Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-237/2025 14.01.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı mülki iş üzrə (Açar sözlər: icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakim X5 qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, hakimlər X4 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Alıyeva Gülər Neymət qızının katibliyi ilə, iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin Cavabdeh qarşı (Nərimanov rayon Nərimanov Bələdiyyəsi mübahisə predmeti barədə müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) “icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin cavabdehin üzərinə qoyulması” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-229/2023 saylı, 22 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apelyasiya şikayətinə baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları
1. AR Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon İcra Hakimiyyəti Başçısının xx.xx.2012-ci il tarixli, 293 nömrəli Sərəncamından görünür ki, Əhməd Rəcəbli küçəsinin davamı olaraq yeni çəkilən yolun kənarında yerləşən ofis binasının vətəndaş B.H.Məmmədovun adına rəsmiləşdirilməsinə icazə verilmişdir
2. 7 may 2017-ci il tarixli “Daşınmaz Əmlakın Bağışlanması” müqaviləsinin surətinə əsasən “Hədiyyə verən” X2 tərəfindən ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4.016,9 kv.m olan qeyri-yaşayış binası tam mülkiyyət üzrə “Hədiyyə alan” Cavabdeh mülkiyyətinə verilmişdir.
3. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Hüquqların Dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən olan çıxarışdan görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Əhməd Rəcəbli-1 küçəsi ünvanında yerləşən 4016.9 kv.m sahəyə malik qeyri-yaşayış binası Cavabdeh tam payda xüsusi mülkiyyətindədir. Bu barədə 31 may 2017-ci il tarixdə ********** nömrəli qeyd aparılmışdır.
4. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən Cavabdeh ünvanlanan “istifadə edilən torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi təklifi barədə” 25 aprel 2022-ci il tarixli bildirişdən məlum olur ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Əhməd Rəcəbli-1 küçəsi ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasının torpaq sahəsinin icarəyə götürülməsi təklif olunmuşdur.
5. Bakı şəhəri Nərimanov rayonu Nərimanov Bələdiyyəsinin 7 oktyabr 2022-ci il tarixli arayışından müəyyən olunur ki, ünvan 2 ünvanda yerləşən mülkün sahibi Cavabdeh, həmin mülkə görə Nərimanov Bələdiyyəsində əmlak və torpaq vergi qeydiyyatına alınıb, illər üzrə əmlak və torpaq vergisini ödəyir və 2022-ci il 31 dekabr tarixinə kimi əmlak və torpaq vergi borcu yoxdur.
6. "xxxx" MMC-nin rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Əhməd Rəcəbli-1 küçəsi ünvanında yerləşən, icarəyə verilməsi nəzərdə tutulan 589.4 kv.m olan torpaq sahəsinin 27 aprel 2022-ci il tarixinə hesablanmış bazar dəyəri 1 178 800.0 manat təşkil edir.
7. "xxxx" MMC tərəfindən verilmiş qiymətləndirmə hesabatından görünür ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən, dövlət istifadəsində olan, ümumi sahəsi 0.05894 ha təşkil edən torpaq sahəsinin 18 sentyabr 2023-cü il tarixinə hesablanmış bazar dəyəri 0.01 ha = 125.000 manat, 0.05894 ha = 736.750 manat təşkil edir.
