Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-2839/2025 10.06.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5 və Cavabdeh6 qarşı iş üzrə QƏTNAMƏSİ İş № 2(103)-2839/2025 (Açar sözlər: qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq sahibliyə geri qaytarılması, pul və s.) Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Sadıqov Vahid Nəriman oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızı və X2 ibarət tərkibdə, Əmiraslanova Nigar Çingiz qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi-vəkili Vəkil1, Cavabdeh1 nümayəndəsi-vəkili Vəkil2 iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5 və Cavabdeh6 qarşı “qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılaraq sahibliyə geri qaytarılması, pul və s. tələbinə dair” mülki iş üzrə Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin 2(001)-5/2025 nömrəli 14 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsindən iddiaçı və Cavabdeh1 tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətlərinə 10 iyun 2025-cü il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Əmlakın İnventarlaşdırılması Bürosunun Müəssisə və Obyektin 2005-ci il tarixli texniki pasportundan görünür ki, Binəqədi Rayon Mənzil Kommunal Təsərrüfat Birliyinin balans saxlayıcı və ya mülkiyyətçisi olduğu (İcarəçi: İqtisadi İnkişaf Nazirliyi, Ticarətxidmət və istehsalat müəssisə və obyektlərinin fəaliyyətinin əlaqələndirilməsi Mərkəzi) Bakı şəhəri, Binəqədi rayonu, 6-cı mkr, S.Məmmədova küçəsi-205 ünvanında yerləşən qeyri-yaşayış sahəsi 1968-ci ildən tikilmiş, ümumi sahəsi 916.3 kv.m, əsas sahəsi 470,4 kv.m, köməkçi sahəsi 445,9 kv.m dir.
2. Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən verilən Dövlət əmlakının hüquqi və fiziki şəxslərə satılması haqqında xx.xx.2006-cü il tarixli şəhadətnamədən (mülkiyyət üzərində sahiblik hüququnu təsdiqləyən şəhadətnamə) görünür ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan “Mehriban” kafesi Cavabdeh1 və İddiaçı tərəfindən qüvvədə olan qanunvericilik əsasında satın alınmışdır. Əmlakın ümumi satış qiyməti 20501 manat olmuşdur.
3. Bir tərəfdən fiziki şəxslər Cavabdeh1 və İddiaçı (icarəyə verən), digər tərəfdən fiziki şəxs X1 (icarəçi) olduğu göstərilən 11 oktyabr 2011-ci il tarixli 01 saylı icarə müqaviləsindən görünür ki, icarəyə verən ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan ictimai iaşə sistemi (bütün aksesuarları ilə) cəmi 100 manat aylıq icarə haqqı olmaqla, xx.xx.2011-ci il tarixindən 31 dekabr 2015-ci il tarixinədək icarəyə verilir (həmin müqavilə surəti olmaqla icarəçi tərəfindən imzalanmamışdır).
4. Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında bağlanmış və notarial qaydada təsdiq olunan xx.xx.2018-ci il tarixli icarə müqaviləsindən görünür ki, Cavabdeh1 ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyriyaşayış sahəsinin “Mehriban” kafesinin özünəməxsus hissəsini icarəçi Cavabdeh2 aylıq 300 manat olmaqla, xx.xx.2022-ci il tarixinədək icarəyə verilir.
5. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli, 2(001)-5317/2019 saylı qərardadından görünür ki, ünvan 3 ünvanda yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsindən (“Mehriban” kafesi) istifadə edilməsinin, yəni əraziyə daxil olmaq, həmin sahədə fəaliyyət göstərmək Cavabdeh1 istisna olmaqla digər cavabdehlər Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh6 və digər şəxslərə qadağan edilməsi və s. qərara alınmışdır.
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktı
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
6. İddiaçı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, məhkəmədən ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv,m olan qeyri-yaşayış sahəsinin (“Mehriban” kafesi) boşaldılması və əmlakın onun sahibliyinə geri qaytarılması, cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5 və Cavabdeh6 tərəfindən mülkiyyət hüququna edilən müdaxilələrin aradan qaldırılması və bu cür qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması, əldə edilmiş 168000 manat gəlirdən onun payına düşən (50 %) 84000 manat pul məbləğinin və 20000 manat mənəvi ziyanın müştərək qaydada cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5 və Cavabdeh6 tutularaq ona ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
7. İddiaçının nümayəndəsi və vəkili məhkəmə mübahisəsi dövründə tələbini dəqiqləşdirsə də, daha sonradan ilkin redaksiyada təqdim edilən tələbi müdafiə etdiyini bildirmiş və bu barədə ərizəsini təqdim etmişdir.
