Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-3950/2025

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-3950/2025 01.08.2025 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin Mülki Kollegiyası, hakimlər Namiq Cəfərov (sədrlik edən), İkram Şirinov və Elşən Kazımovdan ibarət tərkibdə, Nərgiz Qasımovanın katibliyi, üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi Sumarə Məmmədovanın iştirakı ilə, İddiaçı cavabdehlər Cavabdeh MMC və "xxxx" MMC-yə qarşı “qiymətləndirmə rəyinin və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi barədə” iddiasına dair mülki iş üzrə Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(005)-233/2025 nömrəli qətnaməsindən üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin apellyasiya şikayətinə açıq məhkəmə iclasında baxaraq, aşağıdakı qətnaməni qəbul etdi. İşin halları 1.Mübahisə Nizami rayonu, 2520/2522-ci məhəllə, Nəsimi küçəsi, ev № 32E-də yerləşən 125 №-li mənzillə bağlıdır. Mənzil başqa şəxs - Rüfət Cahagirliyə məxsus olub, hazırkı iş üzrə iddiaçı olan İddiaçı kredit borcunun təminatı üçün "xxxx" ASC-nin xeyrinə ipoteka ilə yüklü edilib. 2.Başqa mülki iş üzrə Xəzər Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 2(003)- 275/2017 nömrəli qətnaməsi (iş v. 132) ilə qət olunub ki, kredit alan İddiaçı kredit verən "xxxx" ASC-nin xeyrinə kredit müqaviləsi üzrə borc tutulsun və tutma ipoteka predmeti olan 2 daşınmaz əşyaya yönəldilsin: 1) İddiaçı məxsus olan, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, D.Bünyadzadə küçəsi, dalan 11-də yerləşən 14 №-li ev; 2) Rüfət Cahagirliyə məxsus olan, Nizami rayonu, 2520/2522-ci məhəllə, Nəsimi küçəsi, ev № 32E-də yerləşən 125 №-li mənzil. 3.Həmin qətnamənin təsviri-əsaslandırıcı hissəsindən (iş v. 135) görünür ki, iş üzrə icraat zamanı Cavabdeh MMC-dən ipoteka predmeti olan daşınmaz əşyaların qiyməti barədə xx.xx.2017-ci il tarixli ƏEM/D 145-847/16 nömrəli qiymətləndirmə hesabatı əldə olunub. Bu hesabata görə, İddiaçı məxsus 1-ci daşınmaz əşyanın xx.xx.2017-ci il tarixə real bazar dəyəri 71.000 manat, Rüfət Cahangirliyə məxsus 2-ci daşınmaz əşyanın xx.xx.2016-cı il tarixə orta bazar dəyəri 110.000 manat təşkil edir. Qiymətləndirmə hesabatının surəti hazırkı işin materiallarına əldə edilib (iş v. 15). Hesabatın məzmunundan görünür ki, o, məhkəmənin qərardadına əsasən verilib. 4.Xəzər Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2017-ci il tarixli 2(003)-275/2017 nömrəli qətnaməsinin icrası zamanı "xxxx" MMC tərəfindən hərrac keçirilib. Həmin MMC-nin tərtib etdiyi “Hərracın yekunları barədə” xx.xx.2021-ci il tarixli 14/02 nömrəli protokoldan (iş v. 127) görünür ki, Rüfət Cahangirliyə məxsus 2-ci daşınmaz əşya 110.000 manat ilkin satış qiyməti ilə hərraca çıxarılıb, alıcı olmadığına görə 93.500 manat qiymətlə təkrar hərraca çıxarılıb, alıcı olmadığına görə tələbkar "xxxx" ASC daşınmaz əşyanı 25 faiz aşağı olan qiymətə - 70.125 manata əldə edib. 5.Rüfət Cahangirliyə məxsus olmuş 2-ci daşınmaz əşya üzərində tələbkar "xxxx" ASC-nin mülkiyyət hüququ xx.xx.2025-ci ildə reyestrdə qeydə alınıb və bu barədə reyestr çıxarışı verilib (iş v. 182) Birinci instansiya məhkəməsində icraat 6.İddia ərizəsi xx.xx.2024-cü ildə verilib. İddia ərizəsində tələb olunub ki, Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli ƏEM/D 145-847/16 nömrəli hesabatı etibarsız hesab olsunsun. Daha sonra iddianın dəyişdirilməsi barədə ərizə verilərək tələb olunub ki, qiymətləndirmə hesabatı ilə yanaşı "xxxx" MMC-nin “Hərracın yekunları barədə” xx.xx.2021-ci il tarixli 14/02 nömrəli protokolu etibarsız hesab olunsun. 