Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3578/2023 31.05.2023 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 ASC və “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC-yə qarşı (Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iş üzrə QƏTNAMƏ İş № 2(103)-3578/2023 (Açar sözlər: ipotekaya xitam verilməsi) Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki kollegiyası, hakimlər Babayev Fuad Fikrət oğlu (məruzəçi), X4 və X1 ibarət tərkibdə, Şirinova Gülyar Elman qızının katibliyi, İddiaçının nümayəndəsi-vəkili Nümayəndə1, Cavabdeh1 ASC-nin nümayəndəsi Nümayəndə2 iştirakları ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 ASC və “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC-yə qarşı (Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) ipotekaya xitam verilməsi tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 28 fevral 2023-cü il tarixli e-2(005)-304/2023 saylı qətnaməsindən iddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə 31 may 2023-cü il tarixdə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında baxaraq, aşağıdakı qərarı qəbul etdi. İşin halları
1. Ali Məhkəmənin 2(102)-2412/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi icraya yönəldilmiş, Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi tərəfindən ipoteka ilə yüklü olan Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evinin açıq hərracda satılması üçün ilkin olaraq "xxxx" MMC-yə 51/3 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli sifariş verilmiş, bununla belə tələbkar Cavabdeh1 ASC icra idarəsinə müraciət edərək, sözügedən əmlaka dair hərracın beş ildən az olmayan daimi fəaliyyət göstərən ixtisaslaşdırılmış təşkalata göndərilməsini xahiş etdiyindən açıq hərracın keçirilməsi “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC-yə həvalə edilmişdir (70/3 saylı, 31 may 2022-ci il tarixli sifarişə əsasən). Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinin 10447/3 saylı, xx.xx.2022-ci il tarixli müraciəti nəzərə alınaraq "xxxx" MMC tərəfindən Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində 3424A nömrəli bağ evinə dair hərracın keçirilməsi dayandırılmışdır. xx.xx.2022-ci il və xx.xx.2022-ci il tarixlərində keçirilmiş hərraclarda Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evi satılmadığına görə hərracın təşkilatçısı “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC 19 iyul 2022-ci il tarixdə bağ evini almağı Cavabdeh1 ASC-yə təklif etmiş, xx.xx.2022-ci il tarixdə bank hərrac təşkilatçısına “təklifin qəbulu haqqında” məktub ünvanlayaraq əmlakı almağa razılıq verdiyini bildirmiş, elə həmin tarixdə “hərracın yekunları barədə” 49/04-2 №-li protokol tərtib edilməklə yanaşı, hərrac təşkilatçısı olan “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC ilə Cavabdeh1 ASC arasında “hərracın yekunları üzrə əmlakın alqı-satqısı barədə” müqavilə bağlanaraq qeyd edilən əmlak 860.625 manata banka satılmışdır. Həmçinin hərracla bağlı “Birja Yenilikləri” qəzetində müvafiq elanlar dərc olunmuşdur (№300 (300), 7 iyun 2022-ci il; №304(304), 5 iyul 2022-ci il; №306(306), 19 iyul 2022-ci il).
