsassız olduğu, müqavilənin etibarlı olduğu müəyyən edildiyindən qarşılıqlı iddia göstərilən hissədə də rədd olunmalıdır. Həmçinin, birinci instansiya məhkəməsinin mübahisəyə həmin hissədə Mülki Məcəllənin 1091-ci maddəsini tətbiq etməsini də əsassız saymışdır. Belə ki, tərəflər arasında müqavilə münasibətinin mövcudluğu öz təsdiqini tapdığından hər hansı əsassız varlanmadan da söhbət gedə bilməz.
34. Məhkəmə kollegiyası gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 139, 144, 228.2, 256.2, 152.4, 386.1, 394, 390.1, 700.1, 700.1, 700.3-cü maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri a)Kassasiya şikayətini n dəlilləri
35. Cavabdeh MMC qətnamədən kassasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və qarşılıqlı iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
36. Kassasiya şikayətində qarşılıqlı iddia ərizəsində qeyd edilən dəlillər təkrar göstərilərək əlavə olaraq qeyd edilmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən aparılmış hərətərəfli və obyektiv araşdırma nəticəsində tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin notariat qaydasında təsdiq olunmadığı, buna görə də hüquqi qüvvəsinin olmadığı, iddiaçının həmin müqavilə üzrə tələblər irəli sürmək hüququ olmadığı müəyyən edilmişdir. Əmlakı icarəyə verən şəxs hazırda cavabdeh şirkəti həmin əmlakın istifadə hüququndan məhrum buraxdığı üçün həmin əmlakla bağlı cavabdeh tərəfindən aparılmış yaxşılaşdırma ların dəyəri ilk iddiaçı tərəfindən ödənilməli idi. Bu məbləğ ödənilmədiyi halda ilk iddiaçı əsassız varlanmış hesab olunur. Lakin apellyasiya intansiyası cavabdehin hesabına aparılmış yaxşılaşdırmaları nəzərə almamışdır və birinci instansiya məhkəməsinin bu hissədə qəbul etdiyi əsaslı və qanuni qətnaməni ləğv etmişdir. Kassasiya şikayətində MM-nin 152-ci, 157-ci, 144-cü, 337-ci, 700-cü, 1091-ci, 1092-ci, MPM-nin 88-ci, 217.1-ci maddələrinin pozulduğuna istinad edilmişdir. b)Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi.
37. Maddə 700.1. İcarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhə rdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
38. Maddə 700.2. İcarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşınar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər.
39. Maddə 700.3. Əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir.
40. Maddə 676.0. Bütün kirayə müddəti ərzində kirayəyə verən aşağıdakılar üçün məsuliyyət daşıyır: 676.0.1. kirayəyə verilən əşya kirayəçinin istifadəsi üçün yararlı vəziyyətdə olmalıdır;
41. Maddə 680.1. Kirayəyə verən kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və ya bərpası üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borcludur. “İcarə h aqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
42. Maddə
2. İcarə münasibətləri bu Qanunla, Mülki Məcəllə və Azərbaycan Respublikasının digər qanunvericilik aktları ilə tənzimlənir.
43. Maddə 9. 44. 5-ci hissə. İcarəyə götürülmüş əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırıldıqda müqavilənin müddəti qurtardıqdan və ya müqavilə pozulduqdan sonra icarəçinin hüququ var ki, qanunda və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu məqsədlə çəkdiyi bütün xərclərin ödənilməsini tələb etsin. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
45. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
46. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
47. Maddə
88. Məhkəmə sübutlar a obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
48. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
49. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
50. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edil məsini yoxlayır.
51. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Kassasiya baxışının hədləri
52. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməli dir.
53. Qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı tərəfindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi tam mübahisələndirildiyindən qətnamənin qanuniliyi tam yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi:
54. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı araşdırma apararaq aşağıdakı əsaslara görə apellyasiya instansiya məhkəməsinin mübahisə ilə bağlı gəldiyi nəticə ilə qismən razılaşmır.
55. İşin apellyasiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş hallarından görünür ki, tərəflər arasında 4 noyabr 2019-cu il tarixdə İddiaçı məxsus qeyri-yaşayış sahəsinin 10 il müddətinə icarəyə verilməsi barədə sadə yazılı formada icarə müqaviləsi bağlanmış, icarəçi tərəfindən icarə haqqı 10 aydan uzun müddət üçün ödənilmədiyindən icarəyəverən tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə müqaviləy ə birtərəfli qaydada xitam verilmişdir.
