Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2439/2024 13.05.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 ASC və Cavabdeh2 qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbi barədə mülki iş üzrə (Açar sözlər: müqavilənin etibarsızlığı) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər X10 (sədrlik edən və məruzəçi), X8 və Babayev Fuad Fikrət oğlundan ibarət tərkibdə, Şahbazlı Nəzrin Elmar qızının katibliyi, İddiaçı, İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil, Cavabdeh1 ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə1 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 ASC və Cavabdeh2 qarşı “alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-134/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin binasında açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakıları müəyyən etdi: İşin halları
1. Cavabdeh1 ASC ildə borclu İddiaçı və X11 arasında bağlanmış xx.xx.2014-cü il tarixli, 05 saylı ipoteka müqaviləsinin surətindən görünür ki, eyni tarixli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icra olunmasına təminat olaraq, İddiaçı ona məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, V.Məmmədov küçəsi, ev 22, 40 saylı mənzili banka ipoteka kimi təqdim etmişdir. İpoteka predmeti 273.800 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
2. Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontorunda təsdiq edilmiş 16 iyun 2021-ci il tarixli, AN-1 № ******* saylı Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən satıcı qismində çıxış edən Cavabdeh1 ASC xüsusi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi, ev 22, 40 saylı mənzili alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə vermişdir. Qeyd olunan alqı-satqı müqaviləsinə əsasən Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri tərəfindən həmin mənzilə dair Cavabdeh2 adına xüsusi mülkiyyət hüququ haqqında ********** nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli çıxarış verilmişdir.
3. Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən ********** nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli çıxarışdan görünür ki, ünvan 1 xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında Cavabdeh2 adına qeydiyyata alınmışdır.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı Cavabdeh1 ASC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, qanunsuz yolla əldən çıxmış mülkiyyətinin - Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi, ev 22, 40 saylı mənzilə hüquqlarının bərpa edilməsinə və əvvəlki vəziyyətinə qaytarılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili Vəkil iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 1 ünvanındakı 0,04481 ha torpaq sahəsində yerləşən 5 otaqlı 161 kv.m-dən ibarət olan mənzilin 74 kv.m. hissəsinin satılması barədə “Kapital Bank “ASC ilə Cavabdeh2 arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli AN-1N2 09408P9 saylı, 42-679N2 qeydiyyat nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
6. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, tanışı X11 özünü və Türkiyə vətəndaşı olan ərini ona iş adamı kimi tanıdaraq etibarını qazanmışdır. Bahalı maşında gəzir, bahalı geyimlər geyinirdilər. Onu da öz bizneslərinə qoşacaqlarını bildirərək şirnikləndirmiş, biznesə qoşularsa uzun müddət təmir olunmayan, bərbad gündə olan evini təmir edə biləcəyini, övladlarını evləndirə biləcəyini düşünürdü və Tahirə özü də bu işdə dayaq olacağını ona vəd edirdi. Bir gün bu məqsədlə qaynatasından miras qalmış evini girov qoymağı təklif etdi. Gömrükdə mallarının gəldiyini bildirdi, bu yolla onu aldadaraq ailələrinə məxsus ünvan 1 ünvanındakı mənzili Kapital Banka girov qoymuş və külli miqdarda pul- 205 000 (iki yüz beş min) manat məbləğində pul götürmüşdür (Limit isə ona 250 000 manatadək açılmışdır.), həmin puldan 90 000 (doxsan min) ödəməyinə baxmayaraq və barəsində cinayət işi açılaraq axtarışa verilməsinə baxmayaraq Bank onun evini əlindən aldı. Həm də yüksək qiymətləndirərək satdı. Kimə? əslində o, çarəsizlikdən, küçələrdə qalmasın bu yaşda deyə ev alqı-satqısı ilə məşğul olan bir çox dəllalara (maklerlərə) evinin real dəyərinin bir milyon manata satmaq üçün müştəri gətirmələrini xahiş etmişdir. Evinin dəyəri hələ o cür təmirsiz vəziyyətdə o qiymətədir, ona görə ki, evin 200 kv-dan çox mansardı və ondan da artıq faktiki sahəsi var, bir gün makler ona bir müştəri olduğunu və evə baxmaq istədiyini bildirdi. Bu Cavabdeh2 idi. O evi almaq istədiyini bildirdi, o, evin son qiymətini 800 000 manata satmaq istəyini bildirdi. Həmin qadın bir neçə dəfə maklerlə gəldi. Evə prorab gətirdi, ölçdülər biçdilər alaçağını bildirərək getdilər. O da bankla danışmışdır ki, imkan verisin özü evi satsın. Çünki sənədlə real sahə arasında fərq böyükdür. Çarəsizlikdən bankın pulunu qaytarmaq üçün evini bütün satmalı idi. Bank ondan cəmi 80 000 (səksən min) manat pul istəmişdi ki, krediti bağlansın. Çünki o, banka zərərçəkmiş olduğuna dair prokurorluqdan sənəd təqdim etmişdir. Cavabdeh2 bir müddətdən sonra zəng vurub ona bildirdi ki, evi pis gündədir, təmiri üçün çox pul lazımdır və o başqa yerdən ev aldı. Bir də xəbər tutdu ki, onu fırladıb gedib bankdan evini götürüb. Sonralar o, Alaz Tahirəyə aldandığını bildikdə müxtəlif aidiyyatı orqanlara çoxsaylı şikayətlər ünvanlamışdır. Şikayətinin əvvəlki mərhələdə nəticəsi olmasa da yüzlərlə şəxsə qarşı etdiyi dələduzluq səbəbindən Bakı şəhəri, Nizami rayon prokurorluğunda Alaz Tahirəyə qarşı Azərbaycan Respublikası Cinayət məcəlləsinin 178.2.2, 178.2.4, 179.2.2, 179.2.3, və 179.2.4-cü maddələri ilə cinayət işi açılmışdır.
7. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, məhkəmə İddiaçı iddia tələblərində göstərilənlərlə bağlı olaraq hesab etmişdir ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi ev 22, 40 saylı mənzilin satılması barədə Cavabdeh1 ASC ilə Cavabdeh2 arasında bağlanılmış xx.xx.2021-ci il tarixli AN-1N2 09408P9 saylı alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə iddiaçının mövqeyinin hüquqi əsasları müəyyən edilməmişdir. Belə ki, iddiaçı tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halların heç biri ilə bağlı məhkəməyə mötəbər və tutarlı sübut növü təqdim etməmiş, irəli sürdüyü dəlillər isə mübahisələndirdiyi müqavilənin etibarsızlığı üçün hüquqi əsas olmamışdır. Məhkəmənin qənaətinə görə, iddiaçının alqı-satqı müqaviləsinin etibarsızlığı ilə bağlı mülahizəsinə əsasən irəli sürdüyü, öz təsdiqini tapmayan, faktiki hesab etdiyi hallar onun iddia tələblərinin qanuni əsasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmamışdır.
8. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəllənin 139.1, 139.3cü maddələri, Konstitusiya Məhkəməsinin “S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə” xx.xx.2004cü il tarixli qərarına, “X1 şikayəti üzrə” xx.xx.2008-ci il tarixli Qərarına, Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun Mülki Məcəllənin 178.8-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair 25 oktyabr 2010-cu il tarixli qərarına, Avropa İnsan Hüquqları Məhkəməsinin “Avşar Türkiyəyə qarşı” qərarına və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 88, 119.1 və 217.4, 216-220, 360-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
9. Qətnamədən İddiaçı apelyasiya şikayəti verərək Bakı şəhəri Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2024-cü il tarixli, 2(009)-134/2023 saylı qətnaməsinin ləğv edilməsi, ünvan 2 ünvanındakı 0,04481 ha torpaq sahəsində yerləşən 5 otaqlı 161 kv.m-dən ibarət olan mənzilinin 76 kv. m. hissəsinin satılması barədə “Kapital Bank “ASC ilə Cavabdeh2 arasında bağlanılmış 16 2021-ci il tarixli AN-1N2 09408P9 saylı, 42-679N2 qeydiyyat nömrəli alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi barədə yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
10. Apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, alqı-satqı müqaviləsi qanunsuz olduğu üçün etibarsız hesab edilməlidir. Həmin mənzil 5 otaqdan ibarətdir və 161 kv. m-dir. Həmin mənzildə iddiaçı övladları ilə birlikdə yaşayır. Mənzilin 76 kv. m-nin Cavabdeh2 satılması qanunsuzdur. Əgər mənzilin həmin hissəsinə cavabdeh daxil olarsa, bu hal gələcəkdə mənzilin ümumi konstruksiyalarının dağılmasına gətirib çıxardacaq və eyni zamanda onun böyük xərclər çəkməyinə səbəb olacaqdır. Bundan başqa, iddiaçı bildirmişdir ki, onun 2 oğlu vardır. Onların yaşı 38 və 40-dır, onları evləndirmək istəyir. İddiaçının başqa yerdə mənzili yoxdur. Digər tərəfdən, mülki qanunvericiliyin tələblərinə görə “Kapital Bank “ASCnin iddiaçının mənzilini öz mülkiyyətinə keçirməyə və satmağa hüququ yox idi. Eyni zamanda iddiaçı mənzilinin qiyməti İçərişəhər qoruq ərazisində yerləşdiyjnə görə görə kvadratı 6000-7000 manatdlr. Mənzilin 76 kv.m.-nin hal-hazırda bazar qiyməti təxminən 450000-500000 manatdır. Cavabdehlər öz aralarında iddiaçının mənzilni ələ keçirmək üçün pis niyyətlə razılığa gəliblər. İddiaçının Cavabdeh1 ASC-yə 80000 manat borcu qallb. Onlar mənzili öz aralarında 231000 manata satıblar. İddiaçıya həmin puldan bu günə kimi heç nə verməyiblər. Beləliklə, iddiaçının mənzilinin "xxxx" ASC-nin öz mülkiyyətinə keçirməsi və onun barəsində sərəncam verməsi tamamilə qanunsuzdur. Mənzilin bazar qiymətindən dəfələrlə aşağı qiymətə satılması tamamilə qanunsuzdur. Bundan başqa, mülki qanunvericiliyin ipoteka haqqında müddəalarına görə iddiaçıya mənzilindən borc tamamilə ödənilənə kimi kirayəçi kimi istifadə hüququ verilməli idi. Mənzilin 76 kv.m.-nin satılması həmin mənzilin digər hissələrinin konstruksiyalarının gələcəkdə pozulmasına gətirib çıxarda bilər. Bundan başqa alqı-satqı müqaviləsində həmin mənzilin 76 kv. m-nin satılması qeyd olunsa da, Cavabdeh1 ASC-nin adına Azərbaycan Respublikası ƏMDKY DƏDRX Bakı şəhər Ərazi İdarəsi tərəfindən xx.xx.2019-cu il tarixli **********92-05101- 093005 reyestr nömrəli ******* nömrəli dövlət reyestrindən Çıxarışda 76 kv.m. qeyd olunsa da, sonradan Cavabdeh2 adına daşınmaz əmlakdan verilmiş Çıxarışda mənzilin sahəsi 161 kv.m. qeyd olunmuşdur. ünvan 2 ünvanındakı 0,04481 