8. İddia tələbi belə əsaslandırılmışdır ki, ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi (“Mehriban” kafesi) Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlakının İdarə edilməsi üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən verilmiş şəhadətnaməyə əsasən İddiaçı və Cavabdeh1 mülkiyyətindədir. Qeyri-yaşayış sahəsi (“Mehriban" kafesi) onun da toxunulmaz mülkiyyətində olmasına baxmayaraq cavabdeh X4 və onun yaxın qohumları olan digər cavabdehlar Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh6 va icarəçi Cavabdeh2 qərəzli mövqeyi, eyni zamanda özbaşına hərəkətləri nəticəsində o, əmlak üzərində olan hüququndan faktiki olaraq məhrum olmuşdur. Belə ki, Cavabdeh1 və oğlu X6 2011-ci ildən, hal-hazırda isə yaxın qohumları qardaşı Cavabdeh3, qardaşı oğlu Cavabdeh4 və bacısı oğlanları Cavabdeh5, X7 ilə birlikdə qeyd olunan qeyri-yaşayış sahəsini ona bildirmədən, gizli şəkildə müxtəlif şəxslərə aylıq 2000 manat olmaqla icarəyə vermişlər və onun payına düşən icarə haqqını mənimsəyərək əsassız olaraq varlanmışlar. Məsələyə yerində aydınlıq gətirmək məqsədilə xx.xx.2019-cu il tarixdə saat 11:30 radələrində ünvan 6 ünvanında yerləşən "Mehriban" kafesində olarkən və icarəçi Cavabdeh2 və Ramin adlı şəxslə söhbət edərkən həmin kafeyə heç bir aidiyyəti olmayan Cavabdeh4, Cavabdeh5 və X7 qanunsuz müdaxilə edərək Binəqədi Rayon Polis İdarəsinin 7-ci PB-nin əməliyyat müvəkkili Fərid İsayevi və həmin ərazinin sahə müvəkkili Anar adlı şəxsi dəvət etmişlər, onlar isə öz növbəsində qanunsuz və əsassız olaraq mülkiyyət hüququna müdaxilə edərək adları qeyd olunan şəxslərin maraqlarına uyğun hərəkətlər etmişlər. Hal-hazırda da qeyd edilən əmlak bütövlüklə Cavabdeh1 və onun yaxın qohumları Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5, Cavabdeh6 tərəfindən icarəyə verilmişdir. Həmçinin xx.xx.2019-cu il tarixdə müəyyən olunmuşdur ki, Cavabdeh1 ilə Cavabdeh2 arasında Bakı şəhəri 13 saylı Dövlət Notariat Kontorunda xx.xx.2018-ci il tarixdə reyestrdə 3M-43 nömrə ilə qeydə alınmış və təsdiq edilmiş formal bir icarə müqaviləsi də bağlanmışdır. Həmin müqavilədə icarǝyǝverən Cavabdeh1 ünvan 7 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin özünə məxsus hissəsinin icarəçi Cavabdeh2 aylıq 300 manata verilməsi qeyd olunsa da, faktiki mübahisəli qeyri-yaşayış sahəsi tam olaraq cavabdehlər tərəfindən müxtəlif şəxslərə aylıq 2000 manat olmaqla icarəyə verilmişdir. Ümumiyyətlə həmin qeyriyaşayış sahəsi ilə bağlı aralarında heç bir razılaşma mövcud olmamış, əmlak üzrə pay bölgüsü aparılmamış, hamin sahə hissələrə bölünməmiş və bu barədə heç bir sənəd də mövcud deyildir. Əlavə olaraq bildirir ki, Cavabdeh1 saxta ezamiyyət sənədi düzəldərək xx.xx.2019-cu il tarixdən ölkə hüdudlarını tərk edərək qaçmışdır.
9. Bakı şəhəri Binəqədi Rayon Məhkəməsinin (bundan sonra – birinci instansiya məhkəməsi) 14 yanvar 2025-ci il tarixli 2(001)-5/2025 nömrəli qətnaməsi ilə (hakim İlkin Əliyev) iddianın qismən təmin edilməsi, 16000 manat məbləğində pul vəsaitinin Cavabdeh1 tutularaq, İddiaçı ödənilməsi, iddianın qalan hissələrdə təmin edilməməsi qət edilmişdir.
10. Məhkəmənin xx.xx.2022-ci il tarixli yerli müayinə protokolunda göstərilir: Yerində müayinə zamanı müəyyən edilmişdir ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsi mövcud tikilinin müəyyən hissəsini təşkil edir. Yerində müayinə zamanı həm iddiaçı, həm də cavabdeh tərəfdən iştirak edən nümayəndələr bildirmişlər ki, ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinə kafe kimi işlədilən hissə, idman zalı kimi işlədilən hissə və istifadəyə yararsız olan zirzəmi aiddir. Eyni zamanda həmin vaxt kafe kimi nəzərdə tutulan və idman zalı kimi nəzərdə tutulan hissənin qapısının bağlı olduğu, zirzəminin isə istifadəyə yararsız şəkildə tərk edilmiş formada olduğu müəyyən edilmişdir.
