Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-5493/2021 15.11.2021 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdeh, habelə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər X4,xxx oğluna və “İçərişəhər” Dövlət Tarix-Memarlıq Qoruğu İdarəsinə qarşı “pul” tələbinə dair iddia ərizəsi üzrə QƏRARİ (Açar sözlər: icarə obyektində edilmiş yaxşılaşdırma xərclərinin əvəzinin tutulması, iddia tələbinin hədləri) Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Şamayev Elşad Yaquboviçdən (sədrlik edən və məruzəçi), Vəliyeva Elşanə Rafiq qızından və Abbasov Aqil Əzizağa oğlundan ibarət tərkibdə, Cəfərov Araz Əhməd oğlunun katibliyi, İddiaçının vəkili Nümayəndə, C avabdehin vəkili Vəkil2 iştirakları ilə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 12 noyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)5416/2020 nömrəli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə mülki işə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin inzibati binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları: ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 552,8 kv.metr olan, 3 mərtəbədən ibarət qeyri-yaşayış binası Cavabdeh mülkiyyət kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmışdır. 26 sentyabr 2016-cı il tarixdə sadə yazılı formada tərtib olunmuş razılaşmaya əsasən icraçı X5 və icarədarxxx oğlu razılaşmışlar ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən tikilinin, onun alt qapısı, 3 pəncərəsinin qarşısı və həmin ərazidə generator zirzəmisi olduğu sahənin i stifadə qaydalarının aşağıdakı göstərilən şərtlərinə əməl olunsun və həmin şərtlər sonra imzalanacaq icarə müqaviləsində öz əksini tapsın:
1. Göstərilən ərazidə və binada restoran və çay evi yaradılsın, başqa məqsədlə istifadəsinə yol verilməsin; 2. tərəflər kirayə müqaviləsi imzalamağa qərar verirlər;...
6. Həyət sahəsi ərazidə 1-ci tərəf “Cambalkon” qurmaq səlahiyyətinə malikdir. “Cambalkon” qurulma xərcləri 90000 manatdan artıq olmamalıdır;
7. Binanın dam sahəsində də 1-ci tərəf “Cambalkon” qurmaq səlahiyyətinə malikdir. “Cambalkon” qurulma xərcləri 90000 manatdan artıq olmamalıdır;... 10. “Cambalkon” qurulmasına 6-cı və 7-ci bənddə göstərilən, 5-ci bənddə göstərilən qalan hissələri və 4.1-ci bənddə göstərilən vəsaitlər, bina zamanından asılı olmayaraq satılarsa, həmin xərcləri 2-ci t ərəf 1-ci tərəfə qaytarır;...
12. Binada aparılan dəyişikliklər, 6-cı və 7-ci bəndlərdə göstərilən vəsaitlər 1-ci tərəfdən 2-ci tərəflə mütləq razılaşdırılmalıdır.... Notarial qaydada təsdiq olunmuş 03 oktyabr 2016-cı il tarixli İcarə müqaviləsi ilə xxx qızı (onun adından müqaviləni etibarnamə əsasında nümayəndəsi Müslüm-zadə Cahangir Möhsüm oğlu imzalamışdır) ünvan 1 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 552.8 kv.metr olan, 3 mərtəbəli, zirzəmili, o cümlədən 305,3 kv.m. əsas sahə, 247.5 kv.m. köməkçi sahə olan qeyri-yaşayış sahəsini mətbəx avadanlığı ilə birlikdə X2 03 oktyabr 2019-cü il tarixədək icarəyə verilmişdir. İcarə obyektinin təyinatı çay evi və restoran kimi müəyyən olunmuşdur. Müqavilənin: - 13-cü bəndinə əsasən zərurət olarsa, “İcarəçi” icarə obyektinin damında, həmçinin onun alt qapısının və 3 pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yağışdan və küləkdən qorunmaq məqsədilə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazi yarada bilər. “İcarəçi” bu xərclərin məbləğini “İcarəyə verən”lə əvvəlcədən razılaşdırmalıdır. - 14-cü bəndinə əsasən “İcarəçi” “İcarəyə verən”in yazılı razılığı olmadan icarə obyektində heç bir dəyişiklik edə bilməz və icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz. - 22-ci bəndinə əsasən obyekt “İcarəyə verən” tərəfindən satıldığı halda, binanın damında və həyətində “İcarəçi” tərəfindən qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərclər Tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında “İcarəyə verən” tərəfindən “İcarəçi”yə ödəniləcəkdir. - 23-cü bəndinə əsasən “İcarəyə verən”lə qabaqcadan yazılı şəkildə razılaşdırılmadan Obyektə çəkilmiş hər hansı xərclər “İcarəyə verən” tərəfindən qarşılanmayacaqdır və onun bütün məsuliyyəti “İcarəçi”nin üzərinə düşəcəkdir. 