56. Kassasiya instansiya məhkəməsi tərəflər arasında sadə yazılı formada bağlanmış (notarial qaydada təsdiq edilməmiş) icarə müqaviləsinin etibarlı müqavilə olduğuna dair apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsində qeyd edilmiş əsaslandırma ilə razılaşır və hesab edir ki, apellyasiya instansiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini qismən ləğv edərək, ilk iddianı qismən təmin edərkən maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etmişdir.
57. Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337, 339.6, 346.1 və 354-cü maddələrinin əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 2021-ci il 2 aprel tarixli Qərarında ifadə edilmiş hüquqi mövqeyə görə əqdin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrə baxan mə hkəmələr əqdin etibarsız hesab edilməsindən sui-istifadə olunduğunu müəyyən edərlərsə, əqdin etibarsızlığını irəli sürmək vicdanlılıq prinsipinə zidd hesab edilməlidir.
58. Kollegiya Cavabdeh MMC-nin İddiaçı qarşı təmir xərcləri ilə bağlı qarşılıqlı iddia tələbinin rədd edilməsinə dair hissədə gəldiyi nəticəsi ilə aşağıdakılara görə razılaşmır.
59. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi icarəçinin təmir xərcləri ilə bağlı qarşılıqlı iddia tələbinin rədd edilməsinə dair iş üzrə gəldiyi nəticəni belə əsaslandırmışdır ki, müqavilə öhdəliklərinin yerinə yetirilməməsində cavabdehin təqsirli olması mübahisəsiz olduğundan təmir xərci iddiaçıdan tutula bilməz. Eyni zamanda məhkəmə qeyd etmişdir ki, müqavilədə təmir xərcinin icarəyəverəndən tutulması barədə qeyd olmamış, əksinə, icarə müqavilə sinin 1.5-ci bəndində göstərilmişdir ki, icarəçinin apardığı təmir və yenidənqurma işlərinin nəticəsində yaranmış və ayrılması sahəni zədələnmədən mümkün olmayan dəyişikliklər və quraşdırılmış avadanlıqlar sahənin ayrılmaz hissəsi hesab olunur və bu halda müqavilənin qüvvədə olma müddəti bitdikdən sonra icarəçi həmin dəyişiklikləri aradan qaldırmağa, icarəyə verən isə onların dəyərini icarəçiyə ödəməyə borclu deyildir.
60. İlk öncə qeyd edilməlidir ki, icarə müqaviləsindən irəli gələn münasibətlər yalnız Mülki Məcəllə ilə deyil, eyni zamanda icarə münasibətlərini tənzimləyən xüsusi normalar“İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə tənzimlənir. İcarə hüquq münasibətlərinə xitam verildikdən sonra icarəçinin icarəyə götürülmüş əmlakın yaxşılaşdırılması ilə bağlı çəkdiyi xərcləri tələb etmək hüququ, bu tələbin hansı şərtlərlə təmin edilməli olduğu qeyd edilən Qanunla tənzimləndiyi halda apellyasiya instansiyası məhkəməsi mübahisəni həll edərkən mübahisə üzrə maddi hüquq norması kimi tətbiq edilməli olan “İcarə haqqında” Qanunu ümumiyyətlə tətbiq etməmişdir.
61. Mülki Məcəllənin 700.3-cü maddəsinin tələbinə görə torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarə ilə bağlı münasibətlərə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları “İcarə” haqqında fəslin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə müvafiq surətdə tətbiq edilməlidir. Kirayə və icarə müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklər ikitərəfli öhdəliklər olduğundan bu münasibətlərdə hər iki tərəfin müqavilədən irəli gələn hüquq və vəzifələri vardır. Mülki Məcəllənin 676.0.1-ci maddəsində kirayəyə verənin kirayəyə verilən əşya nı kirayəçinin istifadəsi üçün yararlı vəziyyətdə təqdim etmək öhdəliyi müəyyən edilmişdir. Bu norma icarə ilə əlaqədar münasibətlərə də tətbiq edilməli olduğundan, icarə müqaviləsində ayrı qayda nəzərdə tutulmamışsa, icarəçiyə onun istifadəsi üçün icarəyə verilən əmlakı yararlı vəziyyətdə təqdim etmək icarəyə verənin vəzifəsidir.