7.Tələb onunla əsaslandırılıb ki, Rüfət Cahagirliyə məxsus olan, Nizami rayonu, 2520/2522-ci məhəllə, Nəsimi küçəsi, ev № 32E-də yerləşən 125 №-li mənzilin qiyməti real dəyərindən aşağı müəyyən edilib. 8.Nərimanov Rayon Məhkəməsinin qətnaməsi ilə qət olunub ki, iddia təmin olunsun, Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli ƏEM/D 145-847/16 nömrəli hesabatı etibarsız hesab olsunsun, "xxxx" MMC-nin “Hərracın yekunları barədə” xx.xx.2021-ci il tarixli 14/02 nömrəli protokolu etibarsız hesab olunsun, Nizami rayonu, 2520/2522-ci məhəllə, Nəsimi küçəsi, ev № 32E-də yerləşən 125 №-li mənzil üzərində Rüfət Cahangirlinin mülkiyyət hüququ bərpa olunsun. 9.Qətnamə onunla əsaslandırılıb ki, Cavabdeh MMC-dən xx.xx.2017-ci il tarixli ƏEM/D 145-847/16 nömrəli qiymətləndirmə hesabatında Nizami rayonu, 2520/2522-ci məhəllə, Nəsimi küçəsi, ev № 32E-də yerləşən 125 №-li mənzilin xx.xx.2016-cı il tarixə bazar dəyəri kimi müəyyən olunmuş 110.000 manat reallığı əks etmir, çünki "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatına (iş v. 142) görə, mənzilin 2017-ci il üçün bazar dəyəri 165.000 manat, likvid dəyəri 149.000 manat təşkil edir. Ona görə Cavabdeh MMC-nin qiymətləndirmə hesabatı və bu hesabatıın əsasında keçirilmiş hərrac etibarsız hesab olunmalıdır. Apellyasiya instansiyası məhkəməsində icraat 10.Üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin apellyasiya şikayətində tələb olunub ki, qətnamə ləğv edilsin və iddia təmin olunmasın. 11.Məhkəmə iclasında iştirak edən üçüncü şəxs "xxxx" ASC-nin nümayəndəsi Sumarə Məmmədova apellyasiya şikayətinin əsaslı olduğunu bildirdi. 12.İşdə iştirak edən digər şəxslər məhkəmə iclasına gəlməmişlər. Apellyasiya instansiyası məhkəməsinin mövqeyi 13.Birinci instansiya məhkəməsinin "xxxx" MMC-nin xx.xx.2025-cü il tarixli qiymətləndirmə hesabatına (iş v. 142) sübut kimi istinad etməsi aşağıda göstərilənlərə görə, qanunsuz olub. 14.Birinci, ”S-Əmlak Qiymətləndirmə Ekspert Mərkəzi” MMC-nin hesabatı sübut kimi məhkəməyə təqdim edilərkən Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 78.1-ci maddəsinin tələbi pozulub, yəni hesabat mülki işin məhkəmədə baxılmağa hazırlanması yekunlaşdıqdan sonra məhkəməyə təqdim edilib. İkinci, bu hesabat Rüfət Cahangirlinin sifarişi əsasında verilib. Rüfət Cahangirli mənzilin keçmiş mülkiyyətçisi olsa da, işdə iştirak etməyə cəlb edilməyib. MPM-in 78-ci maddəsindən görünür ki, sübtlar məhkəməyə işdə iştirak edən şəxslər tərəfindən təqdim oluna bilər. Üçüncü, hesabatda göstərilən qiymət 2025-ci ilə aiddir. Belə ki, hesabatın məzmunundan görünür ki, müqayisə metodu ilə tədqiqat aprılarkən 2025-ci ilə aid olan qiymətlərdən istifadə olunub, bu zaman onların tarixi silinib, 2025-ci ilə aid olan qiymət 2017-ci il aid olan qiymət kimi göstərilib. Bu hal Rüfət Cahangirlinin özünün sifarişi əsasında başqa qiymtləndiricinin - "xxxx" MMC-nin verdiyi xx.xx.2023-cü il tarixli PR-873/2023 nömrəli hesabatla (iş v. 34) da təsdiq olunur. Belə ki, həmin hesabatda mənzilin xx.xx.2023-cü il tarixə bazar dəyəri 160.000 manat, likvid dəyəri 144.000 manat müəyyən edilib. İş üzrə icraat zamanı məhkəmənin qəraradadı əsasında Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin verdiyi xx.xx.2024-cü il tarixli 9/81xx-xx/7853 nömrəli ekspert rəyində (iş v. 84) qeyd olunub ki, 2017-ci il tarixdə yerli internet saytlarında analoji məlumat olmadığı üçün müqayisə metodu ilə tədqiqat aparılması mümkün olmamışdır. 