Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3756/2024 20.06.2024 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı MTK-nın Cavabdeh qarşı iddia tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: kommunal xidmətlər, kooperativ, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti) hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), Mərdanova Xumar Afət qızından və Məmmədov Məmməd Allahverdi oğlundan ibarət tərkibdə, Dadaşova Ülkər Nazim qızının katibliyi, İddiaçı MTK-nın nümayəndəsi Nümayəndə, Cavabdeh və onun nümayəndəsi (vəkili) Vəkil iştirakı ilə İddiaçı MTK-nın Cavabdeh qarşı “müqavilə üzrə borcun, habelə kommunal xidmətlərə görə yaranmış borcun ödənilməsi” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 09 oktyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsindən cavabdeh tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. 27 fevral 2014-cü il tarixdə İddiaçı MMC (“İcraçı”) ilə Cavabdeh (“investor”) arasında 09 saylı müqavilə bağlanmış, müqavilənin 1.1-ci bəndinə əsasən “İcraçı”, ünvan 1 ünvanında inşa edilən 20 mərtəbəli yaşayış binasının İ blokunda, X mərtəbədə, 40 saylı mənzili müqavilənin şərtlərinə və inşaat norma və qaydalarına uyğun olaraq “İnvestora” təqdim etməyi öhdəsinə götürmüşdür.
2. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 17 yanvar 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı MMC ilə Cavabdeh arasında bağlanmış 27 fevral 2014-cü il tarixli 09 saylı müqavilə ilə bağlı maliyyə arayışının, binanın istismara qəbul edilməsi haqqında qəbul komissiyasının aktının və Cavabdeh MTK üzvləri sırasına qəbul olunmasını təsdiq edən kooperativ üzvlərinin ümumi yığıncağının protokolundan çıxarışın Cavabdeh verilməsi öhdəliyinin İddiaçı MTK və "Asra” MMC-nin üzərinə qoyulması qət edilmişdir.
3. Həmin qətnamədə müəyyən edilmişdir ki, Cavabdeh tərəfindən müqavilə öhdəliyi tam şəkildə icra edildiyindən və MTK tərəfindən onun tələb etdiyi sənədlərin təqdim edilməməsi Cavabdeh mənzil üzərində mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyata alınmasına maneə törətdiyindən, iddia təmin olunmalıır.
4. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 30 noyabr 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə İddiaçı MtK tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayəti təmin edilməmiş, Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin 17 yanvar 2022-ci il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə dəyişdirilmədən saxlanılmışdır.
5. Qətnamə ilə müəyyən edilmişdir ki, Cavabdeh MTK-ya sözü gedən müqavilə üzrə heç bir borcu qalmamış, hətta 1137,0 manat məbləğində artıq ödəniş edilmişdir.
6. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin həmin qətnaməsi Ali Məhkəmənin 16 may 2023-cü il tarixli qərarı əsasında qüvvəsində saxlanılmışdır.
7. ünvan 1 ünvanında inşa edilən 20 mərtəbəli yaşayış binasında kommunal xidmətlərin göstərilməsi və binanın idarə edilməsi İddiaçı MTK” tərəfindən həyata keçirilir.
8. İddiaçı MTK-nın sakinlərinin ümumi yığıncağının xx.xx.2019-cu il tarixli qərarına görə, sakinlərə göstərilən kommunal xidmətlərin haqqı 0,50 qəpik müəyyənləşdirilmiş, mənzil sahibləri ilə müvafiq müqavilələrin bağlanması qərara alınmışdır.
9. ünvan 2 ünvanında inşa edilən 20 mərtəbəli yaşayış binasının İ blokunda, X mərtəbədə yerləşən 40 saylı mənzil üzərində Cavabdeh mülkiyyət hüququ xx.xx.2023-cü il tarixdə dövlət qeydiyyatına alınmışdır.
