Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2732/2025 19.05.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər: Mərdanova Xumar Afət qızının sədrliyi və məruzəsi ilə, Sadıqov Vahid Nəriman oğlu və X4 ibarət tərkibdə, Məhkəmə iclas katibi X6, İddiaçının nümayəndəsi Nümayəndə iştirakı ilə, İddiaçı MMM-nin Cavabdeh qarşı “kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməsi” tələbinə dair iddiası, Cavabdeh İddiaçı MMC-yə qarşı “fəaliyyətin qanunsuz hesab edilməsi və yaşayış binası üzərində idarə etmənin yerli bələdiyyəyə həvalə edilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin e-2(009)-357/2025 saylı, 17 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı MMM tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, müəyyən etdi: İşin halları: ünvan 1 ünvanda yerləşən 10 saylı və 12 saylı mənzillər Cavabdeh məxsusdur. 19 saylı binanın idarəçiliyi İddiaçı MMM tərəfindən həyata keçirilir. 2017-ci ilin aprel ayına qədər həmin binada kommunal xidmətlərin 1 kv.m. üçün dəyəri 0,63 manat təşkil etmiş, xx.xx.2017-ci il tarixdən etibarən isə 1 kv.m. üçün dəyər 1,10 manat təşkil etmişdir. Binada yaşayan digər sahə mülkiyyətçiləri hər kv.m. üçün təyin olunmuş 1,10 manat tarifi ilə ödənişlərini edirlər. Cavabdeh isə ona məxsus 10 və 12 saylı mənzillərinə görə hesablanmış yeni tariflə razılaşmamış, kommunal xidmət haqqını hər kv.m üçün 0,63 manat hesabı ilə ödəməkdə davam edir. İddiaçı MMM tərəfindən mənzil-kommunal xidməti haqqında müqavilə imzalanması üçün Cavabdeh təqdim edilsə də, lakin Cavabdeh tərəfindən müqavilə bağlanmasından imtina olunmuşdur. Birinci instansiya məhkəməsində icraat: İddiaçı Cavabdeh qarşı kommunal xidmət haqqı borcun tutulması tələbinə iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, ünvan 2 ünvanda, 10 və 12 saylı mənzillərə görə sentyabr 2023-dekabr 2024-cü il tarixə kimi olan müddət ərzində kommunal xidmət haqqı qismində yaranmış 2457,12 manat borcun, həmin borc məbləğinə hesablanmış 245,71 manat məbləğində dəbbə pulunun, dövlət rüsumu üçün ödənilmiş 47,02 manat məbləğində dövlət rüsumunun, cəmi 2749,85 manat pul vəsaitinin Cavabdeh tutularaq İddiaçı MMM-in hesabına ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. İddia tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, ünvan 3 ünvanda yerləşən yaşayış binasının idarəçiliyi müqavilə əsasında "xxxx" MMM tərəfindən həyata keçirilir. Sözügedən yaşayış binası 20 mənzil və 2 qeyri-yaşayış sahələrindən ibarətdir. Binada nəzərdə tutulan kommunal xərclər (nəzarətçi dispetçerlər, xadimə, liftin servisi, texniki avadanlıqlara xidmət və s.) toplanaraq, mülkiyyətçilər arasında sahələrə uyğun olaraq mütənasib şəkildə bölünür. 2017-ci ilin aprel ayına qədər, həmin binada kommunal xidmətlərin 1 kv.m. üçün dəyəri 0,63 manat təşkil edirdi, 01 aprel 2017-ci il tarixindən etibarən isə (tarif şurasının müvafiq qərarlarına əsasən, minimum əmək haqqının artmasını və digər xərcləri nəzərə alaraq) 1 kv.m. üçün dəyər 1,10 manat təşkil etmişdir. Bununla əlaqədar olaraq mülkiyyətçilərə yeni kommunal xidmət haqqında müqavilələr və qiymət artımının əsaslandırılmasına dair bildirişlər təqdim edilmişdir. Cavabdeh, ona məxsus və ünvan 5 ünvanda yerləşən yaşayış binasının 10 və 12 saylı mənzillərinə görə hesablanmış yeni tariflə razılaşmamış, kommunal xidmət haqlarını əvvəlki tariflə belə, ödəməcəyni bildirmş, lakin ödənişin yeni qayda üzrə həyata keçirməməsinin səbəbini açıqlamamışdır. Cavabdeh kommunal xidmət haqqını hər kv.m üçün 0,63 manat hesabı ilə ödəməkdə davam edir. Halbuki binada yaşayan digər sahə mülkiyyətçiləri hər kv.m. üçün təyin olunmuş 1,10 manat tarifi ilə vaxtında ödənişlərini edirlər. Cavabdehin xidmət haqqını kəsirlə ödəməsi nəticəsində, sentyabr 2023-dekabr 2024 dövrü üçün 2457,12 manat borcu yaranmışdır. Belə ki, hər kv.m. üçün 1,10 manat təyin olunmuş tarifə əsasən cavabdeh 10 və 12 saylı mənzilərə görə aylıq 361,57 ödəməli olduğu halda, o, sentyabr 2023-dekabr 2024 dövrü ərzində hər ay 208 manat ödəyib. Göründüyü kimi, aylıq ödəniş tam ödənilmədiyi üçün kəsirin məbləği hər ay üçün 153,57 qəpik təşkil edir, (sentyabr 2023- dekabr 2024 dövrü = 16 ay x 153,57 = 2457,12 manat.) Həmin borc məbləği və ona hesablanan dəbbə pulu kimi 245,71 manat məhkəmə qaydasında ondan tələb edilir. Məhkəmənin diqqətinə çatdırılır ki, cavabdehin nümayəndəsi ilə bununla bağlı danışıqlar aparılıb. İzah edilib ki, xərclər binanın sahəsinə uyğun olaraq mütənasib şəkildə bölünür və mövcud olan tarif məhz belə formalaşır. Bu məqsəd ilə, "xxxx" MMM hesab edir ki, Cavabdeh tərəfindən aylıq ödəniş hər kv.m. sahə üçün 0,63 manat yox, 1,10 manat ödənilməlidir. Bundan əlavə, Cavabdeh tərəfindən kommunal xidmətin dəyərinin hər kv.m üçün 0,63 manat ödənilməsi digər mülkiyyət sahiblərinin maraqlarına toxunmaqla bərabər, xidmət səviyyəsinin aşağı düşməsinə, vergi və sosial ödənişlərin vaxtında ödənilməməsinə və s. problemlərə səbəb olur. xx.xx.2024-cü il tarixində Cavabdeh XMS-115 saylı bildiriş ilə mülkiyyətində olan 10 və 12 saylı mənzillər üçün 2023-cü il sentyabr ayından başlayaraq, 2024-cü il sentyabr ayına kimi müddət ərzində 1996,41 manat kommunal xidmət haqqının 15 gün müddət ərzində ödəməsi bildirilmişdir. Həmin bildiriş ünvan 6 ünvanında yerləşən 10 və 12 saylı mənzillərin mülkiyyət sahibi Cavabdeh təqdim olunması üçün yuxarıda qeyd edilən yaşayış binasına kommunal xidməti həyata keçirən Rəşad Cavadov vasitəsi ilə təqdim olunmuşdur. X7 xx.xx.2024-cü il tarixli təqrir müraciətində qeyd edilmişdir ki, bildiriş Cavabdeh oğlu Samir Zeynalov tərəfindən qəbul olunmuş və sonuncunun ünvan 2, mənzil 12-də yaşaması müəyyən olunmuşdur. Onu da qeyd edir ki, Samir Zeynalovun deməsinə görə Cavabdeh harada olması barədə məlumat verməmiş, iki nüsxədən ibarət bildirişi isə bilavasitə atası Natiq Zeynalova təqdim etməsini təsdiq etmişdir. Bundan əlavə, Samir Zeynalov bildirmişdir ki, sözügedən bildirişi atasına təqdim etdikdən sonra, Natiq Zeynalov iki nüsxədən ibarət bildirişi cırıb atmış, bununla da, o, hüquqa zidd hərəkətkərə yol vermişdir. Daha sonra, xx.xx.2024-cü il tarixli bildiriş, təkrarən Cavabdeh 371551 saylı sürətli poçt daşınma xidməti vasitəsilə, xx.xx.2024-cü il tarixində göndərilmiş, həmin müəssisənin 371551 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli bildiriş məktubu ilə Cavabdeh təqdim olunmasına baxmayaraq, həmin sənəd geri qaytarılmamışdır. Eyni zamanda Cavabdeh məhkəməyə İddiaçınə qarşı qarşılıqlı iddia ərizəsi ünvanlayaraq, İddiaçı Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Z.