Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1035/2023 23.01.2023 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Bakı şəhəri *4 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusuna və Cavabdeh2 qarşı iş üzrə QƏTNAMƏSİ İş № 2(*03)-*035/2023 (Açar sözlər: “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi”) Bakı şəhəri 23 yanvar 2023-cü il Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Şərafət Asif qızı Məmmədovanın sədrliyi (məruzəsi) ilə, X7 və Cahangir Afər oğlu Yusifovdan ibarət tərkibdə, Mərziyyə Tofiq qızı Bağırlının katibliyi ilə, İddiaçı, İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iştirakı ilə, Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *2.*0.2022-ci il tarixli, 2(0*0)-2346/2022 nömrəli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə 23.0*.2023-cü il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. RX seriyalı 008*832 saylı daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bül-Bülbülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsi, *4 saylı fərdi yaşayış evi 6/8 hissə İddiaçı adına və 2/8 hissə X3 adına olmaqla paylı mülkiyyət kimi daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən qeydiyyatdan keçmişdir.
2. *4 saylı notariat ofisində bağlanmış AN-İ seriyalı *006962 saylı 07.*2.202*- ci il tarixli daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən İddiaçı Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bül-Bülbülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsi, *4 saylı fərdi yaşayış evində paylı mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus 6/8 hissə payını Cavabdeh2 47500 manata satmışdır.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
3. İddiaçı məhkəməyə müraciət edərək 07 dekabr 202*-ci ildə Bakı şəhəri *4 saylı Notariat Ofisində Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bül-Bülbülə qəsəbəsi, *-ci Bül- Bülə küçəsində istifadədə olan 0,02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evində paylı mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus 6/8 hissə payını alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə verilməsi barədə daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsiz hesab edilməsini xahiş etmişdir.
4. İddiaçı iddiasını belə əsaslandırır ki, 07.*2.202*-ci ildə Bakı şəhəri *4 saylı Notariat Ofisində Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, BilBülbülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsində istifadədə olan 0,02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evində paylı mülkiyyət hüququ üzrə özünə məxsus 6/8 hissə payının alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə verilməsi barədə daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır. Alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən Cavabdeh2 etibarnamə əsasında nümayəndəsi X8 iştirak etmişdir. Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bul-Bülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsində istifadədə olan 0.02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evi atasına məxsus olmuşdur. X* vəfatından sonra iddiaçı və anası X6 həmin evin atasından miras qalmış */2 hissəsini qəbul etmişdir. Həmin mülkün iddiaçıya məxsus 6/8 hissə payı naturada ayrılmışdır. İddiaçı alqısatqı müqaviləsi bağladıqdan sonra evi satmaq fikrindən daşınmışdır. İddiaçının buna haqqı var və o, bu barədə notariusa gedib fikrini bildirmişdir. Notarius isə iddiaçıya imtina məktubu verməmişdir.
5. Cavabdeh2 iddia tələbinə etirazını Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 324.*, 324.3, 324.4, 385.*, 386.*-ci maddələrini rəhbər tutmaqla belə əsaslandırır ki, iddiaçı iddia ərizəsində fikrini belə əsaslandırıb ki, alqı-satqı müqaviləsi bağladıqdan sonra evi satmaq fikrindən daşınıb. Belə çıxır ki, iddiaçı ilə alıcı Cavabdeh2 arasında əqd rəsmiləşdirilərkən iddiaçı sərbəst şəkildə, heç bir təzyiq altında olmadan öz iradə ifadəsini bildirmişdir və buna heç bir etirazı və narazılığı olmamışdır. Cavabdeh olaraq, bununla bağlı Mülki Məcəllənin 404-cü maddəsinə nəzər salınmasını zəruri hesab edir. Həmin maddəyə əsasən, müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman biitün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır. Bu