Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-258/2025 29.04.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı Cavabdeh Mənzil Tikinti Kooperativinə qarşı iş üzrə QƏTNAMƏSİ İş № 2(103)-258/2025 (Açar sözlər: kirayə haqqı, maddi və mənəvi ziyanın ödənilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Sadıqov Vahid Nəriman oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və Hüseyn Cavid Vaqif oğlundan ibarət tərkibdə, Əmiraslanova Nigar Çingiz qızının katibliyi İddiaçının nümayəndəsi-vəkili Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı “kirayə haqqının ödənilməsi, maddi və mənəvi ziyanın ödənilməsi tələbinə dair” mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-54/2024 nömrəli 03 may 2024-cü il tarixli qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə 29 aprel 2025-ci il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. “Cəmiyyət” qismində Cavabdeh MMC ilə “Mülkiyyətçi” qismində İddiaçı (etibarnamə əsasında qanuni nümayəndəsi Nümayəndə təmsil etmiş) arasında bağlanılmış “Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” xx.xx.2018-ci il tarixli müqaviləsinə əsasən, müqavilə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin 2012-ci il 4 sentyabr tarixli 695 nömrəli Fərmanının 1.8-ci bəndinə əsasən Bakı şəhərinin Suraxanı, Nəsimi, Xətai, Nərimanov, Nizami, Yasamal, Səbail, Pirallahı Xəzər rayonlarının ərizəsində abadlıqquruculuq işlərinin davam etdirilməsi, qəzalı vəziyyətdə olan binaların sökülərək, yerində müasir tələblərə uyğun yenilərinin tikilməsi və qəzalı vəziyyətdə olan binalarda yaşayan sakinlərinin mənzil-məişət şəraitinin yaxşılaşdırılması məqsədi ilə Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin xx.xx.2016-cı il tarixli 86 saylı qərarına əsasən mülkü, mənzil, şəhərsalma və tikinti qanunvericiliklərinin tələblərinə əməl etməklə, şəhərin ümumi görünüşə xələl gətirən, qəzalı vəziyyətdə və mövcud şəhərsalma normalarına cavab verməyən Səbail rayonu üzrə yaşayış binalarının, habelə bu rayonların ərazisində yaşayış üçün yarasız olan digər binaların, sosial və digər təyinatlı qeyri-yaşayış obyektlərinin sökülməsini və yenidən qurulmasını, ərazi və ərazi hissələrinin yenidən qurulması məqsədi ilə Cavabdeh Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyəti Azərbaycan Respublikası Bakı şəhəri Səbail rayonu İcra Hakimiyyətinin 117 nömrəli xx.xx.2016-cı il tarixli sərəncamı əsasında və Azərbaycan Respublikası Fövqəladə Hallar Nazirliyi Tikintidə X1 Agentliyinin xx.xx.2016-cı il tarixli tapşırığı ilə əlaqədar olaraq Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X2 küçəsi 76, mənzil 18 ünvanında istismar müddəti ötmüş yaşayış binasının söküntüsünü və bu sahədə yeni yaşayış kompleksinin tikintisini həyata keçirir. “Mülkiyyətçi” mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X2 küçəsi 76, mənzil 18 ünvanında yerləşən, ümumi sahəsi 104,8 kv.m. İddiaçı məxsus olan 18 saylı mənzili yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədi ilə “Cəmiyyət”ə təhvil verir. “Cəmiyyət” isə həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binada tikinti işləri başa çatdıqdan sonra təhvil verilən mənzilin ümumi sahəsi və 20%-ə qədər əlavə sahəni (Zirvə Residence tikinti kompleksinin Q.Abbasov ünvanındakı binadan) yaşayışın birinci mərtəbəsindən, təmirli olmaq şərti ilə “Mülkiyyətçi”yə təhvil verir (verilən əlavə sahəyə görə ödəniş alınmır) (bənd 1). Cəmiyyət Mülkiyyətçinin, habelə onunla birgə yaşayan ailə üzvlərinin və himayəsində olan digər şəxslərin Müvəqqəti yaşayış sahəsində yaşaması üçün Mülkiyyətçinin kirayə xərclərinin kompensasiyası aşağıdakı şərtlərdə kompensasiya verir: kirayə xərclərinin kompensasiya məbləği 1 aylıq: 570 manat müəyyən edilir. Həmin məbləğdən 14% vergi – 70 manat vergiyə, qalan 500 manat Mülkiyyətçiyə ödənilir (bənd 3.3,3.3.1). Yeni mənzilin təhvil verilməli olduğu tarix: 24-36 ay (dəqiq tarixlər yeni mənzilin yerləşdiyi binanın tikinti layihəsi ilə müəyyən ediləcək (bənd 4.1.2).
2. “Kooperativ” qismində Cavabdeh MTK ilə “Mülkiyyətçi” qismində İddiaçı (etibarnamə əsasında qanuni nümayəndəsi Nümayəndə təmsil etmiş) arasında bağlanılmış ““06 sentyabr 2018-ci il tarixli “Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqaviləyə dəyişiklik edilməsinə dair” xx.xx.2021-ci il tarixli müqaviləyə əsasən, “Mülkiyyətçi” mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, X2 küçəsi 76 ünvanında yerləşən, çıxarış sahəsi 104,8 kv.m., sənədsiz sahəsi 131 kv.m. olan 18 saylı mənzili İddiaçı yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədi ilə “Kooperativ”ə təhvil verir. “Kooperativ” isə həmin mənzilin əvəzində “Zirvə Residence” tikinti kompleksinin X2 76 küçəsində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində tikinti işləri başa çatdıqdan sonra 200 kv.m olan təmirsiz mənzili “Mülkiyyətçi”nin mülkiyyətinə təhvil verir (bənd 1). Kooperativ Mülkiyyətçinin, habelə onunla birgə yaşayan ailə üzvlərinin və himayəsində olan digər şəxslərin Müvəqqəti yaşayış sahəsində yaşaması üçün Mülkiyyətçinin kirayə xərclərinin kompensasiyası aşağıdakı şərtlərdə kompensasiya verir: 6 saylı mənzilin kirayə xərclərinin kompensasiya məbləği 1 aylıq: 500 manat müəyyən edilir (bənd 3.3,3.3.1). Yeni mənzilin sahəsi 200 kv.metrdən az olmamalıdır (bənd 4.1.1). Yeni mənzilin təhvil verilməli olduğu tarix: 12 ay (bənd 4.1.2). MTK sakinə sahəsi 200 kv.m olan təmirsiz mənzil verilməsini öhdəsinə götürür. Sakin isə yeni mənzil qəbl etməyi öhdəsinə götürür (tərəflər sakinə veriləcək razılaşdırılmış 189 kv.m.sahəli götürəcəyi yeni mənzilin təmir xərci əvəzinə əlavə olaraq 11 kv.m sahə ilə razılaşırlar) (bənd 4.1.3). Tərəflər xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin icrası ilə bağlı xx.xx.2021-ci il tarixədək mənzil mülkiyyətçisinə ödənilməmiş 6500 manat kirayə kompensasiya məbləğinin, eləcə də gələcəkdə ödəniləcək kirayə kompensasiyasının əlavə mənzil sahəsi ilə əvəzləşdirilməsinə dair ilkin razılığa gəlirlər (və ya bəyan edirlər) (bənd 4.1.4).
