Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-213/2025 26.05.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2, İddiaçı3 Cavabdeh qarşı (X18, X9, X26, X33, X17, X30, X31, X19, X20, X10, X12, X46, X5 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iş üzrə Açar sözlər: əmlakın açıq hərracda satılaraq əldə olunmuş vəsaitin paylara uyğun bölünməsi X1 (sədrlik edən və məruzəçi), X6 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi X7 iştirakı ilə, İddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2, İddiaçı3 Cavabdeh qarşı (X18, X9, X26, X33, X17, X30, X31, X19, X20, X10, X12, X46, X5 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilməklə) “əmlakın açıq hərracda satılaraq əldən edilən vəsaitin paylara uyğun bölünməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə çıxarılmış Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2(004)-827/2024 nömrəli qətnaməsindən Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Vasif Əliyev küçəsi, 181 saylı ev 4/40 hissədə İddiaçı2, 11/40 hissədə İddiaçı3, 11/40 hissədə Cavabdeh, 11/40 hissədə İddiaçı1 və 3/40 hissədə X8 adına açıq saxlanılmaqla paylı mülkiyyət hüququ üzrə dövlət reyestrində qeydiyyata alınmışdır. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(004)- 250/2023 saylı qətnaməsinə əsasən iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2 və İddiaçı3 cavabdehlər Cavabdeh, X14, X27, X11, X21, X22, X15, X4, X2, X37, X3 və X16 qarşı (Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri publik hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “payın naturada bölünməsi” tələbi barədə iddiası rədd edilmişdir. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli, QCM/A 07-019/25 nömrəli mütəxəssis rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Vasif Əliyev küçəsi, 181 saylı evin bazar dəyəri 110.200 manat, əlavə tikililər nəzərə alınmaqla 250.400 manat təşkil edir.
Birinci instansiya məhkəməsindəki icraat
2. İddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2 və İddiaçı3 Cavabdeh qarşı (X18, X9, X26, X33, X17, X30, X31, X19, X20, X10, X12, X46, X5 və Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində işə cəlb edilməklə) iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanda yerləşən 0,029970 ha. torpaq sahəsinin və üzərində inşa edilmiş evin açıq hərracda satılaraq, evin paylı mülkiyyətçiləri arasında, iddiaçılar İddiaçı1 11/40 hissəsinə, İddiaçı3 11/40 hissəsinə və İddiaçı2 4/40 hissəsinə uyğun satış pulunun paylara uyğun bölünməsi və ödənilmiş dövlət rüsumunun cavabdehdən alınaraq onlara verilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdirlər.
3. İddiaçılar iddia tələbini işin faktiki hallarına istinad edilərək onunla əsaslandırmışdırlar ki, bugünədək əmlakın onlara düşən hissəsinin paylarının naturada real bölgüsü aparılmamışdır. Bu da bir çox hallarda çətinlik yaradır, belə ki, alqı-satqı, ipoteka, girov qoyulması və s. Lakin mülkiyyətçilərin hamısı eyni vaxtda müvafiq icra orqanına müraciəti mümkün olmadığına görə əmlakın naturada real bölgüsünün aparılması mümkün olmamışdır. