Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-488/2024 30.01.2024 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı4, X3, İddiaçı3, İddiaçı5 və qeyrilərinin cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və X2 qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: (komendantlığın ləğv edilməsi, kommunal xidmətlərlə bağlı müqavilənin etibarsız sayılması) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu (məruzəçi), Əhmədov Əhməd Abbas oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı4, İddiaçı2, İddiaçı3, İddiaçı5 cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və X2 qarşı “komendantlığın ləğv edilməsi və s.” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin M ülki kollegiyasının 2(103)-4632/2023 nömrəli, 25 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsindən Cavabdeh1 MMC tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 30 yanvar 2024-cü il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları 1. ünvan 1 ünvanında yerləşən hündürmərtəbəli bina Cavabdeh1 MMC tərəfindən inşa edilərək sakinlərin istifadəsinə verilmiş, sakinlər mənzillərə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən dövlət reyestrindən çıxarışlar almışlar.
2. Cavabdeh1 MMC ilə fərdi sahibkar X5 arasında xx.xx.2019-cu il tarixdə 5 il müddətinə müqavilə bağlanmış, müqavilənin predmetini həmin binada bütün idarəetmə işinin təşkili və əhaliyə müvafiq xidmətlərin göstərilməsi, həmin xidmətlərin qarşılığında aylıq xidmət haqqının, hər kv.m 30 qəpik olmaqla, yığılma sı, xərclənməsi, habelə bu işlərlə əlaqədar idarə və müəssisələrlə müqavilələrin bağlanmasının Cavabdeh1 MMC tərəfindən sahibkar X2 həvalə edilməsi təşkil etmişdir. Həmin müqavilə ilə Cavabdeh1 MMC-nin yaşayış binasının həyətində yerləşən 56 kv.m qeyri-yaşayış sahəsi sahibkar fiziki şəxs X1 istifadəsinə verilmişdir.
3. Cavabdeh1 yaşayış binasının komendantı kimi Zakir Məmmədov tərəfindən sakinlərə bildirişlər təqdim edərək kommunal borcların ödənilməsini xahiş olunmuşdur.
4. Binanın sakinləri xx.xx.2023-cü il tarixdə ümumi yığıncaq keçirərək lehinə 442 nəfər səs verməklə Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin (MMMC) təsis edilməsi barədə qərar qəbul etmişlər, MMMC-nin dövlət qeydiyyatına alınması ilə bağlı bir neçə dəfə nazirliyə müraciət olunmuş, lakin sənədlər qanunvericiliyin t ələblərinə zidd tərtib olunduğundan Azərbaycan Respublikası Ədliyyət Nazirliyi tərəfindən geri qaytarılmışdır. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçılar cavabdehlərə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh1 MMC tərəfindən ünvan 2 ünvanında yerləşən hündürmərtəbəli yaşayış binasında təsis edilmiş komendantlığın ləğv edilməsi, cavabdeh - fərdi sahibkar X1 həmin binada sahibkarlıq fəaliyyətinin qanunsuz hesab edilməsi və onun ünvan 3 ünvanından çıxarılmaqla onunla bağlanan xidmət müqavilələrinin ləğv edilməsi, Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətin təsis edilməsi ilə əlaqədar binanın istismara qəbul aktı və həmin binanın yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri olmaqla neçə blok, mərtəbə, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsində n ibarət olması haqqında arayışının iddiaçılara təqdim edilməsinin Cavabdeh1 MMC-yə həvalə edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
6. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh1 MMC tərəfindən ünvan 2 ünvanında yerləşən ərazidə hündürmərtəbəli yaşayış binası inşa edilərək payçıların istifadəsinə verilmişdir. Qeyd edilən bina tam hazır olduğundan aidiyyatı dövlət orqanları tərəfindən istismara qəbul edilmiş və sakinlərə xüsusi mülkiyyət hüququ haqqında reyestrdən çıxarışlar da verilmişdir. Lakin binanın sahə mülkiyyətçiləri olmağına baxmayaraq cəmiyyət hələ də ləğv edilməmiş, əlavə və qanunsuz olaraq idarəetmə (komendantlıq) yaradılaraq binaya buna iddiaçıların icazəsi və ya razılığı olmadan komendant təyin edilmişdir. Bunlar qanunsuz olaraq mülkiyyətçilərdən guy a binanın saxlanılması üçün əlavə ödənişlər yığmaqla məşğuldurlar. Halbuki, mənzil qanunvericiliyinin tələblərinə əsasən binanın tikintisi və yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ Mənzil Məcəlləsi, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənziltikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməli olduğu halda, Cəmiyyət tərəfindən bununla bağlı heç bir addım at ılmamış və qanunvericiliklə tənzimlənən MMMCnin yaradılmasına qəsdən maneələr törədilməkdə davam edilir. Əldə edilmiş sənədlərdən görünür ki, fiziki şəxs kimi dövlət qeydiyyatından keçmiş X5 adlı şəxs sahə mülkiyyətçilərindən buna hər hansı əsas olmadan kommunal xərclər adı ilə pul yığmaqla varlanır, mülkiyyətçilərin tələb etməsinə baxmayaraq yığılmış pulların haraya xərclənməsi barədə hesabat verməkdən qərəzli şəkildə boyun qaçırır. Bununla bağlı isə aidiyyəti dövlət orqanlarına müraciətləri isə hələ də öz həllini tapmır, bu qanunsuzluqlar davam edir. Aidiyyəti icra hakimiyyəti orqanı isə buna göz yumaraq, sanki belə bir problemlərin olmamasını bildirir.
