Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-377/2025 23.01.2026 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ İddiaçı cavabdehlər ləğv prosesində olan “AGBank" ASC-yə, Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın Dövlət kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı iddia tələbinə dair iş üzrə (Açar sözlər: ipotekaya xitam verilməsi, hərracın baş tutmamış elan edilməsi, hərracın keçirilməsi qaydalarının pozulması, hərrac protokolunun məhkəmə qtnaməsi əsasında imzalanmış hesab edilməsi, preyudisiya) hakimlər Həsənov Elnur Məmmədsaat oğlundan (sədrlik edən və məruzəçi), X2 və Cəfərov Səməd Fəxrəddin oğlundan ibarət tərkibdə, Hüseynli Adilə Adil qızının katibliyi, cavabdeh - ləğv prosessində olan "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi X1 iştirakı ilə İddiaçı ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC-nə və Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın Dövlət kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “ipotekaya xitam verilməsi və dövlət reyestrində aparılmış qeydə düzəliş olunması” tələbinə dair mülki iş üzrə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin 24 iyun 2024-cü il tarixli qətnaməsindən ləğv prosessində olan "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi: İşin halları
1. Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli qətnaməsi ilə Cavabdeh2 ASC və İddiaçı arasında bağlanmış 08 may 2015-ci il tarixli 100.LN.1604.080515.00001 saylı kredit müqaviləsinə əsasən ödənilməmiş 27 566,28 ABŞ dolları məbləğində əsas, 11 275,25 ABŞ dolları faiz borcunun, 500 ABŞ dolları cərimə borcunun, yəni cəmi 39 341,53 ABŞ dolları (otuz doqquz min üç yüz qırx bir dolları əlli üç sent) (tutulduğu anda Azərbaycan Respublikasının Mərkəzi Bankı tərəfindən müəyyən edilmiş ABŞ dollarının manata nisbətən məzənnəsi nəzərə alınmaqla Azərbaycan manatı ekvivalenti ilə), habelə iddia ərizəsinin verilməsi ilə əlaqədar ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi olan 30 (otuz) manatın İddiaçı tutulub Cavabdeh2 ASC-yə ödənilməsi, tutmanın İddiaçı tərəfindən ipoteka ilə yüklü edilmiş ünvan 1, 35 nömrəli mənzilə yönəldilməsi, həmin əmlakın ilkin satış qiymətinin 150 000 (bir yüz əlli min) manat məbləğində müəyyən edilərə, açıq hərracdan ixtisaslaşdırılmış müəssisə vasitəsi ilə satılması və bankın tələbinin realizə edilmiş əmlakın dəyərindən ödənilməsi, satışdan əldə edilmiş pul vəsaiti borcun ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalıq məbləğin İddiaçı ümumi qaydada tutulması qət olunmuşdur.
2. Həmin qətnamə qanuni qüvvəyə minmiş, xx.xx.2019-cu il tarixdə müvafiq icra vərəqəsi verilərək icraya yönəldilmişdir.
3. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra və probasiya şöbəsi tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixdə "xxxx" MMC-nə sifariş məktubu göndərilərək ünvan 1, 35 nömrəli mənzilin satışının təşkil olunması və satışdan əldə edilən vəsaitin icra şöbəsinin depozit hesanına köçürülməsi xahiş edilmişdir.
4. "xxxx" MMC-nin tələbkar Cavabdeh2 ASC-nə və borclu İddiaçı ünvanladığı “açıq hərracın keçirilməsinə dair” xx.xx.2020-ci il tarixli 01 №-li bildirişdə göstərilmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 35 saylı mənzil ilkin satış qiyməti 150 000 manat müəyyən edilməklə satılmaq üçün açıq hərraca çıxarılmış, hərracın keçirilməsi 18 sentyabr 2020-ci il tarixə təyin edilmişdir.
5. "xxxx" MMC tərəfindən “Birja yenilikləri” (www.birianews.az) qəzetinin xx.xx.2020-ci il tarixli nömrəsində elan verilmiş, elanda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospektində yerləşən 86 saylı evin 35 saylı mənzili ilkin satış qiyməti 150 000 manat olmaqla 18 sentyabr 2020-ci il tarixdə açıq hərraca çıxarılacaqdır.
6. "xxxx" MMC tərəfindən “Atribut” qəzetinin 19-25 sentyabr 2020-ci il tarixli sayısında elan verilmiş, elanda göstərilmişdir ki, ünvan 1, mənzil 35-ə dair xx.xx.2020-ci il tarixə təyin olunmuş hərrac baş tutmadığından, əmlak ilkin satış qiymətindən 15% aşağı qiymətlə, yəni 127 500 manat qiymətlə hərraca çıxarılacaqdır, hərracın keçirilməsi 05 oktyabr 2020-ci il tarixə təyin edilmişdir.
7. "xxxx" MMC-nin tələbkar Cavabdeh2 ASC-nə və borclu İddiaçı ünvanladığı “açıq hərracın keçirilməsinə dair” xx.xx.2020-ci il tarixli 02 №-li bildirişdə göstərilmişdir ki, ünvan 1 ünvanında yerləşən 35 saylı mənzil satış qiyməti 127 500 manat müəyyən olunmaqla satılmaq üçün açıq hərraca çıxarılmış, hərracın keçirilməsi 05 oktyabr 2020-ci il tarixə təyin edilmişdir.
8. "xxxx" MMC tərəfindən “Birja yenilikləri” (www.birjanews.az) qəzetinin xx.xx.2020-ci il tarixli nömrəsində elan verilmiş, elanda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospektində yerləşən 86 saylı evin 35 saylı mənzilinə dair keçirilmiş hərrac baş tutmamışdır.
9. "xxxx" MMC-nin ləğv prosesində olan "xxxx" ASC-nə ünvanladığı “İpoteka predmetinin əldə olunmasına dair” xx.xx.2020-ci il tarixli 01/1789 nömrəli təklif məktubunda göstərilmişdir ki, “Nəsimi rayon İcra və Probasiya şöbəsinin 2631-3281/2020-5-22 saylı xx.xx.2020-ci il tarixli sifariş məktubuna əsasən borclu İddiaçı məxsus ipoteka yüklü Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospekti 86 saylı evin 35 saylı mənzilinin təkrar hərraclarının baş tutmaması barədə "Birja yenilikləri” qəzetinin xx.xx.2020-ci il tarixli nömrəsində elan dərc edilmişdir. “İpoteka Haqqında” Qanunun 43.7-ci maddəsinə müvafiq olaraq ipoteka predmeti təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə, yəni 95 625 (doxsan beş min altı yüz iyirmi beş) manat olmaqla ipoteka saxlayana təklif olunur. “İpoteka Haqqında” qanunun 43.7, 43.8-ci maddələrinə uyğun olaraq ipoteka saxlayan 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etdiyi halda Mülki Məcəllənin 298.2, 319.3.5 maddələrinə müvafiq isə hərracın xidmət haqqını ödədikdən sonra protokol tərtib olunur”.
10. "xxxx" ASC tərəfindən "xxxx" MMC-nə xx.xx.2020-ci il tarixdə məktub ünvanlanmış, ipoteka predmetinin əldə olunması üçün müqavilə bağlanması xahiş edilmişdir.