3. İddiaçı etibarnamə üzrə təmsilçisi Nümayəndə tərəfindən Cavabdeh MTK-ya ünvanlanmış pretenziya məktubundan görünür ki, xx.xx.2018-ci il tarixdə Cavabdeh MTK ilə (həmin vaxt Cavabdeh MMC adlanırdı) “Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi” haqqında müqavilə bağlanmış, müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK 24-36 ay ərzində İddiaçı məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, X2 küçəsində yerləşən 76 saylı binadakı 18 nömrəli mənzil yeni binanın inşası ilə bağlı MTK-ya təhvil verilmiş, MTK tərəfindən isə yeni bina tikilərək mənzil İddiaçı təhvil verilənədək hər ay kirayə haqqı üçün 500 manat kompensasiya ödənilməsi öhdəliyi götürülmüşdür. Əvvəllər aylıq kirayə üçün 500 manatın ödənilməsi vaxtında həyata keçirilsə də, 2020-ci ilin iyun ayından sonra kompensasiyanın ödənilməsi heç bir xəbərdarlıq edilmədən birtərəfli qaydada dayandırılmışdır. xx.xx.2018-ci il tarixli "Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi" haqqında müqavilənin icra müddəti başa çatsa da, MTK tərəfindən yeni inşa edilmiş binada mənzilin təhvil verilməsinə dair əsas öhdəlik də icra edilmədiyindən aralarındakı razılığa əsasən həmin müqavilənin dəyişdirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixdə yeni müqavilə bağlanmışdır. xx.xx.2021-ci il tarixli yeni müqaviləyə əsasən binanın inşası 12 ay ərzində başa çatdırılmalı, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə nəzərdə tutulmuş 500 manat kompensasiyanın ödənilməsi davam etdirilməli idi. Müqavilənin 4.1.4.-cü bəndinə əsasən sakinə veriləcək yeni mənzilin təmiri üçün nəzərdə tutulan xərclərin və xx.xx.2021-ci il tarixədək ödənilməmiş 6500 manat kirayə məbləğinin, eləcə də gələcəkdə ödəniləcək kirayə haqqının əlavə “mənzil” yox, “mənzil sahəsi” ilə əvəzləşdirilməsinə dair saziş bağlayacaqlarına dair (əsas müqavilə şərti sayılan hər kvadrat metrə görə mənzil sahəsinin qiyməti razılaşdırılmadan) ilkin razılığa gəlsələr də, artıq ödənilməmiş kompensasiya məbləği 17.000 manata çatsa da onlara əlavə mənzil sahəsi verməkdən MTK imtina etmisdir. Qeyd edir ki, müqavilədə binanın 3-cü mərtəbəsində İddiaçı onun mənzilinin əvəzində 200 kv. metr sahəsi olan mənzil ayrılması MTK tərəfindən öhdəlik kimi göstərilsə də ayrılmış mənzil yaşayış mənzilləri olan 1-ci mərtəbədə yerləşməklə, layihə üzrə mənzildəki arakəsmələr də nəzərə alındıqda faktiki sahəsi 195,2 kv. metr, yəni müqavilədə göstəriləndən 4,8 kv. metr azdır. Nə Müqavilə bağlanarkən, nə də sonralar MTK tərəfindən binanın inşasına dair təsdiq edilmiş layihə sənədləri tam olaraq onlara təqdim edilməmişdir. Bu səbəbdən, inşaat işlərinin müəyyən hissəsi həyata keçirildikdən sonra bizə ayrılmış mənzilin sol tərəfdən inşa edilmiş digər bina korpusu ilə birləşməsi üzündən onun yaşayış təyinatı üzrə istifdəsini qeyri-mümkün olması üzə çıxmışdır. Ona görə də, kirayə haqqlarına görə yaranmış borc və onlara ayrılımış mənzildə aşkar edilmiş əskiklik (4,8 kv.m.) də nəzərə alınmaqla, əlavə sahənin artıq olan hissəsinin dəyəri ödənilməklə onlara veriləcək mənzilin sahəsi 232 kv.m. olan mənzillə əvəzləşdirilməsi iş adamı kimi həm MTK-nın, həm də sökülmüş binada olan ən böyük mənzilin mülkiyyətçisi kimi onların maraqlarına uyğundur. Düşünür ki, "xxxx" iş adamı kimi MTKnın üçün az əhəmiyyətli anlayış deyil, həm də qazanılacaq hər manatın bərəkətli olmasının əsas meyarıdır. Yaranmış mübahisənin dostcasına həllinə razı olduğu halda 15 gün müddətində təkliflərini verilməsini xahiş edirlər. Bu mümkün olmazsa müqavilə öhdəliklərinin MTK tərəfindən pozulmasına görə dəymiş maddi və mənəvi ziyanla bağlı mülki məsuliyyətinə dair iddia və müvəqqəti təminat tədbirlərinin tətbiqinə dair ərizələrlə məhkəməyə müraciət ediləcəkdir.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
4. İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı iddia ərizəsi və daha sonra iddia tələbinin dəqiqləşdirilməsi barədə ərizə ilə məhkəməyə müraciət edərək, kirayə haqlarına görə yaranmış borc müqabilində əlavə sahə verilməsinə dair hissədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 4.1.4-cü bəndinə xitam verilməsi, 46 ay ərzində ödənilməmiş 23.000 manat kirayə haqqı, xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək, yəni 15 ay ərzində əldən çıxan faydaya görə 30.000 manat, ona verilməli olan mənzilin sahəsində aşkar edilmiş 1,11 kv.m. əskikliyə görə 3.000 manat, yəni 56.000 manat maddi ziyana və 4.000 manat mənəvi ziyana görə olmaqla, cəmi 60.000 manat pul məbləğinin MTK-dan alınaraq ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