62. İcarəyəverən icarəçiyə əmlakın istifadəyə yararlı vəziyyətdə təhvil verilməsi ilə bağlı vəzifəsini icra etmədikdə və əmlak icarəçinin vəsaiti hesabına yaxşılaşdırıldıqda, icarəçinin çəkdiyi xərclərlə bağlı tələb hüququnun yaranma əsasları “İcarə haqqında” Qanunla tənzimlənir. Qanunun 9-cu maddəsinin 5-ci bəndinin dispozisiya şərtlərinə əsasən icarəçinin bu xərclərlə bağlı tələb hüququnun yaranması üçün aşağıdakı şərtlər mövcud olmalıdır: 63. - əmlak icarəçini n vəsaiti hesabına yaxşılaşdırılmalı; 64. -müqavilənin qüvvədə olma müddəti qurtarmalı və ya müqavilə vaxtından əvvəl pozulmuş olmalı; 65. - əmlak icarəyəverənin razılığı ilə yaxşılaşdırılmalı; 66. - yaxşılaşdırmaların əvəzini tələb etmək hüququ qanun və ya müqavilə ilə istisna edilməməlidir.
67. Mülki Məcəllənin və adı çəkilən qanunun tələblərinə əsasən icarəçinin icarəyə götürülmüş əmlakın yaxılaşdırılması üçün çəkdiyi xərclərin əvəzini tələb etmək hüququ müqavilə hər hansı səbəbdən vaxtından əvvəl pozulduğu halda da yarandığından apellyasiya instansiyası məhkəməsinin hazırkı halda icarəçinin müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyin pozulmasında təqsirli olmasına istinad etməklə qarşılıqlı iddianın təmir xərcləri ilə bağlı hissədə rədd edilməli olduğuna dair mövqeyi əsassızdır.
68. Ey ni zamanda apellyasiya instansiya məhkəməsinin, müqavilədə təmir xərcinin icarəyəverən tərəfindən ödəniləcəyinə dair qeyd olmadığından icarəyə verənin həmin xərcləri ödəmək öhdəliyi daşımaması barədə mövqeyi də əsassızdır. Belə ki, icarəyəverənin bu öhdəliyi Mülki Məcəllənin və “İcarə haqqında” Qanunun yuxarıda istinad edilən normalarının tələbindən irəli gəldiyindən müqavilədə qeyd edilib-edilməməsindən asılı olmayaraq icarəçinin icarəyə götürdüyü obyektdə icarəyə verənin razılığı ilə həyata keçirilmiş yaxşılaşdırma işlərinin dəyərini tələb etmək hüququ o şərtlə yaranır ki, müqavilədə bu xərclərin icarəyəverən tərəfindən heç bir halda ödənilməyəcəyinə dair şərt nəzərdə tutulmasın. Hazırkı iş üzrə tərəflər arasında bağlanmış icarə müqaviləsinin 1.5-ci bəndində icarəçinin apardığı təmir və yenidənqurma işlərinin dəyərinin müqavilənin qüvvədə olma müddəti bitdikdən - yəni on il keçdikdən sonra icarəyə verən tərəfindən ödənilməyəcəyi razılaşdırılmışdır. İşin hallarına əsasən hazırkı halda müqavilə münasibətlərinə on illik müddət başa çatmadan iki il səkkiz aydan sonra xitam verildiyindən məhkəmə tərəfindən yaxşılaşdırma xərcləri ilə bağlı tələbə Mülki Məcəllə və “İcarə haqqında” Qanunun müvafiq normaları əsasında hüquqi qiymət verilməli idi.
69. İşdən görünür ki, ilk iddia üzrə iddiaçı (icarəyəverən) icarə obyektinin icarəçinin vəsaiti hesabına təmir edildiyini mübahisələndirməmiş, yalnız tələb edilən təmir xərclərinin məbləğini mübahisələndirərək təqdim etdiyi mütəxəssis rəyinə əsasən bu xərclərin cəmi 56.237,76 manat təşkil etdiyini göstərmişdir. Azərbaycan Respublikasının Ə dliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 10/2026-9/2215 saylı, 15 avqust 2023-cü il tarixli ekspert rəyində isə obyektin təmir-tikinti işlərinin təqribi ümumi dəyərinin mövcud bazar qiymətlərinə uyğun olaraq 133.250,44 manat məbləğində olduğu qeyd edilmişdir.