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, 2(004)-5410/2022 nömrəli qərardadı ilə məhkəmə-tikinti-texniki ekspertizası təyin edilmiş və Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının xx.xx.2023-cü il tarixli, 10/1211 nömrəli rəyinə əsasən həmin torpaq sahəsinin yaşayış məntəqləri təyinatlı torpaq sahəsi olduğu, həmin torpaq sahəsində aparıla biləcək yaşayış və digər təyinatlı tikililərin qonşu torpaq sahələri və onlar üzərində inşa edilən tikililər ilə ara məsafəsinin saxlanılmasının zəruriliyi, eləcə də həyətyanı torpaq sahəsinin müxtəlif hissələrində hazırda fərdi yaşayış evi və müxtəlif təyinatlı köməkçi tikililərin inşa olunduğu, həmin tikililərə və həyətyanı torpaq sahəsinin müxtəlif hissələrində hazırda fərdi yaşayış evi və müxtəlif təyinatlı köməkçi tikililərin inşa olunduğu, həmin tikililərə və həyətyanı torpaq sahəsinə alternativ giriş-çıxışların olmaması, eləcə də tətqiqat obyektiin digər texniki göstəricilərini nəzərə alınaraq, həmin torpaq sahəsinin bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı, eyni zamanda torpaq sahəsinin üzərində inşa edilmiş ümumi sahəsi 36 kv.m olan fərdi yaşayış evinin mülkiyyətçilərin paylarına uyğun şəkildə naturada ayrılmasının “İnşaat Norma və Qaydaları” 2.08.01.89-un 1.1, 2.2, 2.4 və 2.9 bəndlərinin tələblərinə uyğun olaraq texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(004)-250/2023 nömrəli qətnaməsi ilə onların cavabdehlər Cavabdeh, X14, X27, X11, X21, X22, X15, X4, X2, X37, X3 və X16 qarşı “payın naturada bölünməsi” tələbi barədə iddiası rədd edilmişdir. Göründüyü kimi, “payın ayrılması və naturada real bölgüsünün aparılması”nın mümkün olmamasını nəzərə alaraq iddia tələbi təmin edilməmişdir. Buna görə də paylı mülkiyyətçilər paylı mülkiyyətdə olan ünvan 1 ünvanda yerləşən 0,029970 ha. torpaq sahəsinin və üzərində inşa edilmiş həmin mülkün açıq hərracdan satılaraq, mülkün paylı mülkiyyətçilər arasında, satış pulunun paylara uyğun bölünməsi barədə iddia tələbi ilə məhkəməyə müraciət etmək qərarına gəlmişlər.
4. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2(004)- 827/2024 nömrəli qətnaməsi ilə iddianın təmin edilməsi, ünvan 2 ünvanında yerləşən 0,029970 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsi üzərində inşa edilmiş ümumi sahəsi 36 kv.metr olan fərdi yaşayış evinin açıq hərracda satılması, satışdan əldə edilən vəsaitin paylı mülkiyyətçilərin paylarına uyğun, yəni 4/40 hissədə İddiaçı2, 11/40 hissədə İddiaçı3, 11/40 hissədə Cavabdeh, 11/40 hissədə İddiaçı1 və 3/40 hissədə X8 paylarına uyğun bölünməsi, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olan 100 manat məbləğində pulun Cavabdeh alınaraq İddiaçı1 verilməsi qət edilmişdir. (hakim X23)
5. Məhkəmə iddianı təmin edərkən öz mövqeyi ilə bağlı qeyd etmişdir ki, Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Vasif Əliyev küçəsi, 181 saylı evin tərəflərin paylarına uyğun olaraq naturada bölünməsi və payların naturada ayrılması mümkün olmamışdır. Tərəflər arasında iddiaçıların paylı mülkiyyətlərinin əvəzinə dəyərinin ödənilməsi ilə bağlı razılıq əldə edilməmiş, belə ki cavabdeh iddiaçılar tərəfindən göndərilən təklifə də münasibət bildirməmiş, eləcə də məhkəmə iclasında da cavabdeh hal-hazırda hər hansı pul məbləğinin ödənilməsi imkanında olmadığını bildirmişdir. Bu səbəblərdən məhkəmə belə qənaətə gəlmişdir ki, ünvan 2 saylı mənzilin paylı mülkiyyətçiləri arasında paylara mütənasib olaraq naturada bölünməsi mümkün olmadığından, mübahisəli mənzil açıq hərracdan satılmalı və satışdan əldə olunan pul vəsaiti paylı mülkiyyətçilərin arasında öz paylarına uyğun bölünməlidir.
6. Məhkəmə xərclərinin bölüşdürülməsinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddia tələbi təmin edildiyindən, İddiaçı1 tərəfindən ödənilmiş 100 manat dövlət rüsumu Cavabdeh alınaraq İddiaçı1 verilməlidir.
