Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-4021/2022 25.07.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı, Mübahisı predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı iş üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: əqdin etibarsızlığı, mübahisələndirilən əqd, aldatma, mülkiyyətin özgənin qanunsuz sahibliyindən qaytarılması - vindikasiya tələbi) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Abbasov Aqil Əzizağa oğlu (məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızı və Şamayev Elşad Yaquboviçdən ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “müqavilənin etibarsız hesab ed ilməsi, reyestrdən çıxarışın ləğvi və mənzildən çıxarılma” barədə iddia tələbi, mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs "xxxx" MMC-nin Cavabdeh1 və Cavabdeh2 qarşı “müqavilənin etibarsız hesab edilməsi və reyestrdən çıxarışın ləğvi” barədə iddia tələbinə dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)2634/2022 nömrəli, 01 aprel 2022-ci il tarixli qətnaməsindən cavabdehlərin ayrı-ayrılıqda verdikləri kassasiya şikayətinə 25 iyul 2022-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. "xxxx" MMC (bundan sonra – üçüncü şəxs və ya MMC) ilə Cavabdeh2 (bundan sonra – birinci cavabdeh) arasında bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, ünvan 1 ünvanında tikilən 16 mərtəbəli bina nın 13-cü mərtəbəsində satış sahəsi 162.88 kv.m. olan 48 saylı mənzil (bundan sonra – 48 saylı mənzil) 320.000 ABŞ dolları qarşılığında birinci cavabdehə satılmış və MMC tərəfindən ona mənzilin dəyərinin tam ödənilməsi barədə maliyyə arayışı verilmişdir.
2. Birinci cavabdeh və əri Cavabdeh1 (bundan sonra – ikinci cavabdeh) xx.xx.2013cü il tarixdə qeyd olunan mənzilin X1 adına keçirilməsi və gələcəkdə həmin şəxsə və MMC-yə qarşı heç bir tələblərinin olmayacağı barədə notarial qaydada təsdiqlənmiş ərizələr vermişlər. 3. 04.09.2018-ci il tarixdə ünvan 2 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binası daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində xüsusi mülkiyyət hüququ ilə MMC-nin adına qeydiyyatdan keçmişdir.
4. Bundan sonra, MMC ilə birinci cavabdeh arasında Bakı şəhəri 12 saylı notariat ofisində 48 s aylı mənzilin 249.600 manata alqı-satqısına dair xx.xx.2019-cu il tarixli, AN-İ ******* saylı müqavilə bağlanmış və həmin müqavilənin 5-ci bəndində mənzilin dəyərinin xx.xx.2011-ci il tarixli maliyyə arayışına əsasən satıcıya əvvəlcədən ödənildiyi göstərilmişdir. xx.xx.2019-cu il tarixdə sözügedən mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində birinci cavabdehin adına qeydiyyatdan keçmiş və həmin tarixli texniki pasportda mənzilin ümumi sahəsi 150.4 kv.m, yaşayış sahəsi 98.7 kv.m olmaqla 3 otaqdan ibarət olduğu və binanın 13-cü mərtəbəsində yerləşdiyi göstərilmişdir. Hazırda cavabdehlər həmin mənzildə yaşayırlar.
5. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İ.Qutqaşınlı küçəsi, 99C, 533-cü məhəllə, 5 saylı mənzil (yeni qaydalarla: AZ1073, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İ.Qutqaşınlı küçəsi, 169, M13, m5; bund an sonra – 5 saylı mənzil) xx.xx.2019-cu il tarixdə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində MMC-nin adına qeydiyyatdan keçmiş və MMC-nin adına verilmiş həmin tarixli texniki pasportda mənzilin ümumi sahəsi 150.4 kv.m, yaşayış sahəsi 98.7 kv.m olmaqla 3 otaqdan ibarət olduğu və binanın 13-cü mərtəbəsində yerləşdiyi göstərilmişdir.
6. X2 xx.xx.2020-ci il tarixdə notarial qaydada təsdiq edilmiş ərizəsi ilə 48 saylı mənzilə dair MMC ilə bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli müqaviləyə xitam verilməsini, həmin müqavilənin və mənzilin İddiaçı (bundan sonra - iddiaçı) adına keçirilməsinə etiraz etmədiyini bildirmişdir.