Əliyeva 31 ünvanında yerləşən yaşayış binasında müqavilə olmadan, qanunvericiliyin tələbinə uyğun olmayan təşkilatıhüquqi formada özbaşına fəaliyyət göstərilməsini nəzərə alaraq bu fəaliyyətin qanunsuz hesab edilməsi və yaşayış binası üzərində idarəetmənin yerli Səbail rayon bələdiyyəsinə həvalə edilməsi barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Qarşılıqlı iddia tələbi onunla əsaslandırılmışdır ki, kommunal xidmətlərə dair xx.xx.2020-ci il tarixli müqavilələrin surətlərindən görünür ki, həmin müqavilə "xxxx" MMM ilə Cavabdeh arasında bağlanması üçün tərtib edilmiş müqavilə "xxxx" MMM tərəfindən imzalansa da, Cavabdeh tərəfindən imzalanmamışdır. Həmin müqavilə şərtində "İcraçı" qismində olan "xxxx" MMM "Sifarişçi" qismində Cavabdeh mənzillərinin sahə-kommunal xidmətlərin həyata keçirilməsini, həyətyanı sahənin abad saxlanmasını və s. öhdəliyin üzərinə götürməsini, "Sifarişçi" isə hər ayın 05-i tarixindən gec olmayaraq, hər kv.m. üçün 1,10 manat olmaqla kommunal xidmətlərlə bağlı məbləği "İcraçı"ya ödəməyi öhdəsinə götürürlər. ünvan 1 ünvanda yerləşən binanın 7-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 162 kv.m. olan 10 saylı mənzil və ünvan 1 ünvanda yerləşən binanın 8-ci mərtəbəsində, ümumi sahəsi 166,7 kv.m. olan 12 saylı mənzil Cavabdeh məxsusdur. Mənzillərin yerləşdiyi binanın idarəçiliyi "xxxx" MMM tərəfindən həyata keçirilir. 2017-ci ilin aprel ayına qədər həmin binada kommunal xidmətlərin 1 kv.m. üçün 0,63 manat, xx.xx.2017-ci il tarixdən etibarən isə 1 kv.m. üçün dəyər 1,10 manat təşkil etmişdir. Həmin ödənişə mülkiyyətçiyə məxsus mənzillərin yerləşdiyi binanın ümumi saxlanlanılması xərcləri daxil edilmişdir. Həmin qiymət müəyyən edildikdən sonra mənzil mülkiyyətçisi olan Cavabdeh mənzil kommunal xidməti haqqında yeni müqavilələrin bağlanılması, kommunal xidmətlərlə bağlı aylıq ödənişin 1 kv.m. üçün 1,10 manat olması təklif edilmiş, lakin cavabdeh həmin müqavilələri imzalamamışdır. Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin 2(006)-4648/2018 saylı, xx.xx.2018-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddiaçı Cavabdeh İddiaçınə qarşı "mülkiyyətə yönəlmiş maneənin aradan qaldırılması, dəymiş maddi və mənəvi zərərin ödənilməsi tələbinə dair ilk iddia tələbi rədd edilmiş, İddiaçı Cavabdeh qarşı "kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməsi tələbinə dair" qarşılıqlı iddia ərizəsi qismən təmin edilmiş, Cavabdeh İddiaçı xeyrinə 6146,69 manat məbləğində pul vəsaitinin, həmçinin ödənilmiş 20 manat dövlət rüsumunun tutulması qət edilmişdir. Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 2(103)-4079/2019 saylı, xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə Bakı şəhəri Nəsimi rayon Məhkəməsinin xx.xx.2018-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Qanuni qüvvəyə minmiş Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qərarı ilə Cavabdeh məxsus mənzillərə göstərilən xidmətlərə görə kommunal xidmət haqqı tərəflər arasında xx.xx.2017-ci il tarixə kimi razılaşdırılmış hər kv.m. görə 0,63 manat ödənilməsi müəyyən edilərək, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmiş, Cavabdeh İddiaçı xeyrinə tutulan pul vəsaitinin məbləği 6146,69 manatdan azaldılaraq, 3520,4 manat müəyyən edilmiş, Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi qalan hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır. Kommunal xidmət haqqının mənzilin hər kv.m. görə 0,63 manat həddində qəbul edilməli olmasının əsası kimi kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə əlaqədar binanın sahə mülkiyyətçilərinin bununla bağlı müvafiq qərarının olmaması göstərilmişdir. Hazırda cavabdeh hər iki mənzilə görə kommunal haqqını hər kv.m üçün 0,63 manat məbləğində ödəməkdə davam edir. Yəni qətnamə ilə müəyyən edilən faktın preyudisiallığı yalnız qətnamənin çıxarıldığı iş üzrə iştirak etmiş şəxslərə aiddir və sonrakı məhkəmə proseslərində həmin şəxslər tərəfindən mübahisələndirilə bilməz. Hesab edir ki, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin qanuni qüvvəsini almış xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktın yenidən sübut edilməsi yolverilməzdir. Bundan əlavə, iş üzrə Bakı şəhəri Səbail rayon məhkəməsinin e-2(009)- 1770/2023 saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi, bu qətnamənin qüvvədə saxlanılmasına dair Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-677/2024 saylı, xx.xx.2024cü il tarixli qətnaməsi, bu qətnamənin qüvvədə saxlanılmasına dair Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin 2(102)-2224/2024 saylı, xx.xx.2024-cü il tarixli qətnamələri mövcuddur. Həmin qətnamələr üzrə hazırki işdə iştirak edən tərəflər arasında eyni mübahisəyə yekun hüquqi qiymət verilmişdir. Qeyd etmək istəyir ki, ilkin iddia üzrə iddiaçı, qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh qeyd edilən ünvanda qanunazidd şəkildə fəaliyyət göstərir. Belə ki, cavabdeh mənzil sahiblərinin iradəsindən kənar olaraq həmin yaşayış binasına gələrək özünün müəyyən etdiyi qaydalarla guya xidmət göstərməsi qarşılığında, hər hansı bir mülki hüquq münasibəti olmadan onlardan pul tələb edir. Halbuki Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 119.1-cu maddəsinə əsasən çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir ( Mənzil Məcəlləsi maddə 119.2). Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti qeyri-kommersiya təşkilatı olan hüquqi şəxsdir və onun əsas məqsədi mənfəət götürmək və əldə olunan mənfəəti iştirakçıları arasında bölüşdürmək deyil. "Xəzər Mənzil-Servİs” X5 isə adından da göründüyü kimi kommersiya müəssisəsidir və onun fəaliyyəti kommersiya maraqları əsasında gəlir götürmək üzərində qurulub. Təbii ki, belə bir halda onun vergi yükü, əlavə xərcləri mövcuddur ki, bu da əsassız olaraq bina sakinlərindən tələb edilir. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 43.2.40-cı maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağına müəyyən edilir və bu 119.3-cü maddəsinə əsasən Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin nizamnaməsi bu Məcəllənin 44-47-ci maddələrində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilən ümumi yığıncaqda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi səslərinin səs çoxluğu ilə qəbul edilir. Lakin qeyd etdiyi kimi, İddiaçı Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Müəssisəsi deyi və idarəetmə üçün mənzil mükiyyətçiləri tərəfindən seçilməmişdir. Bundan əlavə, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 137-ci maddəsinə əsasən mənzil mülkiyyətçilərinin ödənişləri müqavilə əsasında həyata keçirilməlidir. İlkin iddia üzrə iddiaçı qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı iddia sənədlərinə guya mənzil mülkiyyətçilərinin bir qisminin iştirak etdiyi yığıncağa dair protokol əlavə etmişdir. Haqlı sual yaranır ki, həmin protokol mənzil mülkiyyətçiləri yığıncağı nəticəsində tərtib edilirsə onda cavabdehin rolu nədir və belə halda cavabdeh hansı əsasla iddiaçı qismində iştirak edir. Həmçinin qeyd edir ki, bir il ərzində çoxmənzilli binanın idarə olunması ilə bağlı məsələlər müsbət həllini tapmadıqda, yəni idarəetmə üsulu seçilmədiyi və ya bu barədə qərar icra olunmadığı halda, həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2010-cu il 1 iyul tarixli 128 nömrəli Qərarı ilə təsdiq edilmiş "Çoxmənzilli binanın idarəedici təşkilatının seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirilməsi Qaydası"na uyğun olaraq idarəedici təşkilatın seçilməsi üçün açıq müsabiqə keçirməlidir. Mənzil Məcəlləsinin 141.5-ci maddəsinə uyğun olaraq belə müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir. Qeyd edilənlərə əsasən ilkin iddia üzrə iddiaçı qarşılıqlı iddia üzrə cavabdeh İddiaçı müqavilə olmadan, qanunverciliyin tələbinə uyğun olmayan təşkilati-hüquqi formada özbaşına fəaliyyət göstərməsini nəzərə alaraq bu fəaliyyət qanunsuz hesab edilməli və idarəetmə yerli bələdiyyə orqanına tapşırılmalıdır. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin e-2(009)-357/2025 saylı, 17 fevral 2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə hər iki iddia tələbi rədd edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi mövqeyini ondan ibarət olmuşdur ki, Cavabdeh kommunal xidmətlərə dair müqavilələrin bağlanmasından imtina etsə də, bu hal onu ümumi əmlakın saxlanılması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsindən azad etmir. Lakin mütləq ödənişlər və haqların ödənilməsi o halda mənzil mülkiyyətçisi üçün məcburi ola bilər ki, həmin mütləq ödəniş və haqların miqdarı mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə müəyyən edilsin. Məhkəmə iddiaçının binanın digər mənzil mülkiyyətçiləri tərəfindən kommunal xidmətlərə görə 1,10 manat məbləğində ödənişinin edilməsi, məhkəməyə təqdim edilən xidmətlərə görə xərclərin açıqlanmasına dair hesabatda da məbləğin hər kv.m. üçün 1,10 manat təşkil etməsi və cavabdehin də həmin məbləğ üzrə ödənişlər etməsinə dair dəlilləri üzrə qeyd edir ki, digər mülkiyyətçilər azad surətdə bağladıqları müqavilələr üzrə öhdəlik daşıyıcılar olduğundan, cavabdeh isə belə bir müqavilə bağlamadığından, kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə əlaqədar binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarının mövcud olmaması isə cavabdehin belə öhdəlik daşıyıcısı olmamasına səbəb olduğundan, iddiaçının qeyd edilən dəlilləri əsaslı hesab edilə bilməz. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, məhkəmə iclasında cavabdeh tərəfindən hər ay hər 2 mənzil üzrə mənzilin hər kv.m. üçün 0,63 manat ödənişin edilməsi təsdiq olunduğundan, məhkəmə hesab etmişdir ki, iddiaçı tərəfindən cavabdehdən mənzilin hər kv.m. üçün 1,10 manat kommunal xidmət haqqının tələb edilməsi əsassız hesab edilməli və bu səbəbdən iddia tələbi əsassız olduğu üçün təmin edilməməlidir. Qarşılıqlı iddia tələbinə münasibətdə məhkəmə qeyd etmişdir ki, cavabdehin yaşadığı binanın sahə mülkiyyətçilərinin yuxarıda qeyd edilən idarəetmə üsullarından birini seçmələrinə və ya digər qanuni tədbirlər görmələrinə dair sübutlar məhkəməyə təqdim edilməmişdir. Faktiki vəziyyət ondan ibarətdir ki, binanı inşa etmiş "xxxx" MMCnin İddiaçı MMM ilə bağladığı 25 iyul 2006-cı il tarixli müqavilə əsasında binanın idarəçiliyini sonuncu şirkət həyata keçirir. Belə ki, binada sözügedən xidmətlərin faktiki olaraq İddiaçı MMM tərəfindən verilməsi, bina sakinlərinin bu xidmətlərdən yararlanması, bir çoxunun həmin MMM ilə müqavilə bağlaması işin mübahisəsiz halıdır. Bu hallar ona dəlalət edir ki, həm binanı inşa etmiş "xxxx" MMC, həm də sahə mülkiyyətçiləri binanın idarəçiliyini İddiaçı MMM-ə tapşırmışdır. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, binanın idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsinə dair "xxxx" MMC-nin Ümumi Yığıncağının qərarının olmaması faktı özü-özlüyündə İddiaçı MMM-nin fəaliyyətinin qanunsuz hesab edilməsi üçün kifayətedici əsas deyil. İşdən görünür ki, müqavilə tərəfləri binanın idarəçiliyi ilə bağlı əqddə razılaşdırılmış hərəkətləri faktiki olaraq icra etmişlər və edirlər. Binanın idarəçiliyi ilə bağlı işlərin uzun illərdir İddiaçı MMM tərəfindən həyata keçirildiyi, bu işlərin görülməsinin bir qayda olaraq sahə mülkiyyətçilərinin mənafeyinə uyğun olması və onların bu xidmətlərdən yararlanmaları şübhəsizdir. Məhkəmə qeyd etmişdir ki, səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən məhkəmə belə nəticəyə gəlmişdir ki, Cavabdeh İddiaçı MMM-yə qarşı fəaliyyətin qanunsuz hesab edilməsi və yaşayış binası üzərində idarə etmənin yerli bələdiyyəyə həvalə edilməsi tələbinə dair qarşılıqlı iddiası əsassızdır və təmin edilməməlidir. Qətnamədən narazı qalan iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin ləğv edilməsi və iddia tələbinin tam təmin edilməsinə dair yeni qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, Bakı şəhəri Səbail rayon məhkəməsində İddiaçı