07 iyun 2019-cu il tarixli alqı-satqı müqaviləsinə əsasən ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binası üzərində mülkiyyət hüququ X7 (1/4 hissə, 138,2 kv/metr) və X1 (3/4 hissə, 414.6 kv/metr) adlarına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatdan keçmişdir. "xxxx" MMC-nin qiymətləndirmə rəyinə əsasən ünvan 2 ünvanda yerləşən qeyriyaşayış binasının damında və həyətində qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərcin məbləği 190695 manat təşkil edir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat İddiaçı Cavabdeh, habelə mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər X4 vəxxx oğluna qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edə rək, cavabdehdən 228500 manat məbləğində pul vəsaitinin və 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı tərəfindən cavabdehdən icarəyə götürülmüş qeyri-yaşayış sahəsində “Cambalkon” konstruksiyaların quraşdırılması üçün 200000 manatdan artıq məbləğdə xərc çəkilmiş, bu səbəbdən də əmlakın hazırkı dəyəri onun icarəyə veriləndən öncəki dəyərindən artıq olmuş, cavabdeh həmin əmlakı özgəninkiləşdirərkən daha yüksək qiymətə sataraq əlavə gəlir əldə etmişdir. Sözügedən proses gözlənilən olduğu üçün tərəflər bunu icarə müqaviləsinin şərti olaraq öncədən müəyyənləşdirmişlər. Eyni zamandaxxx oğlu tərəfindən təsdiq edilmiş 12 mart 2019-cu il tarixli bildirişdən görünür ki, oktyabr 2019 - oktyabr 20 20-ci il tarixləri əhatə edən dövr üçün icarə haqqı 80000 manat müəyyən edilmiş və həmin məbləğin 25000 manat hissəsi icarəyə verənə ödənilmişdir. Daha sonraxxx oğlu tərəfindən 29 mart 2019-cu il tarixdə daha bir bildiriş təsdiq edilmiş və ona 10000 manat məbləğində pul vəsaiti ödənilmişdir. O cümlədən 2019-cu ilin avqust-oktyabr ayları üçün əvvəlcədən ödənilmiş 13500 manat və oktyabr 2019 - oktyabr 2020-ci il tarixləri əhatə edən dövr üçün artıq ödənilmiş 35000 manat, cəmi 228500 manat məbləğində pul vəsaiti icarəçiyə geri qaytarılmalıdır. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 06 mart 2020-ci il tarixli, 2(009)-161/2020 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim R.N.Qafarova) iddia qismən təmin edilmiş, Cavabdeh 190695 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq İddiaçı ödənilməsi, ödənilmiş 30 manat döv lət rüsumunun 25 manat hissəsinin Cavabdeh tutulub İddiaçı ödənilməsi, 5 manat hissəsinin İddiaçı aid edilməsi, "xxxx" MMC tərəfindən aparılmış əmtəəşünaslıq ekspertizası tədqiqatının dəyəri olan 500 manatın 50 manat hissəsinin İddiaçı, 450 manat hissəsinin Cavabdeh tutularaq "xxxx" MMC-nin hesabına köçürülməsi, iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir. Birinci instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, icraçı X5 ilə icarədarxxx oğlu arasında ünvan 1 ünvanında yerləşən qeyri yaşayış binasının icarəyə verilməsi barədə razılaşma adlanan sənəd hazırki iş üzrə sübut əhəmiyyətli sənəd kimi qiymətləndirilə bilməz. Belə ki, həmin sənədi imzalayan icraçı X3 və icarədar kimi imzalayanxxx oğlunun razılaşmanı imzalamağa səlahiyyəti olmasına dair sübut təqdim edilməmişdir. Məhkəmə eyni zamanda qeyd etmişdir ki, 03 oktyabr 2016-cı il tarixli icarə müqaviləsi notarial qaydada, icarəçinin və icarədarın nümayəndəsinin ilə bağlanaraq müqavilənin 22-ci bəndində icarə predmeti satıldığı halda, binanın damında və həyətində icarəçi tərəfindən qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərclərin tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında icarəyə verən tərəfindən icarəçiyə ödənilməsi razılaşdırılsa da, nə həmin bəndin, nə də ümumilikdə müqavilənin məzmununda 26 sentyabr 2016-cı il tarixli ilkin razılaşmanın müddəalarına istinad edilməmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi qeyd etmişdir ki, Müslüm-zadə Cahangir Möhsün oğluna 12 mart 2019-cu ildə pul vermiş X3 və 29 mart 2019-cu il tarixdə pul vermiş İbadət Əliyev