10. Cavabdeh ünvan 2 ünvanında inşa edilən 20 mərtəbəli yaşayış binasının İ blokunda, X mərtəbədə, 40 saylı mənzil üzrə kommunal xidmətlərə görə 3198 manat məbləğində borcu var.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
11. İddiaçı MTK (iddiaçı) Cavabdeh (cavabdeh) qarşı iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, cavabdehlə arasında ünvan 1 saylı evin sahəsi 163,6 kv.metr olan 40-cı mənzilinə dair bağlanmış müqavilə üzrə 24 445,46 manat borcun və kommunal xərclərə görə yaranmış 3198 manat borcun, qanunla müəyyən olunmuş qaydada, məhkəmə qərarı qəbul edilən günədək hesablanmış gecikmə faizlərinin, məhkəmə xərcləri üçün 173 manatın, ümumilikdə isə 27 816,46 manat məbləğində pul vəsaitinin cavabdehdən xeyrinə tutulması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
12. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, cavabdehlə arasında xx.xx.2014-cü il tarixdə ünvan 1 saylı evin sahəsi 163,6 kv.metr olan 40-cı mənzilinin "ASRA” MTK-dan alınmasına dair 09 saylı müqavilə bağlanmışdır. Həmin müqavilə üzrə cavabdeh “investor” kimi öz öhdəliklərini vaxtlı-vaxtında yerinə yetirməmiş, müqavilənin 3.4-cü bəndinin şərtlərini kobudcasına pozmuşdur. Belə ki, cavabdeh ilkin ödənişi ödədikdən sonra müqavilənin 3.4-cü bəndində göstərildiyi kimi, hər ay 17 570 manat olmaqla, qalan borcu altı ay ərzində ödəməli idi, lakin cavabdeh 2000, 3000, 5000 manat, yəni müqavilədə qeyd olunan məbləği həm cədvəldən kənar, həm də az məbləğdə ödəmiş, bununla da MTK-ya müəyyən məbləğdə ziyan vurmuşdur. Cavabdeh və digər investorların ödəmələrində gecikmələr olması nəticəsində MTK-nın bank qarşısında, həmçinin vergi borclarının vaxtında ödənilməməsi nəticəsində faiz borcları yaranmışdır. Hal-hazırda yaranmış borclar üzrə müxtəlif məhkəmə instansiyalarında işlərə baxılmaqdadır. Cavabdeh müqavilə qüvvədə olduğu zaman İddiaçı MTK-nın ofisinə dəvət edilmiş və əldə olan müqavilədə dəyişikliklərlə bağlı xəbərdar edilmiş və bununla bağlı müqaviləyə öz imzasını atmışdır. Məhkəməyə cavabdeh tərəfindən təqdim olunan müqavilə isə onun tərəfindən imzalanmamışdır. Bundan başqa cavabdeh 39 ay kommunal xərclərini ödəməmişdir, nəticədə onun 3198 manat əlavə borcu yaranmışdır. Bununla bağlı cavabdehə dəfələrlə yazılı və şifahi xəbərdarlıq edilmişdir. Müqavilə üzrə ödəmələri tamamalayan “investorlara” (mənzil sahiblərinə) borcun tam ödənilməsinə dair maliyyə arayışı təqdim olunur. Cavabdeh müqavilə üzrə borcu tam ödəmədiyinə görə ona maliyyə arayışı təqdim edilməmişdir. Cavabdeh Bakı şəhəri, Xətai rayonu, N.Rəfiyev küçəsi ünvanında yerləşən 25 saylı binanın ümumi sahəsi 163,6 kv.m olan 40 saylı mənzilinə görə İddiaçı MTK ilə bağlanan müqaviləni imzalamamış, lakin sonra tərəflərin razılığı ilə dəqiqləşmə aparılaraq yeni müqaviləni imzalamış və həmin müqavilənin bir nüsxəsini götürmüşdür.