MMM-in Cavabdeh qarşı əvvəlki iddia ərizəsinə əsasən, ünvan 9 ünvanda, 10 və 12 asylı mənzillərə dair sentyabr 2018 avqust 2023-cü il dövrü üçün kommunal xidmət haqqı tələb edilmiş, lakin, məhkəmənin e-2(009)-1770/2023-saylı, xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi üzrə aylar üzrə yığılmış 9060,63 manat kommunal xidmət haqqı borc tələbi təmin edilməmişdir. Həmin qərarda göstərilmişdir: “Məhkəmə qeyd edir ki, İddiaçı MMM ilə Cavabdeh arasında kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə əlaqədar binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarı olmadığı üçün, mənzillərə göstərilən xidmətə görə kommunal xidmət haqqı xx.xx.2017-ci ilə kimi razılaşdırılmış hər kv.m-ə görə 0,63 manat tutulması qanuni qüvvəyə minmiş, məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən olunduğundan, həmin hal preyudisial əhəmiyyətə malikdir”. Göründüyü kimi burada məhkəmə, binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarı olmadığını əsas götürərək, İddiaçı MMM-in tələbləri əsassız hesab etmişdir. Lakin, yuxarıda da qeyd edildiyi kimi Bakı şəhəri, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2020-ci il tarixli qətnaməsindən sonra, xx.xx.2024-cü il tarixdə hazırki mübahisələndirilən ünvanda mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı keçirilmiş və bununla əlaqədar müvafiq protokol tərtib edilmişdir. Bu fakt məhkəmənin, xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsində öz əksini tapmışdır. Belə ki, qətnamədə göstərilmişdir ki “İş materiallarında olan, İddiaçı MMM-in idarəçiliyində olan, Bakı şəhər, Səbail rayonu, Z.Əliyeva 31A ünvanda yerləşən yaşayış binasının mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının bir nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli protokolundan görünür ki, Bakı şəhər, Səbail rayonu, Z.Əliyeva 31A ünvanında, yaşayış binasında yerləşən mənzillərə görə xx.xx.2017-ci ildə tətbiq edilən hər kv.m sahə üçün 1,10 manat təşkil edən mövcud kommunal xidmət haqqının hazırki protokol ilə tənzimlənməsi qərara alınmışdır. Belə olduğu halda hazırki qətnamənin qəbul edilməsi anlaşılan deyil. Bakı şəhəri, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi tam əsassızdır. Belə ki, Bakı şəhəri, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsində qeyd edilən məsələ üzrə, yəni kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə əlaqədar binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarlarının mövcud olmaması tərəflərindən qəbul olunur. Həqiqətən də, həmin vaxt sözügedən qərar olmamışdır. Lakin, Bakı şəhəri, Səbail rayon məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi çıxarılarkən mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının protokolu artıq mövcud idi və həmin protokol iddia ərizəsinə əlavə olunmuşdur. Bu fakt Bakı şəhəri, Səbail rayonu məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsində də öz əksini tapmışdır. Ona görə də, hazırki qətnamə əsassız olduğundan İddiaçı MMM-in Cavabdeh qarşı kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməsinə dair iddia tələbi təmin olunmalı, iş üzrə yeni qətnamə çıxarılmalıdır. Məhkəmə iclasında iştirak edən şəxslərin izahatları Məhkəmə iclasında iştirak edən ilkin iddia üzrə iddiaçının nümayəndəsi apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin edilməsini xahiş etdi. Məhkəmə kollegiyasının əvvəlki iclasında iştirak edən ilkin iddia üzrə cavabdehin nümayəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətinə etiraz edərək təmin edilməməsini xahiş etmişdi. Məhkəmə kollegiyasının son iclası barədə lazimi qaydada xəbərdar edilmiş cavabdeh məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak etmədiyindən işə onun iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir. Apellyasiya baxışının hədləri Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.6-cı maddəsinə əsasən Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun barəsində açıq və ya dolayısı ilə mübahisə edilən hissəsi üzrə, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Həmin Məcəllənin 372.7-ci maddəsinə əsasən apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin dəlillərindən asılı olmayaraq, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarına riayət etməsini yoxlayır. Qətnamədən verilmiş apellyasiya şikayətinin dəlillərini nəzərə alaraq məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, qətnamə ilkin iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsində yoxlanılır. Tətbiq edilən hüquq Mənzil Məcəlləsi: 29.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi ona mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan yaşayış sahəsi barəsində onun təyinatına uyğun olaraq və bu Məcəllə, həmçinin digər qanunlarla müəyyən edilmiş hüdudlarda sahiblik, istifadə və sərəncam vermək hüquqlarını həyata keçirir. 29.2-ci maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi mülki qanunvericiliklə, bu Məcəllə ilə müəyyən edilmiş tələblər nəzərə alınmaqla ona mülkiyyət hüququ əsasında məxsus olan yaşayış sahəsini kirayə müqaviləsi, əvəzsiz istifadə və ya digər qanuni əsaslarla fiziki və ya hüquqi şəxslərin istifadəsinə vermək hüququna malikdir. 29.3-cü maddəsinə əsasən qanunla və ya müqavilə ilə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi yaşayış sahəsinin və əgər həmin sahə mənzildirsə, müvafiq yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır, kommunal mənzildə otaq mülkiyyətçisi isə əlavə olaraq həmin mənzilin otaq mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır. 29.4-cü maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi onu yararlı vəziyyətdə saxlamağa, qonşuların hüquqlarına və qanuni mənafelərinə, yaşayış sahəsindən istifadə qaydalarına, habelə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi əmlakının saxlanması qaydalarına riayət etməyə borcludur. 