Azərbaycan Respublikası adından QƏRAR Bakı şəhəri İş № 2(102)-773/2025 15.04.2025 ALİ MƏHKƏMƏ Azərbaycan Respublikası adından Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsi Mülki kollegiyasının İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh2nə iş üzrə QƏRARİ Açar sözlər: hərracın nəticələrinin mübahisələndirilməsi Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər X8 (məruzəçi), Babayev Zəki Baba oğlu və Əliyev Zaur Əli oğlundan ibarət tərkibdə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və Cavabdeh2 MMC-yə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində Yasamal Rayon İcra Şöbəsi və X9 cəlb edilməklə) “protokolun və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(1 03)6295/2024 nömrəli, 4 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş kassasiya şikayətinə 15 aprel 2025-ci il tarixdə Ali Məhkəmənin inzibati binasında yazılı icraat qaydasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları:
1. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədinə əsasən cavabdeh X4 180000 ABŞ dolları (ödəniş günü rəsmi məzənnəyə uyğun olaraq Azərbaycan manatı ilə) məbləğində borc, hüquqi yardıma görə 50 manat və ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun tutularaq iddiaçı X10 ödənilməsi müəyyən edilmişdir.
2. X13 xx.xx.2021-ci il tarixdə vəfat etmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi üzrə tələbkar X13 vərəsəsi İddiaçı ilə əvəz edilmişdir.
3. Bakı Apellyasi ya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi borclu tərəfindən könüllü icra edilmədiyindən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, A. Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən qeyri-yaşayış sahəsinin X5 paylı mülkiyyətində olan 104 kv.m olan hissəsinə tutma yönəldilmişdir.
4. Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli hesabatına əsasən əmlakın bazar dəyəri 364.000 manat müəyyən edilmiş, əmlak bu qiymətlə açıq hərraca çıxarılmış, xx.xx.2023-cü il tarixli yekun Protokola əsasən xx.xx.2023-ci il, saat 10:00-a təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır.
5. İddiaçının sifarişi ilə tərtib edilmiş "xxxx" Audit MMC-nin mülkiyyətin qiymətləndirilməsinə dair “Audit aktı”nda sözügedən qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 239200 manat göstərilmişdir. İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları: a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və Cavabdeh2 MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh2 MMC-nin ünvan 1 ünvanında yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinə dair hərracın baş tutmaması haqqında 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokolu və Cavabdeh1 MMC-nin QXM 3479 nömrəli 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
7. İddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş hesabatda göstərilmişdir ki, sözügedən ünvanda (qeyri-yaşayış binasında) qiymətləndirmə şirkəti "xxxx" MMC tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixində 19 kv.m q eyri-yaşayış sahəsi qiymətləndirilmiş və 1 kv.m-nin bazar dəyəri 3947 manat olaraq göstərilmişdir. Halbuki, mütəxəssisin istinad etdiyi digər rəydə eyni binadakı başqa əmlakın 1 kv.metri 3947 manat qiymətləndirilmişdir. Mübahisələndirilən rəyi tərtib edərkən mütəxəssis qeyd edilən tələblərə riayət etməmiş, daşınmaz əmlakın göstəricilərini, keyfiyyətini, faydalılıq dərəcəsini bazar nöqteyi nəzərindən araşdırmamışdır. Hesabatda heç bir başqa mənbəyə istinad edilməmişdir, başqa sənədlə, məlumatla hesabat əsaslandırılmamışdır. Hazırkı hesabat qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmamışdır. İddiaçının sifarişinə əsasən "xxxx" MMC tərəfindən X5 mülkiyyətində olan ünvan 2-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinin bazar dəyərinin qiymətləndirilməsinə dair audit yoxlaması apar ılmışdır. "xxxx" MMC tərəfindən təqdim edilən “Mülkiyyətin qiymətləndirilməsinə dair” 14 oktyabr 2023- cü il tarixli audit aktına əsasən qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyərinin 1 kv.m üçün 2100-2400 manat müəyyən edilməklə 1 kv.m-nin orta bazar dəyəri 2300 manat olmuşdur. Ümumi bazar dəyəri 104 kv.m x 2300 manat = 239200 manat müəyyən edilmişdir. Cavabdeh Azərbaycan Respublikası X2 Əmlak Hərrac Mərkəzi tərəfindən təqdim edilmiş xx.xx.2023-cü il tarixli 22/8/23 nömrəli məktubda bildirilmişdir ki, “Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli (xx.xx.2021-ci il tarixdə verilmiş) icra vərəqəsinə əsasən, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin xx/xx182225/5140888 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, ünvan 2 ünvanında yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinə dair açıq hərrac “Əmlakın açıq hərracda satışı üzrə hərracın təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsinin prosedur Qaydaları” na müvafiq olaraq təşkil olunmuş, lakin sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən ilkin hərrac baş tutmamış, bununla əlaqədar olaraq tərəflərindən hərracın baş tutmamasına dair 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokol tərtib olunmuşdur.” İlkin hərracın baş tutmamasına dair 01/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokolun əsli tələbkar İddiaçı təqdim olunmamışdır. Protokolun əslinin tələbkara təqdim edilməsi barədə ərizə ilə Yasamal Rayon İcra şöbəsinə və Əmlak Hərrac Mərkəzinə müraciət edilmişdir, lakin müraciətləri cavablandırılmamış, protokolun əsli təqdim edilməmişdir.