11. "xxxx" MMC-nin İddiaçı ünvanladığı xx.xx.2021-ci il tarixli a/589 nömrəli məktubda göstərilmişdir ki, “Nəsimi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin sifariş məktubuna əsasən Hərrac Mərkəzi "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka qoyan İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanındakı 5 mərtəbəli köhnə tikili binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşən, 68.8 kv.m ümumi, 53.0 kv.m yaşayış, 15.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət 4 otaqlı 35 nömrəli mənzilin açıq hərracdan satılması üçün ilkin və təkrar hərraclar keçirilmiş, lakin alıcı olmadığı üçün hərraclar baş tutmamış və hərracların baş tutmaması ilə bağlı qəzetdə müvafiq elanlar dərc edilmişdir. Həmçinin bildiririk ki, "İpoteka Haqqında” Qanunun müvafiq maddəsinə əsasən Hərrac Mərkəzi "Külək” MMC tərəfindən 95 625 (doxsan beş min altı yüz iyirmi beş) manata ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün ipoteka saxlayana təklif məktubu göndərilmiş və həmin təklifə cavab olaraq ipoteka saxlayan tərəfindən razılıq verilmişdir. Lakin ipoteka saxlayan tərəfindən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin 2(103)-8494/2019 saylı xx.xx.2019-ci il tarixli icra sənədi üzrə borc məbləği (66 880,60 manat) ilə ipoteka predmetinin əldə edilməsi (95 625 manat) dəyəri arasındakı fərq (95 625- 66 880,60=28 744,4 manat) ipoteka saxlayan tərəfindən ödənilmədiyi üçün tərəflər arasında ipoteka predmetinin əldə edilməsinə dair hərracın yekunları barədə protokol bağlanmamışdır”.
12. İddiaçı ləğv prosesində olan Cavabdeh2 Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə, ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı ("xxxx" MMC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) "ipotekaya xitam verilməsi” tələbi Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmamış, həmin qətnamədən İddiaçı verdiyi apellyasiya şikayəti Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin edilməmişdir.
13. Həmin iş üzrə məhkəmələr hesab etmişlər ki, “...ipoteka qoyanın tələbinə əsasən ipotekaya məhkəmə qaydasında o vaxt xitam verilə bilər ki, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etməsin...Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, ipoteka predmetinə xitam verilməsi üçün qeyd olunan maddədə nəzərdə tutulan əsasın əmələ gəlməsi mülki iş materialları ilə istisna edilir. Belə ki, ipoteka saxlayan ipoteka predmetinə dair təkrar hərracın baş tutmamış elan edildiyi xx.xx.2020ci il tarixdən sonra 30 təqvim gününü gözləmədən daha tez, yəni 29 oktyabr 2020-ci il tarixli məktubla hərracın təşkilatçısına rəsmi qaydada məktubla müraciət edərək ipoteka predmetini əldə etmək istədiyini bildirmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas təşkil etmir, iddiaçı tərəf ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini əldə etməkdən imtina etməsini özündə ehtiva edən mötəbər sübutlar təqdim edə bilməmişdir. Əksinə, ipoteka saxlayan ipoteka predmetinə dair təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən 30 təqvim günü keçməmiş hərracın təşkilatçısına rəsmi qaydada məktubla müraciət edərək ipoteka predmetini əldə etmək istədiyini bildirmişdir, icra məmurunun sifarişi əsasında keçirilən hərracın nəticələrinə dair müvafiq sənədləşdirilmənin aparılması ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatı tərəfindən həyata keçirilir. Tələbkar öz iradəsini ifadə edərək ipoteka predmetini əldə etmək istəyi barədə ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatına müraciət etmişdir. Borclunun məhkəmə qətnaməsi ilə ondan tutulan kredit borcunu ödəmədiyi halda tələbkarın həmin borcun təminatı kimi ipoteka predmetini əldə etməkdən imtina etməsi barədə iddiaçının dəlili ağlabatan deyildir. ipoteka predmetinə xitam verilməsi üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsasın əmələ gəlməsi mülki iş materialları ilə istisna edilir, iddiaçının hazırkı tələbi əsaslı deyildir və ipoteka yüklülüyünə xitam verilməsi qeyd edilən kredit borcunu təminatsız qoymuş olar. Göstərilənlərə əsasən ipoteka saxlayanın əmlakın əldə edilməsinə dair real addım atmamaqla dolayısı ilə onun alışından imtina etməsi barədə apellyasiya şikayətinin dəlili əsaslı sayıla bilməz.”
14. "xxxx" MMC-nin İddiaçı vəkilinə ünvanladığı a/4253 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli məktubda göstərilmişdir ki, “Nəsimi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin sifariş məktubuna əsasən Hərrac Mərkəzi "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka qoyan İddiaçı məxsus ünvan 2 ünvanındakı 5 mərtəbəli köhnə binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşən, 68.8 kv.m. ümumi, 53.0 kv.m. yaşayış, 15,8 kv.m. köməkçi sahədən ibarət 4 otaqlı 35 nömrəli mənzilinin "İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42-ci maddəsinə uyğun olaraq hərracları keçirilmiş, 43-cü maddəsinə müvafiq olaraq hərraclar baş tutmamış elan edilmişdir. "İpoteka haqqında” Qanununun 43.7-ci maddəsinə uyğun olaraq ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25% az olmayan qiymətlə əldə edilməsi barədə "Birja yenilikləri” qəzetinin xx.xx.2020ci il tarixli sayında elan dərc edilməklə yanaşı ipoteka saxlayana bu barədə müvafiq məktub göndərilmiş, sonuncu tərəfindən həmin məktub xx.xx.2020-ci il tarixdə qəbul edilərək əmlakın əldə edilməsinə dair razılıq məktubu təqdim edilməsinə baxmayaraq əmlakın əldə edilməsi üçün heç bir real addım atılmamışdır. Qeyd edilən protokolun tərtib ediməsi üçün təklifə münasibət məktubu kifayət etmir. Belə ki, tələbkarın məktubunda da qeyd edildiyi kimi xidmət haqqının ödənilməsi barədə müvafiq hesab-faktura təqdim edilməsinə və dəfələrlə danışıqlar aparılmasına baxmayaraq "İpoteka haqqında” AR Qanununun 42-ci və Mülki Məcəllənin 319.6,567-ci maddələrinə uyğun olaraq əmlakın tam dəyəri (ipoteka saxlayanın tələbindən artıq olan hissəsi) və hərrac təşkilatının xərcləri və məsrəfləri ödənilmədiyindən ipoteka saxlayanın təqsiri üzündən əmlakın hərracın yekunlarına dair protokol əsasında alqı-satqısı mümkün olmamışdır.Qeyd olunan əmlakın satışı üzrə Nəsimi rayon İcra və Probasiya Şöbəsinin müvafiq sifarişi şöbəyə geri qaytarılmamış, həmin əmlakın hərracın yekunlarına dair protokol əsasında alqı-satqısı yalnız qeyd olunan vəsaitlərin ödənişini təsdiq edən sənəd təqdim edildikdən sonra mümkün olacaqdır”.
