Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-601/2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı Cavabdehnə qarşı mülki iş üzrə QƏRARİ Açar sözləri: mənzilin çatışmayan sahəsinə olan hüququn müdafiəsi 12.03.2025 Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının hakimləri Əhmədov Əhməd Abbas oğlu (məruzəçi), Həsənov Vüqar Təvəkgül oğlu və Şəfiyev İspəndiyar Əsəd oğlundan ibarət tərkibdə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 1 noyabr 2024-cü il tarixli, 2(103)5853/2024 saylı qətnaməsindən Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət tərəfindən verilmiş kassasiya şikayəti üzrə işə 12 mart 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı q əbul etdi. İşin halları: 1. xx.xx.2022-ci il tarixli, GH-A 5/002528 saylı Pordat müqaviləsinə əsasən, sifarişçi İddiaçı, podratçı isə "xxxx" MTK-dir.
2. Həmin “Müqavilə”nin 1.1-ci bəndinə əsasən, Bakı şəhəri, Tbilisi prospekti, 1054-cü məhəllədə "xxxx" MTK tərəfindən inşa edilən “X” çoxmərətəbəli yaşayış kompleksində, 5ci blok, 5-ci mərtəbədə yerləşən, “brut sahəsi” (mənzilin tikilən “brut sahəsi”: müqavilədə yazıldığı kimi) 144,50 kv.metr olmaqla, “net sahəsi” isə (Daşınmaz əmlakın dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən gələcəkdə veriləcək Çıxarışda əks olunan ümumi sahə) 133,01 kv.metr olan 3 otaqdan ibarət 15 saylı mənzili podratçı "xxxx" MTK-ti inşa edib, sifarişçi İddiaçı təhvil verməyi öhdəsinə götürmüşdür.
3. Həmin “Müqavilə”nin 1.2-ci bəndində “brut sahə”nin anlayışı verilmişdir. Sözüg edən bəndə əsasən mənzilin “brut sahəsi”nə bu Müqavilənin 1 saylı Əlavəsində göstərilmiş sxemdə xüsusi rənglə fərqləndirilmiş sahə daxilində olan yaşayış, yardımçı, eyvan sahələri və sxemə uyğun divaraltı sahə daxildir. Mənzilin “net sahəsi”nə isə yaşayış, yardımçı və eyvan sahələri daxildir.
4. Həmin “Müqavilə”nin 3.1-ci bəndinə əsasən, mənzilin ümumi dəyəri 158.950 manat olmaqla, mənzilin “brut sahəsi”nin 1 kv.metrinin qiyməti 1.100 manat; mənzilin “net sahəsi”nin (Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən gələcəkdə veriləcək Çıxarışda əks olunan sahə) 1 kv.metrinin qiyməti 1.195,02 manat müəyyən edilmişdir. Bu müqavilə üzrə mənzilin ümumi dəyəri mənzilin sahəsinin hesablanması qaydasından asılı olmayaraq 158.950 manat təşkil edir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları Birinci instansiya məhkəməsində icraat
5. İddiaçı (bundan sonra- iddiaçı) məhkəmədə Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə (bundan sonra- cavabdeh) qarşı iddia qaldıraraq, 26 avqust 2022-ci il tarixli, GH-A 5/002528 saylı müqaviləyə əsasən, Bakı şəhəri, Tbilisi prospekti, 1054-cü məhəllə, “Grand Hayat” çoxmərətəbəli yaşayış kompleksi, 5-ci blok, 5-ci mərtəbədə yerləşən 3 otaqlı, 15 saylı mənzilin təhvil verilməsinə borclu olduğu 144,50 kv.metr sahədən əskik olan və təhvil verilməyən 31 kv.metr sahənin ona təhvil verilməsi vəzifəsinin cavabdehin üzərinə qoyulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. İddiaçı, işin yuxarıda qeyd edilən faktiki hallarına istinad etməklə, tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, cavabdeh sözügedən müqaviləyə əsasən ona sahəsi 144,50 kv.metr olan mənzil satmalı ol duğu halda, faktiki olaraq Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən verilmiş Çıxarışa əsasən sahəsi 113,50 kv.metr olan mənzil satmış və nəticədə ona satılmış mənzilin ölçüsü müqavilədə qeyd edildiyindən 31 kv.metr az olmuş və ondan müqavilə bağlamaq adı altında, aldatma yolu ilə 31 kv.metr sahənin pulunu almışdır. Müqavilə üzrə aldadılaraq ödəməli olduğu 144,50 kv.metr sahədən həmin