8. Cavabdeh2 MMC məhkəməy ə İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 MMC və Cavabdeh2 MMC-yə qarşı “protokolun və qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsinə etiraz təqdim edərək, etirazında qeyd etmişdir ki, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli (xx.xx.2021ci il tarixdə verilmiş) icra vərəqəsinə əsasən, Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin 17/72- 182225/514088 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli sifarişi üzrə, ünvan 1 ünvanında yerləşən 280 kv.metr qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.metr hissəsinin açıq hərracda satılması Cavabdeh2 MMC-yə sifariş olunmuşdur. İlkin hərracın keçirilməsi ilə bağlı elan xx.xx.2023-cü il tarixində kütləvi informasiya vasitəsi statuslu “Birjanyus” X3 (Portalında) (www.birjanews.az) dərc olunmuş və həmin elan hərrac təşkila tçısının rəsmi internet səhifəsində (“E-herrac.com”) yerləşdirilmişdir. 07 noyabr 2023-cü il tarixinə saat 10:00-a (növbəlik qaydasında) təyin edilmiş ilkin hərrac hərracın iştirakçısı olmaması səbəbindən baş tutmamışdır. Açıq hərrac “Əmlakın açıq hərracda satışı üzrə hərracın təşkili, keçirilməsi və nəticələrinin rəsmiləşdirilməsinin prosedur Qaydalar”ına müvafiq olaraq təşkil olunmuş, lakin sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən ilkin hərrac baş tutmamış, bununla əlaqədar olaraq tərəflərindən hərracın baş tutmamasına dair 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokol tərtib olunmuşdur. Nəzərə çatdırılır ki, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 53.3-cü maddəsinin tələbinə görə borclunun əmlakı Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş əm təə birjaları nəzdində yaradılan və bu cür əməliyyatlar aparmaq hüququna malik olan ixtisaslaşdırılmış müəssisələr tərəfindən hərrac yolu ilə satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana (notariusun icra qeydi isə tələbkara) qaytarılır. Göstərilənləri nəzərə alıb açıq hərracda satılmayan yuxarıda sözügedən əmlakın tələbkara təklif olunmasının təmin edilməsi məqsədi ilə 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli hərracın baş tutmamasına dair yekun protokol müşayiət məktubuna qoşma ilə sifarişçi İcra Şöbəsinə göndərilmişdir. Yuxarıda sadalanan xüsusatlardan, eləcə də etiraz mülahizələrinə əlavə edilən sənədlərdən görünür ki, hərracın təşkilatçısı tərəfindən hərracın keçirilməsi zamanı hər hansı qanun pozuntusuna yol verilməmiş, hərracın vaxtı, yeri və s. barədə tələbkara, eləcə də borcluya onların Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2( 103)-6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsində göstərilən ünvanlarına (eləcə də iddiaçının hazırkı iddia ərizəsində göstərdiyi qeydiyyat ünvanına) müvafiq bildirişlərin göndərilməsi hərracın təşkilatçısı tərəfindən təmin olunmuşdur. Qeyd olunan xüsusatlardan, eləcə də istinad olunan sənədlərdən görünür ki, yuxarıda sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən hərrac qanuni və əsaslıdır. Odur ki, həmin hərracın nəticələrinə dair tərtib və təsdiq olunmuş yekun protokolun etibarsız sayılmasına hər hansı hüquqi əsas yoxdur.
9. Məhkəmə iclasında iştirak edən mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üç üncü şəxs X5 nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə2 izahatında bildirmişdir ki, iddia tələbini qəbul etmir. Qarşı tərəf hərracın keçirilməsi ilə bağlı məlumatlı olmuşdur. Qiymətləndirmə rəyi digər iş üzrə mübahisələndirilmiş, iddiaçının şikayət ərizəsi təmin edilməmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki kollegiyasının qərardadı ilə Bakı Şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsi tərəfindən qəbul edilmiş qərardad dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Həmin qərardad preyudisial xarakter daşıyır.
10. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli, 9/9xx-xx/1041 nömrəli ekspert rəyinə əsasən ünvan 2-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji qeyri-yaşayış sahələrinin m övcud bazar dəyəri 374400 (104 kv.m x 3600 man) manat müəyyən edilmişdir. 11.Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra-məhkəmə) 17 sentyabr 2024- cü il tarixli, 2(004)-604/2024 saylı qətnaməsi ilə (sədrlik edən-Kərim Xudayev) iddia rədd edilmişdir.