15. "xxxx" MMC-nin Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə ünvanladığı xx.xx.2022-ci il tarixli a/2177 nömrəli məktubda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospektində yerləşən 86 saylı evin 35 nömrəli mənzili üzrə müvafiq qanunvericiliyə uyğun olaraq hərrac keçirilmiş, icra müddəti başa çatdığı üçün sənədlər icra olunmadan icra şöbəsinə geri qaytarılmışdır.
16. İddiaçı xx.xx.2023-cü il tarixdə Nəsimi Rayon İcra və Probasiya şöbəsinə məktub ünvanlamış, məktubda, icra sənədinin icrası məqsədi ilə ona məxsus ipoteka predmetini açıq hərracdan satılmasına davam edilməsini, əmlakın satışının "xxxx" MMC-yə deyil, digər hərrac təşkilatlarından birinə sifariş verilməsini xahiş etmişdir.
17. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon İcra şöbəsi tərəfindən xx.xx.2023-cü il tarixdə "xxxx" MMC-yə sifariş məktubu göndərilərək ünvan 1, 35 nömrəli mənzilin satışının təşkil olunması və satışdan əldə edilən vəsaitin icra şöbəsinin depozit hesanına köçürülməsi xahiş edilmişdir.
18. "xxxx" MMC-nin tələbkar “AGBank" ASC-yə və borclu İddiaçı ünvanladığı “açıq hərracın keçirilməsinə dair” xx.xx.2023-cü il tarixli 43 №-li bildirişdə göstərilmişdir ki, ünvan 2 ünvanında yerləşən 35 saylı mənzil ilkin satış qiyməti 150 000 manat müəyyən edilməklə satılması üçün açıq hərraca çıxarılmış, hərracın keçirilməsi xx.xx.2023-cü il tarixə təyin edilmişdir.
19. “525-ci qəzet”in xx.xx.2023-cü il tarixli buraxılışında yerləşdirilmiş elanda göstərilmişdir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospektində yerləşən 86 saylı evin 35 saylı mənzili ilkin satış qiyməti 150 000 manat olmaqla 16 mart 2023-cü il tarixdə açıq hərraca çıxarılacaqdır.
20. “525-ci qəzet”in xx.xx.2023-cü il tarixli buraxılışında yerləşdirilmiş elanda göstərilmişdir ki, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospekti, ev 86, mənzil 35-ə dair xx.xx.2023-cü il tarixə təyin olunmuş hərrac baş tutmadığından, əmlak ilkin satış qiymətindən 15% aşağı qiymətlə, yəni 127 500 manat qiymətlə hərraca çıxarılacaqdır, hərracın keçirilməsi xx.xx.2023-cü il tarixə təyin edilmişdir.
21. "xxxx" MMC-nin tələbkar “AGBank" ASC-nə və borclu İddiaçı ünvanladığı “açıq hərracın keçirilməsinə dair” xx.xx.2023-cü il tarixli 43-1 №-li bildirişdə göstərilmişdir ki, ünvan 1, mənzil 35 ilkin satış qiyməti 127 500 manat müəyyən edilməklə, satılmaq üçün açıq hərraca çıxarılmış, hərracın keçirilməsi xx.xx.2023-cü il tarixə təyin edilmişdir.
22. Ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC Nəsimi rayon İcra Şöbəsinə və "xxxx" MMC-yə ünvanladığı 17 mart 2023-cü il tarixli məktubda, “İcra haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 17.1.10-cu maddəsinə əsasən icra sənədi üzrə icraatın dayandırılmasına dair qərar qəbul olunmasını xahiş etmişdir.
23. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin "xxxx" MMC-yə ünvanladığı xx.xx.2023-cü il tarixli məktubda da icra sənədi üzrə icraatın dayandırılması xahiş olunmuşdur.
24. İddiaçı nümayəndəsinin (vəkilinin) Cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi olan Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna ünvanladığı xx.xx.2023-cü il tarixli 522/462 nömrəli xəbərdarlıq məktubunda, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospektində yerləşən 86 saylı evin 35 nömrəli mənzili üzərində "AGBank” ASC-nin ipoteka yüklülüyünün ləğv (xitam) edilməsi barədə Daşınmaz Əmlakın Dövlət kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə müraciət olunması xahiş edilmişdir.
25. Cavabdeh2 ASC-nin ləğvedicisi olan Əmanətlərin Sığortalanması Fondunun İddiaçı nümayəndəsinə (vəkilinə) ünvanladığı 30 dekabr 2023-cü il tarixli **********416 nömrəli cavab məktubda göstərilmişdir ki, “yalnız Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli 2(103)- 8494/2019 nömrəli qətnaməsi üzrə əsas öhdəlik İddiaçı tərəfindən tam təmin ediləcəyi təqdirdə əsas öhdəliyə bağlı olan sözügedən ipoteka predmeti ipoteka yüklülüyündən azad ediləcəkdir”.
26. Cavabdeh2 ASC-nin "xxxx" MMC-nə qarşı irəli sürdüyü “protokolun imzalanmış hesab edilməsi” tələbi Bakı Kommersiya Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmuş, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospektində yerləşən 86 saylı evin 35 nömrəli mənzilinin ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC tərəfindən hərracdan əldə edilməsi barədə protokolun "xxxx" MMC tərəfindən imzalanmış hesab olunması qət edilmişdir.
27. Həmin qətnamədən apellyasiya şikayəti verilməmiş, qətnamə qanuni qüvvəsini almışdır.
Birinci instansiya məhkəməsində icraat və qəbul olunmuş məhkəmə aktı
28. İddiaçı (iddiaçı) ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC-nə və Daşınmaz Əmlakın Dövlət kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə (cavabdehlər) qarşı (“AGBank" ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fondu və "xxxx" MMC mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələblər irəli sürməyən üçüncü şəxslər qismində göstərilməklə) iddia ərizəsi ilə Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinə (məhkəmə və ya birinci instansiya məhkəməsi) müraciət edərək, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospekti 86 saylı evin 35 saylı mənzilinə dair Cavabdeh2 ASC-nin ipotekasına (06 fevral 2014-cü il tarixli, 100.CL.060241.0002/a saylı ipoteka müqaviləsi və 08 may 2015-ci il tarixli, 100.CL.060214.0002/a saylı ipoteka müqaviləsinə əlavə üzrə) xitam verilməsi, mənzilin ipoteka yüklülüyündən azad edilməsi və bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydlərin aparılması barədə qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir.