adlı şəxsin hazırki iddia üzrə iddiaçı ilə hüquqi bağlılığını təsdiq edən sənədlər təqdim edilmədiyi üçün iddiaçının 2019-cu ilin avqust-oktyabr ayları üçün əvvəlcədən ödənilmiş 13500 manat və oktyabr 2019-oktyabr 2020-ci il tarixləri əhatə edən dövr üçün artıq ödənilmiş 35000 manat tələbinə dair hissəsi əsaslı sayılaraq təmin edilə bilməz. Bundan əlavə məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı və cavabdeh arasında müqavilə hüquq münasibətlərindən irəli gələn öhdəlik münasibətləri yaranmış və iddiaçının icarədar ilə bağladıqları icarə müqaviləsinin 22-ci bəndinin yerinə yetirilməsi ilə bağlı tələbi də məhz müqavilə hüququ çərçivəsində həmin bəndin şərtlərinə uyğun dəyərləndirilməli və iddiaçı cavabdehdən müqavilə üzrə üzərinə götürdüyü öhdəliyi yerinə yetirməsini tələb etməkdə haqlı olmuşdur. İşin materiallarından görünür ki, iddiaçı icarə predmeti satıldığı üçün binanın damınd a və həyətində icarəçi tərəfindən qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərclərə dair cavabdehə pretenziya qaydasında müraciət etmiş, sonuncunun buna hər hansı formada münasibət bildirməsi məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edilməmişdir. Məhkəmə Mülki Məcəllənin 385, 425, 442-ci maddələrinə istinad edərək hesab etmişdir ki, iddiaçı tərəf məhkəmə baxışı zamanı icarəsində olan obyektin qeyd etdiyi sahələrində konstruksiyaların quraşdırılması üçün tərəfindən iddia olunan məbləğdə xərclər çəkməsinə dair sübut təqdim etmədiyindən məhkəmənin 21 noyabr 2019-cu il tarixli qərardadına əsasən müvafiq ekspertiza təyin edilmiş, "xxxx" MMC-nin 07 fevral 2020-ci il tarixli mütəxəssis rəyi ilə qeyd edilən qeyri-yaşayış binasının damında və həyətində qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərc ümumilikdə 190500 manat məbləğində müəyyən olunmuşdur. Həmin hesabatından görünür ki, yay bağçasının quraşdırılmasına çəkilən xərc 71172 manat və mansardın quraşdırılmasına çəkilən xərc 119523 manat məbləğində hesablanaraq, onları müvafiq olaraq yuvarlaq qiymət kimi 71000 və 119500 manat kimi göstərilməklə qeyd edilən qeyri-yaşayış binasının damında və həyətində qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərcin 190500 manat məbləğində müəyyən olunması nəticəsinə gəlinmişdir. Məhkəmə hesab etmişdir ki, hesabatdakı qeyri-yaşayış binasının damında və həyətində qurulmuş örtülü ərazilərə çəkilmiş xərcin olduğu kimi 190695 manat (71172+119523) məbləğində müəyyən olunmasını daha məqsədəuyğundur və həmin məbləğ cavabdeh tərəfindən müqavilə şərtinə uyğun olaraq iddiaçıya ödənilməlidir. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsin də icraat Cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 06 mart 2020-ci il tarixli, 2(009)-161/2020 nömrəli qətnaməsinin iddia tələbinin təmin edilməsi hissəsində ləğv edilməsi və iddia tələbinin bütünlüklə rədd edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 12 noyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)-5416/2020 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim R.M.Həsənovun sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər M.A.Məmmədovdan və Ş.Ə.Məhərrəmovadan ibarət tərkibdə) Cavabdeh apellyasiya şikayəti qismən təmin edilmiş, Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 06 mart 2020-ci il tarixli, 2(009)-161/2020 nömrəli qətnaməsi qismən – iddia tələbinin təmin edilmiş hissəsində ləğv edilmiş, həmin hissədə yeni qətnamə qəbul edilməklə, cava bdeh xxx qızından 190695 manat məbləğində pul vəsaitinin tutularaq İddiaçı verilməsi, qətnamənin məhkəmə xərclərinin tutulması hissəsində dəyişdirilməməsi qət edilmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyinə görə işin mübahisəsiz halları ondan ibarətdir ki, mübahisəli ünvan 4 ünvanda yerləşən qeyri-yaşayış binasının icarəyə verilməsi ilə bağlı tərəflər arasında notarial qaydada təsdiq edilmiş müqavilə bağlanmış, həmin müqavilənin şərtlərinə görə iddiaçı qeyd edilən qeyri-yaşayış sahəsindən istifadə etmiş, həmin sahənin damında və həyətyanı sahəsində yüngül