5. İddiaçı tələbini belə əsaslandırmışdır ki, o, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, X2 küçəsində yerləşən 76 saylı binadakı 18 nömrəli mənzilin mülkiyyətçisidir. Dəniz görüntüsü olan həmin mənzil Səbail rayon Məhkəməsinin arxasında yerləşən 4 mərtəbəli binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşirdi. Həmin mənzil eyni binada yerləşmiş 3 mənzilin birləşməsindən yaranmışdır. O, ailəsi ilə birlikdə işləmək üçün Rusiya Federasiyasına getmiş və əvvəllər mənzili hər ay SOCAR-da çalışan xarici vətəndaşla 1000 ABŞ dollarına kirayəyə verirdi. Mənzilin cəmi sahəsi 235 kv.m. idi. Hazırda həmin ərazidə bu ölçülərdə olan mənzillərin aylıq kirayəsi 2000 manatdan 4000 manata qədərdir. 2018-ci ilin yayında Cavabdeh MTK-nın (həmin vaxt "xxxx" MMC adlanırdı) hüquqşünası Elçin Kərimli mənzilin yerləşdiyi binaya dair Səbail rayon İcra Hakimiyyətinin “Qəzalı vəziyyətdə olan binanın sökülməsinə və yerində çoxmərtəbəli yaşayış binasının layihələşdirilməsinə və tikintisinə icazə verilməsi haqqında” xx.xx.2016-cı il tarixli sərəncamı olduğunu və mülkiyyətçi ilə razılığa gələrək müqavilə bağlanmasını təklif etmişdir. Sərəncamın 2-ci bəndinə əsasən ərazidə olan mövcud binanın sökülməsi yeni yaşayış binası tikilənədək binadan köçürülən sakinlərin müvəqqəti olaraq kirayə edilmiş mənzillərdə yerləşdirilməsi üçün lazımi maliyyə vəsaitinin ödənilməsi və həmin sakinlərə sökülmüş tikililərin yerində yeni tikiləcək yaşayış binasında müvafiq qaydada mənzillərin ayrılması Cavabdeh MMCnin vəsaiti hesabına keçirilməli idi. Yeni layihənin həyata keçirilməsinə etiraz olaraq bəzi sakinlərin şikayətlərlə məhkəmələrə müraciət etdiyini bilsələr də tikintinin Bakı şəhərinin yenidən qurulması və abadlaşdırılması işinə xidmət etdiyini anlayaraq müqavilə bağlanılmasına razılıq vermişlər. xx.xx.2018-ci il tarixdə onun etibarnaməsi əsasında nümayəndəsi Nümayəndə və Cavabdeh MTK arasında (həmin vaxt Cavabdeh MMC adlanırdı) “Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi” haqqında müqavilə bağlanmış, müqaviləyə əsasən Cavabdeh MTK 24-36 ay ərzində ona məxsus Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, X2 küçəsində yerləşən 76 saylı binadakı 18 nömrəli mənzil yeni binanın inşası ilə bağlı MTK-ya təhvil verilmiş, MTK tərəfindən isə yeni bina tikiləcək mənzil ona təhvil verilənədək hər ay kirayə haqqı üçün 500 manat kompensasiya ödənilməsi öhdəliyi götürülmüşdür. 2020-ci ilin iyun ayından sonra MTK tərəfindən kompensasiyanın ödənilməsi heç bir xəbərdarlıq edilmədən birtərəfli qaydada dayandırılmışdır və artıq 3 ilə yaxındır ki, həyata keçirilmir. Ona görə də xx.xx.2018-ci il tarixli “Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi” haqqında müqavilənin icra müddəti başa çatsa da, MTK tərəfindən yeni inşa edilmiş binada mənzilin təhvil verilməsinə dair əsas öhdəlik də icra edilmədiyindən aralarındakı yeni razılığa əsasən həmin müqavilənin dəyişdirilməsi barədə xx.xx.2021-ci il tarixdə yeni müqavilə bağlanmışdır. xx.xx.2021-ci il tarixli yeni müqaviləyə əsasən binanın inşası 12 ay ərzində başa çatdırılmalı, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə nəzərdə tutulmuş 500 manat kompensasiyanın ödənilməsi davam etdirilməli idi. Müqavilənin 4.1.4-cü bəndinə əsasən xx.xx.2021-ci il tarixədək ödənilməmiş 6500 manat kirayə məbləğinin, eləcə də gələcəkdə ödəniləcək kirayə haqqının əlavə “mənzil sahəsi” ilə əvəzləşdirilməsinə dair saziş bağlayacaqlarına dair ilkin razılığa gəlsələr də, artıq ödənilməmiş kompensasiya məbləği müqavilə öhdəliklərinin icrasının başa çatmalı olduğu xx.xx.2022-ci il tarixədək 13.000 manat, bu günədək isə 18.000 manat çatsa da, onlara əlavə mənzil sahəsi verməkdən imtina edilmişdir. MTK müqavilə öhdəliklərinə əməl etdiyi halda mənzil onlara xx.xx.2022-ci il tarixdən gec olmayaraq təhvil verilməli idi. Ona görə də o, təzə mənzilin müvafiq bazar qiyməti nəzərə alınmaqla kirayə verilməsini planlaşdırılmışdır. Mənzil ən azı aylıq 2500 manata kirayəyə verilməli idi. Beləliklə müqavilə öhdəliyinin pozulması və mənzilin vaxtında təhvil verilməməsi ilə mülkiyyətçiyə əldən çıxan faydaya görə ən azı əlavə olaraq 25000 manat ziyan dəymişdir. Qeyd edilməlidir ki, müqavilə bağlanarkən onlara mənzilin dəniz görüntülü olacağı və binanın 3-cü mərtəbəsində iddiaçıya onun mənzilinin əvəzzində 200 kv.m. sahəsi olan mənzil ayrılması MTK tərəfindən öhdəlik kimi göstərilsə də, ayrılmış mənzil yaşayış mənzillər olan 1-ci mərtəbədə yerləşir. Mənzilin pəncərəsi həyətlə eyni səviyyədədir. MTK-dan tikintinin layihəsinin təqdim edilməsindən imtina olunur. Layihə üzrə mənzildəki arakəsmələr də nəzərə alındıqda faktiki sahəsi 195,2 kv.m., yəni müqavilədə göstəriləndən 4,8 kv.m.azdır. hazırda MTK tərəfindən tikilməkdə olan binada mənzillər hər kv.metrə görə 2500-3000 manata satılır. Bu sahədən 4,8 kv.m. çatışmayan sahəni 14.000 manat dəyərləndirirlər. Hazırda RF-dəki müharibə vəziyyəti ilə bağlı qonşu ölkədə Azərbaycana pənah gətirənlərin sayı çox olduğu üçün mənzillərin kirayə gətirənlərin sayı çox olduğu üçün mənzillərin kirayə haqları xeyli artmışdır. O, köçüb ailəsi ilə birlikdə vətəni olan Azərbaycana gəlmək istəsə də, Cavabdeh MTK-nın təqsiri üçündən bunu edə bilmir. Bu ona və ailə üzvlərinə nigarançılıq, ruhi sarsıntı və iztirab gətirir. Cavabdehin hərəkətləri üzündən onlar məyusluq, ədalətsizlik hissi və uzunmüddətli qeyri-müəyyənliklə üzləşmişlər.