ha torpaq sahəsində yerləşən 5 otaqlı 161 kv.m-dən ibarət olan mənzilin 76 kv. m. hissəsinin satılması barədə hərrac keçirilmişdir. Lakin hərracda mənzilin dəyəri ödənilmədiyi üçün təkrar hərrac keçirilmiş və bu zaman iddiaçı həmin hərracda iştirak etməmişdir, yəni ona bildiriş göndərilməmişdir. İddiaçı hərracın nəticələrinin ləğv edilməsi barədə məhkəməyə müraciət etmişdir. Bundan başqa, satışın açıq hərracdan fərqli olan başqa sərfəli formaları barədə iddiaçıya təkliflər verilməli idi. Lakin cavabdeh tərəfindən bu təkliflər edilməmişdir və qərəzli şəkildə edilməmişdir. Çünki həmin mənzil 161 kv.m-dən ibarət olmaqla İçərişəhər qoruq zonasında yerləşir həmin mənzilin 1 kv.m.-nin bazar qiyməti hal-hazırda 6000-7000 manat təşkil edir. Bundan başqa, iddiaçıya həmin mənzildə ipoteka borcu ödənilib qurtarana qədər kirayəçi qismində yaşamaq hüququ verilməli idi. İddiaçı ipotoka borcunun, yəni 234000 manatın 85000 manatını ödəmişdir. Qalan hissənin də ödənilmənə çalışmşdır. Bundan başqa, cavabdeh iddiaçının əmlakını bazar qiymətindən dəfələrlə aşağı qiymətə , yəni 231000 manata Cavabdeh2 satmışdır. İddiaçının 80000 manat borcunun olmasına baxmayaraq həmin puldan bu günə kimi iddiaçıya ödənilməmişdir. Qanuna görə ipoteka saxlayan öz xərclərini götürdükdən sonra qalan məbləği iddiaçıya verməli idi. Beləliklə, cavabdeh tətəflər öz aralarında pis niyyətlə, yəni başqasının əmlakını ələ keçirmək niyyətilə razılığa gəlmiş və iddiaçının mənzilini satmış və almışlar. İddiaçı tərəfin məhkəməyə təqdim etdiyi dəlil və sübutlara qarşı, onun mülki qanunvericiliyin istinad etdiyi mülki hüquq normalarına qarşı cavabdeh tərəf heç bir sübut təqdim etməmişdir. Bu hal məhkəmə qətnaməsindən də açıq-aydın görünür. Məhkəmənin gəldiyi nəticə işin hallarına uyğun deyildir və iş üçün əhəmiyyətli olan hallar məhkəmə tərəfindən nəzərə alınmamışdır. Belə ki, hakim qətnamə çıxararkən məhkəməyə müraciət etdiyi iddia tələbinin mahiyyətinə dair heç bir hüquq normasına istinad etməmiş, iddia tələbini təkzib edən heç bir maddəni qətnamədə göstərməmişdir. Hakim yalnız Mülki Məcəllənin xüsusi mülkiyyət haqqında hüquq normalarına istinad edərək Cavabdeh2 mülkiyyət hüquqlarını müdafiə etmişdir.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
11. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
b) Proses iştirakçılarının izahatı
12. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı apellyasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək, izahatında əlavə olaraq bildirdi ki, Cavabdeh2 onun müştərisi olmuşdur. Ona bütün vəziyyəti izah etmişdi. Bank onunla əməkdaşlıq edib, ona deməyiblər. Ona Elvira bildirdi ki, ayrı ev almışdır. Bankla əlbir olub, onu aldadıb. Dəniz kənarındakı 6 otaqlı mənzil 234.000 manata satıla bilməz. Oradakı evlər daha bahadır. Onun evi 161.5 kvadratdır, amma çıxarışda 76 kv.metr göstərilir. Amma, onun 5 otağı 110 kv.metrdir. Onlar sonradan mənzilə artırma ediblər.1200 kv.metrlik mansar var, 3.70 hündürlüyündədir. Qapısı, pəncərəsi var, amma içərisi bu işlərə görə yarımçıq qaldı. Hərrac onun iştirakı olmadan, məhkəmə prosesi davam edə-edə Sumqayıt şəhərində keçirilib, Səbail rayonunda keçirilməyib. Qalan pulu da ona qaytarmayıblar.