29. İddiaçı iddia tələbini belə əsaslandırmışdır ki, Bakı Apelyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli icra sənədinə əsasən ondan 39 341,53 ABŞ dolları məbləğində pul vəsaiti ödəniş gününün məzənnəsi üzrə Azərbaycan manatı ilə və 30 manat ödənilmiş dövlət rüsumu tutularaq tələbkar “AGBank" Açıq Səhmdar Cəmiyyətinin xeyrinə ödənilməli, tutma ipoteka ilə yüklü edilmiş ünvan 1, 35 nömrəli mənzilə yönəldilməli, həmin əmlakın ilkin satış qiyməti 150 000 (bir yüz əlli min) manat müəyyən edilərək açıq hərracdan ixtisaslaşdırılmış müəssisə vasitəsi ilə satılmalı və bankın tələbi realizə edilmiş əmlakın dəyərindən ödənilməli, satışdan əldə edilmiş pul vəsaiti borcun ödənilməsinə kifayət etmədikdə qalıq məbləğ ondan ümumi qaydada tutulmalıdır. Bakı şəhəri Nəsimi rayon İcra şöbəsi göstərilən əmlakın satışını təşkil edib, satışdan əldə olunan məbləğin Nəsimi rayon icra və probasiya şöbəsinin depozit hesabına köçürülməsinə dair xx.xx.2020-ci il tarixli məktubla "xxxx" MMC-yə müraciət etmiş, "xxxx" MMC tərəfindən ipoteka ilə yüklü edilmiş ünvan 2 ünvanındakı 5 mərtəbəli köhnə tikili binanın 2-ci mərtəbəsində yerləşən, 68.8 kv.m ümumi, 53.0 kv.m yaşayış, 15.8 kv.m köməkçi sahədən ibarət 4 otaqlı 35 nömrəli mənzilin “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 42- ci maddəsinə uyğun olaraq hərracları keçirilmiş, 43-cü maddəsinə müvafiq olaraq hərraclar baş tutmamış elan edilmişdir. Buna dair “Birja yenilikləri" qəzetinin xx.xx.2020-ci il tarixli nömrəsində elan dərc olunmuş və ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə əldə etməsi üçün tələbkara məktub göndərilmişdir. Həmin elan tarixindən bu günədək ipoteka saxlayan (tələbkar) Cavabdeh2 ASC ilə hərracın təşkilatçısı "Külək” MMC arasında həmin ipoteka predmetinin əldə edilməsinə dair hərracın yekunları barədə protokol bağlanmamışdır. xx.xx.2021-ci il tarixli sorğu ilə hərracın keçirilməsi və yekunları barədə məlumat almaq üçün "xxxx" MMC-yə rəsmi müraciət edilmişdir. Müraciətə cavab olaraq "Külək” MMC tərəfindən xx.xx.2021-ci il tarixli a/589 saylı məktubla bildirilmişdir ki, “ipoteka qoyan İddiaçı məxsus ünvan 1, 35 nömrəli mənzil ilkin və təkrar olaraq açıq hərraca çıxarılmış, lakin alıcı olmadığı üçün hərraclar baş tutmamış və bununla bağlı qəzetdə müvafiq elanlar dərc edilmişdir”. Həmçinin bildirilmişdir ki, "İpoteka haqqında” Qanunun müvafiq maddəsinə əsasən Hərrac Mərkəzi "Külək” MMC tərəfindən 95 625 (doxsan beş min altı yüz iyirmi beş) manata ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün ipoteka saxlayana təklif məktubu göndərilmiş və həmin təklifə cavab olaraq ipoteka saxlayan tərəfindən razılıq verilmişdir. Lakin ipoteka saxlayan tərəfindən Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2019-cu il tarixli icra sənədi üzrə borc məbləği (66880.60 manat) ilə ipoteka predmetinin əldə edilməsi (95625 manat) dəyəri arasındakı fərq (95625-66880,60=28 744,4 manat) ipoteka saxlayan tərəfindən ödənilmədiyi üçün tərəflər arasında ipoteka predmetinin əldə edilməsinə dair hərracın yekunları barədə protokol bağlanmamışdır. Bundan sonra o, ləğv prosesində olan "AGBank” Açıq Səhmdar Cəmiyyətinə, Ləğv prosesində olan "AGBank” ASC-nin ləğvedicisi Əmanətlərin Sığortalanması Fonduna və Azərbaycan Respublikası Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı ("xxxx" MMC müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilməklə) "ipotekaya xitam verilməsi” tələbinə dair iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, mülkiyyətində olan Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospekti, 86 saylı evin, 35 saylı mənzilə dair "AGBank” ASC-nin (06 fevral 2014-cü il tarixli, 100.CL.060214.0002/a saylı ipoteka müqaviləsi və 08 may 2015-ci il tarixli, 100.CL.060214.00002/a saylı ipoteka müqaviləsinə əlavə üzrə) ipotekasına xitam verilməsi və mənzilin ipoteka ilə yüklülükdən azad edilməsi və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsi tərəfindən bu barədə daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində müvafiq qeydlərin aparılması barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Nərimanov Rayon Məhkəməsinin e-2(005)-1956/2021 saylı xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsinə əsasən iddia tələbi rədd edilmiş, həmin qətnamədən verdiyi apellyasiya şikayəti Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin xx.xx.2021-ci il tarixli qətnaməsi ilə təmin olunmamışdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin məsələ ilə bağlı hüquqi mövqeyi belə ifadə olunmuşdur: “Qeyd edilən maddələrin tələblərinə, o cümlədən Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun hüquqi mövqeyinə görə, ipoteka qoyanın tələbinə əsasən ipotekaya məhkəmə qaydasında o vaxt xitam verilə bilər ki, təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etməsin...Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, ipoteka predmetinə xitam verilməsi üçün qeyd olunan maddədə nəzərdə tutulan əsasın əmələ gəlməsi mülki iş materialları ilə istisna edilir. Belə ki, ipoteka saxlayan ipoteka predmetinə dair təkrar hərracın baş tutmamış elan edildiyi xx.xx.2020ci il tarixdən sonra 30 təqvim gününü gözləmədən daha tez, yəni 29 oktyabr 2020-ci il tarixli məktubla hərracın təşkilatçısına rəsmi qaydada məktubla müraciət edərək ipoteka predmetini əldə etmək istədiyini bildirmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas təşkil etmir, iddiaçı tərəf ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini əldə etməkdən imtina etməsini özündə ehtiva edən mötəbər sübutlar təqdim edə bilməmişdir. Əksinə, ipoteka saxlayan ipoteka predmetinə dair təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən 30 təqvim günü keçməmiş hərracın təşkilatçısına rəsmi qaydada məktubla müraciət edərək ipoteka predmetini əldə etmək istədiyini bildirmişdir, icra məmurunun sifarişi əsasında keçirilən hərracın nəticələrinə dair müvafiq sənədləşdirilmənin aparılması ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatı tərəfindən həyata keçirilir. Tələbkar öz iradəsini ifadə edərək ipoteka predmetini əldə etmək istəyi barədə ixtisaslaşdırılmış hərrac təşkilatına müraciət etmişdir. Borclunun məhkəmə qətnaməsi ilə ondan tutulan kredit borcunu ödəmədiyi halda tələbkarın həmin borcun təminatı kimi ipoteka predmetini əldə etməkdən imtina etməsi barədə iddiaçının dəlili ağlabatan deyildir. ipoteka predmetinə xitam verilməsi üçün qanunvericilikdə nəzərdə tutulan əsasın əmələ gəlməsi mülki iş materialları ilə istisna edilir, iddiaçının hazırkı tələbi əsaslı deyildir və ipoteka yüklülüyünə xitam verilməsi qeyd edilən kredit borcunu təminatsız qoymuş olar. Göstərilənlərə əsasən ipoteka saxlayanın əmlakın əldə edilməsinə dair real addım atmamaqla dolayısı ilə onun alışından imtina etməsi barədə apellyasiya şikayətinin dəlili əsaslı sayıla bilməz.” Ötən müddət ərzində ipoteka saxlayan əmlakın dəyərini (əmlakın dəyəri ilə tələb məbləği arasındakı fərqi) ödəməmiş və xx.xx.2022-ci il tarixdə "Külək” MMC tərəfindən mənzilin satışına dair Nəsimi rayon İcra şöbəsinin sifarişi geri qaytarılmışdır. Həmçinin bu qəbildən olan işlərlə bağlı məhkəmə-hüquq sisteminin məsələyə hüquqi yanaşması kökündən dəyişmiş və ipoteka saxlayan bu mövqeyi nəzərə almamışdır. Belə vəziyyət davam edən delikt kimi onun mülkiyyət hüquqlarını pozmaqdadır.