13. Cavabdeh iddiaya etiraz etmiş, etirazını aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır: “Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsini, AR Nazirlər Kabinetinin 1 iyul 2010-cu il tarixli 128 saylı Qərarı ilə təsdiq edilmiş “Çoxmənzilli binanın idarəedici təşkilatının seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirilməsi qaydaları”nı, Mənzil Məcəlləsinin 43cü maddəsini (çoxmənzilli binanın idarəetmə orqanı binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağıdır) əsas gətirərək bildirirəm ki, İddiaçı MTK-nin “İdarəçi” təyin olması barədə ümumi yığıncağın nə qərarı, nə də protokolu var. MM-nin 109.5. maddəsinə görə, “Kooperativ binanın tikintisi və (və ya) yenidən qurulması tam başa çatdıqdan və həmin binada mövcud olan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxuna mülkiyyət hüququ bu Məcəllə, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi və digər qanunları ilə müəyyən olunmuş qaydada mənzil-tikinti kooperativinin üzvlərinə keçdikdən sonra bir ay ərzində mənzil-tikinti kooperativinin qanunla müəyyən olunmuş qaydada ləğvi və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə çevrilməsi barədə qərar qəbul edilərək, hüquqi şəxslərin dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyə uyğun olaraq zəruri tədbirlər görülməlidir”. Bu baş verməyib, həmçinin İddiaçı MTK-nin məni məhkəməyə vermək hüququ yoxdur, çünki bu ümumi yığıncağın səlahiyyətindədir, yığıncaq olmayıb, protokol da yoxdur. AR Ali Məhkəməsinin, Xətai rayon məhkəməsinin qəldiyi qərara və tələbin könüllü icrası barədə AR Ədliyyə Nazirliyinin Bakı ş. Xətai rayonu üzrə İcra şöbəsinin bildirişinə baxmayaraq İddiaçı MTK, 24 fevral 2014-cü il tarixli, 09 saylı müqavilə ilə bağlı maliyyə arayışını, binanın istismara qəbul edilməsi haqqında qəbul komissiyasının aktını, MTK sırasına qəbul olunmağımı təsdiq edən kooperativ üzvlərinin ümumi yığıncağının protokolundan çıxarışı, dəfələlərlə müraciətimə baxmayaraq cavabdehə təqdim etmir ki, N. Rəfiyev 25 ünvanında yerləşən 40 saylı mənzilin cavabdehə məxsus olması barədə çıxarış alsın. Qarşı tərəf mənə deyir ki, hüquqi şəxsə rəsmi olaraq icra barədə bildiriş verilməyib, ancaq bununla bağlı məlumatları elektron kabinetdə görürlər, həmçinin Xətai rayon İcra şöbəsinin böyük icra şöbəsinin 1-ci dərəcəli icra məmuru Mehdi Zeynalovla şəxsi görüşündə bildirmişdir ki, bildiriş poçt vasitəsilə də göndərilib. Buna baxmayaraq, cavabdeh iddiaçı tərəfə İcra şöbəsindən rəsmi qaydada təqdim olunmuş bildirişi ərizə ilə birlikdə İddiaçı MTK-nın rəhbərliyinə təqdim təqdim etmiş, ancaq bu günə kimi onlar bunu icra etmirlər. Tərəflərin komunal ödənişlərlə bağlı, cavabdehlə heç müqaviləsi də yoxdur. Belə ki, cavabdeh MTKnin üzvü deyil , ona maliyyə arayışı verilməyib, yəni "Asra” MTK cavabdehin mənzil hüququnu tanımır, qanunla "Asra” MTK idarəçi də deyil. Müqavilənin sonunda yazılır ki, Mülkiyyətçi, cavabdeh isə hələlik onların iddiaçı tərəfin qeyd etdiyi kimi "Mülkiyyətçi” yox, "İnvestor”-dur”.
14. Birinci instansiya məhkəməsinin xx.xx.2023-cü il tarixli qətnaməsi iddia qismən təmin edilmiş, kommunal xidmət haqqı borcuna görə 3198 (üç min yüz doxsan səkkiz) manatın, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 20 (iyirmi) manatın cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması qət olunmuşdur.
15. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
15.1. Məhkəmə qərarları ilə Cavabdeh 27 fevral 2014-cü il tarixli 09 saylı müqavilə üzrə borcu olmadığı müəyyən edilmişdir. Qeyd edilən qərarlarla müəyyən edilmiş hallar hazırkı mülkü iş üçün preyudisial əhəmiyyət kəsb edir. Buna görə də iddia müqavilə üzrə 24 445.46 manat məbləğində borcun cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması hissəsində təmin edilməməlidir. 15.2. ünvan 1 saylı evin sahəsi 163,6 kv.metr olan 40-cı mənzilinin sahibi Cavabdeh yaşayış binasının ümumi əmlakının saxlanması yükünü daşıyır və o, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməli olduğu halda, bu xidmətləri həyata keçirən İddiaçı MTK-yə bununla bağlı hər hansı ödəniş etməmiş və, onun binada göstərilən kommunal xidmət haqqına görə 3198 manat məbləğində borcu yaranmışdır. Odur ki, iddia həmin hissədə əsaslı hesab edilməlidir. 15.3. Məhkəmə xərcləri iddianın təmin edilmiş hissələrinə müvafiq olaraq tərəflərə aid edilməli olduğundan, məhkəmə xərcinə daxil olan dövlət rüsumu iddianın təmin edilmiş hissəsinə mütənasib olaraq cavabdehə aid edilməli və 20 manat məbləğində iddiaçı tərəfindən ödənilmiş dövlət rüsumu cavabdehdən alınaraq iddiaçıya ödənilməlidir.