8. AR ƏN Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin 31 may 2023-cü il tarixli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Əhməd Rəcəbli-1 küçəsi ünvanında yerləşən Cavabdeh adına olan 0.05894 ha həyətyanı torpaq sahəsinin hazırki orta bazar qiymətlərinə uyğun ümumi dəyəri təqribən ******* manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
9. İddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 5 ünvanında yerləşən 589,4 kv.m torpaq sahəsinə dair aylıq icarə haqqı 2947 manat olmaqla Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin Cavabdeh üzərinə qoyulması barədə qətnamə qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
10. İddia onunla əsaslandırılmışdır ki, dövlət əmlakının qorunub saxlanılması və ondan təyinatı üzrə səmərəli istifadə olunmasının təmin edilməsi məqsədilə Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin əməkdaşları tərəfindən aparılan monitorinq zamanı Cavabdeh məxsus qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi, dövlət mülkiyyətində olan, ünvan 5 ünvanında yerləşən 589,4 kv.m torpaq sahəsinin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsi olmadan istifadə edilməsi müəyyən olunmuşdur. Bununla əlaqədar olaraq Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən cavabdehə “istifadə edilən torpaq sahəsinin satın-alınması və ya icarəyə götürülməsi barədə” xx.xx.2022-ci il tarixli, **********85 nömrəli məktubla müraciət edilsə də, cavabdeh tərəfindən torpaq sahəsinin satın-alınmasından və ya icarə müqaviləsinin bağlanılmasından imtina edilmişdir. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti tərəfindən qeyd edilən torpaq sahəsinin bazar dəyərinin müəyyən edilməsi üçün müstəqil qiymətləndiriciyə müraciət olunmuş və qiymətləndiricinin xx.xx.2022-ci il tarixli, SEM/A664-755/2022 nömrəli rəyinə əsasən torpaq sahəsinin bazar dəyəri 1178800,0 manat məbləğində müəyyən edilmişdir.
11. Cavabdeh iddiaya etiaz edərək bldirmişdir ki, “Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2000-ci il tarixli, 383 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin İİ Dövlət Proqramı”nın 9.2-ci bəndinə əsasən Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti fiziki və hüquqi şəxslərin müraciəti əsasında onlara məxsus torpaq sahələrinin satışım həyata keçirə bilər. Üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaq sahələri satın-alınması üçün ilk növbədə həmin müəssisə və obyektlərin mülkiyyətçilərinə təklif edilir. Mülkiyyətçilər təklifdən imtina etdikdə həmin torpaq sahəsi qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş qaydada onların icarəsinə verilməlidir.” İddiaçının iddia ərizəsində Azərbaycan Respublikası Prezidentinin xx.xx.2000-ci il tarixli, 383 nömrəli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş “Azərbaycan Respublikasında dövlət əmlakının özəlləşdirilməsinin İİ Dövlət Proqramı”nın 9.2-ci bəndinə istinad etməklə torpaq sahəsinin özəlləşdirilməsindən imtina etmələrini göstərmələri əsassızdır. Belə ki, torpaq sahəsinin özəlləşdirilməsi ilə bağlı bizə heç bir müraciət olunmamışdır. İş materiallarında olan iddaçının bildirişindən də göründüyü kimi, cavabdehə torpaq sahəsinin icarəyə verilməsi ilə bağlı müraciət edilməsi göstərilmir, bildirişdə bu hal göstərilsə də, həmin bildirişin kim tərəfindən qəbul edilməsi və həmin şəxsin cavabdehə nə kimi aidiyyəti olması göstərilməmişdir. İddiaçının iddia ərizəsində “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə”nin 8-ci bəndinə əsasən özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində müəyyən edilir. Respublikanın digər şəhər və rayonlarında icarə haqqı torpağın bazar dəyərinin 2 faizi həcmində müəyyən edilir.” göstərməsinin onlara heç bir aidiyyəti yoxdur. İddiaçının istinad etdiyi bu qanun özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinə aiddir. Cavabdehin mülkiyyətində olan obyektin və istifadəsində olan torpaq sahəsinin bu bəndə heç bir aidiyyəti yoxdur. Torpaq sahəsi dövlət tərəfindən, yəni Nərimanov rayon İcra Hakimiyyəti tərəfindən cavadehin əmisi X1 ayrılmış, həmin sahədə onun tərəfindən öz şəxsi vəsaiti hesabına qeyri-yaşayış sahəsi inşa etdirilmiş və qeyri-yaşayış sahəsi özəlləşdirildikdən sonra cavabdehə hədiyyə edilmişdir. O ki, qaldı iddiaçının istinad etdiyi Qanunun tələblərinə, iddiaçı həmin Qanunu iddia ərizəsində düzgün təsvir etməmişdir. Belə ki, “Özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin, habelə hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlət torpaq sahələrinin normativ qiyməti haqqında Əsasnamə”nin 8-ci bəndinə əsasən, torpaq sahələrinin icarəyə verilməsi şərtləri və müddəti “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununa uyğun olaraq icarəyə verənlə icarəçi arasında bağlanmış müqavilə əsasında müəyyən edilir, özəlləşdirilən dövlət müəssisə və obyektlərinin yerləşdiyi torpaq sahələrinin illik icarə haqqı Bakı şəhəri üzrə torpağın bazar dəyərinin 3 faizi həcmində müəyyən edilir. Respublikanın digər şəhər və rayonlarında icarə haqqı torpağın bazar dəyərinin 2 faizi həcmində müəyyən edilir. Dövlət mülkiyyətində olan torpaqların icarə haqqının aşağı həddi torpaq vergisinin 2 misli miqdarında müəyyən edilir. Dövlət müəssisə, idarə və təşkilatlarının istifadəsində olan və ya dövlət obyektlərinin tikintisi layihələşdirilmiş, habelə üzərində hüquqi və fiziki şəxslər tərəfindən inşa edilmiş müəssisə və obyektlərin yerləşdiyi dövlətə məxsus torpaqların icarə haqqı bu Əsasnaməyə uyğun müəyyən edilir.
12. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-229/2023 nömrəli, 22 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi rədd edilmişdir.
13. Məhkəmə tədqiq edilmiş sübutlara əsasən müəyyən etmişdir ki, Bakı şəhəri, Nərimanov rayonu, Əhməd Rəcəbli-1 küçəsi ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış binasına dair hüquqlar xx.xx.2017-ci il tarixdə ********** qeydiyyat nömrəsi ilə Cavabdeh adına rəsmiləşdirilmişdir. Bu barədə əmlakın dövlət reyestrində 55 nömrəli reyestr kitabının 5138 nömrəli vərəqində qeydiyyata alınmışdır.
14. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddia tələbinin qanuni əsasını Mülki Məcəllənin 390.3-cü maddəsi təşkil edir. Həmin normaya görə, müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcbur etməyə yol verilmir. Lakin qanunverici bu qaydaya iki istisna müəyyən etmişdir: 1) müqavilə bağlamaq vəzifəsinin Mülki Məcəllədə və ya 2) tərəfin könüllü götürdüyü öhdəlikdə nəzərdə tutulması. Hazırki işdə qeyd olunan hallardan heç biri mövcud deyil. Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti əvvəl torpaq sahəsinin satın alınmasını həmin sahənin üstündə yerləşən özəlləşdirilmiş müəssisə və obyektin mülkiyyətçisinə təklif etməlidir. Əgər həmin mülkiyyətçi torpaq sahəsini satın almaqdan imtina edirsə, onda bu sahə qanunvericilikdə müəyyən olunmuş qaydada onun satınalma hüququ ilə icarəsinə verilir. Özəlləşdirilmiş müəssisə və obyektin mülkiyyətçisi icarə müqaviləsi bağlamaqdan imtina etdikdə torpaq sahəsi hərrac vasitəsilə başqa şəxslərə satıla bilər. Göründüyü kimi, obyektin mülkiyyətçisi icarə müqaviləsi bağlamaqdan imtina etdikdə torpaq sahəsinin hərrac vasitəsilə başqa şəxslərə satılması imkanı qanunvericilikdə nəzərdə tutulsa da, qeyd olunan hüquqi münasibətlər üzrə icarə müqaviləsinin məcburi qaydada bağlanması imkanları qanunvericilikdə nəzərdə tutulmamışdır.