30. Məhkəmə iclasında iştirak edən iddiaçı və onun nümayəndəsi (vəkili) iddia ərizəsinin məzmununa uyğun izahat verərək iddianın təmin olunmasını xahiş etmiş, cavabdeh - ləğvetmədə olan Cavabdeh2 ASC-nin nümayəndəsi isə iddianın əsassız olduğunu bildirməklə izahatında göstərmişdir ki, tələbkar olaraq ipoteka predmetinin alınmasına görə predmetin dəyəri ilə borc məbləği arasındakı fərqin ödənilməsi üçün onlara vaxt lazımdır, odur ki, iddia təmin edilməməlidir.
31. Məhkəmə iclasında iştirak edən Nəsimi Rayon İcra Şöbəsinin icra məmuru bildirmişdir ki, tələbkar tərəfindən edilmiş müraciətə əsasən hazırda icra sənədi üzrə icraat dayandırılmışdır.
32. Birinci instansiya məhkəməsinin 24 iyun 2024-cü il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbinin təmin edilməsi qət olunmuşdur.
33. Məhkəmə gəldiyi nəticəni aşağıda göstərildiyi kimi əsaslandırmışdır:
33.1. Müəyyən olundu ki, qüvvədə olan qanunvericiliyə əsasən ipoteka predmeti ilə əlaqədar 18 sentyabr 2020-ci il və 05 oktyabr 2020-ci il tarixlərdə hərraclar keçirilmiş, ipoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməmişdir. Bundan sonra, "İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğu halda, ipoteka predmeti ilə əlaqədar əlavə olaraq 1 dəfə də (15 mart 2023-cü il tarixdə) hərrac keçirilmişdir. Bu hal mənzilin mülkiyyətçisinin hüquqlarının pozulmasına gətirib çıxarmışdır. 33.2. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair” 28 oktyabr 2014-cü il tarixli qərarında qeyd etmişdir ki, "İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43-cü maddəsində yalnız iki hərracın keçirilməsi nəzərdə tutulduğundan, hər hansı əsasla yeni hərracların keçirilməsi həmin Qanuna zidd hesab edilməlidir. Həmin Qanunun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır. İkinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmədikdə, ipoteka qoyan mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam verilməsini tələb edə bilər. 33.3. Həmin Qərarda qeyd olunmuşdur ki, ipoteka saxlayan tərəfindən ipoteka predmetini almaq imkanından vaxtında istifadə edilməməsi, ipoteka qoyan üçün mühüm olan ipotekaya xitam verilməsi imkanından istifadə etmək hüququnu yaradır. “İpoteka haqqında” Qanunun başqa şəkildə şərh edilməsi, yəni ipoteka saxlayana bu imkanın qanunla müəyyən edilmiş müddətdən sonra da yenidən verilməsi, ipoteka qoyanın qanunla qorunan hüquq və maraqlarının pozulmasına gətirib çıxarır. 33.4. Göründüyü kimi, ipoteka predmeti ilə əlaqədar iki dəfədən artıq hərracın keçirilməsi halı hərracın keçirilmə qaydalarının kobud şəkildə pozulmasına dəlalət edir. Belə olan halda məhkəmə hesab edir ki, mülkiyyətçi haqlı olaraq ipotekaya xitam verilməsini tələb etmişdir. 33.5. Məhkəmə araşdırması zamanı da tələbkarın nümayəndəsi onların tərəfindən ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün zəruri ödəmələrin aparılmadığı üçün müvafiq protokolun rəsmiləşdirilmədiyini bildirmişdir. İddia tələbinin məhkəmə icraatında olduğu müddətdə də tələbkar ipoteka predmetini əldə etməsi üçün zəruri davranış nümayiş etdirməmişdir. Üstəlik işin araşdırılmış halları ilə müəyyən edilmişdir ki, tələbkar hətta İcra qurumuna müraciət edərək icra icraatının dayandırılmasını xahiş etmişdir. Bu hal da bir daha tələbkarın ipoteka predmetinin qanunla müəyyən edilmiş müddətlərdə əldə edilməsində maraqlı olmamasına dəlalət edir. Belə olan təqdirdə isə borclunun hüquqlarının pozulmasının qeyri-müəyyən müddətə davam etməsi yolverilməzdir.
34. Gəldiyi nəticənin hüquqi əsaslandırması zamanı məhkəmə, “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 41.1-ci, 41.2-ci, 42.1-ci, 42.3-cü, 43.4-cü, 43.5-ci, 43.7-ci, 43.8-ci, Mülki Prosessual Məcəllənin 14.2, 76.1-ci, 76.2-ci, 77.1, 217.4-cü maddələrinə, Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya Kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” 04/2022 saylı xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadına istinad etmişdir.
35. Qətnamədən ləğv prosessində olan "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi apellyasiya şikayəti verərək onun ləğv edilməsi və iddia tələbinin rədd olunması barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmiş, şikayətini, məhkəmənin maddi və prosessual hüquq normalarının tələblərini pozduğu, sübutlara düzgün qiymət vermədiyi, gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyət kəsb edən halları aydınlaşdırmadığı, iddiaçının eyni iddia tələbinin rədd edilməsi barədə qanuni qüvvədə olan qətnamənin mövcudluğunu nəzərə almadığı, işin hallarına uyğun gəlməyən qərar çıxardığı arqumentləri ilə əsaslandırmışdır.
Apellyasiya şikayətinə qarşı etiraz
36. Apellyasiya şikayətinə qarşı yazılı etiraz verilməmişdir.
Apellyasiya baxışı, izahatlar
37. Ləğv prosessində olan "xxxx" ASC-nin məhkəmə iclasında iştirak edən nümayəndəsi apellyasiya şikayətini müdafiə etməklə yanaşı, təmsil etdiyi qurum tərəfindən artıq Bakı Kommersiya Məhkəməsində "xxxx" MMC-nə qarşı “protokolun imzalanmış hesab olunması” barədə iddia qaldırıldığını və bu səbəblə icraatın dayandırılmalı olduğunu bildirmiş, iddiaçı və onun nümayəndəsi (vəkili) şikayətin əsassız olduğunu bildirmiş, digər cavabdeh və üçüncü şəxslər isə nümayəndələrini məhkəməyə göndərməmişlər.
38. Məhkəmə kollegiyasının xx.xx.2024-cü il tarixli qərardadı ilə işin icraatı Cavabdeh2 ASC-nin "xxxx" MMC-nə qarşı Bakı Kommersiya Məhkəməsində qaldırdığı “protokolun imzalanmış hesab edilməsi” tələbi üzrə qanuni qüvvəyə minmiş yekun məhkəmə aktı qəbul edilənədək dayandırılmış, həmin iş üzrə çıxarılan qətnamənin (§ 26) qanuni qüvvəsini aldığı müəyyən olunduqdan sonra icraat davam etdirilmişdir.