İş üzrə qəbul edilmiş məhkəmə aktları
a) Birinci instansiya məhkəməsində icraat
2. İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh1 ASC və “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC-yə qarşı (Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, Cavabdeh1 ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmiş Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivi 3424A ünvanında yerləşən ona məxsus olan 0.16 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 254 kv.m.-dən ibarət olan bağ evi üzrə ipotekaya xitam verilməsi və həmin ipoteka predmetinin ipoteka ilə yüklülükdən azad edilməsi, o cümlədən ona məxsus Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivi 3424A ünvanında yerləşən 0.16 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, otaqlı, 254 kv.m.-dən ibarət olan bağ evinə dair mülkiyyət hüquqlarının bərpa edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
3. İddiaçı tələbini onunla əsaslandırmışdır ki, İddiaçı, "xxxx" Kiçik Müəssisəsi və cavabdeh "xxxx" ASC arasında bağlanan kredit müqaviləsinin təminatı olaraq xx.xx.2013cü il tarixli ipoteka müqaviləsinə əsasən Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivi 3424A ünvanında yerləşən iddiaçıya məxsus olan 0.16 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən 2 mərtəbəli, 5 otaqlı, 254 kv.m.-dən ibarət olan bağ evi ipoteka ilə yüklü edilmişdir. Həmin kredit müqaviləsi üzrə yaranmış borcun tələbkar "xxxx" ASC-yə ödənilməsi üçün Ali Məhkəmənin 2(102)-2412/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra sənədi əsasında iddiaçıya məxsus olan və ipoteka ilə yüklü edilmiș Sumqayıt șəhəri, Novxanı bağ massivi 3424A ünvanında yerləşən bağ evinin açıq hərracda satılması cavabdeh Azarbaycan Respublikası Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC-yə sifariş olunmuşdur. Sifariş barədə Hərrac təşkilatında məktub mövcud deyil. Eyni zamanda hərracın keçirilməsi başqa hərrac təşkilatı olan Azərbaycan Respublikası İxtisaslaşdırılmış Əmtəə Birjası Əmlak Hərrac Mərkəzinə də sifariş olunmuşdur. İddiaçının Azərbaycan Respublikası Xammal va Əmtəə Birjası "xxxx" MMC-də keçirilən hərracdan ümumiyyətlə məlumatı olmamışdır. Həmin təşkilata verilmiş sorğu əsasında alınmış sənədlərdən də görünür ki, hərrac barədə iddiaçıya məlumat göndərilməmişdir. Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi tərəfindan Azərbaycan Respublikası Xammal və Əmtəə Birjası “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC-yə qeyd edilən evin hərrac yolu ilə satılması üçün sifariş verilmişdir. İlkin hərrac xx.xx.2022-ci il tarixdə keçirilmiş, lakin mənzil satılmamışdır. Təkrar hərrac xx.xx.2022-ci ildə keçirilmiş, bu hərracda evin satış qiyməti 15% azaldılmış və ******* manat elan edilmişdir. Daha sonra xx.xx.2022-ci il tarixli təklif məktubundan görünür ki, qeyd olunan əmlak satılmadığından 860625 manata ipoteka saxlayana təqdim olunmuşdur. Həmin məktubun surəti hərrac təşkilatı tərəfindən iddiaçı tərəfə təqdim olunsa da, məktubun ipoteka saxlayana göndərilməsini təsdiq edən heç bir sənəd mövcud deyildir. Qeyd olunan hərracların heç biri keçirilməmişdir. Hərrac təşkilatı ilə Bank arasında saxta sənədlər əsasında evinin mənimsənilməsinə çalışılır. Əsas qanun pozuntularından biri də eyni icra sənədi üzrə iki müxtəlif hərrac mərkəzlərində hərracın keçirilməsidir. Belə ki, yuxarıda qeyd edildiyi kimi, Azərbaycan Respublikası ixtisaslaşdırılmış Əmtəə Birjası Əmlak Hərrac Mərkəzində icra orqanının sifarişi əsasında hərrac təşkil olunmuş və iddiaçının Ali Məhkəmənin qətnaməsinə izah verilməsi ilə bağlı müraciətinə əsasən xx.xx.2022-ci il tarixdə həmin təşkilatda hərrac