70. Məhkəmə kollegiyası bununla bağlı qeyd edir ki, icarəçinin icarə obyektinin yaxılaşdırılmasına çəkdiyi xərclərin dəyəri ilə bağlı mübahisə məhkəmə tərəfindən Mülki Məcəllənin 680.1-ci maddəsinin tələbi nəzərə alınmaqla həll edilməlidir. Həmin normaya əsasən kirayə hüquq münasibətlərində kirayəyə verənin kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və ya bərpası üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borclu olduğu nəzərdə tutulduğundan icarəyə verəndən də icarəyə verilmiş əmlakın yaxşılaşdırma xərcləri olaraq yalnız həmin əmlakın istifadəyə yararlı vəziyyətə gətirilməsi üçün çəkilmiş zəruri xərclərin ödənilməsi tələb edilə bilər. Məsələn: əsaslı təmir edilmiş vəziyyətdə icarəyə verilmiş obyekti icarəçi öz zövqünə uyğun yenidən əsaslı təmir edirsə və ya obyektdə öz fəaliyyəti ilə əlaqədar, sonradan icarəyə verənə lazım olmayan müəyyən avadanlıqlar və qurğular quraşdırılırsa bu xərclər icarəyə verənin ödəməli olduğu zəruri xərclər kimi qiymətləndirilə bilməz. Beləliklə, icarəyə verilmiş əmlakın yaxşılaşdırma xərcləri dedikdə elə zəruri xərclər nəzərə alınmalıdır ki, bu xərclər çəkildikdən sonra əmlakın əvvəlki əmtəə dəyəri artmış olsun. Nəzərə alınmalıdır ki, həyata keçirilmiş yaxşılaşdırmanın zəruri olmadığını və ya daha aşağı qiymətlə həyata keçirilməsinin mümkün olduğunu sübut etmə yükü bu iş lərin dəyərini ödəməkdən imtina edən icarəyəverənin üzərinə düşür.
71. Qanunda icarəyə verilmiş əmlakın yaxşılaşdırılmasının 2 növü müəyyən edilmişdir: ayrıla bilən və ayrıla bilməyən yaxşılaşdırmalar. Məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmalıdır ki, yaxşılaşdırmalar icarəyə verənin razılığı alınmadan həyata keçirildiyi halda müqavilə münasibətlərinə xitam verildikdən sonra “İcarə haqqında” Qanunun 9-cu maddəsinin 7-ci hissəsinə əsasən icarəçinin yalnız ayrıla bilən yaxşılaşdırmaları geri götürmək hüququ olduğu halda, icarəyə verənin razılığı ilə həyata keçirildiyi halda həmin normanın 5-ci hissəsinə əsasən icarəçinin hər ikisinin dəyərini tələb etmək hüququ yaranır.
72. Məhkəmə kollegiyası göstərilənlərə əsasən hesab edir ki, mübahisələndirilən qətnamə yaxşılaşdırma xərclərinə dair qarşılıqlı id dia tələbinin rədd edildiyi hissədə ləğv edilərək həmin hissədə yeni baxışa qaytarılmalı, işə qeyd edilən hissədə yenidən baxılarkən məhkəmə Cavabdeh MMC-nin yaxşılaşdırma xərclərinin əvəzinin ödənilməsi barədə qarşılıqlı iddia tələbinə yuxarıda istinad edilən maddi hüquq normalarının tələbləri nəzərə alınmaqla hüquqi qiymət verməlidir.
73. Qeyd edilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, kassasiya şikayəti qismən təmin edilməli, iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2 avqust 2024-cü il tarixli, 2(103)-4693/2024 nömrəli qətnaməsi Cavabdeh MMC-nin İddiaçı qarşı 133250,44 manat pulun tutulmasına dair qarşılıqlı iddia tələbinin rədd edildiyi hissədə ləğv edilməli, iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılmalı, qətnamə qalan hissədə dəyişd irilmədən saxlanılmalıdır.
74. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 407, 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: Cavabdeh kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. İş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2 avqust 2024-cü il tarixli, 2(103)-4693/2024 nömrəli qətnaməsi Cavabdeh MMC-nin İddiaçı qarşı 133250,44 manat pulun tutulmasına dair qarşılıqlı iddia tələbinin rədd edildiyi hissədə ləğv edilsin. Mülki iş həmin hissədə yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılsın. Qətnamə qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qanuni qüvvəyə minir.