35.1-ci maddəsinə əsasən yaşayış binasının tərkib hissəsinin mülkiyyətçilərinə həmin binada mənzillərin hissəsi olmayan və binada birdən artıq sahəyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan obyektlər (o cümlədən, mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, liftlər, lift şaxtası və ya digər şaxtalar, dəhlizlər, texniki mərtəbələr, çardaqlar, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər, həmin binada birdən artıq sahəyə xidmət edən avadanlıq (texniki zirzəmi), habelə binanın daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalarını ayıran dam örtükləri, binada sahələrin daxilində və onların hüdudlarından kənarda yerləşən və birdən artıq sahəyə xidmət edən mexaniki, elektrik, sanitar-texniki və digər avadanlıq, yaşıllaşdırma və abadlaşdırma elementləri də daxil olmaqla binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, binaya xidmət etmək, onun istismarı və abadlaşdırılması üçün nəzərdə tutulmuş həmin torpaq sahəsində yerləşən obyektlər) (bundan sonra-çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı) ümumi paylı mülkiyyət hüququ ilə mülkiyyətçilərə məxsusdur.- 37-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binada mülkiyyətə sahə əldə edilərkən bu binada ümumi əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda pay həmin əldə edənə keçir. Müqavilənin çoxmənzilli binada sahəyə mülkiyyət hüquqlarının keçməsi ilə bərabər binada ümumi əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payın keçməsini məhdudlaşdıran müddəaları əhəmiyyətsizdir. 38.1-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir. 38.2-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisinin hesabına ödənilən binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə məcburi xərclərdə mülkiyyətçinin payı onun binanın ümumi əmlakına mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq müəyyənləşdirilir. 43, 45-ci maddələrinə əsasən, Məcəllənin tələblərinə əsasən, çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı binanın idarəetmə orqanıdır. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının səlahiyyətlərinə çoxmənzilli binanın yenidən qurulması (o cümlədən onun genişləndirilməsi və ya üstünün tikilib artırılması), təsərrüfat tikililərinin və digər bina, tikili və qurğuların inşa edilməsi, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının təmiri haqqında qərar qəbul etmək; çoxmənzilli binanın yerləşdiyi torpaq sahəsindən istifadə hədləri haqqında, o cümlədən ondan istifadəyə məhdudiyyətlər tətbiq edilməsi haqqında qərar qəbul etmək; çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istifadəyə verilməsi haqqında qərar qəbul etmək; çoxmənzilli binanın idarəetmə üsulunu seçmək aiddir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri bu Məcəllənin 43.2-ci maddəsində göstərilən məsələlərlə bağlı qərar qəbul etmək zərurəti yarandıqda ümumi yığıncaqlarını keçirməlidirlər. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsi müddətləri və qaydası, habelə qəbul edilmiş qərarlar barədə məlumat verilməsi qaydası binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı tərəfindən müəyyən edilir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı həmin mülkiyyətçilərin birinin təşəbbüsü ilə çağırıla bilər. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının keçirilməsinin təşəbbüskarı olan mülkiyyətçi həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinə yığıncağın keçirilməsi tarixinə ən azı on gün qalanadək onun keçirilməsi barədə məlumat verməlidir. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bu Məcəllənin Xİİİ fəslinə uyğun olaraq mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti yaradıldığı hallarda çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı öz səlahiyyətlərini mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin iştirakçılarının ümumi yığıncağına verilməsi barədə qərar qəbul edə bilər. 119.1-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir. 120.5-ci maddəsinə əsasən tikilməkdə olan çoxmənzilli binalarda yaşayış və qeyri yaşayış sahələrinə mülkiyyət hüquqları məxsus olacaq (hüquqlarını əldə edəcək) şəxslər bu fəslin müddəalarına uyğun olaraq mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətini yaratmaq hüququna malikdirlər. 135.1-ci maddəsinə əsasən fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar. 135.2.3-cü maddəsinə əsasən yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifələrindən biri mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan yaranmış hesab edilir. 136.2-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisinin yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə ödədiyi haqq çoxmənzilli binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakının saxlanması, cari və əsaslı təmiri üzrə xidmət və işlərə görə ödənilən haqqın daxil olduğu yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqdan və kommunal xidmətlərə görə haqdan ibarətdir. 137.4-cü maddəsinə əsasən mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin, mənzil tikinti kooperativinin və ya vətəndaşların yaşayış sahəsinə olan ehtiyaclarını ödəmək üçün müvafiq qanuna uyğun olaraq yaradılmış digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin (bundan sonra-ixtisaslaşmış istehlak kooperativi) üzvləri çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına, cari və əsaslı təmirinə xərclərin çəkilməsi, habelə kommunal xidmətlərin ödənilməsi ilə bağlı mütləq ödənişləri və (və ya) haqları mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarəetmə orqanı və ya mənzil-tikinti kooperativinin idarəetmə orqanı və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin idarəetmə orqanı tərəfindən müəyyənləşdirilmiş qaydada ödəyirlər. 137.7-ci maddəsinə görə bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər. 137.10-cu maddəsinə əsasən mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə görə haqqın və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir. 141.2-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; 141.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə. 141.3-cü maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir. Mülki Prosessual Məcəllə: 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir. 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
80. Məhkəmə işin gedişində təqdim olunmuş ancaq o sübutları qəbul edir və nəzərə alır ki, onlar işdə tərəflərin tələblərini müəyyən edən faktlarla və hallarla əlaqədardır.