mənzilə Çıxarış əsasında aid olan faktiki sahəni, 113,50 kv.metr sahədən çıxdıqda, cəmi 31 kv.metr sahə qalır. Bundan əlavə, cavabdehə cəmi sahəsi 144,50 kv.metr mənzil sahəsi üçün ödədiyi 158.950 manat puldan, hər kv.metr sahə üçün 1.100 manat ödəməsini nəzərə alaraq, cavabdeh tərəfindən faktiki olmayan sahə üçün ondan artıq alınmış 31 kv.metr sahənin hər kv.metri üçün ödənilmiş pulun məbləği ümu milikdə 34.100 manat təşkil edir. Həmin məbləğ müqavilə bağlanan dövrdə cavabdeh tərəfindən real bazar dəyəri nəzərə alınmaqla müəyyən edilmişdir. Hazırda sözügedən mənzilin bazar qiyməti təmir nəzərə alınmadan 225.600 manat təşkil edir. Ona görə də cavabdeh müqavilə üzrə ona verməyə borclu olduğu 144,40 kv.metr sahəsi olan mənzildən ona təhvil verdiyi 113,50 kv.metr sahəsi arasında olan fərqi, yəni 31 kv.metr sahəni ona təhvil verməlidir.
7. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi, Məhkəmə Ekspertiza Mərkəzinin xx.xx.2024-cü il tarixli rəyinə əsasən, Bakı şəhəri, Tbilisi prospekti, 1054-cü məhəllədə inşa edilən “Grand Hayat” çoxmərtəbəli yaşayış kompleksi, 5-ci blok, 5-ci mərtəbədə yerləşən 15 saylı evin sahəsi 144.50 kv.metr təşkil edir. Həmin rəydə mənzilin sahəsinin 147.5 kv.metr olm ası qeyd edilsə də, məhkəmə həmin xüsusatı texniki səhv kimi qiymətləndirir. Belə ki, müqavilə üzrə mənzilin sahəsi 144.5. kv.metr təşkil edir.
8. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin 14 avqust 2024-cü il tarixli, e-2(004)372/2024 saylı qətnaməsi ilə (hakim F.Əlizadə) iddia təmin edilməmişdir.
9. Birinci instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, tərəflər arasında podrat müqaviləsi bağlanmışdır və həmin müqaviləyə əsasən cavabdeh müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, iddiaçı isə cavabdehə razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Ekspertin rəyinə görə, mübahisəli mənzilin sahəsi müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda 131.1 kv.metr, yardımçı, balkon sahələri və sxemə uyğun divaraltı sahəsi nəzərə alınmaqla 144.50 kv.metr təşkil edir.
10. Birinci insitansiya məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, sözügedən müqavilə üzrə mənzilin yardımçı, balkon sahələri və sxemə uyğun divaraltı sahəsi nəzərə alınmaqla 144.50 kv.metr olması əsas götürülərək cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliklərinin pozulması xüsusatı müəyyən edilmir. Yəni müqavilənin forması, məzmunu, iradə qüsurluluğu və subyektiv tərkibi ilə bağlıdır və göstərilən halların heç biri hazırkı podrat müqaviləsi üzrə mövcud deyildir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi eyni zamanda qeyd etmişdir ki, mübahisə predmeti olan mənzil iddiaçıya təhvil verilmişdir. Lakin, iddia tələbi üzrə iddia olunan əksik sahə üzrə ödənilmiş pulun geri qaytarılması deyil, məhz həmin sahənin təhvil verilməsi çıxış edir ki, bunun da icrası faktiki olaraq mümkün deyildir. Ona görə də iddia əsassız olduğundan r ədd edilməlidir.
12. Birinci instansiya məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini Mülki Məcəllənin 390.1, 752.1-ci, habelə Mülki Prosessual Məcəllənin 77.1, 119.1-ci maddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsindəki icraat
13. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsi, iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
14. İddiaçı apellyasiya şikayətini iddia ərizəsi ilə eyni məzmunda əsaslandırmış və əlavə olaraq qeyd etmişdir ki, birinci instansiya məhkəməsi işə baxarkən maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozmuş, iş üzrə əhəmiyyətli olan halları tam, hərtərəfli və obyektiv araşdırmamışdır.
15. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 1 noyabr 2024-cü il tarixli, 2(103)5853/2024 saylı qətnaməsi ilə (hakimlər N.Cəfərov (sədrlik edən və məruzəçi), İ.Şirinov və E.Kazımov) apellyasiya şikayəti təmin edilmiş, iş üzrə birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilmiş, iddia qismən təmin edilərək, müqavilə əsasında əldə edilmiş mənzilin çatışmayan ümumi sahəsinə görə 23.314,84 manatın cavabdehdən alınaraq iddiaçıya verilməsi və iddianın qalan hissədə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
16. Apellyasiya instansiya məhkəməsi gəldiyi nəticəni onunla əsaslandırmışdır ki, mənzil qüsurludur, yəni mənzilin sahəsinin müqavilədə göstərilən sahədən az olması mənzilin (əşyanın) qüsuru sayılır. Alqı-satqı zamanı “qüsurlu əşya vermə” deyildikdə alqısatqı müqaviləsinin predmetinin müqaviləyə uyğun gəlməməsi başa düşülür. Alqı-satqıya aid olan bu qayda podra ta da şamil olunur, çünki podratçının özünün əldə etdiyi materiallardan hazırladığı əvəz edilən əşyanı sifarişçiyə verməsinə alqı-satqı qaydaları tətbiq edilir. Müqavilədə “net sahə” adlandırılan ümumi sahə 133,01 kv.m göstərilsə də, reyestr çıxarışında ümumi sahənin 113,50 kv.m olduğu, yəni 19,51 kv.m əskik olduğu qeyd edilib. O cümlədən texniki pasportda da ümumi sahənin 113,50 kv.metr olduğu qeyd edilib. Bu isə onu təsdiq edir ki, müqavilənin predmeti müqaviləyə uyğun gəlmir.
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, “net sahə” yalnız müqavilədə göstərilən qaydada təyin edilməlidir, çünki qanunvericilikdə “net sahə” anlayışı yoxdur. Müqavilədə isə aydın şəkildə qeyd olunmuşdur ki, “net sahə” daşınmaz əmlakın dövlət reyestri xidməti tərəfindən gələcəkdə veriləcək çıxarışda əks olunan ümumi sahədir. Bu isə onu təsdiq etmişdir ki, cavabdeh üzərinə öhdəlik götürüb ki, iddiaçıya Reyestr Çıxarışında ümumi sahəsi 133,01 kv.metr göstərilən mənzil verəcək. “Net sahə” ekspertiza keçirilməklə müəyyən oluna bilməz, çünki cavabdeh ümumi sahənin ölçüsünə münasibətdə reyestr qeydinin həqiqiliyini mübahisələndirməyib, odur ki, dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. O, cümlədən cavabdeh etirazını onunla əsaslandıra bilməz ki, reyestr çıxarışı gələcəkdə veriləcəyinə görə müqavilə bağlanarkən çıxarışda göstəriləcək sahə dəqiq müəyyən oluna bilməz.
18. Belə ki, müqavilənin şərtləri tərəflərin istəyi ilə müəyyənləşdirilir, tərəflər isə öz istəkləri əsasında müqaviləyə belə şərt daxil ediblər ki, iddiaçı cavabdehə elə bir mənzil verəcək ki, gələcəkdə veriləcək reyestr Çıxarışında onun ümumi sahəsi 133,01 kv.metr göstəriləcək.
19. Göründüyü kimi, cavabdeh müqavilə ilə üzərinə götürdüyü öhdəliyi pozub, iddiaçıya ümumi sahəsi 19,51 kv.metr əskik olan mənzil verib. Müqavilədə qiymət müəyyən edilərkən “net sahədən” də istifadə olunub.
20. Apellyasiya instansiya məhkəməsi eyni zamanda qeyd etmişdir ki, iddiaçı əvvəlcə qüsurun əvəzsiz aradan qaldırılmasını, yəni əskik gələn sahənin ona naturada təhvil verilməsini tələb etmişdir. Apellyasiya icraatı zamanı cavabdehin nümayəndəsi bildirmişdir ki, cavabdehin sərəncamında iddiaçıya verilməsi mümkün olan belə sahə yoxdur. İddiaçı isə məhkəmənin sualına cavab olaraq bildirmişdir ki, əskik gələn sahənin naturada verilməsini və ya həmin hissənin dəyərinin pulla ödənilməsini təl əb edir. İddiaçı bu mövqeyini məhkəmənin təklifi əsasında yazılı şəkildə təqdim etmişdir.
