Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-1686/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-1686/2022 16.03.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər: Mərdanova Xumar Afət qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlu və Sadıqov Vahid Nəriman oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi X3, İddiaçıların vəkili Vəkil, Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 vəkili-nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 və “İrşad X6”nin cavabdehlər Cavabdeh1 MMC, Cavabdeh2 MMC və Bakı şəhəri Cavabdeh3nə (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində X12 cəlb edilmiş) qarşı “qiymətləndirmə aktının etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 cavabdehlər Cavabdeh1 MMC, Cavabdeh2 MMC və Bakı şəhəri Cavabdeh3nə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi, hərracın nəticələrinin etibarsız sayılması” tələbinə dair Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 2(008)-215/2021 saylı, 12.11.2021-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçılar tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 və “İrşad X6” iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Bakı şəhəri Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış (İrshad Hotel) binasının qiymətləndirilməsi barədə Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş QR 2444 nömrəli qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişlər. İşin məhkəmə baxışında İddiaçı3 nümayəndəsi və vəkili X10 ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş 05 sentyabr 2019-cu il tarixli QR 2444 nömrəli qiymətləndirmə aktının etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını məhkəmədən xahiş etmişdir. İddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)- 9938/2017 saylı, 01.12.2017-ci il tarixli icra sənədi ilə əlaqədar, Cavabdeh3 06.08.2019-cu il tarixli müraciətinə əsasən, İddiaçı2 ona məxsus Bakı şəhəri, Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış (“İrshad” Hotelin) binasının qiymətləndirilməsi üçün Cavabdeh1 MMC tərəfindən qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş, QR 2444 nömrəli qiymətləndirmə rəyinə əsasən 05.09.2019-cu il tarixə əmlakın bazar dəyəri 5 000 000 (beş milyon) manat müəyyən edilmişdir.Cavabdehin bu qiymətləndirmə rəyində əmlakın bazar dəyəri dəfələrlə az qiymət qoyulduğu və səhv məlumatları əks etdirildiyi üçün bu səbəblə etibarsız hesab edilməlidir. Hesab edilir ki, sözügedən əmlakın dəyəri müəyyən edildiyindən qat-qat daha yüksəkdir. İddia ərizəsinə əlavə olunmuş “İlkin rəy”dən göründüyü kimi, İddiaçı2 və "xxxx" arasında bağlanmış 19 may 2014-cü il tarixli müqaviləyə əsasən, ikinci tərəfindən aparılmış qiymətləndirməyə əsasən sözügedən eyni əmlakın bazar dəyəri 2014-cü il, yəni 5 il əvvəl üçün 5 000 000 milyon manat müəyyən edilmişdir. Halbuki, həmin vaxtdan bəri əmlakların bazar dəyərində baş verən inflyasiya və digər iqtisadi amillərlə əlaqədar ən azı 50 faiz həcmində artım müşahidə edilmişdir. Ona görə, mümkün deyildir ki, mübahisə mövzusu olan əmlakın dəyəri 5 il bundan əvvəlki qiymətlə eyni qiymətdə qalmış olsun. Bu faktda aydın olur ki, cavabdeh tərəfindən qiymətləndirmə standartlarına uyğun qiymətləndirmə aparılmamış, əmlakın real bazar dəyəri iqtisadi amillər düzgün nəzərə alınmaqla müəyyən edilməmiş, qiymətləndirmə rəyi tərtib edilərkən keyfiyyətliliyə və heç bir iqtisadi əsası olmayan mülahizələrə əsaslanılmışdır. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” AR qanununun 8-ci maddəsində müəyyən edilir: Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X7 iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, “İrşad X6”nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının qiymətləndirilməsi barədə Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş QR 2444 nömrəli qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi, həmin rəy əsasında Cavabdeh2 MMC tərəfindən keçirilmiş hərracların nəticələrinin etibarsız sayılması, “İrşad X6”nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının bazar dəyərinin qiymətinin 3 500 000 (üç milyon beş yüz min) manat müəyyənləşdirərək icraya yönəldilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxsin iddia ərizəsi onunla əsaslandırılmışdır ki, Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01.12.2017-ci il tarixli icra sənədi ilə əlaqədar Cavabdeh3 06.08.2019-cu il tarixli müraciətinə əsasən, İddiaçı1 X1 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının qiymətləndirilməsi üçün Cavabdeh1 MMC tərəfindən qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş, QR 2444 nömrəli qiymətləndirmə rəyinə əsasən 05.09.2019-cu il tarixə əmlakın bazar dəyəri 5 000 000 (beş milyon) manat müəyyən edilmişdir. Hesab edir ki, qiymətləndirmə rəyində əmlakın bazar dəyəri dəfələrlə çox qoyulduğu və səhv məlumatları əks etdirdiyi üçün rəy etibarsız hesab olunmalı və ləğv edilməlidir. Belə ki, Cavabdeh1 MMC tərəfindən düzgün qiymətləndirmə aparılmamış, qiymətləndirmə zamanı qiymətləndirmə standartları və normaları nəzərə alınmamışdır. Buna dəlalət edən ən vacib hallardan biri də əmlakın qiymətinin həddən artıq yüksək qoyulması səbəbindən satılmamasını göstərmək olar. Bundan əlavə məhkəmə tərəfindən təyin olunmuş "xxxx" MMC tərəfindən aparılmış qiymətləndirmə zamanı müəyyən olunmuşdur ki, əmlakın bazar dəyəri 3 500 000 manat təşkil edir. “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 8-ci maddəsinə əsasən Qiymətləndirici hesabatında qiymətləndirilən obyektin bazar və digər dəyərinin həqiqiliyi ilə əlaqədar mübahisələrə məhkəmə tərəfindən baxılır. Bu halda mübahisəni baxılmaq üçün qəbul etmiş məhkəmənin mövcud prosessual qanunvericiliyin və bu Qanunun müddəalarını nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin yenidən ekspert qiymətləndirilməsini təyin etmək hüququ vardır. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 2(008)-215/2021 saylı mülki iş üzrə 12.11.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə ilk iddia rədd edilmiş, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 iddiası təmin edilmiş, “İrşad X6”nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyriyaşayış binasının qiymətləndirilməsi barədə Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş QR 2444 nömrəli, 05.09.2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyinin ləğv edilməsi, həmin rəy əsasında Cavabdeh2 MMC tərəfindən keçirilmiş hərracların nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi, ipoteka predmetinin ilkin satış qiymətinin 3 500 000 (üç milyon beş yüz min) manat müəyyən edilməsi və icraya yönəldilməsi, iddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 və “İrşad X6” tərəfindən ödənilmiş 10 manat dövlət rüsumunun iddiaçıların özünə aid edilməsi, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X7 tərəfindən ödənilmiş 30 manat dövlət rüsumunun Cavabdeh1 MMC-dən tutularaq, onun xeyrinə ödənilməsi, Cavabdeh1 MMC-dən qiymətləndirilən obyektə görə 500 manat xidmət haqqı tutularaq, "xxxx" MMC-nin "xxxx" ASC Yasamal filialı üzrə bank hesabına, 1000 manat xidmət haqqının tutularaq, “X2” MMC-nin Bank Respublika ASC Ağa Neymətulla şöbəsi üzrə