6. İddia tələbinin dəqiqləşdirilməsinə dair ərizədə qeyd edilmişdir ki, 2020-ci ilin iyulundan 2023-cü ilin may ayınadək kirayə haqqlarına görə yaranmış borca görə 18.000 manat, iddiaçıya verilməli olan mənzilin sahəsində aşkar edilmiş 4,8 kv.m əskikliyə görə 14.000 manat, əldən çıxan faydaya görə 20.000 manat, yəni 52.000 manat maddi ziyana və 8.000 manat mənəvi zərərə görə olmaqla, cəmi 60.000 manat pul məbləğinin "xxxx" MTK-dan İddiaçı ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Mülki işin gedişində keçirilmiş ekspertizanın xx.xx.2024-cü il tarixli rəyinə əsasən cavabdeh tərəfindən iddiaçıya ayrılmış mənzilin sahəsinin 198,89 kv.m., yəni müqavilədə nəzərdə tutulduğundan 1,11 kv.m.az təşkil etdiyi müəyyən edilmişdir. Bundan başqa mülki iş icraatda olduğu müddətdə də iddiaçının hüquqlarının pozulmasının davam etdiyini və vurulmuş maddi ziyanın artdığını nəzərə alaraq iddia ərizəsinin aşağıdakı kimi dəqiqləşdirilməsini məqsədəuyğun hesab edir. Belə ki, iddia 2023-cü ilin may ayında təqdim edilərkən kirayə haqqına görə cavabdehin borcu 18.000 manat idisə, hazırda bu məbləğ 46 ay (xx.xx.2020-ci il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək) ərzində 23.000 manata çatmışdır. Cavabdehlə aralarında bağlanmış xx.xx.2021-ci il tarixli yeni müqaviləyə əsasən binanın inşası 12 ay ərzində başa çatdırılmalı, xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə nəzərdə tutulmuş 500 manat kompensasiyanın ödənilməsi davam etdirilməli idi. Müqavilənin 4.1.4.-cü bəndinə əsasən xx.xx.2021-ci il tarixədək ödənilməmiş 6500 manat kirayə məbləğinin, eləcə də gələcəkdə ödəniləcək kirayə haqqının əlavə “mənzil sahəsi” ilə əvəzləşdirilməsinə dair saziş bağlayacaqlarına dair ilkin razılığa gəlsələr də, artıq ödənilməmiş kompensasiya məbləği 23.000 manata çatsa da, cavabdeh onlara əlavə mənzil sahəsi verilməsi ilə bağlı təklif göndərməmiş və belə bir təklifi göndərməsinə dair sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir. Cavabdehin İlkin razılaşma ilə bağlı iddiaçıya təklif göndərməməsi və razılaşmaya əməl etməməsindən dolayı nəzərə alınmalıdır ki, gələcəkdə bağlanacaq müqavilənin mühüm şərtləri, yəni yaranmış borca görə alınacaq sahənin həcmi, hər kv. metrə görə qiyməti, hansı mərtəbədə yerləşməsi, həcmi (ayrıca mənzil, yoxsa bitişik sahə kimi) və əsas müqavilənin bağlanma vaxtı ilkin razılaşma ilə müəyyənləşdirilməmişdir. Belə olan halda Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 402-ci maddəsinə əsasən müqavilənin qeyd edilən bəndinə xitam verilməlidir. MTK müqavilə öhdəliklərinə əməl etdiyi halda mənzil onlara xx.xx.2022-ci il tarixdən gec olmayaraq təhvil verilməli idi. Ona görə də iddiaçı təzə mənzilin müvafiq bazar qiyməti nəzərə alınmaqla kirayə verilməsini planlaşdırılmışdı. Mənzil ən azı aylıq 2000 manata kirayəyə verilməli idi. Bina təhvil verildikdən sonra mənzilin təmirinə görə orta hesabla 4 ay tələb olunduğunu da nəzərə alsalar, müqavilə öhdəliyinin pozulması və mənzilin vaxtında təhvil verilməməsi ilə xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək mülkiyyətçiyə əldən çıxan faydaya görə ən azı əlavə olaraq 30.000 manat ziyan dəymişdir.
7. İş üzrə təyin edilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının xx.xx.2023-cü il tarixli 10/4055 saylı rəyinə əsasən, 1-ci və 2-ci sualları üzrə: mülki iş materiallarında tədqiq olunan mənzilin yerləşdiyi binaya dair müvafiq qurumlar tərəfindən təsdiq edilmiş layihə sənədləri olmadığından, sözügedən mənzilin yerləşdiyi binanın ilkin və bugünki layihələri arasında fərqin olub-olmamasını müəyyən etmək mümkün olmadı; - 3-cü sual üzrə: Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, Z.Yusifzadə küçəsində inşa edilmiş hündürmərtəbəli yaşayış kompleksində yerləşən mənzilin ümumi sahəsinin 221,0 kv.m təşkil etdiyi müəyyən olunmuşdur. İş üzrə “Rehouse” Daşınmaz Əmlak Agentliyi tərəfindən “MBM” vəkil bürosunun vəkili Nümayəndə ünvanlanmış xx.xx.2023-cü il tarixli məktubun surətindən görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi ərazisində, X2 küçəsi, 78 ünvanında "xxxx" MTK tərəfindən tikilməkdə olan çoxmərtəbəli yaşayış binasında mənzillər əmlak bazarında yerləşməsindən asılı olaraq hər kv.metrə görə 2500-3000 manata təklif edilir.
8. İş üzrə təyin edilmiş əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının xx.xx.2024-cü il tarixli 3-16- 16/2-10/9979 saylı rəyinə əsasən, rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən iddiaçıya ayrılmış mənzilin ümumi sahəsinin Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən 198,89 kv.m təşkil edir.
9. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 2(009)-54/2024 nömrəli 03 may 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Şahin Abdullayev) iddia qismən təmin edilmiş, İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanılmış “06” sentyabr 2018-ci il tarixli “Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” müqaviləyə dəyişiklik edilməsinə dair” xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin şərtinə uyğun olaraq İddiaçı verilməli olan 200 kv.m mənzilin sahəsində aşkar edilmiş əskik sahənin - 1,11 kv.m sahənin İddiaçı verilməsi vəzifəsinin Cavabdeh MTK-nın üzərinə qoyulması, Cavabdeh MTK-dan keçirilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası xərclərinin əvəzi kimi 100 (yüz) manat məbləğində pulun dövlət nəfinə tutulması qət edilmişdir.
10. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, iddiaçı xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 4.1.4-cü bəndinin ilkin müqavilə şərti kimi qeyd etsə də, faktiki olaraq həmin bənd tərəflərin qarşılıqlı razılığı əsasında əsas müqavilənin şərti kimi müəyyənləşdirilmişdir. Yəni həmin bənd ilkin müqavilə kimi qiymətləndirilə bilməz.
11. Məhkəmə həmçinin qeyd etmişdir ki, cavabdehlə iddiaçı arasında ödənilməmiş və gələcəkdə ödənilməli olan kirayə haqlarının əvəzinə iddiaçının mənzil sahəsi ilə təmin olunması barədə qarşılıqlı razılığa gəlindiyindən, bununla da tərəflər arasında kirayə haqqının mənzil sahəsi ilə əvəzləşdirilməsi barədə tərəflərin iradə ifadəsi müqavilə şərti kimi nəzərdə tutulduğundan, məhkəmə hesab etmişdir ki, iddia tələbi 23000 manat kirayə haqqının ödənilməsi hissəsində təmin edilməməlidir.
12. Məhkəmə hesab etmişdir ki, cavabdeh tərəfindən müqavilə üzrə öhdəliklərin pozulması nəticəsində iddiaçıya əldən çıxmış fayda kimi 30.000 manat maddi ziyanın vurulması ilə bağlı hər hansı mötəbər sübut təqdim olunmadığından, xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək, yəni 15 ay ərzində əldən çıxan faydaya görə 30.000 manat pul məbləğinin ödənilməsi hissəsində tələb əsassız və təmin edilməməlidir.
13. İddiaçıya verilən mənzil sahəsinin müqavilədə nəzərdə tutulmuş sahədən 1,11 kv.m əskik verilməsi müəyyən edilmişdir. Məhkəmə bu hissədə qeyd edir ki, əskik verilmiş sahəyə görə iddiaçı pul kompensasiyasının verilməsi barədə tələb irəli sürsə də, cavabdeh tərəfindən inşa edilən binada mənzilin 1 kv.m-in dəyərinin məhz 3.000 manat həddində olması barədə sübut təqdim edilmədiyindən, eyni zamanda tərəflər arasında gələcəkdə 200 kv.m-dən artıq sahənin verilməsi öhdəliyini (ödənilməmiş kirayə haqqının kompensasiyası kimi) cavabdeh üzərinə götürdüyündən, məhkəmə hesab edir ki, cavabdeh üzərinə eyni zamanda əskik verilmiş 1,11 kv.m. sahənin də iddiaçıya verilməsi öhdəliyi qoyulmalıdır.
14. Məhkəmə vurulmuş mənəvi ziyana görə 4000 manat məbləğində pulun tutulması hissəsi üzrə hesab etmişdir ki, iddiaçı cavabdehin hərəkətləri nəticəsində mənəvi ziyan çəkməsini göstərsə də, bu halları təsdiq edən sübutları məhkəməyə təqdim edə bilmədiyindən, iddia tələbi həmin hissədə təmin edilməməlidir.
15. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 14.1, 21.1, 21.2, 386.1, 389.1, 390.1, 402.1, 402.2, 405.1, 417.1, 442, 443.1, 443.5, Azərbaycan Respublikası Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59.2, 59.3, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 119.1, 216-220-cı maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
16. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, onun ləğv edilməsini və iddia ərizəsinin tam təmin edilərək kirayə haqlarına görə yaranmış borc müqabilində əlavə sahə verilməsinə dair ilkin razılaşmaya aid hissədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 4.1.4.-cü bəndinə xitam verilməsi, 46 ay ərzində ödənilməmiş 23000 manat kirayə haqqı, xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək, yəni 15 ay ərzində əldən çıxan faydaya görə 30000 manat, verilməli olan mənzilin sahəsində aşkar edilmiş 1,11 kv.m əskikliyə görə 3000 manat, yəni 56000 manat maddi ziyana və 4000 manat mənəvi zərərə görə olmaqla cəmi 60000 manat pul məbləğinin Cavabdeh MTK-dan alınaraq ona ödənilməsi barədə yeni qətnamə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
17. Apellyasiya şikayəti iddia ərizəsi ilə eyni məzmunludur.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
18. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
19. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi-vəkili ərizə verərək, cavabdeh tərəfindən aylıq ödənilən kirayə haqqının qətnamənin icrası gününə olan borc nəzərə alınmaqla hər aya görə 500 manat tutulması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. O, əlavə olaraq bildimişdir ki, binanın inşası davam etdiyindən, mənzil bu günədək onlara təhvil verilmişdir.
20. Cavabdeh MTK məhkəməyə ərizə ünvanlayaraq, məhkəmə iclasının təxirə salınmasını xahiş etmişdir. Kollegiya işə cavabdehin iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab etmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
21. Maddə 6.2. Fiziki və hüquqi şəxslər mülki hüquqları öz mənafelərini gerçəkləşdirmək üçün iradələrinə uyğun olaraq əldə edir və həyata keçirirlər. Onlar müqavilə əsasında öz hüquq və vəzifələrini müəyyənləşdirməkdə və qanunvericiliyə zidd olmayan hər hansı müqavilə şərtləri qoymaqda sərbəstdirlər.
22. Maddə 14.1. Mülki hüquqlar və vəzifələr mülki qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsaslardan, habelə fiziki və hüquqi şəxslərin qanunvericilikdə nəzərdə tutulmasa da, mülki qanunvericiliyin prinsiplərinə görə mülki hüquqlar və vəzifələr doğuran hərəkətlərindən əmələ gəlir.
23. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
24. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
25. Maddə 385.1. Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkəti etməlidir, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
26. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
27. Maddə 386.2. Bu Məcəllənin 385-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş öhdəliklər müqavilənin hazırlanması əsasında da əmələ gələ bilər.
28. Maddə 389.1. Mülki hüquq və vəzifələrin müəyyənləşdirilməsi, dəyişdirilməsi və ya xitamı haqqında iki və ya bir neçə şəxsin razılaşması müqavilə sayılır.
29. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
30. Maddə 399.1. Müqavilə bağlandığı andan qüvvəyə minir və tərəflər üçün məcburi olur.
31. Maddə 402.1. İlkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər.
32. Maddə 402.2. İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur.
33. Maddə 402.4. İlkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır.
34. Maddə 402.5. Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir.
35. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi (vaxtında icra edilməməsi, mallarda, işlərdə və xidmətlərdə qüsurlarla və ya öhdəliyin məzmunu ilə müəyyənləşdirilmiş digər şərtləri pozmaqla icra edilməsi) başa düşülür.