7. Bundan sonra, MMC ilə iddiaçı arasında Bakı şəhəri 12 saylı notariat ofisində 5 saylı mənzilin 98.938 manata alqı-satqısına dair xx.xx.2021-ci il tarixli, AN-İ ******* saylı alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış və mənzilin dəyəri iddiaçı tərəfindən notariusun depozit hesabına köçürülmüşdür. xx.xx.2020-ci il tarixdə 5 saylı mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində iddiaçının adına qeydiyyatdan keçmiş və onun adına verilmiş həmin xx.xx.2021-ci il tarixli texniki pasportda mənzilin ümumi sahəsi 150.4 kv.m, yaşayış sahəsi 98.7 kv.m olmaqla 3 otaqdan ibarət olduğu və binanın 13-cü mərtəbəsində yerləşdiyi göstərilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
8. İddiaçı cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi və iddia tələbinin dəiqiləşdirilməsi barədə ərizə ilə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, MMC ilə birinci cavabdeh arasında bağlanmış AN-İ ******* saylı, xx.xx.2019-cu il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsini n etibarsız hesab edilməsi, onun əsasında 48 saylı mənzilə dair RX seriyalı, ******* nömrəli reyestrdən çıxarışın ləğv edilməsi, cavabdehlərin həmin mənzildən məcburi qaydada çıxarılması, mənzilin boşaldılması və ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumunun cavabdehlərdən onun xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. İddiaçı işin yuxarıda sadalanan faktiki hallarından çıxış etməklə tələbini belə əsaslandırmışdır ki, 5 saylı mənzil müllkiyyət hüququ ilə ona məxsus olsa da, cavabdehlər digər ailə üzvləri ilə birlikdə qanunsuz olaraq həmin mənzildə məskunlaşaraq, onun mənzillə bağlı mülkiyyət hüquqlarından tam istifadə etməsinə əngəl törətmişlər. Cavabdehlərin bu mənzillə bağlı heç bir hüquqları, hətta istifadə hüquqları belə yoxdur. Dəfələrlə mənzili boşaltmalarını tələb etsə də, onlar buna məhəl qoymamış, sonuncu dəfə xx.xx.2021-ci il tarixdə cavadehlərə rəsmi yazılı bildiriş göndərərək, mənzili tərk etməyəcəkləri təqdirdə məhkəməyə müraciət olunacağını bildirmişdir.
10. Bundan əlavə, notariat formada təsdiq edilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin 2-ci bəndindən görünür ki, mənzil birinci cavabdehə MMC-nin bütün binaya aid olan ümumi çıxarışı əsasında satılmışdır. Bütün binaya aid ümumi çıxarış əsasında alqı-satqı keçirildiyi halda, müqavilədə mənzilin nömrəsinin 48 kimi qeyd edilməsi sual doğurur. Həmin alqı-satqı müqaviləsinin notariat işində mövcud olan nüsxəsində mənzilin nömrəsi MMC tərəfindən 48 kimi göstərildiyi üçün notarius da 48 saylı mənzilin satıldığını qeyd etmiş və bunun əsasında növbəti addım kimi birinci cavabdehin adına 48 s aylı mənzilə dair çıxarış verilmişdir. Hətta müqavilədən görünür ki, ödəniş notariusun depozit hesabına keçməmiş, müqavilədə mənzilin dəyərinin xx.xx.2011-ci il tarixli maliyyə arayışına görə tam ödənildiyi qeyd edilmiş və həmin maliyyə arayışının əsli notariat işinə əlavə edilmişdir.
11. Əslində binaya olan ümumi çıxarış əsasında notariat kontorunda müqavilə bağlanıla bilməzdi. MMC həmin mənzilə dair öz adına ayrıca mülkiyyət çıxarışı almalı, daha sonra alqı-satqı etməli idi. Necə ki, sonradan iddiaçı ilə qeyd olunan tipdə əməliyyat həyata keçirilmişdir. Eyni zamanda, dövlət reyestr xidməti də sadalanan halları araşdırmalı və müvafiq qeydiyyat işlərini aparmaqdan imtina etməli olduğu halda, bunu etməmiş və 48 saylı mənzilə dair birinci cavabdehin adına çıxarış vermişdir.
12. İddiaçı tələb inin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 152.1, 152.5, 324.1, 324.4, 337, 339.2 və 339.6-cı maddələrinə istinad etmişdir.