bank hesabına köçürülməsi qət edilmişdir. Qeyd olunan qətnamədən narazı qalan iddiaçılar apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri: Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, "xxxx" Konsaltinq tərəfindən təqdim edilmiş ilkin rəyə əsasən, “İrşad X6” nə məxsus olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 11A ünvanında, 0.06076 ha torpaq sahəsi üzərində yerləşən, ümumi sahəsi 1855.3 kv.m olan, 6 mərtəbəli qeyri-yaşayış sahəsinin bazar dəyəri 2014-cü il, yəni 5 il əvvəl üçün 5.000.000 (beş milyon) manat müəyyən edilmişdir. Cavabdeh3 06.08.2019-cu il tarixli, 13797-97426/2019-5-9 saylı müraciətinə əsasən, Cavabdeh1 MMC tərəfindən “İrşad X6” MMC-yə məxsus Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti, 11A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (İrşad Hotelin) 05.09.2019-cu il tarixinə bazar dəyərinin 5.000.000 (beş milyon) manat məbləğində müəyyən edilməsi barədə QR-2444 saylı, 05.09.2019-cu il tarixli rəy təqdim edilmişdir. İcra işində olan 05.09.2019 tarixli 2444 nömrəli hesab fakturadan görünür ki, Cavabdeh1 MMC-yə qiymətləndirmə xidmətləri üçün xidmət haqqı qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı X7 tərəfindən 3000 manat məbləğində ödənilmişdir. Buradan belə anlaşılır ki, qarşılıqlı iddia üzrə iddiaçı bu xidməti də özü qəbul etmişdir və rəylə razılaşmışdır, ona qarşı heç bir irad bildirməmişdir. Sənədin etibarsızlığı haqqında iddialar bir il ərzində qaldırıla bilər və bu müddət kəsici müddətdir. Bu barədə Konstitusiya Məhkəməsinin müvafiq izahı da vardır. Nəsimi rayonu İcra və Probasiya şöbəsinin 16708-97426/19-5-9 nömrəli, 25.09.2019-cu il tarixli sifarişinə əsasən “İrşad X6” MMC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11A ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 1855,3 kv.m olan 6 mərtəbəli qeyriyaşayış binasının açıq hərracda satılmasına dair 14.05.2019-cu il tarixli icra vərəqəsi Cavabdeh2 MMC-yə göndərilmişdir. Hərrac təşkilatçısı olan Cavabdeh2 MMC aşağıda qeyd olunan tarixlərdə açıq hərraclar keçirilmişdir: 17 oktyabr 2019-cu il, 04 noyabr 2019-cu il, 22 noyabr 2019-cu il, 12 dekabr 2019-cu il və 14 fevral 2020-ci il tarixlərində. Cavabdeh2 MMC tərəfindən Nəsimi rayonu İcra və Probasiya şöbəsinə ünvanlanmış 24 fevral 2020-ci il tarixli 155№-li məktubla bildirilmişdir ki, “İrşad X6” MMC-nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11A ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 1855,3 kv.m olan 6 mərtəbəli qeyri-yaşayış binası 17.10.2019-cu il tarixdə keçirilmiş hərracda ilkin satış qiyməti 5.000.000 manata, 04.11.2019-cu il tarixdə keçirilmiş hərracda ilkinsatış qiyməti 10% endirimlə 4.500.000 manata, 22.11.2019-cu il tarixdə 20% endirimlə 4.000.000 manata, 14.02.2020-ci il tarixdə satış qiyməti 20 % endirimlə 3.500.000 manata açıq hərraca çıxarılsa da, iştirakçı olmadığından hərrac baş tutmamışdır. Hərracın baş tutmaması ilə bağlı “Kaspi” qəzetində elan dərc olunmuşdur. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 53.3-cü maddəsinə əsasən sənədlər Nəsimi rayonu İcra və Probasiya şöbəsinə qaytarılır. “İrşad X6” MMC-nin mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının hərracda satılması 2019-cu il tarixdə başlanmışdır. Həmin dövrdə ipoteka predmeti olan və ipoteka predmeti olmayan əmlakın hərracda satılması proseduru ilə bağlı vahid məhkəmə təcrübəsi mövcud olmadığından, ipoteka predmeti olmayan əmlakın hərracdan satılmasında bəzən ipoteka haqqında qanunvericiliyin müddəaları analoji olaraq tətbiq edilirdi. Hazırki iş üzrə Cavabdeh2 MMC