16. Gəldiyi qənaətin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, Azərbaycan Respublikası Mənzil Məcəlləsinin 29.3-cü, 135.1-ci, 135.2-ci, 135.2.1-ci, 135.2.2-ci, 135.2.3-cü, 135.2.4-cü, 135.3-cü, 136.2-ci, 136.2.1-ci, 136.2.2-ci, 136.3-cü, 136.4-cü, 137.4-cü, 137.5-ci maddələrinə istinad etmişdir.
17. Həmin qətnamədən cavabdeh apellyasiya şikayəti verərək onun “kommunal xidmət haqqı borcuna görə 3198 (üç min yüz doxsan səkkiz) manatın ondan iddiaçının xeyrinə tutulması” hissəsində ləğv edilməsini və həmin hissədə də iddianın rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini iddiaya etirazının məzmununa uyğun əsaslandırmaqla məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarını pozduğunu, gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan halları aydınlaşdırmadığını, Mənzil Məcəlləsinin müddəalarını düzgün təfsir etmədiyini irəli sürmüşdür.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
18. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
19. Məhkəmə iclasında iştirak edən cavabdeh və onun nümayəndəsi (vəkili) apellyasiya şikayətinin dəlillərinə uyğun izahat verərək şikayətin təmin olunmasını xahiş etmiş, iddiaçının nümayəndəsi isə şikayətin əsassız olduğunu bildirmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi
20. Maddə 358. Səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır. Əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verilməsi, əgər səlahiyyətli şəxs bunu bəyənirsə, etibarlı olur.
21. Maddə 385.1 Öhdəliyə əsasən bir şəxs (borclu) başqa şəxsin (kreditorun) xeyrinə müəyyən hərəkətlər etməli, məsələn, pul ödəməli, əmlak verməli, iş görməli, xidmətlər göstərməli və i.a. və ya müəyyən hərəkətdən çəkinməlidir, kreditorun isə borcludan vəzifəsinin icrasını tələb etmək hüququ vardır.
22. Maddə 386.1. Öhdəliyin zərər vurulması, əsassız varlanma və ya bu Məcəllədə nəzərdə tutulmuş digər əsaslar nəticəsində əmələ gəlməsi halları istisna olmaqla, öhdəliyin əmələ gəlməsi üçün onun iştirakçıları arasında müqavilə olmalıdır.
23. Maddə 390.1. Fiziki və hüquqi şəxslər azad surətdə müqavilələr bağlaya və bu müqavilələrin məzmununu müəyyənləşdirə bilərlər. Onlar bu Məcəllədə nəzərdə tutulmayan, lakin ona zidd olmayan müqavilələr də bağlaya bilərlər.
24. Maddə 404.1. Müqavilə şərtlərini təfsir edərkən məhkəmə təkcə müqavilədəki söz və ifadələrin hərfi mənasını deyil, həm də tərəflərin iradə ifadəsinin həqiqi mənasını, bütövlükdə müqavilənin hərfi mənasının onun digər şərtləri və mənası ilə müqayisəsini nəzərə alır.
25. Maddə 404.2. Bu zaman bütün müvafiq hallar, o cümlədən müqaviləyə qədərki danışıqlar və yazışmalar, tərəflərin qarşılıqlı münasibətlərində yaranmış praktika, işgüzar adətlər, tərəflərin sonrakı hərəkətləri nəzərə alınır.
26. Maddə 405.1. Tərəflər müqavilənin bütün mühüm şərtləri barəsində tələb olunan formada razılığa gəldikdə müqavilə bağlanmış sayılır. Müqavilənin predmetinə dair şərtlər, bu Məcəllədə həmin növ müqavilələr üçün mühüm və ya zəruri adlandırılmış şərtlər, habelə tərəflərdən birinin müraciəti ilə barəsində razılaşma əldə edilməli olan bütün şərtlər mühüm sayılır.
27. Maddə 407.2. Sadə yazılı müqavilə müvafiq qaydada imzalandığı, notarial qaydada təsdiq edilməli müqavilə isə müvafiq qaydada təsdiq edildiyi andan bağlanmış sayılır.