dayandırılmışdır. Buna baxmayaraq Azərbaycan Respublikası Xammal və Əmtəə Birjası "xxxx" MMC-də hərracın keçirilməsi davam etdirilmişdir. Azərbaycan Respublikası Xammal və Əmtəə Birjası “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC-də hərracın keçirilməsi ilə bağlı müəyyən sənədlər hazırlanmış və iddiaçıya təqdim olunmuş xx.xx.2022-ci il tarixli ipoteka predmetinin əldə olunması barədə təklif məktubundan sonra hərrac təşkilatında heç bir sənədləşmə işi aparılmamış və başqa hərəkətlər edilməmişdir. Vəkil sorğusu əsasında alınan sənədlərdən görünür ki, Banka əmlak xx.xx.2022-ci il tarixdə təklif olunsa da, xx.xx.2022-ci il tarixədək əmlakın Bank tərəfindən balansa götürülüb-götürülməməsinə heç bir münasibət bildirilməmiş, hərracın nəticələri haqqında protokol və müqavilə mövcud deyildir. Əgər belə bir sənədlər məhkəmə araşdırması zamanı təqdim olunarsa, deməli o sənədlər də sonradan saxtalaşdırılaraq təqdim olunur. Bu hal da onu təsdiq edir ki, qanunvericiliyin tələbinə əsasən Banka təklif olunmuş əmlakı 30 gün ərzində balansına götürməmişdir. Belə olan halda qanunun tələbinə əsasən iddiaçıya məxsus Sumqayıt șəhəri, Novxanı bag massivi 3424A ünvanında yerləșən bağ evi üzrə ipotekaya xitam verilməli və həmin ipoteka predmeti ipoteka ilə yüklülükdən azad edilməlidir. Belə ki, hərrac keçiriləcəyi baradə heç bir məlumat verilməmiş, göndərilmiş bildirişlərdə guya iddiaçının həmin yerdə qeydiyyatda olmadığı barədə qeydlər olunmuşdur. Sorğu əsasında alınmış bildirişlərdə hərracın keçirilməsi barədə qeyd olunmuş www.birjanews.az internet səhifəsində, istərsə də “Birja Yenilikləri” adlı qəzetdə heç bir elan verilməmiş və hər hansı məlumatlandırma olmamışdır. Bununla da Mülki Məcəllənin 415, 416-ci maddələrinin tələbləri kobud surətdə pozulmuşdur.
4. Cavabdeh1 ASC-nin nümayəndəsi məhkəməyə etiraz ünvanlayaraq bildirmişdir ki, iddiaçının tələbi əsassızdır və hüquqi əsası yoxdur. Belə ki, Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi tərəfindən ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlakın açıq hərracdan satılması məqsədi ilə hərracın təşkili və keçirilməsi üçün ilkin olaraq Azərbaycan Respublikası İxtisaslaşdırılmıș Əmtəə Birjası Əmlak Hərrac Mərkəzinə sifariş verilmişdir. Bu barədə məlumat əldə edildikdən sonra iddiaçı tərəfindən Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsinə müraciət edilərək, həmin hərrac təşkilatının qanunvericiliyin tələbinə əsasən daimi fəaliyyəti 5 (beș) ildən az olduğu üçün digər hərrac təşkilatlarının birinə göndərilməsi xahiş olunmuşdur. Həmin məktub etiraza əlavə edilmişdir. Yuxarıda qeyd olunanlara əsasən Azərbaycan Respublikası İxtisaslaşdırılmış Əmtəə Birjası Əmlak Hərrac Mərkəzi tərəfindən hərracın keçirilməsi dayandırılmış və Sumqayıt şəhəri üzrə İcra İdarəsi tərəfindən yeni sifariş verilmişdir. Etiraza əlavə edilən Sumqayıt şəhəri üzrə icra idarəsinin xx.xx.2022-ci il tarixli 70/3 nömrəli sifariş məktubundan görünür ki, ipoteka predmeti olan daşınmaz əmlakın açıq hərracdan satılması məqsədi ilə hərracın təşkili və keçirilməsi üçün “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X10” MMC-yə sifariş verilmişdir. “Birja yenilikləri” qəzetinin (№ 300 (300) - 07 iyun 2022-ci il tarix) surətindən görünür ki, hərracın keçirilməsinə dair elan sifarişin alındığı gündən 5 iş günü müddətində kütləvi informasiya vasitəsində dərc edilmişdir. 30 iyun 2022-ci il tarixdə keçirilən hərrac baș tutmadığı üçün hərracın baș tutmaması barədə elan “Birja yenilikləri” qəzetində (№ 304 (304)-05 iyul 2022-ci il tarix) dərc edilmişdir. Həmçinin, həmin qəzetdə təkrar hərracın keçirilməsi xx.xx.2022-ci il tarixdə baş tutacağı barədə məlumat dərc edilmişdir. Qanunvericiliyin tələbinə əsasən 18 iyul 2022-ci il tarixdə təkrar hərrac keçirilmiş, lakin təkrar hərrac da baş tutmamış elan edilmişdir. Bu barədə elan “Birja yenilikləri” qəzetinin (№ 306 (306) - 19 iyul 2022-ci il tarix) dərc edilmişdir. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 43.7-1-ci maddəsinə əsasən təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdə, ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə ipoteka saxlayan və hərracın təşkilatçısı 30 təqvim günü ərzində protokol imzalayırlar; bu protokol müqavilə qüvvəsinə malikdir. Etiraza əlavə edilmiş Hərrac Təşkilatının ipoteka saxlayana ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün Hərracın yekunları barədə xx.xx.2022-ci il tarixli 49/04-2 nömrəli protokolundan görünür ki, ipoteka predmetini ipoteka saxlayan Cavabdeh1 ASC əldə etmişdir. Həmçinin müəyyən edilir ki, təkrar hərrac baș tutmamış elan edildikdən sonra ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə olunması barədə protokol 30 təqvim günü ərzində imzalanmışdır, yəni “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 43.7-1- ci maddəsinin tələbinə əsasən ipoteka saxlayan və hazırki iddia üzrə cavabdeh olan “Bank VTB (Azerbaycan)" ASC 30 təqvim günü ərzində əldə etmişdir. Göründüyü kimi, hərrac təşkilatçısı olan “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların satışı X10” X3 tərəfindən hərrac qanunvericilikdə müəyyən edilmiş qaydalara uyğun həyata keçirilmişdir. Həmçinin, iddiaçının hərracın keçirilməsi ilə əlaqədar bildirişlərin ona göndərilməməsinə dair irəli sürdüyü dəlilinə münasibətdə bildirir ki, hərrac təşkilatçısı tərəfindən hərracın keçirilməsi ilə əlaqədar bildirişlər iddiaçının nümayəndəsi və vəkili tərəfindən hazırki iddia ərizəsində qeyd edilən iddiaçının qeydiyyatda olduğu ünvanına (Bakı şəhəri, H.ünvan 4 (Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivi, 3424A) göndərilmişdir. Bundan başqa, təkrar hərrac baș tutmamış elan edildikdən sonra ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan hərrac təşkilatçısı tərəfindən xx.xx.2022-ci il tarixdə ipoteka qoyana sms vasitəsi ilə təklif məktubunun ipoteka saxlayana göndərilməsi barədə məlumat verilmiş və sonradan əlaqə saxlanılaraq ipoteka qoyanın ailə üzvünə (oğluna) təklif məktubunun surəti təqdim edilmişdir. Qanunvericilikdə bildirişin göndərilməsi əks edilmişdir və şəxsin ünvanında olmaması və ya sui-istifadəyə şərait yaradan digər hallar hərrac təşkilatının mülki məsuliyyətinə aid edilə bilməz. Beləliklə, həm ilkin, həm də təkrar hərracın keçirilməsi ilə bağlı bildirişlər məlum olan ünvana göndərilmiş, mətbuatda hərracların keçirilməsi yeri və vaxtı barədə məlumatlar dərc edilmişdir. Bu isə hərrac təşkilatçısının vəzifələrini yerinə yetirməsini təsdiq edir. Qeyd olunanlara əsasən iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş edir.
5. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin e-2(005)-304/2023 saylı, 28 fevral 2023-cü il tarixli qətnaməsi ilə (hakim Nərgiz Tağıyeva) iddia ərizəsi təmin edilməmişdir.
6. Məhkəmə öz mövqeyini “İpoteka haqqında”Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7, 43.8-ci maddələrinə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 14.2, 77.1, 88, 119.1, 217.4-cü maddələrinə istinadla əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinin və ona qarşı etirazın dəlilləri, məhkəmə icraatı iştirakçılarının izahatları
a) Apellyasiya şikayətinin dəlilləri
7. Qətnamədən iddiaçı apellyasiya şikayəti verərək, qətnaməsinin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsinə dair qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir.