12. Məhkəmə tərəfindən ünvan 2-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinin bazar qiymətinin müəyyən olunması ilə bağlı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyinin alınması təmin edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyindən görünür ki, ünvan 2-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəs inə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji qeyri-yaşayış sahələrinin mövcud bazar dəyəri 374400 (104 kv.m x 3600 man) manat müəyyən edilmişdir. Göründüyü kimi, mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli, QXM3479 nömrəli qiymətləndirmə hesabatı ilə müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (364000 manat) hazırki Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024- cü il tarixli ekspert rəyində müəyyən edilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (374400 manat) arasında kəskin fərq yoxdur, əksinə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyində göstərilən məbləğ 10400 manat artıqdır. Qeyd edilənlər və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzi nin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyi də təsdiq edir ki, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamış, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən tələblərinə riayət olunmuş, onun tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmişdir
13. Məhkəmə həmçinin iddia tələbini “Cavabdeh2 MMC-nin hərracın baş tutmaması haqqında 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokolunun etibarsız hesab edilməsi” hissəsində də əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, yuxarıda sadalanan xüsusatlardan, eləcə də iş materiallarından görünür ki, hərracın təşkilatçısı tərəfindən hərracın keçirilməsi zamanı hər hansı qanun pozuntusuna yol verilməmiş, hərracın vaxtı, yeri və s. barədə tələbkara, eləcə də borcluya onların Ba kı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)- 6492/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsində göstərilən ünvanlarına (eləcə də iddiaçının hazırkı iddia ərizəsində göstərdiyi ünvanına - ünvan 3 hərracın təşkilatçısı tərəfindən təmin olunmuşdur. Qeyd olunan xüsusatlardan, eləcə də istinad olunan sənədlərdən görünür ki, yuxarıda sözügedən hərrac sifarişi üzrə keçirilən hərrac qanuni və əsaslıdır. Odur ki, həmin hərracın nəticələrinə dair tərtib və təsdiq olunmuş yekun protokolun etibarsız sayılmasına hər hansı hüquqi əsas yoxdur.
14. Məhkəmə əlavə etmişdir ki, iddiaçı iddiasını əsaslı edən müvafiq sübutlarını məhkəməyə təqdim edə bilməmiş, mövcud sübutlar məhkəmədə araşdırılmış və qarşılıqlı tədqiq edilmiş işin faktiki halları ilə tam olaraq öz hüquqi təsdiqini tapmamışdır. İddiaçı qiymətlən dirmənin düzgün keçirilməməsini, hərracın keçirilməsi barədə onlara məlumat verilməməsini qeyd etsə də, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamış, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin tələblərinə riayət olunmuş, qanunvericiliyin tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmiş, habelə iş materiallarında olan sənədlərlə ilkin hərracın keçirilməsi barədə hərrac təşkilatı tərəfindən hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirilmiş və bu barədə iddiaçıya sifarişli poçt göndərişi (məktubu) ilə bildiriş göndərilmişdir. Odur ki, Cavabdeh1 MMC tərfindən qiymətləndirmə və Cavabdeh2 MMC tərəfindən hərrac qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş qaydalara əməl edilməklə həyata keçirilmişdir. Cavabdeh 2 MMC-nin ünvan 2 ünvanında yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsinə dair hərracın baş tutmaması haqqında 101/23 saylı, 07 noyabr 2023-cü il tarixli yekun protokolunun və Cavabdeh1 MMC-nin QXM 3479 nömrəli 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatının etibarsız hesab edilməsi üçün iş üzrə qanuni əsaslar mövcud deyildir.
15. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 414.2, 414.3, 415.5, 416.1, 416.2-ci; “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 51.1, 53.2, 61.1, 61.2-ci; Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 5 və 7-ci; Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydalarının 1, 1.6, 2.8-ci hissəsi və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 82.3, 88, 119, 216- 220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır. b) Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat
16. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
17. Apellyasiya şikayətində qeyd edilmişdir ki, qiymətləndirici başqa mənbəyə (müqaviləyə, elana) istinad etməmiş və faktiki olaraq, özü müstəqil tədqiqat aparmamış və başqa qiymətləndirmə rəyinə istinad edərək işini bitmiş hesab etmişdir. Mütəxəssisin qiymətləndirmə rəyində sadəcə eyni binada yerləşən başqa sahənin icra məmurunun qərarına əsasən başqa şirkət tərəfindən qiymətləndirmə hesabatına istinad edilmişdir. Qiymətləndi rici sahənin 2-ci mərtəbədə yerləşməsi; küçəyə birbaşa çıxışının olmaması; yanında tualetin yerləşməsi; binanın istilik, havalandırma, kondisioner sistemlərinin işləməsini; binanın antisanitar, səliqəsiz vəziyyətdə olmasını; binanın fasadından beş metr aralıqda böyük körpünün yerləşməsini, həmin körpünün binanın fasadının böyük hissəsini bağlamasını nəzərə almamışdır. Bununla bağlı məlumatları hesabatında əks etdirməmişdir. Halbuki, bütün qeyd edilən amillər daşınmaz əmlakın qiymətinə, onun likvidliyinə, gəlirlik qabiliyyətinə birbaşa təsir edir. Tərəflərindən internetdə alğı-satqı saytlarından əldə etdikləri eyni ərazidə satılan qeyri-yaşayış sahələrinin elanları sübut kimi məhkəməyə təqdim edilmişdir. İlkin satış qiyməti ilə bir kvadrat metrin qiyməti hesablandıqda məlum olur ki, təklif olunan qiymət bir kvadrat metr üçün 1230 manat təşkil edir. Qeyd edilən sahə borclunun əmlakı ilə eyni binada yerləşir. Buradan da görünür ki, mübahisələndirilən qiymətləndirmə rəyində əks olunan qiymət həqiqətə uyğun deyil, şişirdilmişdir.