88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur. 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir. 217.1. Məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır. 217.2. Qətnamə mübahisəli hüququ münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılmalıdır. 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır. 218.1. Qətnamə çıxarıldıqda hakim sübutları qiymətləndirir, iş üçün əhəmiyyətli olan nə kimi halların müəyyən edildiyini, nə kimi halların müəyyən edilmədiyini, tərəflərin hansı hüquqi münasibətdə olmalarını, həmin iş üzrə hansı qanunun tətbiq edilməli olduğunu və iddianın təmin olunub-olunmadığını müəyyən edir. 384.0.2. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni tamamilə və ya qismən ləğv edə bilər və birinci instansiya məhkəməsində müəyyən edilmiş hallar və ya əlavə təqdim olunmuş sübutlar əsasında yeni qətnamə qəbul edə bilər. 385.1.1 və 385.1.2. Maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması məhkəmə aktının apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsasdır. 402.1. Mülki işlər üzrə qəbul edilmiş qətnamənin mübahisələndirilən hissəsində iddianın qiyməti beş min manatdan, kommersiya mübahisələrinə dair işlər üzrə isə müvafiq olaraq on min manatdan az olan əmlak xarakterli iddialar üzrə qətnamələr istisna olmaqla, apellyasiya məhkəmələrinin mülki və kommersiya kollegiyalarının və Naxçıvan Muxtar Respublikası Ali Məhkəməsinin mülki və kommersiya kollegiyalarının qətnamələrindən kassasiya şikayəti verilə bilər.
Məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
Məhkəmə kollegiyası tərəflərin izahatlarını dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdırmaqla, işdə olan sübutları tədqiq edərək və həmin sübutlara obyektiv hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi qərar qəbul edərkən kifayət qədər işi araşdırmamış, eləcə də maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozmuşdur. Ona görə də apellyasiya şikayəti qismən təmin edilməli, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə ləğv edilərək həmin hissədə iş üzrə ilkin iddia tələbi qismən təmin edilməlidir. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi ilkin iddia tələbini rədd etməklə hesab etmişdir ki, digər mülkiyyətçilər azad surətdə bağladıqları müqavilələr üzrə öhdəlik daşıyıcılar olduğundan, cavabdeh isə belə bir müqavilə bağlamadığından, kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə əlaqədar binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarının mövcud olmaması isə cavabdehin belə öhdəlik daşıyıcısı olmamasına səbəb olduğundan, iddiaçının qeyd edilən dəlilləri əsaslı hesab edilə bilməz. Məhkəmə kollegiyası birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşmır. Belə ki, ünvan 1 ünvanda yerləşən 10 saylı və 12 saylı mənzillərin yerləşdiyi binanı inşa etmiş "xxxx" MMC-nin İddiaçı MMM ilə bağladığı 25 iyul 2006-cı il tarixli müqavilə əsasında binanın idarəçiliyini sonuncu şirkət həyata keçirir. Belə ki, binada sözügedən xidmətlərin faktiki olaraq İddiaçı MMM tərəfindən verilməsi, bina sakinlərinin bu xidmətlərdən yararlanması, bir çoxunun həmin MMM ilə müqavilə bağlaması işin mübahisəsiz halıdır. Bu hallar ona dəlalət edir ki, həm binanı inşa etmiş "xxxx" MMC, həm də sahə mülkiyyətçiləri binanın idarəçiliyini İddiaçı MMM-ə tapşırmışdır və bağlanmış müqavilə tərəfləri binanın idarəçiliyi ilə bağlı işlərin uzun illərdir İddiaçı MMM tərəfindən həyata keçirildiyi, bu işlərin görülməsinin bir qayda olaraq sahə mülkiyyətçilərinin mənafeyinə uyğun olması və onların bu xidmətlərdən yararlanmaları şübhəsizdir və işin mübahisəsi halıdır. İşin mübahisəli halı ondan ibarətdir ki, binada yaşayan digər sahə mülkiyyətçiləri hər kv.m. üçün təyin olunmuş 1,10 manat tarifi ilə vaxtında ödənişlərini etdikləri halda Cavabdeh tərəfindən aylıq ödəniş hər kv.m. sahə üçün 0,63 manat ödəməkdə davam edir. Belə ki, cavabdeh tərəf iddiaçı qarşısında kommunal xidmətlərlə əlaqədar hər kv.m üçün 1,10 manat ödəniş etmə öhdəliyi olmamasına istinad edir. İş materiallarında olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Z.Əliyeva küçəsi, ev 31A, 10 və 12 saylı mənzillərin sahibi Cavabdeh ünvanlanmış xx.xx.2024-cü il tarixli, XMS-116 nömrəli bildirişdən görünür ki, Azərbaycan Respublikası Tarif (Qiymət) Şurasının xx.xx.2016-cı il tarixli, 19 və 20 saylı qərarlarının icrası ilə əlaqədar olaraq, "Xəzər Mənzil-Servis” MMM tərəfindən kommunal xidmət göstərdiyi çoxmənzilli yaşayış binalarında, xx.xx.2017-ci il tarixindən etibarən kommunal xidmət hıqqı tariflərində müvafiq dəyişikliklər edilməsi zərurəti yaranmış, yeni xidmət haqqı tarifləri mənzil sahiblərinə bildiriş və müqavilə formasında təqdim edilmiş, o cümlədən də yaşadıqları binada hər kv. metr yaşayış sahəsi üzrə, kommunal xidmət haqqı tarifi 1,10 müəyyənləşdirilmişdir. Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 142.1-cı maddəsinin tələbinə əsasən yaşayış binalarında mövcud (müəyyən edilmiş) kommunal xidmət haqqı tariflərinin qanunvericiliyə uyğun olaraq sənədləşdirilməsi və həmin qərarın icrası ilə əlaqədar, ünvan 11 ünvanda yerləşən yaşayış binasında mənzilə ğörə hər kv. metr üçün 1,10 manat məbləğində kommunal xidmət haqqı hesablanmışdır. Beləliklə də, mülkiyyətinizdə olan 10 və 12 saylı mənzillər üçün 2023-cü il sentyabr ayından 2024-cü il oktyabr ayına kimi olan müddət ərzində 1996,41 manat kommunal xidmət haqqını 15 gün müddətində ödəməlidir. Əks halda, kommunal haqqının borcuna ğörə məhkəməyə müraciət etmək zərurəti yaranacaqdır. İş materiallarından daha sonra görünür ki, qeyd edilən bildirişin verilməsinə qədər tərəflər arasınla kommunal haqqının xx.xx.2017-ci ilə kimi razılaşdırılmış hər kv.metr görə 0,63 manat tutulması ilə bağlı məhkəmə çəkişmələri olmuşdur. Qanuni qüvvəsini almış məhkəmə aktlarından görünür ki, iddiaçı tərəfindən cavabdehdən mənzilin hər kv.metri üçün 1,10 manat kommunal xidmət haqqının tələb edilməsi iddiası ona görə əsassız sayılmışdır ki, İddiaçı MMM ilə Cavabdeh arasında kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə bağlı binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarı olmadığına görə mənzillərə göstərilən xidmətlərə görə kommunal haqqı xx.xx.2017-ci ilə kimi razılaşdırılmış hər kv.metr görə 0,63 manat tutulması qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən olunduğundan, həmin hal preyudisial əhəmiyyətə malikdir. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin qanuni qüvvəsini almış xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktın yenidən sübut edilməsi yolverilməzdir. Kollegiya qeyd edir ki, kommunal xidmət haqqı ilə bağlı əvvəlki məhkəmə qərarları hazırki iş üzrə preyudisiyal əhəmiyyət kəsb etməsə də, aktlarla ilə müəyyən edilmiş halların hazırki işdə nəzərə alınması məqsədəuyğundur. Belə ki, qanuni qüvvəsini almış məhkəmə aktlarında da qeyd edilmişdir ki, mənzil mülkiyyətçisinin kommunal xidmətlərlə əlaqədar müqavilə imzalanmaqdan imtina etməsi onu binanın saxlanılması üçün mütləq ödəniş və haqların ödənilməsindən azad etmir. Lakin mütləq ödənişlər və haqların ödənilməsi o halda mənzil mülkiyyətçisi üçün məcburi ola bilər ki, həmin mütləq ödəniş və haqların miqdarı mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının qərarı ilə müəyyən edilsin. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumu “R.Məhərrəmovanın şikayəti üzrə” 22 sentyabr 2020-ci il tarixli qərarında izah etmişdir ki, mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanılması və təmir üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, cavabdeh ilə kommunal xidmətlə bağlı müqavilə bağlamadığından, kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə əlaqədar binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarı mövcud olduğu halda onun bu qərar əsasında belə öhdəlik daşıyıcısı olmamasına məhkəmə düzgün qiymət verməmişdir. Belə ki, iddiaçı tərəfindən əvvəlki iddiasının rədd edilməsinə əsas olmuş hallar aradan qaldırılmaqla qaldırdığı yeni iddiasının hüquqi əsasları əvvəlkindən tam fərqli olsa da, hazırki işə baxan məhkəmə kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsi ilə əlaqədar binanın sahə mülkiyyətçilərinin müvafiq qərarının mövcud olmamasına dair düzgün nəticəyə gəlməmişdir. İş materiallarında olan İddiaçı MMC-nin idarəçiliyində olan Bakı şəhəri, Səbail rayonu, Z.Əliyeva küçəsi 31A ünvanda yerləşən yaşayış binasının mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının 1 nömrəli, xx.xx.2024-cü il tarixli protokoluna istinad etsə də ona hüquqi qiymət verməmişdir. Belə ki, protokoldan görünür ki, ünvan 12 ünvan Azərbaycan prospekti 19) yaşayış binasında yerləşən mənzillərə görə 01 aprel 2017-ci ildə tətbiq edilən və hər kvadrat metr sahə üçün 1,10 manat təşkil edən mövcud kommunal xidmət haqqının hazırki protokol ilə təsdiqlənməsi qərara alınmışdır. Göründüyü kimi, ünvan 13 ünvanında yerləşən çoxmərtəbəli yaşayış binası üzrə mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı təşkil olunmuş, bununla əlaqədar olaraq xx.xx.2024-cü il tarixdə bir nömrəli protokol tərtib edilməklə, hər kv.m mənzil sahəsi üçün 1,10 manat təşkil edən kommunal xidmət haqqı protokol ilə təsdiqini tapmışdır. Qeyd edilənlərə və işin araşdırılan hallarına əsasən Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, iddiaçının hazırki iddia tələbi qismən haqlı olduğundan qismən təmin edilməlidir. Belə ki, tərəflər arasında kommunal xidmətlərin göstərilməsi ilə əlaqədar müqavilə olmasa da, icra edilməsi zəruri hesab edilən məsələlərə dair xx.xx.2024-cü il tarixdə bir nömrəli protokol tərtib edilmişdir ki, bu da Mənzil Məcəlləsinin 141.3-cü maddəsinə əsasən digər sakinlər kimi iddiaçı üçün də məcburidir. Həmin protokoldan görünür ki, ünvan 12 ünvan Azərbaycan prospekti 19) yaşayış binasında yerləşən mənzillərə görə 01 aprel 2017-ci ildə tətbiq edilən və hər kvadrat metr sahə üçün 1,10 manat təşkil edən mövcud kommunal xidmət haqqının hazırki protokol ilə təsdiqlənməsi qərara alınmışdır. Göründüyü kimi xx.xx.2024-cü il tarixdə bir nömrəli protokol tərtib edilməklə kommunal xidmət haqqı təsdiq edilmiş, 14 nəfər sakin kommunal xidmətlərin göstərilməsi ilə əlaqədar müəyyən ödənişlər etməklə artıq kompleksdə tətbiq edilmiş tariflə (1,10 manat) razılaşmışdır. Cavabdehin həmin protokolla razılaşmaması yuxarıda sadalanan qanunvericilik normalarının tələbləri baxımından onun hər kvadrat metr sahə üçün 1,10 manat təşkil edən mövcud kommunal xidmət haqqının ödənilməsi ilə bağlı iddiaçı qarşısında öhdəlik daşımamasına əsas vermir. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə səlahiyəti olan İddiaçı MMM tərəfindən keçirilmiş ümumi yığıncağının qərarı ilə müəyyən edilmiş və tərtib edilmiş protokolda qeyd olunmuş xidmət haqlarının cavabdeh tərəfindən ödənilməməsi həm iddiaçının maliyyə idarəetməsi ahənginin pozulmasına və bununla da göstərilən xidmətlərin vaxtı vaxtında keyfiyyətlə icra edilməsinin çətinləşməsinə və ya mümkünsüz olmasına və bu da ödəniş edən sakinlərin haqlı narazılığına səbəb ola bilər. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 45.5-ci maddəsinə əsasən çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının onun səlahiyyətlərinə aid edilmiş məsələlər üzrə bu Məcəllə ilə müəyyən edilmiş qaydada qəbul etdiyi qərarların icrası həmin binada bütün sahə mülkiyyətçiləri, o cümlədən, səsvermədə iştirak etməyən mülkiyyətçilər üçün məcburidir. İş materiallarından görünür ki, ünvan 2 ünvanda, 10 və 12 saylı mənzillərə görə cavabdehin sentyabr 2023-dekabr 2024-cü il tarixə kimi olan müddət ərzində kommunal xidmət haqqı qismində 2457,12 manat borc yaranmışdır. Odur ki, Məhkəmə kollegiyası toplanmış və tədqiq olunmuş sübutlara məcmu halda hüquqi qiymət verərək hesab edir ki, iddiaçının Cavabdeh qarşı “kommunal xərclərlə əlaqədar pul” tələbinə dair iddiası qismən təmin edilməli, 2457,12 pul vəsaiti cavabdehdən tutularaq İddiaçı MMM-yə ödənilməlidir. Məhkəmə kollegiyası həmçinin hesab edir ki, iddia tələbi dəbbə pulunun tutulması hissəsində əsassız olmuşdur. Belə ki, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin 462.1-ci maddəsinə əasasən dəbbə pulu (cərimə, penya) müqavilə ilə müəyyənləşdirilən, öhdəliyin icra edilmədiyi və ya lazımınca icra edilmədiyi, o cümlədən icranın gecikdirildiyi halda borclunun kreditora ödəməli olduğu pul məbləğidir. Əgər öhdəliyin məzmununu hərəkətdən çəkinmək təşkil edirsə, dəbbə pulu hərəkətin edildiyi andan tutulmalıdır. Dəbbə pulunun ödənilməsi tələbi üzrə kreditor ona zərər vurulduğunu sübuta yetirməyə borclu deyildir. Həmin Məcəllənin 464.1-ci maddəsinə əsasən kreditor qanunla müəyyənləşdirilmiş dəbbə pulunun ödənilməsini, tərəflərin razılaşmasında onun ödənilməsi vəzifəsinin nəzərdə tutulub-tutulmadığından asılı olmayaraq, tələb edə bilər. Göründüyü kimi qanunla müəyyənləşdirilmiş hallardan başqa dəbbə pulunun tələb edilməsi üçün tərəflər arasında dəbbə pulunun ödənilməsi mütləq qaydada müqavilə ilə müəyyənləşdirilməlidir. Hazırda kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməməsi ilə bağlı dəbbə pulunun ödənilməsi qanunla müəyyən edilməmişdir və iddiaçının dəbbə borcunu tələb etməsi üçün, dəbbə borcunun tərəflər arasında bağlanmış müqavilədə öz əksini tapması mütləqdir. Belə olan halda Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, kommunal xidmət haqqı borcunun ödənilməməsi ilə bağlı dəbbə borcunun ödənilməsini tələb etmək hüququ olmamışdır. Beləliklə Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini iş materiallarına əsasən yoxlayaraq hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi ilkin iddia üzrə maddi və prosessual hüquq normalarını düzgün tətbiq etməmişdir ki, bununla da gəldiyi nəticə qanuni və əsaslı hesab edilə bilməz. Bununla da apellyasiya şikayəti qismən təmin olunmalı, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi ilkin iddia tələbinin rədd edilməsini hissəsində ləğv edilməli, ilkin iddia tələbi qismən təmin edilməklə ünvan 2 ünvanda, 10 və 12 saylı mənzillərə görə sentyabr 2023-dekabr 2024-cü il tarixə kimi olan müddət ərzində kommunal xidmət haqqı qismində yaranmış 2457,12 manat borc Cavabdeh tutularaq İddiaçı MMM-yə ödənilməli, qalan hissədə isə iddia tələbi rədd edilməlidir. Bundan başqa qeyd edilməlidir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 107-ci maddəsinə əsasən, məhkəmə xərcləri dövlət rüsumundan və işə baxılması ilə əlaqədar olan məsrəflərdən ibarətdir. Həmin Məcəllənin 119.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmə xərcləri ödənilmiş tələblərin məbləğinə mütənasib olaraq işdə iştirak edən şəxslərə aid edilir. Məhkəmə xərcləri ilə əlaqədar məsələyə münasibətdə Məhkəmə kollegiyası belə qənaətə gəlir ki, iddia qismən təmin olduğundan ilkin iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 47.02 manat məbləğində dövlət rüsumu ilkin iddia üzrə cavabdehdən tutularaq İddiaçı MMM-ə ödənilməlidir. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid edilməlidir. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 402-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası,
Qət etdi:
İddiaçı MMM tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti qismən təmin edilsin. Bakı şəhəri Səbail Rayon Məhkəməsinin e-2(009)-357/2025 saylı, 17 fevral 2025ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə, yəni ilkin iddia tələbinin təmin edilməməsi hissəsində ləğv edilsin. Həmin hissədə ilkin iddia tələbi qismən təmin edilsin. ünvan 2 ünvanda, 10 və 12 saylı mənzillərə görə sentyabr 2023-dekabr 2024-cü il tarixə kimi olan müddət ərzində kommunal xidmət haqqı qismində yaranmış 2457,12 (iki min dörd yüz əlli yeddi manat, on iki qəpik) manat borc Cavabdeh tutularaq İddiaçı MMM-yə ödənilsin. İddia tələbi qalan hissədə rədd edilsin. İlkin iddia ərizəsinin verilməsi üçün ödənilmiş 47.02 manat məbləğində dövlət rüsumu ilkin iddia üzrə cavabdehdən tutularaq İddiaçı MMM-ə ödənilsin. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumu apellyatorun özünə aid edilsin. Qətnamədən şikayət verilə bilməz.
Sədrlik edən: Xumar Mərdanova Hakimlər: Vahid Sadıqov Sabit Bəhrəmzadə