28. Maddə 425.1. Öz hüquqlarını həyata keçirərkən və vəzifələrini icra edərkən tərəflərdən hər biri vicdanlılığın tələb etdiyi tərzdə, yəni şərtləşdirilmiş vaxtda və yerdə lazımi şəkildə, öhdəliyin şərtlərinə və bu Məcəllənin tələblərinə müvafiq surətdə, belə şərtlər və tələblər olmadıqda isə işgüzar adətlərə və ya adətən irəli sürülən digər tələblərə müvafiq surətdə hərəkət etməlidir.
29. Maddə 442. Öhdəliyin icra edilməməsi dedikdə onun pozulması və ya lazımınca icra edilməməsi başa düşülür. Bu mənada, öhdəliyin pozulması dedikdə öhdəliyin tərkibini təşkil edən hərəkətlərin ümumiyyətlə yerinə yetirilməməsi, lazımınca icra edilməməsi dedikdə isə vaxtında icra edilməməsi, xammalın, işin və xidmətin qüsurlu icrası və ya öhdəliyin tərkibini müəyyən edən digər şərtlərin pozulması başa düşülməlidir.
30. Maddə 448.1. Əgər bu Məcəllə ilə və müqavilə ilə ayrı qayda müəyyənləşdirilməyibsə, borclu onun risk dairəsinə daxil olan öhdəliklərin icra edilmədiyi bütün hallar üçün cavabdehdir.
31. Maddə 560.1. Mülki hüquqlar hüquqa uyğun həyata keçirilməlidir. Hüquqdan yalnız başqalarına ziyan vurmaq məqsədi ilə istifadə edilməsi yolverilməzdir.
32. Maddə 777.1. Tapşırıq müqaviləsinə görə, tapşırığı həyata keçirməyi öhdəsinə götürən şəxs (vəkalət alan) başqa şəxsin (vəkalət verənin) ona tapşırdığı əqdləri, işləri və ya digər xidmətləri konkret nəticə əldə olunmasına təminat vermədən icra etməyi öhdəsinə götürür.
33. Maddə 777.2. Tapşırıq müqaviləsi həm şifahi, həm də yazılı formada bağlana bilər. Müqavilə vəkalət alanın tapşırığı qəbul etməsindən sonra qüvvəyə minir.
34. Maddə 783.2. Vəkalət verən vəkalət alana yalnız o halda muzd ödəməlidir ki, bu, şərtləşdirilmiş olsun və ya belə qəbul edilmiş olsun, xüsusən o hallarda ki, şəraitə görə vəkalət alan müstəqil peşə fəaliyyəti şəklində bu cür əqdlər bağlayır və ya xidmətlər göstərir.
35. Maddə 783.3. Əgər bu Məcəllənin 783.2-ci maddəsində nəzərdə tutulan hallarda muzdun miqdarı müəyyənləşdirilməyibsə, tarif olduqda bu tarifə uyğun muzd, tarif olmadıqda isə vəkalət alanın olduğu yerdə qəbul edilmiş muzd şərtləşdirilmiş muzd sayılır.
36. Maddə 1087.1. Özgəsinin (sahibkarın) işlərini tapşırıq və ya digər əsas olmadan aparan şəxs (icraçı) onu vicdanla aparmağa borcludur.
37. Maddə 1087.2. İşlərin tapşırıqsız aparılmasını sonradan sahibkar bəyəndikdə bu bölmənin müddəaları əvəzinə tapşırıq haqqında müddəalar tətbiq olunur.
38. Maddə 1090.1. Əgər işlərin aparılması sahibkarın mənafeyinə və ehtimal olunan istəyinə uyğun gəlirsə, icraçı xərclərin əvəzinin ödənilməsini və öhdəliklərdən azad olunmasını tələb edə bilər. İcraçı lazımi vicdanlılıqla fəaliyyət göstərmişsə, bu qayda işlərin aparılmasının gözlənilən nəticə ilə qurtarmadığı halda da tətbiq olunur.
Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi
39. Maddə 38.1. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üzrə xərclər binanın sahə mülkiyyətçilərinin hesabına ödənilir.