36. Maddə 443.1. Öhdəliyini icra etməyən borclu kreditora dəymiş zərərin əvəzini ödəməyə borcludur. Borclunun üzərinə öhdəliyi pozmağa görə məsuliyyət qoyulmadıqda bu qayda qüvvədə olmur.
37. Maddə 443.2. Zərər bu Məcəllənin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydalara uyğun müəyyənləşdirilir.
38. Maddə 443.4. Əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən kreditorun onu əldə etmək üçün gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri nəzərə alınır.
39. Maddə 443.5. Borclu icranı gecikdirdikdə kreditor ona öhdəliyin icrası üçün zəruri vaxt təyin edə bilər. Əgər borclu öhdəliyi bu müddətdə də icra etməzsə, kreditor öhdəliyin icrası əvəzinə zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb edə bilər.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
40. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
41. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
42. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
43. Maddə 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər.
44. Maddə 385.1.2. Məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır.
Apellyasiya baxışının hədləri
45. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
46. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
47. Qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
48. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, qətnamə ləğv edilməli və iddia tələbi qismən təmin edilməlidir.
49. Göründüyü kimi, iddia tələbləri 5 hissədən ibarət olmaqla aşağıdakılardır: kirayə haqlarına görə yaranmış borc müqabilində əlavə sahə verilməsinə dair hissədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 4.1.4-cü bəndinə xitam verilməsi; 46 ay ərzində ödənilməmiş 23.000 manat kirayə haqqı; xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək, yəni 15 ay ərzində əldən çıxan faydaya görə 30.000 manat; iddiaçıya verilməli olan mənzilin sahəsində aşkar edilmiş 1,11 kv.m. əskikliyə görə 3.000 manat olmaqla 56.000 manat maddi ziyanın; 4.000 manat mənəvi ziyanın ödənilməsi olmaqla, cəmi 60.000 manat pul məbləğinin MTK-dan alınaraq iddiaçıya ödənilməsindən ibarətdir.
50. İşin müəyyən olunmuş hallarına görə, cavabdehlə iddiaçı arasında bağlanılmış “Mənzilə dair hüquqların ötürülməsi, mülkiyyətçinin köçürülməsi və yeni mənzillə təmin edilməsi haqqında” xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin şərtlərinə əsasən iddiaçı mülkiyyət hüququ ilə ona məxsus ümumi sahəsi 104,8 kv.m olan 18 saylı mənzilini sökülmək üçün cavabdehə təhvil verməsi, cavabdeh isə həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binada tikinti işləri başa çatdıqdan sonra təhvil verilən mənzilin ümumi sahəsi və əlavə olaraq onun 20% artıq sahəsini təmirli olmaq şərti ilə iddiaçının mülkiyyətinə verməsi, həmçinin yaşayış binasının yerləşəcəyi ünvanda bütün yaşayış sahələrinin söküntüsü tam başa çatdıqdan sonra 24-36 ay müddətində həmin ərazidə inşa olunacaq yaşayış binasında mənzili iddiaçıya təhvil verməsi, iddiaçının, habelə onunla birgə yaşayan ailə üzvlərinin və himayəsində olan digər şəxslərin müvəqqəti yaşayış sahəsində yaşamaları üçün onun kirayə xərclərini 1 aylıq 500 manat olmaqla ödəməsi öhdəsinə götürmüşdür.
51. Həmin müqaviləyə dəyişiklik edilməsinə dair xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin müvafiq şərtlərinə əsasən tərəflər iddiaçının mülkiyyətində olan çıxarış üzrə sahəsi 104,8 kv.m, sənədsiz sahəsi 131 kv.m olan 18 saylı mənzilin yaşayış kompleksinin tikintisi məqsədi ilə cavabdehə təhvil verilməsi, cavabdeh isə həmin mənzilin əvəzində inşa ediləcək binanın 3-cü mərtəbəsində tikinti işləri başa çatdıqdan sonra 200 kv.m olan təmirsiz mənzilin iddiaçının mülkiyyətinə təhvil verilməsi, aylıq 500 manat kirayə haqqı ödənilməsi və yeni mənzilin 12 ay müddətində təhvil verilməsi barədə razılığa gəlmişlər.
52. Müqavilənin 4.1.3-cü bəndinə əsasən MTK sakinə sahəsi 200 kv.m olan təmirsiz mənzil verilməsini öhdəsinə götürmüş, sakin isə yeni mənzil qəbul etməyi öhdəsinə götürmüşdür (tərəflər sakinə veriləcək razılaşdırılmış 189 kv.m sahəli götürəcəyi yeni mənzilin təmir xərci əvəzinə əlavə olaraq 11 kv.m sahə ilə razılaşmışlar).
53. Müqavilənin 4.1.4-cü bəndinə əsasən tərəflər xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilənin icrası ilə bağlı xx.xx.2021-ci il tarixədək mənzil mülkiyyətçisinə ödənilməmiş 6500 manat kirayə kompensasiya məbləğinin, eləcə də gələcəkdə ödəniləcək kirayə kompensasiyasının əlavə mənzil sahəsi ilə əvəzləşdirilməsinə dair ilkin razılığa gəlmişlər.
54. Göründüyü kimi, mənzil iddiaçı tərəfindən cavabdehə təhvil verilsə də, xx.xx.2021-ci ildə, yəni müqaviləyə dəyişiklik edilən tarixə cavabdeh kirayə pulunu ödəməmiş və nəticədə 6500 manat borc yarandığı müqavilədə təsbit olunmuşdur.
55. Kollegiya ilkin olaraq xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 4.1.4-cü bəndinə xitam verilməsinə münasibətdə qeyd edir ki, müqavilənin şərtindən göründüyü kimi tərəflər həmin hissədə ilkin razılığa gəlmişlər. Müvafiq razılığın özündə də birbaşa qeyd olunmuşdur ki, “ilkin razılığa gəlirlər (və ya bəyan edirlər)”. Ona görə də həmin razılaşmanı müqavilənin mühüm şərti kimi qəbul etmək olmaz. Göstərilən bənddə gələcəkdə əvəzləşirilməli olan kirayə haqqının ümumi məbləği ilə mənzil sahəsinin ölçüsü və s. mühüm şərtlər barədə heç bir qeyd yoxdur.
56. Kollegiya hesab edir ki, göstərilən hissədə tərəflər ilkin müqavilə bağlamış, lakin sonradan cavabdeh əsas müqavilənin bağlanması ilə bağlı real heç bir hərəkət eməmişdir.