15. Məhkəmə gəldiyi nəticəni, Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 390.1, 390.3, 399.1, 700.1, 700.2, 706.1-ci, Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 19 dekabr 1997-ci il tarixli, 659 nömrəli Fərmanı və MPM-nin 14.2, 77.1-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apelyasiya şikayətinin dəlilləri
16. İddiaçı qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-229/2023 saylı, 22 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsinin ləğv edilməsini, iddia tələbinin rədd edilməsi haqqında yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
17. Apelyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, məhkəmə əsassız olaraq hesab etmişdir ki, müqavilə bağlamağa məcbur etməyə yol verilən istisna hallar hazırkı işdə mövcud deyil. Belə ki, məhkəmə tərəfin könüllü olaraq öhdəlik götürmədiyini bildirmişdir, lakin dövlət mülkiyyətində olan həmin torpaq sahəsindən cavabdehin qanunsuz olaraq faktiki istifadə etdiyini nəzərə almamışdır. Dövlət mülkiyyətində olan torpaq sahəsi üzərində olan qeyri-yaşayış sahəsi cavabdehin mülkiyyətində olsa da, torpaq sahəsi isə özəlləşdirilməmiş və dövlətin mülkiyyətində qalmaqda davam edir. Bu halda isə torpaq ya özəlləşdirilməli, ya da icarə müqaviləsi əsasında istifadə edilməlidir. Həm Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 51-ci maddəsinin altıncı hissəsində, həm də “Torpaq icarəsi haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 4-cü maddəsinin ikinci bəndində nəzərdə tutulmuş - “Azərbaycan Respublikasında icarə münasibətlərinin obyektləri olan dövlət və bələdiyyə torpaqları mənfəət əldə etmək məqsədilə fəaliyyət göstərən hüquqi və fiziki şəxslərin istifadəsinə, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada icarə əsasında verilir” – müddəası imperativ müddəadır və icrası Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin üzərinə qoyulmuşdur. 8 yanvar 2024-cü il tarixdə məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçı Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndəsi X3 apellyasiya şikayətini müdafiə etdiyini, tərəfin icarə müqaviləsini bağlamağa razılıq verdiyi halda barışığın mümkün ola biləcəyini, mövcud qanunvericiliyin tələbinə görə əmlakın ya özəlləşdirilməli, ya da icarə müqaviləsinin bağlanmalı olduğunu, özlləşdirmə mərkəzi və onların ekspertləri tərəfindən əmlaka qiymət qoyulduğunu qeyd etmiş, hazırkı işi üzrə də ümumi özəlləşdirmə məbləği 1.178.8000,0 manat məbləğində müəyyən olunduğunu, Bakı şəhəri üzrə həmin məbləğin 3 faizi, digər rayonlar üzrə isə 2 faizi illik icarə haqqı sayıldığını, Həmin məbləğin də 3 faizi illik 35.364 manat təşkil etdiyini, həmin məbləğ də aylığa bölünəndə 2.947 manat təşkil etdiyini qeyd etmiş, bu qəbilədən olan işlərdə əvvəllər icarə haqqı və ya özəlləşdirilmə tələb olunmamasına səbəbi kimi iş yükünün çoxluğunu, icarə müqaviləsinin bağlanması ilə bağlı normanın artıq uzun müddətdir qanunvericilikdə mövcud olduğunu, 2020-ci ildən sonra bu məsələyə xüsusi diqqət yetirildiyini qeyd etmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
18. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil edilməmişdir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsində ilkin icraat
19. Bakı Apellyasiya Məhkəməsi MK-nın 2(103)-800/2024 nömrəli 29 yanvar 2024-cü il tarixli qəraadadı ilə apellyasiya şikayəti qismən təmin edilərək Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-229/2023 saylı işi üzrə xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilmiş və iş üzrə icraata xitam verilmişdir.
20. Kollegiya qeyd etmişdir ki, inzibati və mülki hüquq münasibətlərindən irəli gələn mübahisələrin məhkəmə aidiyyətinə dair Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəmə Plenumunun 10 aprel 2015-ci il tarixli 4 nömrəli Qərarına əsasən: “İnzibati icraat haqqında” Qanunun məqsədi inzibati orqanlar tərəfindən insan hüquq və azadlıqlarına əməl olunmasını təmin etməkdən və qanunun aliliyinə nail olmaqdan ibarətdir. Həmin Qanunda inzibati orqanların fiziki və ya hüquqi şəxslərlə münasibətlərindəki fəaliyyət formaları, eləcə də inzibati orqanların inzibati aktların qəbul edilməsi, icra olunması və ya ləğv edilməsi ilə bağlı fəaliyyəti həyata keçirərkən nəzərə almalı olduqları ümumi və prosedur prinsiplər, həmçinin inzibati orqanların qanunun tələblərinə ciddi şəkildə bağlı olduqları öz əksini tapmışdır. Qanunun müddəaları inzibati orqanların fiziki və ya hüquqi şəxslərə münasibətdə faktiki xarakterli digər fəaliyyətinə (hərəkətlərinə) də şamil olunur. Bundan başqa, “İnzibati icraat haqqında” Qanunda inzibati orqanların hüquqazidd qərarlarının yoxlanılması, onların ləğv edilməsi və ya onlara dəyişiklik edilməsi məqsədi ilə maraqlı şəxslər üçün hüquqi müdafiə imkanları müəyyən edilmişdir.