7. İddiaçıların nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə məhkəməyə iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə müraciət edərək, tərəflər a rasında bağlanmış müqavilənin ləğv edilməsinin texniki səhv nəticəsində göstərildiyini qeyd etməklə yanaşı, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin etibarsız hesab edilməsini xahiş etmişdir. Bununla yanaşı, nümayəndə izahatında bildirmişdir ki, sakinlərə MMMC-nin yaradılması ilə bağlı süni maneələr yaradılır. Cavabdehin vəkilinin elektron sistemə əlavə etdiyi sənədlə bağlı yığıncağın qərarı barədə iddiaçıların məlumatı olmamışdır. Həmin binada 3 mənzili olan mülkiyyətçilərə belə məlumat verilməmişdir. İddiaçı1 və Asəf müəllimə heç bir məlumat verilməmişdir. İddiaçılara bildiriş və məlumat gəlməmişdir. 690 nəfərə əsaslanan təsis qərarına görə burada 690 nəfər mülkiyyətçi var, bundan 360 nəfəri iştirak etmişdir. Hüquqlarını müdafiə etdiyi şəxsin 3 mənzili var və bu 3 mənzilin heç birinə bild iriş gəlməmişdir. Cavabdeh1 MMC mülkiyyətçilərə qarşı qərəzli münasibətdədir. Qanunvericiliyin tələbinə görə Notariat Baş İdarəsi iki sənədi tələb edir. Bunlardan biri təsdiqlənmiş arayış yəni, həmin binada neçə yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsi olduğunu göstərir. İkinci sənəd istismara qəbul aktıdır. İddiaçılar istismara qəbul aktını əldə edə bilməmişdir. Cavabdeh tərəfindən məqsədyönlü şəkildə sənəd verməkdən imtina olunur. Məmmədov Zakir qanunsuz yığımlarla məşğuldur. Həmin ərazidə sakinlər öz şəxsi vəsaitləri hesabına iş görürlər, özləri ərazini təmizlədir, uşaqlar üçün meydança hazırladır. İddiaçılar ödənişlərlə bağlı qəbzləri məhkəməyə təqdim etmişdir. Həmin yığımlar qanunsuzdur.
8. Məhkəmə iclasında çıxış edən Cavabdeh1 MMC-nin nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 izahatında bildirmişdir ki, iddiaçı tərəf iki sənədin cavabdeh tərəfindən verilməli olunduğunu iddia edir. Birinci növbədə istismar aktını reyestr xidməti verir. İddiaçıların vəkili özü sorğu verib, bunu ala bilər. MMMC-nin yaradılması üçün ilk növbədə mülkiyyətçilər yığışmalıdır, ümumi yığıncaq yığılmalıdr, imza toplanılmalıdır. 51%- ı ötdükdən sonra MMC-yə müraciət olunur. MMC yetərsayın yığılıb-yığılmadığı barədə məlumat verir. Kvadratların verilməsini, çıxarışların alınıb-alınmamasını dair MMC məlumat verə bilməz. Bilsəydi belə verə bilməzdi. Bina sakinləri bu məlumatların verilməsinə etiraz edə bilər. Binadakı mənzillərin sayı təxminən 800-ü ötür, məhkəmədə isə 5 iddiaçı çıxış edir. X6 etibarnamə verilmişdir ki, qarşılıqlı razılaşma əsasında sakinlərlə müqavilə bağlasın. Müqavilə bağlayan şəxslər saxlanma xərc lərini ödəyir, yerdə qalan 5 sakin ödəmirdilər. Onlar da İnzibati Məhkəməyə müraciət etmişdilər. Orada da iddiaları mümkünsüz sayıldı. MMC orada qanunsuz pul yığmır, marağında da deyil. Eyni zamanda ümumi yığıncaq keçirilib, imza toplanılıb və müraciət edən sakinlərdən MMMC yaradılıb. Həmin binada demək olar ki, 90 % sakinlər çıxarış alıb. Məmmədov Zakir həmin binadan çıxarıla bilməz, çünki mülkiyyətçidir. Bu günkü gün tələb arayışın verilməsi ilə bağlıdır. Bununla bağlı elektron sistemə sənəd yükləmiş və arayış təqdim edilmişdir. Cavabdeh1 MMC tərəfindən iddiaçılara sənəd verilməməlidir. Notariat Baş İdarəsinə arayış verilməlidir. İddiaçılar öz aralarında bir nəfər seçir və MMC də arayışı həmin şəxsə verir. Cavabdeh1 MMC kiminləsə müqavilə bağlamaq hüququ vardır. İddiaçılar eyni zamanda q əbul aktını tələb edirlər. Lakin MMMC-nin yardılması üçün qəbul aktı lazım deyil, arayış verilməlidir. Arayış da Cavabdeh1 MMC tərəfindən verilmişdir. Bu günki gün MMC-nin iddiaçılar qarşısında məsuliyyəti yoxdur. MMMC-nin yardılması ilə bağlı hər hansı mübahisə yoxdur. Tərəflər həmin arayışın təqdim edilməsi üçün öz aralarında protokol tərtib etsinlər və qərar versinlər. İddiaçılardan istənilən şəxs MMC-yə müraciət etsə arayış təqdim olunacaqdır. 800-dən çox mənzil mövcuddur. Cavabdeh1 MMC hər bir şəxsə ayrı-ayrı arayış verməməlidir. MMC tərəfindən Məmmədov Cəfər adlı sakinə arayış verilmişdir. Həmin arayış Notariat Baş Ofisinə təqdim olunmuşdur. Bu günki gün orada kimsə xidmət göstərsə belə müqavilə əsasında xidmət göstərir. İddiaçılar öz aralarında sədr seçə bilmirlər. Hal-hazırda da pu llar yığılır, pul yığılmasa bina saxlanıla bilməz. Nümayəndə həmçinin qeyd etmişdir ki, "xxxx" MMMC sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarına əsasən yaradılsa da, mübahisə olduğu üçün dövlət qeydiyyatına alınmamışdır. Cavabdehin nümayəndəsi qeyd olunanlara əsasən iddianın təmin olunmaması barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
9. Bakı Şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, e-2(011)720/2023 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim İlahə Abbasova) iddia tələbi təmin edilmiş, "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 5 ünvanında yerləşən hündürmərtəbəli yaşayış binasında təsis edilmiş komendantlığın ləğv edilməsi, cavabdeh X1 "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 5 ünvanında yerləşən hündürmərtəbəli yaşayış binasında sahibkarlıq fəaliyyətinin qanunsuz hesab edilməsi, cavabdeh X5 ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, cavabdeh X5 ünvan 5 ünvanında yerləşən binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması, Mənzil Mülkiyyəçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin təsis edilməsi ilə əlaqədar binanın istismara qəbul aktı və həmin binanın yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri olmaqla neçə blok, mərtəbə, mənzil və qeyriyaşayış sahəsindən ibarət olması haqqında arayışın iddiaçılara təqdim edilməsi öhdəliyi cavabdeh "xxxx" MMC-nin üzərinə qoyulması qət edilmişdir.
10. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, Mənzil Məcəlləsi binanın idarəetmə üsullarının seçilməsi hüququnu binanın sahə mülkiyyətçilərinə aid etmişdir və həmin üsulların arasında komendatlıq formasında idarəetmə üsulu nəzərdə tutulmamışdır. Bununla yanaşı, çoxmənzill i binanın idarə edilməsi müqaviləsi heç bir halda mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən bağlanıla bilməzdi.
11. Cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş sübutlarla xx.xx.2022-ci il tarixdə ünvan 1 ünvanında yerləşən "xxxx" Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin təsis yığıncağının keçirilməsi, "xxxx" Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin təsis edilməsi və qərarda göstərilən digər məsələlərlə bağlı qərarların qəbul edilməsi müəyyən edilsə də, məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, cavabdeh tərəfindən keçirilmiş təsis yığıncağı mənzil qanunvericiliyində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməməklə həyata keçirilmişdir. Belə ki, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi müddətlərinə və qaydasına əməl edilməmiş, habelə qəbul edilmiş qərarlar barədə məlum at verilməsi qaydası binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edildiyi halda, hazırki iş üzrə iddiaçılara (çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinə-hazırki iş üzrə iddiaçılara) ümumiyyətlə məlumat verilməməklə keçirilmişdir. Məhkəmə nəzərə alır ki, "xxxx" MMMC sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarına əsasən yaradılsa da, mübahisə olduğu üçün dövlət qeydiyyatına alınmamışdır. Əksi isə sübut etmə yükü cavabdeh tərəfin üzərinə düşdüyü halda, cavabdeh tərəfindən həmin sübutlar ümumiyyətlə məhkəməyə təqdim edilməmişdir.
12. Bununla yanaşı işdə olan sübutlarla, iddiaçıların verdiyi izahatlarla, həmçinin iddiaçı qismində qoşulmasalar da, məhkəmə proseslərində iştirak edən mübahisəli binanın digər sakinlərinin açıq nümayiş etdirdikləri narazıçılıq mövqeləri ndən (işin bu halı məhkəmə iclaslarınn video çəkilişləri ilə təsdiq edilir) müəyyən edilmişdir ki, həmin binada yaşayan (bəzilərinin həmin binada 2 və daha çox mənzilləri mövcuddur) sakinlərə “Xətai 36” Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin təsis edilməsi barədə məlumat verilməmiş, onlar məcburi qaydada yaşadıqları binanın bütün idarəetmə işinin təşkili və əhaliyə müvafiq xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı xərcləri sahibkar X2 ödənilməsinə məcbur edilmişdirlər.
13. Məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, Cavabdeh1 MMC tərəfindən bağlanmış müqavilə Mülki Məcəllədə və Mənzil Məcəlləsində müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlandığından, mülki yaxud mənzil qanunvericiliyində komendatlıq formasında idarəetmə üsulu nəzərdə tutulmadığından etibarsız hesab edilməli, həmin müqavilə etibars ız hesab edildiyindən Cavabdeh1 MMC tərəfindən ünvan 5 ünvanında yerləşən hündürmərtəbəli yaşayış binasında təsis edilmiş komendantlıq ləğv edilməli, cavabdeh X1 həmin binada binanın bütün idarəetmə işinin təşkili və əhaliyə müvafiq xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı sahibkarlıq fəaliyyəti qanunsuz hesab edilməli, cavabdeh X5 ünvan 5 ünvanında yerləşən binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmalıdır.
14. Bununla yanaşı iş materiaları və iddiaçıların izahatları ilə təsdiq edilir ki, iddiaçılar və binanın digər sakinləri MMMC-nin təsis edilməsi ilə əlaqədar zəruri sənədlərin təqdim edilməsi ilə bağlı dəfələrlə Cavabdeh1 MMC-yə müraciət etsələr də, cavabdeh tərəfindən həmin sənədlər onlara təqdim edilməmişdir. Məhkəmə iclasında cavabdehin nümayəndəsi bildirmişdir ki, həmi n sənədlər Cəfər Məmmədova təqdim edildiyinə görə digər sakinlərə verilməmişdir. Məhkəmə həmin hissədə də iddianı əsaslı hesab edərək, belə qənaətə gəlir ki, iddiaçılar həmin sənədlərin tələb edilməsi ilə bağlı hüquqlara malik olduqlarından həmin hissədə də iddia əsaslı olduğu üçün təmin edilməli, MMMC-nin təsis edilməsi ilə əlaqədar binanın istismara qəbul aktı və həmin binanın yaşayış və qeyriyaşayış sahələri olmaqla neçə blok, mərtəbə, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsindən ibarət olması haqqında arayışın iddiaçılara təqdim edilməsi öhdəliyi Cavabdeh1 MMCnin üzərinə qoyulmalıdır.
15. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 109.1, 337, 389-ci, Mənzil Məcəlləsinin 44.1, 43-45, 109.4, 109.5, 136.2, 137.4, 137.7, 141, 1411-ci, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 77.1, 218.3-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
16. Birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə razılaşmayan Cavabdeh1 MMC apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsi xahiş edilmişdir.
17. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə iddianın təmin edilməsi ilə bağlı gəldiyi nəticənin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Resbublikası Mülki Məcəlləsinin 109.1-ci, daha sonra da Mənzil məcəlləsinin 109.1-ci, 141-1-ci,109.4 və 109.5-ci maddələrinə, daha sonra da 142-ci maddəsinə istinad edərək “kooperativ”lə bağlı geniş şərhlər verilmişdir. Halbuki, hazırkı mübahisə ilə bağlı məsələnin həllinin ümumiyyətlə “kooperativ”lə heç bir bağlılığı yoxdur. Belə ki, cavabdeh "xxxx" M MC-dir, cavabdeh X5 fərdi sahibkar olaraq kommunal xidmətlər göstərmək fəaliyyəti ilə məşğuldur. İddiaçılar da idarəçiliyi onların səlahiyyətində olan MMMC yaratmaq istəyindədirlər. Məlum məsələdir ki, bunların heç birinin və öz aralarıdakı münasibətlərin belə “kooperativ”lə hər hansı bağlılığı yoxdur. Bu da şikayət olunan qətnamənin maddi hüquq normaların tətbiqi baxımından əsassızlığını göstərir. İddiaçılar tərəfindən tələb olunan və hazırkı qətnamə ilə verilməsi qət edilmiş MMMC-nin təsisi üçün bütün sənədlər artıq aidiyyəti üzrə müvafiq icra hakimiyyətinə, bu halda Ədliyyə Nazirliyinin Qeydiyyat və Notariat Baş İdarəsinə təqdim edilmişdir. Bina sahələrinin xüsusi mülkiyyətçilərin olan 690 nəfərdən 360 nəfəri həmin MMMC-yə vermiş, 305 nəfər isə bitərəf qalmaqla qərar qəbul edilmişdir. Hazırkı iş üzrə 5 nəfər iddiaçı, MMMC-nin yaradılması ilə bağlı iclasda iştirak etməyən 30 nəfərdən 5-dir. Lakin bu əsas vermir ki, onlar iştirak etmədiyi üçün yığıncaq da keçirilməməlidir. Bundan başqa, məhkəmə qətnaməsində "xxxx" MMC tərəfindən komendantlıq yaradıldığı və Zakir Məmmədovun komendant qoyulduğuna istinad edərək, mübahisəni bu yönümdə də həll etmişdir. Lakin “komendant” və ya “komendantlıq”la bağlı iş üzrə ümumiyyətlə hər hansı hal mövcud deyil. Cavabdeh Zakir Məmmədov sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olur və adı çəkilən bina kompleksinə xidməti xx.xx.2019-cu il tarixdə Cavabdeh1 MMC ilə bağlanmış müqavilə əsasında həyata keçirir. Məhkəmə bir məsələni də unutmuşdur ki, "xxxx" MMC bina kompleksini inşa edən olaraq, binaya xidmət göstərən deyildir. Bu xidməti həmin sahədə fə aliyyət göstərən şəxslər tərəfindən həyata keçirilir. Bina sakinlərinin də MMMC-nin yaradılması üçün müəyyən vaxt tələb olunur və bu müddət üçün də binaya kommunal xidmətlərin göstərilməsi vacibdir. Məhz həmin arada qalan boşluğu doldurmaq üçün bina kommunal xidmətin göstərilməsinin təmin edilməsi üçün bu sahədə fəaliyyət göstərən olaraq cavabdeh Zakir Məmmədovun xidmətlərindən istifadə edilməsi üçün onunla bu barədə müqavilə bağlanmışdır. Təsis edilmiş MMMC-nin qeydiyyata alınması üçün də müraciət edilmişdir. Qeydiyyata alınandan sonra da xidmətlə bağlı məsələnin həlli də onun səalahiyyətlərinə aid olacaq. MMMC-də binaya xidmət göstərilməsi üçün bu sahədə fəaliyyət göstərən üçüncü şəxslə müqavilə bağlayacaqdır. Tərəflər arasında istənilən razılaşma əsasında müqavilə bağlanıla bilər və bu müqavilə azadlığı hüququ ilə bağlıdır. 390 nəfər bina sakinlərindən 5 nəfəri binaya göstərilən kommunal xidmətinə görə onlara düşən ödənişləri etmək istəməməsi, yerdə qalan 285 nəfər bina sakini zir-zibil içində qalmaq məcburiyyətində saxlanılması üçün əsas olmasını düşünmək belə məntiqsizdir. Lakin şikayət olunan qətnamə mahiyyət etibarı ilə bu məcburiyyəti qət etmişdir. Qeyd olunan müqavilə bağlanılan zaman Mülki Məcəllənin hansı norması pozulmuşdur? Və ya bu xidmət müqavilənin hansı hissəsində Zakir Məmmədov komentant təyin edilmiş və ya komendantlıq yaradılmışdır? Bunun üçün müqavilə yox, MMC-nin qərarı olmalı idi. Olmayan halları məhkəmə qətnaməyə yazmış, lakin iş üzrə müəyyən edilən hallara istinadən əsaslandırılmalıdır. Bundan başqa, məhkəmə Zakir Məmmədovun ünvan 5 ünvanında yerləş ən binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması qənaəti ilə çıxış etmişdir. Lakin həmin tikilinin kimə məxsus olduğu aydınlaşdırmamışdır. Məhkəmə o halda cavabdehin çıxarılmasını təmin edə bilərdi ki, həmin sahə iddiaçılara aid olsun. Həmin qeyri-yaşayış sahəsi Cəfər Məmmədovun mülkiyyətindədir, onun da Zakir Məmmədovun həmin sahədən çıxarılmasına dair tələbi yoxdur. Binaya heç bir aidiyyəti olmayan və ondan kənarda yerləşən tikilidir.
18. İddiaçıların nümayəndəsi və vəkili apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz verərək bildirmişdir ki, apellyatorun dəlilləri tam əsassız olmaqla işin halları ilə uyğunsuzluq təşkil edir. Belə ki, Cavabdeh1 MMC tərəfindən ünvan 2 ünvanında yerləşən ərazidə hündürmərtəbəli yaşayış binası inşa edilərək payçıların istifadəsinə verilmişdir. Qey d edilən bina tam hazır olduğundan aidiyyatı dövlət orqanları tərəfindən istismara qəbul edilmiş və sakinlərə xüsusi mülkiyyət hüququ haqqında reyestrdən çıxarışlar da verilmişdir. Lakin, binanın sahə mülkiyyətçiləri olmağına baxmayaraq MMC hələ də ləğv edilməmiş, əlavə və qanunsuz olaraq idarəetmə (komendantlıq) yaradılaraq binaya buna iddiaçıların icazəsi və ya razılığı olmadan komendant təyin edilmiş, bunlar qanunsuz olaraq mülkiyyətçilərdən güya binanın saxlanılması üçün əlavə ödənişlər yığmaqla məşğuldurlar. Bina sakinləri, xüsusən də iddiaçılar tərəfindən etirazlara səbəb olmasına baxmayaraq, Cəmiyyət qanunsuz olaraq komendantlıq yaradaraq qanunsuz və buna hər hansı hüquqi əsas olmadan pul yığımları ilə məşğul olmaqla külli miqdarda qazanc əldə etmiş, bununla bağlı bina sakinlərinin hesabat təqdim edilməsinə etiraz etmişdir ki, bu da öz növbəsində bu yığımların növbəti dəfə əsassız olmasına dəlalət edir. Həmçinin, X5 ilə Cəmiyyət arasında bağlanan müqavilə hüquqi əhəmiyyəti olmadığına görə də etibarsız hesab edilmiş, bu da onu deməyə əsas verir ki, uzun illər komendantlıq adından yığılan pullar tam qanunsuz olmuşdur. Bundan başqa, Cəmiyyət növbəti qanunsuzluğa yol verərək bina mülkiyyətçilərin adından MMMC-nin təsis edilməsi üçün aidiyyatı dövlət orqanına müraciət etmiş, lakin mülki mübahisə olduğundan ona imtina edilmişdir. Burada isə maraqlı hal ondan ibarətdir ki, qanunvericiliyin tələbinə görə MMMC-nin təsis edilməsi ilə bağlı tələb olunan sənədlər siyahısında yekun protokola mülkiyyətçilərin imzaları olmasına baxmayaraq Cəmiyyət növbəti saxtakarlığa yol verərək ümumiyyətlə MMMC təsisçiliyi ilə bağlı umumi yığıncağı çağırmamış, binada bir neçə mənzili olan sakinlərə bununla bağlı hər hansı rəsmi məlumat verməmişdir. Digər bir qanunsuzluq bundan ibarətdir ki, Cəmiyyət binanın idarəetməsini öz əlində saxlamaqdan ötrü mülkiyyətçilərin israrlı tələblərinə zidd olaraq müstəqil MMMC-nin təsis edilməsi üçün sənədlər siyahısından əsasını təşkil edən binanın istismara qəbul aktı və həmin binanın yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri olmaqla neçə blok, mərtəbə, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsindən ibarət olması haqqında arayışın verilməsi cavabdeh Cəmiyyət tərərindən təmin edilməmişdir. Bu isə öz növbəsində qanun pozuntusu olmaqla mənzil mülkiyyətçilərinin hüquqlarının pozulmasına, Cəmiyyətdən ayrılmaqla müstəqil şəkildə binanın idarə edilməsinə maneə yaratmışdı r ki, nəticədə mülkiyyətçilər öz şəxsi vəsaitləri hesabına binada zəruri işləri görəməyə məcbur qalmışlar. Halbuki, cavabdehlər mülkiyyətçilərin ilk tələbi ilə həmin mənzillərdən yığılmış pullar hesabına bu işləri görməli idilər. Hesab edir ki, apellyasiya şikatəti qanunsuz və əsassız olduğundan, təmin edilməməli və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi qüvvədə qalmalıdır.
19. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçılar apellyasiya şikayətinə etiraz edərək bildirdilər ki, hazırda da binada qanunsuz olaraq pul yığılır və heç bir xidmət göstərilmir. Əvvəllər binada mərkəzləşdirilmiş istilik sistemi var idi və əvəzi hər ay ödənilidri. MMMC-nin idarə heyyətinin üzvlərindən Sevinc adlanan şəxs süpürgəçi, Seymur adlanan şəxs isə fəhlədir və onlar həmin binada kirayədə yaşayırlar. X7 xidməti müqavilələr bağlamamışlar.
20. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-4632/2023 nömrəli, 25 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Məhəmməd Rüstəmlinin sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər Akif İsgəndərov və Vahid Sadıqovdan ibarət tərkibdə) iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Xətai Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, e-2(011)-720/2023 nömrəli qətnaməsi qismən – “Mənzil Mülkiyyəçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin təsis edilməsi ilə əlaqədar binanın istismara qəbul aktı və həmin binanın yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri olmaqla neçə blok, mərtəbə, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsindən ibarət olması haqqında arayışın iddiaçılara təqdim edilməsi öhdəliyinin cavabdeh "xxxx" MMC-nin üzərinə qoyulması” hissəsində ləğv edilməsi, həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilməklə iddia tələbinin rədd edilməsi, qətnamənin mübahisələndirilən qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir.
21. Məhkəmə kollegiyası qeyd etmişdir ki, cavabdehin nümayəndəsi və vəkili müqavilənin müddətinin artıq bitdiyini bildirsə də, müqavilədən görünür ki, müqavilənin müddəti 5 ildir yəni, xx.xx.2024-cü il tarixədək müddəti vardır.
22. Binanın sakinləri xx.xx.2023-cü il tarixdə ümumi yığıncaq keçirərək Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin (MMMC) təsis edilməsi barədə qərar qəbul etmişlər, MMMC-nin dövlət qeydiyyatına alınması ilə bağlı bir neçə dəfə nazirliyə müraciət olunmuş, lakin sənədlər qanunvericiliyin tələblərinə zidd tərtib olunduğundan Azərbaycan Respublikası Ədliyyət Nazirliyi tərəfindən geri qaytarılmı şdır.
23. İş materiallarından göründüyü kimi, cavabdeh "xxxx" MMC buna səlahiyyəti olmadan digər cavabdeh X5 ilə xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilə bağlayaraq çoxmənzilli binanın idarə edilməsini sonuncuya həvalə etmişdir. Nəticə etibarilə, MMC tərəfindən binanın idarəçiliyi hüquqi əsaslar olmadan həyata keçirilir. Həmin müqavilə iddiaçıların hüquq və mənafelərinə bilavasitə təsir etdiyindən onların müqavilənin etibarsız hesab edilməsi barədə iddia irəli sürməyə subyektiv hüquqları vardır.
24. Cavabdeh MMC apellyasiya şikayətində “komendant” və ya “komendantlıq”la bağlı iş üzrə ümumiyyətlə hər hansı halın mövcud olmadığını bildirsə də, işdə olan binanın sakinlərinə ünvanlanmış bildirişlərdən görünür ki, onlar Cavabdeh1 yaşayış binasının komendantı Zakir Məmmədov tərəfindən imzalanmışdır. Bu isə onu göstərir ki, həqiqətən də binanın idarəedilməsi komendant tərəfindən həyata keçirilir.
25. Birinci instansiya məhkəməsi qətnaməsinin əsaslandırıcı hissəsində cavabdeh X1 binanın bütün idarəetmə işinin təşkili və əhaliyə müvafiq xidmətlərin göstərilməsi ilə bağlı sahibkarlıq fəaliyyətini qanunsuz hesab edərək, cavabdeh X1 binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılmasını da qət etmişdir. Görünür ki, həmin qeyri-yaşayış sahəsi Cavabdeh1 MMC ilə onun arasında bağlanmış müqaviləyə əsasən fəaliyyət göstərilməsi üçün sonuncunun istifadəsinə verilmişdir, başqa məqsədlər üçün deyil. Məhkəmə kollegiyası bununla bağlı qeyd etməyi vacib hesab etmişdir ki, məhkəmənin gəldiyi bu qənaət X1 həmin qeyri-yaşayış sahəsində gələcəkdə başqa sahibkarlıq fəaliyyəti ilə məşğul olması na qadağa kimi qəbul olunmamalıdır.
26. Kollegiya onu da qeyd etməyi zəruri hesab etmişdir ki, cavabdeh MMC apellyasiya şikayətində həmin sahənin başqa şəxsin mülkiyyətində olduğunu bildirsə də, bununla bağlı məhkəməyə hər hansı sübut təqdim etməmiş, onunla Zakir Məmmədov arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilədə isə qeyd olunmuşdur ki, həmin sahə məhz MMC tərəfindən Zakir Məmmədovun istifadəsinə verilir.