Tətbiq edilən hüquq
Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyası
39. Maddə 13. Azərbaycan Respublikasında mülkiyyət toxunulmazdır və dövlət tərəfindən müdafiə olunur.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu (tərəflər arasında hüquq münasibətlərinin yarandığı dövrdə qüvvədə olmuş redaksiyada)
40. Maddə 48.1. İpotekaya aşağıdakı hallarda xitam verilir: 48.1.1. ipoteka saxlayan və ipoteka qoyan bu barədə razılığa gəldikdə; 48.1.2. əsas öhdəliyə xitam verildikdə; 48.1.3. tutmanın yönəldilməsi nəticəsində ipoteka predmeti satıldıqda; 48.1.4. ipoteka predmeti məhv olduqda; 48.1.5. bu Qanunla nəzərdə tutulmuş digər hallarda.
41. Maddə 33. Borclu əsas öhdəliyi icra etmədikdə və ya lazımınca icra etmədikdə, ipoteka saxlayanın tələbinin ödənilməsi üçün ipoteka predmetinə tutma yönəldilə bilər.
42. Maddə 34. Əsas öhdəliyin, yaxud onun bir hissəsinin vaxtında icra olunmaması, əsas öhdəlik üzrə faizlərin ödənilməsi müddətlərinin ardıcıl olaraq iki dəfə pozulması, ipoteka müqaviləsində nəzərdə tutulmuş və ipoteka saxlayana ipotekaya tutma yönəltmək hüququ verən şərtinin yerinə yetirilməməsi anından İpoteka saxlayanın ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi hüququ yaranır.
43. Maddə 42.1. Hərracın təşkilatçısı hərracın keçirilməsinə dair kütləvi informasiya vasitələrində elan dərc etdirir, ipoteka saxlayana və ipoteka qoyana verilməsini təsdiq etmə üsulu ilə bildiriş göndərir. Birinci elan və bildiriş hərracın keçirilməsinə ən geci 30 təqvim günü qalmış verilir. Hərracın keçirilməsinə 15 təqvim günü qalmış ikinci elan verilir. Elanda və bildirişdə hərracın vaxtı, yeri, forması, onun predmeti və keçirilmə qaydası, ilkin satış qiyməti, hərracda iştirak üçün behin məbləği, onun ödənilməsi müddəti və qaydası, hərracda iştirak hüququnu əldə etmək üçün sənədlərin siyahısı, habelə alış qiymətinin ödənilməsi müddəti və qaydası haqqında məlumat olmalıdır. Hərracın iştirakçısı hərracın predmetinin ilkin satış qiymətinin 5 faizi miqdarında beh ödəməlidir.
44. Maddə 43.4. İpoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən alınması barədə bu Qanunun 43.3-cü maddəsində nəzərdə tutulmuş müqavilə baş tutmadıqda birinci hərracın keçirildiyi gündən bir 45 təqvim günündən gec olmayaraq təkrar hərrac keçirilir.
45. Maddə 43.5. Təkrar hərrac bu Qanunun 42-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş qaydada keçirilir. Hərrac təşkilatçısı ipoteka predmetini ilkin satış qiymətilə, bu Qanunun 43.1.2-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş səbəbə görə ilkin satış qiymətindən 15 faiz aşağı qiymətlə hərraca çıxarır.
46. Maddə 43.7. Bu Qanunun 43.1.1-ci maddəsində nəzərdə tutulmuş hal istisna olmaqla, hərrac digər səbəblərə görə baş tutmamış elan edildikdə ipoteka saxlayan ipoteka predmetini təkrar hərracdakı ilkin satış qiymətindən 25 faiz az olmayan qiymətlə ala bilər.
47. Maddə 43.8. İpoteka saxlayan təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməzsə, ipotekaya xitam verilir.
“İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.4-43.8 və 48-ci maddələrinin şərh edilməsinə dair Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsinin 28 oktyabr 2014-cü il tarixli Qərarı
48. “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinin tələblərinə uyğun olaraq, ipoteka saxlayanın yalnız bir dəfə təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etmək imkanı vardır. İkinci hərrac keçirildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayan ipoteka predmetini əldə etmədikdə, ipoteka qoyan mülki məhkəmə icraatı qaydasında ipotekaya xitam verilməsini tələb edə bilər.
Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin Mülki və Kommersiya kollegiyalarının “İpoteka haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 43.8-ci maddəsinə dair qanunvericiliyin tətbiqi məsələləri üzrə” xx.xx.2022-ci il tarixli qərardadı
49. Bənd 22. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi öhdəliyin təminatı olaraq ipotekaya qoyulmuş əmlakın açıq hərrac vasitəsilə satılmasının mümkün olmadığı və ipoteka saxlayanın əmlakı əldə etmədiyi halda işə düşür. Ona görə də qeyd olunan normanın dispozisiya şərtlərinin yaranması üçün aşağıdakı zəruri əsaslar məcmu halda mövcud olmalıdır: 1) ipoteka ilə yüklü edilmiş əmlak barəsində iki hərracın keçirilməsi; 2) hər iki hərracın baş tutmamış elan olunması; 3) təkrar hərracın baş tutmamış elan olunmasından 30 təqvim günü ərzində ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini əldə etməməsi.
50. Bənd 23. Həmin əsaslardan hər hansı birinin mövcud olmaması istinad olunan normanın tətbiqini istisna edir.
51. Bənd 38. “İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsini həmin Qanunun 43.1-ci maddəsinin məzmunu baxımından təhlil etdikdə belə qənaət hasil olur ki, təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsi anı hərrac təşkilatının media subyektlərində və özünün rəsmi internet saytında bununla bağlı məlumatı dərc etdirdiyi gün hesab olunur və ipoteka predmetinin ipoteka saxlayan tərəfindən əldə edilməsi üçün nəzərdə tutulmuş 30 günlük müddət növbəti gündən (Mülki Məcəllə, Maddə 368) hesablanmağa başlayır.
52. Bənd 39. O da nəzərə alınmalıdır ki, ipoteka predmetini əldə etmə müddəti hüququn mahiyyətinə uyğun olaraq kəsici müddətdir. Çünki, ipoteka saxlayan təkrar hərracın baş tutmadığı elan edildikdən sonra 30 gün ərzində bu imkandan istifadə etməzsə həm predmeti əldə etmək, həm də ipoteka hüququnu itirir. Odur ki, ipoteka saxlayan müvafiq elanın dərc olunduğu vaxtdan keçən 30 gün ərzində ipoteka predmetini əldə etməlidir.
53. Bənd 43. Beləliklə, "İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsinə əsasən, ipoteka saxlayanın təkrar hərrac baş tutmamış elan edildikdən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetini əldə etməməsi ipotekaya xitam verilməsi üçün qanuni əsas yaradır. Bununla bağlı tərəflər arasında mübahisə olduqda ipotekaya xitam verilməsi haqqında məhkəmədə iddia qaldırıla bilər.