21. Göründüyü kimi, iddiaçı həm də alış qiymətinin mütənasib olaraq azaldılmasını, yəni əskik sahəyə uyğun pul məbləğinin özünə qaytarılmasını tələb edir. İddiaçının bu mövqeyi iddianın dəyişdirilməsi sayılmır.
22. Belə ki, “iddianın dəyişdirilməsi” dedikdə iddianın strukturuna daxil olan elementlərdən hər hansı birinin dəyişdirilməsi başa düşülür. Hansı elementlərin iddianın strukturuna daxil olması isə “iddia” anlayışı nəzərə alınmaqla müəyyən olunur. “İddia” bir müdafiə vasitəsi olduğuna görə “iddianın əsası” deyildikdə müdafiə üçün əsas, “iddianın predmeti” deyildikdə müdafiə edilməli olan hüquq, azadlıq və ya qanuni mənafe, “iddianın məzmunu” deyildikdə tələb olunan müdafiə tədbiri başa düşülür. Hazırkı iddianın əsasını əşyanın qüsurlu olması faktı, iddianın predmetini qüsursuz əşyaya olan hüquq, iddianın məzmununu isə qüsurun aradan qaldırılması təşkil edir. Odur ki, qüsurun aradan qaldırılmasının forması (natura formasında, pulformasında və s.), o cümlədən həmin formanı ifadə etmək istifadə olunan rəqəmələr (sahənin ölçüsü, pulun miqdarı və s.) iddianın strukturuna daxil deyil. Belə növ iddialara münasibətdə mülki qanunvericiliyin göstərişi də bunu təsdiq edir: Zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbini təmin edərkən məhkəmə zərərin vurulması üçün məsuliyyət daşıyan şəxsin üzərinə işin hallarına uyğun olaraq zərərin əvəzini naturada ödəmək (eyni növlü və keyfiyyətli əmlak vermək, zədələnmiş əmlakı düzəltmək və i.a.) və ya vurulmuş zərərin əvəzini ödəmək öhdəliyi qoyur. Qüsur mahiyyə tcə zərərdir, məhkəmə isə zərərin əvəzinin hansı formada ödənilməli olmasını işin hallarına uyğun olaraq müəyyən etmək hüququna malikdir.
23. Beləliklə, qüsurun naturada aradan qaldırılması mümkün olmadığına görə mənzilin qiyməti mütənasib olaraq azaldılmalı, əskik olan 19,51 kv.metr ümumi sahəyə uyğun pul məbləği, yəni 1 kv.metrin qiyməti 1.195,02 manat olmaqla, 23.314,84 manat cavabdehdən alınaraq iddiaçıya qaytarılmalıdır.
24. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçı, bu tələbi irəli sürmək üçün müddəti ötürməmişdir. Belə ki, əgər əşya üçün qarantiya və ya yararlılıq müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, alıcı əşyanın qüsurları ilə bağlı tələbləri həmin əşyanın alıcıya verildiyi gündən 2 il ərzində və ya alqı-satqı müqaviləsi ilə nəzərdə tutulmuş daha uzun müddətd ə irəli sürə bilər. Müqavilə xx.xx.2022-ci ildə bağlanıb, iddiaçının mülkiyyət hüququ xx.xx.2022-ci il tarixdə qeydə alınıb, iddia isə məhkəməyə xx.xx.2023-cü il tarixdə verilib.
25. Apellyasiya insitansiyası məhkəməsi eyni zamanda qeyd etmişdir ki, sözügedən müqavilənin bağlandığı tarixilə iddianın məhkəməyə verildiyi tarix arasında 1 il 2 aylıq müddət vardır. Qanunda göstərilən 2 illik müddətin axımı əşyanın verildiyi gündən başlayır, əşya isə müqavilə bağlandıqdan sonra verilir.
26. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi öz hüquqi mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 398.1, 419.2, 587.1, 1115-cimaddələrinə istinad etməklə əsaslandırmışdır. Kassasiya instansiyası məhkəməsində icraat Kassasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinin dəlilləri
27. Cava bdeh (vəkil Nümayəndə2) kassasiya şikayəti verərək, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qüvvədə saxlanılmasını xahiş etmişdir.
28. Kassasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddiaçı müqavilə bağlayarkən müqavilədə mənzilin sahəsi barədə ətraflı məlumat almış və müqavilənin tərkib hissəsi olan sxem layihədə otaqların sahəsinin neçə kv.metr olduğunu bilmişdir. Həmin sahələr “azaltma əmsalları” tətbiq olunmadıqda faktiki olaraq yerindədir və mülki iş materiallarında olan ekspert rəyi ilə sübuta yetirilir. Podratçı müqavilə ilə razılaşdırılmış mənzili təhvil vermiş və öhdəliyini tam icra etmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi nəzərə almamışdır ki, cavabdeh gələcəkdə inzibati orqanın verəcəyi sənə din məzmununa öhdəlik götürə bilməzdi. Podratçı müqavilə dəyərini hesablayarkən mənzilin faktiki sahəsinə çəkdiyi smeta xərclərini nəzərə alaraq mənzilin hər kvadrat metrinin satış dəyərini razılaşdırmışdır və “azaltma əmsalları”nın tətbiq edilməsi mənzilin sahəsinin real ölçülərindən az həcmdə hesablanmasına və nəticədə podratçının çəkdiyi xərclərin itirilməsinə, həddən artıq ziyana düşməsinə səbəb olar. Məhkəməyə təqdim edilmiş apellyasiya şikayətinə etirazda cavabdeh tərəfindən qeyd edilsə də məhkəmə buna münasibət bildirməmiş, müqaviləni səhv təfsir etmiş və nəticədə düzgün olmayan qətnamə qəbul etmişdir. Məhkəməyə cavabdeh tərəfindən təqdim edilmiş apellyasiya şikayətinə yazılı etirazda yeni sübutların qəbul edilməsinə etirazımız olduğu halda, apellyasiya instansiyası məhkəməsi buna h eç bir münasibət bildirməyərək iddiaçı tərəfindən apellyasiya instansiyası məhkəməsinə təqdim edilmiş (apellyasiya şikayəti ilə birgə elektron məhkəmə sisteminə yerləşdirilmiş) Reyesterdən Çıxarışı sübut qismində qəbul etmiş və yalnız həmin sübuta əsaslanaraq qətnamə çıxarmışdır. Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri Kassasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
29. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
30. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi v ə ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
31. Maddə 398.1. Müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir. Qanunda nəzərdə tutulmuş hallarda müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilən və ya tənzimlənən qiymətlər (tariflər, normalar, dərəcələr və s.) tətbiq edilir.
32. Maddə 419.2. Müqavilənin standart şərtləri təfsir edilərkən rast gəlinən bütün qeyri-müəyyənliklər, onları özündə əks etdirən şərtlərin müqaviləyə daxil edilməsini təklif etmiş tərəfin ziyanına (əleyhinə) təfsir edilir.
33. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən vəvəzifələrini icra ed ərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
34. Maddə
442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarlavə ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
35. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur.
36. Maddə 443.2. Zərər bu Məcə llənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
37. Maddə 752.1. Podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
38. Maddə 759.2. Əgər sifarişçi tərəfindən müqaviləyə bilavasitə podratçının hərəkətləri (hərəkətsizliyi) nəticəsində baş verən və ya həmin hərəkətlərlə bağlı olan səbəbə görə xitam verilərsə, podratçı yalnız yerinə yetirilmiş işin haqqını tələb edə bilər, bu şərtlə ki, sifarişçinin həmin işlərə hansısa marağı olsun.
39. Maddə 762.1. Podratçı sifarişçi üçün podratı elə icra etməlidir ki, podratın nəticəsi qüsurlardan, üçüncü şəxslərin hüquqlarından və ya iddialarından azad olsun.
40. Maddə 762.2. Podratın nəticəsi şərtləşdirilmiş keyfiyyətə uyğun gəlir sə, qüsurlardan azad sayılır. Keyfiyyət şərtləşdirilmədikdə podratın nəticəsi müqaviləyə uyğun istifadə və ya adi istifadə üçün yararlı olduğu halda qüsurlardan azad sayılır.
41. Maddə 762.3. Podratçının sifariş edilmiş podrat nəticəsini deyil, başqa podrat nəticəsini təqdim etməsi və ya podratı kəmiyyətcə yerinə yetirməməsi, əgər bunu icra əvəzinə qəbul etmək açıq-aşkar mümkün deyildirsə, qüsurlara bərabər tutulur.
42. Maddə 763.1. Əgər məmulatın qüsuru vardırsa, sifarişçi əlavə icra tələb edə bilər. Podratçı öz seçimi ilə ya qüsuru aradan qaldıra bilər, ya da yeni məmulat hazırlaya bilər.