7. Məhkəmə öz mövqeyini Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220-ci, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2-ci, 77.1-ci, 88-ci, 119.1-ci, 217.4-cü maddələrinə, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbyacan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2014-cü il tarixli qərarına istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
8. Cavabdeh qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
9. Cavabdeh apellyasiya şikayətini onunla əsaslandırmışdır ki, iddiaçılar digər paylı mülkiyyətçilərə təklif göndərməmişdirlər. Açıq hərracda əmlakın satıla bilməsi üçün ilk öncə digər paylı mülkiyyətçilərə öz payının əvəzinin ödənilməsi üçün təklif göndərilməlidir. Bu tələbə idiaçılar tərəfindən əməl olunmamışdır. Sadəcə Cavabdeh onlara məxsus payı alması təklif edilmişdir. Bununla yanaşı məhkəmə prosesində də digər paylı mülkiyyətçilər iştirak etməmişdir. Göründüyü kimi digər 2 paylı mülkiyyətçiyə təklifin göndərilməməsi və onların prosesdə iştirakının təmin olunmaması sözügedən ardıcıllığın pozulmasına səbəb olmuşdur. Məhkəməyə mənzilin qiymətləndirilməsi üçün vəsatət təqdim olunmuş, lakin məhkəmə bu vəsatətlə bağlı nəinki qərardad qəbul etməmiş, ümumiyyətlə bu məsələyə münasibət belə bildirməmişdir. Aydındır ki, məhkəmənin hər hansı qərardad qəbul etmədən vəsatəti təmin etməməsi onun sözügedən prosessual hüququnun pozulmasına səbəb olmuşdur. Bununla yanaşı, məhkəmə mənzilin satılmasını qət etsə də, onun qiymətinin müəyyən edilməsi üçün ekspertiza təyin etməmişdir. Bu da işin mahiyyəti üzrə düzgün həll edilməməsinə səbəb olmuşdur.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
10. İddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2 və İddiaçı3 apellyasiya şikayətlərinə qarşı yazılı etiraz təqdim edərək bildirmişdirlər ki, onlar cavabdehə yazılı qaydada təklif göndərmiş və cavabdeh də bu təklifə heç bir münasibət bildirməmişdir. Bununla yanaşı cavabdehin mənzilin qiymətləndirilməsi ilə bağlı heç bir yazılı vəsatəti olmamışdır. Göstərilənləri nəzərə alaraq apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini və birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılmasını xahiş etmişdilər.
b) Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
11. İştirak etdiyi məhkəmə iclasında Cavabdeh nümayəndəsi və vəkili Vəkil2 apellyasiya şikayətini müdafiə etmiş və onun məzmununa uyğun izahat verərək, apellyasiya şikayətinin təmin edilməsini xahiş etmişdir.
12. İştirak etdiyi məhkəmə iclasında İddiaçı1, onun, habelə digər iddiaçılar İddiaçı2, İddiaçı3 vəkili və nümayəndəsi Vəkil1 apellyasiya şikayətini qəbul etməmiş və iddia ərizəsinin, habelə etirazın məzmununa uyğun izahat verərək, apellyasiya şikayətinin təmin edilməməsini xahiş etmişdirlər.
13. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər məhkəmə iclasının yeri və vaxtı barədə lazımi qaydada xəbərdar olunmasına baxmayaraq, hər hansı üzürlü səbəb göstərmədən məhkəmə iclasına gəlməmişdirlər. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 376.2-ci maddəsinə uyğun olaraq məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinə bu tərəflərin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
14. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin: 144.5-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əmlakın fiziki cəhətdən bölünməsini nəzərdə tutmayan, lakin yaranacaq ümumi paylı mülkiyyətdə payların nisbətini faizlə müəyyənləşdirən bölünmə planı əsasında bölünə bilər. Mülkiyyətçi tərəfindən tərtib edilən belə bölünmə planı müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada təsdiq edildikdən sonra mülkiyyətçinin bölünmə nəticəsində yaranan payların hər birinə mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınır; 152.1-ci maddəsinə əsasən mülkiyyət hüququ – subyektin ona mənsub əmlaka (əşyaya) öz istədiyi kimi sahib olmaq, ondan istifadə etmək və ona sərəncam vermək üzrə dövlət tərəfindən tanınan və qorunan hüququdur; 220.2-ci maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının ayrılmasını tələb edə bilər; 220.3-cü maddəsinə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilmədikdə paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi öz payının naturada ayrılmasını məhkəmə qaydasında tələb edə bilər. Əgər payın naturada ayrılmasına yol vermirsə və ya bu, ümumi mülkiyyətdə olan əşyaya tənasübsüz zərər vurmadan mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir; 220.4-cü maddəsinə əsasənbu maddəyə əsasən paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada ayrılan əşyanın onun mülkiyyət hüququndakı payına tənasübsüzlüyü müvafiq pul məbləğinin ödənilməsi və ya başqa kompensasiya ilə aradan qaldırılır. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisinə naturada pay ayrılması əvəzinə qalan mülkiyyətçilər tərəfindən kompensasiya ödənilməsinə onun öz razılığı ilə yol verilir. Mülkiyyətçinin payı cüzi olduqda, real surətdə ayrıla bilmədikdə və ümumi əmlakdan istifadə edilməsində onun mühüm mənafeyi olmadıqda, məhkəmə həmin mülkiyyətçinin razılığı olmadan da paylı mülkiyyətin qalan iştirakçılarının öhdəsinə ona kompensasiya ödənilməsi vəzifəsini qoya bilər; 220.6-cı maddəsinə əsasən bu Məcəllənin 220.3-220.5-ci maddələrində müəyyənləşdirilmiş qaydalara əsasən ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər; 221-ci maddəsinə əsasən ümumi paylı mülkiyyət hüquqlarına fiziki bölgü, öz istəyi ilə satış və ya hərracdan satış və satış pulunun bölünməsi və ya bütün əşyanın bir və ya bir neçə iştirakçının adına qeydə alınması və qalan iştirakçılara əvəz verilməsi ilə xitam verilir. Əgər iştirakçılar hüquqa xitam verilməsi növünə dair razılığa gəlməsələr, əşya məhkəmənin qərarı ilə fiziki bölünür, bu, əşyanın dəyəri əhəmiyyətli dərəcədə azalmadan mümkün olmadıqda isə açıq hərracdan və ya iştirakçılar üçün hərracdan satılır. Fiziki bölgü bərabər olmayan payların əvəzinin pulla ödənilməsi ilə birləşdirilə bilər.
15. Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin: 14.2-ci maddəsinə əsasən məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir; 77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir; 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir; 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır; 217.3-cü maddəsinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır; 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır; 384.0.3-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiya məhkəməsi qətnaməni dəyişdirə bilər.
16. “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin bəzi müddəalarının şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun xx.xx.2014-cü il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, əmlakın açıq hərracdan satılaraq bölünməsindən əvvəl Mülki Məcəllənin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydalara əməl edilməlidir. Həmin qaydalar paylı mülkiyyətdə olan əmlakın bölünməsi və ondan payın ayrılmasının mərhələli formada tənzimlənməsini nəzərdə tutur. İlk növbədə, əmlakın naturada bölünməsinin mümkünlüyü müəyyən edilməlidir. Əmlakın naturada bölünməsi mümkün olmadığı halda, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsini tələb etmək hüququna malikdir. Digər mülkiyyətçilərin kompensasiya vermək imkanı olmadıqda və ya onlar kompensasiya vermək istəmədikdə, əmlakın məhkəmə qərarı əsasında hərracdan satılması məsələsinə baxıla bilər. Eyni zamanda, payının naturada ayrılması mümkün olmadıqda və mülkiyyətçi payın əvəzinə pul kompensasiyasını almaqdan imtina etdikdə, həmin mülkiyyətçi əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb edə bilməz. Həmçinin paylı mülkiyyətin mülkiyyətçisi birbaşa əmlakın açıq hərracdan satılmasını tələb etmək hüququna malik deyil. Bu baxımdan, paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Göstərilənlərə əsasən Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu qərara almışdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.6 və 221-ci maddələrinin mənasına görə bütün paylı mülkiyyətçilərin razılığı olmadan əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında məhkəmə tərəfindən qərarın qəbul edilməsi mülkiyyət hüququnun qanunsuz məhdudlaşdırılması kimi qiymətləndirilə bilməz. Məhkəmənin qərarı əsasında ümumi mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması və satış pulunun paylı mülkiyyətçilər arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 220.3-220.4-cü maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydaların ardıcıllıqla tətbiq edilməsindən sonra mümkündür.
Apellyasiya baxışının hədləri
17. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
18. Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
19. Hazırki apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv edilməsi və hüquqi nəticə etibarı ilə iddianın rədd edilməsi xahiş olunduğundan, qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
20. Məhkəmə kollegiyası tərəfləri dinləyib, аpеllyаsiyа şikаyətlərinin dəlillərini iş mаtеriаllаrı ilə birlikdə аrаşdırıb, hеsаb еdir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilərək, əmlakın bazar qiyməti müəyyən edilməli, eyni zamanda, əmlakın hərracda satış formasına dair qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydalar təsbit olunmalıdır.