27. Göstərilənlərə əsasən məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi cavabdeh X5 ilə "xxxx" MMC arasında bağlanmış xx.xx.2019-cu il tarixli müqavilənin etibarsız hesab edilməsi, "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 5 ünvanında yerləşən hündürmərtəbəli yaşayış binasında təsis edilmiş komendantlığın ləğv edilməsi, cavabdeh X1 "xxxx" MMC tərəfindən həmin binada s ahibkarlıq fəaliyyətinin qanunsuz hesab edilməsi, cavabdeh X1 binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması barədə gəldiyi nəticə qanuni və əsaslı olmuşdur.
28. Məhkəmə kollegiyası, birinci instansiya məhkəməsinin MMMC-nin təsis edilməsi ilə əlaqədar binanın istismara qəbul aktı və həmin binanın yaşayış və qeyriyaşayış sahələri olmaqla neçə blok, mərtəbə, mənzil və qeyri-yaşayış sahəsindən ibarət olması haqqında arayışın iddiaçılara təqdim edilməsi öhdəliyinin cavabdeh "xxxx" MMCnin üzərinə qoyulması barədə gəldiyi nəticə ilə razilaşmayaraq qeyd etmişdir ki, işdə olan sənədlərə əsəsən müəyyən olunur ki, binanın sakinləri xx.xx.2023-cü il tarixində ümumi yığıncaq keçirərək səs çoxluğu ilə MMMC-nin təsis edilməsi barədə qərar qəbul etmişlər. Qeyd olunan sənədlər də ümumi yığıncağa "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilmişdir. İddiaçılar ümumi yığıncağın qeyri-qanuni keçirildiyini iddia etsələr də, bununla bağlı hər hansı sübutlarını məhkəməyə təqdim etməmişlər. Eyni zamanda həmin ümumi yığıncağın qəbul etdiyi qərarın qanuniliyi iddiaçılar tərəfindən məhkəmə qaydasında mübahisələndirilməmişdir.
29. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, qeyd olunan sənədlər cavabdeh MMC tərəfindən ümumi yığıncağa təqdim edildiyindən yenidən həmin öhdəliyin sonuncunun üzərinə qoyulması əsaslı hesab edilə bilməz. İddiaçılar həmin sənədləri ümumi yığıncağa müraciət etməklə əldə edə bilərlər. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri: a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
21. Apellyasiya instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilə razılaşmayan cavabdeh (vəkili Vəkil2 oğğlu) kassasiya ş ikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilərək, işin yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiya məhkəməsinə göndərilməsini xahiş etmişdir.
22. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmələr gəldikləri nəticənin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Resbublikası Mülki Məcəlləsinin 109.1-ci, daha sonrada Mənzil Məcəlləsinin 109.1-ci, 141-1-ci, 109.4 və 109.5-ci maddələrinə, daha sonra da 142-ci maddəsinə istinad edərək “kooperativ”lə bağlı geniş şərhlər verilmişdir. Halbuki, hazırkı mübahisə ilə bağlı məsələnin həllinin ümumiyyətlə “kooperativ”lə heç bir bağlılığı yoxdur. Belə ki, cavabdeh "xxxx" MMC-dir, yəni hüquqi forması məhdud məsuliyyətli cəmiyyətdir. Cavabdeh X5 (komendadn deyil və ya komendant təyin edilməmiş) fərdi sahibkar olaraq kommunal xidmətlər göstərmək fəaliyyəti ilə məşğ uldur. Bu da şikayət olunan qətnamənin maddi hüquq normaların tətbiqi baxımından əsassızlığını göstərir. Göründüyü kimi Zakir Məmmədovla"xxxx" MMC arasında bağlanmış xidmətlərin göstərilməsinə dair müqavilə müəyyən müddətdə binaya xidmət göstərilməsi məqsədi ilə bina sakinlərinin MMMC-nin yaradılmasınadək bağlanmışdır.
23. Bundan başqa şikayət olunan qətnamə ilə cavabdeh X9 oğlunun ünvan 7 ünvanında yerləşən binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması qət edilmişdir və həmin sahə MMC-yə məxsus olmaqla, bina sakinlərinin ümumi mülkiyyəti kimi qeyd edilmişdir. Lakin həmin 56 kv.m. sahəsi olan tikili qeyri-yaşayış sahəsi Cəfər Məmmədovun mülkiyyətindədir, onun da Zakir Məmmədovun həmin sahədən çıxarılmasına dair tələbi yoxdur. Əksinə mülkiyyətçinin razılığı ilə həmin sah əni ofis kimi istifadə edir. Binaya da heç bir aidiyyəti olmayan və ondan kənarda yerləşən tikilidir. Bununla da məhkəmə başqasının mülkiyyətində olan və üzərində iddiaçıların heç bir səlahiyyəti olmayan əmlakdan özgəsinin çıxarılmasına dair tələbini təmin etməklə, əmlak mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququna müdaxilə edən qətnamə qəbul etmişdir.
24. Kassator qeyd etmişdir ki, kassaiya şikayəti qətnamənin iddianın təmin edilmiş “komendantlığın və xidməti müqavilələrin ləğv edilməsi” ilə bağlı hissəsindəndir. Həmin hissədə məhkəmələr tərəfindən kobud prosessual pozuntulara yol verilmiş, birinci instansiyası məhkəməsinin icraatında hərəkətlər prosessual qaydalardan kənarda həll edilmişdir. Göründüyü kimi iddia ərizəsində iddia tələbləri, binada yaradılmış komendantliğın və Zakir Məmmədovla bina s akinlərinin arasında bağlanmış müqavilələrin ləğv edilməsi, X4 Hadi küçəsi,2944 A məhəllə ünvanından çıxarılmasına dair qətnamə qəbul edilməsidir. Məhkəmə qətnamələrində isə komendantlığın və Zakir Məmmədovla "xxxx" MMC arasında bağlanmış müqavilənin etibarsızlığı, X4 Hadi küçəsi, 2944 A məhəllə ünvanında yerləşən binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması qət edilmişdir. Halbuki, birinci instansiyası məhkəməsində işin baxılması müddətində müqavilənin ləğvi tələbinin, etibarsız hesab edilməsi barədə ərizə məhkəməyə təqdim edilməsi müəyyən edilməmişdir. Belə bir dəqiqləşdirmə məhkəmə baxışının, eləcə də təhqiqat predmeti olmamışdır. İddiaçılar tərəfindən belə bir dəqiqləşdirmə məhkəmə iclasında təqdim edilməmiş və elekron kabinetdə yerləşdirilməmişdir. Bu yalnız məhkə mə qətnaməsinin elanından sonra, ortaya çıxmış və iş materiallarına qətnamənin elanından sonra əlavə edildiyi bəlli olmuşdur.