zaman şəxsin iradə ifadəsinin nədən ibarət olması mühüm əhəmiyyət kəsb edir. Çünki hər bir əqd iradəvi akt kimi bir sıra psixoloji amillərlə bağlıdır. Əqdin bağlanması üçün hər şeydən əvvəl tərəflərin arzusu, istəyi olmalıdır. Mülki hüquqda bu, daxili iradə adlanır. Lakin təkcə daxili iradənin mövcudluğu əqdin bağlanması üçün kifayət deyildir. Bunun üçün həm də daxili iradənin digər şəxslərə bildirilməsi, elan olunması lazımdır. Buna isə, iradə ifadəsi deyilir. Deməli, əqd həm subyektiv elementi - iradəni, həm də obyektiv elementi - iradə ifadəsini özündə birləşdirir. Hüquqi nəticələr isə iradə ifadəsi ilə bağlıdır. Onun sayəsində əqdlərə aydınlıq və dəqiqlik gətirilir. Hazırki iş üzrə iddiaçının iradə ifadəsi Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bül-Bülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Biılə küçəsində istifadədə olan 0,02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evində paylı mülkiyyət hüququ iizrə ona məxsus 6/8 hissə payının alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə verilməsi barədə olmuşdur. Yəni ki, əqdin motivi iddiaçının cavabdeh qarşısında üzərinə öhdəlik götürməsini ehtiva etmişdir ki, əqdlər üçün ən mühüm əhəmiyyət kəsb edən psixoloji amillərdən biri də motivdir. Motiv isə şəxsi hər bir halda müqavilə bağlamağa sövq edən psixoloji amildir. Motivlər əqddən kənarda qalır, onun məzmununda öz ifadəsini tapmır və hüquqi fakt mənası daşımır. Lakin hər bir halda şəxsin niyyəti yəni əqdin motivi əqdin bağlanmasına yönələn və öz arzusu ilə hər hansı öhdəlik yarada bilən meyardır. Ona görə də iddiaçı həmin müqaviləni imzalamaqla onun şərtlərini qəbul etmiş və onun niyyəti və iradə ifadəsi həqiqi olmuşdur.
6. Məhkəmə baxışı zamanı İddiaçı iddia tələbinin dəlillərini müdafiə etdiyini bildirməklə iddiasının təmin olunmasını xahiş etmişdir. O, həmçinin bildirmişdir ki, evin qiymətində yanıldığı üçün aşağı qiymətə satdığını anlayıb bir neçə gün sonra notariusa müraciət etmişdir. Notarius qardaşının razılığı olmadan müqaviləni rəsmiləşdirə bilməzdi.
7. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Nümayəndə iddia ərizəsinə və iddiaçının izahatına uyğun izahat verərək iddianın təmin edilməsini xahiş etmişdir.
8. Cavabdeh2 AZEMİS vasitəsi ilə ərizə göndərərək bildirmişdir ki, iddiaçı ilə onun arasında əqd rəsmiləşdirilərkən iddiaçı sərbəst şəkildə, heç bir təzyiq altında olmadan öz iradə ifadəsini bildirmişdir və buna heç bir etirazı və narazılığı olmamışdır. Ona görə də iddiaçı həmin müqaviləni imzalamaqla onun şərtlərini qəbul etmiş və onun niyyəti və iradə ifadəsi həqiqi olmuşdur. Vicdanlı alıcı olaraq hesab edir ki, iddia tələbi əsassızdır. Bildirir ki, üzrlü səbəbdən məhkəmə iclasında iştirak edə bilmir. Lakin buna baxmayaraq hesab edir ki, işə onun iştirakı olmadan da baxıla və yekun məhkəmə aktı çıxarıla bilər. Göstərilənləri və vicdanlı alıcı olduğunu nəzərə alıb iddia tələbinin rədd edilməsini və işə onun iştirakı olmadan baxılaraq iddia tələbinin təmin olunmamasına dair yekun məhkəmə aktı çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir.
9. Cavabdeh *4 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusu X9 məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə qanunla nəzərdə tutulmuş qaydada xəbərdar edilməsinə baxmayaraq, üzrlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasına gəlməmiş və gəlməməsinin səbəbi barədə məhkəməyə məlumat verməmişlər. Məhkəmə xatırladır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin *85.5-ci maddəsinə görə, məhkəmə iclasının vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdehin gəlməməsinin səbəbləri haqqında məlumat olmadıqda və ya məhkəmə gəlməmənin səbəblərini üzrsüz hesab etdikdə, yaxud məhkəmə cavabdehin icraatı qəsdən yubandırdığını aşkar etdikdə, işə baxmağa haqlıdır. Bu halda məhkəmə işə iclasa gəlməyən cavabdehlərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
10. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *2.*0.2022-ci il tarixli, 2(0*0)- 2346/2022 nömrəli qətnaməsi ilə İddiaçı cavabdehlər Bakı şəhəri *4 saylı Notariat Ofisinin xüsusi notariusuna və Cavabdeh2 qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi rədd edilmişdir.
11. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini onunla əsaslandırmışdır ki, işin hallarından aydın olur ki, mübahisələndirdiyi müqaviləyə dair hüquqi proseslər barəsində iddiaçının müqavilə tərəfi kimi azadlığı olmuş, “müqavilə azadlığı” prinsipi çərçivəsində o, tam sərbəst iradəsi ilə hərəkət edərək müqavilə şərtləri qarşılıqlı razılıq çərçivəsində müəyənləşdirilmişdir.
12. Ümumiyyətlə qeyd olunmalıdır ki, yazılı və notariat qaydada bağlanmış əqdlərə münasibətdə prezumpsiya ondan ibarətdir ki, müqavilə bağlanarkən tərəflərin iradə ifadəsi məhz əqdin özündə yazılı formada göstərilən qaydada olmuşdur. Belə ki, tərəflər yazılı müqaviləni imzalamaqla orada göstərilən şərtlərin özlərinin iradə ifadələrini əks etdirdiyini qəbul edirlər, eləcə də, əgər müqavilə notariat orqanında bağlanmışdırsa, notarius müqaviləni təsdiq etmədən əvvəl onun məzmununu tərəflərə izah edir. Odur ki, yazılı və notariat qaydasında bağlanılmış əqdin iradə sərbəstliyi olmadan bağlanıldığı nəticəsinə gələ bilmək üçün iş üzrə həmin halları təsdiq edən çox ciddi və təkzibolunmaz mötəbər sübutlar mövcud olmalıdır.
13. İddiaçının “müqavilənin etibarsız sayılması” tələbinin hüquqi əsası kimi nəzərdən keçirilən Mülki Məcəllənin 347.*-ci maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi, vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd belə yanılmanın təsiri altında hərəkət etmiş şəxs tərəfindən mübahisələndirilə bilər. Həmin Məcəllənin 347.2-ci maddəsinə görə vacib əhəmiyyətli yanılma aşağıdakı hallardır: 347.2.*. şəxs razılıq verdiyi əqdi deyil, başqa əqdi bağlamaq istəmişdir; 347.2.2. şəxs bağlamağı arzuladığı əqdin məzmunu barəsində səhv etmişdir;
14. 347.2.3. tərəflərin vicdanlılıq prinsipini rəhbər tutmaqla əqdin əsası kimi nəzərdən keçirdikləri hallar mövcud deyildir.
15. Məhkəmənin qənaətinə görə, iddiaçının irəli sürdüyü sözügedən faktiki hal, onun iddia tələbinin qanuni əsası kimi nəzərdən keçirilməsi mümkün olan qanunvericilik müddəalarının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmamaqdadır.
16. Məhkəmə həmçinin hesab edir ki, iddiaçı tərəfindən əqdin mübahisələndirilməsi üçün qanunda nəzərdə tutulmuş müddət də ötürülmüşdür.
17. Belə ki, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsinin mənasına görə, vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasən məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər. Həmin müddət keçdikdən sonra isə maraqlı şəxs bu hüququnu itirir. Maddənin hüquqi mahiyyəti ilə əlaqədar həm də qeyd olunmalıdır ki, etibarsız əqdlər üzrə müddətlər qanunvericlik tərəfindən iddia müddəti kimi müəyyən edilməmişdir – bu müddət hüququn itirilməsi ilə bağlı olmaqla iddia müddətlərinə aid deyil, kəsici müddətlərə aiddir. Kəsici müddət – şəxsin müəyyən zaman ərzində öz hüququndan istifadə etməməsi nəticəsində həmin hüquqa xitam verilməsini nəzərdə tutan müddətdir. Belə hallarda hüquqa xitam verilməsi yalnız zamanın keçməsindən deyil, müəyyənləşdirilmiş müddət ərzində hüquq sahibinin hərəkətsiz qalmasından irəli gəlir. Kəsici müddət subyektiv hüququn həyata keçirilməməsi və ya lazımi qaydada həyata keçirilməməsi halında bu hüququn vaxtından əvvəl xitamına səbəb olur.