13. Məhkəmə iclasında iştirak edən İddiaçı nümayəndəsi və vəkili Vəkil apellyasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək, izahatında əlavə olaraq bildirdi ki, 2014-cü ildə Türkiyə vətəndaşı Tahirə Alaz iddiaçını aldadaraq bankla ipoteka müqaviləsi bağlayıb. 234.000 manat bankdan pul götürülüb və iddiaçının mənzilinin 76 kv.metrini banka girov qoyulub. Tahirə Alaz ölkəni tərk edib, hazırda axtarışdadır. Prokurorluqda cinayət işi açılıb. 234.000 manatdan 80.000 manat iddiaçının borcu qalıb. Alğı-satqı müqaviləsi etibarsızdır. Ev hərraca çıxarılıb. İddiaçıya hərracla bağlı bildirişlər göndərilməyib. Daha sonra ev bankın adına özəlləşdirilib. Mülki Məcəlləyə əsasən bankın bu hərəkəti qanunsuzdur. 2021-ci ildə Elmira Məmmədovaya 230.000 manata satılıb. Hazırda mənzillərin kvadratının bazar dəyəri 6000-7000 manat arasındadır. 80.000 manat borcundan iddiaçıya heç nə verilməyib. İddiaçının 2 övladı var, onların da başqa yaşayış yerləri yoxdur. Cavabdeh2 verilən çıxarışda evin kv.metri 161 qeyd edilib. Hazırda Bakı İnzibati Məhkəməsində iddiaçı bu məsələ ilə bağlı iddia qaldırıb.Həmin iş Ali Məhkəmədədir. İddia təmin edilməyib, Bakı Apellyasiya Məhkəməsində inzibati işə baxılır. İddiaçının evdən çıxarılması barədə iddia qaldırılıb. İddiaçıya həmin evdə yaşamaq hüququ verilməli idi. İddiaçı borcunu ödəyəcəkdi, iddia tələbinin təmin edilməsini xahiş edir. Eyni predmet barədə hazırda 5 məhkəmədə iş gedir. 2014-cü ildə ipoteka müqaviləsi bağlanılıb. Baş Prokurorluqda, Nizami Rayon Prokurorluğunda cinayət işi gedir. Hal-hazırda axtarışla əlaqədar cinayət işi dayandırılıb, şəxs Almaniyadadır. İddiaçı zərərçəkmiş şəxs kimi tanınıb. 2014-cü ildə ipoteka müqaviləsi bağlanılıb, 90.000 banka ödənilib. Məhkəmə prosesi başa çatmadan alğı-satqı müqaviləsi bağlanılıb. Bundan başqa Cavabdeh2 adına olan 76 kv.metrlik əraziyə 161 kv.metrlik çıxarış verilib. Hal-hazırda Ali Məhkəmədə, Bakı Apellyasiya Məhkəməsində və Səbail Rayon Məhkəməsində icraat davam edir. Mülki Məcəlləyə əsasən Kapital Bankın əmlakı özəlləşdirmək hüququ yoxdur. Şəxsin başqa yaşayış yeri olmadığına görə mənzilin qiyməti də nəzərə alınmalıdır. İçərişəhər qoruq ərazisidir, mənzilin kv.metri 6000-7000 manata çox ucuz satılıb. 161 kv.metri çıxarışa yazıblar və iddiaçıdan evdən çıxmasını tələb edirlər. Xahiş edir ki, alğı-satqı müqaviləsi etibarsız hesab edilərək ləğv edilsin. Məhkəmələrdə eyni predmetlə bağlı iddia tələbləri müxtəlifdir.
14. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh1 ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə1 apellyasiya şikayətinin dəlillərini müdafiə edərək, izahatında əlavə olaraq bildirdi ki, şikayətin dəlillərindən aydın olur ki, şikayət formal mülahizələrə əsaslanıb. "İpoteka haqqında" Azərbaycan Respublikasının Qanuna əsasən hərracın keçirilmə qaydası müəyyən olunmuşdur. Qanunda hansı halda qiymətin aşağı salınması və hansı faizlə hərracın keçirilməsi göstərilmişdir. Eyni zamanda onlar birinci instansiya məhkəməsində ərizə vermişdilər ki, iddiaçı eyni zamanda müddəti ötürüb. Elektron qaydada aktlar sistemə yerləşdirilmişdir. Eyni predmet olmasa da, bununla bağlı dəfələrlə iddia qaldırılmış və iddiaya xitam verilmişdir. Şifahi olaraq birinci instaniya məhkəməsində tərəfin cərimələnməsi ilə bağlı vəsatət də vermişdilər. Apellyasiya şikayətin təmin edilməməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edir. Hərracla bağlı məhkəmənin qətnaməsi var, qətnamədən şikayət verilmədiyinə görə qüvvəyə minib.
15. İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq digər cavabdeh məhkəmə iclasına gəlməmişdir. Məhkəmə kollegiyası digər cavabdehin üzrlü səbəb barədə hər hansı sübut təqdim etmədiyini nəzərə alaraq işə digər cavabdehin iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq normaları:
16. Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi : Maddə 140. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin məzmununun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası Reyestrin məzmununun qeyri-dəqiqliyi sübuta yetirilməyincə, həmin məzmunun həqiqiliyi və tamamlığı prezumpsiyası qüvvədədir. Əqd əsasında özgəninkiləşdirənin adına qeydiyyata alınmış hər hansı bir hüququ əldə edən şəxsin xeyrinə reyestrdəki qeyd, bu qeydə dair etirazın reyestrə daxil edildiyi və ya əldə edən şəxsin qeydin qeyri-dəqiq olmasını bildiyi hallar istisna olmaqla, həqiqi hesab edilir. Maddə 148.2. Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindəki qeydə əsaslanaraq mülkiyyət hüququ və ya daşınmaz əmlaka başqa hüquqlar əldə etmiş hər bir şəxsin bu hüquqları müdafiə edilməlidir. Maddə 149.2. Əgər daşınmaz əmlaka hüquqların qeydiyyatı əsassızdırsa və ya əgər düzgün qeydiyyat əsassız çıxarılmışsa və ya dəyişdirilmişsə, bunun nəticəsində daşınmaz əmlaka olan hüquqlarına toxunulmuş istənilən şəxs qeydiyyatın çıxarılması və ya dəyişdirilməsi haqqında iddia qaldıra bilər. Bunun nəticəsində vurulmuş zərərin əvəzinin ödənilməsi üçün tələblər irəli sürülməsi istisna edilmir. Bu zaman vicdanlı üçüncü şəxslərin qeydiyyatla əlaqədar əldə etdikləri hüquqları saxlanılır. Maddə 157.2. Mülkiyyətçi özgəsinin qanunsuz sahibliyindən öz əmlakını geri tələb edə bilər. Maddə 182.1. Əşyanı özgəninkiləşdirənin onun mülkiyyətçisi olmadığı, lakin bu fakt barədə vicdanlı əldə edən olduğu hallarda da əldə edən əşyanın mülkiyyətçisi olur. Əgər əldə edən özgəninkiləşdirənin mülkiyyətçi olmadığını bilirmişsə və ya bilməli idisə, vicdanlı əldə edən sayılmır. Vicdanlılıq faktı əşya verilənə qədər mövcud olmalıdır. Maddə 337.1. Bu Məcəllədə müəyyənləşdirilmiş şərtləri pozmaqla bağlanmış əqd etibarsızdır. Etibarsız əqdlər mübahisə edilən əqdlər və ya əhəmiyyətsiz əqdlər ola bilər. Maddə 337.2. Əqd barəsində mübahisə edildikdə əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Müqavilənin mübahisə edilməsi müqavilənin digər tərəfinə iradə ifadəsinin bildirilməsi yolu ilə həyata keçirilir. Digər tərəfə münasibətdə həyata keçirilmiş birtərəfli əqd həmin şəxsə qarşı mübahisə edilir. Maddə 337.3. Əhəmiyyətsiz əqd məhkəmə tərəfindən etibarsız sayılıb-sayılmamasından asılı olmayaraq özlüyündə etibarsız olan əqddir. Maddə 337.4. etibarsız əqd onun etibarsızlığı ilə bağlı nəticələr istisna olmaqla, hüquqi nəticələrə səbəb olmur. Bu cür əqd bağlandığı andan etibarsızdır. Maddə 646.1. Daşınmaz əşyaların alğı-satqısı müqaviləsinə görə satıcı torpaq sahəsini, evi, binanı, qurğunu, mənzili və ya digər daşınmaz əşyanı alıcının mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. Maddə 646.2. Əgər bu Məcəllənin bu paraqrafının aşağıdakı müddəalarından ayrı qayda irəli gəlmirsə, daşınmaz əşyaların alğı-satqısına əşyaların alğı-satqısı haqqında ümumi müddəalar müvafiq surətdə tətbiq edilir.
17. Azərbaycan Respublikası Mülki-Prosessual Məcəlləsi:
Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
Apellyasiya baxışının hədləri
18. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
19. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
20. Hazırki halda iddiaçının apellyasiya şikayəti qətnamənin ləğvinə yönəldiyi üçün kollegiya qətnamənin əsaslılığını tam yoxlayır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
21. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası aşağıdakılara əsasən hesab edir ki, apellyasiya şikayəti əsassız olduğundan təmin edilməməli, qətnamə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
22. Belə ki, iddiaçının tələbi Cavabdeh1 ASC ilə Cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi, ev 22, 40 saylı mənzil ilə bağlı bağlanmış 16 iyun 2021-ci il tarixli, AN-1 № ******* saylı Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsidir.
23. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən iddia tələbi təmin edilməmişdir.
24. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşaraq qeyd edir ki, Cavabdeh1 ASC ilə borclu İddiaçı və X11 arasında bağlanmış xx.xx.2014-cü il tarixli, 05 saylı ipoteka müqaviləsinin surətindən görünür ki, eyni tarixli kredit müqaviləsi üzrə öhdəliklərin icra olunmasına təminat olaraq, İddiaçı ona məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, V.Məmmədov küçəsi, ev 22, 40 saylı mənzili banka ipoteka kimi təqdim etmişdir. İpoteka predmeti 273.800 manat məbləğində qiymətləndirilmişdir.
