Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-5666/2022 05.12.2022 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının İddiaçı cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinə qarşı iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın etibarsız hesab edilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Nurməmmədov Əhməd Güləhməd oğlu (məruzəçi), Hüseynov Abiddin Qabil oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs kimi "xxxx" KB ASC cəlb edilməklə) «əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın etibarsız hesab edilməsi» tələbinə dair 2(103)4008/2022 nömrəli mülki iş ü zrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 14 iyun 2022-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 5 dekabr 2022-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları 1. "xxxx" MMC-nin 12 avqust 2021-ci il tarixli 269 nömrəli Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatına əsasən Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, X1 küçəsi ev 9 A ünvanda yerləşən 0,0325 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsinin üzərində olan fərdi yaşayış evinin likvid dəyəri 45000 manat müəyyən edilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 2 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinə dair tərtib olunmuş xx.xx.2021-ci il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. Həmin mülki iş üzrə "xxxx" KB ASC mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişdir.
4. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, hazırda yaşadığı ünvan 2 ünvanda yerləşən 2 mərtəbəli fərdi yaşayış evi xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında ona məxsusdur. 2019-cu ildə evini girov qoyaraq "xxxx" KB ASC-dən kredit götürmüşdür. Krediti götürdükdən sonra ödəniş cədvəlinə uyğun olaraq vaxtı-vaxtında ödəmələri etmişdir. Lakin «COVİD-19» pandemiyası ilə əlaqədar olan xüsusi karantin rejimi elan olunduqdan sonra fəaliyyət göstərə bilməmiş və bu səbəbdən banka olan ödəmələrində çətinlik yaranmağa başlasa da, imkanı daxilində ödənişlər etmişdir. Buna baxmayaraq, bank pandemiya vəziyyətindən istifadə edərək ipotekaya qoyulmuş evini ələ keçirmək niyyətinə düşmüşdür. Gəncə şəhəri 5 saylı notariat ofisi tərəfindən 17 noyabr 2020-ci il tarixli, 8İ-6293 reyestr nömrəli icra qeydi aparılaraq tutmanın ipoteka predmeti olan ünvan 2 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi təklif olunmuşdur. Daha sonra isə Gəncə şəhəri üzrə İcra İdarəsinin məktubu əsasında cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən həmin evin qiymətləndirilməsi həyata keçirilmişdir. Lakin cavabdeh tərəfindən Gəncə şəhəri üzrə İcra İdarəsinə təqdim olunmuş xx.xx.2021-ci il tarixli «Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat»ında evin qiymətinin 45000 manat olduğu göstərilmişdir. Bu tamamilə absurd bir qiymətdir. Qeyd etdiyi kimi ev 2 mərtəbəli olmaqla minimum qiyməti 150000 manatdan yuxarıdır. Bu qiymət bankın sifarişi əsasında qəsdən bu qədər az göstərilmişdir ki, sonradan bank cüzi qiymətə evi özü alsın. 5. “S-Əmlak Qiymətləndirmə Ekspert Mərkəzi”-nin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyinə əsasən Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, X1 küçəsi ev 9 A ünvanda yerləşən 0,0325 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsinin üzərində olan fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 50000 manat, likvid dəyəri 45000 manat müəyyən edilmişdir.
6. Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 30 mart 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakim G.Əsədova) iddia tələbi rədd edilmiş, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilmişdir.
7. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunve riciliyin tələbləri pozulmamış, iddiaçının iddia ərizəsində göstərdiyi dəlillər öz təsdiqini tapmamışdır. İddiaçı qiymətləndirilmə barədə rəyin etibarsız hesab olmasını təsdiq edən hər hansı mötəbər sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir.
8. Belə ki, qanunvericiliyə əsasən qiymətləndirmənin nəticələri haqqında rəy Nazirlər Kabineti tərəfindən müəyyənləşdirilən qaydalar daxilində tərtib olunmalıdır. 9. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2021-ci il tarixli 269 nömrəli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatından görünür ki, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən tələblərinə riayət olunmuş, onun tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiymətini təyin edilmişdir.
10. Məhkəmə tərəfindən təkrar olaraq əmlakın bazar qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı qiymə tləndirmə təyin olunmuş, əmlakların dəyərinin iddia olunandan daha yüksək olduğu müəyyən edilməmişdir.
11. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydaları”nın 1.6 və 2.8-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 7 və 10-cu maddələri ilə əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
12. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
13. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddia tələbində qeyd edilən faktların hər biri açıq-aydın göz qabağında olsa da, məhkəmə heç bir araşdırma aparm adan, təqdim edilmiş sübutları qiymətləndirmədən, tamamilə əsassız və qanunsuz olaraq iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarmış və bununla da maddi və prosessual hüquq normalarını kobud surətdə pozmuşdur. Bundan başqa, məhkəmə araşdırması zamanı ipoteka predmeti olan evin bazar qiymətinin müəyyən edilməsi üçün mütəxəssis rəyi alınsa da, həmin rəydə də eynilə əvvəlki rəy kimi evin dəyəri faktiki dəyərindən ən azı 3-4 dəfə aşağı göstərilmişdir. Sözügedən rəydə mülkiyyətində olan 0,0325 ha torpaq sahəsinin dəyərinin 12000 manat, onun üzərində yerləşən evin dəyərinin isə 33000 manat olduğu göstərilmişdir ki, bu qiymətə heç Gəncədən kənarda da ev və torpaq yoxdur. Onun mülkiyyətində olan ev isə şəhərin mərkəzindən cəmi 5-10 dəqiqəlik piyada yol məsafəsində, özü də yeni salınan ərazilərdə d eyil, köhnə məhəllələrdə yerləşir və bu ərazidə olan evlərin qiyməti rəydə göstərilən gülünc məbləğlərdən qat-qat çoxdur. Elə əvvəlki mübahisələndirilən rəydə də həmin qiymət göstərilmişdir və bu səbəbdən də məhkəməyə müraciət etməli olmuşdur. Hesab edir ki, hər iki rəydə yalnız bankın mənafeyi baxımından çıxış edilmiş və rəylərin həqiqiliyi şübhə doğurur. Məhkəməyə təqdim edilən hazırki rəydə müqayisə aparılan bir neçə ev və torpaq sahəsi göstərilmişdir. Lakin təyin olunmuş qiymətə uyğun müqayisə edilən torpaq sahələri Gəncə şəhərinin inzibati ərazisində deyil, ətraf rayonların inzibati ərazisində yerləşir ki, aydındır ki həmin rayonlarda qiymət Gəncə şəhərində olan qiymətlərdən qat-qat aşağıdır. Şəhər daxilində göstərilən evlərin və torpaq sahələrinin qiyməti isə göründüyü kimi xeyli yük səkdir. Hətta ona məxsus olan ev müqayisə kimi göstərilmiş evlərin hamısından şəhərin mərkəzinə daha yaxındır. Bu səbəbdən də, məhkəməyə ünvan 2 ünvanda yerləşən 2 mərtəbəli fərdi yaşayış evinin, həmçinin evin yerləşdiyi torpaq sahəsinin bazar və likvid dəyərlərinin yenidən müəyyən edilməsi üçün müvafiq rəyinin alınması və rəyin verilməsinin Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə həvalə edilməsi barədə vəsatət vermişlər. Lakin çox təssüflər olsun ki, məhkəmə verilmiş vəsatəti heç bir əsaslandırma aparmadan rədd edərək əlavə araşdırma aparılmasına hər hansı bir lüzüm görməmiş və nəticədə sözügedən qanunsuz qətnaməni çıxarmışdır. Yuxarıda qeyd etdiyi kimi ona məxsus olan ev 2 mərtəbəli olmaqla çox g özəl kommunal şəraitə malikdir və onun minimum qiyməti 150000 manatdan yuxarıdır. Hesab edir ki, evin qiyməti bankın sifarişi əsasında qəsdən bu qədər az göstərilmişdir ki, sonradan bank cüzi qiymətə evi özü ala bilsın. Lakin məhkəmə sözügedən qətnaməni çıxaran zaman işin bu halını, yəni evi bankın özünün cüzi qiymətə almaq istəməsini və ona görə də verilən rəylərin reallığı əks etditməməsini aydınlaşdırmamışdır ki, bu da məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan faktiki haldır. Məhkəmə qətnamədə etibarsızlığı iddia olunan hesabatın qanunvericiliyə uyğun olaraq tərtib ediliyini göstərsə də, həmin hesabatda evin dəyərinin nəyin və hansı hesablama metodunun əsasında göstərilən məbləğdə müəyyən edilməsini sübuta yetirə bilməmişdir. Məhkəmə qətnamədə evin qiymətinin verilmiş rəylərə uyğun olduğunu göstərsə də, ən azından məhkəməyə təqdim edilmiş fotoşəkillərdən bunun heç də belə olmadığını və evin dəyərinin rəylərdə göstəriləndən dəfələrlə çox olduğunu açıqaydın görmək olur.
14. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının (bundan sonra – apellyasiya instansiyası məhkəməsi) 2(103)-4008/2022 nömrəli iş üzrə 14 iyun 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə (hakimlər Emin Mehdiyev (sədrlik edən və məruzəçi), Namiq Cəfərov və Xəyal Sarıyev) iddiaçının apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
15. Məhkəmə kollegiyası hesab etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi aidiyyatı maddi hüquq normalarına istinad edərək, iddianı rədd etməklə mübahisənin faktiki halları və tərəflərin münasibətləri ilə bağlı mahiyyə ti üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir.
16. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydaları”nın 1.6 və 2.8-ci, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 7 və 10-cu maddələri ilə əsaslandırmışdır. Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri
17. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin olunması barədə yeni qərar çıxarılmasını xahiş etmişdir.
18. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, qanunvericiliyin tələbinə əsasən məhkəmənin qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndi rilməsini təyin etmək hüququ var. İş materiallarında yenidən təyin edilmiş qiymətləndirmənin məhz ekspert tərəfindən həyata keçirilməsi görsənmir (bunun üçün Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin müvafiq şəhadətnaməsi alınmalıdır).
19. Məhkəmə mütəxəssis rəyini mötəbər sübut kimi qəbul etmişdir. Halbuki iddiaçının evinin dəyəri rəydə göstərilən məbləğdən dəfələrlə çoxdur. Həmin rəy sübut kimi qəbul edilməməli idi.
20. İddiaçı mübahisələndirilən evin, həmçinin evin yerləşdiyi torpaq sahəsinin bazar və likvid dəyərlərinin yenidən müəyyən edilməsi üçün müvafiq rəyinin alınması və rəyin verilməsinin Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə həvalə edilməsi barədə vəsat ət vermişdir. Məhkəmə vəsatəti rədd etməsini əsaslandırmamışdır.
21. İddiaçı şikayətini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337 və 340-cı, “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 8-ci, MPM-nin 88 və 102-ci maddələrinə istinad edərək əsaslandırmışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
22. Kassasiya şikayətinə etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu
23. Maddə
7. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır.
24. Maddə
10. Qiymətləndir mə fəaliyyətini həyata keçirərkən Azərbaycan Respublikasının qiymətləndirmə haqqında qanunvericiliyinə riayət etmək qiymətləndiricinin vəzifəsidir.
25. Ali Məhkəmənin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 24 noyabr 2021-ci il tarixli Qərardadı - “Borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında aidiyyəti məhkəmədə mübahisələndirilir. Hərrac keçi rildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilir”. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
26. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
27. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
28. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
29. Maddə 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
30. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və t ərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
31. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
32. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
33. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərind ən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır.
34. Maddə 418.3. Prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq olunmaması qətnamənin yaxud qərardadın ləğv edilməsi üçün o vaxt əsas ola bilər ki, bu pozuntu düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnsin və ya nəticələnə bilsin. Kassasiya baxışının hədləri
35. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməs inin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
36. Hazırkı kassasiya şikayətində qətnamə iddiaçı tərəfindən tam mübahisələndirildiyindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı bütövlükdə yoxlanılır. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
37. Məhkəmə kollegiyası məruzəçini dinləyib, iş materiallarını və kassasiya şikayətinin dəlillərini araşdıraraq hesab edir ki, aşağıdakı əsaslara görə kassasiya şikayəti qismən təmin olunmalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməklə iş yeni apellyasiya baxışına göndərilməlidir.
38. Belə ki, Gəncə şəhəri 5 saylı notariat ofisi tərəfindən verilmiş 17 noyabr 2020-ci il tarixli, 8İ-6293 reyestr nömrəli icra qeydinə əsasən "xxxx" KB ASC-yə olan 29085,68 manat borcuna görə iddiaçının mülkiyyətində olan və ipotekaya qoyulmuş ünvan 2 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinə tutma yönəldilmişdir.
39. Gəncə şəhəri üzrə İcra idarəsinin sifariş məktubuna əsasən ipotekanın predmeti olan yaşayış evinin ilkin satış qiymətinin müəyyən olunmasına dair ekspert müəssisəsi tərəfindən rəy verilmişdir. İddiaçı həmin qiymətləndirmə rəyini mübahisəlindirir.
40. Lakin iş mateiallarından həmin qiymətldəndirmə rəyi əsasında hərracın keçirilibkeçirilməməsi, qiymətləndirmə rəyinin hərrac prosesində, yaxud hərracdan sonra mübahisələndirilməsi müəyyən edilmir.
41. Halbuki bu halın müəyyən olunması işin baxılmasının məhkəmə aidiyyatı məsələsinin həlli, son olaraq düzgün qətnamə qəbul edilməsi üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edir.
42. Göründüyü kimi apellyasiya instansiyası məhkəməsi işə baxarkən nəticə üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən halı müəyyən etməmiş, bununla da prosessual qanunun tələblərini pozmuşdur. Ona görə də kassasiya şikayəti qismən təmin olunmalı, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli, iş yenidən baxılması üçün apellyasiya instansiyası məhkəməsinə göndərilməlidir. İşə yenidən baxılarkən bu Qərarın əsaslandırıcı hissəsində istinad olunan prosessual hüquq normalarının tələblərinə cavab verən əsaslandırılmış məhkəmə aktı qəbul edilməlidir.
43. Göstərilənlərə əsasən və MPM-in 416, 417 və 419-cu maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası Qərara aldı: İddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 2(103)-4008/2022 nömrəli mülki iş üzrə 14 iyun 2022-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin, iş yeni apellyasiya baxışına