54. Bənd 63. Konstitusiya Məhkəməsinin 2014-cü il 28 oktyabr tarixli Qərarında da qeyd olunduğu kimi, "İpoteka haqqında” Qanunun 43.8-ci maddəsi hüquq münasibətlərinin müəyyənliyini və sabitliyini yaratmaq, habelə ipoteka saxlayanı öz hüquqlarından vaxtında istifadə etməsi üçün intizamlandırmaq məqsədini daşıyır.
55. Bənd 57. Bu baxımdan qeyd olunmalıdır ki, təkrar hərracın baş tutmamış elan edilməsindən sonra 30 təqvim günü ərzində ipoteka predmetinin əldə edilməməsi ipotekaya xitam verilməsinin qanuni əsası kimi çıxış etdiyindən, hərrac təşkilatının protokolu imzalamaqdan əsassız imtina etməsi və yaxud yayınması zamanı da ipoteka saxlayana onun pozulmuş hüququnun real bərpası imkanı tanınmalıdır. Məhkəmə tərkibi hesab edir ki, belə hallarda ipoteka saxlayan ipoteka predmetinin hərracdan əldə edilməsinə dair “Protokolun qanunla müəyyən edilmiş 30 günlük müddət ərzində imzalanmış hesab edilməsi və (və ya) zərərin əvəzinin ödənilməsi haqqında” iddia qaldıra bilər.
56. Bənd 58. Nəzərə alınmalıdır ki, müqavilənin hərracda bağlanması mülki qanunvericiliyin müqavilənin bağlanmasına dair ümumi qaydalarından fərqlənən xüsusi bir prosedurdur (Mülki Məcəllə, maddə 414). Digər tərəfdən, ipoteka predmetinə tutmanın yönəldilməsi əmlakın hərracdan könüllü deyil, qanunvericiliklə müəyyən edilmiş qaydada məcburi satışını ehtiva edir. Könüllü keçirilən hərraclardan fərqli olaraq, belə hərraclar zamanı hərrac təşkilatçısı əmlakın mülkiyyətçisi, və ya əmlak hüququnun sahibi ilə müqavilə əsasında deyil, məcburi icra tədbirləri çərçivəsində icra məmurunun sifarişi əsasında hərəkət edir. Hərrac təşkilatçısı hərracın qanunla müəyyən edilmiş qaydalara uyğun keçirilməsini təmin etməklə, qaydalara uyğun keçirilmiş hərracın nəticələrinə dair protokolu imzalamaq vəzifəsini daşıyır. Bu baxımdan, qanunla müəyyən edilmiş qaydada protokolu imzalamaq vəzifəsinin hərrac təşkilatının üzərinə qoyulması müqavilə bağlamağa məcburetmə deyil, qanunla hərrac təşkilatının üzərinə qoyulmuş vəzifənin icra etməyə məcburetmə kimi qiymətləndirilməlidir. Bu isə, Mülki Məcəllənin müqavilə bağlamağa məcburetməni qadağan edən 390.3-cü maddəsi ilə hər hansı ziddiyyət təşkil etmir.
57. Bənd 59. Protokolun qanunla müəyyən edilmiş 30 günlük müddət ərzində imzalanmış hesab edilməsi tələbinə dair iddialara baxılarkən məhkəmələr ipoteka saxlayanın ipoteka predmetinin əldə edilməsi üçün qanunla nəzərdə tutulmuş müddət ərzində bütün zəruri tədbirləri gördüyünü və protokolu qanunla müəyyən edilmiş şərtlərlə imzalamağa razılığını ifadə etdiyini, lakin yekun protokolun ondan asılı olmayan səbəblərdən imzalanmadığını müəyyən edərlərsə hərrac təşkilatçısının hərəkətini (hərəkətsizliyini) qanunsuz hesab etməklə, iddianı təmin edə bilərlər.
58. Bənd 60. Bu zaman qəbul edilmiş məhkəmə aktı qanuni qüvvəsini aldıqdan sonra hərracın yekunlarına dair protokolu əvəz etməklə, “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Qanunun 8.0.4-cü maddəsinə əsasən ipoteka predmetinin ipoteka saxlayanın adına daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınması əsasını təşkil etdiyi üçün məhkəmə qətnaməsində əmlakın ipoteka saxlayan tərəfindən hansı şərtlərlə əldə edildiyi dəqiq göstərilməlidir. Həmçinin qeyd olunmalıdır ki, bu cür məhkəmə qətnamələri ilə ipoteka saxlayanın ipoteka predmetini qanunla müəyyən edilmiş 30 günlük müddət ərzində əldə etməsi müəyyən olunduğundan, bu hal həmin müddətin kəsici müddət olması ilə bağlı yuxarıda ifadə edilmiş hüquqi mövqe ilə hər hansı ziddiyyət təşkil etmir.
Azərbaycan Respublikasının Mülki Prosessual Məcəlləsi
59. Maddə 5.1. Hər hansı fiziki və yaxud hüquqi şəxs öz hüququnun və ya qanunla qorunan mənafeyinin müdafiəsi və yaxud təsdiqi üçün məhkəməyə müraciət etdiyi hallarda məhkəmədə iş başlanılır.
60. Maddə 14.2. Məhkəmə yalnız tərəflərin təqdim etdikləri sübutları araşdırmalı və onlardan istifadə etməlidir.
61. Maddə 76.1. Tərəflərin tələb və etirazlarını əsaslandıran halların və işi düzgün həll etmək üçün əhəmiyyəti olan başqa halların mövcud olduğunu və ya olmadığını məhkəmə müəyyən edərkən bu Məcəllədə və başqa qanunlarda müəyyən olunmuş qaydada əldə etdiyi məlumatlar sübutlar hesab olunur.
62. Maddə 76.2. Bu məlumatlar yazılı və maddi sübutlara, ekspertlərin rəyləri ilə, yerində müayinə keçirməklə, səs və video yazıları ilə, şahidlərin ifadələri ilə, işdə iştirak edən şəxslərin izahatları ilə müəyyən edilir.
63. Maddə 77.1. Hər bir tərəf öz tələblərinin və etirazlarının əsası kimi istinad etdiyi halları sübut etməlidir.
64. Maddə 82.3. Bir mülki iş üzrə qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qətnaməsi ilə müəyyən edilmiş faktlar həmin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən başqa məhkəmə prosesində mübahisələndirilmir və yenidən sübut edilmir.
65. Maddə 88. Məhkəmə sübutlara obyektiv, qərəzsiz, hərtərəfli və tam baxdıqdan sonra həmin sübutlara tətbiq edilməli hüquq normalarına müvafiq olaraq qiymət verir. Heç bir sübutun məhkəmə üçün qabaqcadan müəyyən edilmiş qüvvəsi yoxdur.
66. Maddə 217.4. Məhkəmə öz qətnaməsini yalnız məhkəmə iclasında tədqiq olunmuş sübutlarla əsaslandırır.
67. Maddə 233.3. Qətnamə qanuni qüvvəyə mindikdən sonra tərəflər və işdə iştirak edən digər şəxslər, habelə onların hüquq varisləri məhkəmədə eyni iddia tələblərini, eyni əsas üzrə yenidən irəli sürə bilməzlər, habelə məhkəmə tərəfindən müəyyən edilmiş faktlara və hüquq münasibətlərinə qarşı başqa prosesdə mübahisə edə bilməzlər.