25. Göründüyü kimi, mübahisə predmeti olan əmlakla bağlı Cavabdeh1 ASC ildə borclu İddiaçı və X11 arasında ipoteka müqaviləsi imzalanmışdır.
26. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-236/2017 nömrəli, xx.xx.2017-ci il tarixli qətnaməsindən görünür ki, X3 Cavabdeh1 ASC-nin xeyrinə 142.503,46 manat əsas və 48.896,43 manat faiz borcu olmaqla, cəmi 191399,89 manat məbləğində borc və 30 manat məbləğində ödənilmiş dövlət rüsumunun tutulması, ipoteka predmetləri olan İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi, 22 saylı evin 40 saylı mənzilinin ilkin satış qiymətinin 320.000 manat, X2 məxsus, Sumqayıt şəhəri, 10-cu mikrorayonda yerləşən 70 saylı evin 108 saylı mənzilinin ilkin satış qiymətinin 32.000 manat müəyyən edilməklə, tutmanın həmin mənzillərə yönəldilməsi, mənzillərin açıq hərracdan satılması və satışdan əldə edilən vəsait hesabına Cavabdeh1 ASC-nin təmin edilmiş tələblərinin ödənilməsi, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi, 22 saylı evin 40 saylı mənzili və Sumqayıt şəhəri, 10-cu mikrorayonda yerləşən 70 saylı evin 108 saylı mənzilinin satıldıqdan 1 ay sonra boşaldılması (iddiaçıya satıldığı təqdirdə), Cavabdeh1 ASC-nin xeyrinə tutulan borc ödənildikdən sonra ipoteka predmetinin hərracda satışından əldə olunmuş pul vəsaitinin qalan hissəsinin cavabdehlər İddiaçı və X2 qaytarılması qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-9782/2017 nömrəli, xx.xx.2017-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən cavabdeh İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək, cavabdeh İddiaçı münasibətdə Bakı şəhəri Səbail rayon Məhkəməsinin 20 iyun 2017-ci il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-2100/2018 saylı, xx.xx.2018-ci il tarixli qərarına əsasən cavabdeh İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməyərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-9782/2017 nömrəli iş üzrə 02 oktyabr 2017-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
27. Bundan sonra İddiaçı tərəfindən Cavabdeh1 ASC ilə arasında imzalanmış alqı-satqı müqaviləsi mübahisələndirilmişdir. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 2(009)- 710/2019 nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsinə əsasən İddiaçı Cavabdeh1ASC-yə qarşı “ipoteka müqaviləsinin ləğv edilməsi tələbi”nə dair iddia ərizəsinin təmin edilməməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-5968/2019 nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsinə əsasən İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək, Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 15 yanvar 2019-cu il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-2053/2019 nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsinə əsasən İddiaçı üçüncü şəxs qismində Sumqayıt şəhəri üzrə İcra idarəsi işə cəlb olunmaqla cavabdehlər "xxxx" MMC və Cavabdeh1 ASC-nə qarşı “hərracın nəticələri haqqında yekun protokolun ləğv edilməsi” tələbinə dair iddiasının rədd edilməsi qət edilmişdir.
28. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-3186/2019 nömrəli, xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsinə əsasən İddiaçı cavabdehlər "xxxx" MMC-yə və Cavabdeh1 ASC-yə (Sumqayıt İcra və probasiya şöbəsi 3-cü şəxs qismində göstərilməklə) qarşı “hərracın yekun nəticələrinin etibarsız hesab edilməsi” tələbinə dair iddiasının rədd edilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-1990/2020 nömrəli, xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək, Səbail rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsinin dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmişdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)- 4064/2020 saylı, xx.xx.2020-ci il tarixli qərarına əsasən cavabdeh İddiaçı kassasiya şikayəti təmin edilməyərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli, 2(103)-1990/2020 nömrəli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
29. Bakı şəhəri 9 saylı notariat kontorunda təsdiq edilmiş 16 iyun 2021-ci il tarixli, AN-1 № ******* saylı Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinə əsasən satıcı qismində çıxış edən Cavabdeh1 ASC xüsusi mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi, ev 22, 40 saylı mənzili alıcı Cavabdeh2 mülkiyyətinə verir.
30. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-737/2022 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən iddiaçı X4 cavabdehlər İddiaçı, X9 və X6 qarşı mənzilin boşaldılması və təhvil verilməsi tələbinə dair iddiası təmin edilərək, İddiaçı, X9 və X5 Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi 22 saylı evin 40 saylı mənzilindən çıxarılması və həmin mənzilin boşaldılaraq X7 təhvil verilməsi qət edilmişdir. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-813/2023 nömrəli, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsinə əsasən cavabdeh İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməyərək, Bakı şəhəri Səbail rayon Məhkəməsinin 04 may 2022-ci il tarixli qətnaməsinin apellyasiya baxışının predmeti olan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılması qət edilmışdır. Bakı Apellyasiya Məhəkəməsinin 2(103)-813/2023 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadına əsasən Bakı Apellyasiya Məhəkəməsi Mülki Kollegiyasının hazırki iş üzrə qəbul etdiyi 24 fevral 2023-cü il tarixli qətnamədən cavabdeh İddiaçı verdiyi kassasiya şikayəti və prosessual müddətin bərpa edilməsi barədə ərizəsinin qaytarılması qərara alınmışdır.
31. Göründüyü kimi, mübahisə predmeti olan əmlak Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-236/2017 nömrəli, xx.xx.2017-ci il tarixli qətnaməsinin icrası ilə əlaqədar keçirilmiş hərracın nəticələrinə əsasən Cavabdeh1 ASC-nin mülkiyyətinə keçmişdir. İddiaçı tərəfindən ipoteka müqaviləsi, hərracın yekunlarının mübahisələndirilməsinə baxmayaraq onun iddia tələbləri təmin edilməmişdir. Hal-hazırda iddiaçı tərəfindən mübahisə predmeti olan əmlakın boşaldılmalı olması ilə bağlı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi mövcuddur.
32. Belə olan halda məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Vəli Məmmədov küçəsi, 22 saylı evin 40 saylı mənzil Cavabdeh2 mülkiyyətinə qanuni əsaslarla keçmişdir. Cavabdeh1 ASC ilə Cavabdeh2 arasında imzalanmış 16 iyun 2021-ci il tarixli, AN-1 № ******* saylı Daşınmaz əmlakın alqı-satqı müqaviləsinin etibarsız hesab edilməsi üçün heç bir əsas yoxdur. Bununla bağlı iddiaçı tərəfindən məhkəməyə hər hansı mötəbər sübut təqdim edilməmişdir.
33. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin mövqeyi ilə razılaşmır və qeyd edir ki, “Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 340.2-ci maddəsinin şərh edilməsinə dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 18 mart 2022-ci il tarixli qərarında qeyd edilir ki, “..Əqdin etibarlı olması üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş şərtlər mülki hüquq doktrinasında dörd kateqoriyada qruplaşdırılmışdır: - əqdin subyekt tərkibinə dair şərtlər; - əqdin məzmununa dair şərtlər; - əqddə iradə sərbəstliyi və iradə ifadəsinin bildirilməsi vəhdətinə dair şərtlər; - əqdin formasına dair şərtlər.
34. “S.N.Məmmədovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki işlər üzrə məhkəmə kollegiyasının aktlarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun 27 oktyabr 2004-cü il tarixli qərarındakı hüquqi mövqeyə görə əqdlərin etibarsızlığı ilə bağlı mübahisələrin həllində həm mülkiyyət hüququ müdafiə olunmalı, həm də vicdanlı alıcıların əmlak hüquqları təmin olunmalıdır. Belə hüquqi mövqenin tutulması mülki dövriyyə sabitliyinin, onun iştirakçılarının hüquqlarının və qanuni mənafelərinin qorunması məqsədlərinə nail olmaq, habelə MM-in 6-cı maddəsində öz əksini tapmış mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə əməl etmək üçün şərait yaradır.
35. Kollegiyanın qənaətinə görə, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas deyildir.
36. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 385.2-ci maddəsinə görə, birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
37. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual 217.4-cü maddəsinə əsasən məhkəmə (hakim) öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
38. Qeyd olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
39. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-134/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən etibarən, 2 ay müddətində, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim imza: Günay Axundova Hakimlər imzalar: Cəmilə Musayeva Fuad Babayev