konstruksiyadan örtülü sahələr (terras) inşa etmişdir. Sonradan cavabdeh həmin qeyri-yaşayış sahəsini üçüncü şəxslərə satmışdır. Apellyasiya məhkəməsi göstərmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi iddianı qismən təmin edərkə n tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 22-ci bəndinə istinad etmişdir. Lakin qeyd edilən müqavilənin 13-cü bəndində görə icarəçinin binanın damında və ətrafında yüngül konstruksiyalı qapalı ərazinin yaradılması üçün işlər görmək imkanı nəzərdə tutulsa da, bu işləri görməmişdən əvvəl çəkiləcək xərcləri icarəyə verənlə razılaşdırmaq vəzifəsi də müəyyən edilmişdir. Lakin iş materiallarından görünür ki, tərəflər arasında bu işlərin görülməsi ilə bağlı xərclər tərəflər arasında razılaşdırılmamışdır. Belə olan halda, iddiaçı (icarəçi) mübahisəli qeyri-yaşayış binasının damında və həyətyanı sahəsindəki örtülü sahələri (terrası) cavabdehlə (icarəyə verənlə) bağlanmış müqavilənin şərtlərini pozmaqla inşa etdiyindən həmin inşaata çəkilən xərcləri bu müqaviləyə istinad edərək tələb etməkdə haqlı o lmamışdır. Belə ki, tərəflər arasında bağlanmış həmin müqavilənin 23-cü bəndinə əsasən “İcarəyə verən”lə qabaqcadan yazılı şəkildə razılaşdırılmadan Obyektə çəkilmiş hər hansı xərclər “İcarəyə verən” tərəfindən qarşılanmayacaqdır və onun bütün məsuliyyəti “İcarəçi”nin üzərinə düşəcəkdir. Göstərilənlərlə yanaşı, apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, iddiaçı mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin damında və həyətyanı sahəsində yüngül konstruksiyadan örtülü sahələri inşa edərkən müqavilənin şərtlərinə tam riayət etməsə də, qeyd edilən müqavilənin 13-cü bəndində nəzərdə tutulmuş müddəaya əsasən (“İcarəçi” icarə obyektinin damında, həmçinin onun alt qapısının və 3 pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yağışdan və küləkdən qorunmaq məqsədilə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı əraz i yarada bilər) hərəkət etmiş, onun tərəfindən inşa edilmiş həmin sahələr binanın dəyərinin artmasına səbəb olmuşdur. Bu zaman məhkəmə kollegiyası tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 23-cü bəndində nəzərdə tutulmuş şərtə (“İcarəyə verən”lə qabaqcadan yazılı şəkildə razılaşdırılmadan Obyektə çəkilmiş hər hansı xərclər “İcarəyə verən” tərəfindən qarşılanmayacaqdır və onun bütün məsuliyyəti “İcarəçi”nin üzərinə düşəcəkdir) qiymət verərək hesab etmişdir ki, hazırkı müqavilənin 13-cü bəndində belə tikinti işinin aparılması imkanı tərəflər arasında yazılı şəkildə və xüsusi olaraq müəyyən edildiyindən, hazırkı halda 23-cü bəndin tələbləri tətbiq edilə bilməz. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi hesab etmişdir ki, hazırkı vəziyyətdə tərəflər arasında yaranmış mübahisə onlar arasında bağlanmış m üqavilənin şərtləri əsasında deyil, Mülki Məcəllənin əsassız varlanma ilə bağlı hüquq münasibətlərini tənzimləyən normaları əsasında həll edilməlidir. Məhkəmə Mülki Məcəllənin 1091.1, 1091.2, 1092.1, 1092.2-ci maddələrinə istinad etməklə belə qənaətə gəlmişdir ki, iddiaçı tərəfindən mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsinin damında və həyətyanı sahəsində yüngül konstruksiyadan inşa edilmiş əlavə tikililərə çəkilmiş xərc məbləğində cavabdeh əsassız varlanmış, ona görə də həmin məbləğin iddiaçı tərəfindən geri tələb edilməsi qanuni və əsaslı olmuşdur. Qeyd edilən xərcin müəyyən edilməsi ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilərək keçirilmiş qiymətləndirmə rəyində bu məbləğin 190685 manat olması müəyyən edilmişdir. Apellyasiya məhkəməsi apellyasiya şikayətinin mübahisəli qeyri-y aşayış sahəsində inşa edilmiş tikililərin qanunsuz və özbaşına quraşdırılması, mülkiyyətçinin buna razılığının olmaması ilə həmin ərazidə bu cür tikilinin inşa edilməsinin yolverilməz olması ilə bağlı dəlillərini əsassız hesab etmişdir. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilmiş “İçərişəhər Dövlət TarixMemarlıq Qoruğu” İdarəsinin nümayəndəsinin verdiyi izahatla, həmçinin məhkəməyə təqdim edilən “Birgə fəaliyyət haqqında” müqavilə ilə qeyd edilən tikililərin qanuni əsaslarla inşa və istismar edildiyi müəyyən edilmişdir. Mülkiyyətçinin bu cür tikilinin inşa edilməsinə razılığının olmamasına dair dəlili ilə bağlı məhkəmə qeyd etmişdir ki, həmin tikili tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinə tam riayət edilməməklə inşa e dilsə də, mülkiyyətçi olan cavabdeh həmin tikililər barədə xəbər tutduqdan sonra onların sökülməsini tələb etməmiş, əksinə, özünün apellyasiya şikayətində qeyd etdiyi kimi, həmin tikililərə görə də icarə haqqı tələb etmiş, lakin icarəçi həmin tikililərin ona məxsus olmasını bildirərək onlara görə icarə haqqı ödəməkdən imtina etmişdir. Bundan sonra cavabdeh mübahisəli əmlakı üçüncü şəxslərə həmin vəziyyətdə satmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları: a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri Cavabdeh Möhsüm qızı kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 12 noyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)-5416/2020 nömrəli qətnaməsinin ləğv edilərək, iddianın rədd edilməsinə dair yeni qərar qəbul edilməsini xahiş etm işdir. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması ilə qəbul edilmişdir. Belə ki, apellyasiya məhkəməsi tərəfindən mübahisə üzrə maddi hüquq normaları (Mülki Məcəllənin 1091 və 1092-ci maddələri) düzgün tətbiq edilməmiş, tərəflər arasında notariat qaydada təsdiqlənməklə bağlanmış 03 oktyabr 2016-cı il tarixli İcarə müqaviləsinin 14 və 23-cü bəndləri, “İcarə haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 9-cu maddəsinin 3 və 6-cı bəndi nəzərə alınmamışdır. Həmçinin tikililərin sökülməsini tələb etmək cavabdehin vəzifəsi deyil, hüququ olmuş, icarəyə verənin razılığı olmadan icarə obyektində quraşdırılmış tikililərin müqəddəratı həm icarə müqaviləsi, həm də qanunvericiliklə birmənalı müəyyən edi ldiyindən, bunun nəticələri iddiaçıya da məlum olmuşdur. Bundan əlavə, iddiaçının tələb etdiyi tikililər ümumiyyətlə cavabdehin mülkiyyətində olmuş qeyri-yaşayış sahəsinə və ya onun altında olan torpağa aid olmamış, qətnamədə həyət adlandırılan, əslində İçərişəhərin bir sahəsi olan ərazidə qurulmuş tikililər və binanın damında mülkiyyətçinin razılığı olmadan qurulmuş tikililər bina satılarkən alqı-satqı predmeti olmamış, heç bir alqı-satqı və ya digər sənədlərdə öz əksini tapmamışdır. Ümumiyyətlə, dəyərinin ödənilməsi iddia ərizəsində tələb kimi qoyulmuş tikili cavabdehə məxsus olmayan və yalnız “İçərişəhər Dövlət Tarix - Memarlıq Qoruğu” İdarəsi tərəfindən icarəyə verilən bilən torpaq sahəsində olmaqla cavabdehə aidiyyəti yoxdur. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları Məhkəmə iclasında cavabdehin vəkili Vəkil2 kassasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək, təmin edilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasında iddiaçının vəkili Nümayəndə kassasiya şikayətinin dəlillərinə etiraz edərək, təmin edilməməsini məhkəmə kollegiyasından xahiş etmişdir. Məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmalarına baxmayaraq, üçüncü şəxslər, səlahiyyətli nümayəndələri və vəkillərinin məhkəməyə gəlməmiş və səbəbləri barədə məlumat verməmişlər. Məhkəmə kollegiyası Azərbaycan Respublikası MPM-in 415.3-cü maddəsinə əsasən məhkəmə iclasına gəlməyən şəxslərin iştirakları olmadan işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Kassasiya baxışının hədləri: Azərbaycan R espublikası mülki prosessual qanunvericiliyinin tələbinə görə kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır, yəni işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən sübut kimi qəbul olunan faktlara hüquqi qiymət vermir. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan sübutlara və hüquqi faktlara istinad etməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir. Belə ki, işin faktiki hallarının prosessual qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən müəyyən olunması ədalətli məhkəmə araşdırması hüququnun pozulmasına dəlalət etməklə mübahisənin hüquqi aktlarına təsir göstərə bilər. Məhkəm ə kollegiyası qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iddia qismən təmin edilsə də, iddiaçı tərəfindən mübahisələndirilməmişdir. Apellyasiya şikayətini cavabdeh verilmiş və apellyasiya instansiyası məhkəməsinin baxış predmetini yalnız iddianın təmin edilən hissəsi təşkil etmişdir. Hazırda da apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi cavabdeh tərəfindən mübahisələndirildiyindən kassasiya baxışının predmetini həmin qətnamənin qanuniliyinin maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqi baxımından tam yoxlanılması təşkil edir. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 386.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır. 404.1-ci maddəsinə əsasən müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. 675-ci maddəsinə əsasən əmlak kirayəsi müqaviləsinə görə, kirayəyə verən əşyanı kirayəçinin istifadəsinə verməyi, kirayəçi isə bunun üçün kirayəyə verənə kirayə haqqı ödəməyi öhdəsinə götürür. 680.1-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verən kirayəyə verilmiş əşyanın saxlanması və ya bərpası üçün kirayəçinin çəkdiyi zəruri xərclərin əvəzini ona ödəməyə borcludur. Əvəzi ödənilən xərclərə aşağıdakılar aid deyildir: 680.1.1. binaların, qurğuların və ya nəqliyyat vas itələrinin kirayəsi halında - istismar, qulluq və təmizləmə xərcləri; 680.1.2. heyvanın kirayəyə verildiyi halda - qulluq və bəsləmə xərcləri. 680.2-ci maddəsinə əsasən kirayəyə verənin digər xərclərinin, o cümlədən kirayəyə verilmiş əşyanın yaxşılaşdırılması xərclərinin əvəzini ödəmək vəzifəsi bu Məcəllənin özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları ilə müəyyənləşdirilir. 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur. 700.2-ci maddəsinə əsasən icarə predmeti torpaq sahələri, binalar, daşın ar əşyalar, hüquqlar və müəssisələr ola bilər. 700.3-cü maddəsinə əsasən əgər bu Məcəllənin bu fəslinin müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, torpaq icarəsi istisna olmaqla, icarəyə bu Məcəllənin əmlak kirayəsi haqqında müddəaları müvafiq surətdə tətbiq edilir. 1087.1-ci maddəsinə əsasən özgəsinin (sahibkarın) işlərini tapşırıq və ya digər əsas olmadan aparan şəxs (icraçı) onu vicdanla aparmağa borcludur. 1087.2-ci maddəsinə əsasən işlərin tapşırıqsız aparılmasını sonradan sahibkar bəyəndikdə bu bölmənin müddəaları əvəzinə tapşırıq haqqında müddəalar tətbiq olunur. 1090.1-ci maddəsinə əsasən əgər işlərin aparılması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlirsə, icraçı xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını tələb edə bilər. İcraçı lazımi vicd anlılıqla fəaliyyət göstərmişsə, bu qayda işlərin aparılmasının gözlənilən nəticə ilə qurtarmadığı halda da tətbiq olunur. 1090.2-ci maddəsinə əsasən işlərin aparmağa qəbul olunması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlmirsə, icraçı sahibkardan xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını yalnız işlərin aparılması prosesində sahibkarın varlandığı halda tələb edə bilər. 1091.1-ci maddəsinə əsasən əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin. 1091.2-ci maddəsinə əsasən əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varla nma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 76.1-ci maddəsinə əsasən tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur. 76.2-ci maddəsinə əsasən bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir. 77.1-ci maddəsi nə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 88-ci maddəsinə görə məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 218.3-cü maddəsinə əsasən hakim işdə iştirak edən şəxslərin verdiyi tələblər üzrə qətnamə çıxarır. Lakin hakim qanunda göstərilən müstəsna hallarda iddia tələblərindən kənara çıxa bilər. 416.1-ci maddəsi nə əsasən kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. 416.2-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. 