11. Məhkəmə müəyyən etmişdir ki, İddiaçı və Cavabdeh1 ünvan 8 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsini satın almışlar və onlara mülkiyyət üzərində sahiblik hüququnu təsdiqləyən şəhadətnamə verilmişdir. Bununla belə, onlar ümumi əmlak üzərində mülkiyyət hüquqlarını daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata aldırmamışlar. Lakin yuxarıda sadalanan normalara əsasən onlar ümumi əmlak üzərində payları bərabər olan paylı mülkiyyətçilər hesab edilir. Hansı ki, paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında həyata keçirilir və paylı mülkiyyətdə olan əşyanın istifadəsindən götürülən bəhər, məhsul və gəlir ümumi əmlakın tərkibinə daxil olur və paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin paylarına uyğun surətdə onlar arasında bölüşdürülür. Lakin işin halları ilə müəyyən edilir ki, Cavabdeh1 digər paylı mülkiyyətçi olan iddiaçının razılığı olmadan ümumi əmlakı icarəyə vermiş və əldə etdiyi gəliri onunla bölüşdürməmişdir.
12. Məhkəmənin mövqeyi ondan ibarət olmuşdur ki, iddiaçı ümumi əmlakın 2011-ci ildən icarəyə verildiyini iddia etsə də, tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut edə bilmir. Belə ki, iddiaçı yalnız həqiqiliyi şübhə doğuran və ümumiyyətlə mövcud olmayan (imzasız yazılı sənəd) müqaviləyə əsaslanaraq, Cavabdeh1 ümumi əmlakı həmin vaxtdan icarəyə verdiyini iddia edir, hansı ki, həmin sənəd iddiaçının tələbini əsaslandırdığı halı təsdiq etmir. Bununla yanaşı məhkəmə, tərəflər arasında münasibətlərin 2016-cı ilə qədər normal olduğunu bildirən iddiaçının həmin vaxta qədər ümumi əmlakın icarəyə verilib-verilməməsindən məlumatsız olması barədə dəlillərini inandırıcı hesab etmir.
13. Məhkəmə xx.xx.2018-ci il tarixdən iddianın təmin etmə tədbiri qismində əmlakdan istifadənin məhdudlaşdırılmasınadək olan dövrə qədər (xx.xx.2019) Cavabdeh1 icarə haqqının əvəzi qismində pulun tutulması hissəsində iddianı əsaslı hesab etmişdir.
14. Məhkəmə icarə məbləğini müəyyən edərkən qeyd etmişdir ki, əmlakın orta təmirliliyini, tikilinin köhnə olmasını nəzərə alaraq, istifadəyə yararlı olan hissəsi təxminən 450-500 kv.m olan obyektin aylıq icarə haqqının iddiaçının tələb etdiyi məbləğdə, yəni 2000 manat təşkil etməsi ağlabatandır. Bu səbəbdən də Cavabdeh1 16 ay üçün aylıq 2000 manat icarə haqqının yarısı tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
15. Məhkəmə qeyri-yaşayış sahəsinin boşaldılması və əmlakın onun sahibliyinə geri qaytarılması, cavabdehlər Cavabdeh1, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5 və Cavabdeh6 tərəfindən mülkiyyət hüququna edilən müdaxilələrin aradan qaldırılması və bu cür qanunsuz hərəkətlərə son qoyulması hissəsində iddianı əsaslı hesab etməmişdir. Belə ki, işin halları ilə müəyyən edilmişdir ki, həmin qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı icarə müqaviləsi Cavabdeh2 ilə bağlanmışdır və icarə müqaviləsinin müddəti xx.xx.2022-ci il tarixdə bitmişdir. Bundan əlavə 2019-cu ilin iyun ayından həmin əmlakdan mülkiyyətçilərdən başqa digər şəxslərin istifadəsi qadağan edilmişdir. Bundan başqa digər cavabdehlərin ümumiyyətlə mübahisə ilə əlaqəsi işin halları ilə sübut edilməmişdir. Hansı ki, obyektin icarəsindən birbaşa gəlir götürən şəxs Cavabdeh1 özüdür. Digər cavabdehlərin isə əmlaka qanunsuz müdaxiləsi və bu müdaxilə nəticəsində əmlakdan istifadə nəticəsində əsassız varlanması halı sübut edilmir.