tərəfindən “İrşad X6” MMC-nin mülkiyyətində olan qeyri-yaşayış binasının açıq hərracdan satılmasına dair 5 dəfə hərrac keçirilmiş və hərrac baş tutmadığından icra sənədi Cavabdeh3nə geri qaytarılmışdır. Lakin icra məmuru tərəfindən heç bir addım atılmamış, Cavabdeh2 MMC-nin məktubu sadəcə iş materiallarına tikilmişdir. Halbuki, bundan sonra iddiaçı “İrşad X6” MMC-nin daşınmaz əmlakı üzərindən məhdudiyyət götürülməli idi. Həmin məhdudiyyət hələ də qüvvədə qalması iddiaçının əmlak hüquqlarını kobud surətdə pozur. Proses iştirakçılarının izahatları: Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçıların vəkili Vəkil apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, təmin edilməsini xahiş etdi. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 vəkili-nümayəndəsi Nümayəndə apellyasiya şikayətinə etiraz edərək, rədd edilməsini xahiş etdi. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən cavabdeh Bakı şəhəri Cavabdeh3 nümayəndəsi X11 apellyasiya şikayətinin təmin edilib-edilməməsi məsələsini məhkəmənin mülahizəsinə buraxaraq izahatında bildirmişdir ki, Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01.12.2017-ci il tarixli icra sənədi ilə əlaqədar, Nəsimi rayon İcra Şöbəsinin müraciətinə əsasən, tutulmalı olan məbləğ İddiaçı2 məxsus Bakı şəhəri, Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən əmlaka yönəldilmiş və həmin əmlak qiymətləndirilməsi üçün Cavabdeh1 MMC tərəfindən qiymətləndirmə işi həyata keçirilmiş, əmlakın bazar dəyəri 5 000 000 manat müəyyən edilmişdir. İddianı təmin etmə tədbirinin görülməsi barədə qərardad qəbul edilmiş, onun əsasında icra hərəkətləri aparılmışdır. Ayrıca əmlakın üzərinə həbsin qoyulması barədə təqdimat verilməmişdir. İşə baxılma vaxtı və yeri haqqında lazımi qaydada xəbərdar edilmiş digər tərəflər məhkəmə kollegiyasında iştirak etmədiklərindən və bunun səbəbləri barədə məhkəməyə məlumat vermədiklərindən, işə onların iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir. Hüquqi məsələlər: Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər. Məhkəmə kollegiyası ilk olaraq qeyd edir ki, hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının tam yoxlanılması təşkil edir. Kollegiya həmçinin qeyd edir ki, apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Beləliklə məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini, iş materiallarını araşdırıb, işdə olan sübutları tədqiq edərək, hesab edir ki, aşağıdakılara əsasən apellyasiya şikayəti təmin edilməli, iş üzrə qəbul olunmuş birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ləğv edilməli və iddia tələbləri rədd edilməlidir. Belə ki, məhkəmə araşdırması zamanı müəyyən edildi ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-2944/2019 saylı, 14.05.2019-cu il tarixli icra vərəqəsinə əsasən, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-12348/2018 saylı, 03 dekabr 2018-ci il tarixli qətnaməsi faiz borcunun tutulması hissəsində dəyişdirilmiş, faiz borcu 29.280 ABŞ dolları məbləğində müəyyən edilmiş, qətnamə əsas borc məbləğinə dair hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmış, cəmi 322.087,00 (üç yüz iyirmi iki min səksən yeddi) ABŞ dolları pul vəsaitinin Azərbaycan manatı məzənnəsi ilə cavabdehlər “İrşad X6”ndən və İddiaçı3 alınaraq iddiaçılar Ağayev Tariyel oğluna və X8 ödənilməsi qərara alınmışdır. Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binası “İrşad X6”nin adına 17.04.2014-cü il tarixli ********** qeydiyyat nömrəsi ilə qeydiyyatdan keçmişdir və hazırda mülkiyyətindədir. Cavabdeh1 MMC-nin QR 2444 nömrəli, 05.09.2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyinə əsasən, Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01.12.2017-ci il tarixli icra sənədi ilə əlaqədar Cavabdeh3 06.08.2019-cu il tarixli, 13797- 97426/2019-5-9 saylı, 06.08.2019-cu il tarixli müraciətinə əsasən İddiaçı1 X1 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“İrshad” Hotelin) 05.09.2019-cu il tarixə bazar dəyəri 5 000 000 (beş milyon) manat müəyyən edilmişdir. Məhkəmə kollegiyasının iclasında təqdim edilmiş Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)- 9938/2017 nömrəli, 01.12.2017-ci il tarixli icra vərəqəsindən görünür ki, Bakı şəhər İcra Hakimiyyətinin 02.05.2016-cı il tarixli 167 nömrəli sərəncamı əsasında İddiaçı1 X6 tərəfindən Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 987-ci məhəllədə inşa edilmiş yaşayış binasından mənzillərin satışı cavabdehlərə və üçüncü şəxslərə qadağan edilməsi qərara alınmışdır. Qeyd edilən mübahisəli əmlak "xxxx" Konsaltinq Şirkəti tərəfindən 21.10.2014-cü il tarixə olan bazar qiyməti 5 000 000 (beş milyon) manat, "xxxx" MMC tərəfindən 02.06.2020-ci il tarixə bazar qiyməti 3 500 000 (üç milyon beş yüz min) manat, likvid (ilkin satış) qiyməti 2 975 000 manat və “X2” MMC tərəfindən 02.09.2021-ci il tarixə bazar qiyməti təqribi dəyərinin 3 550 000 manat, likvid dəyərinin isə 3 017 500 manat məbləğində təşkil etdiyi qeyd edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyinə görə, “Bakı Şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(006)-9938/2017 saylı, 01.12.2017-ci il tarixli icra sənədi ilə əlaqədar İddiaçı1 X1 mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11 A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının (“İrshad” Hotelin) qiymətləndirilməsinə dair Cavabdeh1 MMC-nin QR 2444 nömrəli, 05.09.2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyi qanunvericiliyin tələblərini pozmaqla və real bazar qiymətinə uyğun olmadan tərtib edildiyindən, həmin rəy ilə məhkəmə tərəfindən təyin edilən ekspertizalar üzrə verilən rəylər arasında əhəmiyyətli dərəcədə fərq müşahidə edildiyindən, iddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 və “İrşad X6”nin cavabdehlər Cavabdeh1 MMC-yə, Cavabdeh2 MMC-yə və Bakı şəhəri Cavabdeh3nə (müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində X12 cəlb edilmiş) qarşı qiymətləndirmə aktının etibarsız hesab edilməsi tələbinə dair iddiası rədd edilməli, müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 iddiası təmin edilərək, “İrşad X6”nin mülkiyyətində olan Bakı şəhəri Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının qiymətləndirilməsi barədə Cavabdeh1 MMC tərəfindən tərtib edilmiş QR 2444 nömrəli, 05.09.2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyi ləğv edilməli, həmin rəy əsasında Cavabdeh2 MMC tərəfindən keçirilmiş hərracların nəticələri etibarsız sayılmalı, həmçinin məhkəmə tərəfindən təyin edilən ekspertizalar üzrə müəyyən edilmiş qiymətləndirilən obyektin bazar dəyəri daha real və mötəbər hesab edildiyindən ilkin satış qiyməti real bazar qiymətinə uyğun olaraq 3 500 000 (üç milyon beş yüz min) manat müəyyən edilməli və icraya yönəldilməlidir.” Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmır və qeyd edir ki, birinci instansiya məhkəməsi qətnamə qəbul edərkən maddi hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir. Belə ki, iş materiallarından və məhkəmə araşdırması zamanı tədqiq edilmiş Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin 97426 nömrəli icra işindən görünür ki, Nəsimi Rayon Məhkəməsinin qərardadı ilə iddianın təmini tədbiri tətbiq edilmiş və 2(006)-9938/2017 nömrəli, 01.12.2017-ci il tarixli icra vərəqəsi ilə satışı cavabdehlərə və üçüncü şəxslərə qadağan edilmiş əmlak olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Vaqif prospekti 11A ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binası Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-2944/2019 saylı, 14.05.2019-cu il tarixli icra vərəqəsi üzrə icra hərəkətlərinin aparılması üçün qiymətləndirilərək hərraca çıxarılmışdır. Halbuki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-2944/2019 saylı, 14.05.2019-cu il tarixli icra vərəqəsi üzrə icra hərəkətləri yönəldilmiş əmlakın üzərinə həbs qoymamışdır. Bununla da, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 45, 50 və 53-cü maddələrinin tələbləri pozulmuşdur. “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 45.1-ci maddəsinə əsasən tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi bu əmlakın üzərinə həbs qoyulmasından, götürülməsindən və satılmasında ibarətdir. Həmin Qanunun 50.2-ci maddəsinə əsasən Borclunun əmlakı üzərinə həbs qoyulması əmlakın siyahıya alınmasından, həmin əmlak üzərində sərəncam vermək hüququnun qadağan olunmasından, zəruri hallarda isə əmlakdan istifadə hüququnun məhdudlaşdırılmasından, onun götürülməsindən və ya saxlanmaq üçün verilməsindən ibarətdir. İcra sənədi icraya yönəldilənə qədər borclunun əmlakına həbs qoyulmayıbsa və ya icra sənədinin icrası zamanı tələbin borclunun əmlakına yönəldilməsi hallarında əmlak üzərinə həbs, bir qayda olaraq, icra məmurunun əsaslandırılmış təqdimatına əsasən məhkəmənin qərardadı ilə qoyulur. Həmin Qanunun 53.1-ci maddəsinə əsasən üzərinə həbs qoyulmuş əmlak, qanunla dövriyyədən çıxarılmış və ya dövriyyəsi məhdudlaşdırılmış əmlak istisna olmaqla, həbsin səbəblərindən, əmlakın növündən və mənsubiyyətindən asılı olmayaraq, Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyi ilə başqa hal nəzərdə tutulmamışdırsa, tələbkara təklif olunur. Tələbkar imtina etdikdə həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində satılmalıdır. Belə olan məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə üzərinə həbs qoyulmamış əmlak qiymətləndirilə və hərraca çıxarıla bilməzdi. Lakin, icra məmuru məhkəmə kollegiyasının iclası zamanı da izahatında bildirmişdir ki, bu iş üzrə birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən “əmlakın satılması barədə qadağa” növündə tətbiq edilmiş iddianı təminetmə tədbiri əsasında əmlak qiymətləndirilərək hərraca çıxarılmışdır. Yəni, icra məmuru tərəfindən əmlakın üzərinə həbsin qoyulması barədə məhkəməyə təqdimat verilməmişdir. Bununla da, icra məmurları tərəfindən icra hərəkətləri aparılarkən icra məmuru tərəfindən kobud qanun pozuntularına yol verilmişdir. Bundan başqa, prosedura əsasən, ipoteka predmeti olmayan əmlak hərracdan Mülki Məcəllənin 415-ci və “İcra haqqında” Qanunun 51, 53, 61, 62-ci maddələri ilə müəyyən edilmiş qaydada həyata keçirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsinə əsasən əmlakın üzərinə həbsin qoyulmasından sonra icra məmuru əmlakın qiymətləndirilməsini həyata keçirərək, həmin Qanunun 53-cü maddəsinə əsasən tələbkara təklif etməlidir. Tələbkar əmlakı qəbul etməkdən imtina etdikdə isə, həmin əmlak tələbkarın imtina etdiyi gündən üç ay müddətində (icra məmurundan müvafiq sifarişin alındığı gündən ən geci iki ay müddətində) Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsində müəyyən edilən qaydada hərrac yolu ilə satılmalıdır. Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin 97426 nömrəli icra işindən görünür ki, icra məmuru tərəfindən mübahisəli əmlak Cavabdeh1 MMC tərəfindən (QR 2444 nömrəli, 05.09.2019-cu il tarixli qiymətləndirmə rəyi) qiymətləndirildikdən sonra 25.09.2019-cu il tarixdə Cavabdeh2 MMC-yə icra vərəqəsi göndərilmiş və “İrşad X6”nə məxsus Bakı şəhəri Vaqif prospekti 11 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binası üzrə hərracın keçirilməsi xahiş edilmişdir. Bundan sonra, Cavabdeh2 MMC tərəfindən qeyd edilən əmlak üzrə 17.10.2019-cu il, 04.11.2019-cu il və 22.11.2019-cu il tarixlərinə hərraclar təyin edilmişdir. Bununla da ipoteka predmeti olmayan əmlak üzrə hərracın keçirilmə qaydaları proseduru pozulmuşdur. Göründüyü kimi, icra sənədi üzrə icra məmurunun hərəkətləri “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun və mülki qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olmamışdır. Belə olan halda isə, icra sənədi üzrə əmlak barəsində icra hərəkətləri, hərraclar qanunvericiliyin tələblərinə riayət edilmədən keçirildiyindən, qətnamə ləğv edilməli və iddia tələbləri rədd edilməlidir. Məhkəmə kollegiyası tərəflərin nəzərinə çatdırır ki, icra icraatı çərçivəsində borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının, notariusun icra qeydi əsasında tutma yönəldilmiş ipoteka predmeti olan əmlakının, habelə vergi ödəyicisi kimi siyahıya alınmış əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti qiymətləndiricilərdən alınan rəylər əsasında icra məmuru tərəfindən müəyyənləşdirilir. Borclunun ipoteka predmeti olmayan əmlakının ilkin (başlanğıc) satış qiyməti hərracın keçirilməsinədək olan dövr ərzində iddia icraatı qaydasında deyil, icra icraatı çərçivəsində hərracı bu qiymət əsasında sifariş etmiş icra məmurunun hərəkətlərindən verilmiş şikayət qaydasında mübahisələndirilməlidir. Belə ki, “İcra haqqında” Qanunun 51-ci maddəsində icra məmurunun müvafiq qiymətləndiricini dəvət etmək səlahiyyəti nəzərdə tutulmuşdur. Bu baxımdan dəvət edilmiş qiymətləndiricinin rəyindəki müvafiq (başlanğıc) qiymətlə əmlakın hərraca çıxarılmasına dair sifariş vermək hüququ da icra məmuruna aiddir. Belə olan halda, hərrac keçirilənədək həmin qiymət, onu öz sifarişində əsas götürən icra məmurunun hərəkətindən verilən şikayət qaydasında mübahisələndirilə bilər. Hərrac keçirildikdən sonra isə qiymət “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Qanunun 8-ci maddəsinə uyğun olaraq iddia icraatı qaydasında mübahisələndirilməlidir. Məhkəmə kollegiyası hazırki mübahisənin qanunauyğun və ədalətli həll edilməsi üçün bu hüquq münasibətləri üzrə qəbul edilmiş Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İcra icraatı çərçivəsində borclunun əmlakının hərracdan satılması qaydası ilə bağlı qanunvericiliyin tətbiqi üzrə” 24.11.2021-ci il tarixli, 02/2021 nömrəli qərardadının məzmununda göstərilənlərin nəzərə alınmalı olmasını xüsusilə qeyd edir. Belə ki, həmin qərardadda qeyd edilmişdir ki, Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsi ilə, habelə “İcra haqqında” Qanunun 53, 61, 62-ci maddələri ilə icra sənədi üzrə tələbin yönəldiyi əmlakın satışı üzrə hərracın keçirilməsi qaydaları müəyyən edilir ki, bu qaydalara əsasən də əmlakın bazar qiyməti ilə hərraca çıxarılması, hərracların keçirilməsi müddətləri, hərracın keçirilməsindən əvvəl, həm də hərracın baş tutmamasından sonra əmlakın tələbkara təklif edilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Göründüyü kimi, istinad edilən mümkün hərrac qaydalarının fərqliliyinin əsasını məhz satışa çıxarılan əmlakın hüquqi statusu təşkil edir. Bu baxımdan icra sənədi üzrə tutmanın borclunun mülkiyyətindəki ipoteka predmeti