Bakı Apellyasiya Məhkəməsi Qətnamə — İş №2(103)-4008/2022

Azərbaycan Respublikası adından QƏTNAMƏ Bakı şəhəri İş № 2(103)-4008/2022 14.06.2022 BAKI APELLYASİYA MƏHKƏMƏSİ Hakimlər Mehdiyev Emin Əlixan oğlu (sədrlik edən və məruzəçi), Cəfərov Namiq Şamil oğlundan və Sarıyev Xəyal Əjdər oğlundan ibarət tərkibdə, Qaraşarlı Layla Çingiz qızının katibliyi, İddiaçı, Müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" KB ASC-nin nümayəndəsi Seymur Məmmədovun iştirakı ilə, İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı (mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs kimi "xxxx" KB ASC cəlb edilməklə) «əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın etibarsız hesab edilməsi» tələbinə dair e-2(005)- 359/2022 saylı mülki iş üzrə Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 30 mart 2022-ci il tarixli qətnaməsindən İddiaçı tərəfindən verilmiş apellyasiya şikayətinə əsasən işə Bakı Apellyasiya Məhkəməsinin binasında, açıq məhkəmə iclasında baxaraq, MÜƏYYƏN ETDİ: İddiaçı cavabdeh "xxxx" MMC-yə qarşı iddia ərizəsi ilə məhkəməyə müraciət edərək, cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən ünvan 1 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinə dair tərtib olunmuş xx.xx.2021-ci il tarixli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatın etibarsız hesab edilməsi barədə qətnamə qəbul edilməsini xahiş etmişdir. Həmin mülki iş üzrə "xxxx" KB ASC mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs qismində cəlb edilmişdir. İddiaçı iddia tələbi onunla əsaslandırmışdır ki, hazırda yaşadığı ünvan 1 ünvanda yerləşən 2 mərtəbəli fərdi yaşayış evi xüsusi mülkiyyət hüququ əsasında ona məxsusdur. 2019-cu ildə evini girov qoyaraq "xxxx" KB ASC-dən kredit götürmüşdür. Krediti götürdükdən sonra ödəniş cədvəlinə uyğun olaraq vaxtı-vaxtında ödəmələri etmişdir. Lakin «COVİD-19» pandemiyası ilə əlaqədar olan xüsusi karantin rejimi elan olunduqdan sonra fəaliyyət göstərə bilməmiş və bu səbəbdən banka olan ödəmələrində çətinlik yaranmağa başlasa da, imkanı daxilində ödənişlər etmişdir. Buna baxmayaraq, bank pandemiya vəziyyətindən istifadə edərək ipotekaya qoyulmuş evini ələ keçirmək niyyətinə düşmüşdür. Gəncə şəhəri 5 saylı notariat ofisi tərəfindən xx.xx.2020-ci il tarixli, 8İ-6293 reyestr nömrəli icra qeydi aparılaraq tutmanın ipoteka predmeti olan ünvan 1 ünvanda yerləşən fərdi yaşayış evinə yönəldilməsi təklif olunmuşdur. Daha sonra isə Gəncə şəhəri üzrə İcra İdarəsinin məktubu əsasında cavabdeh "xxxx" MMC tərəfindən həmin evin qiymətləndirilməsi həyata keçirilmişdir. Lakin cavabdeh tərəfindən Gəncə şəhəri üzrə İcra İdarəsinə təqdim olunmuş xx.xx.2021-ci il tarixli «Əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabat»ında evin qiymətinin 45000 manat olduğu göstərilmişdir. Bu tamamilə absurd bir qiymətdir. Qeyd etdiyi kimi evi 2 mərtəbəli olmaqla minimum qiyməti 150000 manatdan yuxarıdır. Bu qiymət bankın sifarişi əsasında qəsdən bu qədər az göstərilmişdir ki, sonradan bank cüzi qiymətə evi özü alsın. Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin 30 mart 2022-ci il tarixli qətnaməsi ilə iddia tələbi rədd edilmiş, ödənilmiş dövlət rüsumu iddiaçıya aid edilmişdir. İddiaçı apellyasiya şikayəti verərək qətnamənin ləğv edilməsi və iddianın təmin edilməsi barədə yeni qətnamə çıxarılmasını xahiş etmişdir. Apellyasiya şikayəti onunla əsaslandırılmışdır ki, iddia tələbində qeyd edilən faktların hər biri açıq-aydın göz qabağında olsa da, məhkəmə heç bir araşdırma aparmadan, təqdim edilmiş sübutları qiymətləndirmədən, tamamilə əsassız və qanunsuz olaraq iddianın rədd edilməsi barədə qətnamə çıxarmış və bununla da maddi və prosessual hüquq normalarını kobud surətdə pozmuşdur. Bundan başqa, məhkəmə araşdırması zamanı ipoteka predmeti olan evin bazar qiymətinin müəyyən edilməsi üçün mütəxəssis rəyi alınsa da, həmin rəydə də eynilə əvvəlki rəy kimi evin dəyəri faktiki dəyərindən ən azı 3-4 dəfə aşağı göstərilmişdir. Sözügedən rəydə mülkiyyətində olan 0,0325 ha torpaq sahəsinin dəyərinin 12000 manat, onun üzərində yerləşən evin dəyərinin isə 33000 manat olduğu göstərilmişdir ki, bu qiymətə heç Gəncədən kənarda da ev və torpaq yoxdur. Onun mülkiyyətində olan ev isə şəhərin mərkəzindən cəmi 5-10 dəqiqəlik piyada yol məsafəsində, özü də yeni salınan ərazilərdə deyil, köhnə məhəllələrdə yerləşir və bu ərazidə olan evlərin qiyməti rəydə göstərilən gülünc məbləğlərdən qat-qat çoxdur. Elə əvvəlki mübahisələndirilən rəydə də həmin qiymət göstərilmişdir və bu səbəbdən də məhkəməyə müraciət etməli olmuşdur. Hesab edir ki, hər iki rəydə yalnız bankın mənafeyi baxımından çıxış edilmiş və rəylərin həqiqiliyi şübhə doğurur. Məhkəməyə təqdim edilən hazırki rəydə müqayisə aparılan bir neçə ev və torpaq sahəsi göstərilmişdir. Lakin təyin olunmuş qiymətə uyğun müqayisə edilən torpaq sahələri Gəncə şəhərinin inzibati ərazisində deyil, ətraf rayonların inzibati ərazisində yerləşir ki, aydındır ki həmin rayonlarda qiymət Gəncə şəhərində olan qiymətlərdən qat-qat aşağıdır. Şəhər daxilində göstərilən evlərin və torpaq sahələrinin qiyməti isə göründüyü kimi xeyli yüksəkdir. Hətta ona məxsus olan ev müqayisə kimi göstərilmiş evlərin hamısından şəhərin mərkəzinə daha yaxındır. Bu səbəbdən də, məhkəməyə ünvan 1 ünvanda yerləşən 2 mərtəbəli fərdi yaşayış evinin, həmçinin evin yerləşdiyi torpaq sahəsinin bazar və likvid dəyərlərinin yenidən müəyyən edilməsi üçün müvafiq rəyinin alınması və rəyin verilməsinin Azərbaycan Respublikası İqtisadiyyat Nazirliyinin yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinə həvalə edilməsi barədə vəsatət vermişlər. Lakin çox təssüflər olsun ki, məhkəmə verilmiş vəsatəti heç bir əsaslandırma aparmadan rədd edərək əlavə araşdırma aparılmasına hər hansı bir lüzüm görməmiş və nəticədə sözügedən qanunsuz qətnaməni çıxarmışdır. Yuxarıda qeyd etdiyi kimi ona məxsus olan ev 2 mərtəbəli olmaqla çox gözəl kommunal şəraitə malikdir və onun minimum qiyməti 150000 manatdan yuxarıdır. Hesab edir ki, evin qiyməti bankın sifarişi əsasında qəsdən bu qədər az göstərilmişdir ki, sonradan bank cüzi qiymətə evi özü ala bilsın. Lakin məhkəmə sözügedən qətnaməni çıxaran zaman işin bu halını, yəni evi bankın özünün cüzi qiymətə almaq istəməsini və ona görə də verilən rəylərin reallığı əks etditməməsini aydınlaşdırmamışdır ki, bu da məhkəmənin gəldiyi nəticə üçün mühüm əhəmiyyəti olan faktiki haldır. Məhkəmə qətnamədə etibarsızlığı iddia olunan hesabatın qanunvericiliyə uyğun olaraq tərtib ediliyini göstərsə də, həmin hesabatda evin dəyərinin nəyin və hansı hesablama metodunun əsasında göstərilən məbləğdə müəyyən edilməsini sübuta yetirə bilməmişdir. Məhkəmə qətnamədə evin qiymətinin verilmiş rəylərə uyğun olduğunu göstərsə də, ən azından məhkəməyə təqdim edilmiş fotoşəkillərdən bunun heç də belə olmadığını və evin dəyərinin rəylərdə göstəriləndən dəfələrlə çox olduğunu açıqaydın görmək olur. Apellyasiya baxışı zamanı iddiaçı