16. Məhkəmə iddianı mənəvi zərərin ödənilməsi hissəsində əsassız hesab etmişdir, belə ki, iddiaçı yaranmış mübahisədən dolayı hansı mənəvi sarsıntı keçirməsi və ya hansı iztirablara məruz qalması barədə sübut təqdim etməmiş və işin halları ilə isə bu fakt müəyyən edilməmişdir.
17. Məhkəmə gəldiyi nəticəni Mülki Məcəllənin 21.1, 21.2, 139-1.1.1, 139.1.1.5, 146.1,213.2, 213.3, 214.1, 215.1, 216, 700.1, 1091.1, 1091.2, 1092.1, 1092.2, 1093.1, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 77.1, 106.1, 119.1 və 216-220-ci maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
18. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnamənin qismən – iddia tələbinin təmin edilməyən hissəsində ləğv edilməsi və iddianın həmin hissədə də edilməsini xahiş etmişdir.
19. İddia ərizəsi ilə eyni məzmunlu apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, məhkəmə xx.xx.2018-ci il tarixdən iddianın təmin etmə tədbiri qismində əmlakdan istifadəsinin məhdudlaşdırılmasınadək olan dövrə qədər (xx.xx.2019) Cavabdeh1 icarə haqqının əvəzi qismində pulun tutulması hissəsində iddianı əsaslı hesab edir. Həmçinin məhkəmə iddianı qismən əsaslı hesab edərkən ümumi əmlakın 2011-ci ildən cavabdeh tərəfindən icarəyə verilməsi halının sübut olunmamasını bildirmişdir. Onlar həmin halı təsdiq edən şahidlərin olduğunu bildirsə də, cavabdehlər tərəfindən həmin şahidlərə edilən təsirlər və təziqlər nəticəsində onların məhkəmə qarşısında şahid qismində dəvət edilərək ifadə verməkləri mümkün olmamışdır. Lakin, buna baxmayaraq X8 xx.xx.2025-ci il tarixdə bütün məhkəmə instansiyalarına ünvanlanmış ərizə ilə bildirmişdir ki, ünvan 4 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv,m olan qeyri-yaşayış sahəsinin (“Mehriban” kafesi) kafe hissəsində 2016-cı ilin yanvar ayından 2018-ci ilin fevral ayınadək Cavabdeh1 ilə aralarında olan şifahi razılaşmaya əsasən icarə müqaviləsi bağlamadan işlətmişdir və hər ay buna görə Cavabdeh1 və onun bacısı oğlu Cavabdeh6 2000 manat məbləğində pul vəsaiti ödədiyini təsdiq etmişdir. Belə olan halda isə hesab edirlər ki, iddia tələbi ən azından həmin hissədə də təmin olunmalıdır və 24000 manat pul vəsaitinin cavabdehlər Cavabdeh1 və Cavabdeh6 tutularaq iddiaçıya ödənilməsi barədə qətnamə qəbul edilməlidir.
20. Eyni zamanda Cavabdeh1 qətnamədən apellyasiya şikayəti verərək, onun qismən – iddianın təmin edilən hissəsində ləğv edilməsini və iddianın tam rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
21. Cavabdehin apellyasiya şikayətində göstərilmişdir ki, məhkəmənin istinad etdiyi Binəqədi Rayon Məhkəməsinin (hakim M.Rüstəmli) 2(001)-5261/2019 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli, Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Mülki Kollegiyasının (hakimlər Şeyda Məhərrəmova (sədrlik edən və məruzəçi), Fuad Talışınski, Rəşad Həsənov) 2(103)- 462/2021 nömrəli, xx.xx.2021-ci il tarixli qətnamələrindən, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 2(102)- 2286/2022 saylı qərarından görünür ki, Cavabdeh1 özünün qanuni istifadəsində olan və icarəyə verdiyi hissə barədə qarşı tərəfi həmçinin əmlakın naturada bölgüsü zamanı da məlumatlandırmışdır. Həmin işin araşdırması gedişində də Cavabdeh1 faktiki və qanuni istifadəsində olan hissə - onun tərəfindən icarəyə verilən daşınmaz əmlakın girişindən sol tərəfdə yerləşən 284,2 kv metr sahəyə malik idman zalı, köməkçi sahələr olan 35,5 kv metr sahəyə malik dəhliz, 6,9 kv metr sahəyə malik sanitar qovşaq, 7,8 kv metr anbar və 160,1 kv metr sahəyə malik eyvanın yerləşdiyi hissə olması aşkar görünməkdədir. Bundan başqa məhkəmənin xx.xx.2022-ci il tarixli yerli müayinə protokolundan da görünür ki, məhkəmə özü 916,3 kv.m. qeyri-yaşayış sahəsini 3 hissəyə bölmüşdür – kafe kimi işlədilən sahə, idman zalı kimi işlədilən sahə və istifadəyə yararsız olan zirzəmi. Həmin zaman istifadəyə yararsız olan