40. Maddə 119.1. Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.
41. Maddə 135.1. Fiziki və hüquqi şəxslər, həmçinin belə xidmətlərdən istifadə edən dövlət orqanları, bələdiyyələr və digər təşkilatlar yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqı vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
42. Maddə 135.2. Yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməsi vəzifəsi aşağıdakı andan yaranmış hesab edilir: 135.2.1. yaşayış sahəsinin sosial kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçi üçün – belə müqavilə bağlandığı andan; 135.2.2. dövlət və ya bələdiyyə mənzil fondunun yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsi üzrə kirayəçi üçün – belə müqavilə bağlandığı andan; 135.2.3. mənzil-tikinti kooperativi üzvləri üçün – mənzil-tikinti kooperativi tərəfindən yaşayış sahəsinin verildiyi andan; 135.2.4. yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi üçün – yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ əmələ gəldiyi andan.
43. Maddə 137.1. Çoxmənzilli binanın idarəetmə müqaviləsində başqa müddət nəzərdə tutulmayıbsa, yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqq hər ay üçün həmin aydan sonra gələn ayın beşinədək təqdim edilmiş ödəniş sənədləri əsasında həmin aydan sonra gələn ayın on beşinədək ödənilir.
44. Maddə 137.7. Bilavasitə mülkiyyətçilər tərəfindən idarə olunan çoxmənzilli binanın yaşayış sahələrinin mülkiyyətçiləri yaşayış sahəsinə və kommunal xidmətlərə görə haqları müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq ödəyirlər.
45. Maddə 137.8. Yaşayış evlərinin mülkiyyətçiləri həmin evlərin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini çəkir, müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq kommunal xidmətlərə görə haqq ödəyirlər.
46. Maddə 137.9. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri həmin sahələrin saxlanması və təmiri üzrə xidmət və işlərin xərclərini müvafiq fəaliyyət növlərini həyata keçirən şəxslərlə bağlanılan müqavilələrə uyğun olaraq çəkirlər.
47. Maddə 137.10. Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir.
48. Maddə 139.1. Kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarı qanunvericiliyə əsasən müəyyənləşdirilmiş tariflər əsasında müvafiq fəaliyyət növünü həyata keçirən şəxslərlə bağlanan müqavilələrdə müəyyən edilir.
49. Maddə 139.2. Yaşayış sahəsinə mülkiyyət formasının, yaşayış sahəsindən istifadə əsaslarının dəyişməsi, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin və ya mənziltikinti kooperativinin və ya digər ixtisaslaşmış istehlak kooperativinin yaradılması və ləğv edilməsi kommunal xidmətlərə görə haqqın miqdarının dəyişdirilməsinə əsas deyildir.
50. Maddə 140.1. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçisi ona məxsus olan sahənin saxlanması xərclərini çəkməyə, habelə yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq ödəmək yolu ilə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərclərdə onun həmin əmlaka ümumi mülkiyyət hüququnda payına mütənasib olaraq iştirak etməyə borcludur.
51. Maddə 141.2. Çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri binanın aşağıdakı idarə edilməsi üsullarından birini seçməyə borcludur: 141.2.1. binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə; 141.2.2. mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə; 141.2.3. idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə.
52. Maddə 141.3. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulu binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında seçilir və istənilən vaxt onun qərarı əsasında seçilə və ya dəyişdirilə bilər. İdarəetmə üsulunun seçilməsi barədə ümumi yığıncağın qərarı binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri üçün məcburidir.
53. Maddə 141.4. Çoxmənzilli binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən altı ay ərzində həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın idarəetmə üsulunun seçilməsi məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Belə yığıncaqda bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəaları bələdiyyə tərəfindən sahə mülkiyyətçilərinin nəzərinə çatdırılmalıdır.
54. Maddə 141.5. Bir il ərzində çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi və ya həmin binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi barədə qərarın həyata keçirilmədiyi təqdirdə həmin binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir, bu şərtlə ki, bu Məcəllənin 141.4-cü maddəsinin tələbləri yerinə yetirilmiş olsun. Belə açıq müsabiqə açıq müsabiqənin nəticələri əsasında bağlanmış çoxmənzilli binanın idarə edilməsi müqaviləsinin qüvvədə olma müddəti başa çatanadək, həmin binanın idarə edilməsi üsulu seçilmədiyi halda da keçirilir.
55. Maddə 141.8. Çoxmənzilli binanın istənilən sahə mülkiyyətçisi bələdiyyə tərəfindən bu Məcəllənin 141.5-ci maddəsinin müddəalarına uyğun olaraq idarəedici təşkilatın seçilməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilər.