21. Məhkəmə kollegiyası qanunvericiliyin yuxarıda istinad edilən və bu sahəni tənzimləyən digər aidiyyəti müddəalarına istinadən ilk növbədə qeyd edir ki, qanunvericilik paylı mülkiyyətin bölünməsi ardıcıllığının imperativ qaydasını müəyyən etmiş və bunu riayət olunması zəruri olan bir neçə mərhələyə ayırmışdır. Tərəflərin paylı mülkiyyətində olan mənzilin açıq hərracda satılması və əldə olunmuş vəsaitin onlar arasında paylarına uyğun bölünməsi tələbi, bu növ iddialar üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş tələblərə uyğun mərhələlərin keçilməsinə riayət olunduğu təqdirdə əsaslı hesab edilə bilər. Paylı mülkiyyətin mülkiyyətçiləri ümumi əşyanın bölünməsi və ya ondan payın ayrılması üsulu və şərtləri haqqında razılığa gələ bilməyibsə, həmçinin öz payının naturada ayrılmasını tələb etməsinə baxmayaraq, payın naturada ayrılması mümkün deyildirsə, ayrılan mülkiyyətçi öz payının dəyərinin paylı mülkiyyətin digər mülkiyyətçiləri tərəfindən ona ödənilməsi hüququna malikdir. Ümumi əmlakın bölünməsi və ya ondan pay ayrılması açıq-aşkar məqsədəuyğun olmadıqda, məhkəmə əmlakın açıq hərracdan satılması və satış pulunun ümumi mülkiyyətin mülkiyyətçiləri arasında onların paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi haqqında qərar qəbul edə bilər.
22. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərinə və işin hallarına əsasən qeyd edir ki, mübahisə predmetini təşkil edən fərdi yaşayış evi iddiaçıların və cavabdehin paylı mülkiyyətindədir. Hazırki mübahisədən əvvəl iddiaçılar mübahisəli əmlakın naturada ayrılması tələbi ilə bağlı cavabdehə qarşı iddia qaldırmış, lakin Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli, 2(004)-250/2023 saylı qətnaməsi ilə onların iddiası rədd edilmişdir. Həmin icraat çərçivəsində məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası keçirilmiş və torpaq sahəsinin, habelə onun üzərində yerləşən fərdi yaşayış evinin bölünməsinin texniki cəhətdən mümkün olmadığı müəyyən edilmişdir.
23. Məhkəmə kollegiyası o halı da xüsusilə qeyd edir ki, iddiaçılar paylı mülkiyyətlərində olan payların dəyərinin ödənilməsi ilə bağlı xx.xx.2023-cü il tarixdə cavabdehə bildiriş göndərmiş və həmin bildiriş xx.xx.2023-cü il tarixdə cavabdeh tərəfindən xəbərnaməyə imza atmaqla qəbul edilmişdir. Lakin cavabdeh həmin təkilifi qəbul etməsinə baxmayaraq, iddiaçılara düşən payın dəyərinin ödənilməsi ilə bağlı hər hansı hərəkət icra etməmişdir. Bununla yanaşı birinci instansiya məhkəməsində icraat zamanı cavabdeh iddiaçılara kompensasiya ödənilməsi üçün maddi imkanının olmadığını bildirmişdir. Bu məsələ ilə bağlı apellyasiya şikayətində aidiyyəti dəlillər irəli sürməsinə baxmayaraq, sonadək iddiaçılara münasibətdə hər hansı təklif irəli sürülməmişdir.
24. Məhkəmə kollegiyası 21 və 22-ci bəndlərdə göstərilənləri və qanunvericiliyin yuxarıda istinad olunan normalarını rəhbər tutaraq hesab edir ki, mübahisəli əmlakda payın ayrılması ona tənasübsüz zərər vurmadan açıq-aşkar mümkün olmadığından, eləcə də cavabdehin iddiaçılara payının dəyərinə görə kompensasiya vermək fikri olmadığından, qeyd edilən əmlakın satılması və satış pulunun tərəflər arasında paylarına mütənasib surətdə bölüşdürülməsi barədə tələbi əsaslı olmuşdur. Lakin məhkəmə kollegiyası həmin satışın həyata keçirilməsi formasına işin faktiki hallarına uyğun olaraq daha dəqiq münasibət bildirilməsini zəruri hesab edir.