zirzəminin içərisi tullantı materialları, zibillə dolu olmuş, təmirsiz və tam yararsız olmuşdur. Məhkəmənin xx.xx.2019-cu il tarixli, 2(001)- 5317/2019 saylı qərardadı ilə ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan qeyri-yaşayış sahəsinin ("Mehriban" kafesi) istifadə edilməsinin, yəni əraziyə daxil olmaq, həmin sahədə fəaliyyət göstərmək Cavabdeh1 istisna olmaqla, Cavabdeh2, Cavabdeh3, Cavabdeh4, Cavabdeh5 və Cavabdeh6 və digər şəxslərə qadağan edilməsi qərara alındıqdan sonra faktiki olaraq, Cavabdeh1 qeyri-yaşayış sahəsindən istifadədən tamamilə kənarlaşdırılmışdır. Bundan sonra həmin ərazinin bütövlükdə istifadəsi İddiaçı əlinə keçmiş, Cavabdeh2 əraziyə girişi qadağan edilməsinə baxmayaraq, icarə müqaviləsi üzrə həmin sahəni istifadə etməkdə davam edərək, icarə haqqını İddiaçı ödəmişdir. İşin hallarından göründüyü kimi Cavabdeh1 birgə mülkiyyətdə razılıq əsasında ona düşən hissəni xx.xx.2018-ci il tarixdə Bakı şəhəri 13 saylı dövlət notariat kontorunda Cavabdeh2 ilə bağladığı icarə müqaviləsi əsasında sonuncunun icarəsinə vermişdir. Hər addım qanun çərçivəsində. Həmin müqavilədə tərəflər icarə haqqının 300 manat olmasına dair qarşılıqlı razılığa gəlmişlər və Cavabdeh2 müvəqqəti təminat tədbiri barədə qərardad qəbul edilənədək icarə haqqını Cavabdeh1 ödəmişdir. Müqavilə nə tərəflər, nə də Cavabdeh2 tərəfindən mübahisələndirilmədiyi halda, onunla müəyyən edilmiş icarə haqqının məbləğinin real olmamasını qeyd etməklə kifayətlənmək və bunu hər hansı əsas olmadan irəli sürməyi əsassız və qanunsuz hesab etmək də, məhkəmə bu hissədə iddiaçını dəstəkləmişdir. Halbuki, iddiaçı işin gedişində müqaviləni mübahisələndirsə də, sonradan ərizə ilə bundan imtina etmiş, deməli həmin müqavilənin qanuniliyini tanımışdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
22. Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
23. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən iddiaçının nümayəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, təmin edilməsini, cavabdehin apellyasiya şikayətinin isə təmin edilməməsini xahiş etdi.
24. Məhkəmə kollegiyasının iclasında iştirak edən Cavabdeh1 nümayəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətini müdafiə edərək, təmin edilməsini, iddiaçının apellyasiya şikayətinin isə təmin edilməməsini xahiş etdi.
25. İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə lazimı qaydada məlumat verilməsinə baxmayaraq digər cavabdehlər məhkəmə iclasına gəlmədiklərindən işə onların iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi
26. Maddə 21.1. Zərərin əvəzinin ödənilməsini tələb etmək hüququna malik olan şəxs ona vurulmuş zərərin əvəzinin tam ödənilməsini tələb edə bilər, bu şərtlə ki, qanunda və ya müqavilədə zərərin əvəzinin daha az miqdarda ödənilməsi nəzərdə tutulmasın.
27. Maddə 21.2. Zərər dedikdə, hüququ pozulmuş şəxsin pozulmuş hüququnu bərpa etmək üçün çəkdiyi və ya çəkməli olduğu xərclər, əmlakından məhrum olması və ya əmlakının zədələnməsi (real zərər), habelə hüququ pozulmasaydı, həmin şəxsin adi mülki dövriyyə şəraitində əldə edəcəyi gəlirlər (əldən çıxmış fayda) başa düşülür.
28. Maddə 139-1.1.1. Qanunla müəyyən edilmiş qaydada icra hakimiyyəti və bələdiyyə orqanları tərəfindən müvafiq olaraq dövlətə və ya bələdiyyələrə məxsus olan daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə, icarəsinə, istifadəsinə, ipoteka qoyulmasına dair qəbul olunmuş aktlar Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab edilir.
29. Maddə 139-1.1.5. 2006-cı il iyulun 6-dək müvafiq icra hakimiyyəti orqanları tərəfindən verilmiş daşınmaz əmlak üzərində hüquqları təsdiq edən aktlar, şəhadətnamələr və qeydiyyat vəsiqələri Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların əmələ gəlməsinin, başqasına keçməsinin, məhdudlaşdırılmasının (yüklülüyünün) və xitam verilməsinin dövlət qeydiyyatı üçün əsas hesab edilir.