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin “R.Məhərrəmovanın şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 13 yanvar 2020-ci il tarixli Qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 22 sentyabr 2020-ci il tarixli qərarı
56. “Mənzil qanunvericiliyi sahə mülkiyyətçilərinin mütləq şəkildə mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə üzvlüyünü tələb etmir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsinin 121.1-ci maddəsində binaların sahə mülkiyyətçilərinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətində iştirakı vəzifə kimi yox, hüquq kimi göstərilmişdir. Bununla belə çoxmənzilli binaların sahə mülkiyyətçisinin mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin üzvü olmaması onu ümumi əmlakın saxlanması və təmiri üzrə xərclərin və kommunal xidmətlərin ödənilməsi vəzifəsindən azad etmir”.
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiya Məhkəməsinin “V.Ələsgərovanm şikayəti üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 27 aprel 2015-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” 29 dekabr 2015-ci il tarixli qərarı
57. “...Yuxarıda göstərilən vəzifə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən Mənzil Məcəlləsində (126.9 və 44-47-ci maddələr) nəzərdə tutulan qaydada qərar qəbul edilməsi nəticəsində yarana bilər. Bu, xüsusilə kommunal xidmət haqqının müəyyən edilməsinə aiddir. Mənzil Məcəlləsinin 128.0.3-cü maddəsinə əsasən, müvafiq il üçün cəmiyyətin xərclər və gəlirlər smetasını və maliyyə fəaliyyəti haqqında hesabat tərtib etmək, onları təsdiq olunmaq üçün cəmiyyət iştirakçılarının ümumi yığıncağına təqdim etmək mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyətinin idarə heyətinin vəzifəsidir. Nəzərə almaq lazımdır ki, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti iştirakçılarının ümumi yığıncağı cəmiyyətin ali idarəetmə orqanıdır, cəmiyyətin idarə heyətinin səlahiyyətlərinə aid olan məsələləri həll etmək hüququna malikdir (Mənzil Məcəlləsinin 125.1 və 125.4-cü maddələri). Həmin Məcəllənin 125.2.4-cü maddəsinə müvafiq olaraq isə cəmiyyətin üzvlərinin mütləq ödənişlərinin və haqlarının miqdarını müəyyən etmək ümumi yığıncağın müstəsna səlahiyyətidir”.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi:
58. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
59. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
60. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
61. Maddə 217.3. Qətnamə iş üzrə müəyyən edilmiş həqiqi hallara və tərəflərin qarşılıqlı münasibətinə uyğun əsaslandırılmalıdır.
62. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi.
Apellyasiya baxışının həddi
63. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
64. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər.
65. Kollegiya qeyd edir ki, hazırki halda apellyasiya baxışının həddini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin qanuniliyinin və əsaslılığının iddianın təmin olunan hissəsi üzrə yoxlanılması təşkil edir. Qətnamədən iddiaçı şikayət vermədiyindən qətnamənin iddianın təmin olunmaması ilə bağlı hissəsi apellyasiya baxışının predmeti deyildir.
İşə apellyasiya qaydasında baxan məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
66. Çoxmənzilli binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi qaydası Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsində açıqca göstərilmişdir. Binanın sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağında qanunda göstərilən üsullardan biri (binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilmə, mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi tərəfindən idarə edilmə və ya idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilmə) seçilmədikdə binanın yerləşdiyi ərazinin bələdiyyəsi bu məsələsinin həlli üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin yığıncağını çağırmalıdır. Bu mümkün olmadıqda həmin bələdiyyə müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada idarəedici təşkilatın seçilməsi üzrə açıq müsabiqə keçirməlidir. Sahə mülkiyyətçiləri isə belə müsabiqə nəticəsində seçilmiş idarəedici təşkilatla qanunla müəyyən edilmiş qaydada həmin binanın idarə edilməsi barədə müqavilə bağlamağa borcludurlar (§ 51-55).
67. Göründüyü kimi qanunverici, çoxmənzilli binanın idarə edilməsini ilk növbədə sahə mülkiyyətçilərinin özlərinə həvalə etmişdir. Onlar tərəfindən bu məsələ həll edilmədikdə bələdiyyənin müvafiq vəzifələri nəzərdə tutulmuşdur.
68. Hazırkı iş üzrə, cavabdehin yaşadığı binanın sahə mülkiyyətçilərinin yuxarıda qeyd edilən idarəetmə üsullarından birini seçmələrinə və ya digər qanuni tədbirlər görmələrinə dair sübutlar birinci instansiya məhkəməsinə təqdim edilməmişdir.