apellyasiya şikayətini müdafiə edərək təmin olunmasını xahiş etdi. Mübahisə predmeti barəsində müstəqil tələb irəli sürməyən üçüncü şəxs "xxxx" KB ASC-nin nümayəndəsi apellyasiya şikayətinə etiraz edərək, onun təmin edilməməsini xahiş etdi. Məhkəmə iclasının vaxtı və yeri barədə lazımı qaydada məlumatlandırılmasına baxmayaraq, cavabdehin nümayəndəsi iclasda iştirak etməmiş və bunun səbəblərini bildirməmişlər. Kollegiya işə cavabdehin nümayəndəsinin iştirakı olmadan baxılmasını mümkün hesab etmişdir. Məhkəmə kollegiyası iştirak edən şəxsləri dinləyib, apellyasiya şikayətinin dəlillərini və iş materiallarını araşdıraraq hesab edir ki, apellyasiya şikayəti təmin edilməməlidir. İlk növbədə nəzərə alınmalıdır ki, Azərbaycan Respublikası Mülki Prosessual Məcəlləsinin (bundan sonra – MPM) 372.6-cı maddəsinə görə apellyasiya instansiyası məhkəməsi birinci instansiya məhkəməsinin qətnaməsinin əsaslığını onun düzünə və ya dolayısı ilə mübahisələndirilən hissəsində, şikayət qərarın ləğv edilməsinə yönəldikdə və ya apellyasiya şikayətində və ona etirazlarda ifadə olunmuş dəlillərə əsasən mübahisənin predmeti bölünməz olduqda isə tam yoxlayır. Birinci instansiya məhkəməsi iş üzrə tədqiq edilmiş sübutlar əsasında müəyyən etmişdir ki, "xxxx" MMC-nin 12 avqust 2021-ci il tarixli 269 nömrəli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatına əsasən Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, X1 küçəsi ev 9 A ünvanda yerləşən 0,0325 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsinin üzərində olan fərdi yaşayış evinin likvid dəyəri 45000 manat müəyyən edilmişdir. «S-Əmlak Qiymətləndirmə Ekspert Mərkəzi»nin xx.xx.2022-ci il tarixli rəyinə əsasən Gəncə şəhəri, Kəpəz rayonu, X1 küçəsi ev 9 A ünvanda yerləşən 0,0325 ha torpaq sahəsinin və həmin torpaq sahəsinin üzərində olan fərdi yaşayış evinin bazar dəyəri 50000 manat, likvid dəyəri 45000 manat müəyyən edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi düzgün olaraq qeyd etmişdir ki, qiymətləndirilmə aparılarkən qanunvericiliyin tələbləri pozulmamış, iddiaçının iddia ərizəsində göstərdiyi dəlillər öz təsdiqini tapmamışdır. İddiaçı qiymətləndirilmə barədə rəyin etibarsız hesab olmasını təsdiq edən hər hansı mötəbər sübutu məhkəməyə təqdim etməmişdir. «Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Qanunun 7-ci maddəsinə əsasən qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatların tərtib olunma qaydalarını müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyənləşdirir. Qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatda əmlakın bazar və ya digər dəyərlərinin yekun göstəricisi məhkəmə qaydasında ləğv edilmədikdə, həqiqi sayılır («Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında» Azərbaycan Respublikası Qanununun tətbiq edilməsi barədə Azərbaycan Respublikası Prezidentinin Fərmanına əsasən bu Qanunun 7-ci maddəsinin birinci hissəsində nəzərdə tutulmuş «müvafiq icra hakimiyyəti orqanı»nın səlahiyyətlərini Azərbaycan Respublikasının Nazirlər Kabineti həyata keçirir.) Həmin Qanunun 10-cu maddəsinə əsasən qiymətləndirmə fəaliyyətini həyata keçirərkən Azərbaycan Respublikasının qiymətləndirmə haqqında qanunvericiliyinə riayət etmək qiymətləndiricinin vəzifəsidir. Qanunun qeyd edilən tələblərindən göründüyü kimi, qiymətləndirmənin nəticələri haqqında rəy Nazirlər Kabineti tərəfindən müəyyənləşdirilən qaydalar daxilində tərtib olunmalıdır. Azərbaycan Respublikası Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 