57. Kollegiya qeyd edir ki, ilkin müqaviləyə görə tərəflər həmin müqavilədə nəzərdə tutulmuş şərtlərlə əmlakın verilməsi, işlərin görülməsi və ya xidmətlərin göstərilməsi barədə gələcəkdə müqavilə (əsas müqavilə) bağlamağı öhdələrinə götürürlər (MM 402.1). İlkin müqavilə əsas müqavilə üçün nəzərdə tutulmuş formada bağlanır. İlkin müqavilənin formasına dair qaydalara əməl edilməməsi onun əhəmiyyətsizliyinə səbəb olur. (MM 402.2). İlkin müqavilədə tərəflərin əsas müqaviləni hansı müddətdə bağlamağı öhdələrinə götürdükləri göstərilir. Əgər ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır (MM 402.4). Əgər əsas müqavilə tərəflərin onu bağlamalı olduğu müddət qurtarana qədər bağlanmazsa və ya tərəflərdən biri digər tərəfə həmin müqaviləni bağlamaq barədə təklif göndərməzsə, ilkin müqavilədə nəzərdə tutulmuş öhdəliklərə xitam verilir (MM 402.5).
58. xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilə üzrə öhdəliklərin icrası müddəti 1 il müəyyən olunduğundan, həmin müqavilə üzrə gəlinmiş ilkin razılıq üzrə əsas müqavilənin bağlanılması müddəti də 1 il qüvvədə olmuşdur. Digər tərəfdən, qanunun tələbinə görə də, ilkin müqavilədə bu müddət müəyyənləşdirilməyibsə, əsas müqavilə ilkin müqavilənin bağlandığı andan bir il müddətində bağlanmalıdır. Odur ki, kirayə pulunun mənzil sahəsi ilə əvəzləşdirilməsi barədə əsas müqavilə xx.xx.2022-ci il tarixinədək bağlanmalı idi.
59. Qeyd edilənlərə əsasən kollegiya hesab edir ki, bu hissədə iddia tələbi təmin edilməli və xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 4.1.4-cü bəndinə xitam verilməlidir. Kollegiya onu da qeyd edir ki, həmin müqavilə şərti müddətin keçməsinə görə qanunla xitam oldunuğundan, hazırki qətnamə təsbit xarakteri daşıyır.
60. İddianın “46 ay ərzində ödənilməmiş 23.000 manat kirayə haqqı tələbinə aid” hissəsinə münasibətdə Kollegiya qeyd edir ki, bu hissədə iddiaçının tələbi haqlıdır.
61. Kollegiya iddiaçının nümayəndəsi-vəkili məhkəmə iclasında təqdim etdiyi cavabdeh tərəfindən aylıq ödənilən kirayə haqqının qətnamənin icrası gününə olan borc nəzərə alınmaqla hər aya görə 500 manat tutulmasına dair təqdim etdiyi ərizəni qəbul edərək, qeyd edir ki, müqavilənin 4.1.4-cü bəndinə xitam verildiyi təqdirdə əlavə mənzil sahəsi əvəzinə cavabdeh tərəfindən kirayə pulunun ödənilməsi labüddür. Bununla belə kollegiya hesab edir ki, ərizədə göstərilən məsələ yeni mübahisə predmeti kimi qəbul edilə bilməz, mübahisə predmeti kirayə kompensasiyasının məbləği deyil, onun ümumiyyətlə tutulmasıdır. Hazırki halda isə davam edən müqavilə münasibətləri çərçivəsində hər icra edilməmiş ay üçün cavabdeh 500 manat kirayə haqqını ödəməyi öhdəsinə götürmüşdür. Belə olduğu təqdirdə iddiaçı kirayə pulunun tutulması üçün hər ay məhkəməyə iddia ərizəsi ilə müraciət etməsi onun hüquqlarının mütəmadi pozulması ilə nəticələnəcəkdir.
62. Qeyd edilənləri nəzərə alaraq, xx.xx.2021-ci il tarixədək mənzil mülkiyyətçisinə ödənilməmiş 6500 manat və həmin münasibətlərin davamı kimi əlavə olaraq qətnamənin icrası gününədək hər 500 manat kirayə haqqı hesablanaraq tutulması əsaslıdır.
63. xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək, yəni 15 ay ərzində əldən çıxan faydaya görə 30.000 manat kompensasiya ödənilməsinə münasibətdə iddiaçı qeyd edir ki, MTK müqavilə öhdəliklərinə əməl etdiyi halda mənzil onlara xx.xx.2022-ci il tarixdən gec olmayaraq təhvil verilməli idi. Ona görə də iddiaçı təzə mənzilin müvafiq bazar qiyməti nəzərə alınmaqla kirayə verilməsini planlaşdırılmışdır. Mənzil ən azı aylıq 2000 manata kirayəyə verilməli idi. Bina təhvil verildikdən sonra mənzilin təmirinə görə orta hesabla 4 ay tələb olunduğunu da nəzərə alsalar, müqavilə öhdəliyinin pozulması və mənzilin vaxtında təhvil verilməməsi ilə xx.xx.2023-cü il tarixdən xx.xx.2024-cü il tarixədək mülkiyyətçiyə əldən çıxan faydaya görə ən azı əlavə olaraq 30.000 manat ziyan dəymişdir.
64. Kollegiya iddia tələbinin bu hissəsini əsassız hesab edir. Belə ki, əldən çıxmış fayda müəyyənləşdirilərkən kreditorun onu əldə etmək üçün gördüyü tədbirlər və bu məqsədlə apardığı hazırlıq işləri nəzərə alınır (MM 443.4).
65. Hazırki halda isə iddiaçı təhvil veriləcək mənzildən istifadə ilə bağlı götürəcəyi faydanı müəyyən edən hər hansı mötəbər sübut – ilkin müqavilə, niyyət razılaşması, protokolu və s. təqdim etməmişdir.
66. İddiaçıya verilməli olan mənzilin sahəsində aşkar edilmiş 1,11 kv.m əskikliyə görə 3000 manat tutulması ilə bağlı Kollegiya hesab edir ki, iddia bu hissədə qismən əsaslıdır.
67. Birinci instansiya məhkəməsində təyin edilmiş əlavə məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının xx.xx.2024-cü il tarixli 3-16-16/2-10/9979 saylı rəyinə əsasən, rəyin tədqiqat hissəsində göstərilənlərə əsasən iddiaçıya ayrılmış mənzilin ümumi sahəsinin Azərbaycan Respublikasının Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 59-cu bəndində və Azərbaycan Respublikası Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin Kollegiyasının xx.xx.2012-ci il tarixli 07 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş “Tikinti obyektinin sahəsinin və həcminin hesablanması qaydaları”na əsasən 198,89 kv.m təşkil edir.