69. Faktiki vəziyyət isə ondan ibarətdir ki, binanı inşa etmiş İddiaçı MTK binanın idarəçiliyini məhz özü həyata keçirir. Binada sözügedən xidmətlərin faktiki olaraq İddiaçı MTK tərəfindən verilməsi, bina sakinlərinin bu xidmətlərdən yararlanmaları işin mübahisəsiz halıdır. Bu hal ona dəlalət edir ki, sahə mülkiyyətçiləri binanın idarəçiliyini İddiaçı MTK-ya tapşırmışlar.
70. Qeyd olunmalıdır ki, səlahiyyətsiz şəxsin əşyaya və ya hüquqa dair sərəncam verməsi, əgər səlahiyyətli şəxsin icazəsi (qabaqcadan verilmiş razılığı) ilə həyata keçirilirsə, etibarlıdır (§20).
71. Odur ki, iddiaçının tələblərinin müqavilə əsası araşdırılarkən tərəflər arasında tapşırığa dair mülki hüquqi münasibətlərinin mövcudluğu da nəzərə alınmalıdır (§ 32-35).
72. Hazırkı işin halları baxımından eyni zamanda nəzərə alınmalıdır ki, iddianın müqavilə əsası müəyyən edilməsə (tərəflər arasında müqavilə münasibətləri olmasa) belə, tələblərin qanundan irəli gələn öhdəliklər (bu işin halları baxımından özgə işlərini tapşırıqsız aparma normaları) çərçivəsində əsaslı olub-olmamasına da hüquqi qiymət verilməlidir.
73. Belə ki, binanın idarəçiliyi ilə bağlı bir sıra işlərin (ümumi birgə mülkiyyətdə olan yerlərin saxlanılması, işıqlandırılması, mühafizənin təşkili və s.) uzun illərdir İddiaçı MTK tərəfindən həyata keçirildiyi, bu işlərin görülməsinin bir qayda olaraq sahə mülkiyyətçiərinin mənafeyinə uyğun olması və onların bu xidmətlərdən yararlanmaları şübhəsizdir.
74. Belə olan halda, iddiaçının tələbinə Mülki Məcəllənin 1087-ci və digər aidiyyəti maddələri çərçivəsində hüquqi qiymət verilmədən iddianın rədd edilməsi əsaslı yanaşma hesab edilə bilməz (§ 36,38).
75. O da nəzərə alınmalıdır ki, sözügedən xidmətlər tapşırıqsız aparıldıqda belə onların sonradan bəyənilməsi ilə tərəflərin münasibətinə yenə də tapşırıq haqqında müddəaların tətbiq edilməli olduğu qanunda açıqca göstərilmişdir (§ 37).
76. Belə olan halda, tərəflər arasındakı münasibətlərin mülki hüquqi müqaviləyə söykənib-söykənmədiyi, əgər müqavilə yoxdursa, iddiaçının göstərdiyi xidmətlərdən cavabdehin yararlanmasının və faktiki hərəkətlərlə onları bəyənməsinin hüquqi nəticələri, eləcə də iş üzrə əhəmiyyət kəsb edən digər hallar nəzərə alınmaqla mübahisəyə qiymət verilməlidir.
77. Bu mənada kollegiyanın qənaətinə görə, iddiaçının irəli sürdüyü faktiki hallar, onun tələbinin (mübahisələndirilən hissədə) qanuni əsasının dispozisiya şərtləri ilə uzlaşmaqdadır və birinci instansiya məhkəməsinin həmin tələb üzrə gəldiyi nəticə əsaslı olmuşdur.
78. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Cavabdeh apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı şəhəri Xətai Rayon Məhkəməsinin e-2(011)-800/2023 saylı iş üzrə 09 oktyabr 2023-cü il tarixli qətnaməsi mübahisələndirilən hissədə, yəni “kommunal xidmət haqqı borcuna görə 3198 (üç min yüz doxsan səkkiz) manatın, ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olaraq 20 (iyirmi) manatın cavabdehdən iddiaçının xeyrinə tutulması” hissəsində dəyişdirilmədən saxlanılsın. Apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumunun məbləği apellyatorun özünə aid olunsun. Qətnamədən kassasiya şikayəti verilə bilməz.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov Hakimlər Xumar Mərdanova Məmməd Məmmədov