25. Bundan başqa iddia ərizəsində, həmçinin məhkəmə iclaslarında iddiaçıların tələbi cavabdeh Zakir Məmmədovla bina sakinlərinin arasında bağlanmış müqavilələrin ləğv edilməsi olmuşdur. Lakin məhkəmələr Zakir Məmmədovla "xxxx" MMC arasında bağlanmış müqavilənin etibarsızlığını qət etmişlər. Həmçinin, iddia tələbi X4 Hadi küçəsi, 2944 A məhəllə ünvanından çıxarılması olduğu halda, qətnamədə X4 Hadi küçəsi, 2944A məhəllə ünvanından yerləşən binanın həyətindəki 56 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsindən çıxarılması qət edilmişdir. Bundan əlavə məhkəmələr iş üzrə müəyyən etmişlər ki, binada “Komendatlıq” deyilən bir şey mümkün olmamışdır. Binanın idarə edilməsi ilə bağlı "xxxx" MMC ilə Zakir Məmmədov arasında bağlanmış müqavilə, bina sahələrinin mülkiyyətçilərinin MMMC-nin yaradılması ilə bağlı qərar qəbul etdiklər xx.xx.2022-ci il tarixdə xitam verilmişdir. Göründüyü kimi işə baxmış Xətai rayon məhkəməsi tərəfindən qətnamə qəbul edilərkən, prosessual qanunvericilikdə yol verilməyən kobud pozuntularla müşayət edilən hərəkətlərə yol verilmişdir. Apellyasiya kollegiyası bu pozuntuları aşkar şəkildə görüdyü halda, aradan qaldırmaq əvəzində, həmin hissələrdə qətnaməni qüvvədə saxlamaqla, sadalanan pozuntuları təkrarlamışdır
26. Kassasiya şikayəti, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 109.1, Mülki Prosessual Məcəlləsinin 217.3-cü maddələrinə istinsad etməklə əsaslandırılmışdır. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
27. Kasasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2022-ci il tarixli Qərarı:
28. Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır: - əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; - əqdin məzmununa dair şərtlər; - əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; - əqdin formasına dair şərtlər. Hər hansı əqdin etibarlılığı, yəni arzu olunan hüquqi nəticəyə səbəb olması üçün hər bir kateqoriyadan olan şərtlərə əməl edilməlidir. Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi:
29. Maddə 43.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı bi nanın idarəetmə orqanıdır.
30. Maddə 43.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aşağıdakılar aiddir: Maddə 43.2.1. çoxmənzilli binanın yenidən qurulması (o cümlədən onun genişləndirilməsi və ya üstünün tikilib artırılması), təsərrüfat tikililərinin və digər bina, tikili və qurğuların inşa edilməsi, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının təmiri haqqında qərar qəbul etmək; Maddə 43.2.2. çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsindən istifadə hədləri haqqında, o cümlədən ondan istifadəyə məhdudiyyətlər tətbiq edilməsi haqqında qərar qəbul etmək; Maddə 43.2.3. çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istifadəyə verilməsi haqqında qərar qəbul etmək; Maddə 43.2.4. çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək; Maddə 43.2.5. bu Məcəllə ilə çoxmənzilli binanın m ülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə aid edilmiş digər məsələlər.
31. Maddə 141.1. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi sakinlərin əlverişli və təhlükəsiz yaşamaq şəraitini, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının lazımi saxlanmasını, həmin əmlakın istifadə edilməsi məsələlərinin həll edilməsini, habelə belə bina sakinlərinə kommunal xidmətlərin göstərilməsini təmin etməlidir.
32. Maddə 141.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur:
33. Maddə 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə;
34. Maddə 141.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə;
35. Maddə 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə.
36. Maddə 141.3. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi:
37. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
38. Maddə 358.1. Səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır.
39. Maddə 360.1. Əgər başqa şəxsin (təmsil edilənin) adından əqdi bağlayan şəxsin (təmsilçinin) başqa şə xsin (təmsil edilənin) adından hərəkət etmək səlahiyyəti olmazsa və ya bu səlahiyyət aşılarsa, əqdin digər tərəfinin təmsilçidən həmin əqdin icrasını və ya əqdin bağlanması nəticəsində ona dəymiş zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququ vardır, bu şərtlə ki, başqa şəxs (təmsil edilən) əqdi sonradan bəyənməsin.. Mülki Prosessual Məcəllə
40. Maddə 4.1. Bütün fiziki və hüquqi şəxslər özlərinin qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadə etmək hüququna malikdirlər.
41. Maddə 5.1. Hər hansı fiziki və yaxud hüquqi şəxs öz hüququnun və ya qanunla qorunan mənafeyinin müdafiəsi və yaxud təsdiqi üçün məhkəməyə müraciət etdiyi hallarda məhkəmədə iş başlanılır.
42. Maddə 14.2. Məh kəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
43. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
44. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
45. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
46. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
47. Maddə 372.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır;
48. Maddə 372.2. Yeni sübutla r və yeni tələblər apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən o halda qəbul edilir ki, işdə iştirak edən şəxslər həmin sübutların və tələblərin birinci instansiya məhkəməsində təqdim edilməsinin onlardan asılı olmayan səbəblərə görə mümkün olmadığını əsaslandırsın;
49. Maddə 372.4. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən birinci instansiyada işə baxılmanın predmeti olmayan yeni tələblər qəbul edilmir və onlara baxılmır;
50. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir;
51. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində bax ır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır;
52. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır;
53. Maddə 418.1. Maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması, o cümlədən maddi və prosessual hüququn tətbiqi üzrə məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin pozulması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır;
54. Maddə 418.2. Bu Məcəllənin 386-cı maddəsində göstərilən hallarda maddi hüquq normaları pozulmuş və ya düzgün tətbiq olunmamış hesab edilir;
55. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin; Kassasiya baxışının hədləri
56. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilib, işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları a raşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
57. Kassasiya şikayətində qətnamənin ləğvi xahiş edildiyi üçün, apellyasiya instansiyasının yekun məhkəmə aktı kassasiya şikayətində irəli sürülən dəlillər üzrə tam yoxlanılır.