18. Məhkəmə həmçinin vurğulayır ki, iddiaçının irəli sürdüyü dəlillərdən biri də digər payçının razılığı alınmadan evin satılmasıdır. Sözügedən dəlilə münasibətdə məhkəmə qeyd edir ki, mülki qanunverciliyin həmin hüququ təsbit edən müddəasının (§ *6, *7) mənasına görə, paylı mülkiyyətdə olan payın satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satılması, müvafiq müqavilənin etibarsız sayılmasını şərtləndirən hal deyildir. Qanunvericilik belə halda, hüququ pozulan paylı mülkiyyətçiyə üç ay ərzində alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini tələb etmək imkanı vermişdir.
19. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının *3-cü, 29cu maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin *4.2.*.-ci, *40-cı, *52.*.-ci, 2*8.*.-ci, 2*8.2.-ci, 2*8.3.-cü, 324.*-ci, 324.2.-ci, 337.*-ci, 337.5-ci, 347.*ci, 404-cü, 405.*-ci, 567-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
b) Apellyasiya instansiya məhkəməsində icraat
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
20. Qətnamədən İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *2.*0.2022-ci il tarixli, 2(0*0)-2346/2022 saylı qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
21. İddiaçı apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçı 07 dekabr 202*-ci ildə Bakı şəhəri *4 saylı Notariat Ofisində Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bül- Bülbülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsində istifadədə olan 0,02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evində paylı mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus 6/8 hissə payını alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə verilməsi barədə Daşınmaz Əmlakın alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.Alqı-satqı müqaviləsi bağlanarkən Cavabdeh2 etibarnamə əsasında nümayəndəsi X8 iştirak etmişdir. Bakı şəhəri Suraxanı rayonu, Bül-Bülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsində istifadədə olan 0.02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evi atama məxsus olmuşdur.X2 vəfatından sonra o və anası X6 həmin evin atadan miras qalmış ½ hissəsini qəbul etmişdir.Həmin mülkün ona məxsus 6/8 hissə payı naturada ayrılmışdır.O, alqı-satqı müqaviləsi bağladıqdan sonra evi satmaq fikrindən daşınmışdır.Onun buna haqqı var və o, bu barədə səhəri günü notariusa gedib fikrini bildirmiş və xahiş etmişdir ki, evin satılma məbləğində aldadılmışdır, paylı mülkiyyətçilər kimi qardaşlarının hüquqları pozulmuşdur, ona görə də alqısatqı müqaviləsinin ləğv edilməsini xahiş etmişdir.Notarius isə ona şifahi olaraq etiraz etmişdir və bu barədə ona imtina məktubu vermədi. MPM-nin 4-cü madəsinə əsasən “Bütün fiziki və hüquqi şəxəslər özlərini qanunla qorunan hüquq və azadlıqlarını, eləcə də maraqlarını qorumaq və təmin etmək məqsədi ilə qanunla müəyyən edilmiş qaydada məhkəmə müdafiəsindən istifadəetmək hüququna malikdirlər”.Mülki Məcələsinin 2*8-ci maddəsində qeyd edilir ki, “ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracadan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər.Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər. Həmin Məcəllənin 2*8.2-ci maddəsində qeyd edilir ki, payın satıcısı üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verilməlidir.Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı satın almaqdan imtina edərsə və ya bildirişin verdiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı isə **5 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər. Həmin Məcəllənin 2*8.3.*-ci maddəsində qeyd edilir ki, “ pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda, paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının 3 ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin. Həmin Məcəllənin 2*8.4-cü maddəsində qeyd edilir ki, payı satın almaqda üstünlük hüququnun güzəşt edilməsinə yol verilmir. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 337.*-ci maddəsində qeyd edilir ki, müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır.Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Həmin Məcəllənin 337.4-cü maddəsinə görə etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi səbəb olmur.Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. İdiaçı tərəfindən irəli sürülmüş tələb ona görə əsassızdır ki, bağlanmış əqd etibarsız sayılmalıdır. Çünki alqı-satqı müqaviləsi qanun pozuntuları ilə bağlanmışdır və bundan əlavə iddiaçı evin qiyməti ilə bağlı aldadılmış, evin real qiyməti 90.000 manat olduğu halda 47.500 manata satılmışdır.İddiaçının qoca, köməksiz bə evin qiymətlərinə dair məlumatsız olmasından sui-istifadə edilmişdir. Bundan başqa,paylı mülkiyyətçinin hüquqları kobud surətdə pozulmuş, ona məlumat verilmədən paylı mülkiyyəti əldə etməkdə üstünlük hüququ olmasına baxmayaraq notarius tələm-tələsik alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirmişdir. Halbuki, o 45 gün ərzində paylı mülkiyyətçiyə yazılı bildiriş verməli idi, paylı mülkiyyətin əldə edilməsində onun üstünlük hüququnu izah etməli idi, yalnız bundan sonra o paylı mülkiyyəti əldə etməkdən imtina etdikdə alqı-satqı müqaviləsini rəsmiləşdirə bilərdi. Lakin notarius onun evini almış, ev alqı-satqısı ilə məşğul olan “maklerlə” qanunsuz əlaqəyə girib, onun və paylı mülkiyyətçi olan qardaşlarının hüquqlarını kobud surətdə pozmuşdur. Həmçinin, həmin edvə ondan başqa bir neçə şəxs qeydiyyatda olamaqla onlarında hüquqları kobud surətdə pozulmuşdur.
b) Apellyasiya şikayətinə yazılı etiraz
22. İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə yazılı etiraz və işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılması xarakterli ərizə daxil olmuşdur.
c) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
23. Məhkəmə kollegiyasının iclasında İddiaçı və onun vəkili və nümayəndəsi iddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin dəlillərinə istinad edərək, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv edilməsini və iddia tələbinin təmin edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
24. Məhkəmə Kollegiyası apellyasiya şikayətinə yazılı etiraz və işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılması xarakterli ərizəni nəzərə alaraq Azərbaycan Respublikası MPM-nin 376.2-ci maddəsinin tələblərinə əsasən işə baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası:
25. Maddə *3 (İ hissə). Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
26. Maddə 29. Mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin təkbaşına və ya başqaları ilə birlikdə əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir.
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin:
27. Maddə *4.2.*. Qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş müqavilələr və başqa əqdlər, habelə qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, ona zidd olmayan müqavilələr və başqa əqdlər mülki hüquqların və vəzifələrin əmələ gəlməsi əsaslarındandır.
28. Maddə *40. Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir.
29. Maddə *52.*. Mülkiyyət hüququ subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona dair sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüquqdur.
30. Maddə 2*8.*. Ümumi paylı mülkiyyət hüququndakı pay üçüncü şəxsə satılarkən paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri satılan payı, açıq hərracdan satış halı istisna olmaqla, satıldığı qiymətə və digər bərabər şərtlər əsasında almaqda üstünlük hüququna malikdirlər. Ümumi mülkiyyət hüququndakı payın satışı üçün açıq hərraca paylı mülkiyyətin bütün mülkiyyətçiləri razılıq vermədikdə belə hərrac bu Məcəllənin 224.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda keçirilə bilər.
31. Maddə 2*8.2. Payın satıcısı öz payını üçüncü şəxsə satmaq niyyəti barəsində payın qiymətini və digər satış şərtlərini göstərməklə paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçilərinə yazılı bildiriş verməlidir. Əgər paylı mülkiyyətin qalan mülkiyyətçiləri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququndakı satılan payı satın almaqdan imtina edərlərsə və ya bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində onu əldə etməzlərsə, daşınar əmlaka mülkiyyət hüququndakı payı isə *5 gün ərzində əldə etməzlərsə, satıcı öz payını istədiyi şəxsə sata bilər.
32. Maddə 2*8.3. Pay satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satıldıqda paylı mülkiyyətin hər hansı digər iştirakçısının üç ay ərzində hüququ vardır ki, alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini məhkəmə qaydasında tələb etsin.
33. Maddə 324.* və 324.2. Əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir. Əqdlər birtərəfli və müqavilə şəklində (ikitərəfli və ya çoxtərəfli) ola bilər.