18. Mülki iş hazırlıq icraatında olarkən iddiaçı xx.xx.2024-cü il və xx.xx.2024-cü il tarixlərdə məhkəməyə müraciət edərək, iş üzrə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini, ekspert tədqiqatında istifadə etmək üçün Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsin ünvan 4 ünvanda yerləşən daşınmaz əmlakların son beş ildə alğı-satqısına dair məlumatların, müqavilələrin əldə edilməsi üçün tədbirlərin görülməsi xahiş etmiş, lakin məhkəmə tərəfindən vəsatətlər təmin edilməmişdir. Bu səbəbdən iddiaçı vəsatətlə məhkəməyə müraciət iş üzrə y eni məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini, ekspert tədqiqatında istifadə etmək üçün Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsin ünvan 4 ünvanda yerləşən daşınmaz əmlakların son beş ildə alğı-satqısına dair müqavilələrin tələb edilməsini və ekspertin dindirilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə tərəfindən iddiaçının vəsatəti təmin edilməmişdir. Ekspertlər öz rəyini internetdən “tapdıqları” üç elanla əsaslandırmışdılar. Həmin elanların dərc edildiyi tarixlərə diqqət yetirdikdə belə şübhə yaranır ki, ekspertlər borclu ilə əlbir olublar, sonuncuya təklif ediblər ki, yalan rəy vermək üçün süni əsas yaratsın və internetdə təcili qeyd edilən ünvanda başqa ofis sahələrinin yüksək qiymətlərlə satışı barədə elanlar yerləşdirsin və sonra ekspertlər də həmin elanlara əsaslanıb y alan rəylərini versinlər. Belə olmasaydı, ekspertlər iş materiallarında olan, internetdə əks olunan, onların məhkəməyə təqdim etdiyi digər elanlara istinad edərdilər.
19. Ekspert rəyi də bundan iki həftə sonra xx.xx.2024-cü il tarixində imzalanmışdır. Halbuki, məhkəmə ekspertizası xx.xx.2024-cü il tarixində təyin etmiş və ekspert yerli baxışı xx.xx.2024-cü il tarixində keçirmişdir. Yerli baxışı keçirəndən sonra qısa müddətdə rəy verilməli idi. Lakin ekspertlər həmin uydurma elanların dərcini bir ay gözləmişlər, həmin elanlar dərc edildikdən dərhal sonra ekspertlər öz rəylərini vermişdilər. Bundan başqa, məhkəmə nəzərə almamışdır ki, ekspert rəyinin əsaslandırıcı hissəsi ilə nəticə hissəsinin arasında uyğunsuzluq, ziddiyyət vardır. Ekspert rəyinin əsaslandırıcı hissəsində ekspert qeyd edi r ki, qiymətləndirmənin ən mötəbər üsulu gəlirlik yanaşmasıdır. Həmin yanaşmadan istifadə etmək üçün iddiaçı eyni binada icarəyə verilmiş qeyri yaşayış sahəsinin notarial qaydada təsdiqlənmiş müqaviləsini məhkəməyə sübut kimi təqdim etmişdir. Həmin müqavilədəki qiymətdən istifadə edərək, gəlirlik yanaşmasından istifadə etmək mümkün idi. Lakin, ekspert bunları etməmiş, iş materiallarında olan icarə müqaviləsinə əhəmiyyət verməmişdir və heç bir izah, əsaslandırma gətirmədən riskli qiymətləndirmə üsulu olan müqayisə yanaşmasından istifadə etmişdir.
20. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 4 dekabr 2024-cü il tarixli, 2(103)-6295/2024 nömrəli qətnaməsi ilə (hakimlər X11 (sədrlik edən və məruzəçi), X12 və X1 ibarət tərkibdə) apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsi, Bakı şəhəri Ya samal Rayon Məhkəməsinin 17 sentyabr 2024-cü il tarixli, 2(004)-604/2024 saylı qətnaməsinin dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılması qət edilmişdir.
21. Məhkəmə kollegiyası “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 7-ci maddəsinə, Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydalarının 1-ci hissəsinə, həmçinin Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyinə istinad edərək, şikayətin dəlillərinin əsassız hesab etmişdir.