13. MMC də müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs kimi cavabdehlərə qarşı iddia verərək, birinci cavabdehlə MMC arasında bağlanmış AN-İ №0770073 saylı, xx.xx.2019cu il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi və onun əsasında 48 saylı mənzilə dair RX seriyalı, ******* nömrəli dövlət reyestrindən çıxarışın ləğv edilməsi baradə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. MMC-nin iddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, MMC ilə birinci cavabdeh arasında xx.xx.2011-ci il tarixdə mənzilin alqı-satqısına dair sadə yazılı müqavilə bağlanmış və 48 saylı mənzil ona təhvil verilmişdir. Həmin vaxt binaya mülkiyyət çıxarışı olmadığından mənzilin nö mrəsi MMC tərəfindən formal olaraq nömrələnmiş, sonradan həmin nömrə heç bir əsas olmadan notariat formada təsdiq edilən alqı-satqı müqaviləsində qeyd edilmiş və elə bu formada da reyestr xidməti tərəfindən səhvən çıxarış verilmişdir. xx.xx.2013-cü il tarixdə cavabdehlər notarial təsdiqli ərizə verməklə X1 xeyrinə həmin mənzildən imtina etmişlər və bu zaman MMC-yə onlarda olan müqavilənin və maliyyə arayışının original nüsxəsini təqdim etmişlər (həmin sənədlər hazırda da MMCdə saxlanılır). Lakin cavabdehlər bütün bunları bildikləri halda, 2019-cu ildə hansısa yolla əldə etdikləri müqavilənin başqa bir nüsxəsi və maliyyə arayışı ilə MMC-nin nümayəndəsinə yaxınlaşmış və həqiqəti ondan gizlədərək, əslində, onu aldadaraq notariat formalı alqı-satqı müqaviləsi bağlamağı təşkil etməyi xahiş etmi şlər. Bu sənədlər əsasında notarial təsdiqli yeni bir müqavilə bağlanmış və nəticədə cavabdehlər mənzilə dair çıxarış almışlar.
15. Qeyd olunmalıdır ki, 48 və 5 saylı mənzillər eyni mənzillərdir. Bu faktı tərəflərin adına verilmiş mənzillərə dair texniki pasportlardakı plan və göstəricilərin üst-üstə düşməsi, dövlət reyestr xidmətindən məhkəmə sorğusuna əsasən göndərilən sənədlər də sübut edir. Həmçinin, notariat formada təsdiq edilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsinin 2-ci bəndindən görünür ki, mənzil birinci cavabdehə MMC-nin bütün binaya aid olan ümumi çıxarışı əsasında satılmışdır. Bu isə ona görə olmuşdur ki, cavadehlər MMC ilə aralarında bağlamış olduqları köhnə (əslində isə qüvvədə olmayan) müqaviləni notariusa təqdim etmişlər, notarius da həmin müqavilədə qeyd edi lən 48 sayını yeni müqavilədə əks etdirmişdir.
16. Bundan başqa, müqavilədən görünür ki, ödəniş notariusun depozit hesabına keçməmiş, müqavilədə mənzilin dəyərinin xx.xx.2011-ci il tarixli maliyyə arayışına görə tam ödənildiyi qeyd edilmişdir. Qanunvericiliyin tələbinə görə isə, bütün binaya verilmiş ümumi çıxarış əsasında və notariat kontorunda bu formalı müqavilə bağlanılması düzgün deyil. Belə olan halda, reyestr xidməti bunu araşdırmalı və müvafiq qeydiyyat işlərini aparmaqdan imtina etməli idi, lakin Xidmət səhvə yol verərək eyni mənzilə dair bir vətəndaşa 48, digərinə isə 5 sayı ilə çıxarış təqdim etmişdir. Qeyd edilən müqavilə bağlandıqdan bir müddət sonra isə MMC tərəfindən imtina ərizələri əsas götürülərək və mənzilə dair ayrıca verilmiş çıxarış əsasında iddiaçı ilə notariat forma lı alqı-satqı həyata keçirilmiş, bu müqavilə X1 iddiaçının xeyrinə imtina barədə ərizəsi əsasında bağlanmış və mənzilə dair ödəniş qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq notariusun depozit hesabına keçirilməklə edilmişdir. Bütün bunlar onu göstərir ki, cavabdehlər tərəfindən aldatma faktı mövcud olmaqla, onlarla bağlanmış notariat formalı müqavilə bunun nəticəsində bağlanmış, eyni zamanda qanunvericliyin tələbləri pozulmaqla rəsmiləşdirilmişdir.