34. Maddə 337.*. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər.
35. Maddə 337.5. Əqd etibarsız olduqda, əgər bu Məcəllədə onun etibarsızlığının ayrı nəticələri nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflərdən hər biri əqd üzrə aldıqlarının hamısını digər tərəfə qaytarmağa, alınanları eyni ilə qaytarmaq mümkün olmadıqda isə (o cümlədən alınanlar əmlakdan istifadədə, görülmüş işdə və ya göstərilmiş xidmətdə ifadə olunduqda) onun dəyərini pulla ödəməlidir.
36. Maddə 347.*. Vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd belə yanılmanın təsiri altında hərəkət etmiş şəxs tərəfindən mübahisələndirilə bilər.
37. Maddə 404. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
38. Maddə 405.*. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə, müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
39. Maddə 567. Alqı-satqı müqaviləsinə görə satıcı əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi, alıcı isə əşyanı qəbul edib əvəzində müəyyənləşdirilmiş pul məbləğini (qiyməti) ödəməyi öhdəsinə götürür.
Azərbaycan Respublikasının Mülki-Prosessual Məcəlləsi:
40. Maddə *4.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
41. Maddə 77.*. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
42. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
43. Maddə 2*7.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
44. Maddə 384.0.*-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiya məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsini dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
45. Maddə 372.*. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır.
46. Maddə 372.6. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
47. Maddə 2*7.4-cü məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında təqdim olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
48. 372.7. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
49. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.* və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 20**-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.*-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.* və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
Apellyasiya baxışının hədləri
50. Apellyasiya şikayətində qətnamə tam mübahisələndirildiyindən birinci instansiya məhkəməsinin aktı tam hissədə yoxlanılır.
51. Qanunun tələbinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi işin faktiki hallarını araşdırır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi tam hüquqlu məhkəmə kimi işə işdə olan və əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında mahiyyəti üzrə baxır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
52. Məhkəmə kollegiyası mübahisənin həlli ilə bağlı birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi qənaətlə razılaşaraq qeyd edir ki, apellyasiya şikayəti təmin olunmamalı və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən qüvvədə saxlanılmalıdır.
53. Belə ki, iddiaçı məhkəməyə müraciət etməklə 07 dekabr 202*-ci ildə Bakı şəhəri *4 saylı Notariat Ofisində Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, Bül-Bülbülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsində istifadədə olan 0,02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evində paylı mülkiyyət hüququ üzrə ona məxsus 6/8 hissə payını alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə verilməsi barədə daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsiz hesab edilməsini istəyir.
54. İddiaçı iddiasını belə əsaslandırır ki, 07.*2.202*-ci ildə Bakı şəhəri *4 saylı Notariat Ofisində Bakı şəhəri, Suraxanı rayonu, BilBülbülə qəsəbəsi, *-ci Bül-Bülə küçəsində istifadədə olan 0,02768 ha torpaq sahəsində yerləşən *4 saylı fərdi yaşayış evində paylı mülkiyyət hüququ üzrə özünə məxsus 6/8 hissə payının alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə verilməsi barədə daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.İddiaçı alqı-satqı müqaviləsi bağladıqdan sonra evi ucuz satdığını düşünüb evi satmaq fikrindən daşınmışdır. İddiaçının buna haqqı var və o, bu barədə notariusa gedib fikrini bildirmişdir. Notarius isə iddiaçıya imtina məktubu verməmişdir.
55. Cavabdeh2 iddia tələbinə etiraz edir və bildirir ki, iddiaçı həmin müqaviləni imzalamaqla onun şərtlərini qəbul etmiş və onun niyyəti və iradə ifadəsi həqiqi olmuşdur.
56. Məhkəmə Kollegiyası əvvəla qeyd edir ki, iddiaçı apellyasiya şikayətini iddia ərizəsi ilə oxşar dəlillərlə əsaslandırmışdır.