8. Apellyasiya şikayətini iddia ərizəsinin dəlillərinə uyğun əsaslandırmış, əlavə olaraq göstərmişdir ki, məhkəməyə tərəflərindən və hərrac təşkilatı tərəfindən təqdim olunmuş sənəd olan ipoteka predmetinin əldə olunmasına dair təklifdə qeyd olunmuşdur ki, "Azərbaycan Respublikasının Vergi Məcəlləsində dəyişiklik edilməsi haqqında" 2018-ci il 30 noyabr tarixli 1356 VQD nömrəli qanunun 150.1.13, 150.3-1 həmçinin 220.8, 220.8.1ci maddələrinə uyğun olaraq alıcı və ya ipoteka predmetini əldə edən yaşayış, qeyri yaşayış və torpaq sahələrinin ödəmə mənbəyindən tutulan sadələşdirilmiş vergini protokol əldə etməzdən öncə ödəməlidir. Qnunvericiliyin tələbindən və təklifin şərtindən də görünür ki, Bank tərəfindən ipoteka predmeti əldə olunmazdan əvvəl qeyd olunmuş vergi ödənilməlidir. İddiaçı olaraq cavabdeh Bankın vergi öhdəliyinin icra olunub olunmamasını müzakirə etmirik, sadəcə olaraq ipoteka predmetinin əldə olunma tarixini müəyyən etmək üçün qanunun tələb etdiyi ardıcıllıq müəyyən olunduqdan, verginin ödənilib ödənilməməsi, ödənildiyi halda hansı tarixdə ödənilməsi müəyyən olunduqdan sonra məlum olacaqdır ki, cavabdeh Bank ipoteka predmetini hansı tarixdən sonra əldə edib. Həmin vəsatət üzrə sorğuya Vergi orqanı tərəfindən cavab verilmiş və bildirilmişdir ki, Bank tərəfindən bununla bağlı heç bir vergi ödənişi olmamışdır.
b) Apellyasiya şikayətinə qarşı etirazın dəlilləri
9. Apellyasiya şikayətinə etiraz daxil olmamışdır.
c) Proses iştirakçılarının izahatı
10. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçının nüməyəndəsi-vəkili apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahat verərək, onun təmin edilməsini xahiş etdi.
11. Məhkəmə iclasında iştirak edən Cavabdeh1 ASC-nin nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə etiraz edərək onun təmin edilməməsini xahiş etdi.
12. İşə baxılmasının vaxtı və yeri barədə məlumat verilməsinə baxmayaraq cavabdeh “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC-nin və müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs Azərbaycan Respublikasının İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin nümayəndələri məhkəmə iclasına gəlmədiklərindən işə onların iştirakı olmadan baxılması mümkün hesab edilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu
13. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal (hərraca iki nəfərdən az alıcı gəldikdə) istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər, bu şərtlə ki, ipoteka predmetinin ən aşağı satış qiyməti ən azı hüquqlarının qeydiyyat növbəliliyinə görə ipoteka predmetini satın alan ipoteka saxlayandan üstün olan digər ipoteka saxlayanların tələblərinin ödənilməsi üçün kifayət qədər olsun.
14. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir
Konstitusiya Məhkəməsinin “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair” 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarı
15. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir. Həmin Qanunun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır. İkinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günüərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmədikdə, ipoteka qoyan mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam verilməsini tələb edə bilər. Həmin Qərarda həmçinin göstərilmişdir ki, ipoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imkanından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edilməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarır.
“İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının 14 dekabr 2022-ci il tarixli qərardadı
16. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsi üçün “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müddətin axımı hərrac təşkilatçısı tərəfindən hərracın keçirilməsinə dair elanın verildiyi kütləvi informasiya vasitəsində (media subyektlərində) və özünün rəsmi internet saytında təkrar hərracın baş tutmaması barədə elanların dərc edilməsindən sonrakı gün başlayır və 30- cu günun sonunda başa çatır. Bu müddətin başlanması üçün ipoteka saxlayana təkrar hərracın baş tutmaması barədə ayrıca məlumatın verilməsi və ya ipoteka predmetinin ona təklif olunmasına dair bildirişin göndərilməsi tələb olunmur. İpoteka predmeti təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanla hərrac təşkilatçısı arasında “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.7-1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə qüvvəsinə malik olan protokolun imzalanması ilə əldə edilir. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi öhdəliyin təminatı olaraq ipotekaya qoyulmuş əmlakın açıq hərrac vasitəsilə satılmasının mümkün olmadığı və ipoteka saxlayanın əmlakı əldə etmədiyi halda işə düşür. Ona görə də qeyd olunan normanın dispozisiya şərtlərinin yaranması üçün aşağıdakı zəruri əsaslar məcmu halda mövcud olmalıdır: 1) ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlak barəsində iki hərracın keçirilməsi; 2) hər iki hərracın baş tutmamış elan olunması; 3) təkrar hərracın baş tutmamış elan olunmasından 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini əldə etməməsi. Həmin əsaslardan hər hansı birinin mövcud olmaması istinad olunan normanın tətbiqini istisna edir
Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsi
17. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
18. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
19. Maddə 384.0.1. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi qətnaməni dəyişmədən, apellyasiya şikayətini isə təmin etmədən saxlaya bilər.
20. Maddə 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının hədləri
21. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır.
22. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır.
23. Hazırki iş üzrə apellyasiya baxışının hədlərini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının tam yoxlanılması təşkil edir.
Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi
24. Məhkəmə kollegiyası apelyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apelyasiya şikayəti təmin edilmədən, birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılmalıdır.
25. Məhkəmə kollegiyası iş üzrə sübutlara, müəyyən edilmiş hallara qiymət verərək, iddianı rədd edən birinci instansiya məhkəməsinin gəldiyi nəticə ilə razılaşır.
26. Belə ki, iş materiallarında olan 14 dekabr 2013-cü il tarixli daşınmaz əmlakın ipoteka müqaviləsindən görünür ki, ipoteka qoyan İddiaçı xüsusi mülkiyyət hüququ ilə məxsus olan Sumqayıt şəhəri Novxanı bağ massivində, 0,16 ha torpaq sahəsi və onun üzərində yerləşən 2 mərtəbəli 5 otaqlı, 254 kv.m. ümumi sahədən ibarət 3424 A nömrəli bağ evi kredit alan "xxxx" kiçik müəssisəsi ilə bank arasında 13 dekabr 2013-cü il tarixində bağlanmış 5 milyon ABŞ dolları məbləğində kredit xəttinin ayrılmasına dair kredit razılaşmasının təminatı məqsədi ilə Cavabdeh1 ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilmişdir.
27. Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının xx.xx.2021-ci il tarixli, 2(102)-2412/2021 saylı qərarından görünür ki, əsas borc üzrə 999.353.45 ABŞ dolları və faiz borcu üzrə 83.022.38 ABŞ dolları məbləğində pulun "xxxx" kiçik müəssisəsindən, İddiaçı və X2 müştərək qaydada Cavabdeh1 ASC-nin xeyrinə tutulması, tutmanın İddiaçı məxsus olan və ilkin satış qiyməti 1.350.000 manat müəyyən edilən Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evinə yönəldilməsi, əmlakın hərrac yolu ilə satılması, satışdan əldə olunan vəsaitin bankın hesabına köçürülməsi barədə qətnamənin dəyişdirilmədən saxlanması qərara alınmışdır.
28. Azərbaycan Respublikası İxtisaslaşdırılmış Əmtəə Birjası Əmlak X5 Tofiq Məmməd oğlu və qeyrilərinə ünvanladığı 16 iyun 2022-ci il tarixli məktubundan görünür ki, Ali Məhkəmənin 2(102)-2412/2021 saylı, xx.xx.2021-ci il tarixli icra vərəqəsinə əsasən Sumqayıt Şəhəri üzrə İcra İdarəsi tərəfindən verilmiş sifariş əsasında İddiaçı məxsus Sumqayıt şəhəri Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evinə dair açıq hərracın keçirilməsi dayandırılmışdır.