olmayan əmlakına yönəldilməsi zamanı hərracın qanunun analogiyası üzrə “İpoteka haqqında” Qanunda müəyyən edilmiş qaydalara uyğun aparılmasının mümkünlüyü qənaətinə gəlinməsi üçün girov predmeti olan əmlakların bu statusa malik olmayan əmlaklara münasibətdə fərqləndirici xüsusiyyətlərinə diqqət yetirilməlidir.” Bundan başqa həmin qərardadın 22-ci bəndinə əsasən, ipoteka predmeti olmayan əmlaka icra sənədi üzrə tutmanın yönəldilməsi və hərracdan satılması proseduru isə Mülki Məcəllənin 415ci və “İcra haqqında” Qanunun müvafiq müddəaları ilə tənzimlənir. Mülki Məcəllənin 415-ci maddəsi hərracın keçirilməsinin ümumi qaydasını müəyyən edir. “İcra haqqında” Qanunun 45.6-cı maddəsinə əsasən icra qanunvericiliyinə əsasən tələbkarın tələblərinin təmin edilməsi üçün borclunun yetərli pul vəsaitləri olmadıqda tələb borcluya məxsus olan digər əmlaka yönəldilir. Həmin Qanunun 53-cü maddəsinə əsasən üzərinə həbs qoyulmuş həmin əmlak tələbkara təklif olunur, o, bundan imtina etdikdə həmin əmlak imtina günündən üç ay müddətində hərrac yolu ilə satılır. Əmlak satılmadıqda, həmin əmlak yenidən tələbkara təklif olunur. Tələbkar əmlakdan imtina etdikdə, əmlak borcluya, icra sənədi isə icra sənədini vermiş məhkəmə və ya digər orqana qaytarılır. Ədalət mühakiməsi çəkişmə, tərəflərin bərabərliyi və faktlar əsasında həyata keçirilir. Hakim bütün hallarda prosesin çəkişmə prinsipini təmin etməli, öz qərarını yalnız tərəflərin çəkişmə prinsipinə əsasən müzakirə etdiyi dəlillərlə, onların verdiyi izahatlarla, sənədlərlə əsaslandırmalıdır. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli olan hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır (MPM-in 9.1, 9.3, 88, 217.1 və 217.3-cü maddələri). Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 119.1-ci maddəsinə görə, məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə münasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddia tələbi rədd edildiyi üçün tərəflərin ödədiyi dövlət rüsumları onların özlərinə aid edilməlidir. Azərbaycan Respublikası MPM-nin 387.1-ci maddəsinə görə prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi qətnamənin ləğv edilməsinə yalnız o halda əsas olur ki, bu, düzgün olmayan qətnamənin qəbul edilməsinə səbəb olsun. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iş üzrə aparılmış araşdırma zamanı birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən prosessual-hüquq normalarının pozulması müəyyən edilməmiş və bu səbəbdən də, iddiaçı tərəfin dəlilləri əsaslı sayıla bilməz. MPM-nin 385.2-ci maddəsinə görə, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyinəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz. Həmin Məcəllənin 384.0.2-ci maddəsinə əsasən apelyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər. Həmin Məcəllənin 385.1.1-ci maddəsinə görə, maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslardan biridir. Qeyd olunanlara əsasən və Mülki Prosessual Məcəllənin 382, 384-386, 392, 393, 402 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası QƏT ETDİ: Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Sabunçu Rayon Məhkəməsinin 2(008)-215/2021 saylı, 12.11.2021-ci il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İş üzrə yeni qətnamə qəbul edilsin. İlk iddia tələbi və müstəqil tələb irəli sürən üçüncü şəxs X4 tələbi rədd edilsin. Ödənilmiş dövlət rüsumları tərəflərin özlərinə aid edilsin. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsi ilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər. Sədrlik edən: Xumar Mərdanova Hakimlər: Elnur Həsənov Vahid Sadıqov