22. Kollegiya qeyd etmişdir ki, ekspert rəyindən görünür ki, 18 mart 2024-cü il tarixdə tərəflərin (X6 və X7) iştirakı ilə Nəsimi rayonu, A.Mustafayev küçəsi 22A, məhəllə 3014-də yerləşən binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşən, ümumi sahəsi 280 kv.m qeyriyaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan (24 kv.m, 30kv.m, 50 kv.m) 3 otaqdan ibarət qeyriyaşayış sahəsinə baxış keçirilmişdir. Həmçinin ekspert rəyində aparılan tədqiqatın nəyə görə müqayisə yanaşması metodundan istifadə edilməklə aparılması əsaslandırılaraq qeyd edilmişdir ki, bu yanaşmanın məlumat təminatının inkşaf etdirilmiş sistemi daha obyektiv nəticələr əldə etməyə imkan yaradır. Müqayisə yanaşmasının tətbiq olunmasının əsaslandırlıması o faktla bağlıdır ki, qiymətləndirilən obyektin dəyəri birbaşa olaraq analoji obyektlərin satış və ya satışa çıxardılmış obyekt (analoq) qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilir. Gəlir metodu isə obyektin gələcəkdə gətirə biləcəyi gəlirə əsaslanan qiymətlən dirmə metodları məcmusudur. Bu yanaşma gəlirin kapitallaşdırılmasına əsaslanır və onu nəzər alır ki, alıcı gələcəkdə obyekt üzərində sahiblik hüquqları əldə etdikdən sonra gözlənilən xalis renta gəlirləri və obyektin satışından gələn gəlirin cari dəyəri ilə müəyyən edilir.
23. Kollegiya ekspertizanın rəyini bir daha diqqətə çatdıraraq daha sonra qeyd etmişdir ki, göründüyü kimi, rəy verilərkən tətbiq edilən metodun zəruriliyi əsaslandırılmış, istinad olunan beynəlxalq və milli qiymətləndirmə standartları göstərilmişdir. Mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli QXM3479 nömrəli qiymətləndirmə hesabatı ilə müəyyən edilmiş qeyri yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (364000 manat) hazırki Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəz inin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyində müəyyən edilmiş qeyri yaşayış sahəsinin bazar dəyəri (374400 manat) arasında kəskin fərq yoxdur, əksinə Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyində göstərilən məbləğ 10400 manat artıqdır. Qeyd edilənlər və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2024-cü il tarixli ekspert rəyi də təsdiq edir ki, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamış, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən tələblərinə riayət olunmuş, onun tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmişdir.
24. Qeyd olunanları nəzərə alan kollegiya hesab etmişdir ki, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə ekspertizasının rəyi mülki prosessual qanunvericiliyin və “Dövlət məhkəmə ekspertiza fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun tələblərinə uyğun tərtib olunmuş, ekspert qarşısında qoyulmuş suallar üzrə tam və hərtərəfli tədqiqat aparılmış və rəyin tədqiqat hissəsi ilə nəticə hissəsi uyğundur. Eyni zamanda ekspertiza tədqiqatlarını aparan ekspertin vəzifəsi, təhsili və ekspertiza sahəsində iş təcrübələri də nəzərə alınaraq, kollegiya hesab edir ki, iş üzrə keçirilmiş məhkəmə ekspertizasının rəyi mötəbər sübut kimi qiymətləndirilməlidir.
25. Kollegiya həmçinin qeyd etmişdir ki, iddiaçının iddia ərizəsində və apellyasiya şikayətində göstərdiyi dəlillər əsassız olmaqla heç bir mötəbər sübutla öz təsdiqini tapmır. Buna görə də kollegiya hesab edir ki, hazırkı iddia əsassız olmaqla məhkəmə tərəfindən on un rədd edilməsi üzrə gəlinən nəticə qanuni və əsaslı olmuşdur.
26. Məhkəmə kollegiyası apellyatorun iş üzrə yeni məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilməsini xahiş etməsi və məhkəmə tərəfindən həmin vəsatətin təmin edilməməsi ilə bağlı dəlilini əsassız hesab edərək qeyd etmişdir ki, MPM-in 76-cı maddəsinə əsasən ekspert rəyi sübutların bir növü olmaqla, həmin Məcəlləsinin 78.1-ci maddəsinə əsasən sübutlar işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən birinci instansiya məhkəməsinə işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşana qədər təqdim edilir.
27. Bununla bağlı kollegiya həmçinin qeyd etmişdir ki, hazırlıq iclası keçirildikdən sonra məhkəmə icraatının sonrakı mərhələlərində, o cümlədən apellyasiya icraatında sübutların təqdim olunması üçün xüsusi şərtlərə riayət olunmalıdır ki, hazır kı halda belə əsaslar müəyyən olunmur. İş materiallarından görünür ki, birinci instansiya məhkəməsi xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadla işi məhkəmə baxışına təyin etmiş, eyni tarixli məhkəmə hazırlıq iclasında iddiaçının nümayəndəsi və vəkili iddia ərizəsini müdafiə etdiyini və işin məhkəmə baxışına təyin edilməsini xahiş etmişdir. İş materiallarından görünür ki, 11 iyun 2024-cü il tarixdə iddiaçı tərəfindən təkrar ekspertizanın keçirilməsi barədə hər hansı bir yazılı vəsatət verilməmişdir.