21. Həmçinin kollegiya qeyd etmişdir ki, mübahisə tələbə yönəlik subyektiv tərkib baxımından cavab verməli olan və ya olmayan şəxsə qarşı verilməsindən asılı olmayaraq, münasibətlər mülki səciyyə daşımamaqla mülki icraat qaydasında baxılmalı olmadığından birinci instansiya məhkəməsinin mübahisələndirilən qətnaməsi ləğv edilməli, iş üzrə icraata xitam verilməlidir. İzah edilməlidir ki, ilkin olaraq inzibati münasibətlərin səciyyəsindən asılı olmayaraq inzibati orqan tərəfindən vəzifələrin icra edilməsi baxımından inzibati icraat qaydasında araşdırılmalı və vəzifələrin icrası ilə bağlı inzibati münasibətlərdə mübahisə yarandığı təqdirdə inzibati prosedur qaydasında müvafiq məhkəmə instansiyasına müraciət edilə bilər. Belə ki, şəxsin müraciət edilməsindən asılı olmayaraq inzibati hüquq münasibətlər çərşivəsində cavabdehin hüquqlarına və məlum olmayan əvvəlki rəftara (etimada) müvafiq iddiaçının öz vəzifələrini həyata keçirərək inzibati icraat qaydasında araşdırma aparmaq və cavabdehin bu prosedurda iştirak (və digər) hüquqları mövcuddur. Nə qədər ki, qeyd edilən prosedur həyata keçirilməyib və inzibati icraatın nəticəsi barədə qərar qəbul edilməmişdir, məhkəmə (ələlxüsus mülki məhkəmə) icraatı qaydasında işin baxılması yolverilməzdir.
22. Həmin qərardaddan iddiaçı Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti kassasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsini və idianın təmin edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
Kassasiya instasiyası məhkəməsində icraat
23. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-1337/2024 nömrəli 04 aprel 2024-cü il tarixli qərarı ilə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 29 yanvar 2024-cü il tarixli, 2(103)-800/2024 nömrəli qərardadı ləğv edilmiş; iş yeni apellyasiya baxışına qaytarılmışdır.
24. Kollegiya qeyd etmişdir ki, baxılan işdə nə mübahisə tərəflərinin hüquqi vəziyyəti, nə də ki, tərəflərar asındakı mübahisənin predmeti xüsusi (inzibati) hüququn nizamasalma predmetinə aid deyildir. Hazırki işdə isə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti iddiaçı qismində iştirak etməklə, mülki qanunvericiliklə əsaslandırılan tələbini fiziki şəxsə qarşı yönəltmişdir. Göründüyü kimi, həmin iddiaya cavab verməli olan şəxs, inzibati orqan deyil, fiziki şəxsdir, münasibətlər də ümumi (publik) hüquqla tənzimlənən münasibətlər deyildir.
Məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
25. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımi qaydada məlumatlandırılmış tərəflər məhkəmə iclasında iştirak etmədiklərindən və məhkəmə iclasında üzrlü səbəblərdən iştirak edə bilməyəcəkləri barədə mötəbər sübutlar təqdim etmədiklərindən məhkəmə kollegiyası işə onların iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən maddi hüquq norması
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin
26. 6.1.2-ci maddəsinə əsasən, mülki hüquq subyektlərinin iradə sərbəstliyi mülki qanunvericiliyin prinsiplərindən biridir. 27.16.1-ci maddəsinə əsasən müəyyən edilmişdir ki, fiziki və hüquqi şəxslərin yalnız və yalnız başqa şəxsə ziyan vurmaq niyyəti ilə həyata keçirdikləri hərəkətlərə, habelə hüquqdan digər formalarda sui-istifadə edilməsinə yol verilmir. 28.135.4-cü maddəsinə əsasən əşyalar daşınmaz və daşınar ola bilər. Torpaq sahələri, yer təki sahələri, ayrıca su obyektləri, meşələr, çoxillik əkmələr, binalar, qurğular və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) digər əşyalar, yəni təyinatına tənasübsüz zərər vurulmadan yerinin dəyişdirilməsi mümkün olmayan obyektlər daşınmaz əşyalardır. Torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. 29.245-ci maddəsinə əsasən torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilən torpaq sahəsinə hüquqlar binanı (qurğunu) əldə edənə keçir. Torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. 30.390.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər. 31.390.3-cü maddəsinə əsasən müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. 32.560.1 və 560.2-ci maddələrinə əsasən, mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir. Hüquqdan sui-istifadəyə yol verilmir, bu əsas üzərində həyata keçirilən razılaşmalar və hərəkətlər isə etibarsızdır. 33.560.3.4-cü maddəsinə əsasən, digər tərəfin güvəndiyi və güvənmiş olduğu əvvəlki rəftara zidd hüququn həyata keçirilməsi hüquqdan sui-istifadə halını yaradır. 34.700.1-ci maddəsəinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
35.Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “Azərbaycan Respublikası Torpaq Məcəlləsinin 73-cü maddəsinin 1-hissəsinin və 75-ci maddəsinin 2-ci hissəsinin Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 719.1 və 719.4-cü maddələri ilə əlaqəli şəkildə şərh edilməsinə dair” 16 iyun 2023-cü il tarixli qərarında bu məsələlərlə bağlı qeyd etmişdir ki, ... Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin üçüncü cümləsinə, 135.10-cu maddəsinə, 190-cı maddəsinə uyğun olaraq, torpaq sahəsi üzərində mülkiyyət hüququ eyni zamanda, həmin sahənin tərkib hissəsinə çevrilən, yəni ondan dağıdılmadan, zədələnmədən və ya dəyişdirilmədən ayrıla bilməyən daşınmaz əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnu da əhatə edir və bu səbəbdən onlar birlikdə vahid daşınmaz əşya, vahid mülkiyyət obyekti kimi çıxış edirlər. Həmçinin həmin Məcəllənin 227.1 və 231.1.1-ci maddələrinə uyğun olaraq yaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsi müvafiq binanın tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə məxsusdur. Yuxarıda qeyd edilən birinci yanaşmanın normativ hüquqi təsbitinin digər nümunəsi kimi Mülki Məcəllənin tikintiyə vərəsələlik hüququnu nizamlayan 250-254-cü maddələrini və təminat qeydi institutunu təsbit edən 147-ci maddəsini göstərmək olar. 36.Digər tərəfdən, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinin ikinci cümləsində əks olunan hüquqi müddəalar torpaqla möhkəm bağlı olan əşyaların (binalar, qurğular, çoxillik əkmələr və.s.) müstəqil daşınmaz əşya olduğunu və belə əşyalar üzərində mülkiyyət hüququnun onların bağlı olduğu torpaq sahəsinin mülkiyyətçisindən fərqli şəxslərə məxsus olmasının mümkünlüyünü bildirir (tikintiyə vərəsəlik hüququna dair qaydalar tətbiq edilmədən). Eyni zamanda, Mülki Məcəllədə torpaq sahəsinin üzərində yerləşən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinin torpaq sahəsindən istifadə hüququnun olmasına dair normalar da mövcuddur (Mülki Məcəllənin 241.3 və 243-cü maddələri). 