418.1-ci maddəsinə əsasən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnamə və ya qərardadının ləğv edilməsi üçün əsasdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi: Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, apellyasiya instan siyası məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmamış, iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxılmış, işin hallarının hərtərəfli, tam və obyektiv araşdırılması ilə bağlı prosessual hüquq normalarının pozulmasına yol verilmişdir. Belə ki, ilk olaraq qeyd olunmalıdır ki, iddia ərizəsinin nəticə hissəsində cavabdehdən ümumilikdə 228500 manat məbləğində pul vəsaitinin tutulması məhkəmədən xahiş olunsa da, iddianın məzmunundan müəyyən edilir ki, həmin məbləğ iki hissədən ibarət olmuşdur: 1. 180000 manat olmaqla, icarə predmetinin damında və həyətində “Cambalkon” konstruksiyalarının qurulması ilə əlaqədar iddiaçının çəkdiyi xərcin əvəzi, 2. 48500 manat (ayrı-ayrılıqda 13500 manat və 35000 manat) olmaqla, artıq ödənilməsi iddia olunan ic arə haqqı. Yuxarıda qeyd olunduğu kimi, birinci instansiya məhkəməsi ikinci tələbi əsassız hesab etməklə iddianı həmin hissədə rədd etmiş, lakin iddianın birinci hissəsinə hüquqi qiymət verməklə, cavabdehdən iddiaçının xeyrinə 190695 manat məbləğində pul tutmuşdur. Bununla da, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən MPM-in 218.3-cü maddəsinin tələbləri pozulmuşdur. Lakin cavabdehin apellyasiya şikayəti üzrə işə baxan apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən yol verilmiş prosessual qanunvericiliyin həmin pozuntusu aradan qaldırılmamış, əksinə qətnamə ləğv edilərək, iddia mübahisələndirilən hissədə yeni əsasla təmin edilərkən də eyni səhvə yol verilmiş və yenidən iddia tələbinin hədlərindən kənara çıxmaqla, 190695 manat məbləğində pul vəsaitinin c avabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması barədə qətnamə qəbul edilmişdir. Digər tərəfdən məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi iddiaçının tələblərinə mülki qanunvericiliyin əsassız varlanmaya dair müdəalarına istinad etməklə hüquqi qiymət verərək, maddi hüquq normalarının pozulmasına da yol vermişdir. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin də qeyd etdiyi kimi, tərəflər arasında icarə müqaviləsindən irəli gələn hüquq münasibətlərinin yaranması işin mübahisəsiz halıdır. Belə olduqda isə tərəflər arasında olan mübahisəyə əsassız varlanmaya dair müddəalar MM-in 1091.2-ci maddəsinə əsasən tətbiq edilə bilməz. Həmin maddəyə əsasən isə əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Məhkəmə kollegiyasının mövqeyinə görə hazırki mübahisə tərəflər arasında imzalanmış müqavilənin şərtləri, habelə kirayə (icarə) müqaviləsinə dair maddi hüquq normaları tətbiq olunmaqla, həll olunmalıdır. Bununla bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin şərtlərinin mübahisənin həlli üçün tətbiq edilməsinin qeyri-mümkünlüyünə dair mövqeyini müqavilənin 23-cü bəndi ilə əsaslandırmışdır. Lakin müqavilənin həmin bəndindən görünür ki, obyektə çəkiləcək “hər hansı” xərclər “İcarəçi” tərəfindən “İcarəyə verən”lə qabaqcadan yazılı şəkildə razılaşdırmalıdır. Məhkəmə kollegiyası izah edir ki, iddianın ədalətli həlli üçün ilk olaraq Mülki Məcəllənin 404-cü maddəsinə uyğun olaraq 03 oktyabr 2016-cı il tarixli İcarə müqaviləsinin müvafiq olaraq 13, 14, 22 və 23-cü bəndlərinə qarşılıqlı olaraq hüquqi qiymət verilməlidir. Belə ki, həmin müqavilənin 13 və 22-ci bəndlərində icarə obyektinin damında, alt qapısının və pəncərəsinin qarşısında yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazinin yaradılması və həmin konstruksiyaların inşası üçün çəkilmiş xərclərin ödənilməsindən söhbət getdiyi halda, müqavilənin 14 və 23-cü bəndlərində ümumi olaraq icarə obyektində dəyişiklik və təmir-tikinti işlərinin mülkiyyətçinin yazılı razılığı olmadan görülməsinin qadağan edilməsi nəzərdə tutulmuşdur. Beləliklə, məhkəmələr tərəfindən araşdırmalı olan hal ondan ibarət olmalı idi ki, müqavilənin 14-cü bəndində qeyd olunan “icarə obyektində heç bir dəyişiklik edə bilməz və icarəyə götürülən sahədə təmir-tikinti