58. Məhkəmə kollegiyası hüququn inkişafının və ya məhkəmə təcrübəsinin vahidliyinin təmin edilməsi üçün əhəmiyyətli hesab etmədiyindən, kassasiya şikayətinə yazılı icraat qaydasında baxmışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
59. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan apelly asiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur.
60. Cavabdeh kassasiya şikayətinin dəlillərində göstərir ki, məhkəmələr gəldikləri nəticənin hüquqi əsası kimi Azərbaycan Resbublikası Mülki Məcəlləsinin 109.1-ci, daha sonrada Mənzil Məcəlləsinin 109.1-ci, 141-1-ci, 109.4 və 109.5-ci maddələrinə, daha sonra da 142-ci maddəsinə istinad edərək “kooperativ”lə bağlı geniş şərhlər verilmişdir. Halbuki, hazırkı mübahisə ilə bağlı məsələnin həllinin ümumiyyətlə “kooperativ”lə heç bir bağlılığı yoxdur.
61. Göstərilən dəlillə bağlı qeyd edilməlidir ki, birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticədən fərqli olaraq apellyasiya instansiya məhkəməsi hüquqi əsaslandırmasını məhz Mənzil Məcəlləsində təsbit olunmuş çoxmənzilli yaşayış binalarının idarə edi lməsi, saxlanması və həmin bina üzrə idarə etmə növü, qaydasını müəyyən edən normalara istinadla əsaslandırmışdır. Bu isə hər bir tərəfin dəlillərinə münasibətdə tətbiq edilməli olan normalardır. Bu baxımdan məhkəmə tərkibi apellyasiya instansiya məhkəməsinin hüquqi mövqeyi ilə razılaşır.
62. Məhkəmə tərkibi onu nəzərə alır kı, həqiqətən çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün müəyyən edilmiş üsullar arasında komendantlıq üsulu qanunvericiliklə müəyyən edilməmişdir. Lakin cavabdeh tərəf qəbul edir ki, X5 müqavilə əsasında çıxış edən şəxs olmuş, məhz müraciətlərini komendant adı ilə edir və idarəetmə həmin ad altında həyata keçirilir. İddiaçıların iddia tələbindən aşkar olaraq müəyyən olunur ki, onlar cavabdehin formalaşdırdığı mövcud idarəçilik üsuluna etiraz edirlər və belə idarəçiliyin hansı adda olmasından asılı olmayaraq qanunauyğun hesab etmirlər. Apellyasiya instansiya məhkəməsi də haqlı olaraq belə idarəetmənin qəbuledilməz olması nəticəsinə gəlmişdir.
63. Digər tərəfdən məhkəmə kollegiyasının qətnaətinə görə cavabdehlər arasında bağlanmış müqavilənin etibarlı müqavilə olmaması ilə bağlı mövqe də əsaslı olmuşdur. Çünki MMC-nin müvafiq MMMC yaranmasınadək idarəetmənin mütləq başqa şəxsə verməli olmasına dair şərt mövcud deyil, belə qaydanın müəyyən edilməsi halında isə çoxmənzilli bina mülkiyyətçilərdən hər hansı biri həmin müqavilənin mübahisələndirmək üçün subyektiv hüquqa malikdir.
64. Nəzərə alınmalıdır ki, iddiaçıların istinad etdiyi qeyri-yaşayış sahəsi bağlanmış müqavilə əsasnda Z.Məmmədovun istifadəsinə verilmişdir. Müqavilənin etibarsız hesab edilməsi vəziy yətində də qeyri-yaşayış sahəsinin istifadəyə verilməsinə əsas olan şərt də qüvvədən düşür. Qeyri-yaşayış sahəsinin qanun və müqavilə əsası olmadan istifadə edən şəxsin istifadəsindən geri alınması həmin sahəyə haqqı çatan şəxslərin mənafeyinə uyğundur. O da nəzərə alınmalıdır ki, qeyri-yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi ilə bağlı məlumatlar işin faktiki hallarını araşdırmaq səlahiyyətinə malik olan məhkəmələrə təqdim olunmamışdır. Bu icraatda isə təqdim olunan sübutlar gecikmiş sübut olaraq qəbul edilməsi yolverilən hesab edilə bilməz. Hətta cavabdehin istinad etdiyi şəxs əmlakın həqiqi sahbi olduğu halda belə isə qəbul oulnmuş nəticə həmin şəxsin mənafeyinə zidd deyildir. Məhkəmənin bununla bağlı olaraq gəlmiş olduğu nəticəsi mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququna müdaxilə kimi qiymətləndirilə bilməz.
21. Cavabdehin kassasiya şikayətinin işin faktiki hallarının düzgün müəyyən edilməməsinə, bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına dair dəlilləri ilə bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun müxtəlif qərarlarında formalaşmış hüquqi mövqeyinə görə, kassasiya məhkəməsi apellyasiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya məhkəməsinin vəzifəsinin məhz bundan ibarət olması MPM-in 407.1.4, 408.1.5 və 416-cı maddələrindən aydın görünür. Həmin Məcəllənin 407.2-ci maddəsinə görə kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin fa ktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir. Həmçinin, kassasiya instansiyası məhkəməsi yeni sübut qəbul etmir.
22. Beləliklə də, məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlillərinə ümumilikdə hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən qanunvericiliyin yuxarıda göstərilən tələblərini nəzərə alıb iş üzrə həqiqətə nail olmaq üçün sübutları tam, hərtərəfli araşdırmış, işin faktiki hallarını ətraflı müəyyənləşdirərək düzgün hüquqi nəticəyə gəlmiş, hazırkı işə baxılarkən maddi və prosessual hüquq normasının tətbiqində səhvə yol verilməmiş, MPM-in 14, 77, 88, 217, 218, 372.1, 372.7-ci maddələrinin tələblərinə riayət edilmiş, habelə, mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuş, iddianın təmin ed ilməsi barədə nəticələri mahiyyəti üzrə düzgündür, kassasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvinə əsas vermir.
23. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iş üzrə müəyyən etdiyi faktiki hallara maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etmiş, prosessual qanun pozuntularına yol verməmişdir.
24. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416, 417, 419 və 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-4632/2023 nömrəli, 25 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.