43. Maddə 1115. Zərərin əvəzinin ödənilməsi tələbini təmin edərkən məhkəmə zərərin vurulması üçün məsuliyyət daşıyan şəxsin üzərinə işin hallarına uyğun olaraq zərərin əvəzini naturada ödəmək (eyni növl ü və keyfiyyətli əmlak vermək, zədələnmiş əmlakı düzəltmək və i.a.) və ya vurulmuş zərərin əvəzini ödəmək öhdəliyi qoyur. Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi
44. Maddə 59.2. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olmaqla hesablanır.
45. Maddə 59.3. Yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi bayır və ara divarlarının, habelə məhəccərlərin yerləşdiyi sahələr nəzərə alınmadan hesablanır. Sobanın (buxarının) yerləşdiyi sahə də mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
46. Maddə 14.1. məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir.
47. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
48. Maddə
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
49. Maddə 407.2. Kassasiya şikayətində işin hallarının sübut olunmamasına, məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün əhəmiyyətli olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmamasına və yaxud qətnamə və qərardadda ifadə olunan nəticələrin işin faktiki hallarına uyğun olmamasına istinad etməyə yol verilmir.
50. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır. Kassasiya baxışının hədləri
51. Qanunun tələbinə görə, kassasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırmır. Lakin apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq olunub-olunmamasını yoxlamaq zərurətindən irəli gələrək, iş materiallarında olan, aşağı instansiya məhkəmələri tərəfindən qəbul edilərək işə əlavə olunmuş, araşdırılmış və (və ya) müəyyən edilmiş sübutlara və hüquqi faktlara istinad edilməsi kassasiya instansiyası məhkəməsinin faktiki halları araşdırması kimi qiymətləndirilməməlidir.
52. Hazırkı kassasiya şikayətində cavabdeh qətnaməni iddianın təmin olunan hissəsində mübahisələndirdiyindən, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin aktı kassasiya şikayətinin dəlilləri hüdudlarında yalnız mübahisələndirilən hissədə yoxlanıldı. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
53. Kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işin hallarını müəyyən edib, sübutlara düzgün hüquqi qiymət vermiş olsa da, sözügedən mənzilin çatmayan ümumi sahəsini və həmin sahəyə görə cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulmalı olan zərərin məbləğini düzgün müəyyən etməyib.
54. Belə ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işin hallarını nəzərə alaraq qeyd etmişdir ki, sözügedən mənzil qüsurludur, yəni mənzilin sahəsinin yuxarıda qeyd olunan müqavilədə göstərilən sahədən az olması mənzilin (əşyanın) qüsuru sayılır. Alqı-satqı zamanı “qüsurlu əşya vermə” dedikdə- alqı-satqı müqaviləsinin predmetinin müqaviləyə uyğun gəlməməsi başa düşülür. Alqı-satqıya aid olan bu qayda podrata da şamil olunur, çünki podratçının özünün əldə etdiyi materiallardan hazırladığı əvəz edilən əşyanı sifarişçiyə verməsinə alqı-satqının qaydaları tətbiq edilir (Mülki məcəllənin 752.2-ci maddəsi).
55. Kassasiya instansiyası məhkəməsi, sözügedən mənzilin qüsurlu, yəni mənzilin sahəsinin yuxarıda qeyd olunan müqavilədə göstərilən sahədən az olması barədə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin gəldiyi nəticə və hüquqi mövqeyi ilə razılaşır, lakin apellyasiya instansiy ası məşkəməsinin mənzilə dair Reyestr Xidməti tərəfindən iddiaçının adına verilmiş Reyestrdən Çıxarışa, habelə Texniki Pasporta istinad edərək, müqavilədə mənzilin “net sahə” adlandırılan ümumi sahənin 113,50 kv.metr, yəni 19,51 kv.metr əskik olması barədə gəldiyi nəticə ilə razılaşmır.
56. Əvvəla, Mülki Məcəllənin 752.1-ci maddəsinə əsasən, podrat müqaviləsinə görə podratçı müqavilədə nəzərdə tutulan işi icra etməyi, sifarişçi isə podratçıya razılaşdırılmış muzd ödəməyi öhdəsinə götürür.
57. Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59.3-cü maddələrinin mənasına görə, yaşayış binalarında mənzillərin ümumi sahəsi otaqların, yerləşgələrin (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri), habelə lociyaların, eyvanların, şüşəbəndlərin və terrasların sahəsi də daxil olma qla hesablandığı halda, bayır, ara divarları, habelə məhəccərlərin, sobanın (buxarın) yerləşdiyi sahələr mənzilin ümumi sahəsinə aid edilmir.
58. Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 07 saylı qərarı ilə təsdiq olunmuş “Tikinti obyektlərinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”nın 3.8-ci bəndinə əsasən, mənzillərin ümumi sahəsi- yaşayış otaqların, köməkçi otaqların (sanitar qovşağı, mətbəx, dəhliz, yığnaq yeri) sahələrinin, eləcə də balkon, lociya, terras, şüşəbənd və eyvanların azaltma əmsallara vurulmuş sahələrinin məcmusundan ibarətdir. Mənzillərin ümumi sahəsi hesablanarkən balkon və terrasların sahələri - 0,3; şüşəbənd və lociyalar - 0,5; eyvanlar (verandalar) isə -1,0 azaltma əmsallarına vurulmaqla hesablanır.
59. İşə əlavə edilmiş ekspert rəyi ilə müəyyən olunur ki, mənzilin faktiki “net sahəsi”, yəni yaşayış, yardımçı, eyvan sahələri daxil olmaqla, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda, sahəsi 131,1 kv.metr; habelə mənzilin faktiki “brut sahəsi” yaşayış, yardımçı, balkon sahələri və sxemə uyğun daxili divaraltı sahələr nəzərə alınmaqla sahəsi 144,05 kv.metr təşkil edir.
60. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi, sözügedən mənzildə iki balkonun olmasını, müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda, faktiki olaraq balkondan birinin sahəsinin 2,8 kv.metr; digərinin sahəsinin isə 22,5 kv.metr olmasını və müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda mənzilin faktiki “net sahəsi”nin cəmi-131,1 kv.metr, azaltma əmsalları tətbiq olunduqda isə mənzilin “net sahəsi”nin cəmi-113,5 kv.metr olmasını nəzərə almayıb. Halbuki, Reyestr Xidməti tərəfindən sözügedən mənzilə dair iddiaçının adına verilmiş 28 sentyabr 2022-ci il tarixli Texniki Pasportda və Reyestrdən Çıxarışda mənzilin 113,5 kv.metr ümumi sahəsi məhz müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmaqla müəyyən edilib. Yəni, mənzilin sahəsi 2,8 kv.metr olan balkonu 0,3 azaltma əmsalına vurulmaqla sahəsi 0,8 kv.metr; sahəsi 22,5 kv.metr olan balkonu isə 0,3 azaltma əmsalına vurulmaqla sahəsi 6,8 kv.metr müəyyən edilməklə azalıb.
61. Belə olan halda nəzərə alınmalıdır ki, mənzilin balkonlarının faktiki (2,8 və 22,5 kv.metr) sahələrinin 0,3 azaltma əmsallarına vurulması sifarişçinin mənafeyinə zidd olduğu kimi, həmin balkonların sahələrinin 0,3 azaltma əmsallarına vurulmaması, yəni həmin sahələrin azaltma əmsalına vurulmaqla faktiki ölçülərindən az həc mdə hesablanması da podratçının mənafeyinə uyğun olmaz.
62. Digər tərəfdən, tərəflər arasında bağlanmış müqavilənin 1.1-ci bəndində mənzilin “net sahəsi”nə yaşayış, yardımçı, eyvan sahələri daxildir və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidməti tərəfindən gələcəkdə veriləcək Çıxarışda əks olunan 133,01 kv.metr ümumi sahə isə müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmamaqla müəyyən edilib.
63. Bu baxımdan kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, müvafiq azaltma əmsalına vurulduqdan sonra mənzilin azalmış ümumi sahəsini nəzərə almadan, apellyasiya instansiyası məhkəməsinin Reyestrdən Çıxarışda və Texniki Pasportda mənzilin ümumi sahəsinin 113,50 kv.metr olmasına əsaslanaraq, əskik sahənin 19,51 kv.metr olmasını müəyyən etməsi, yuxarıda sadalanan normaların tələblərinə uyğun hesab edilə bilm əz.