işləri apara bilməz” ifadəs i həmin müqavilənin 13cü bəndində göstərilən işlərin də görülməsini əhatə edir, ya da ki, 13-cü bənddə qeyd olunan icarə obyektinin damında, həmçinin onun alt qapısının və 3 pəncərəsinin qarşısındakı ərazidə yağışdan və küləkdən qorunmaq məqsədilə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazinin yaradılması imkanı müqavilənin xüsusi şərti olmaqla, artıq müqavilə ilə razılaşdırılmış hesab olunmalıdır. Təsadüfi deyil ki, “İcarəçi”yə yüngül inşaat konstruksiyalarından qapalı ərazinin inşasına imkan verən müqavilənin 13-cü bəndində və həmin ərazinin inşası üçün çəkilən xərclərin ödənilməsini nəzərdə tutan müqavilənin 22-ci bəndində “qabaqcadan yazılı razılıq” barədə müddəa qeyd olunmamışdır. Lakin, apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən müqavilənin 13 və 14-cü bəndlərinin və müvafiq olaraq 22 və 23-cü bəndlərinin müstəqil məna daşımalarına, yoxsa bir-birilərini əhatə etmələrinə hüquqi qiymət verilməmişdir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, qeyd olunan hallar araşdırılmadan qəbul edilən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi MPM-in 217.3-cü maddəsinin tələblərinə uyğun gəlmir. Bu səbəbdən də qətnamə ləğv olunmalı və yeni apellyasiya baxışına qaytarılmalıdır. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, mübahisəyə tətbiq edilməli olan qanun norması yuxarıda qeyd olunan halların araşdırılmasından asılıdır. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi müqavilənin 13 və 22-ci bəndlərinin müvafiq olaraq 14 və 23-cü bəndlərindən asılı olmadığı qənaətinə gəldiyi halda, müqavilənin həmin şərtlərini nəzərə almaqla iddiaya hüquqi qiymət verməlidir. Bu halda nəzərə alınmalıdır ki, müqavilənin 22-ci bəndində yüngül inşaat konstruksiyalarının tam dəyərinin qaytarılmasından deyil, çəkilmiş xərclərin “Tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında” ödənilməsindən söhbət gedir. Hazırda isə tərəflər arasında razılıq olmadığı üçün, məhkəmə kollegiyasının qənaətinə görə, icarə obyektinin və müvafiq olaraq yüngül inşaat konstruksiyadan inşa edilmiş ərazinin müəyyən müddətdə iddiaçının istifadəsində olması, həmin konstruksiyanın aşınması nəzərə alınmalıdır. Məhkəmə müqavilənin 14-cü bəndinin 13-cü bəndini və müvafiq olaraq 23-cü bəndinin 22-ci bəndini əhatə etdiyi qənaətinə gəldiyi halda, mübahisə artıq icarə (kirayə) hüququnun ümumi normaları və müvafiq olaraq (MM-in 680.2-ci maddəsinə əsasən) özgə işlərini tapşırıqsız aparmaq haqqında müddəaları tətbiq edilməklə həll olunmalıdır. Bu halda artıq cavabdehin MM-in 1090.2-ci maddəsinə uyğun olaraq görülmüş işlər nəticəsində varlanıb-varlanmaması məsələsi araşdırılmalıdır. Kassasiya şikayətinin digər dəlilləri yuxarıda qeyd olunan halların araşdırılmasının nəticəsindən asılı olduğundan, məhkəmə kollegiyası onlara əlavə hüquqi qiymət verilməsini zəruri bilmir. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdehin kassasiya şikayəti qismən təmin olunaraq, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv olunmalı, iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməli, əlavə araşdırma zamanı müəyyən edilmiş hallara əsasən tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə hüquqi qiymət verilməli, işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə nail olmaq üçün lazım olan bütün tədbirləri görülməli, o cümlədən iş üzrə əlavə məhkəmə tikinti-texniki və əmtəəşünaslıq (qiymətləndirmə) ekspertizalarının keçirilməsi məsələsi müzakirə olunmalı, mübahisəli hüquq münasibətinə maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunmasını təmin etməlidir. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 416, 417, 419 və 421-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: Cavabdeh tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 12 noyabr 2020-ci il tarixli, 2(103)-5416/2020 nömrəli qətnaməsi ləğv edilsin və iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilsin. Qərar qətidir və qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.