68. Maddə 261.0.2. Eyni tərəflər arasında, eyni predmet barəsində və eyni əsaslar üzrə məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi və ya iddiaçının iddiadan imtina etməsi və ya tərəflərin barışıq sazişinin təsdiq olunması ilə əlaqədar iş üzrə icraata xitam edilməsi haqqında məhkəmənin qərardadı olarsa, hakim iş üzrə icraata xitam verir.
69. Maddə 385. Məhkəmə qətnaməsinin apellyasiya qaydasında ləğv edilməsi üçün əsaslar aşağıdakılardır: 385.1.1. maddi hüquq normalarının və ya prosessual hüquq normalarının pozulması və ya düzgün tətbiq edilməməsi; 385.1.2. məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan bütün faktiki halların aydınlaşdırılmaması; 385.1.3. birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən müəyyən edilmiş, iş üçün əhəmiyyəti olan halların sübut edilməməsi; 385.1.4. birinci instansiya məhkəməsinin qətnamədə göstərilmiş nəticələrinin işin hallarına uyğun gəlməməsi; 385.2. Birinci instansiya məhkəməsinin faktlar nöqteyi-nəzərindən qanuni və əsaslı olan və mahiyyəti üzrə düzgün olan qətnaməsi yalnız formal mülahizələrə görə ləğv edilə bilməz.
Apellyasiya baxışının həddi
70. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən maddi və prosessual hüquq normalarının tətbiqinin düzgünlüyünü apellyasiya şikayətinin dəlillərindən asılı olmayaraq yoxlayır (Mülki Prosessual Məcəllənin 372.6-cı və 372.7-ci maddələri).
71. Azərbaycan Respublikası Konstitusiya Məhkəməsi Plenumunun “Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372-ci maddəsinin apellyasiya baxışının hədləri barədə müddəalarının həmin Məcəllənin 372.1 və 372.7-ci maddələrinin tələbləri baxımından şərh edilməsinə dair” 20 may 2011-ci il tarixli qərarında göstərilmişdir ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1-ci maddəsinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi həmin Məcəllənin 372.6-cı maddəsində nəzərdə tutulduğu hallarda birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslılığını mübahisələndirilən hissəsində apellyasiya şikayətinin dəlilləri həcmində yoxlayır. Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372.1 və 372.7-ci maddələrinə uyğun olaraq apellyasiya instansiyası məhkəməsi maddi hüquq normalarına riayət edilməsini birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin mübahisələndirilən hissəsində yoxlayır. Bu hədlərdə apellyasiya instansiyası məhkəməsi şikayətin hüquqi mövqeyinə aid dəlillərdən asılı deyil və qətnaməni maddi hüquq normasının pozulması ilə əlaqədar apellyasiya şikayətində göstərilməyən əsaslarla da ləğv edə və dəyişdirə bilər. Məhkəmə kollegiyasının mövqeyi
72. Kollegiya prosessual qənaət prinsipini əsas götürməklə hesab edir ki, Bakı şəhəri, Nəsimi rayonu, Azadlıq prospektində yerləşən 86 saylı evin 35 nömrəli mənzilinin ipoteka saxlayan Cavabdeh2 ASC tərəfindən hərracdan əldə edilməsi barədə protokolun "xxxx" MMC tərəfindən imzalanmış hesab olunması barədə qanuni qüvvəsini almış qətnamə mövcud olduğundan, apellyasiya şikayətinin digər dəlillərinə qiymət verilməsinə zərurət yoxdur və birinci instansiya məhkəməsinin mübahisələndirilən qətnaməsi ləğv olunaraq iddianın rədd edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmalıdır.
73. Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasında təsbit olunmuş məhkəmə müdafiəsi hüququnun təmin edilməsində təməl konstitusion prinsip olan hüquqi müəyyənlik və onun tərkib hissəsi olan “res judicata” prinsiplərinin birgə tətbiqi onu tələb edir ki, məhkəmə tərəfindən hər hansı məsələ üzrə yekun qərar qəbul olunduğu halda bu qərar şübhə altına alınmasın (“A.Əliyevin və "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin şikayətləri üzrə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinin İnzibati-İqtisadi Kollegiyasının 23 may 2018-ci il tarixli qərarının Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 11 iyun 2019-cu il tarixli Qərarı).
74. Konstitusiya Məhkəməsinin ifadə elədiyi hüquqi mövqeyə əsasən, məhkəmə qətnaməsinin qanuni qüvvəyə minməsi onun bütün keyfiyyətlərini özündə əks etdirməsini ehtiva edir. Bu isə digər məsələlərlə yanaşı qərarın preyudisial qüvvə alması ilə nəticələnir (“R.Süleymanov və F.Adıgözəlovun şikayəti üzrə AR Ali Məhkəməsinin Mülki Kollegiyasının 26 iyul 2017-ci il tarixli qərarının AR-ının Konstitusiyasına və qanunlarına uyğunluğunun yoxlanılmasına dair” Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumu 12 iyul 2018-ci il tarixli Qərarı). Preyudisiya institutunun əsas funksiyası eyni faktiki hallar arasındakı qarşılıqlı əlaqəni və məhkəmə qərarları arasındakı sabitliyi təmin etməkdir. Eyni zamanda preyudisiallığı tənzim edən normalar sübut etmə prosesini sadələşdirməyə, işlərə baxılma müddətinin qısaldılmasına, məhkəmələrin, eləcə də məhkəmə prosesi iştirakçılarının vəsaitinə qənaət edilməsinə yönəlmişdir (“Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 82.3-cü maddəsinin şərh edilməsinə dair” Konstitusiya Məhkəməsinin Plenumunun 23 fevral 2016-cı il tarixli Qərarı). Beləliklə, məhkəmə qərarının preyudisiallığı qanuni qüvvəyə minmiş məhkəmə qərarının əsaslandırıcı hissəsində müəyyənləşdirilmiş faktların və hüquq münasibətlərinin işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən yenidən mübahisələndirilməsinin, məhkəmə üçün isə onların başqa prosesdə araşdırılmasının və təkzib edilməsinin mümkünsüzlüyü deməkdir.
75. Göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq məhkəmə kollegiyası
QƏT ETDİ:
Apellyasiya şikayəti təmin edilsin. Bakı şəhəri Nəsimi Rayon Məhkəməsinin e-2(006)-2426/2024 saylı iş üzrə 24 iyun 2024-cü il tarixli qətnaməsi ləğv olunsun və iş üzrə yeni qətnamə çıxarılsın. İddiaçı ləğv prosesində olan Cavabdeh2 ASC-nə və Azərbaycan Respublikası Daşınmaz Əmlakın Dövlət kadastrı və Reyestri Publik Hüquqi Şəxsinin 1 saylı Bakı Ərazi İdarəsinə qarşı “ipotekaya xitam verilməsi və dövlət reyestrində aparılmış qeydə düzəliş olunması” tələbi təmin edilməsin. İddia ərizəsinin və apellyasiya şikayətinin verilməsi üçün ödənilmiş dövlət rüsumlarının məbləğləri tərəflərin özlərinə aid olunsun. Qətnamədən işdə iştirak edən şəxslərə rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikasının Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.
Sədrlik edən hakim Elnur Həsənov Hakimlər Tural Qocayev Səməd Cəfərov