30. Maddə 146.1. Daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadə hüququ onun barəsində əqdin notariat qaydasında təsdiq edildiyi andan əmələ gəlir (məhkəmə qərarı və ya digər qanuni qüvvəyə malik olan və barəsində şikayət verilə bilməyən qərar əsasında yaranan hüquq istisna olmaqla).
31. Maddə 213.2. Əşya mülkiyyət hüququnda mülkiyyətçilərin hər birinin payı müəyyənləşdirilməklə (paylı mülkiyyət) və ya belə paylar müəyyənləşdirilmədən (birgə mülkiyyət) ümumi mülkiyyətdə ola bilər.
32. Maddə 213.3. Əşyaya ümumi mülkiyyət, qanunvericilikdə həmin əşyaya birgə mülkiyyət yaranmasının nəzərdə tutulduğu hallar istisna olmaqla, paylı mülkiyyətdir.
33. Maddə 214.1. Əgər paylı mülkiyyət mülkiyyətçilərinin payları bu Məcəlləyə əsasən təyin edilə bilmirsə və bütün mülkiyyətçilərin razılaşması ilə müəyyənləşdirilməyibsə, paylar bərabər sayılır.
34. Maddə 215.1. Paylı mülkiyyətdə olan əşyaya sahiblik və ondan istifadə onun bütün mülkiyyətçilərinin razılaşması əsasında, razılaşma əldə edilmədikdə isə məhkəmənin müəyyənləşdirdiyi qaydada həyata keçirilir.
35. Maddə 216. Mülkiyyətçilər arasında razılaşma ilə ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, paylı mülkiyyətdə olan əşyanın istifadəsindən götürülən bəhər, məhsul və gəlir ümumi əmlakın tərkibinə daxil olur və paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərinin paylarına uyğun surətdə onlar arasında bölüşdürülür.
36. Maddə 700.1-ci maddəsinə əsasən icarə müqaviləsi əmlak kirayəsi müqaviləsidir. Bu müqaviləyə görə kirayəyə verən (icarəyə verən) kirayəçiyə (icarəçiyə) icarəyə götürdüyü obyektdən və ya hüquqdan istifadə ilə yanaşı bəhərdən istifadə etmək və gəlir götürmək hüququ da verir. İcarəçi icarəyə verənə müəyyənləşdirilmiş icarə haqqı ödəməyə borcludur.
37. Maddə 1091.1-ci maddəsinə əsasən əsassız varlanan o şəxs (varlanmış şəxs) sayılır ki, hüquqi əsas olmadan başqa şəxsin (məhrum olanın) hesabına əmlak əldə etsin.
38. Maddə 1091.2-ci maddəsinə əsasən əsassız varlanma yalnız o zaman baş verir ki, bu cür varlanmaya haqq qazandıran qanuni əsas və ya müqavilə əsası olmur. Hüquqi əsas olmadan varlanma həmçinin o hallarda baş vermiş sayılır ki, bu cür varlanma həyata keçirilməmiş əsasa və ya sonralar aradan qalxmış əsasa söykənir.
39. Maddə 1092.1-ci maddəsinə əsasən varlanmış şəxs əldə etdiklərini məhrum olanın tələbi ilə ona qaytarmalıdır. Qaytarma vəzifəsi bu Məcəllənin 157.5-ci maddəsinin tələbləri nəzərə alınmaqla, əldə edilənlərdən götürülən faydaya və əldə edən şəxsin əldə etdiklərinə əsasən və ya onlar üçün kompensasiya kimi əldə etdiyinə və ya qəsdən əldə etmədiyi hallara da şamil edilir.
40. Maddə 1092.2-ci maddəsinə əsasən əldə edilənləri vermək mümkün olmadıqda, onların dəyəri ödənilir.
41. Maddə 1093.1-ci maddəsinə əsasən öhdəliyin icrası üçün deyil, varlanmış şəxsin hər hansı hərəkəti yerinə yetirməsi və ya yerinə yetirməməsi üçün varlanmış şəxsə nə isə verən məhrum olan, varlanmış şəxsin əməli gözlənilən məqsədə uyğun olmadıqda verdiyini geri tələb edə bilər.
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
42. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
43. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
44. Maddə 106.1. İşdə iştirak edən şəxslərin iş üçün əhəmiyyətli olan və onlara məlum olan faktlar barədə izahatları iş üzrə toplanmış digər sübutlarla yanaşı yoxlanılmalı və qiymətləndirilməlidir.
45. Maddə 104.6. Şahidin çağırılması barədə vəsatət qaldıran şəxs şahidin soyadını, adını, atasının adını və yaşadığı yeri göstərməyə borcludur.
46. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
47. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
48. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
49. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
50. Qətnamə tam yoxlanılır.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
51. Məhkəmə kollegiyası apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, şikayət təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
52. İşin müəyyən edilmiş hallarına əsasən Azərbaycan Respublikası Dövlət Əmlakının İdarə Edilməsi üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən verilən Dövlət əmlakının hüquqi və fiziki şəxslərə satılması haqqında şəhadətnamə (mülkiyyət üzərində sahiblik hüququnu təsdiqləyən şəhadətnamə) əsasında ünvan 5 ünvanında yerləşən ümumi sahəsi 916,3 kv.m olan “Mehriban” kafesi(bundan sonra ümumi əmlak) dövlət əmlakının özəlləşdirilməsi proqramına uyğun olaraq Cavabdeh1 və İddiaçı satılmışdır. Alıcılara bu barədə şəhadətnamə verilsə də, onların mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmamışdır. Bu səbəbdən də Cavabdeh1 əmlakın naturada bölgüsü tələbi təmin edilməmişdir.
53. Cavabdeh (Cavabdeh1 tərəf) tərəflər arasında münasibətlərin 2016-cı ildə korlandığını qəbul etsə də, faktiki olaraq münasibətlərin 2018-ci ildən kəsildiyini bildirir. Bundan əlavə ümumi əmlakın özünə aid hesab elədiyi hissəsini təmir elətdirdiyini, bundan sonra isə 2018-ci ilin fevral ayında yalnız çayxana hissəsini aylıq 300 manata icarəyə verdiyini, idman zalı hissəsinin isə iddiaçı tərəfindən icarəyə verildiyini bildirir. Eyni zamanda icarə haqqını məhkəmənin xx.xx.2019-cu il tarixli iddianı təmin etmə tədbirinə qədər aldığını qəbul edir və iddianı 16 ay üçün aylıq 300 manat icarə haqqının tutulması hissəsində qəbul edir. Aldığı icarə haqqını iddiaçıya ödəməməyinin səbəbini isə əmlakın tərəflər arasında faktiki bölgüsünün aparılması və həmin hissənin onun tərəfindən təmir edilməsi ilə əsaslandırır.
54. Kollegiya birinci instansiya məhkəməsinin qənaətini əsaslı hesab edir. Belə ki, iddiaçı ümumi əmlakın 2011-ci ildən icarəyə verildiyini iddia etsə də, tələbinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut edə bilmir. Belə ki, iddiaçı yalnız həqiqiliyi şübhə doğuran və ümumiyyətlə mövcud olmayan (imzasız yazılı sənəd) müqaviləyə əsaslanaraq, Cavabdeh1 ümumi əmlakı həmin vaxtdan icarəyə verdiyini iddia edir, hansı ki, həmin sənəd iddiaçının tələbini əsaslandırdığı halı təsdiq etmir.
55. Qeyd edilən halı təsdiq edən sübutlar nə birinci instansiya məhkəməsində, nə də apellyasiya icraatında təqdim edilməmişdir.
56. İddiaçı apellyasiya şikayətində şahidlərin cavabdeh tərəfin təziqi nəticəsində məhkəmə izahat verməkdən imtina etməsini bildirsə də, bu halı təsdiq edəcək, eləcə də şahidlərin izahatı ilə hansı faktı aydınlaşdırmaqda mötəbər sübut kimi qəbul ediləcəyini, həmçinin şahidlərin şəxsiyyətini müəyyən edən eyniləşdirici məlumatları məhkəməyə təqdim etməmişdir.
57. X3 isə 2016-cı ilin yanvar ayından 2018-ci ilin fevral ayınadək Cavabdeh1 ilə aralarında olan şifahi razılaşmaya əsasən icarə müqaviləsi bağlamadan işlətməsi və hər ay buna görə Cavabdeh1 və onun bacısı oğlu Cavabdeh6na 2000 manat məbləğində pul vəsaiti ödədiyini bildirsə də, bu halı təsdiq edən hər hansı mötəbər sübut təqdi edilməmişdir.
58. Kollegiya tərəflər arasında münasibətlərin 2016-cı ilə qədər normal olduğunu bildirən iddiaçının həmin vaxta qədər ümumi əmlakın icarəyə verilib-verilməməsindən məlumatsız olması barədə dəlillərini inandırıcı hesab etmir.
59. Kollegiya hesab edir ki, məhkəmə xx.xx.2018-ci il tarixdən iddianın təmin etmə tədbiri qismində əmlakdan istifadəsinin məhdudlaşdırılmasınadək olan dövrə qədər yəni, xx.xx.2019-cu il tarixinədək Cavabdeh1 icarə haqqının əvəzi qismində pulun tutulması hissəsində iddianı əsaslı hesab etməkdə haqlı olmuşdur.