29. Azərbaycan Respublikası Xammal və X7 və daşınmaz əmlakların satışı X10nin açıq hərracın keçirilməsinə dair 01 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli bildirişindən görünür ki, Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evinə dair açıq hərracın keçirilmə vaxtı xx.xx.2022-ci il tarixə təyin edilmişdir.
30. Azərbaycan Respublikası Xammal və X7 və daşınmaz əmlakların satışı X10nin açıq hərracın keçirilməsinə dair 02 nömrəli, xx.xx.2022-ci il tarixli bildirişindən görünür ki, Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evinə dair açıq hərracın keçirilmə vaxtı xx.xx.2022-ci il tarixə təyin edilmişdir.
31. Birja yenilikləri qəzetinin 19 iyul 2022-ci il tarixli buraxılışından görünür ki, Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evinə dair keçirilməsi nəzərdə tutulmuş hərracın baş tutmaması barədə elan yerləşdirilmişdir.
32. Azərbaycan Respublikası Xammal və X7 və daşınmaz əmlakların satışı üzrə X5 Tofiq Məmməd oğlu, "xxxx" ASC və qeyrilərinə xx.xx.2022-ci il tarixdə ünvanladığı təklif məktubundan görünür ki, Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evinə dair təkrar hərrac baş tutmadığından əmlak 860625 manata ipoteka saxlayana təklif olunmmuşdur.
33. "xxxx" ASC-nin Daşınar və daşınmaz əmlakların satışı X10nə ünvanladığı təklifin qəbulu haqqında xx.xx.2022-ci il tarixli məktubundan görünür ki, ipoteka ilə yüklü edilmiş bağ evi təkrar hərracda satılmadığına görə tələbkar bank təklifi qəbul edir və həmin daşınmaz əmlakı borcun əvəzinə almağa razılıq verir.
34. “Daşınar və daşınmaz əmlakların satışı X10” MMC-nin Hərracın yekunları barədə xx.xx.2022-ci il tarixli, 49/04-2 saylı protokolunun və eyni tarixli hərracın yekunları üzrə alqı-satqı müqaviləsinin surətindən görünür ki, İddiaçı məxsus Sumqayıt şəhəri Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evini tələbkar "xxxx" ASC 860625,00 manat qiymətlə əldə etmək hüququnu bildirmiş və hərrac mərkəzi ilə bank arasında mübahisələndirilən əmlaka dair alqı-satqı müqaviləsi bağlanmışdır.
35. Hüquqların dövlət qeydiyyatı haqqında daşınmaz əmlakın Dövlət reyestrindən çıxarışın surətindən görünür ki, Sumqayıt şəhəri Novxanı bağ massivində yerləşən 3424A nömrəli bağ evi xx.xx.2022-ci il tarixdə Cavabdeh1 ASC-nin adına xüsusi mülkiyyət hüququ üzrə qeydə alınmışdır.
36. İşin hallarından göründüyü kimi, keçirilmiş iki hərraclarda Sumqayıt şəhəri, Novxanı bağ massivində 3424A nömrəli bağ evi satılmadığına görə “Birja Yenilikləri” qəzetinin 19 iyul 2022-ci il tarixli buraxılışında hərracın baş tutmaması barədə elan verilmiş və həmin tarixdə hərracın təşkilatçısı “Daşınar və Daşınmaz Əmlakların Satışı X10” MMC bağ evini almağı Cavabdeh1 ASC-yə təklif etmiş, elanın dərc edilməsindən 30 gün ərzində, yəni xx.xx.2022-ci il tarixdə bank hərrac təşkilatçısına təklifi qəbul etdiyini bildirmiş, elə həmin tarixdə sözügedən bağ evi banka satılmışdır. Bütün bunlar isə mübahisələndirilən bağ evi üzərindəki ipotekaya xitam verilməsi üçün qanunda nəzərdə tutulan dispozitiv şərtlərin mövcudluğunu istisna edir.