17. MMC tələbinin hüquqi əsası kimi Mülki Məcəllənin 337 və 339.2-ci maddələrinə istinad etmişdir.
18. Cavabdehlərin nümayəndəsi, hər iki tələbə etiraz edərək, bildirmişdir ki, iddiaçı tərəfindən irəli sürülən dəlillərin hamısı əsassızdır və fərziyələrə əsaslanır. “Original nüsxənin hansısa yolla əldə olunması” ifadəsi özlüyündə sübut sayıla bil məz və yalnız fərziyyədən ibarətdir. Sübutetmə vəzifəsi tərəflərin üzərinə düşən öhdəlik olsa da, iddiaçı və üçüncü şəxs qeyd etdikləri məsələlərlə bağlı hər hansı sübüt təqdim etməmişlər. Eyni zamanda, 5 və 48 saylı mənzillərin eyni olması ilə bağlı gətirdikləri arqument də əsassızdır. Belə ki, eyni mərtəbədə mənzillərin texniki pasportunun eyni olması təbii haldır, yəni başqa mərtəbədəki mənzillərin də texniki pasportu eyni olur. Bu adi məntiqlə görünən haldır. Bundan başqa, mənzilin dəyəri cavabdehlər tərəfindən 2011-ci il tarixdə tam olaraq ödənilmişdir. Ödənilmiş məbləğin sonradan yenidən ödənilməsi isə ağlabatan olmamaqla, absurd fikirdir.
19. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) e-2(004)-104/2022 nömrəli iş üzrə 10 yanvar 2022-ci il ta rixli qətnaməsi ilə (hakim Orxan Məmmədli) hər iki iddia təmin olunmuşdur.
20. Birinci instansiya məhkəməsi işdəki sənədlərlə müəyyən etmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, İsmayılbəy Qutqaşınlı küçəsi, 533-cü məhəllədə inşa edilmiş 16 mərtəbəli binanın 13-cü mərtəbəsində yerləşən 48 və 5 saylı mənzillər texniki pasport göstəricilərinin və ümumi sahələrinin çertyoj və planlarına əsasən eyni mənzillər hesab edilməlidirlər. Eyni zamanda iş materiallarına və DƏDRX-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış sorğuya cavab məktubuna əsasən, eyni mənzilə dair ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən iki müxtəlif Çıxarışın tərtib və təqdim olunduğu müəyyən edilir.
21. Birinci instansiya məhkəməsi işin müəyyən edimiş hallrına əsasən hesab edib ki, ƏMDK yanında DƏDRX tərəfindən ünvan 4 ünvanındakı 48 saylı mənzilə dair **********1405301-093001 reyestr nömərli, xx.xx.2019-cu il qeydiyyat tarixli, ********** qeydiyyat nömrəli Çıxarış tərtib olunarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmuşdur. 48 və 5 saylı mənzillər texniki pasport göstəricilərinin və ümumi sahələrinin çertyoj və planlarına əsasən eyni mənzillər olmaqla, iş materiallarına və DƏDRX-nin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən məhkəməyə ünvanlanmış sorğuya cavab məktubuna əsasən daşınmaz əmlakın dövlət reyestr xidməti tərəfindən eyni mənzilə dair iki müxtəlif çıxarış tərtib və təqdim olunmuşdur ki, bu da 48 saylı mənzilə dair xx.xx.2019-cu il qeydiyyat tarixli çıxarışın tərtib olunması zamanı qanunvericiliyin tələblərinin pozulması deməkdir.
22. Birinci instansiya məhkəməsi bundan əlavə, onu da qeyd edib ki, 48 saylı mənzilə dair birinci cavabdehlə MMC arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin 5-ci bəndində alıcının bu müqavilənin 4-cü bəndində nəzərdə tutulmuş məbləği xx.xx.2011-ci il tarixli maliyyə arayışı əsasında satıcıya əvvəlcədən ödədiyi göstərilmişdir. Halbuki, xx.xx.2011-ci il tarixli maliyyə arayışından xx.xx.2013-cü il tarixli ərizələrlə cavabdehlər tərəfindən X1 xeyrinə imtina olunmuş, sonuncu da öz növbəsində xx.xx.2020-ci il tarixli notarial qaydada təsdiq olunmuş ərizə ilə sözügedən maliyyə arayışına xitam verilməsini xahiş etmiş və mənzilin iddiaçının adına qeydiyyata anılmasına etiraz etmədiyini bildirmişdir. Eyni zamanda, xx.xx.2020-ci il tarixli qəbzə əsasən iddiaçı 98.938 manat məbləğində pulu "xxxx" ASC vasitəsi ilə 12 saylı notari usun depozit hesabına köçürmüş, bunun əsasında MMC ilə arasında xx.xx.2020-ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış və həmin müqavilə üzrə xx.xx.2020-ci il tarixdə 5 saylı mənzil onun tam mülkiyyətinə verilmişdir.