57. Daha sonra Kollegiya qeyd edir ki, istənilən iddia tələbi ilə əlaqədar məhkəmə icraatının ən əsas vəzifəsi həmin tələbin hüquqi əsasının olub-olmadığının müəyyən olunmasıdır. Məhkəmə bunu tərəflərin həmin tələblə bağlı hansı hüquqi əsaslandırmanı irəli sürmələrindən asılı olmayaraq müstəqil surətdə müəyyən etməlidir. Əgər irəli sürülmüş iddia tələbinin qanuni əsası tapılmırsa və ya faktiki hallar tapılan iddia tələbinin qanuni əsasının şərtləri, yəni dispozisiya əlamətləri ilə uzlaşmırsa hüquqi dəyərləndirmə məhkəmə üçün artıq başa çatmalıdır. Bunun üçün isə məhkəmələr tərəfindən ilk növbədə işin faktiki halları və hüquqi əsası araşdırılmalıdır.
58. Mülki mühakimə icraatında hüququn tətbiqi üçün ilkin başlanğıc nöqtə tələbin qanuni əsasının tapılmasından ibarətdir – iddia tələbinin düzgün qanuni əsasını tapmaq üçün isə 4 sual cavablandırılmalıdır: kim kimdən nəyi və nəyə əsasən tələb edir?
59. Bu zaman həm də nəzərə alınmalıdır ki, mülki mühakimə icraatında bir qayda var – iddiaçının dediklərinə əsasən iddia təmin olunan deyilsə, qarşı tərəfin etirazları ilə bağlı araşdırma aparmadan mübahisəni bitirmək olar.
60. İddiaçının iddia tələbi ilə bağlı irəli sürdüyü faktiki hal ondan ibarətdir ki, evi satarkən qiymətdə yanılmış, evi aşağı qiymətə satmışdır.
61. İlk növbədə qeyd olunmalıdır ki, mülki qanunvericiliyə əsasən əqd mülki hüquq münasibətinin əmələ gəlməsinə, dəyişdirilməsinə və ya xitamına yönəldilmiş birtərəfli, ikitərəfli və ya çoxtərəfli iradə ifadəsidir və əqdin (o cümlədən alqı-satqı müqaviləsinin) etibarlılığı üçün onların bağlanmasında lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) iştirakı, onların arasında iradə və onun bildirilməsi vahidliyinin mövcudluğu, əqdin forma və məzmununun qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olması vacibdir. İddiaçının etibarsız hesab edilməsini tələb etdiyi müqavilənin lazımi subyektlərin (səlahiyyətli şəxslərin) arasında bağlanmış olduğu mübahisə mövzusu deyildir; müqavilənin, bu növ əqdlər üçün nəzərdə tutulmuş forma və məzmuna uyğun olmadığı, habelə, onu bağlamış şəxslərin arasında iradə vahidliyinin yoxluğu da işin halları ilə təkzib edilir.
62. İşin hallarından aydın olur ki, mübahisələndirdiyi müqaviləyə dair hüquqi proseslər barəsində iddiaçının müqavilə tərəfi kimi azadlığı olmuş, “müqavilə azadlığı” prinsipi çərçivəsində o, tam sərbəst iradəsi ilə hərəkət edərək müqavilə şərtləri qarşılıqlı razılıq çərçivəsində müəyənləşdirilmişdir.
63. Ümumiyyətlə qeyd olunmalıdır ki, yazılı və notariat qaydada bağlanmış əqdlərə münasibətdə prezumpsiya ondan ibarətdir ki, müqavilə bağlanarkən tərəflərin iradə ifadəsi məhz əqdin özündə yazılı formada göstərilən qaydada olmuşdur. Belə ki, tərəflər yazılı müqaviləni imzalamaqla orada göstərilən şərtlərin özlərinin iradə ifadələrini əks etdirdiyini qəbul edirlər, eləcə də, əgər müqavilə notariat orqanında bağlanmışdırsa, notarius müqaviləni təsdiq etmədən əvvəl onun məzmununu tərəflərə izah edir. Odur ki, yazılı və notariat qaydasında bağlanılmış əqdin iradə sərbəstliyi olmadan bağlanıldığı nəticəsinə gələ bilmək üçün iş üzrə həmin halları təsdiq edən çox ciddi və təkzibolunmaz mötəbər sübutlar mövcud olmalıdır.