37.Onu da qeyd etmək lazımdır ki, bu iki ziddiyyətli yanaşmanın eyni normativ hüquqi aktda əks olunması təkcə Mülki Məcəllə üçün deyil, torpaq sahəsi və tikililərlə bağlı münasibətləri nizamlayan digər normativ hüquqi aktlar üçün də səciyyəvidir. Bunların sırasında Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsini, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsini və Torpaq Məcəlləsini qeyd etmək olar. Həmçinin nəzərə almaq lazımdır ki, son zamanlar qanunverici tərəfindən istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də yuxarıda göstərilən Məcəllələrdə üstünlük daha çox müvafiq məsələni nizamlayan birinci yanaşmaya verilir. Buna misal kimi, Azərbaycan Respublikasının 28 dekabr 2018-ci il tarixli Qanunu ilə Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinə üçüncü cümlənin əlavə edilməsini, habelə Torpaq Məcəlləsinə sonradan edilmiş dəyişiklikləri və adları çəkilən Məcəllələrə nisbətən daha gec qəbul edilmiş Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 37-ci maddəsini, Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsini göstərmək olar. 38.Lakin qeyd etmək lazımdır ki, birinci yanaşmaya keçid qeyri-ardıcıl şəkildə, ikinci yanaşmaya əsaslanan hüquq normalarının hüquqi qüvvəsinin paralel olaraq saxlanılması ilə müşayiət olunur. Məsələn, Mülki Məcəllənin 245-ci maddəsinin ikinci cümləsinin qüvvədə olan redaksiyasına əsasən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən müvafiq torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ da əldə edənə keçir. Göstərilən hüquq normasının təhlilindən göründüyü kimi, burada, bir tərəfdən, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə məxsus olan binanı (qurğunu) əldə edənin eyni zamanda müvafiq torpaq sahəsi (binadan (qurğudan) istifadə üçün zəruri olan hissə) üzərində də qanuna uyğun olaraq mülkiyyət hüququnu əldə etməsi göstərilir. Digər tərəfdən isə müvafiq hüquqi müddəa ümumiyyətlə binanın (qurğunun) torpaq sahəsindən müstəqil olan daşınmaz əmlak kimi nəzərdən keçirən ikinci yanaşmanı əks etdirir. Belə yanaşma hazırda Torpaq Məcəlləsinin eyniməzmunlu 88-ci maddəsinin 3-cü hissəsində də müşahidə olunmaqdadır. 39.Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu hesab edir ki, torpaq sahəsi və onun üzərindəki tikiliyə hüquqların müəyyən edilməsi məsələsinə münasibətdə yuxarıda göstərilən yanaşmalardan yalnız birinin (həmin yanaşmanın əks olunduğu hüquq normalarının) qanunvericilikdə saxlanılması və nəticədə qeyd olunan məsələnin hüquqi nizamlanmasındakı qeyri-ardıcıllığın aradan qaldırılması hüquqi müəyyənlik prinsipinin tələbləri baxımından məqsədəmüvafiqdir.
Tətbiq edilən prosessual hüquq norması
Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsinin
40. 14.1 və 14.2-ci maddələrinə əsasən məhkəmə həqiqətə nail olmaq üçün işin hərtərəfli, tam və obyektiv tədqiqinə lazımi şərait yaradır. Bunun üçün məhkəmə: işdə iştirak edən şəxslərə onların prosessual hüquq və vəzifələrini izah edir, görüləcək, yaxud görülməyəcək hərəkətlərin nəticələri barədə onları xəbərdar edir, onların prosessual hüquqlarının həyata keçməsinə kömək göstərir. məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 41.77.1-ci maddəsinə əsasən hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir. 42.88-ci maddəsinə əsasən məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. 43.217.3-cü və 217.4-cü maddələrinə əsasən qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. Məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır. 44.220.4-ci maddəsinə əsasən qətnamənin əsaslandırıcı hissəsində işin məhkəmə tərəfindən müəyyən edilən halları, işin halları barədə məhkəmənin əsaslandırıldığı sübutlar və məhkəmənin bu və ya digər sübutları və iclasda iştirak edən şəxslərin istinad etdiyi qanun və digər hüquqi aktları rədd etmək üçün gətirdiyi dəlillər, habelə məhkəmənin qətnamə çıxararkən rəhbər tutduğu qanunlar və digər hüquqi aktlar göstərilməlidir.
Apelyasiya baxışının hədləri
45.Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. 46.Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətində qətnamənin ləğv olunması və iddianın təmin edilməsi xahiş edilir. Bu səbəbdən kollegiya hesab edir ki, apellyasiya baxışının predmetini qətnamənin bütövlükdə yoxlanılması təşkil edir. 47.Bununla belə qeyd edilməlidir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.7-ci hissəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır.
Apelyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi 48.Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən mübahisəli hüquq münasibətini tənzimləyən maddi hüquq normaları düzgün tətbiq olunmuşdur. İş üzrə düzgün qətnamə qəbul edilməməsi ilə nəticələnən prosessual hüquq normalarının pozulması və ya səhv tətbiq olunması halları müəyyən edilmir. Bu baxımdan, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin ləğv olunması və ya dəyişdirilməsi üçün əsas yoxdur. 49.İddia tələbi ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4.016,9 kv.m olan qeyriyaşayış binasının yerləşdiyi torpaq sahəsinə dair iddiaçı Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti ilə icarə müqaviləsinin bağlanması öhdəliyinin Cavabdeh üzərinə qoyulması barədədir. 50.Mülki Məcəllənin 390.3-cü maddəsinə əsasən, müqavilə bağlamaq vəzifəsinin bu Məcəllədə və ya könüllü götürülmüş öhdəlikdə nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, müqavilə bağlamağa məcburetməyə yol verilmir. 51.Mübahisəyə mahiyyəti üzrə baxan birinci instansiya məhkəməsi bu qənaətə gəlmişdir ki, hazırkı işin halları baxımından cavabdehin iddiaçı ilə icarə müqaviləsi bağlamağa məcbur edilməsi üçün qanuni əsaslar mövcud deyil. 52.Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin iş üzrə gəldiyi nəticə ilə razılaşaraq həmçinin qeyd etməyi zəruri sayır ki, iddiaçının apellyasiya şikayətində istinad etdiyi normalar, dövlət orqanı tərəfindən cavabdehin xüsusi mülkiyyət hüququnun qeydə alındığı, ünvan 1 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 4.016,9 kv.m olan qeyri-yaşayış binasının yerləşdiyi 589,4 kv.m torpaq sahəsinə (habelə binadan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə) dair icarə müqaviləsi bağlamağa məcbur edilməsinə imkan vermir. 53.Bu qənaətə gələrkən kollegiya daşınmaz əşya ilə bağlı mülki qanunvericilikdə əks olunan “vahid mülkiyyət prinsipi”ni də nəzərə alır. Belə ki, Mülki Məcəllənin 135.4-cü maddəsinə görə, torpaq sahəsi və torpaqla möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşya vahid daşınmaz əşyadır və vahid mülkiyyət obyektidir. 54.Bundan başqa, həmin Məcəllənin 245-ci maddəsində nəzərdə tutulur ki, torpaq sahəsinin mülkiyyətçisinə mənsub olan və həmin sahədə yerləşən binaya və ya qurğuya mülkiyyət hüququ keçərkən tərəflərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilən torpaq sahəsinə hüquqlar binanı (qurğunu) əldə edənə keçir. Torpaq sahəsinin bina (qurğu) yerləşən və ondan istifadə üçün zəruri olan hissəsinə mülkiyyət hüququ əldə edənə keçir. 55.Göründüyü kimi, torpaq sahəsi və ona möhkəm bağlı olan (ondan ayrıla bilməyən) əşyalarla bağlı qanunvericinin həyata keçirdiyi son tənzimləmələr vahid daşınmaz əşya (vahid mülkiyyət obyekti) qaydasına işarə edir. 56.Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun yuxarıda qeyd edilən qərarında da qanunverici tərəfindən son illərdə istər Mülki Məcəllənin özündə, istərsə də digər Qanunlarda vahid mülkiyyət yanaşmasına üstünlük verildiyi vurğulanmışdır. Belə olan halda, iddianın təmin olunması yuxarıda qeyd olunan maddi hüquq normalarına və hüquqi mövqelərə zidd bir nəticə əmələ gətirmiş olardı. 57.Beləliklə, kollegiyanın qənaətinə görə birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi, yaxud dəyişdirilməsi üçün əsas təşkil etmir.
58. MPM-nin 384.0.1-ci maddəsinə görə, apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişdirmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
59. Apellyasiya şikayəti təmin edilmədiyindən, apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu, MPM-nin 119.1-ci maddəsinin tələbinə görə onun özünə aid edilməlidir.
60. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 384.0.1, 392, 393,402.1 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ: Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 2(005)-229/2023 saylı 22 sentyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu onun özünə aid edilsin. Qətnamədən təqdim olunduğu gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Cəmilə Musayeva Hakimlər imzalar: Fuad Babayev Fuad Abdıyev