60. İddiaçı tərəf iddia edir ki, ümumi əmlak bütünlüklə icarəyə verilmişdir, müqavilədə qeyd edilmiş 300 manat məbləğ formal olaraq qeyd edilmişdir və sahəsi 916 kv.m olan əmlakın aylıq 2000 manat icarə dəyəri ağlabatandır.
61. Cavabdeh tərəf (Cavabdeh1) ümumi əmlakın özünə məxsus hissəsini aylıq 300 manata 16 ay müddətə icarəyə verdiyini qəbul edir, ümumi əmlakın “özünə məxsus hissəsinin” sahəsi 495 kv.m olan çayxanadan ibarət olduğunu və çayxananın isə əsas sahəsinin 284 kv.m olduğunu, idman zallarının onlar tərəfindən icarəyə verilmədiyini, bu səbəbdən aylıq icarə haqqının 300 manat olmasının reallığı əks etdirdiyini bildirir.
62. Məhkəmənin cavabdeh tərəfin (Cavabdeh1) ümumi əmlakın yalnız çayxana hissəsinin icarəyə verilməsi ilə bağlı etirazının dəlilləri inandırıcı olmaması barədə qənaətini əsaslı hesab edir. Belə ki, cavabdeh tərəf ilk gündən ümumi əmlakın tərəflər arasında faktiki olaraq naturada bölündüyünü və bölgüyə əsasən özünə məxsus hesab etdiyi hissəni, yəni çayxana və idman zallarını təmir elətdirdiyini bildirmiş, hətta təmir xərclərinin tutulması ilə bağlı iddia qaldırmışdır. Bundan əlavə xx.xx.2018-ci il tarixli müqavilədə də icarənin predmetini məhz ümumi əmlakın Cavabdeh1 məxsus olan hissəsinin təşkil etdiyi göstərilmişdir.
63. Belə olduqda isə cavabdeh yalnız özünə aid hissəsinə icarəyə vermiş olsa idi, bütün əmlakın təmirini həyata keçirməkdə və sonradan onun pulunu tələb etməkdə məqsədi anlaşılan deyildir.
64. Əmlakın istifadəyə yararlı olan hissəsi təxminən 450-500 kv.m olan obyektin aylıq icarə haqqının iddiaçının tələb etdiyi məbləğdə, yəni 2000 manat təşkil etməsi ağlabatandır. Bunu oxşar obyektlərin icarə haqqı ilə bağlı internet resurslarında verilmiş elanlardan da müəyyən etmək mümkündür (bina.az və s.). Ona görə də həmin hissədə əlavə araşdırma aparmağa (ekspertiza keçirməyə) ehtiyac yoxdur.
65. Bu səbəbdən də Cavabdeh1 16 ay üçün aylıq 2000 manat icarə haqqının yarısı tutularaq iddiaçıya ödənilməlidir.
66. Qeyri-yaşayış sahəsi ilə bağlı icarə müqaviləsi Cavabdeh2 ilə bağlanmışdır və icarə müqaviləsinin müddəti xx.xx.2022-ci il tarixdə bitmişdir.
67. 2019-cu ilin iyun ayından həmin əmlakdan mülkiyyətçilərdən başqa digər şəxslərin istifadəsi qadağan edilmişdir.
68. Digər cavabdehlərin ümumiyyətlə mübahisə ilə əlaqəsi işin halları ilə sübut edilmir.
69. Obyektin icarəsindən birbaşa gəlir götürən şəxs Cavabdeh1 özüdür. Digər cavabdehlərin isə əmlaka qanunsuz müdaxiləsi və bu müdaxilə nəticəsində əmlakdan istifadə nəticəsində əsassız varlanması halı sübut edilmir.
70. İddianı mənəvi zərərin ödənilməsi hissəsində əsassızdır. Belə ki, iddiaçı yaranmış mübahisə ilə əlaqədar hansı mənəvi sarsıntı keçirməsi və ya hansı iztirablara məruz qalması barədə sübut təqdim etməmiş və işin halları ilə isə bu fakt müəyyən edilməmişdir.
71. Kollegiya hesab edir ki, iddiaçı və Cavabdeh1 apellyasiya şikayətlərinin dəlillərinin birinci instansiya məhkəməsinin qanuni və əsaslı qətnaməsinin ləğv edilməsi əsas ola bilməz.
72. Qeyd olunanlara əsasən Kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsinin qənaəti qanuni və əsaslı olmuşdur.
73. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayətləri təmin edilməsin. Bakı şəhəri Rayon Məhkəməsinin 2(001)-5/2025 nömrəli iş üzrə 14 yanvar 2025-ci il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən iki ay müddətində Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə kassasiya şikayəti verilə bilər.