15.Bundan başqa, Cavabdeh MMC-nin xx.xx.2017-ci il tarixli ƏEM/D 145-847/16 nömrəli qiymətləndirmə hesabatı ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə 2(003)- 275/2017 nömrəli mülki iş üzrə sübutlardan biri olub. Belə ki, iş üzrə icraat zamanı məhkəmə ipoteka predmetinin qiymətinin müəyyən edilməsi üçün xx.xx.2016-cı il tarixli qərardad qəbul edib və qərardadın icrasının nəticəsi olaraq həmin hesabat verilib. Bundan sonra məhkəmə mülki iş üzrə xx.xx.2017-ci il tarixli qətnamə qəbul edib və qətnamənin təsviri-əsaslandırıcı hissəsində həmin hesabata sübut kimi istinad edib. Mülki iş üzrə sübut (qiymətləndirmə hesabatı) ayrıca icraatda mübahisələndirilmir, qiymətdən narazı qalan şəxs ipoteka predmetinə tutma yönəldilməsi barədə qətnamədən yuxarı instansiya məhkəməsinə şikayət verməklə bunu mübahisələndirə bilər. Göründüyü kimi, 2016-cı ildə mövcud olmuş qiymətlər əsasında məhkəmənin əldə etdiyi sübut (qiymətləndirmə hesabatı) qətnamənin qəbul edilməsindən 7 il keçdikdən sonra hazırkı qiymətlərə istinad edilməklə ayrıca icraatda mübahisələndirilib. 16.Bundan başqa, "xxxx" MMC qətnamədə cavabdeh kimi göstərilsə də, iddia ərizəsində və ya iddianın dəyişdirilməsi barədə ərizədə həmin MMC cavabdeh kimi göstərilməyib, xx.xx.2025-ci il tarixli məhkəmə baxışı iclasında məhkəmənin protokol qaydasında qəbul etdiyi qərardadla (iş v. 128) MMC-nin üçüncü şəxs kimi işə cəlb edilməsi qərara alınıb. 17.Bundan başqa, mənzili hərracdan əldə edən və mənzilin mülkiyyətçisi olan "xxxx" ASC xx.xx.2025-ci il tarixli məhkəmə baxışı iclasında məhkəmənin protokol qaydasında qəbul etdiyi qərardadla (iş v. 128) üçüncü şəxs kimi işə cəlb edilib, iddia ərizəsinin və ərizəyə əlavə edilmiş sənədlərin surəti banka verilməyib, növbəti məhkəmə iclasında – xx.xx.2025-ci ildə bankın iştirakı olmadan bankın mənzil üzərində mülkiyyət hüququndan məhrum edilməsi barədə qətnamə qəbul edilib. 18.Bundan başqa, mənzilin keçmiş mülkiyətçisi olan Rüfət Cahangirli işdə iştirak etməyə cəlb edilməyib, ona məxsus olmuş mənzilə dair qiymətləndirmə hesabatı və hərrac başqa şəxsin – İddiaçı iddiası əsasında etibarsız hesab edilib. 19.Bundan başqa, qətnamə ilə etibarsız sayılan qiymətlənirmə hesabatı 2 daşınmaz əşyaya - İddiaçı məxsus olan, Xəzər rayonu, Binə qəsəbəsi, D.Bünyadzadə küçəsi, dalan 11də yerləşən 14 №-li evə və Rüfət Cahagirliyə məxsus olan, Nizami rayonu, 2520/2522-ci məhəllə, Nəsimi küçəsi, ev № 32E-də yerləşən 125 №-li mənzilə aid olsa da, bir daşınmaz əşyanın qiymətinə görə iki daşınmaz əşyaya aid olan hesabatın bütünlüklə etibarsız hesab edilməsi qət olunub. 20.Beləliklə, məhkəmə “Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanununun 10.4-cü maddəsinin və Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 416-cı maddəsinin göstərişlərinə əsaslanaraq hesab edir ki, qətnamə ləğv edilməli və iddia rədd olunmalıdır. 21.Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin 372, 384-392-ci maddələrinin göstərişlərini rəhbər tutaraq, məhkəmə qət etdi: Apellyasiya şikayəti təmin olunsun. Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2025-ci il tarixli 2(005)-233/2025 nömrəli qətnaməsi ləğv olunsun. İddiaçı “qiymətləndirmə rəyinin və hərracın yekunları barədə protokolun etibarsız hesab edilməsi barədə” iddiası rədd olunsun. Apellyasiya şikayətinin verilməsinə görə ödənilmiş dövlət rüsumunun əvəzi kimi 50 (əlli) manat İddiaçı "xxxx" ASC-nin xeyrinə tutulsun. Ekspertiza xərci olan 100 (yüz) manat İddiaçı Azərbaycan Respublikası Ədliyyə Nazirliyi Məhkəmə Ekspertizası Mərkəzinin nəfinə tutulsun. Qətnamədən rəsmi qaydada verildikdən sonra 2 ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.