25. Bununla bağlı məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin paylı mülkiyyətlə bağlı bəzi müddəalarının tətbiqi məsələləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 02/2024 saylı. xx.xx.2024-cü il tarixli vahid məhkəmə təcrübəsi yaradan qərardadında qeyd olunmuşdur ki, ümumi mülkiyyətdə olan əşyadan payın ayrılması prosedurundan fərqli olaraq, əşyanın bölünməsi halında kompensasiya ödənilməsi mərhələsi olmadığından, əşya üzərində mülkiyyəti davam etdirmək niyyətində olan digər payçıların mülkiyyət hüquqlarının qorunması məqsədilə Mülki Məcəllənin 221-ci maddəsində qapalı hərracı ehtiva edən yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi imkanı nəzərdə tutulmuşdur. Hərracın forması tərəflərin mövqeləri nəzərə alınmaqla məhkəmə tərəfindən müəyyən olunmalıdır. Məhkəmə araşdırması zamanı bütün mülkiyyətçilərin və ya onlardan ən azı birinin əşya üzərində tam mülkiyyət hüququnu əldə etmək niyyətinin olduğu müəyyən edilərsə, qətnamənin nəticə hissəsində əvvəlcə yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün hərracın keçirilməsi, əşya həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərracdan satılmalı olması göstərilməlidir.
26. Qeyd edilən mövqedən çıxış edərək hazırki iş üzrə məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, mübahisəli əmlakın satışı ilk növbədə qapalı hərrac qaydasında keçirilməli, yalnız bu baş tutmadıqda isə açıq hərracın keçirilməsi təmin olunmalıdır. Həmçinin qeyd edilməlidir ki, işin hallarından da göründüyü kimi iddiaçılar cavabdehə məxsus payın alınmasında maraqlıdırlar və bu da bir daha əmlakın ilk növbədə paylı mülkiyyətçilər üçün satışa çıxarılmasınının zəruriliyinin təsdiq edir.
27. Məhkəmə kollegiyası hər bir halda mübahisəli əmlakın hərracdan satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin suiistifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə mübahisəli əmlakın real bazar dəyərinin müəyyənləşdirilməsini də zəruri hesab etdiyindən əmlakın qiymətləndirilməsini keçirmişdir. "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-ci il tarixli, QCM/A 07-019/25 nömrəli mütəxəssis rəyinə əsasən Bakı şəhəri, Yasamal rayonu, Vasif Əliyev küçəsi, 181 saylı evin bazar dəyərinin 10.200 manat, əlavə tikililər nəzərə alınmaqla 250.400 manat olması müəyyən edilmişdir.
28. Məhkəmə kollegiyası o halı da xüsusilə qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, mülki qanunvericilikdə əşyanın açıq hərracdan satılması halında satış qiymətinin qətnamə ilə müəyyən edilməli olması barədə imperativ tələb yalnız ipoteka predmeti olan əşyaya münasibətdə nəzərdə tutulmuşdur (“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, 39.3.3-cü maddə). Mülki Məcəllənin 220-ci maddəsində isə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın açıq hərracdan satılması barədə qətnamə qəbul edilərkən ilkin satış qiymətinin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilməli olması birbaşa göstərilməsə də, Məcəllədə bununla bağlı qadağanedici norma da nəzərdə tutulmamışdır. Odur ki, əşyanın ilkin satış qiyməti ilə bağlı qətnamənin icrası mərhələsində yaranacaq yeni mübahisələrin və tərəflərin sui-istifadə hallarının qarşısının alınması məqsədilə məhkəmə paylı mülkiyyətdə olan əşyanın müəyyən etdiyi bazar qiyməti ilə ilkin satış qiymətini qətnamənin icra qaydası kimi onun nəticə hissəsində göstərməli və izah etməlidir ki, qətnamənin icrası mərhələsində paylı mülkiyyətdə olan əşyanın bazar qiymətinin əhəmiyyətli dərəcədə dəyişməsi səbəbindən tərəflər MPM-in 231-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq qətnamənin icra qaydasının dəyişdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ilkin satış qiymətini yenidən müəyyənləşdirə bilərlər.