23. Qeyd olunanlara əsasən birinci instansiya məhkəməsi hesab etmişdir ki, mübahisələndirilən əqd təsdiq edilərkən qanunvericiliyin tələblərinə tam əməl edilməmişdir. Belə ki, cavabdehlər həmin mənzildən imtina etdiyi və birinci cavabdeh həmin müqaviləni bağlamağa səlahiyyətli olmadığı halda, xx.xx.2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsi rəsmiləşdirilmişdir. Buna görə də, həmin müqavilə etibarsız hesab edilməli, eyni zamanda onun əsasında daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən birinci cavabdehin adına verilmiş xx.xx.2019-cu il tarixli çıxarış ləğv edilməlidir.
24. Birinci instansiya məhkəməsi iddia tələbinin cavabdehlərin həmin mənzildən məcburi qaydada çıxarılması və mənzilin boşaldılması hissəsinə münasibətdə isə qeyd etmişdir ki, birinci cavabdehin sözügedən mənzilə dair heç bir mülkiyyət hüququ olmadığından, yəni onunla MMC arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edildiyindən və qeyd olunan əqdin əsasında verilmiş çıxarış ləğv edildiyindən iddia həmin hissədə təmin edilməli, cavabdehlər 5 saylı mənziln məcburi qaydada çıxarılmalı və mənzil boşaldılmalıdır.
25. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 157.2, 324.1, 337.1, 337.2, 339.2, 339.3-cü, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1 və 88-ci maddələri ilə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
26. Cavabdehlər apellyasiya şikayəti verərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini, iddianın və müstəqil tələbin rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişlər.
27. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri: - iddiaçı mübahisə predmeti olan əqdin hansı şərtlərin pozulması ilə bağlandığını sübut edə bilməmişdir. Belə ki, iddia ərizəsində mübahisəli mənzilin MMC tərəfindən bütün binaya aid olan ümumi çıxarış əsasında satıldığı göstərilsə də, həmin müqavilənin 1-ci bəndindən görünür ki, MMC mübahisəli mənzili birinci cavabdehin mülkiyyətinə verir, qalan hissə mülkiyyətçinin öz mülkiyyətində qalır. Hazırda mövcud praktikadan da tikinti şirkətlərinin əvvəlcə ümumi binaya çıxarış əldə etdiyi, daha sonra mənzillər alıcılara satıldıqdan sonra hər bir mənzil mülkiyyətçis inin ayrı-ayrılıqda mənzilə dair çıxarış əldə etməsi məlumdur; - iddiaçının əqdin etibarsızlığı ilə bağlı digər dəlili mənzilin dəyərinin əvvəlcədən ödənilməsi ilə bağlıdır. Mülki qanunvericiliyə görə, müqavilə tərəfləri arasında iradə sərbəstliyi çərçivəsində razılıq olduğu təqdirdə mənzilin dəyərinin əvvəlcədən və ya müqavilə bağlanan vaxt ödənilməsi heç bir önəm kəsb etməsə də, məhkəmə qətnaməsində dəfələrlə iddiaçı tərəfindən mübahisəli mənzilin dəyərinin notariusun depozit hesabına ödənildiyini qeyd etmişdir. Halbuki, mənzilin dəyərinin depozit hesabına köçürmə yolu ilə və ya əvvəlcədən ödənilməsinin iş üzrə heç bir əhəmiyyəti yoxdur; - hətta fərz olunsa ki, sözügedən mənzillər faktiki olaraq eyni mənzillərdir, bu zaman eyni mənzilin dəyərinin həddindən artıq aşağı düşməsi məhkəmədə sual yaratmalı idi. Belə ki, 2011-ci il tarixdə mənzil cavabdehə 249.600 manata, 2021-ci il tarixdə iddiaçıya isə təxminən 3 dəfə aşağı qiymətlə 98.938 manata satılmışdır; - eyni zamanda, xx.xx.2021-ci il tarixdə, yəni hazırkı mübahisəyə dair məhkəmə çəkişməsinin birinci instansiya məhkəməsində aparıldığı dövrdə cavabdehin mənzilə texniki pasportu necə və hansı yolla əldə etməsi aydın deyil.
28. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-2634/2022 nömrəli, 01 aprel 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. (hakimlər Anar Tanrıverdiyev (sədrlik edən və məruzəçi), Elnur Həsənov, İkram Şirinov)
29. Apellyasiya instansiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə v ə əsaslandırma ilə razılaşaraq, apellyasiya şikayətinin dəlillərinə münasibətdə bildirmişdir ki, alqı-satqının predmeti hansı daşınmaz əmlakdırsa, qanunun tələblərinə görə məhz həmin əmlakın müvafiq çıxarışı notariat orqanına təqdim edilməlidir. Belə ki, “Notariat haqqında” Qanunun 46-cı maddəsinin tələblərinə görə, qeydiyyatdan keçməli olan əmlakın özgəninkiləşdirilməsi və girov qoyulması haqqında əqdlər özgəninkiləşdirilən və ya girov qoyulan əmlaka mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlər... təqdim olunduqdan sonra təsdiq edilir. Yəni, əgər binadakı hər hansı bir mənzil satılacaqsa, bu mənzilə dair hüquqi şəxsin adına mütləq şəkildə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd – çıxarış alınmalı, daha sonra alqı-satqı əməliyyatı həyata keçirilməlidir. Necə ki, tikinti şirkəti ilə iddiaçı arasınd a bu formada alqı-satqı həyata keçirilmişdir. Tikinti şirkəti tərəfindən 13-cü mərtəbədəki 3 otaqlı 150.4 kv.m mənzilə dair çıxarış alınmış, bu zaman DƏDRX tərəfindən həmin mənzilə 5 nömrəsi təhkim edilmiş, daha sonra həmin mənzil iddiaçıya satılmış və bu barədə onun adına mülkiyyət hüquqlarını təsdiq edən çxarış verilmişdir. Cavabdehlərə verilmiş çıxarışda mənzilin nömrəsinin 48 nömrə ilə göstərilməsi isə onlarla bağlanmış notariat təsdiqli alqı-satqı müqaviləsində notarius tərəfindən satılan mənzilin 48 saylı olmasının qeyd edilməsi faktı əsasında baş tutmuşdur. Hansı ki, bu cür qeyd tam əsassız olmuşdur. Çünki 48 saylı mənzilə dair çıxarış olmadan elə bir mənzilin olmasını iddia etmək mümkün deyildir. Bütün bunlar isə notarius tərəfindən müqavilə təsdiq olunarkən tikinti şirkəti ilə cav abdehlər arasında bağlanmış 2011-ci il tarixli müqaviləyə və onun şərtlərinə istinad olunması nəticəsində baş vermişdir. Halbuki, həmin müqavilə artıq ləğv edilmiş və cavabdehlərin 2013-cü ildə həmin mənzildən imtina barədə ərizələri mövcud olmuşdur. Bu formada müqavilənin təsdiq edilməsi isə qanunvericiliyin tələb etdiyi normalara ziddir.
30. Apellyasiya instansiya məhkəməsi Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 11 sentyabr tarixli, 167 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında Təlimat”ın 160-1-ci bəndinə istinadən cavabdehlərin alqı-satqı zamanı mənzilin dəyərinin əvvəlcədən və ya müqavilə bağlanan zaman ödənilməsinin heç bir önəm kəsb etməməsi barədə apellyasiya şikayətinin dəlilinə münasibətdə q eyd etmişdir ki, daşınmaz əmlak üzərində sərəncam verilməsi ilə bağlı notariat qaydasında təsdiq edilən müqavilələr üzrə Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti tərəfindən müəyyən edilmiş pul məbləğindən (5500 manatdan) artıq vəsaitin tərəflərdən birinin digərinə ödəməsi notariusun bankda açdığı depozit hesabı vasitəsi ilə həyata keçirilməlidir. Bundan başqa “Notariat haqqında” Qanunun 74-cü maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlaka və daşınar əmlakın rəsmi reyestrlərində qeydə alınan əmlaka sərəncam verilməsi, habelə pul bağışlanılması, beh və borc verilməsi, eləcə də ilkin müqavilə üzrə ödənilən məbləğlə bağlı müqavilələr notariat qaydasında təsdiq edilərkən, pul vəsaitinin tərəflərdən birinin digərinə verilməsi və qaytarılması notariusun bankda acdığı depozit hesabı vasitəsilə həvata keçir ilir. Notarius belə müqavilələri pul məbləğinin bankda açılmış depozit hesabına ödənilməsi barədə qəbz təqdim edildikdən sonra təsdiq edir. Bu, imperativ bir normadır və ona mütləq şəkildə əməl edilməlidir. Cavabdehlərlə 2019-cu ildə bağlanmış notariat təsdiqli müqavilədə 2011-ci ildə ödənişin edilməsinin qeyd olunması faktı isə həmin müqavilənin görünüş xətrinə bağlanmasını göstərir.