64. İddiaçının “müqavilənin etibarsız sayılması” tələbinin hüquqi əsası kimi nəzərdən keçirilən Mülki Məcəllənin 347.*-ci maddəsinin məzmunundan göründüyü kimi, vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd belə yanılmanın təsiri altında hərəkət etmiş şəxs tərəfindən mübahisələndirilə bilər. Həmin Məcəllənin 347.2-ci maddəsinə görə vacib əhəmiyyətli yanılma aşağıdakı hallardır: 347.2.*. şəxs razılıq verdiyi əqdi deyil, başqa əqdi bağlamaq istəmişdir; 347.2.2. şəxs bağlamağı arzuladığı əqdin məzmunu barəsində səhv etmişdir;
65. 347.2.3. tərəflərin vicdanlılıq prinsipini rəhbər tutmaqla əqdin əsası kimi nəzərdən keçirdikləri hallar mövcud deyildir.
66. İddiaçının irəli sürdüyü sözügedən faktiki hal, onun iddia tələbinin qanuni əsası kimi nəzərdən keçirilməsi mümkün olan qanunvericilik müddəalarının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmamaqdadır.
67. İddiaçı tərəfindən əqdin mübahisələndirilməsi üçün qanunda nəzərdə tutulmuş müddət də ötürülmüşdür.
68. Belə ki, Mülki Məcəllənin 354.2-ci maddəsinin mənasına görə, vacib əhəmiyyətli yanılmanın təsiri altında bağlanmış əqd mübahisəyə əsasən məlum olduğu andan bir ay ərzində mübahisə edilə bilər. Həmin müddət keçdikdən sonra isə maraqlı şəxs bu hüququnu itirir. Maddənin hüquqi mahiyyəti ilə əlaqədar həm də qeyd olunmalıdır ki, etibarsız əqdlər üzrə müddətlər qanunvericlik tərəfindən iddia müddəti kimi müəyyən edilməmişdir – bu müddət hüququn itirilməsi ilə bağlı olmaqla iddia müddətlərinə aid deyil, kəsici müddətlərə aiddir. Kəsici müddət – şəxsin müəyyən zaman ərzində öz hüququndan istifadə etməməsi nəticəsində həmin hüquqa xitam verilməsini nəzərdə tutan müddətdir. Belə hallarda hüquqa xitam verilməsi yalnız zamanın keçməsindən deyil, müəyyənləşdirilmiş müddət ərzində hüquq sahibinin hərəkətsiz qalmasından irəli gəlir. Kəsici müddət subyektiv hüququn həyata keçirilməməsi və ya lazımi qaydada həyata keçirilməməsi halında bu hüququn vaxtından əvvəl xitamına səbəb olur.
69. İddiaçının mübahisələndirdiyi müqavilə 07 dekabr 202*-ci il tarixində bağlanmışdır.Məhkəmə iddiaçının izahatına əsasən müəyyən edir ki, müqavilənin bağlanmasından bir neçə gün sonra notariusa müraciət etmişdir. Lakin məhkəmə onu da müəyyən edir ki, iddiaçı sözügedən müqavilənin etibarsızlığı üçün 2022-ci ilin aprel ayında məhkəməyə müraciət etmişdir.
70. Nəhayət, məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçının irəli sürdüyü dəlillərdən biri də digər payçının razılığı alınmadan evin satılmasıdır.Sözügedən dəlilə münasibətdə məhkəmə Kollegiyası qeyd edir ki, mülki qanunverciliyin həmin hüququ təsbit edən müddəasının (§ *6, *7) mənasına görə, paylı mülkiyyətdə olan payın satın almaqda üstünlük hüququ pozulmaqla satılması, müvafiq müqavilənin etibarsız sayılmasını şərtləndirən hal deyildir. Qanunvericilik belə halda, hüququ pozulan paylı mülkiyyətçiyə üç ay ərzində alıcının hüquq və vəzifələrinin ona keçirilməsini tələb etmək imkanı vermişdir.
71. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-nin 384, 392, 402.*-ci maddələrini rəhbər tutaraq, Məhkəmə kollegiyası qət etdi:
Apellyasiya şikayəti təmin olunmasın. Bakı şəhəri Suraxanı Rayon Məhkəməsinin *2.*0.2022-ci il tarixli, 2(0*0)- 2346/2022 nömrəli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlansın. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən etibarən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.