37. Hərracın keçirilməsi ilə bağlı tələbkar tərəfindən vergi ödənilməməsi dəlili ilə əlaqədar məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, həmin hal öz təsiqini tapmış olsa belə, bu hal özlüyündə müqavilənin geri tarixə bağlanmasını təsdiq etməməklə yanaşı, iddiaçının tələbi əsasında ipotekaya xitam verilməsi üçün əsas ola bilməz. Əmlakın əldə edilməsi ilə bağlı təklifin banka göndərilməməsi dəlili ilə bağlı məhkəmə qeyd edir ki, qanunverici ipoteka predmetinin əldə edilməsini hər hansı bir təklif məktubu və ya onun cavablandırılması ilə deyil, məhz tərəflər arasında təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində protokolun imzalanması ilə şərtləndirmişdir. Eləcə də əmlak müqavilə qüvvəsinə malik olan protokolun imzalanması ilə əldə edildiyindən hüquqların dövlət qeydiyyatına alınıb-alınmaması (və ya sonradan qeydə alınması) müvafiq halda əhəmiyyət kəsb etmir.
38. Məhkəmə kollegiyası qeyd edir ki, hüquqi müəyyənlik prinsipi digər tələblərlə yanaşı, ən ümumi mənada mövcud hüquqi vəziyyətə aid aydınlığı və müəyyənliyi nəzərdə tutur. Bu baxımdan, məhkəmələr tərəfindən qəbul olunmuş qərarlarda həll olunan işə aid bütün zəruri məsələlərə aydınlıq gətirilməli, ziddiyyətli məqamlar aradan qaldırılmalıdır. Azərbaycan Respublikasının adından çıxarılan məhkəmə aktlarında işin ədalətli həllini şübhə altına alan, ziddiyyətlər yaradan və mübahisə üzrə iştirakçıların konstitusiya məhkəmə müdafiəsi hüququna təsir göstərən müddəalar olmamalıdır (Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun N.Babayevin şikayəti üzrə 28 dekabr 2011-ci il tarixli Qərarı).
39. Məhkəmə kollegiyası onu da vurğulamağı zəruri hesab edir ki, Mülki Prosessual Məcəllənin 217.1-ci maddəsinə əsasən məhkəmənin qətnaməsi qanuni və əsaslı olmalıdır.
40. Qətnamənin qanuniliyi dedikdə, onun mübahisəli hüquq münasibətinin yarandığı zaman qüvvədə olan maddi hüquq normalarına və işin baxılması zamanı qüvvədə olan prosessual hüquq normalarına uyğun çıxarılması başa düşülür.
41. Qətnamənin əsaslılığı dedikdə isə qətnamənin iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərinə uyğun olması başa düşülür. Qətnamə o vaxt əsaslı hesab edilir ki, onda baxılan iş üçün əhəmiyyətli olan, qanunun tələblərinə uyğun olaraq işə aid edilən və mötəbər sübutlarla təsdiq olunan faktlar əks etdirilmiş olsun, məhkəmənin iş üzrə müəyyən edilən faktlardan irəli gələn nəticəsi onda şərh olunsun, habelə qətnamədə göstərilən hallar işin materiallarına uyğun olsun.
42. Qeyd olunanlara əsasən kollegiya hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi mübahisənin faktiki halları, tərəflərin münasibətləri və tətbiq edilməli olan hüquqla bağlı düzgün nəticəyə gəlmişdir və apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas deyildir.
43. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 385, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
Qət etdi:
Apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin e-2(005)-304/2023 saylı iş üzrə 28 fevral 2023-cü il tarixli qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayəti ilə bağlı ödənilmiş dövlət rüsumu məbləği onu ödəmiş şəxsin özünə aid edilsin. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən: Fuad Babayev Hakimlər: Cəmilə Musayeva Günay Axundova