31. Apellyasiya instansiya məhkəməsi iddiaçı tərəfindən alınmış mənzilin dəyərinin müqavilədə guya 3 dəfə aşağı qeyd edilməsi barədə apellyasiya şikayətinin dəlilinə münasibətdə isə vurğulamışdır ki, məhkəmə prosesi zamanı iddiaçının nümayəndəsi və vəkili bu məsələ ilə bağlı mənzilin dəyərinin bir qisminin əvvəlcədən nağd şəkildə satıcıya ödənildiyini qeyd etmişdir. Bu hal isə qanunvericiliyə zidd deyil və yalnız müqavilə tərəfləri bunu mübahisələndirə bilər. Bu məsələ məhkəmə tərəfindən o zaman araşdırma predmeti ola bilərdi ki, bununla bağlı cavabdehlər tərəfindən qarşılıqlı iddia olsun və bunun araşdırılması tələb edilsin. Hazırki halda isə, məhkəmə araşdırması zamanı cavabdehlər nə belə bir qarşılıqlı iddia, nə də bununla bağlı hər hansı vəsatət vermişlər. Alqı-satqının tərəfləri arasında bununla bağlı mübahisə olmadığından, birinci instansiya məhkəməsi məsələni haqlı olaraq müqavilə azadlığı prinsipi çərçivəsində qiymətləndirmişdir.
32. Nəhayət, iddiaçının mübahisəli mənzilə xx.xx.2021-ci il tarixdə, yəni hazırkı mübahisəyə dair məhkəmə çəkişməsinin aparıldığı dövrdə necə və hansı yolla texniki pasport almasının müəmmalı olması ilə bağlı dəlilə gəldikdə, apellyasiya instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, işə məhkəmədə baxılması zamanı mənzillə bağlı texniki pasportun alınmasına qanunvericilikdə heç bir qadağa mövcud deyil. Bundan başqa, həmin mənzilə dair satıcı MMC-nin adına texniki pasport iş materiallarında mövcuddur. Lakin sonradan iddiaçı tərəfindən müvafiq olaraq reyestr xdmətinə müraciət edilərək, yeni texniki pasport alınmış və həmin texniki pasportlarda heç bir göstərici dəyişilməmiş, sadəcə hüquq subyektinin adında dəyişiklik edilmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
33. Cavabdehlər (Vəkil2) ayrı-ayrılıqda kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv, iddianın rədd olunması barədə yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
34. Şikayət belə əsaslandırlıb: - mübahis əli mənzil 2011-ci ildən MMC ilə arasında bağlanmış sadə yazılı əqdə əsasən birinci cavabdehə məxsus olmuş, 2019-cu ildə isə mənzilə dair çıxarış alınması məqsədilə aralarında notarial qaydada təsdiqlənmiş alqı-satqı müqaviləsi bağlanmış və bu zaman heç bir tərəfin mülkiyyət hüququ ilə bağlı pretenziyası mövcud olmamış, mənzilin üçüncü şəxslərə satılması barədə onlara məlumat verilməmişdir; - cavabdehlər həmin mənzili təmir edərək, orada yaşamaqla vicdanlı alıcı kimi davranmışlar, məhkəmə isə onların mülkiyyət hüquqlarını pozulması ilə nəticələnən qətnamə qəbul etmişdir; - digər tərəfdən, əgər mənzilə dair onlarla notarial alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən mənzil həqiqətən başqa şəxsə məxsus olmuşsa belə, bu, cavabdehlərin aldatma ilə hərəkət etməsinə görə deyil, MMC-nin vəzifəli şəxslərin əməllərində olan cinayət əməllərinə görə olmuşdur ki, eyni əşya iki ayrı şəxsə satılmışdır. Bu sahədə formalaşmış məhkəmə praktikasına əsasən isə, eyni əşyaya dair ilk bağlanmış alqı-satqı müqaviləsinin qüvvəsi tanınır və sonrakı müqavilələr etibarsız hesab edilir. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
35. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi Maddə 152.1. Mülkiyyət hüququ - subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən taninan və qorunan hüququdur. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. Maddə
324. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilmə sinə və xitamına yönəlmiş birtərəfli, iki tərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər. Müqavilənin bağlanması üçün iki tərəfin razılaşdırılmış iradə ifadəsi (ikitərəfli ədq) və ya üç və ya daha çox tərəfin razılaşdırlmış iradə ifadəsi (çoxtərəfli əqd) zəruridir (1, 2 və 4-cü bəndlər). Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qar şı mübahisə edilir. Maddə 337.4. Etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Maddə 339.2. Şəxs əqd bağlanması məqsədilə aldadıldıqda həmin əqdi mübahisələndirə bilər. Belə mübahisələndirmə əqdin aldatma olmadan bağlana bilməyəcəyinin aşkar olduğu hallarda həyata keçirilir. Əgər tərəflərdən biri, aşkar edilsəydi, digər tərəfin əqd bağlamayacağı hallar barəsində susmuşsa, aldadılmış tərəf əqdi mübahisələndirə bilər. Barəsində susulan hallar barəsində məlumat vermək vəzifəsi yalnız o zaman ola bilər ki, digər tərəf vicdanla bunu gözləsin. Maddə 339.3. Aldatma yolu ilə bağlanmış əqdin mübahisələndirilməsi üçün tərəfin yanlış məlumat verərkən fayda götürmək məqsədini, yaxud digər tərəfə zərər vurm aq məqsədini güdmüş olduğunun əhəmiyyəti yoxdur. Üçüncü şəxs tərəfindən aldadılma halında, əgər bu əqddən fayda götürən şəxs aldatmadan xəbərdar idisə və ya xəbərdar olmalı idisə, əqd mübahisələndirilə bilər. Əgər hər iki tərəf aldatma yolu ilə hərəkət etmişsə, onlardan heç birinin ixtiyarı yoxdur ki, aldadıldığına istinad edərək əqdi mübahisələndirsin və ya zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etsin. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq nor malarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hall ara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Maddə 417.1.1. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını dəyişiklik edilmədən, şikayəti təmin etmədən saxlaya bilər. Maddə 417.1.2. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadına dəyişiklik edə bilər. Maddə 417.1.3. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını qismən ləğv edə və ya tamamilə, yaxud qismən ləğv edib işi yenidən baxılmaq üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərə bilər. Maddə 417.1.4. Kassasiya məhkəməsi işə baxarkən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadını tamamilə, yaxud qismən ləğv edib apellyasiya instansiyası məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və sübutlar əsasında yeni qərar qəbul edə bilər. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
36. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apelyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq nor malarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir
37. Kassasiya şikayətində cavabdehlər apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsini tam mübahisələndirdikləri üçün kollegiya qətnaməni tam yoxlayır.
38. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən hazırki şikayətə yazılı icraat qaydasında baxılmasını qərara almışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
39. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
40. Baxılan iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi qanuni nəticəyə gəlmiş, kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə eyni olan apellyasiya şikayətinin dəlillərinə tam qiymət verilib.
41. İşə mahiyyəti üzrə baxan məhkəmələr işin hallarını sübutları prosessual qanunvericiliyin tələbinə uyğun olaraq qiymətləndirməklə müəyyən etmiş, mübahisəyə yuxarıda qeyd edilən maddi hüquq normalarını düzgün tət biq etmişlər.
42. İşin müəyyən edilən halına görə "xxxx" MMC-nin tam mülkiyyət huququ əsasında mülkiyyətçisi olduğu Yasamal rayonu, İsmayılbəy Qutqaşınlı küçəsi, 533-cü məhəllədə inşa edilmiş 16 mərtəbəli binanın 13-cü mərtəbəsindəki 48 saylı mənzil 2011-ci il tarixdə MMC tərəfindən Cavabdeh2 əvəzi ödənilməklə satılmış, xx.xx.2013-cü il tarixli notarial qaydada təsdiq olunmuş imtina ərizələri ilə cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 həmin mənzilin X1 adına keçirilməsinə etiraz etməmiş, bununla da könüllü olaraq mənzilə dair mülkiyyət və istifadə hüququdan imtina etmişdirlər. Daha sonra X2 xx.xx.2020-ci il tarixli notarial qaydada təsdiq olunmuş ərizə ilə həmin mənzilə dair "xxxx" MMC ilə bağlanmış xx.xx.2011-ci il tarixli müqaviləyə xitam verilməsini xahiş etmiş və bu tarixdən həmin müqavilə yə aid olan hüquq və öhdəliklərdən imtina edərək, mənzilin İddiaçı adına keçməsinə etiraz etməmişdir. Nəticədə iddiaçı ilə MMC arasında həmin mənzilə dair müqavilə bağlanmış, iddiaçı mənzil mülkiyyət hüququ ilə adına qeydə aldırmışdır.
43. Məhkəmə kollegiyası iddia tələbi və apellyasiya şikayəti üzrə məhkəmələrin hazırki qərarın 20-24 və 29-32-ci bəndlərində əks edilən dəyərləndirmələri və tətbiq etdikləri maddi hüquq normaları ilə razılaşır və bu səbəbdən əlavə şərhə zərurət görmür.
44. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması barədə kassasiya şikayətinin dəlillərini yuxarıda göstərilənlərə əsasən formal mülahizələr kimi qiymətləndirir.
45. Məhkəmə kollegiyası qeyd olunanlara əsasən belə qənaətə gəlir ki, kassasiya şikayətləri təmin olunmamalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
46. Yuxarıda göstərilənləri və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2 kassasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının 2(103)-2634/2022 nömrəli, 01 aprel 2022-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.