28. Bütün bunlarla yanaşı kollegiya qeyd etmişdir ki, İddiaçı Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli “Qiymətləndirmə hesabatında” qeyd olunan qiymətin hərraca çıxarılan və borcluya məxsus olan hazırkı qeyri-yaşayış sahəsinin ilkin satış qiyməti kimi müəyyən edilməsi barədə Bakı şəhəri Yasamal rayon İcra Şöbəsinin icra məmurunun hərəkətlərinin qeyri-qanuni hesab edilməsi barədə şikayəti Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 8(004)-63/2024 saylı qərardadı ilə təmin edilməmiş, həmin qərardaddan İddiaçı tərəfindən verilmiş şikayət Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə təmin edilməmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə şikayət təmin edilməmiş, Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 8(004)-63/2024 saylı qərardadı dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
29. İddiaçının hazırkı iddiasında Cavabdeh1 MMC-nin xx.xx.2023-cü il tarixli “Qiymətləndirmə hesabatında” qeyd olunan qiymətlə bağlı mübahisələndirdiyi halları, icra məmurundan verilən şikayətdə də qeyd etdiyini diqqətə çatdıran kollegiya sonda qeyd e tmişdir ki, apellyasiya araşdırması zamanı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının pozulması halları aşkar edilməmişdir.
30. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 414, 415, 416; Azərbaycan Respublikası “İcra haqqında” Qanununun 5, 7, 51, 53, 61-ci; ülki Prossesual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 78, 88, 97, 385-ci maddələrinə həmçinin Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydalarına istinad etmişdir. Kassasiya şikayətinin və ona etirazın dəlilləri. a) Kassasiya şikayətinin dəlilləri:
31. İddiaçı kassasiya şikayəti verərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasın ın 2(103)-6295/2024 saylı xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsini, işin yenidən baxılması üçün Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə qaytarılmasını xahiş etmişdir.
32. Kassasiya şikayətində maddi hüquq pozuntusu kimi Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 27 iyun 2000-ci il tarixli, 107 №-li qərarı ilə təsdiq edilmiş “Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydaları”nın 1-ci və 2.3-cü bəndinə, prosessual pozuntu kimi MPM-nin 9.3, 88, 102.2ci maddələrinə istinad edilmişdir. Maddi hüquq pozuntusu onunla əsaslandırılmışdır ki, qiymətləndirici başqa mənbəyə (müqaviləyə, elana) istinad etməmiş, faktiki olaraq, özü müstəqil tədqiqat aparmamış, başqa qiymətləndirmə rəyinə istinad edərək işini bitmiş hesab etmişdir. Mütəxəssisin qiymətləndirm ə rəyində sadəcə eyni binada yerləşən başqa sahənin icra məmurunun qərarına əsasən başqa şirkət tərəfindən qiymətləndirmə hesabatına istinad edilmişdir. Qiymətləndirici sahənin 2-ci mərtəbədə yerləşməsi; küçəyə birbaşa çıxışının olmaması; yanında tualetin yerləşməsi; binanın istilik, havalandırma, kondisioner sistemlələrinin işləməsini; binanın antisanitar, səliqəsiz vəziyyətdə olmasını; binanın fasadından beş metr aralıqda böyük körpünün yerləşməsini, həmin körpünün binanın fasadının böyük hissəsini bağlamasını nəzərə almamışdır, bununla bağlı məlumatları hesabatında əks etdirməmişdir. Halbuki, bütün qeyd edilən amillər daşınmaz əmlakın qiymətinə, onun likvidliyinə, gəlirlik qabiliyyətinə birbaşa təsir edir. Prosessual pozuntularla bağlı qeyd edilmişdir ki, ekspert rəyinin əsaslandırıcı h issəsi ilə nəticə hissəsinin arasında uyğunsuzluq, ziddiyyət vardır. Ekspert rəyinin əsaslandırıcı hissəsində ekspert qeyd edir ki, qiymətləndirmənin ən mötəbər üsulu gəlirlik yanaşmasıdır. Həmin yanaşmadan istifadə etmək üçün iddiaçı eyni binada icarəyə verilmiş qeyri-yaşayış sahəsinin notarial qaydada təsdiqlənmiş müqaviləsini məhkəməyə sübut kimi təqdim etmişdir. Həmin müqavilədəki qiymətdən istifadə edərək, gəlirlik yanaşmasından istifadə etmək mümkün idi. Lakin, ekspert bunları etməmiş, iş materiallarında olan icarə müqaviləsinə əhəmiyyət verməmişdir və heç bir izah, əsaslandırma gətirmədən riskli qiymətləndirmə üsulu olan müqayisə yanaşmasından istifadə etmişdir. Ekspert iddiaçının məhkəməyə təqdim etdiyi notarial qaydada təsdiqlənmiş müqaviləyə, internetdəki elanlara, "xxxx" MMC-nin auditor rəyinə heç bir münasibət bildirməmişdir və sənədlərdə əks olunan qiymətləri nəzərə almamışdır və özünün bu cür qərəzli yanaşmasını heç bir formada əsaslandırmamışdır. Belə qüsurlarla verilən ekspert rəyini əsaslı hesab edilməsi absurddur. Məhkəmə və ekspert bizim sübutlara qiymət verməmişdir. Mülki iş hazırlıq icraatında olarkən iddiaçı xx.xx.2024-cü il və xx.xx.2024-cü il tarixlərdə məhkəməyə müraciət edərək, iş üzrə təyin edilmiş məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının tədqiqatında istifadə etmək üçün Daşınmaz Əmlakın Kadastrı