29. Bu baxımdan məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, mübahisəli əmlakın bazar dəyərinin 110.200 manat olması nəzərə alınmaqla əmlak qapalı hərracda satılmadığı təqdirdə, açıq hərracın seçilməsi zamanı onun ilkin (mövcud vəziyyətdə bazar) dəyəri kimi həmin məbləğ əsas götürülməlidir.
30. Məhkəmə kollegiyası bu konteksdə onu da qeyd etməyi zəruri hesab edir ki, mübahisəli sahədə sonradan əlavə tikililər inşa edilsə də, həmin tikililər dövlət reyestrində qeydiyyata alınmadığından, habelə iddiaçılar onların inşasında hər hansı formada iştirak etmədiyindən, mübahisəli əmlakın bazar dəyərinin həmin əlavə tikililər nəzərə alınmadan, yəni 110.200 manat məbləğində müəyyən edilməsi qanuni və əsaslıdır.
31. Məhkəmə kollegiyası o halı da qeyd edir ki, mübahisəli əmlakın 3/40 hissəsi X8 adına açıq saxlanılmışdır. Belə ki, bu şəxs vəfat etmiş və bugünədək həmin pay vərəsəlik qaydasında qəbul edilməmişdir. Belə olan halda, əmlak hərracdan satıldığı təqdirdə bu payın dəyəri ilə bağlı məsələ də qətnamənin icrası qaydasında həll edilməklə qanunvericiliyin tələblərinə uyğun olaraq aidiyyəti üzrə yerləşdirilib, gələcək üçün müəyyən edilmiş vərəsəyə ödənilməlidir.
32. Beləliklə, məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi əmlakın hərracdan satılması qaydası hissəsində dəyişdirilməli, əmlakın hərracda satış formasına dair qanunvericiliklə müəyyən olunmuş qaydalar təsbit olunmalı, ünvan 1 ünvanda yerləşən 0,029970 ha torpaq sahəsi və üzərində inşa edilmiş 36 kv.m. fərdi yaşayış evi üzrə əvvəlcə qapalı, yəni yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün nəzərdə tutulan hərrac keçirilməli, əmlak həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərrac keçirilərək satılmalı, bu əmlakın hərracdan satış qiyməti bazar dəyərinə uyğun olaraq 110.200 manat məbləğində müəyyən olunmalı, qətnamə mübahisələndirilən qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılmalı, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu Cavabdeh aid edilməlidir.
33. Mübahisəli əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı göstərilən xidmətin dəyərini təşkil edən 300 manat məbləğində pul vəsaiti, hər birindən 50 manat olmaqla iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2, İddiaçı3 və Cavabdeh tutularaq "xxxx" MMC-yə ödənilməlidir.
34. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası MPM-in 372-ci, 382-ci, 384cü, 392-ci, 393-cü, 403-cü, 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Yasamal Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, e-2(004)- 827/2024 nömrəli qətnaməsi “əmlakın hərracdan satılması qaydası” hissəsində dəyişdirilsin. ünvan 1 ünvanda yerləşən 0,029970 ha torpaq sahəsi və üzərində inşa edilmiş 36 kv.m. fərdi yaşayış evi üzrə əvvəlcə qapalı, yəni yalnız paylı mülkiyyətin iştirakçıları üçün nəzərdə tutulan hərrac keçirilsin. Əmlak həmin hərracda mülkiyyətçilərdən biri və ya bir neçəsi tərəfindən əldə edilmədiyi halda isə açıq hərrac keçirilərək satılsın. Bu əmlakın hərracdan satış qiyməti bazar dəyərinə uyğun olaraq 110.200 (bir yüz on min iki yüz) manat məbləğində müəyyən olunsun. Qətnamə mübahisələndirilən qalan hissələrdə dəyişdirilmədən saxlanılsın. Əmlakın qiymətləndirilməsi ilə bağlı göstərilən xidmətin dəyərini təşkil edən 300 (üç yüz) manat məbləğində pul vəsaiti, hər birindən 50 (əlli) manat olmaqla iddiaçılar İddiaçı1, İddiaçı2, İddiaçı3 və Cavabdeh tutularaq "xxxx" MMC-yə ödənilsin. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu Cavabdeh aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına elektron qaydada kassasiya şikayəti verilə bilər. Qətnamədən şikayət verilmədikdə, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay keçdikdən sonra qanuni qüvvəyə minir.