27 iyun tarixli, 107 nömrəli qərarı ilə təsdiq edilmiş «Qiymətləndirmə standartları və normaları, peşəkar qiymətləndiricilərin hazırlanması Qaydaları»nın 1-ci hissəsinə əsasən qiymətləndirmə standartlarında əmlakın qiymətləndirilməsinin məqsədi, vəzifələri və qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı qiymətləndiricilər qarşısında qoyulan tələblər və vəzifələr, bəzi terminlərin təyinatı, qiymətləndirmə aparılan zaman zəruri olan məlumatların keyfiyyətinə və nəticələri haqqında hesabatın məzmununa qoyulan tələblər, müvafiq standartların yerinə yetirilməsinə nəzarət və məsuliyyət formaları öz əksini tapmalıdır. Həmin Qaydaların 1.6-cı bəndinə əsasən qiymətləndirmə standartları tam şəkildə bu sahədə olan beynəlxalq normalara və prinsiplərə uyğun hazırlanmalıdır. Standartların bir hissəsi Əmlakın Qiymətləndirilməsi Standartları üzrə Beynəlxalq Komitə tərəfindən hazırlanmış standartlara əsasən hazırlanmalıdır. Digər hissəsi isə həmin komitə tərəfindən beynəlxalq standartlaşdırma sahəsində rəhbər tutulan prinsiplər əsasında işlənməlidir. Həmin «Qaydalar»ın 2.8-ci bəndinə əsasən daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi sahəsində peşəkar fəaliyyət normaları qiymətləndirmə normalarında əmlakın qiymətləndirilməsinin məqsədi, vəzifələri və qiymətləndirmə işlərinin yerinə yetirilməsi zamanı qiymətləndiricilər qarşısında qoyulan tələblər və vəzifələr, bəzi terminlərin təyinatı, qiymətləndirmənin nəticələri haqqında hesabatın məzmununa qoyulan tələblər, müvafiq qiymətləndirmə normalarının yerinə yetirilməsinə nəzarət və məsuliyyət formaları göstərilməlidir. "xxxx" Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyətinin xx.xx.2021-ci il tarixli 269 nömrəli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatından görünür ki, qiymətləndirici tərəfindən qanunvericiliyin yuxarıda qeyd edilən tələblərinə riayət olunmuş, onun tələblərinə müvafiq əsaslandırılma aparılaraq mübahisəli obyektin qiyməti təyin edilmişdir. Birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən təkrar olaraq əmlakın bazar qiymətinin müəyyən edilməsi ilə bağlı qiymətləndirmə təyin olunmuş, əmlakların dəyərinin iddia olunandan daha yüksək olduğu müəyyən edilməmişdir. Bu səbəbdən, "xxxx" MMC-nin 12 avqust 2021-ci il tarixli, 269 nömrəli əmlakın qiymətləndirilməsi barədə hesabatında göstərilən əmlakların dəyərinin yuxarı göstərilməsi barədə iddiaçının dəlili əsassızdır. Məhkəmə kollegiyası hesab edir ki, birinci instansiya məhkəməsi aidiyyatı maddi hüquq normalarına istinad edərək, iddianı rədd etməklə mübahisənin faktiki halları və tərəflərin münasibətləri ilə bağlı mahiyyəti üzrə düzgün nəticəyə gəlmişdir. Apellyasiya şikayətinin dəlilləri qətnamənin ləğvi üçün əsas təşkil etmir. Belə ki, birinci instansiya məhkəməsi tərəfindən işin faktiki hallarına, təqdim edilmiş sübutlara mövcud qanunvericilik normaları tətbiq edilməklə düzgün qiymət verilmişdir. İddianın təmin edilməməsinə dair məhkəmə qətnaməsi qanuni və əsaslıdır. Yuxarıda göstərilənlərə əsasən və MPM-nin 382, 384, 392, 393 və 405-ci maddələrini rəhbər tutaraq, QƏT ETDİ: İddiaçı apellyasiya şikayəti təmin edilməsin. Bakı Şəhəri Nərimanov Rayon Məhkəməsinin xx.xx.2022-ci il tarixli, e-2(005)- 359/2022 saylı qətnaməsi dəyişdirilmədən saxlanılsın. Qətnamədən rəsmi qaydada verildiyi gündən 2 (iki) ay müddətində Bakı Apellyasiya Məhkəməsi vasitəsilə Azərbaycan Respublikası Ali Məhkəməsinə kassasiya şikayəti verilə bilər.