və Reyestri Publik hüquqi şəxsin ünvan 4 ünvanda yerləşən daşınmaz əmlakların son beş ildə alqı-satqısına dair məlumatların, müqavilələrin əldə edilməsi üçün sorğu göndərilməsini xahiş etmişdir, lakin məhkəmə tərəfindən vəsatət əsassız olaraq təmin edilməmiş dir. Bu səbəbdən iddiaçı eyni vəsatətlə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə də müraciət etmişdir. Lakin məhkəmə kollegiyası əsassız olaraq həmin vəsatəti təmin etməmişdir. Bundan başqa, iddiaçı Bakı Apellyasiya Məhkəməsinə vəsatətlə müraciət edərək, təkrar məhkəmə əmtəəşunaslıq ekspertizasının keçirilməsini xahiş etmişdir. Məhkəmə əsassız olaraq, həmin vəsatəti gecikmiş vəsatət kimi qiymətləndirmişdir, halbuki Mülki Prosessual Məcəlləsinin 102.2-ci (Əlavə və təkrar ekspertiza) maddəsinə əsasən, “Məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər.” Qanunvericiliyin tələbinə əsasən tərəf rəyin əsassız və ziddiyyətli olma sı barədə dəlillər gətiribsə və məhkəmə də həmin dəlillərlə razılaşırsa o halda məhkəmə təkrar ekspertiza təyin edə bilər və bunun üçün təkrar ekspertizanın keçirilməsi barədə vəsatətin olması vacib deyil. Məhkəmə isə tərəfin ekspertin rəyinin əsassız və ziddiyyətli olması haqqında irəli sürdüyü dəlillərə heç bir münasibət bildirməyib, onları qiymətləndirməyib və formal olaraq vəsatətdə “təkrar ekspertizanın təyin edilməsini xahiş edirəm” sözlərinin olmamasını bəhanə edərək əsassız rəyi qəbul edərək qanunsuz və ədalətsiz qətnamə qəbul etmişdir. Ekspert rəyi ilə "xxxx" MMC-nin rəyi arasındakı ziddiyyətlər aradan qaldırılmamışdır. b) Kassasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
33. Kassasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır. Tətbiq edilən hüquq: Azərbaycan Respublikasının Mülki Mə cəlləsi
34. Maddə 414.2. hərracın təşkilatçısı kimi əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi və ya ixtisaslaşdırılmış təşkilat çıxış edə bilər. İxtisaslaşdırılmış təşkilat əmlakın mülkiyyətçisi və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında hərəkət edir və onların adından və ya öz adından çıxış edir.
35. Maddə 414.3. bu Məcəllədə göstərilən hallarda əmlakın və ya əmlak hüququnun satışı barədə müqavilələr yalnız hərrac keçirilməsi yolu ilə bağlana bilər.
36. Maddə 415.5. hərracı udmuş şəxs və hərracın təşkilatçısı auksionun və ya müsabiqənin keçirildiyi gün hərracın nəticələri haqqında protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir.
37. Maddə 416.1. bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş qaydaları pozmaqla keçirilən hərrac maraqlı şəxsin iddiası üzrə məhkəmə tərəfində n etibarsız sayıla bilər.
38. Maddə 416.2. hərracın etibarsız sayılması hərracı udmuş şəxslə bağlanan müqavilənin etibarsızlığına səbəb olur. Azərbaycan Respublikasının “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunu (mübahisələndirilən hesabat tərtib edilərkən qüvvədə olmuş)
39. Maddə
5. Məhkəmə hökmünün və ya qərarının təmin edilməsi məqsədi ilə əmlakın qiymətləndirilməsinə zərurət olduqda əmlakın məcburi qaydada qiymətləndirilməsi aparılır.
40. Maddə
7. Qiymətləndirmə nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır. Qiymətləndirmə obyektinin qiymətləndirici tərəfindən müəyyən e dilmiş bazar və ya digər dəyəri haqqında hesabat məhkəmə tərəfindən müvafiq mübahisələrə baxıldığı bütün hallarda nəzərə alına bilər.
41. Maddə
8. Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
42. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
43. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
44. Madd ə 97.1. İşə baxılarkən xüsusi bilik tələb olunan sualları izah etmək üçün məhkəmə işdə iştirak edən şəxsin yazılı qaydada verilən əsaslandırılmış vəsatəti və ya öz təşəbbüsü ilə ekspertiza təyin edə bilər.
45. Maddə 416.1. Kassasiya instansiyası məhkəməsi işə şikayət həddində baxır və kassasiya şikayətində irəli sürülmüş dəlillər üzrə apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının düzgün tətbiq edilməsini yoxlayır.
46. Maddə 416.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tərəfindən bu Məcəllənin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş prosessual hüquq pozuntusu hesab edilən hallara yol verilməsi şikayətin hədlərindən və dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlanılmalıdır. Kassasiya baxışının hədləri
47. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin qətnaməsi iddiaçı tərəf indən bütövlüklə mübahisələndirildiyindən, kassasiya baxışının predmetini həmin qətnamənin qanuniliyinin tam yoxlanılması təşkil edir. Kassasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
48. Məhkəmə kollegiyası kassasiya şikayətinin dəlilləri ilə bağlı araşdırma apararaq hesab edir ki, aşağıdakılara əsasən kassasiya şikayətinin təmin edilməsi üçün əsaslar mövcud deyil.