64. Göründüyü kimi, sözügedən müqavilədə mənzilin “net sahə” adlandırılan ümumi sahəsi 133.01 kv.metr göstərilsə də, cavabdeh iddiaçıya faktiki, yəni müvafiq azaltma əmsalları tətbiq olunmadıqda ümumi sahəsi 131,1 kv.metr; müvafiq azaltma əmsalları tətbiq oluqduqda isə Reyestr Çıxarışında və Texniki Pasportda göstərildiyi kimi ümumi sahəsi 113,50 kv.metr olan mənzil satıb. Yəni, iddiaçıya satılmış mənzilin əskik sahəsi əslində 19,51 kv.metr deyil, 1,91 kv.metr olub. Bu isə onu təsdiq edir ki, müqavilənin predmeti həqiqətən müqaviləyə uyğun gəlmir və cavabdeh müqavilə ilə üzərinə götürdüyü öhdəliyi pozub və iddiaçıya ümumi sahəsi 1,91 kv.metr əskik olan mənzil satıb.
65. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin qeyd etmişdir ki, sözügedən müqavilədə qiymət müəyyən edilərkən “net sa hə”dən istifadə olunub. Belə ki, müqavilədə göstərilir ki, “net sahə”nin 1 kv.metrinin qiyməti 1.195,02 manat təşkil edir. Mənzilin ümumi qiyməti olan 158.950 manat (bölünən) 1 kv.metrin qiyməti olan 1.195,02 manata (bölən) bölündükdə 133,01 (qismət) alınır. Müqavilədə mənzilin “net sahəsi”nin məhz 133,01 kv.metr olduğu qeyd olunur.
66. Ona görə də kassasiya instansiyası məhkəməsi sözügedən mənzilin əskik sahəsinin qiymətinin hesablanmasında apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır və hesab edir ki, “net sahə” mənzilin əskik sahəsinin qiymətinin müəyyənləşdirilməsində meyar kimi götürülməlidir.
67. Yuxarıda göstərilənləri nəzərə alaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi hesab edir ki, sözügedən mənzilin “net sahəsi” 113.50 kv.metr deyil, faktiki olaraq 131,1 kv.metrdir, y əni cavabdeh iddiaçıya müqavilədə göstərilən sahədən 19,5 kv.metr deyil, 1,91 kv.metr əskik sahəsi olan mənzil satıb, pul hesabı ilə isə 23.314,84 manat deyil, (1,91 x 1.195,02) 2.282,48 manat “net sahə” əskikidir.
68. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmçinin düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, hazırkı mübahisə “mənzilin sahəsi” və “qiyməti” anlayışları nəzərə alınmaqla həll olunmalıdır. Mənzilin sahəsinin hesablanma qaydasını isə dövlət müəyyən edir. Bu hesablama Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi Kollegiyasının 04 dekabr 2012-ci il tarixli, 07 saylı Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması Qaydaları”na əsasən aparılır. Müqavilə azadlığı tərəflərə həmin qaydaları dəyişmək hüququ vermir. Lakin, tərəflər qiyməti müəyyən etməkdə azaddırlar. Belə ki, müqavilənin icrası tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilmiş qiymət üzrə ödənilir (Mülki Məcəllənin 398.1-ci maddəsi).
69. Beləliklə, kassasiya instansiyası məhkəməsi, cavabdehin kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə qismən razılaşır və hesab edir ki, iddia olunan qüsurun naturada aradan qaldırılması mümkün olmadığına görə, iş üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsinə qismən- müqavilə əsasında əldə edilmiş mənzilin çatışmayan ümumi sahəsinə görə 23.314,84 manatın cavabdehdən alınıb iddiaçıya verilməsi hissəsində dəyişiklik edilməli, mənzilin əskik sahəsinin qiyməti mütənasib olaraq azıldılmalı, əskik olan 1,91 kv.metr ümumi sahəyə uyğun pul məbləği, yəni 1 kv.metrinin qiyməti 1.195,02 manat olmaqla, 2.282,48 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya qaytarılmalı və qalan müb ahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
70. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq, kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: Cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətin kassasiya şikayəti qismən təmin edilsin. İş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının 1 noyabr 2024-cü il tarixli, 2(103)-5853/2024 saylı qətnaməsinə qismən - müqavilə əsasında əldə edilmiş mənzilin çatışmayan ümumi sahəsinə görə 23.314,84 manatın cavabdeh "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətindən alınıb İddiaçı verilməsi hissəsində dəyişiklik edilsin və həmin məbləğ 2.282,48 manat müəyyən edilsin. Qalan mübahisələndirilən hissədə qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qə