68. Göründüyü kimi, mənzilin sahəsi müqavilədə nəzərdə tutulmuş 200 kv.m-dən az olmaqla, 198,89 kv.m təşkil edir. Fərq 1,11 kv.m-dir. Cavabdeh göstərilən qaydada hesablama və 1,11 kv.m əskik sahənin əvəzləşirilməsi ilə bağlı məhkəmənin gəldiyi nəticə ilə razılaşmış və qətnamədən şikayət verməmişdir.
69. İddiaçı məxsus olmuş Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, X2 küçəsində yerləşən 76 saylı binanın (hazırda sökülmüşdür) əvəzində Cavabdeh MMC tərəfindən inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasında və yaxın ərazilərdə yerləşən yeni binalarda mənzilin (təmirli və təmirsiz) 1 kv.m-nin dəyərinin və Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, X2 küçəsində yerləşən yeni binalarda sahəsi 200 kv.m olan təmirli mənzilin hazırda kirayə dəyərini müəyyən etmək məqsədi ilə Kollegiyanın 16 iyul 2024-cü il tarixli qərardadı ilə iş üzrə məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası təyin edilmişdir.
70. Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekpertizası Mərkəzinin 16 yanvar 2025-ci il tarixli rəyindən görünür ki, Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Bayıl qəsəbəsi, X3 küçəsində yerləşən 76 saylı binanın (hazırda sökülmüşdür) əvəzində Cavabdeh MMC tərəfindən inşa edilmiş çoxmənzilli yaşayış binasında və yaxın ərazilərdə yerləşən yeni təmirli mənzillərin 1 kv.m-nin hazırda mövcud olan orta bazar qiyməti təqribən 3865,00 manat, təmirsiz mənzillərin 1 kv.m-nin hazırda mövcud olan orta bazar qiyməti isə təqribən 2665,00 manat məbləğində müəyyən edilir. Yaxın ərazilərdə olan 200 kv.m təmirli mənzillərin kirayə dəyəri barədə məlumat olmadığından kirayə dəyərini müəyyən etmək mümkün olmamışdır.
71. Göründüyü kimi həmin ərazidə təmirsiz mənzillərin (cavabdeh iddiaçıya təmirsiz mənzil təhvil verməlidir) 1 kv.m-nin hazırda mövcud olan orta bazar qiyməti təqribən 2665,00 manat təşkil edir. Belə olduqda isə iddiaçıya 1,11 kv.m əskik sahəyə görə 2958,11 manat kompensasiya ödənilməlidir.
72. Bundan başqa iddiaçı mənəvi zərərə görə 4000 manat tələb etmişdir.
73. Kollegiya mənəvi zərərə aid hissədə məhkəmənin iddianın rədd edilməsi barədə qənaəti ilə razılaşmır, hesab edir ki, bu hissədə iddia tələbi qismən təmin edilməlidir.
74. Cavabdehin hüquqa zidd əməli, iddiaçının mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakından faktiki məhrum olması, vurulmuş ziyanın aradan qaldırılması və onun öz hüquqlarının bərpası məqsədilə çəkmiş olduğu xərclərin yaranmasına, o cümlədən, mənəvi satsıntıya və şüura təsir göstərən mənfi reaksiyaya səbəb olan hallara gətirib çıxarmışdır. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, iddiaçıya dəymiş mənəvi zərərin əvəzi qismində pozuntunun adekvat və effektiv şəkildə aradan qaldırılması məqsədi ilə kompensasiya müəyyən edilməli və iddiaçıya dəymiş mənəvi zərərin əvəzi 2000 manat həddində qiymətləndirilməlidir.
75. İddiaçı mənəvi zərərə görə 4000 manat tələb etsə də, Kollegiya nəzərə alır ki, mənəvi ziyanın məbləği insanın mənəvi dünyasında baş vermiş sarsıntıların, habelə məruz qaldığı mənəvi iztirabların təsəlliverici kompensasiyası olması etibarilə heç bir halda şəxsin maddi qazanc əldə etməsinə yönələ bilməz.
76. Beləliklə Kollegiya hesab edir ki, mənəvi zərərə aid hissədə iddia tələbi qismən təmin edilməklə, mənəvi zərərin əvəzi olaraq 2000 manat məbləğində pul vəsaiti iddiaçının xeyrinə tutulmalıdır.
77. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə tikinti-texniki ekspertizası xərclərinin əvəzi kimi 100 manat məbləğində pul, eləcə də apellyasiya instansiya məhkəməsi tərəfindən təyin edilmiş məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizası xərclərinin əvəzi kimi 50 manat cavabdehdən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülməlidir.
78. İş üzrə ödənilmiş dövlət rüsumları ilə bağlı kollegiya qeyd edir ki, bu barədə müvafiq tələb olmadığından həmin xərclər onu ödəyən tərəfin özünə aid edilməlidir.
79. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin 2(009)-54/2024 nömrəli iş üzrə 03 may 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv edilsin. İddiaçı Cavabdeh MTK-ya qarşı “kirayə haqqının ödənilməsi, maddi və mənəvi ziyanın ödənilməsi tələbinə dair” iddiası qismən təmin edilsin. İddiaçı ilə Cavabdeh MTK arasında bağlanmış kirayə haqlarına görə yaranmış borc müqabilində əlavə sahə verilməsinə dair hissədə xx.xx.2021-ci il tarixli müqavilənin 4.1.4cü bəndinə xitam verilsin. xx.xx.2021-ci il tarixədək iddiaçıya ödənilməmiş 6500 manat, eləcə də həmin tarixdən hazırki iş üzrə qətnamənin icrası gününədək aylıq 500 manat olmaqla kirayə pulu cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilsin. Mənzilin sahəsində aşkar edilmiş 1,11 kv.m əskikliyə görə 2958,11 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilsin. Vurulmuş mənəvi ziyanın əvəzi olaraq 2000 manat cavabdehdən tutularaq iddiaçıya ödənilsin. Aparılmış məhkəmə tikinti-texniki ekspertizasının dəyəri 100 manat məbləğində pul, eləcə də aparılmış məhkəmə-əmtəəşünaslıq ekspertizasının dəyəri 50 manat cavabdehdən tutularaq Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin hesabına köçürülsün. İddia qalan hissədə təmin edilməsin. İddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumarı onu ödəyən tərəflərin özlərinə aid edilsin. Qətnamədən, qətnamə işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən etibarən 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasına kassasiya şikayəti verilə bilər.