49. İlk növbədə məhkəmə kollegiyası MPM-nin 418.4-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş kobud prosessual hüquq pozuntularına yol verilib-verilmədiyini yoxlayaraq hesab edir ki, işə baxmış məhkəmə tərəfindən qətnamənin kassasiya qaydasında ləğv edilməsinə əsas olan, bu normada nəzərdə tutulan pozuntulara yol verilməmişdir.
50. İşin hallarından görünür ki, iddiaçı Cavabdeh1 MMC-nin QXM 3479 nömrəli 19 may 2023-cü il tarixli qiymətləndirmə he sabatını mübahisələndirərək həmin hesabatda cavabdeh X5 mülkiyyətində olan ünvan 1 ünvanında yerləşən 104 kv.m sahəsi olan qeyriyaşayış sahəsinin bazar dəyərinin real dəyərdən xeyli yüksək qiymətləndirildiyini iddia etmişdir. 51. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununa əsasən iddiaçının qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyini mübahisələndirməyə subyektiv hüququ var. Qanunun (əmlakın qiymətləndirilməsi həyata keçirilərkən qüvvədə olan redaksiyada) 8-ci maddəsinə əsasən bu mübahisəyə baxan məhkəmə iddiaçının dəlillərini yenidən ekspert qiymətləndirilməsi təyin edərək yoxlaya bilər.
52. Hazırkı halda məhkəmə qanunun bu tələbinə əsasən ekspertiza təyin etmiş, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 02 may 2 024-cü il tarixli ekspert rəyinə əsasən ünvan 2-də yerləşən 280 kv.m qeyri-yaşayış sahəsinin 104 kv.m hissəsi olan 3 otaqdan ibarət qeyri-yaşayış sahəsinə yaxın ərazilərdə yerləşən analoji qeyri-yaşayış sahələrinin mövcud bazar dəyərinin 1 kv.m üçün 3600 manat olduğu müəyyən edilmişdir.
53. Bu rəyə əsasən mübahisələndirilən hesabatdakı bazar dəyərinin həqiqətə uyğun olmadığı barədə iddiaçının mülahizələri təsdiq edilmədiyindən iddia rədd edilmişdir.
54. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşır ki, iddiaçının Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyinin mötəbər sübut kimi qəbul edilməsini istisna edən hallar kimi göstərdiyi əsaslar (ekspert tərəfindən əmlaka xx.xx.2024-cü il tarixdə baxış keçirdikləri halda xx.xx.2024-cü il tarixdə rəy verilməsi, ekspertin analoji obyektlərin dəyərini müəyyənləşdirmək üçün istinad etdiyi elanların 2024-cü ilin aprel ayında internetdə yerləşdirilməsi) məhkəmənin rəylə razılaşmaması üçün əsas ola bilməz.
55. Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin ekspert rəyi kifayət qədər əsaslandırılmış, rəyin əsaslandırma hissəsində qiymətləndirmənin müqayisə yanaşması tətbiq edilərək həyata keçirildiyi göstərilmişdir.
56. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 102.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə, əsassızlığına görə ekspertin rəyi ilə razılaşmadıqda, habelə bir neçə ekspertin rəyləri arasında ziddiyyətlər olduqda, ekspertiza aparılmasını başqa ekspertə və ya ekspertlərə tapşırmaqla, təkrar ekspertiza təyin edə bilər. Qan unun tələbinhdən göründüyü kimi, məhkəmənin iş üzrə təkrar ekspertiza təyin etməsi üçün ekspert rəyinin əsassız olduğu kifayət qədər əsaslı dəlillərlə təsdiq edilməlidir. İş üzrə prosessual qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş əsas olmadan təkrar ekspertiza təyin edilməsi işə ağlabatan müddətdə baxılması və ədalətli məhkəmə araşdırması prinsiplərinin pozulması ilə nəticələnir.
57. Ekspert rəyinin tərəflərdən hər hansı birinin mənafeyinə uyğun olmaması həmin rəyin qeyri-mötəbər sübut hesab edilməsi üçün əsas olmadığından hazırkı halda məhkəmə tərəfindən MPM-nin 88-ci maddəsinin tələblərinin pozulduğu müəyyən edilmir.
58. Məhkəmə kollegiyası qeyd edilənlərə əsasən belə nəticəyə gəlir ki, işə baxmış məhkəmə tərəfindən kassasiya şikayətində qeyd edilmiş maddi və prosessual pozuntulara yol veril mədiyindən kassasiya şikayəti əsassız hesab edilərək təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
59. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 407, 416, 417 və 419-cu maddələrinin tələblərini rəhbər tutaraq kassasiya instansiyası məhkəməsi Qərara aldı: Kassasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyasının 2(103)-6295/2024 nömrəli, 4 dekabr 2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qərar qəbul edildiyi andan qüvvəyə minir.